康养地产

1康养地产是什么
2康养地产模式

3康养地产开发模式
4康养地产盈利模式

5康养地产典型案例

康养地产是什么

康养地产是指以“健康、养老、养生”产业为核心，以中国传统的养生理念，建立在健康产业、休闲产业、文化产业、旅游产业及养老产业板块之上，照顾老人的心理需要和人身安全，将多元化功能融为一体的复合型房地产开发业态。

康养地产模式

(1) 康疗型养生养老：嫁接专业医疗资源，强调提供专业化的健康管理服务，采取会员制方式，主要面向对健康格外关注的中高端老年群体。典型案例：台湾长庚养生文化村、北京太申祥和山庄、北京燕达国际健康城

(2) 家居型养生养老：居住用地，一般通过市场化的出让方式获取，通常位于城郊，有一定的生态资源，空气清新自然；实质上是养老主题地产，往往以在郊区大盘中配建针对老年人的养老公寓、养老别墅的形式推出，大部分仍停留在概念面，仅为老年人提供基本的社区服务。典型案例：绿地21世纪孝贤坊、万科幸福汇中的养老公寓

(3) 异地养生养老：非主流养老方式，健康且具有一定经济实力的老年人通过异地购房，异地旅游和养老相结合，灵活性强。以海南冬季养老基地和北方滨海低区的夏季避暑养老基地为主，通过异地购房方式，使老年人可进行异地旅游和养老

(4) 农家休闲养生养老：结合农业经营活动、农村文化及农家风情生活，借鉴分时度假模式，将农业休闲旅游和生态养老相复合，提供养老居住、瓜果采摘、绿色农家餐饮等功能，基本无其他配套设施。典型案例：江苏生态农庄、浙江城仙居

(5) 立体化养生养老：大型综合养老社区，包括住宅、购物中心、老年大学、酒店、医院、康体娱乐等多种业态，提供满足居住、休闲娱乐、学习交流、亲子、医疗护理、康体养生等需求的丰富多元配套设施。综合性强、功能多元复合、面向全龄段老人的全方位需求，采取租售结合的运营方式，对开发商的资源整合能力和持续经营能力要求较高。典型案例：北京太阳城、上海亲和源^[1]。

康养地产开发模式

国内康养模式可按运营主体分为三大开发模式：政府福利型、政府收益型、企业盈利型。

(1)政府福利型：由政府为低收入的高龄、独居、失能等养老困难的老年人群提供社会公益性养老服务的老年机构，即传统的养老院和福利院。解决这部分老年人养老支付能力不足的问题，其保障对象明确、拥有良好的基础设施、关爱服务体系较为完善，配备专业护理人员，开展日常的体育健身运动，丰富老年精神文化生活。

(2)政府收益型：由政府相关部门与社会企业联合组织开发和经营，服务对象为有社会养老基本保障、身体较为健康活跃的老年群体，采取养老地产出租、养老配套持有经营的盈利体系，此类投资资金投入较大，持有业态后期需要持续的经营管理和投入；投资回收期较长，收入以出租和营运的形式收取相应费用。

(3)企业盈利型：由企业投资开发建设及运营的大型综合型养老社区，国内健康老人都会帮助子女照顾下一代，由于生活习惯差异，老人和子女更愿意分开但临近居住，服务对象为：有一定养老金收入、身体较为健康活跃的老年群体和部分年轻人群，形成集合式全龄社区。此类老年服务设施综合功能强、规模不大，融入医疗机构、养老设施、教育服务、商业地产等配套产业，配置老年服务站、社区医疗中心、膳食配送中心、便捷超市等，从而较好地满足社区养老的服务需求^[2]。

康养地产盈利模式

(1)“全部销售”模式

以老年住宅概念，基于项目自然资源和人文禀赋，出售房屋产权为主，围绕目前中国社会以儿童为中心的三代人出行消费行为特征，加以区域性的大市政配套和社区配套。主要定位养老和准养老人群：生活可以自理、较为活跃的退休老年人，总体层次较高。依据旅游“吃、住、购、娱、行”五大要素，开发适合一家三代的旅游度假产品，提供多层次、多元化的旅游度假产品，创造丰富的消费环节，延长游客的逗留时间，提升项目的经营盈利能力，构筑旅游度假区老年住宅产品体系。以老年住宅产品销售为盈利载体，资金回笼能够做到短平快，加速资金周转率，降低项目快速发展带来的资金压力。土地使用权通过招拍挂的方式，无法享受到政府的土地优惠政策，对企业来说，土地成本和前期土地贷款资金压力也是相当大，项目成功与否的关键之举在于能否取得土地使用权；全部销售能够满足项目合理的现金流，降低前期投资风险，同时也无法得到养老地产升值收益和通过后期运营获得的长期稳定收益。

(2)“会员制管理”模式

会员制加管理费，实为变相的销售和持有营运的结合模式，通过将养老产品使用权的会员制管理，收取长期或者短期的积分营销、会员储值及管理费，同时也是养老公寓的运营模式，收取管理费作为项目日常服务运营费用，会员费滚动投入到下批次的地产开发。会员制模式能够留住客户，与老人建立长期稳定的关系，通过体验会员制的价值，在会员人群里频繁宣传，从而吸引更多的新客户，建立强大的数据库，有针对性地提供运营服务。

(3)“只租不售”模式

当前国家发展租赁市场的节奏加快，只租不售模式也是土地出让的一种方式，地块内租赁住房和商业用房在出让年内自持，此类项目土地成本能有效地得到降低，前期资金投入巨大，以持有经营为盈利载体，能够通过使用配套用地、行政划拨用地等灵活的手段，在不取得土地所有权的情况下快速展开建设，后期营运结合物业、医疗、康体锻炼等多种配套设施和服务，实现一定的稳定收入。

(4)“销售+持有”模式

住宅销售与老年公寓等养老配套设施持有运营相结合方式，项目多趋于在城市总体规划中重点发展的城镇区域，规划配套老年公寓和民用住宅的业态，项目客户群呈现多元化，主流客户还是面向市场大众人群及部分老年人，为老年住宅配套专业的老年物业服务。以住宅销售+持有经营为盈利载体，当地财政和民政部门划拨部分资金，与开发企业及物业服务企业共同合作开发运营。其中住宅销售通过招拍挂取得土地使用权，实现资金的快速回笼，具有良好的现金流；后期经营性物业可以不取得土地所有权或则通过其他性质的土地，降低前期土地成本及资金压力，从而后期持有经营，获得项目营运带来的溢价收益^[2]。

康养地产典型案例

(1)爱晚太阳城

大体量，综合服务类养老项目

大爱城(香河国家养老示范基地)是国家“爱晚工程”的典型示范性项目、河北省环首都绿色经济圈重点工程、住建部绿色建筑示范工程。“爱晚工程”是由国家民政部中国社会工作协会牵头发起，旨在建设完善中国社会化养老服务体系的重大民生工程。

主要实行居家服务、社区照顾、机构养老相结合的服务模式。养老中心除为入住养老公寓的老人提供专业、贴心的服务外，还为所有社区居民提供个性化、定制化健康养老服务，实现社区养老全覆盖。

1.项目概况

大爱城养老中心总建筑面积7.5万平米，设置养生会所和666套居住单元，有开间、一居、二居、三居等多种户型供老年客户选择。

其最终目标是打造成为市场化、全龄层、全配套、自循环的中国新型健康养老社区。

2.项目配套

国际医疗健康中心(包括爱晚医院、爱晚国医院、医疗专家楼、老年护理单元)、养老中心、体育中心、文化教育(包括国家开放大学社工学院、老年大学、中小学、幼儿园)、养生会所、休闲公园、生态健康农场、缤纷商业、高端酒店。通过倡导亲情回归、大家庭融合的居住方式，力争实现“中国首席亲情健康城”的造城理想。

(2)双井恭和苑

北京市首个“医养结合”试点养老机构

北京率先推出“喘息服务”的养老院，国内首推个性化照护的养老服务机构。

1.项目概况

地理位置：双井恭和苑位于北京CBD核心，交通便利，闹中取静。周边文化、艺术、教育、商业、生活气息浓郁，让现代老年生活与现代文明完美融合。

2.服务模式

长住，提供医养结合持续照料的老人提供长期生活照料。

短住，提供一站式的专业短期照料。

喘息服务，让老人享受一段幸福安康的生活，也让长期照顾老人的子女或老伴喘口气。

服务人群：有失智、卧床老人长期照护，在主要照护人有临时安排不能照护的家庭，或长期照护老人所伴生的压力需要舒缓的家庭。

(3)绿城乌镇雅园

项目特点:学院式服务

作为乌镇国际旅游区的重要组成部分，绿城乌镇雅园所处的综合性健康养生养老园区占地面积约1平方公里，规划养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题，集养生居住区、颐乐学院、养老示范区、医疗公园、特色商业区和度假酒店区六大板块于一体。

绿城乌镇雅园总建筑面积约为50万方，采用新民国建筑风格，以原生态自然景观加以江南园林式造林手法，诗情画意，师法自然。项目规划有单层别墅、多层公寓、小高层公寓等多种产品类型，主力户型以56平方米、72平方米、90平方米和128平方米为主，全部绿城精装品质，营造舒适雅致居住氛围，轻松实现拎包入住^[3]。