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1、 ）1210 号 未经许可，禁止转载未经许可，禁止转载 证 券 研 究证 券 研 究 报报 告告 【宏观专题】 地产如何带着镣铐跳舞？地产如何带着镣铐跳舞？从供需十五个从供需十五个 约束看地产细节约束看地产细节&战“疫”系列十四战“疫”系列十四 前言前言： 受疫情影响，今年财政压力加大，稳增长诉求提升，但基建独木难支，地产政 策必然要边际放松。 地产与基建成为为数不多的直接抓手。 从宏观调控者角度从宏观调控者角度 思考，地产什么样的状况是最佳的？房价稳定，销售和投资可以回升。什么思考，地产什么样的状况是最佳的？房价稳定，销售和投资可以回升。什么 状况是最被动的？房价暴涨，但销售和投资还没有起来

2、。状况是最被动的？房价暴涨，但销售和投资还没有起来。 那么为了努力去接近最佳政策结果，地产供给端（地产供给端（地产地产开放商）一定不可以大开放商）一定不可以大 比例破产（当前库存偏低，住宅广义库存仅比例破产（当前库存偏低，住宅广义库存仅 12 个月，远低于个月，远低于 2014 年的年的 24 个个 月）月），否则未来疫情后的需求侧松动只会带来更剧烈的供不应求，从而造成即 便是很轻微的政策松动也会带来房价上涨的尴尬局面。 因而，对于地产政策，我们整体的判断有两点。一是对于供给端，会通过多因而，对于地产政策，我们整体的判断有两点。一是对于供给端，会通过多 种方式对地产开发商予以政策倾斜，帮助其度

3、过难关。二是对种方式对地产开发商予以政策倾斜，帮助其度过难关。二是对于需求侧，通于需求侧，通 过因城施策的方式适度放松，促进地产销售。过因城施策的方式适度放松，促进地产销售。但无论是供给侧、还是需求侧， 放松的方式要么是隐性的， 要么是一城一策的方式，短期内很难出现全国范围 内，自上而下的放松政策，仍需有房住不炒的预期管理在（压住房价预期）， 所以房住不炒与地产政策的边际松动是大概率共存的，不矛盾。 因而，一方面我们需保持对当前各地出台的放松政策的跟踪（近期多个城市、 个别银行已经出台相关政策，以促进房地产市场健康稳定发展）。另一方面，另一方面， 也是更为重要的，是梳理出，地方政府、金融机构在

4、现有政策约束下，可以也是更为重要的，是梳理出，地方政府、金融机构在现有政策约束下，可以 自行调整的空间。自行调整的空间。 我们的梳理共涉及地产供需相关约束十五类，每一类结合政策约束现状、 “房我们的梳理共涉及地产供需相关约束十五类，每一类结合政策约束现状、 “房 住不炒”预期管理等因素将其划分为较为容易调整，有一定调整可能，较难住不炒”预期管理等因素将其划分为较为容易调整，有一定调整可能，较难 调整三类；此外，部分约束的调整空间做了定量的测算，以使我们的分析更调整三类；此外，部分约束的调整空间做了定量的测算，以使我们的分析更 加清晰简明。加清晰简明。其中需求侧相关的有九点：分别是首付比例与限贷

5、、房贷利率、 住房按揭贷款的额度管控、月供收入比、限售政策、限购与人才新政及落户放 开、交易环节税费、住房公积金、财政补贴。供给侧相关的有六点：分别是融 资支持、拿地相关支出、预售证发放、预售资金监管、商住比例调整、限价政 策。 在部委层面乃至更高层面不出台新的政策的前提下， 各类政策的灵活调整空间 见如下分析。我们判断，短期内，供给端六大约束中，四大约束较为容易调我们判断，短期内，供给端六大约束中，四大约束较为容易调 整（融资支持、拿地相关支出、限售证发放、预售资金监管），两大约束有整（融资支持、拿地相关支出、限售证发放、预售资金监管），两大约束有 一定调整可能（调整商住比例、放开限价政策）

6、。需求侧九大约束中，两大一定调整可能（调整商住比例、放开限价政策）。需求侧九大约束中，两大 约束较难调整（基本没有调整空间，分别是月供收入比与交易环节税负）、约束较难调整（基本没有调整空间，分别是月供收入比与交易环节税负）、 两大约束有一定调整可能（分别是首付比例与限贷、房贷利率）、五大约束两大约束有一定调整可能（分别是首付比例与限贷、房贷利率）、五大约束 较为容易调整（住房按揭贷款额度管控、限购、限售、住房公积金的使用、较为容易调整（住房按揭贷款额度管控、限购、限售、住房公积金的使用、 政府补贴）。政府补贴）。 具体十五条约束的分析见正文具体十五条约束的分析见正文。 风险提示：风险提示： 海

7、外疫情扩散。 证券分析师：张瑜证券分析师：张瑜 电话： 邮箱： 执业编号：S0360518090001 证券分析师：陆银波证券分析师：陆银波 电话： 邮箱： 执业编号：S0360519100003 【华创宏观】复工的三个概念辨析战“疫” 系列十 2020-02-19 【华创宏观】“战疫”费钱，财政的出路在哪 里？战疫系列十一 2020-02-26 【华创宏观】经济政策从“暂停”进入“小跑 追赶”疫情防控和经济工作部署会议点评 战“疫”系列十二 2020-02-24 【华创宏观】掉进黑天鹅湖的 CPI战“疫” 系列十三 2020-02-29 相关研

8、究报告相关研究报告 华创证券研究所华创证券研究所 宏观研究宏观研究 宏观专题宏观专题 2020 年年 03 月月 03 日日 宏观专题宏观专题 ）1210 号 2 目 录 一、需求侧的约束有哪些？哪些可以灵活调整一、需求侧的约束有哪些？哪些可以灵活调整 . 6 （一）首付比例与限贷 . 6 （二）房贷利率 . 7 （三）住房按揭贷款的额度管控 . 7 （四）限购、人才新政、落户放开 . 8 （五）月供收入比 . 10 （六）限售政策 . 10 （七）交易环节税费 . 10 （八）住房公积金的使用 . 10 （九）财政补贴 . 11 二、供给侧的约束二、供给侧的约束有哪些？哪些可以灵活调整有哪些

9、？哪些可以灵活调整 . 12 （一）融资支持 . 12 （二）拿地相关支出 . 12 （三）预售证发放 . 13 （四）预售资金监管 . 13 （五）商住比例 . 14 （六）限价政策 . 14 三、附录：三、附录： . 15 （一）各类地产政策主管机构与适用法律法规一览 . 15 （二）地产融资政策梳理 . 15 rQsNmMtPqNrPsQqRrOwPoR6MbP8OmOoOmOqQeRnNpMfQqQrNaQoOzRuOqNpPvPpPpP 宏观专题宏观专题 ）1210 号 3 图表目录 图表 1 个人住房贷款历年新增额 . 8 图表 2 限购城市名单梳理 . 9 图表 3 中国城市城区

10、人口排名 . 9 图表 4 个人住房买卖环节需要缴纳的主要税种 . 10 图表 5 房产+地产+保障性住房三项每年新增贷款情况 . 12 图表 6 各类政策主管机构与主要适用的法律法规 . 15 宏观专题宏观专题 ）1210 号 4 前言： 受疫情影响，今年财政压力加大，稳增长诉求提升，但基建独木难支，地产政策必然要边际放松。地产与基建成为 为数不多的直接抓手。从宏观调控者角度思考，地产什么样的状况是最佳的？房价稳定，销售和投资可以回升。什 么状况是最被动的？房价暴涨，但销售和投资还没有起来。 那么为了努力去接近最佳政策结果，地产供给端（地产开发商）一定不可以大比例破产（当前库存偏低，住宅广义

11、 库存仅 12 个月，远低于 2014 年的 24 个月），否则未来疫情后的需求侧松动只会带来更加剧烈的供不应求，从而造 成即便是很轻微的政策松动也会带来房价上涨的尴尬局面。 因而，对于地产政策，我们整体的判断有两点。一是对于供给端，会通过多种方式对地产开发商予以政策倾斜，帮 助其度过难关。二是对于需求侧，通过因城施策的方式适度放松，促进地产销售。但无论是供给侧、还是需求侧， 放松的方式要么是隐性的，要么是“一城一策”的方式，短期内很难出现全国范围内，自上而下的放松政策，仍需 有房住不炒的预期管理（压住房价预期），所以房住不炒与地产政策的边际松动是大概率共存的，不矛盾。 因而，一方面我们需保持

12、对当前各地出台的放松政策的跟踪（近期多个城市、个别银行已经出台相关政策，以促进因而，一方面我们需保持对当前各地出台的放松政策的跟踪（近期多个城市、个别银行已经出台相关政策，以促进 房地产市场健康稳定发展）。另一方面，也是更为重要的，是梳理房地产市场健康稳定发展）。另一方面，也是更为重要的，是梳理出，地方政府、金融机构在现有政策约束下，可出，地方政府、金融机构在现有政策约束下，可 以自行调整的空间。以自行调整的空间。 我们的梳理共涉及地产我们的梳理共涉及地产供需供需相关约束相关约束十五类十五类，每一类结合政策约束现状、“房住不炒”预期管理等因素将其划分为，每一类结合政策约束现状、“房住不炒”预期

13、管理等因素将其划分为 较为容易调整，有一定调整可能，较难调整三类较为容易调整，有一定调整可能，较难调整三类；此外，部分约束的调整空间做了定量的测算，以使我们的分析更；此外，部分约束的调整空间做了定量的测算，以使我们的分析更 加清晰简明加清晰简明。其中需求侧相关的有九点：分别是首付比例与限贷、房贷利率、住房按揭贷款的额度管控、月供收入 比、限售政策、限购与人才新政及落户放开、交易环节税费、住房公积金、财政补贴。供给侧相关的有六点：分别 是融资支持、拿地相关支出、预售证发放、预售资金监管、商住比例调整、限价政策。 在部委层面乃至更高层面不出台新的政策的前提下在部委层面乃至更高层面不出台新的政策的前

14、提下，各类政策的灵活调整空间见如下分析。我们判断，短期内，各类政策的灵活调整空间见如下分析。我们判断，短期内，供供 给端六大约束中，四大约束较为容易调整（融资支持、拿地相关支出、限售证发放、预售资金监管），两大约束有给端六大约束中，四大约束较为容易调整（融资支持、拿地相关支出、限售证发放、预售资金监管），两大约束有 一定调整可能（调整商住比例、放开限价政策）。需求侧九大约束中，两大约束较难调整（基本没有调整空间，分一定调整可能（调整商住比例、放开限价政策）。需求侧九大约束中，两大约束较难调整（基本没有调整空间，分 别是月供收入比与交易环节税负）、两大约束有一定调整可能（分别是首付比例与限贷、房

15、贷利率）、五大约束较别是月供收入比与交易环节税负）、两大约束有一定调整可能（分别是首付比例与限贷、房贷利率）、五大约束较 为容易调整（住房按揭贷款额度管控、限购、限售、住房公积金的使用、政府补贴）。为容易调整（住房按揭贷款额度管控、限购、限售、住房公积金的使用、政府补贴）。 具体细节及部分定量的测算，参见如下： 在需求侧在需求侧： 第一第一，首付比例与限贷首付比例与限贷，各地各地有一定调整可能有一定调整可能，调整空间主要为非限购城市将首付比例，调整空间主要为非限购城市将首付比例 30%降为降为 20%。央行的要求 是， 在非限购城市， 首套房最低首付比例可以调整至 20%。 二套房最低首付比例

16、为 30%。 可以对第三套房发放贷款。 在限购城市，首套房最低首付比例可以调整至 30%，二套房最低首付比例为 50%，暂停发放居民家庭购买第三套及 以上住房贷款。此外，对拥有首套房且已经结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金 融机构执行首套房贷款政策。部分实行部分实行更更加严格的限贷政策的城市加严格的限贷政策的城市或者银行机构或者银行机构，可以将最低首付比例调整至央行，可以将最低首付比例调整至央行 规定的这一最低要求。规定的这一最低要求。 目前， 据新闻报道， 浙商银行可能在非限购目前， 据新闻报道， 浙商银行可能在非限购地区下调首套房首付比例要求地区下调首套房首付比

17、例要求 （从（从 30%降为降为 20%， 非限购城市目前各家银行执行的首套房首付比例基本非限购城市目前各家银行执行的首套房首付比例基本 30%左右左右）。 第二第二，新增新增房贷利率房贷利率，各地有一定调整可能，调整空间在，各地有一定调整可能，调整空间在 40 个基点以上个基点以上（不考虑（不考虑 5 年期年期 LPR 下行）下行）。央行规定了 （新增房贷）全国首套及第二套个人住房贷款利率的下限（首套房贷款利率不低于 5 年期 LPR；二套房贷款利率不 低于 5 年期 LPR+60 个基点）。根据融 360 对全国 35 个重点城市房贷利率的监测数据，2020 年 1 月，全国首套房贷 款平

18、均利率为 5.51%， 高于 5 年期 LPR （1 月为 4.8%） 71 个基点， 二套房贷款平均利率为 5.82%， 高于 5 年期 LPR 102 个基点。按照央行规定，目前各地房贷利率至少还有 40 个基点以上的下行空间。 宏观专题宏观专题 ）1210 号 5 第三第三，住房按揭贷款的额度管控，住房按揭贷款的额度管控，较为容易调整，调整空间为：，较为容易调整，调整空间为：2020 年新增个人住房贷款高于年新增个人住房贷款高于 2019 年新增额年新增额 0.6 万亿以上万亿以上，拉动商品房销售额增速拉动商品房销售额增速 6%左右。左右。如果监管层以隐性的方式指导各地适度扩大对居民住房

19、贷款的发放， 2020 年新增住房贷款可以达 5.05 万亿左右，比 2019 年的 4.4 万亿，高出 0.6 万亿左右。若一半用于新房销售，可以 拉动商品房销售额增速 6%左右。 第四第四，限购、人才新政、落户放开，限购、人才新政、落户放开，较为容易调整，调整空间为非热点城市放开限购，热点城市通过人才新政与落，较为容易调整，调整空间为非热点城市放开限购，热点城市通过人才新政与落 户放开的方式放开限购户放开的方式放开限购。目前全国至少有 48 个城市有限购政策，集中在长三角、珠三角、京津冀。住建部划定了 16 个城市作为热点城市，严控房价，这 16 个城市可能很难放开限购政策。其他 30 多

20、个城市有放松限购的可能。人 才新政与落户放开给一、二线城市打开了限购的突破口。部分热点城市如苏州、无锡、合肥、济南、厦门等，城区 人口在 500 万以下，可以通过放开落户限制的方式适度达到放开限购的目的。 第五第五，月供收入比，月供收入比，较难调整，基本没有调整空间，较难调整，基本没有调整空间。原银监会 2004 年规定的“借款人住房贷款的月房产支出与收入 比控制在 50%以下（含 50%）”，至今未做更改，各地调整空间有限。 第六第六， 限售政策， 限售政策， 较为容易调整， 调整空间为放开限售， 较为容易调整， 调整空间为放开限售。 限售政策起于 2017 年， 厦门率先出台， 随后各地纷

21、纷响应。 出台限售政策的城市远远多于出台限购政策的城市， 且完全由各地政府自行把握。 可能会有多个城市陆续放开限售。 第七第七，交易环节税费，交易环节税费，较难调整，基本没有调整空间，较难调整，基本没有调整空间。交易环节至少涉及增值税、契税、个人所得税等，各地对此 基本没有任何调整空间。 第八第八，住房公积金的使用，住房公积金的使用，较为容易调整，调整空间为增加贷款额度、降低住房公积金首付比例，是否，较为容易调整，调整空间为增加贷款额度、降低住房公积金首付比例，是否允许住房公允许住房公 积金用于二套房贷款积金用于二套房贷款。各地（地级市及以上）对住房公积金政策可以调整的空间较大，可以自行决定首

22、付比例、贷 款额度、是否可以用于二套房贷款等。目前住建部的硬性规定较松（首套房首付不低于 20%，二套房已结清首套房 贷款首付不低于 20%。二套房未结清首套房贷款首付不低于 40%。月供收入比可以在 50%-60%，最长贷款期限可以 达 30 年），各地可以调整的空间较大。 第九，政府补贴第九，政府补贴，较为容易调整，调整空间为各地根据自己财政状况，决定补贴力度，较为容易调整，调整空间为各地根据自己财政状况，决定补贴力度。由于我国实行一级政府一级 预算，各地可以自行根据财政状况对购房者予以财政补贴。 在供给侧：在供给侧： 第一，第一，融资支持融资支持，较为容易调整，调整空间为：，较为容易调整

23、，调整空间为：2020 年新增地产信贷额度高于年新增地产信贷额度高于 2019 年年 1 万亿以上，带动地产投资万亿以上，带动地产投资 增长增长 8.6%。 地产商可以获得的融资渠道较多 （银行信贷， 公司债、 企业债等信用债， 股票融资， 信托、 委托贷款等） 。 2016 年以来监管收紧的背景下，各类融资政策管控都偏严。自上而下不作调整的情况下，可能会首先选择在信贷端 做适当放松（便于管控）。我们参考历年地产三项贷款（房产开发贷、土地开发贷、保障性住房开发贷）占每年新 增贷款的比例，假设 2020 年信贷端做适当放松，地产新增贷款有望达 2.5 万亿，比 2019 年高出 1 万亿以上。带

24、动 房地产商开发资金来源增长 6.4%，地产投资增长 8.6%。 第二第二，拿地相关支出拿地相关支出，较为容易调整较为容易调整，调整空间为将竞买保证金支付比例调整空间为将竞买保证金支付比例、土地出让金支付首付比例土地出让金支付首付比例、余款缴纳期余款缴纳期 限降至国家规定的最低要求限降至国家规定的最低要求，有望节约今年的地产开发商资金有望节约今年的地产开发商资金 4000 亿元以上亿元以上（延至明年交）（延至明年交）。原国土部对竞买保证 金支付比例（不低于 20%）、土地出让金首付比例（不低于 50%）、余款缴纳期限（1 年内）都做了明确规定。各 地难以突破这一规定。但由于在 2016 年以来

25、严控地产背景下，各地在拿地端纷纷收紧（比如苏州要求竞买保证金由 现行的 20%提高到 30%或以上，首付款由现行的 50%提高到 60%或以上，同时，缩短土地出让金付款期限，全额土 地出让金支付期限调整为 3 个月内。）这些拿地政策收紧的城市，有边际放松的空间。假设拿地相关政策的调整使 得地产开发商首付比例降低 10% （比如从 60%降低到 50%， 余款 1 年内缴纳） 。 则今年可以节约地产开发商资金 4000 亿元以上（2019 年土地购置费 4.16 万亿）。 第三，预售证发放第三，预售证发放，较为容易调整，调整空间为取消形象进度要求，较为容易调整，调整空间为取消形象进度要求。预售环

26、节涉及的要求较多，国家对投入资金有 一定要求（不低于总投资的 25%），对形象进度未制定统一要求，各地各地在形象进度要求上可以在形象进度要求上可以有有较大的灵活调整空较大的灵活调整空 宏观专题宏观专题 ）1210 号 6 间。比如最近江苏无锡、福建福州、河南省基本取消了形象进度要求。通过尽快发放预售证的方式，便于房企尽快间。比如最近江苏无锡、福建福州、河南省基本取消了形象进度要求。通过尽快发放预售证的方式，便于房企尽快 通过销售获得现金流。通过销售获得现金流。 第四，预售资金监管第四，预售资金监管，较为容易调整，调整空间为小幅放开监管要求，尽快将预售资金拨给地产商，较为容易调整，调整空间为小幅

27、放开监管要求，尽快将预售资金拨给地产商。正常情况下， 预售资金由专门账户予以管理，随着地产投资进度的推进，逐步划拨给房地产商。但具体执行层面由各地政府自行 把控。比如最近，河南驻马店市，将预售资金中不可预见费用由原来的 20%降低到 10%（原来必须留 20%作为不可 预见费用在监管账户中），将划拨节奏从原来的六节点改为十节点，加快资金流转效率。 第五第五，调整，调整商住比例商住比例，有一定调整可能有一定调整可能，调整空间为小幅降低商住比例调整空间为小幅降低商住比例（增大住宅用地面积）（增大住宅用地面积）。对于地产开发商而 言， 获得土地的同时也相应确定了土地的用途， 包括商用建筑面积、 住宅

28、类建筑面积等。 但这一约束并非不可突破。 各地有一定权限调整土地的用途，如调整商住比例。事实上，更早的时候，多地为化解商业办公房地产库存问题， 通过允许申请调整商住比例的方式予以实现。比如，2016 年福建省发布的文件关于加快化解商业办公房地产库存 的通知，“各市、县(区)要着力打通商业办公库存转换通道，在符合本级土地利用总体规划和城乡规划的前提下， 根据市场需求，支持房地产开发企业将商业办公房地产项目整体或部分转型。”此次疫情冲击下，部分商用地产销 售困难的城市，也可能通过调整商住比例的方式帮助地产商回笼资金。 第六第六，调整限价政策，调整限价政策，有一定调整可能，调整空间为小幅放开拿地端的

29、限价政策（商品房销售端可能很难），有一定调整可能，调整空间为小幅放开拿地端的限价政策（商品房销售端可能很难）。限价 政策（限房价或者限地价）基本由各地政府自行决定。2016 年以来，为控制房价涨幅，多地出台了限价政策。考虑 到房价过快上涨是决策层较为担忧的问题，各地大幅放开限价政策的可能性不大。但针对此前的限价政策，做适当 的微调，适度对房企进行呵护，可能会在地方政府的考虑范畴之内。比如苏州，此前（2016 年 8 月）规定，“土地 出让成交价超过市场指导价(不含市场指导价)的， 工程结构封顶后方可申请预售许可” ， 最近 （2020 年 2 月 19 日） ， 苏州对限价政策予以微调，不再大

30、幅打压地价，“超过市场指导价的，不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许 可”，有望借此一定程度上提高房企拿地积极性。 正文正文： 一、一、需求侧的约束有哪些需求侧的约束有哪些？哪些可以灵活调整哪些可以灵活调整 （一）（一）首付比例首付比例与限贷与限贷 当前对于限购城市与非限购城市当前对于限购城市与非限购城市（限购城市名单大体可参考第四（限购城市名单大体可参考第四小节）小节），执行的最低首付比例要求并不一样执行的最低首付比例要求并不一样。对于。对于 限购城市，首套房贷款最低首付比例为限购城市，首套房贷款最低首付比例为 30%，二套房最低首付比例为，二套房最低首付比例为 50%，暂停发放第三套及以

31、上住房贷款。，暂停发放第三套及以上住房贷款。对于对于 非限购城市，首套房贷款最低比例为非限购城市，首套房贷款最低比例为 25%的基础上可向下浮动的基础上可向下浮动 5 个百分点，二套房最低首付比例为个百分点，二套房最低首付比例为 30%，可以可以发放发放 第三套及以上住房贷款。第三套及以上住房贷款。 此外， 央行对二套房认定标准也有要求， “此外， 央行对二套房认定标准也有要求， “对拥有对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的家庭，套住房并已结清相应购房贷款的家庭， 为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行

32、业金融机构执行首套房贷款政策。”因而，当前若银行机构因而，当前若银行机构 对非限购城市首套房最低比例执行对非限购城市首套房最低比例执行 20%的标准的标准，对二套房只认贷不认房对二套房只认贷不认房（当地有更严要求例外）（当地有更严要求例外），也属规定之内也属规定之内。 最近最近，浙商银行首付比例有所调整浙商银行首付比例有所调整。“浙商银行近日下发调整个人贷款通知，对非限购城市，各分支机构可根 据当地限购限贷和监管政策情况，将非限购城市居民家庭购买首套个人住房的首付贷款比例从原来的 三成（30%）调降至二成（20%）”（来自每日经济新闻报道）。 主要参考文件如下主要参考文件如下： 1、根据、根据

33、中国人民银行中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知（银发银发2010275 号号），），“对贷款购买商品住房，首付款比例调整到 30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比 例不低于 50%、 贷款利率不低于基准利率 1.1 倍的规定。 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款； 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。” 2、 根据中国人民银行、 中国银行业监督管理委员会关于进一

34、步做好住房金融服务工作的通知 （银发 2014 287 号） ， 宏观专题宏观专题 ）1210 号 7 “对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为 30%，贷款利率下限为贷款基准利率的 0.7 倍，具 体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次 申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施限购在已取消或未实施限购措施的城

35、市，对拥措施的城市，对拥 有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、 信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。” 3、根据人民银行、银监会关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知（银发2015305 号），“在不实 施 限购 措施的城市， 对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款， 最低首付款比例调整为不低于 25%。 ” 4、 根据中国人民银行、 中

36、国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知 （银发201626 号） ， “在不在不实施 限购 措施的城市， 居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款， 原则上最低首付款比例为实施 限购 措施的城市， 居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款， 原则上最低首付款比例为 25%， 各地可向下浮动各地可向下浮动 5 个百分点个百分点；对拥有对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性 个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于 30%。” 在央行规定的最低首付比例的基础上在央行规定的最低首付比例的基础上， 部分城市出于调控的需求部分城市出于调控的需求， 会， 会进一步予以限贷进一步予以限贷。 这一历史大概可以追溯到 2013 年，彼时国务院办公厅出台关于继续做好房地产市场调控工作的通知，“对房价上涨过快的城市，人民银行当 地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例 和贷款利率。”此后，每一次需要从严调控地产时，房价上涨过快的城市会实施更加严厉的限贷措施。此后，每一次需要从严调控地产时，房价上涨过快的城市会实施更加严厉的限贷措施。