《2016年武汉土地市场分析及2017年预测报告38p(38页).pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2016年武汉土地市场分析及2017年预测报告38p(38页).pdf(38页珍藏版)》请在三个皮匠报告上搜索。
1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2017 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前,本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 成全了你的潇洒与冒险,成全了我的碧海蓝天 2016年武汉土地市场分析及2017年预测报告 湖北中原策略运营中心研究部 WuHan.01.2017 Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2017 报告数据统计说明报告数据统计说明 数据来源数据来源:武汉国土资源规划管理局、武汉市住房保障和房屋管理局、湖北中原策略运营中心研究部
2、 统计范围统计范围:仅统计纯住宅用地、纯商业用地和商住混合用地 计算方式计算方式:平均溢价率=AVERAGE(溢价率) 底价成交率=底价成交地块幅数/总成交地块幅数 库存去化周期=库存量/近6个月月均去化量 Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2017 2016年武汉土地市场大事记 放松政策 7月:6地王 收紧政策 1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月 政策端 供应端 资金端 成交端 上半年武汉供地少,主城区地块少,优
3、质地块少 下半年武汉供地多,主城区、优质地块多 资金加杠杆 资金去杠杆 8月:4地王 11月武汉总价地王诞生 8月、12月远城区地王涌现 2月2日,央行规定首套房首付成数不低于20%,二套房首付成数不低于30%; 2月19日,财政部调减房地产契税营业税 9月1日,武汉限贷 10月3日,主城区限购 12月21日,部分远城区限购 10月,上交所、深交所提高公司债发行门槛,收紧房企定增;证监会、银监会严禁违规资金进入房地产领域 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2017 土地成交表现千亿军团与地王盛宴 Part 1 Code of
4、this report | 5 Copyright Centaline Group, 2017 特征1:2016年全国有7座城市进入土地出让金千亿军团,其中武汉土地出让金首次突破千亿。横向比较,武汉平均楼面地价处于相对低位 数据来源:湖北中原地产研究部 土地出让金土地出让金TOP10TOP10城市土地成交金额及平均楼面地价(城市土地成交金额及平均楼面地价(20162016年,万,元年,万,元/ /) 1763.09 1727.99 1632.3 1590.06 1289.54 1203.59 1067.99 950.41 948.75 903.55 8617 12077 11481 15703
5、 8042 7074 4762 12137 1838 2117 02000400060008000400020040060080000苏州市 南京市 杭州市 上海市 天津市 合肥市 武汉市 深圳市 重庆市 郑州市 土地出让金(亿元) 楼面地价(元/) Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2017 特征2:量价齐升,2016年武汉土地成交建面2242.61万,同比增长15.3%,成交楼面地价4762元/,同比大幅增长53.3%,土地成交金额10
6、67.99亿元,同比大幅增长65.1%,远超全国平均水平 武汉土地供求建面及楼面地价(武汉土地供求建面及楼面地价(20112011- -20162016年,万,元年,万,元/ /) 武汉历年土地出让金(武汉历年土地出让金(20112011- -20162016年,亿元)年,亿元) 3282.57 6244.38 2914.39 3051.82 2489.94 2548.87 2828.31 4981.43 3133.75 2599.21 1945.16 2242.61 1890 1789 2163 2311 3106 4762 0040005000600001000200
7、0300040005000600070002011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 供应建面(万) 成交建面(万) 楼面地价(元/) 534.41 897.96 677.73 600.65 604.17 1067.99 0.00200.00400.00600.00800.001000.001200.002011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 土地出让金(亿元) 数据来源:湖北中原地产研究部 20162016年年 20152015年年 同比同比 武汉 1067.99 646.87 65.1%65.1% 全国300个城市 29000.0
8、0 22256.33 30.3%30.3% Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2017 特征3:主城区限购后,曾经底价为主的远城区开始溢价频频 主城区土地供应有限主城区土地供应有限 随着房地产的发展,主城区可供地块逐渐减少 供应地块中商业体量占比高(大多30%以上) 旧改地块居多,且限价房比例高 武汉远城区地块成交幅数及占比(武汉远城区地块成交幅数及占比(20162016年)年) 远城区投资机会显现远城区投资机会显现 新房房价水涨船高 地铁、环线建设拉近远城区与中心城区距离。地铁兑现较快且有产业支撑的远城区市场表现将脱颖而出黄
9、陂、东西湖、江夏在土地及新房市场表现已证明了这一点 永旺、宜家、万达等商业购物中心弥补远城区商业配套短板 数据来源:湖北中原地产研究部 59 21 12 12 20.3% 57.1% 0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%0070限购前 限购后 地块成交幅数 溢价地块幅数 溢价地块幅数占比 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2017 特征4:住宅限购后,商服用地出现高溢价,核心原因在于商服用地楼面地价与售价与周边住宅的相对关系,使得商服用地获利难度降低 住宅限购,核心区位商服
10、用地价值显现住宅限购,核心区位商服用地价值显现 核心区位的价值优势 根据2016年住宅用地楼面地价住宅用地楼面地价周边住宅周边住宅售价售价的土拍结果,该商服用地取地成本较低,基本为周边住宅用地楼面地价的50%50% 商业公寓售价一般为周边住宅售价0.70.7- -0.80.8倍倍 住宅限购后,商业公寓不限购优势凸显,去化速度明显提升去化速度明显提升 在住宅用地供应临近枯竭的区域,商服用地的价值更加明显 数据来源:湖北中原地产研究部 金沙泊岸 住宅均价:22000元/ P(2016)099号 竞得人:越秀地产 总建面:4.28万 楼面地价:10127元/ 溢价率:54.58% Code of t
11、his report | 9 Copyright Centaline Group, 2017 特征5:区域成交洪山、黄陂、东湖高新、汉阳、江岸等区域土地成交建面居前,这些地块或将在未来1-2年内形成新房供给,形成竞争 江岸 江汉 硚口 汉阳 武昌 洪山 青山 东西湖 东湖高新 沌口 江夏 黄陂 蔡甸 新洲 汉南 供应建筑面积(万) 358.5647.77187.51256.7159.35426.36101.64103.47298.9051.0180.39351.29106.91118.990成交建面(万) 241.2669.2687.41247.4654.19419.86101.64103.4
12、7260.4151.0180.39333.08106.9186.2500.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00400.00450.00武汉武汉各各区域土地供求建区域土地供求建面(面(20162016年)年) 二七滨江地块延期,导致供应量远大于成交量 汉正街地块延期,导致供应量远大于成交量 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2017 特征5:大部分远城区楼面地价涨幅高于新房价格涨幅,表明大部分远城区“面粉”价格涨幅超过“面包”,未来新房价格上涨动力十足 江岸 江汉 硚口 汉阳
13、武昌 洪山 青山 东西湖 东湖高新 沌口 江夏 黄陂 蔡甸 新洲 汉南 平均楼面地价(元/) 528420579543706455492463292新建住宅均价(元/) 075099993480729943752772856243562542914562平均楼面地价同比 -28%164%-39%204%92%-31%124%164%-12%53%328%178%81%-3%250%新建住宅均价同比 3%13%2%17%102%-25%18%17%10%9%12%15%10%13%10%
14、-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%02000400060008000400016000武汉市各武汉市各区域新建住宅价格与平均楼面地价及涨幅(区域新建住宅价格与平均楼面地价及涨幅(20162016年)年) Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2017 特征6:并购大潮方兴未艾 2016年武汉房企并购看点1:方式多元合作开发、代建、股权收购、项目收购等 并购方并购方 被并购方被并购方 并购日期并购日期 并购方式并购方式 地块编号地块编号/ /项目名称项目名称 区域区域
15、 用地性质用地性质 可建面积可建面积(万)(万) 碧桂园 海昌 2016年3月 合作开发 海昌天澜 东西湖 住宅 东湖高新集团 美好集团 2016年2月 股权收购,收购地块52%股权 长丰村A地块 硚口区 住宅、商业 69 福星惠誉 武汉天沣源 2016年3月 合作开发 烽火村C包,P(2012)277号地块 洪山区 住宅、商业 24.05 华润 中恒 2016年4月 合作开发,华润技术输出 汉阳五里墩 汉阳区 住宅、商业 金地商臵 广电 2016年1月 股权收购,收购广电76%股权 增加金地商臵越500万土地存储量,武汉区域涉及土地储备73万 新居城 2016年1月 股权收购 硚口红星村 硚
16、口区 居住 62 蓝光地产 美好集团 2016年3月 项目收购 古田村地块 硚口区 住宅 32.62 绿城 房投 2016年5月 合作开发 光谷中心城 东湖高新区 住宅、商业 39.45 武汉鸿江臵业 2016年7月 代建 绿城黄浦湾 江岸区 住宅、商业 36 中锐地产 当代臵业 2016年7月 合作开发 P(2016)055号地块 江汉区 住宅 3.98 雅居乐 阳光凯迪 2016年11月 合作开发 邬树村地块 江夏区 住宅 40 阳光城 中大地产 2016年11月 公司收购 中大长江紫都、中大十里新城 汉阳区 住宅 富力 二零四九 2016年8月 合作开发 汉阳仙山村地块 汉阳区 商业 3
17、9.23 数据来源:湖北中原地产研究部 Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2017 2016年武汉房企并购看点2:龙湖入汉多年终拿地,融创并购凶猛,万科并购补仓,2016年房企销售金额20强中的18家已落子武汉 并购方并购方 被并购方被并购方 并购日期并购日期 并购方式并购方式 地块编号地块编号/ /项目名称项目名称 区域区域 用地性质用地性质 可建面积可建面积(万)(万) 融创 星悦城 2016年1月 合作开发 星悦城a包K1、K3和K4三个地块 江岸区 住宅、商业 27.9 中航 2016年6月 股权收购,占股66% 九
18、方城项目 武昌区 住宅、商业 160 融科 2016年9月 公司收购 融科在武汉5项目 东湖高新区、江汉区、洪山区、汉阳区 住宅、商业 美林公馆 2016年11月 项目收购 美林公馆二期 江汉区 住宅 16 长源假日港湾 2016年11月 项目收购 长源假日港湾二期 东西湖区 住宅、商业 30 万科 汉江新世纪投资 2016年2月 股权合作,万科占股51% 新世纪汉江湾 汉阳区 住宅、商业综合体 90 中恒 2016年2月 合作开发 汉阳五里墩B包,P(2012)057号地块 汉阳区 住宅、商业 美国金融企业集团 2016年6月 收益权合作 二七滨江商务区P(2016)023号地块 江岸区 住
19、宅 21 新城控股 武汉鑫瑞隆祥臵业 2016年1月 股权收购 航天兴隆国际二期地块 东西湖 住宅 30 旭辉 钰龙 2016年5月 合作开发 汉桥村“城中村”改造 汉阳区 住宅 32.7 曙光村 2016年7月 地块收购 曙光村地块 东湖高新区 住宅 45 龙湖 葛洲坝 2016年7月 合作开发 龙湖天街 江汉区 商业 26.3 东湖高新 2016年12月 股权收购 汉长丰村A包项目 硚口区 住宅 69.1 数据来源:湖北中原地产研究部 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2017 房企并购之王融创的武汉布局之路并购为主、体
20、量保障、区域深耕 数据来源:湖北中原地产研究部 时间 收购收购 合作开发合作开发 招拍挂招拍挂 2015年9月 2016年1月 2016年11月 2016年6月 被收购方:塔子湖臵业 项目区位:江岸区 总建面:102.1万 2016年9月 合作方:星海地产 项目区位:江岸区 总建面:27.9万 被收购方:中航九方城 项目区位:武昌区 总建面:160万 项目区位:东西湖区 总建面:27.06万 楼面地价:10687元/ 被收购方:融科地产 项目区位:东湖高新、江汉、洪山、汉阳 2016年8月 被收购方:美林公馆 项目区位:江汉区 总建面:16万 被收购方:长源假日港湾项目区位:东西湖区 总建面:
21、30万 东西湖区项目收购后,与公开市场获取的东西湖地王项目体量接近60万,形成规模效应,拉长战略纵深 控盘西后湖 控盘武昌中心 区域补缺 Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2017 特征7:地王年 地王遍地开花2016年武汉诞生16个地王项目,其中杨泗港地块以110.6亿成为武汉新的总价地王,江夏单价地王则在半年内被两次刷新 数据来源:湖北中原地产研究部 3 3月月 5 5月月 光谷东单价地王 楼面地价:4415元/ 溢价率:84% 竞得企业:省房投 青山单价地王 楼面地价:9329元/ 溢价率:131% 竞得企业:中冶 四
22、新单价地王 楼面地价:6826元/ 溢价率:173% 竞得企业:正荣 7 7月月 光谷东单价地王 楼面地价:8688元/ 溢价率:256% 竟得企业:中城 关山单价地王 楼面地价:15966元/ 溢价率:442% 竞得企业:正荣 江汉区单价地王 楼面地价:18011元/ 溢价率:157% 竞得企业:当代 东西湖单价地王 楼面价:4556元/ 溢价率:209% 竞得企业:安徽文一 汉阳单价地王 楼面价:20017元/ 溢价率:289% 竞得企业:碧桂园 青山总价地王 总价:43.56亿 溢价率:0% 竞得企业:招商蛇口 8 8月月 杨春湖单价&总价地王 楼面地价:14272元/ 溢价率:185%
23、 竟得企业:首开 东西湖单价地王 楼面地价:10687元/ 溢价率:397% 竟得企业:融创 黄陂单价地王 楼面地价:6028元/ 溢价率:328% 竟得企业:中城 江夏单价地王 楼面地价:7299元/ 溢价率:421% 竟得企业:中锐地产 1111月月 1212月月 武汉(汉阳)总价地王 总价:110.65亿 溢价率:70% 竟得企业:平安 沌口单价地王 楼面地价:7500元/ 溢价率:0% 竟得企业:统建 江夏单价地王 楼面地价:8821元/ 溢价率:54.14% 竟得企业:中海地产 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2
24、017 假设项目净利率为10%,通过多个地王地块的价格初步测算,所需的售价年增幅多在40%以上,地王地块的操盘难度之大显而易见! 数据来源:湖北中原地产研究部 地块编号地块编号 位臵位臵 区域区域 板块板块 总建面总建面(万)(万) 销售周期销售周期(年)(年) 楼面地价楼面地价(元(元/ /) 全周期均价全周期均价(净利率(净利率10%10%) 20162016年板年板块售价块售价(元(元/ /) 相对于板块相对于板块均价的售价均价的售价年增幅预测年增幅预测 P(2016)129号 武汉经济技术开发区55R2地块 经济技术开发区经济技术开发区 沌口 14.63 2 7500 14750 80
25、00 84.4%84.4% P(2016)082号 东西湖区径河街办事处三店中路东、金山大道北,黄狮海以南 东西湖区东西湖区 金银湖 27.06 3 10687 20300 9500 75.8%75.8% P(2016)064号 滨江大道与拦江路交叉口西南角 汉阳区汉阳区 钟家村 12.64 2 20017 32950 20000 64.8%64.8% P(2016)132号 江夏区藏龙岛梁山头村 江夏区江夏区 光谷南 13.33 1 8221 15100 9500 58.9%58.9% P(2016)074号 洪山区霞光路、杨春湖路、和谐路、黄鹤路围合区域 洪山区洪山区 杨春湖 51.5 5
26、 14272 28250 12000 54.2%54.2% P(2016)080号 黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道以西,景云路以北 黄陂区黄陂区 黄陂 29.79 3 6027 13120 7500 50.0%50.0% P(2016)085号 江夏区庙山办事处普安村 江夏区江夏区 大桥新区 17.53 2 7299 14460 10000 44.6%44.6% P(2016)059号 东湖新技术开发区民族大道以东、南湖大道以南 东湖新区东湖新区 关山 28.72 3 15966 28450 18000 38.7%38.7% P(2016)118号 汉阳区杨泗港地区新港长江城启动片K、J、F、
27、G地块 汉阳区汉阳区 汉阳滨江 81.43 8 13588 30580 22000 9.8%9.8% P(2016)055号 江汉区复兴村路以南、振兴一路以西、振兴路以北 江汉区江汉区 CBD 3.98 1 18011 28530 28000 1.9%1.9% Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2017 从全国范围的历史经验看,地王解套有六大常见套路 囤地:等待时间的玫瑰!囤地:等待时间的玫瑰! 产品力:产品力:安卓手机群落里的安卓手机群落里的iphoneiphone! ! 精装修:难得糊涂的真实成本精装修:难得糊涂的真实成
28、本 区域预期:规划和城市发展带来的想象力!区域预期:规划和城市发展带来的想象力! 低开高走:价格增幅的游戏低开高走:价格增幅的游戏 下一个地王!下一个地王!下一个地王!下一个地王!下一个地王!下一个地王! Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2017 特征8:从资金为王到因地施策,曾经“价高者得”的土拍规则已不再适用,2016年成为武汉史上土拍规则变换最频繁的一年! 数据来源:湖北中原地产研究部 8 8月月3131日日 1010月月2020日日 1111月月1414日日 1212月月1616日日 时间时间 规则要点规则要点 规
29、则细则规则细则 保证金比例提高,缴纳周期缩短 8月31日,居住类项目竞买保证金比例调整至不低于出让起始价的60%。 地块成交价超出起始价的溢价部分,竞得人必须自土地成交之日起10个工作日内缴清;逾期未缴纳的,取消其竞得资格,并依法追究违约责任。 土拍“熔断”机制 10月,首次对部分地块设臵最高限价,规定最高溢价率不得超过100%,如达到设定最高价,将按挂牌文件规定方式确定竞得人。 一次性报价出台 对部分推出地块设定出让指导价,达到设定指导价后采取“一次报价”方式确定竞得人。 相邻地块排他原则 发布关于P(2016)132、133号地块挂牌文件补充公告,对竞得P(2016)132、133号地块任
30、意一块,相关法定代表及其关联人需放弃另一块地块,竞买申请人应提交放弃竞买资格承诺书 巨无霸地块拆分,必须同一竞得人竞得 1212月月2727日日 巨无霸地块拆分进行出让,但竞得人必须为同一人,避免全国总价“地王”的诞生 Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2017 2016土地市场波澜起伏背后的思考 Part 2 Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2017 观点1:杠杆上的牛市购房客户层面 通过加杠杆提高客户房价接盘力,9月后开始去杠杆和提高购房资格门槛,降
31、低客户接盘力 第一季度第一季度 第二季度第二季度 第三季度第三季度 第四季度第四季度 政策加杠杆:政策加杠杆: 首套房首付成数:最低2成 二套房首付成数:最低3成 资格:不限购不限贷 9 9月月1 1日日 政策去杠杆:收紧政策不断加码政策去杠杆:收紧政策不断加码 首套房首付成数:最低3成 二套房首付成数:最低5成(前提:本地户口) 资格:本地户口限购2套,外地户口限购1套,且提交连续两年社保或纳税证明 Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2017 观点1:杠杆上的牛市房企端 2016年1-11月,108家监测房企融资总规模1.
32、12万亿元,同比2015年全年上涨30.9%,前三季度公司债在融资总规模中占比43.5%,9月后房企公司债发行规模急剧缩减 1636 540 1126 1079 1249 1459 986 521 1005 1040 571 02004006008000160018001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 2014年 2015年 2016年 前前1111月月108108家监测房企融资总规模(家监测房企融资总规模(20142014- -20162016年,亿元)年,亿元) 数据来源:wind,湖北中原地产研究部 前前1111月月108108家
33、监测房企融资结构及公司债占比(家监测房企融资结构及公司债占比(20162016年,亿元)年,亿元) 73% 14% 54% 34% 56% 32% 44% 59% 47% 25% 6% 0%10%20%30%40%50%60%70%80%02004006008000160018001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 银行贷款 公司债 票据 信托 增发配股 IPOABS其他 公司债占比 Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2017 观点2:地王对新房价格上涨的传导机制 房价
34、暴涨 地王诞生 客户价格预期上涨 二手房涨价 新房定价激进 引发调控 Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2017 观点3:武汉疑似踏错步点的供地节奏 武汉优质土地供应集中在下半年 武汉土地供应成交建面(武汉土地供应成交建面(20162016年,万)年,万) 优质地块多集中在下半年供应优质地块多集中在下半年供应 青山滨江商务区地块 杨泗港汉阳滨江商务区地块 杨春湖商务区地块 胜利村、燎原村地块 汉正街东地块 二七滨江商务区地块 数据来源:湖北中原地产研究部 930.37 1618.52 864.85 1377.76 上半年 下
35、半年 供应建面 成交建面 Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2017 与四小龙城市相比,武汉地王多出现在下半年,而四小龙城市在上半年就已经吸收“地王”红利,率先进入房价的快速上涨期 数据来源:湖北中原地产研究部 备注:将溢价率40%、成交额超过5亿元的土地称之为“地王” 7.0% 53.7% 26.7% 57.8% 26.0% 36.3% 30.3% 45.6% 武汉 南京 苏州 合肥 上半年 下半年 武汉、南京、苏州、合肥地王地块幅数占比(武汉、南京、苏州、合肥地王地块幅数占比(20162016年)年) Code of t
36、his report | 24 Copyright Centaline Group, 2017 国庆调控政策批量化、强管控模式下拿地预算约束和拿地资金去杠杆等综合因素给10月开始以来的土地出让金收入带来负面影响 政策 预算约束 资金 政策节点一刀切,没有同甘,但有共苦 国庆政策批量出台,打乱原有土地出让部署 集团强管控下的资金预算管理机制,在各城市的拿地资金分配需统筹考虑 拿地资金去杠杆 房企对优质地块有心无力 政策面、资金面均受打压 Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2017 观点4:地价与房价的传导机制带来了投资客的区域
37、轮动 “四小龙”(南京、苏州、合肥、厦门)城市地王频现 土地 1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月 “四小龙”城市房价暴涨 新房 泛一线城市群房价暴涨 重点二线城市(武汉、成都)房价暴涨 重点二线城市(武汉)地王频现 政策 20多个量价齐升城市限购政策出台 非限购重点城市(长沙、重庆)量价齐升 土地引爆土地引爆 房价引爆房价引爆 房价洼地引爆房价洼地引爆 非限购优质城非限购优质城市引爆市引爆 Code of this report | 26 Copyright Centaline G
38、roup, 2017 观点5:巨无霸地块频现,改写武汉未来楼市版图 我们为何要关注巨无霸地块?我们为何要关注巨无霸地块? 开发周期长,资金投入大,产品形态复杂,战略上闪展腾挪空间巨大,具备永久改变区域格局的能力,具备重新定义未来5年武汉主城区楼市格局的力量! 巨无霸地块对开发商开发实力、资源整合能力以及政商协作推进能力都是巨大挑战! 2016年挂牌的五大巨无霸地块,除了杨春湖地块之外,均位于武汉两江四岸区域,足以奠定未来5年武汉楼市的主旋律武汉城市复兴的想象力唯看两江四岸! 数据来源:湖北中原地产研究部 招商青山滨江 总建面:78万 万科二七滨江 总建面:43万 二七滨江p(2017)09地块
39、 总建面:117万 汉正街东片 总建面:101万 平安杨泗港地块 总建面:81.43万 首开杨春湖 总建面:51.5万 Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2017 2005年4月28日,瑞安,33.9亿元,永清片旧改地块,总建面约150万平方米 2005-2016,天地十一年,壹方绽放,彻底改写永清片区城市地位,为二七滨江商务区打下配套基石! 伴随巨无霸地块的各有其主,二七滨江、汉阳滨江、杨春湖未来将达到怎样的城市高度,谱写怎样的开发传奇非常令人期待! Code of this report | 28 Copyright C
40、entaline Group, 2017 观点6:稀缺能力制胜资金最具同质化,无法构建真正的竞争门槛。未来土地市场争夺更依赖于房企的运营能力、地标打造能力和产品溢价力带来的地价承受弹性 运营能力 地标打造能力 产品溢价能力 新世界新世界周大福中心,凭借写字楼运营能力底价摘取二七滨江地块 华润臵地华润臵地,凭借商业运营能力底价摘取台北路地块 绿地绿地,凭借超高层成熟建筑经验,1月8日,底价拿沿江一号二期地块,5月,底价摘取光谷中心城地块,楼面地价显著低于周边地块 首开拿地,金茂金茂操盘,金茂凭借产品打造能力成为地王项目追捧的合作伙伴 融创融创,产品品质的打造,在高溢价与高去化速度中做到平衡 溢价
41、能力带来对成本的高接受度,无论在公开拿地市场还是并购市场均是交易成功的关键因素 Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2017 国企央企重组,避免被整合 土地储备关系到地方公司及团队生死存亡 进入对的城市比单个地块得失更重要 随着国企改革的深化和行业整合的加速,多家房地产央企已开启重组和并购,如中海收购中信旗下住宅业务,招商局蛇口内部整合等。 土地储备是房企重组和并购要考虑的核心资源,土地储备量及城市布局等在一定程度上影响房企在整合过程中的话语权。部部分央企为避免被整合而在短期内快速做大分央企为避免被整合而在短期内快速做大地产板
42、块地产板块。 2016年武汉土地储备告急的典型房企: 碧桂园城市公司、龙湖、中海 导致单个城市地块出现众多房企争抢的局面 重点二线城市已经成为房企布局标的的共识 观点7:生死与盈亏的选择先活下来才有谈盈亏的资本 Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2017 观点8:行业集中度不断提高的背景下,国企民企都需要加速跑马圈地。千亿房企数量由7家提升至12家,且销售金额增速大幅跑赢大市,行业马太效应明显 成交金额千亿房企盘点(成交金额千亿房企盘点(20152015年)年) 成交金额千亿房企及销售额同比增速盘点(成交金额千亿房企及销售额
43、同比增速盘点(20162016年)年) 排名排名 企业名称企业名称 销售金额销售金额( (亿元亿元) ) 1 万科 26152615 2 绿地控股 23012301 3 中国恒大 20132013 4 大连万达 16411641 5 保利地产 15411541 6 中海地产 14781478 7 碧桂园 14021402 8 华润臵地 852 9 融创中国 735 10 华夏幸福 724 11 绿城中国 719 12 世茂房地产 670 13 金地集团 617 14 招商蛇口 576 15 龙湖地产 545 排名排名 企业名称企业名称 销售金额销售金额( (亿元亿元) ) 销售金额同比增速销售
44、金额同比增速 1 中国恒大 38103810 89.3%89.3% 2 万科 36203620 38.4%38.4% 3 碧桂园 30903090 120.4%120.4% 4 绿地控股 25762576 12.0%12.0% 5 保利地产 21002100 36.3%36.3% 6 中海地产 20152015 36.3%36.3% 7 融创中国 15001500 104.2%104.2% 8 华夏幸福 12001200 65.7%65.7% 9 绿城中国 11361136 58.0%58.0% 10 华润臵地 10801080 26.8%26.8% 11 大连万达 10751075 - -3
45、4.5%34.5% 12 金地集团 10061006 63.0%63.0% 13 龙湖地产 855 56.9% 14 招商蛇口 747 29.7% 15 新城控股 685 114.7% 数据来源:湖北中原地产研究部 Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2017 2017土地市场预判资金慌无扰补库存 Part 3 Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2017 政策预判:2017年底十九大顺利结束之前,政策都不会放松,2018年经济增长重回首位,政策放松可能性大
46、政治正确经济增长 政策空窗期,若有政策出台,也将以利空政策为主 20172017年年 经济增长重回首位 调控政策放松可能性大 20182018年年 Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2017 房企资金预判:随着2016年末融资渠道的收紧,特别是公司债的收紧,预计2017年房企融资环境将维持2016年末水平,融资成本的上升和大量债务的到期将会使得房企面临更严峻的资金压力。拿地资金去杠杆背景下,土地溢价率或出现下滑 新政打压下,新房市场遇冷,且政策周期或持续一年之久,客户重新回归观望;2016年新房销售火爆,部分需求提前释放;新
47、房备案价格及涨幅受抑制 房企资金来源房企资金来源 20172017年预判年预判 销售回款 银行贷款 公司债 股票定增 信托 其他 依据说明依据说明 高峰回落 周期缩短 避免楼市投资金融风险,银行全面收紧放贷力度,缩短贷款周期 10月上交所、深交所出台文件明确公司债发行门槛,发行要求等,严禁违规资金进入房地产领域,公司债的发行规模急剧缩减 提高发行门槛 证监会收紧股票在融资,房企股票定增申请频繁被驳回 证监会收紧 资金成本高 杯水车薪 票据、IPO、ABS等融资渠道所融资金占房企融资总金额比例极低,其他融资渠道对房企融资贡献可谓杯水车薪 信托资金年资本化利率通常12%以上,远高于2016年公司债
48、利率(平均4.7%) Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2017 推地节奏预判:2017年政府或改变土地出让节奏,即在上半年就加速推地,落袋为安 2017年1月24日,挂牌方式出让19宗地块的国有建设用地使用权 2017年2月4日,挂牌方式出让3宗地块的国有建设用地使用权 2017年2月7日,挂牌方式出让10宗地块的国有建设用地使用权 武汉市政府已在提高2017年供地速度 Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2017 拿地趋势预判:房企能以低于预期的价格获得
49、优质土地,提升项目净利率,资金实力强大的国企央企、大型上市房企将迎来逆周期拿地好时机,并购热潮将持续 竞争少竞争少 政策转向政策转向 供应加大供应加大 新房库存低新房库存低 逆周期拿地优点逆周期拿地优点 2018年政策转向后,需求重新释放,2017年获取的土地入市时市场风险易控 去杠杆背景下,竞争者大幅减少 目前武汉新房库存去化周期仅3个月,远低于12个月的正常水平 新房库存去化周期骤减的市场下,房企和政府都有补库存的动力 供给侧改革政策下,政府有加大土地供应的政治压力 Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2017 如有任何需
50、要,请随时与我们联系! 湖北中原地产营销策划有限公司策略运营中心策略研究部湖北中原地产营销策划有限公司策略运营中心策略研究部 地址:武汉市江汉区建设大道588号新世界国贸大厦I座4808-4816室 电话:(86)027-8583-6309 传真:(86)027-6885-0328 郑源滔郑源滔 先生先生(总监) 邮箱: 电话:(86) 李李 睿睿 先生先生(数据研究) 邮箱: 电话:(86) 李小林李小林 女士女士(数据研究) 邮箱: 电话:(86) 杨丽宇杨丽宇 女士女士(经理) 邮箱: 电话:(86) 陈陈 阳阳 先生先生(数据研究) 邮箱: 电话:(86) Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2017 更多资讯,请关注湖北中原微信公众号hbcentaline ,或搜索“湖北中原地产” Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2017 Thanks for your attention Wish you a good day!