房产经纪

1房产经纪是什么
2房产经纪行业特点

3房地产经纪活动的主要形式
4房地产经纪人的核心功能

5房产经纪行业发展模式
6房产经纪发展现状

房产经纪是什么

房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。房地产经纪业务，不仅是代理新房的买卖，还包括代理二手房的买卖，代理房地产的租赁业务，以及相关的配套服务等内容。房地产经纪行业属于中介服务行业，它在整个过程中均不占有标的物，经纪人通过收集发布房源信息吸引客户，通过匹配撮合交易收取服务费，同时协助买卖双方办理签约后的交易过户手续。

房地产经纪是在房地产市场不断成熟的基础上发展起来的，它是为房地产市场提供各项服务的经营性活动。根据我国的《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪是一种中介行为，它以促成房地产交易为目标，以收取佣金为主要经济收益，向委托人提供居间、代理等服务。

房产经纪行业特点

(1) 房子是生活的必需品。无论是通过买房还是通过租房消费，居住本身是每个人都需要的，具有不可替代性。

(2) 供给方和需求方非常分散，需求很难预测。二手房经纪行业的卖方通常都是普通老百姓，大部分都只有一套住房，多则几套，分散在每个角落，客户也一样，他们随时都有买房或者卖房的需求。

(3) 有很强的区域性特点。房产是一个区域性明显的商品。它是不动产，不能搬动。每个城市、甚至同一城市的不同区域、不同楼盘、同一楼盘的不同位置价格也都会不同，甚至交易条件也会不同。经纪人由于很难掌握那么多的信息，因此很难跨区域作业。

(4) 信息量大，且标准化难度大。房地产经纪服务交易的是房屋，每套房屋的各种属性不同，需要大量的信息，例如物理属性中包括了户型、面积、楼层、朝向、装修、建筑质量、居住人群、位置、小区配套、开发商、学校等等，同时买卖双方由于家庭情况、婚姻、贷款、户口、房主客户的心理状态等法律社会和心理属性不同决定了是否有资格购买、购买需要的条件也会不同。每一套房子就有一组唯一的信息来匹配，很难标准化。

(5) 交易环节众多，交易流程复杂。从看房到签约要经历多个环节，每个环节涉及到的专业知识都不同，需要专业人士帮助完成交易，否则风险点众多且难控制。

(6)交易标的大，交易周期长。一套房子通常都在几十万上百万，别墅等产品更是上千万，通常是一个家庭中最大的一笔资产。因为标的额大、流程复杂，通常客户从看房到买房一般都会经历5.8周，有的时间更长，在此过程中随时有可能不买或者到竞争对手处买房。

(7)成交量受政府政策影响大。房地产行业是“靠天吃饭”的行业，政府的行业政策、税收、利率、贷款等政策对行业成交量的影响非常大。

(8)房地产经纪活动具有中介性.以“中介”为前提，以促进交易的实现为目的，经纪人在业主的委托下，联系、撮合相应的交易主体。在整个过程中，经纪人提供的服务都是以“中介”为标志。

(9)房地产经纪活动具有专业性。房地产行业的交易过程繁琐，内容复杂，经纪人不仅要熟悉市场经济的走向，同时还要具备多方面的理论和法规知识，甚至包括建筑学、城市规划学等相关领域，并熟练掌握交易相关的流程及规定。

(10)房地产经纪活动具有有偿性。房地产经纪机构并不是公益性的组织。房地产经纪组织提供的服务是具备商业性质的中介活动。经纪人通过联系有意愿的双方，在沟通达成共识后，获得各方预期的利益和收益，故它所提供的服务是有偿性的。

(11)房地产经纪活动具有公共性。房地产经纪活动虽是有偿性的，但在未建立委托关系之前，也常常免费提供或传播信息。不仅是业主，只要是对房屋有需求的人都有成为房地产经纪人服务对象的可能，积极开拓房源和客源，并与消费者建立良好的关系，是经纪人能够顺利展开业务活动的基本前提。而在此之前，对信息的搜集、传播，又是拓展客源的基础。就这种意义上讲，房地产经纪活动就具有了较强的公共性。

房地产经纪活动的主要形式

房地产经纪行为通常存在三种形式，代理、居间和行纪。根据当前的房地产市场发展程度看，房地产居间和房地产代理是我国房地产经纪活动的主要形式。

(1)房地产经纪是代理行为代理，是指房地产经纪人通过与委托人签订委托合同，得到委托人的授权，取得代理人的身份，在委托合同的授权范围内，实施民事法律行为。

(2)房地产经纪是居间行为居间，顾名思义，就是为促成交易，通过签订居间合同与委托人达成共识而提供的媒介服务。房地产市场是信息存在分布严重不均衡的市场，特别是二手房市场。市场信息的复杂度、真实度等都使得业主无法仅凭自身能力在短时间内找到合适对象完成交易。房地产经纪人提供的居间服务能给客户带来有关房屋交易的各种需求信息，而房地产经纪机构因提供这类有价值的信息收取佣金。

(3)以收取佣金为目的房地产经纪的职业规则明确指出，房地产经纪机构利润的主要来源便是收取佣金。目前我国的房地产经纪人在实际的操作中，利用买卖双方信息不对称的弊端，以低价购进或租赁再以高价卖出或租出，瞒过买卖双方而进行暗箱操作，以赚取差价，这种行为是法律禁止的。

房地产经纪人的核心功能

房屋信息的不透明、不对称的特征，使得房屋的交易具有很强的本地化属性。购房可能是一个家庭在其生命周期中规模较大的一次资产配置，因此，购房者对房屋信息的全面性、实效性都会有所需求。同时，购房的过程涉及到咨询、看房、交易、融资、保险等一系列的活动，每一个节点都有可能出现阻碍最终导致交易的失败。而对于不同的房源，消费者又往往难以抉择、徘徊不定。购房成为了一件费时费力费神的事情。因此，经纪人的功能归纳为两个板块：第一，信息中介。

房地产经纪人主要对以下三类信息进行匹配：①房源，包括面积、户型、楼盘小区等基本信息以及房屋的挂牌价格；②邻里信息，包括周围的交通设施、生活配套设施以及周边的教育机构等信息；③存量市场信息，本地的存量市场在近期的价格走势以及房屋价格的粗略评估等等。第二，配套服务。主要体现在三个方面：①协助购房者看房；②代表委托人进行价格谈判；③协助消费者处理交易签约之后的流程。

房产经纪行业发展模式

1. 线下门店发展模式

(1)房产中介直营经营模式，由总公司直接投资并经营管理门店。房产中介总公司可以统一经营战略，统一调动资金、统一的管理，各门店步调一致，能完美体现、执行公司的行销理念。企业统一的文化形象能够展示到更多的客户面前，能够彰显公司的优势与实力，易于获得客户的信任。

直营模式代表企业类型有大量的三四线城市的中小中介公司，夫妻店，规模小，店铺少，多采用直营模式。一二线城市也有有着不少的数量，但随着品牌大中介的扩张，这些城市的小中介或被收购、或加盟品牌中介，或者退出历史舞台，数量较早年已经有所减少。另一种是品牌连锁中介，北京链家、上海中原地产和深圳乐有家都是连锁直营模式的典型代表。纵然链家其他全国范围内有分部区域开放了加盟模式，但北京链家始终不接受加盟；中原地产只有旗下的中联地产允许加盟；从深圳起步的乐有家则更直接，全国范围内执行连锁直营模式，没有任何加盟形式的子公司，也不接受加盟申请。

(2)房产中介加盟经营模式，企业总部将其服务标章授权给加盟店主双方须签订加盟合约，加盟总部可因不同的加盟性质向加盟店主收取加盟金、保证金以及权利金等。加盟店主可以用加盟总部的形象、品牌、声誉等在商业消费市场上招揽消费者

加盟模式代表企业2000年，21世纪不动产进入中国，最先将加盟模式引入中国。中原集团自2018年进军加盟领域，旗下“原萃”是其加盟服务平台公司。同样是2018年，左晖依托链家门店资

(3) 房产中介合伙经营模式，类似于阿米巴模式合伙经营模式下，公司总部负责行政、IT、法务、财务、培训、招聘、品牌等后勤支持；区域负责人谋划业务布局和区域资源整合；门店店长负责带领团队搞生产、做业绩，三方合伙经营，各司其职，用一种合伙的思维做事。链家地产、裕丰地产、德诚行地产，碧桂园等企业都实行了合伙人制度。店长通过培养更多经纪人上来做店长，而获取旗下新开门店的股份，用裂变的思维鼓励有能力有想法的经纪人创业发展。经纪人达到一定业绩就可以成为公司的合伙人，与公司共享门店或片区的经营权。

2. 房产经纪O2O发展模式

房地产O2O领域逐渐形成了四种类型模式：中介自营型、交易平台型、流量平台型、赋能平台型(以贝壳为代表)。

(1) 中介自营型，即经纪公司衍生的自有平台经由线上导流以后，通过线下自有经纪人对接房源客源，引导交易完成。如链家、我爱我家、中原地产等，通过闭环生态提供房地产全产业链服务。

(2)交易平台型，作为独立第三方平台提供房产信息、交易等多种服务交易平台型房产电商模式的主要代表是吉屋、房多多、好屋中国等，以线上平台起家。

(2) 流量平台型，核心是进行线上赋能、流量支持平台为经纪人和经纪公司提供广告信息平台，挂出房源，但是并不直接参与交易，仅收取使用费和增值服务费用。其典型代表如房天下、安居客、搜狐焦点、新浪乐居等。这类平台主要是聚合各种房源信息，直接面向中介与终端用户。这类端口取决于消费者的焦点，因此里面包含各种套餐服务，比如面向经纪人有各种置顶、精选等版面展示位置及标签不同的服务。

(4)赋能平台型，主要是以贝壳为代表贝壳的模式是S2B2C，S即是大供货商，B指渠道商，C为顾客。S2B2C是一种集合供货商赋能于渠道商，并共同服务于顾客的电子商务营销模式。通过整合整个平台全产业链的能力，赋能全国品牌中介服务商，最终让服务提供商能够更好服务C端，同时实现自己做大做强。