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1、 证 券 研 究 报证 券 研 究 报 告告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 行业研究行业研究 物流物流 2022 年年 03 月月 05 日日 物流行业深度研究报告 推荐推荐 (维持)(维持) 高标仓、冷库供不应求,公募高标仓、冷库供不应求,公募 REITs 助力助力物流地产物流地产行业发展行业发展新机遇新机遇大物流时代系列研究(十)大物流时代系列研究(十) 物流地产:行业发展空间大、供需趋紧推动物流地产:行业发展空间大、供需趋紧推动价格上行价格上行。1)需求端:多元物流需求端:多元物流需求正在激活行业巨大发展潜力。需求正在激活行业巨大发展潜力。
2、a) 我国物流地产行业存在“总量多、 人均少”的矛盾。我国仓储物流设施约 10 亿平方米(美国 12.5 亿) ,但人均不及 1 平方米,不及美国和日本的 20%,尤其人均中高标准仓差距更为明显。b)多元物流需求正在激活行业巨大发展潜力。电商、第三方物流、制造业支撑了需求底盘。 近年来电商平台与第三方物流均在快速扩张仓储能力, 而未来我国制造业从大到强,制造业与服务业的双业融合会进一步推动仓储物流的发展。2)供给端: 行业集中度较高, 核心区域仍然供不应求。供给端: 行业集中度较高, 核心区域仍然供不应求。 我国物流地产行业呈现“一超多强”格局,20 年 TOP10 占比 73%,但普洛斯市占
3、率接近 30%。土地供给则紧张,热门城市尤为明显。3)供需关系趋紧推动物流仓储租金持续上涨。供需关系趋紧推动物流仓储租金持续上涨。 高标仓、冷库:物流地产最具潜力投资方向。高标仓、冷库:物流地产最具潜力投资方向。1)高标仓)高标仓:需求旺、缺口大。:需求旺、缺口大。高标仓能够大幅提升单位面积的存储货量、 缩短分拣货物时间,从而降低单位成本,提升运营效率。预计我国当前实际高标仓或仅约 8000 万方,测算缺口或达 7000 万平方米以上。2)冷库)冷库:政策支持,发展迅速政策支持,发展迅速。此前报告我们提出:生鲜电商与速冻食品消费会成为我国冷链需求潜在爆发点, 未来 3-5 年的维度看,两大市场
4、增量预计在千亿之上。近期十四五冷链物流规划落地,扶持冷链物流发展,推动基础设施建设。 公募公募 REITs 提供全新退出方式:提供全新退出方式:1)海海外经验看,外经验看,物流仓储公募 REITs 是优质投资资产。2)我国首批)我国首批仓储物流公募 REITs 上市后市场表现良好。 相关标的分析:顺丰房托、中金普洛斯、南山控股相关标的分析:顺丰房托、中金普洛斯、南山控股。 顺丰房托:顺丰控股盘活资源新模顺丰房托:顺丰控股盘活资源新模式。式。1)顺丰房托基金于 21 年 5 月在香港联交所上市, 其投资组合最初包括了位于中国香港以及中国内地佛山、芜湖的三项现代物流物业,可出租面积的 80%已租予
5、顺丰控股。2)顺丰控股:多渠道)顺丰控股:多渠道盘活产业园资产,获取可观投资收益。盘活产业园资产,获取可观投资收益。公司视“先发布局稀缺物流场地资源,助力产业升级”为核心竞争力之一,顺丰产业园致力于成为基于现代物流的产业园运营商,截至 21H1,顺丰控股已成功布局 53 个城市的产业园项目,物流场地土地面积约 9300 亩,已建成运营项目建筑面积约 204 万平米,预计未来三年管理运营面积超 600 万平米。顺丰房托基金的设立, 则是进一步支持公司物流产业园可持续健康发展,拓宽融资渠道,搭建产业园资本运作平台。2018-2020 年:年:顺丰顺丰通过通过 ABS(标的资产土地面积合计约 845
6、 亩,建筑面积合计约 67 万平米) ,累计实现投资收益约累计实现投资收益约 18 亿元亿元;2020 年设立物流地产开发基金;2021 年顺丰房托上司年顺丰房托上司,公司投资收益约 9 亿人民币。 中金普洛斯中金普洛斯 REIT:我国境内第一批上市公募 REITs。底层资产由 7 个仓储物流园构成, 分别位于京津冀、 长三角和大湾区三大城市群, 盈利能力稳步提升。 南山控股:南山控股:A 股第一家上市物流地产公司。股第一家上市物流地产公司。公司主业包括仓储物流、房地产开发和产城综合开发,地产收入占比约 8 成,而仓储物流毛利贡献近半。控股子公司宝湾物流宝湾物流开展仓储物流业务,打造国内领先的
7、物流园区开发商和运营商。2020 年物流地产市占率 7%,位列第三。2018-2020 年物流业务净利润分别为0.71、0.41、9.27 亿元,20 年大幅增长主要由于成功发行类 REITs,实现投资收益确认 12.48 亿。此外公司正积极利用自身资源布局屋顶光伏业务。 投资建议:我们建议可以围绕三条线索关注行业发展投资建议:我们建议可以围绕三条线索关注行业发展。其一、其一、资源储备丰富,正通过多元渠道盘活存量资产,获取可持续的投资收益,如顺丰顺丰控股控股等公司;其二、其二、利用丰富资源,推动类似“园区+”产品,包括但不限于光伏发电、充电、以及转型高质量增值物流服务, 如在探索延伸业务发展的
8、南山控股、 传化智联南山控股、 传化智联等;其三、公募其三、公募 REITs 凭借自身派息的稳定性,在市场波动期下值得关注。此外具备较多园区资源储备的还包括中储股份中储股份。 风险提示:经济大幅下滑、行业竞争加剧。风险提示:经济大幅下滑、行业竞争加剧。 行业基本数据行业基本数据 占比% 股票家数(只) 43 0.01 总市值(亿元) 8,249.62 0.87 流通市值(亿元) 6,872.89 0.96 相对指数表现相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -0.2% 8.3% -13.3% 相对表现 0.1% 14.0% 1.4% 相关研究报相关研究报告告 快递行业 1 月数据点评:
9、春节错峰致行业业务量同比增 3.3%,上市公司单票收入同、环比整体提升 2022-02-19 顺丰、安能、德邦,万亿快运市场的“三国杀”大物流时代系列研究(九) 2022-02-06 -23%-15%-7%1%21/0321/0521/0721/1021/1222/022021-03-042022-03-04物流沪深300华创证券研究华创证券研究所所 大物流时代系列研究大物流时代系列研究 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 投资主题投资主题 报告亮点报告亮点 大物流时代系列大物流时代系列研究研究第十篇,第十篇,我们我们聚焦于物流聚焦于物流地产行业。地产行
10、业。通过物流仓储行业的供需分析, 我们认为高标仓与冷库缺口较大, 是未来具备投资潜力的方向。而我国公募 REITs 的推出,给物流地产企业提供了更多元更灵活的盘活存量资产,维持健康发展的方式,将助力整个行业发展。 报告中,我们选择了报告中,我们选择了顺丰房托、中金普洛斯与南山控股三个代表性标的进行顺丰房托、中金普洛斯与南山控股三个代表性标的进行了分析,基于我们认为了分析,基于我们认为: 顺丰房托顺丰房托可以视为顺丰控股盘活资源新模式,过去 4 年顺丰通过盘活产业园资产获取了可观的投资收益,而公司先发布局的稀缺物流场地资源既是公司核心竞争力之一,也是助力产业升级的抓手。 中金普洛斯中金普洛斯作为
11、我国第一批上市的公募 REIT,其资产质量具备一定的代表性。 南南山控股则山控股则是 A 股第一家上市物流地产公司,公司通过控股子公司宝湾物流开展仓储物流企业, 宝湾市占率位居全国第三。 公司一方面通过发行类 REITs项目成功盘活资源,另一方面也在正积极利用自身资源布局屋顶光伏业务,探索资源变现能力的增值路径。 投资逻辑投资逻辑 我们建议可以围绕三条线索关注行业发展。我们建议可以围绕三条线索关注行业发展。 其一、其一、资源储备丰富,正通过多元渠道盘活存量资产,获取可持续的投资收益,如顺丰控股顺丰控股等公司; 其二、其二、 利用丰富资源, 推动类似“园区+”产品, 包括但不限于光伏发电、 充电
12、、以及转型高质量增值物流服务,如在探索延伸业务发展的南山控股、传化智南山控股、传化智联联等; 其三、公募其三、公募 REITs 凭借自身派息的稳定性,在市场波动期下值得关注。 此外具备较多园区资源储备的还包括中储股份中储股份。 风险提示:经济大幅下滑、行业竞争加剧。风险提示:经济大幅下滑、行业竞争加剧。 sYpVxX8WmVNA9PcM9PnPqQnPsQkPqQtQiNmMpQaQmMyRNZqQsPNZnNsO 大物流时代系列研究大物流时代系列研究 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 3 目目 录录 一、物流地产:行业发展空间大、供需趋紧推动价格上行
13、一、物流地产:行业发展空间大、供需趋紧推动价格上行 . 7 (一)需求端:多元物流需求正在激活行业巨大发展潜力 . 7 1、我国物流地产行业存在“总量多、人均少”的矛盾 . 7 2、多元物流需求正在激活行业巨大发展潜力 . 8 (二)供给端:行业集中度较高,核心区域仍然供不应求 . 11 (三)供需关系趋紧推动物流仓储租金持续上涨 . 13 二、高标仓、冷库:物流地产最具潜力投资方向二、高标仓、冷库:物流地产最具潜力投资方向 . 13 (一)高标仓:需求旺、缺口大 . 13 (二)冷库:政策支持,发展迅速 . 15 三、三、公募公募 REITs 为物流地产带来全新回报方式为物流地产带来全新回报
14、方式 . 18 (一)2020 年公募 REITs 在我国正式起步,物流地产获支持 . 18 (二)国外经验借鉴:物流仓储公募 REITs 是优质投资资产 . 19 (三)我国首批仓储物流公募 REITs 项目上市后表现较好 . 20 四、相关标的分析:顺丰房托、中金普洛斯、南山控股四、相关标的分析:顺丰房托、中金普洛斯、南山控股 . 21 (一)顺丰房托(2191.HK) :顺丰控股盘活资源新模式 . 21 1、香港联交所主板上市的首个以物流为主的房地产投资信托基金. 21 2、顺丰控股:多渠道盘活产业园资产,获取可观投资收益 . 24 (二)中金普洛斯 REIT(508056.SH) :我
15、国境内第一批上市公募 REITs . 26 (三)南山控股(002314.SZ) :A 股第一家上市物流地产公司 . 30 五、投资建议及风险提示五、投资建议及风险提示 . 34 大物流时代系列研究大物流时代系列研究 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 4 图表目录图表目录 图表 1 物流保管费用及占物流费用比重 . 7 图表 2 部分国家仓储物流设施总库存(亿平方米) . 8 图表 3 部分国家人均仓储物流设施库存(平方米/人) . 8 图表 4 2021Q3 不同行业租赁仓储物流面积占比 . 8 图表 5 2020 年 ESR 公司租户行业分布 .
16、8 图表 6 我国实物网购占社零比重 . 9 图表 7 美国网络零售占零售总额比重(季调) . 9 图表 8 我国实物网购金额及同比 . 9 图表 9 快递行业业务量及增速 . 9 图表 10 快递行业收入及增速 . 9 图表 11 京东物流 VS 顺丰 VS 菜鸟基础设施对比 . 10 图表 12 顺丰仓库面积 . 11 图表 13 京东物流管理仓储面积 . 11 图表 14 2020 年中国物流地产商市占率 . 11 图表 15 中国非保税高标仓区域占比 . 12 图表 16 中国非保税高标仓区域分布 . 12 图表 17 全国工矿仓储用地供应面积 . 12 图表 18 长三角 2015-
17、2019 年一手经营仓储用地出让 . 12 图表 19 国内一线城市仓储租金情况(元/平方米/月) . 13 图表 20 国内其他代表城市仓储租金(元/平方米/月) . 13 图表 21 高标仓和普通仓的主要差异 . 14 图表 22 2010 年 38 个城市社会消费品零售额超千亿元 . 14 图表 23 2019 年 110 个城市社会消费品零售额超千亿元. 14 图表 24 我国高标仓存量及同比 . 15 图表 25 我国冷链物流市场规模 . 16 图表 26 我国冷库库容 . 16 图表 27 国内冷库容量(万吨) . 16 图表 28 人均冷库容量(立方米) . 16 图表 29 冷
18、冻食品冷运规模测算 . 17 图表 30 生鲜电商交易规模 . 17 图表 31 16 个城市冷库成交租赁面积 . 17 图表 32 “四横四纵”国家冷链物流骨干通道网络布局示意图 . 18 图表 33 类 REITs 与公募 REITs 的比较 . 19 大物流时代系列研究大物流时代系列研究 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 5 图表 34 美国基础设施权益型 REITs 市值及数量(2019) . 20 图表 35 美国基础设施权益型 REITs 市值比例(2019) . 20 图表 36 美国物流仓储 REITs、标普 500 指数和道琼斯工业平
19、均指数年回报率对比 . 20 图表 37 我国首批仓储物流公募 REITs 项目情况摘要 . 21 图表 38 我国首批仓储物流公募 REITs 上市后表现 . 21 图表 39 顺丰房托三项物业情况(截至 21/6/30) . 22 图表 40 顺丰房托底层资产租金收入(亿元) . 23 图表 41 顺丰房托物业收入净额(亿元) . 23 图表 42 顺丰房托底层资产出租率 . 23 图表 43 顺丰房托底层资产每平方米月租金(元) . 23 图表 44 顺丰仓储物流网络资源 . 24 图表 45 顺丰物流场地资源 . 25 图表 46 顺丰控股 2018-21 年盘活资产获得的投资收益(亿
20、元) . 26 图表 47 中金普洛斯仓储资源 . 26 图表 48 目标基础设施资产概况 . 27 图表 49 2020 年末有效租金单价(元/平方米/月) . 27 图表 50 截至 20201231 中金普洛斯底层资产估值占比 . 27 图表 51 北京市场截至 2020 年末出租率 . 28 图表 52 北京市场截至 2020 年末租金(元/平方米/天) . 28 图表 53 长三角市场截至 2020 年末出租率 . 28 图表 54 长三角市场截至 2020 年末租金(元/平方米/天) . 28 图表 55 珠三角市场截至 2020 年末出租率 . 29 图表 56 珠三角市场截至
21、2020 年末租金(元/平方米/天) . 29 图表 57 各项目出租率 . 29 图表 58 租约剩余期限占比 . 30 图表 59 租户行业分类占比 . 30 图表 60 中金普洛斯财务情况 . 30 图表 61 南山控股收入结构 2020 年 . 31 图表 62 南山控股收入结构 2021H1 . 31 图表 63 南山控股 21H1 毛利构成 . 31 图表 64 南山控股 2020 和 2021H1 分业务毛利率 . 31 图表 65 截至 2020 年末南山控股仓储物流布局 . 32 图表 66 宝湾物流收入 . 32 图表 67 宝湾物流净利润 . 32 图表 68 管理园区数
22、量 . 33 大物流时代系列研究大物流时代系列研究 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 6 图表 69 仓储出租率 . 33 图表 70 仓储运营面积 . 33 图表 71 仓储规划在建面积 . 33 大物流时代系列研究大物流时代系列研究 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 7 一、一、物流地产:行业发展空间大、供需趋紧推动物流地产:行业发展空间大、供需趋紧推动价格价格上行上行 (一)(一)需求端:多元物流需求正在激活行业巨大发展潜力需求端:多元物流需求正在激活行业巨大发展潜力 1、我国物流地产行业存在我国物流地产
23、行业存在“总总量量多多、人均少、人均少”的矛盾的矛盾 1)总量)总量多多: a) 我国物流总费用中, 物流保管费用占比相对稳定, 近 30 年基本保持在 30%-35%区间;2020 年物流保管费用约为物流保管费用约为 5 万亿元万亿元,近十年 CAGR 为 8%。 b)我国我国仓储物流设施总仓储物流设施总面积面积约约 10 亿平方米。亿平方米。根据中金普洛斯 REIT 招募说明书,中国仓储物流设施总面积(包含高标库和非高标库)约 10 亿平方米,在选取的部分国家仓储物流设施数据中仅次于美国的 12.5 亿平方米。 图表图表 1 物流保管费用及占物流费用比重物流保管费用及占物流费用比重 资料来
24、源:Wind,华创证券 2)人均少)人均少 我国人均仓储面积与发达国家相比仍存在较大差距。 我国人均仓储物流设施库存仅为我国人均仓储面积与发达国家相比仍存在较大差距。 我国人均仓储物流设施库存仅为 0.7平方米平方米,是美国人均面积的 18.4%,日本人均面积的 17.5%。 尤其人均尤其人均中高标准物流设施中高标准物流设施差距更为明显。差距更为明显。南山控股在 2021 年半年报中写道,2020 年我国主要城市非自用中高标准物流设施存量累计仅约 7500 万平米,人均面积约 0.05 平米,而美国中高标准物流设施总存量约为 3.7 亿平米,人均面积约 1.13 平米。 05101520253
25、03540 - 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000物流保管费用(亿元)占物流费用比重(%) 大物流时代系列研究大物流时代系列研究 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 8 图表图表 2 部分国家仓储物流设施总库存(亿平方米)部分国家仓储物流设施总库存(亿平方米) 图表图表 3 部分国家人均仓储物流设施库存(平方米部分国家人均仓储物流设施库存(平方米/人)人) 资料来源:中金普洛斯REIT招募说明书,华创证券 资料来源:中金普洛斯REIT招募说明书,华创证券 注:日本、韩国、中国和印度为2018年数据,美国、新
26、加坡、澳大利亚和德国为2019年数据;人均仓储物流设施库存为仲量联行估算值 2、多元物流需求正在激活行业巨大发展潜力多元物流需求正在激活行业巨大发展潜力 从物流地从物流地产的需求方看,可以将客户主要划分为三类:产的需求方看,可以将客户主要划分为三类:电商、第三方物流、制造业。 根据世邦魏理仕的统计:根据世邦魏理仕的统计:2021Q3 三类客户租赁三类客户租赁的仓储物流面积占比分别为 55%、38%、7%。其中电商为第一大需求方。 我们再从代表性物流地产企业我们再从代表性物流地产企业 ESR 披露数据看:披露数据看: 主要租户为电子商务及第三方物流公司,占比达 64%;其他租户包括零售业、制造业
27、、冷链行业,占比分别为 12%、10%、5%。2020 年公司前十大租户收入占比 40%、出租面积占比 39%,其中超 2/3 的收入来自电子商务相关公司,包括京东、亚马逊、菜鸟等。 图表图表 4 2021Q3 不同行业租赁仓储物流面积占比不同行业租赁仓储物流面积占比 图表图表 5 2020 年年 ESR 公司租户行业分布公司租户行业分布 资料来源:世邦魏理仕,华创证券 资料来源:公司公告,华创证券 电商电商大发展背景下,电商平台与第三方物流共同大发展背景下,电商平台与第三方物流共同推动仓储物流快速发展推动仓储物流快速发展 实物网购金额看,实物网购金额看,2015-2021 年年 CAGR 超
28、过超过 20%。截至 2021 年,中国实物网购金额已经达到 10.8 万亿,约为美国网络零售额的 2 倍以上。 我国实物商品网上零售额占社会消费品零售总额的比重看,我国实物商品网上零售额占社会消费品零售总额的比重看, 从 2015 年的 8%提升至 2021年超过 24%, 在 2020 年疫情下网购渗透率一度提升至 25.2%。 2020 年美国网络零售额比重为 14.5%。 12.59.650.70.40.30.20.1 - 2 4 6 8 10 12 1443.81.91.60.80.70.70.20.00.51.01.52.02.53.03.54.04.5电商55%第三方物流38%制
29、造业7%电子商务及第三方物流公司64%零售12%制造10%冷冻链5%其他9% 大物流时代系列研究大物流时代系列研究 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 9 第三方物流也享受了电商大发展的红利期。以快递行业为例,电商快递成为我国快递行第三方物流也享受了电商大发展的红利期。以快递行业为例,电商快递成为我国快递行业主力军,业主力军,2008 年至 2021 年,快递行业收入由 408 亿元增长至 2021 年突破 1 万亿。 图表图表 6 我国实物网购占社零比重我国实物网购占社零比重 图表图表 7 美国网络零售占零售总额比重(季调)美国网络零售占零售总额比重(
30、季调) 资料来源:Wind,华创证券 资料来源:Wind,华创证券 图表图表 8 我国我国实物网购金额及同比实物网购金额及同比 资料来源:Wind,华创证券 图表图表 9 快递行业业务量快递行业业务量及增速及增速 图表图表 10 快递行业收入快递行业收入及增速及增速 资料来源:Wind,华创证券 资料来源:Wind,华创证券 055-0215-0615-1016-0216-0616-1017-0217-0617-1018-0218-0618-1019-0219-0619-1020-0220-0620-1021-0221-214161815-0
31、315-0715-1116-0316-0716-1117-0317-0717-1118-0318-0718-1119-0319-0719-1120-0320-0720-1121-0321-0721-113.24.25.57.08.59.810.80%5%10%15%20%25%30%35%0.02.04.06.08.010.012.0200021实物网购(万亿)同比26%23%26%57%55%62%52%48%51%28%27%25%31%30%0200400600800100012000%10%20%30%40%50%60%70%规模以上快递业务
32、量(亿件)业务量增速02000400060008000.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%50.0%收入(亿元)收入增速 大物流时代系列研究大物流时代系列研究 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 10 电商自建与三方物流均在快速扩张仓储能力。电商自建与三方物流均在快速扩张仓储能力。 京东:京东:截止 2020 年末京东物流在全国运营仓库总面积约 2100 万平方米,其中自营仓库数量超过 900 个;2014-2020 京东物流管理仓储面积年复合增长率为 46%。 菜鸟:整合菜
33、鸟:整合 3000 万万+平方的仓储面积。平方的仓储面积。 顺丰顺丰:截至 2020 年末,顺丰仓库面积共计 486 万平方米,2017-2020 年 GAGR 为 51%。 新冠疫情导致的消费线上化加速市场对物流仓储的需求,新冠疫情导致的消费线上化加速市场对物流仓储的需求,根据世邦魏理仕统计,自 2020年下半年以来,国内 16 个主要城市的高标仓库净吸纳连续四个季度突破 100 万平方米,累计 540 万平方米,空置率从此前的 15.8%连续四个季度下降至 14.2%。同时,根据世邦魏理仕,截至 2021H1,国内一线城市平均高标仓资本值指数较疫情前上涨 7.4%,同期办公楼和购物中心资本
34、值指数为-10%。而未来我国制造业从大到强,制造业与服务业的而未来我国制造业从大到强,制造业与服务业的双业融合会进一步推动仓储物流的发展。双业融合会进一步推动仓储物流的发展。 图表图表 11 京东物流京东物流 VS 顺丰顺丰 VS 菜鸟基础设施对比菜鸟基础设施对比 资料来源:公司公告,公司官网,华创证券 大物流时代系列研究大物流时代系列研究 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 11 图表图表 12 顺丰仓库面积顺丰仓库面积 图表图表 13 京东物流管理仓储面积京东物流管理仓储面积 资料来源:公司公告,华创证券 资料来源:公司公告,华创证券 (二)(二)供
35、给端:行业集中度较高,核心区域仍然供不应求供给端:行业集中度较高,核心区域仍然供不应求 1、行业集中度高行业集中度高 我国物流地产行业呈现“一超多强”格局, 2020 年普洛斯市占率接近 30%位列第一, 万纬、宝湾、宇培分别位列 2-4,市占率分别为 8%、7%、6%;市场前十名市占率高达 73%,集中度较高。 图表图表 14 2020 年中国物流地产商市占率年中国物流地产商市占率 资料来源:戴德梁行,华创证券 2、土地供给紧张,热门城市尤为明显土地供给紧张,热门城市尤为明显 1)高标仓分布不均匀:高标仓分布不均匀:主要集中在经济发展快速的区域主要集中在经济发展快速的区域 从区域占比看,从区
36、域占比看,我国 69%的非保税高标仓集中在长三角、京津翼、珠三角和成渝区域,由于这些城市群经济增长快速,对仓储物流的需求也相对较高。 1.41.772.284.8626%29%113%0%20%40%60%80%100%120% - 1 2 3 4 5 620020顺丰仓库面积(百万平方米)同比2.245.62%40%79%20%41%24%0%20%40%60%80%100% - 5 10 15 20 252000202021H1京东物流管理仓储面积(百万平方米)同比普洛斯29%万纬8%宝湾7%宇培6%丰
37、树5%易商红木5%安博4%嘉民4%平安3%深国际2%其他27% 大物流时代系列研究大物流时代系列研究 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 12 图表图表 15 中国非保税高标中国非保税高标仓仓区域占比区域占比 图表图表 16 中国非保税高标中国非保税高标仓仓区域分布区域分布 资料来源:仲量联行,华创证券 资料来源:仲量联行,华创证券 2) 从国有建设用地从国有建设用地-工矿仓储用地供应来看,工矿仓储用地供应来看, 自2014年起开始呈现用地供应下降的趋势,主要由于:主要由于: a)城市用地规划)城市用地规划限制限制: 如北京:北京城市总体规划(2016-
38、2035 年)提出,北京每年要减少城乡建设用地存量 30 平方公里;严禁在三环路内新建和扩建物流仓储设施;建设项目规划使用性质正面和负面清单指出,首都功能核心区内鼓励工业、仓储批发市场等用地调整为中央党政军领导机关办公和配套用房。 上海:上海市土地资源利用和保护“十三五”规划提出,到 2020 年,全市工业用地总规模控制在 550 平方公里左右,占建设用地比重从 25%下降到 17%左右,且工业用地指标向制造业、高新技术产业倾斜。 b)物流业对当地政府税收和就业的贡献率较小,因此地方政府将土地出让给物流地产商的意愿相对较低。长三角长三角 2015-2019 年一手经营仓储用地出让来看,年一手经
39、营仓储用地出让来看,上海仅 2015、2018年存在少量仓储用地出让,其他城市如南京、无锡、苏州、南通、宁波等城市土地出让面积呈每年减少态势。 图表图表 17 全国工矿仓储用地供应面积全国工矿仓储用地供应面积 图表图表 18 长三角长三角 2015-2019 年一手经营仓储用地出让年一手经营仓储用地出让 资料来源:Wind,华创证券 资料来源:头等仓TOODC微信公众号,华创证券 长三角32%京津翼10%珠三角11%成渝16%其他31%11.6 10.7 11.0 15.5 14.2 9.3 14.1 15.4 19.1 20.7 21.4 15.0 12.7 12.3 12.5 810121
40、40032004200520062007200820092000162017国有建设用地供应面积:工矿仓储用地(亿平方米) 大物流时代系列研究大物流时代系列研究 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 13 (三)(三)供需关系趋紧推动物流仓储租金持续上涨供需关系趋紧推动物流仓储租金持续上涨 国内一线国内一线城市仓储租金看城市仓储租金看: 北上广深四城 2007-2021 年 CAGR 分别为 4%、 5%、 3%、 4%; 其他代表城市仓储租金情况看其他代表城市仓储租金情况看: 南京、 杭州
41、、 宁波、 青岛、 武汉、 重庆 2008-2021 年 CAGR分别为 8%、8%、7%、4%、2%、4%。 可以观察到,国内主要物流城市仓储租金持续提升。可以观察到,国内主要物流城市仓储租金持续提升。 图表图表 19 国内一线城市仓储租金情况国内一线城市仓储租金情况(元(元/平方米平方米/月)月) 图表图表 20 国内其他代表城市仓储租金国内其他代表城市仓储租金(元(元/平方米平方米/月)月) 资料来源:Wind,华创证券 资料来源:Wind,华创证券 二、二、高标仓、冷库高标仓、冷库:物流地产最具潜力投资方向物流地产最具潜力投资方向 (一)(一)高标仓:高标仓:需求旺需求旺、缺口大、缺口
42、大 “高标仓”指高标准仓库,2003 年普洛斯进入中国后开始发展;2008-2013 年属于外资快速扩张阶段,这期间宇培、易商、安博、嘉民等外资加快物流地产在中国布局;2014 年后,国内企业万科、平安等国内企业也开始布局物流地产。 1、高标仓、高标仓需求旺盛需求旺盛 1)高标仓具有明显的)高标仓具有明显的优势优势 高标仓能够满足安全仓储、最大化空间利用及高效运行等现代物流的操作要求。相对于普通仓库,高标仓具有附带坡道、单层高、承载力强、立柱间距宽、消防等级高等优势,能够大幅提升单位面积的存储货量、缩短分拣货物时间,从而降低单票仓储成本,提升运营效率。 据中国仓储与配送协会的调研显示,以 20
43、20 年为测算期间,使用高标仓的投入成本,比使用传统仓的成本降低约 20%。 存货周转:现代化高端仓储的存货周转天数不到传统仓储的 10%(高标仓 5-10 天 Vs 传统仓 60 天); 库存 SKU:能够达到传统仓储的 10 倍(高标仓 2 万个 Vs 传统仓 2000 个); 大物流时代系列研究大物流时代系列研究 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 14 搜索清点货物时间:比传统人工方式减少 95%(高标仓 1 分钟 Vs 传统仓 20 分钟)。 图表图表 21 高标仓和普通仓的主要差异高标仓和普通仓的主要差异 资料来源:戴德梁行,华创证券 2)高
44、标仓需求旺)高标仓需求旺 如前文所述,电商大发展推动仓储物流、尤其高标仓的发展。如前文所述,电商大发展推动仓储物流、尤其高标仓的发展。 根据仲联量行数据:根据仲联量行数据: 2010 年:年:我国电商发展的初步阶段,同时也是我国物流地产开始扩张的阶段,中国社会消费品零售额超过 1000 亿元的城市只有 38 个; 2019 年:年:电商与物流地产发展较为成熟,当年社会消费品零售额超过 1000 亿元的城市增至 110 个。 图表图表 22 2010 年年 38 个城市社会消费品零售额超个城市社会消费品零售额超千亿元千亿元 图表图表 23 2019 年年 110 个城市社会消费品零售额超千亿元个
45、城市社会消费品零售额超千亿元 资料来源:仲量联行,华创证券 资料来源:仲量联行,华创证券 特征高标准物流仓储设施普通物流仓储设施结构单层:高品质钢结构多层:混凝土/钢结构。附带坡道/电梯非标准混凝土/钢结构多层:无通道总建筑面积独栋一般不小于1万平方米,园区一般不小于5万平方米8000平方米层高单层库9米多层库首层8米4米至7米承载力1层3吨/平方米2层2吨/平方米1层3吨/平方米其他楼层:2吨/平方米立柱间距12米12米消防等级丙二类及以上丙二类以下消防设施消防栓、灭火器、火灾警报装置、自动防火喷淋消防栓地面漆耐磨性环氧树脂/金刚砂耐磨地坪非标准,如水泥地面或者素填土监控系统24小时安保及集
46、中监控服务保卫室或无该设备采光项装备条形照明灯天花板非标准其他卸货平台每层高度1.3米;雨棚悬挑宽度6米或8米,高度不低于4.5米盘道按40尺集卡荷载/集中供热(可选)办公室及仓储装置(可选)无该设备通风设备(可选)每小时两次(可选)手通空气或无该设施 大物流时代系列研究大物流时代系列研究 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 15 如前述分析,高标仓能够为适用方提供更高的仓内作业效率,未来高标仓仍具备较大的增长潜力。 长期来看,长期来看,随着我国城市群一体化发展、城市经济不断发展,将很大程度上推动我国零售消费规模进一步提升,带动相应城市对高标仓需求增加。
47、 2、高标仓、高标仓缺口处于高位缺口处于高位 1)我国)我国高标仓占比高标仓占比较较低低。 近年来高标仓增长快速,近年来高标仓增长快速,2018Q2-2020Q2,高标仓面积季度增速平均为 24%。 图表图表 24 我国高标仓存量及同比我国高标仓存量及同比 资料来源:戴德梁行,华创证券 但如前文所述,我国高标仓相比海外占比仍处于低位我国高标仓相比海外占比仍处于低位。 南山控股 21 年半年报写到,2020 年我国主要城市非自用中高标准物流设施存量累计仅约 7500 万平米。 戴德梁行统计,截至 2020Q2,我国高标仓总面积 6400 万平方米,占我国总仓储面积 10亿平方米仅 6.4%;而美
48、国高标仓比重占比超过 20%。 2)我们测算:我们测算:高标仓缺口仍然在高位高标仓缺口仍然在高位。 根据普洛斯提供的数据, 每平方米的现代物流仓储面积能支持约 7 万元电商交易额, 2021年全国实物网购金额 10.8 万亿,由此可计算电商仓储高标仓需求预计约 1.54 亿平,而根据前文预计我国当前实际高标仓或仅约 8000 万方,因此高标仓缺口因此高标仓缺口或或达达 7000 万万平方米平方米以上以上: 电商对高标仓需求面积=10.8 万亿元/7 万元每平方米=1.54 亿平方米; 电商对高标仓需求缺口电商对高标仓需求缺口=1.54 亿平方米亿平方米-0.8 亿平方米(估计值)亿平方米(估计
49、值)=0.7 亿平方米。亿平方米。 (二)(二)冷库:政策支持冷库:政策支持,发展迅速,发展迅速 国务院 2021 年 12 月 12 日发布的 “十四五”冷链物流发展规划 , 冷链物流是利用温控、30%35%33%23%25%16%18% 17%19%18% 18%0%5%10%15%20%25%30%35%40% - 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000高标仓存量(万平方米)同比 大物流时代系列研究大物流时代系列研究 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 16 保鲜等技术工艺和冷库、冷藏车、冷藏
50、箱等设施设备,确保冷链产品在初加工、储存、运输、流通加工、销售、配送等全过程始终处于规定温度环境下的专业物流。冷库是冷冷库是冷链物流中关键的一环。链物流中关键的一环。 1、 我国我国冷链物流市场规模冷链物流市场规模具备成长性。具备成长性。 2020 年我国冷链市场规模达 3800 亿元, 2015-2020年 CAGR 为 19%; 催生催生冷库容量快速提升,冷库容量快速提升, 2020年我国冷库容量1.8亿立方米, 2015-2020年CAGR为15%。 但但人均看,人均看,我国冷库人均处于低位。我国冷库人均处于低位。2018 年,我国折合人均冷库体积为 0.11 立方米,而美国为 0.49