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1、敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告1分析师:杨光分析师:杨光 (S00)(S00)20232023年年1212月月5 5日日城中村改造专题:城中村改造专题:城市更新创造需求,建筑建材产业受益城市更新创造需求,建筑建材产业受益证券研究报告证券研究报告华安证券研究所敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告2主要观点主要观点本报告旨在回答以下四个核心问题:本报告旨在回答以下四个核心问题:1 1、政策政策支持支持:2023年城中村改造顶层设计落地,明确在19个超大特大城市进行城中村改造,采取拆除新建、整治提升、拆整结合三种模式进行推进,此后相关政策
2、密集出台,多次单独提及城中村改造,战略高度提升。此次城中村改造作用有三:(1)接力棚改和旧改,创造市政建设需求;(2)配合“租售并举”,与保障性住房相结合,为超大特大城市年轻人解决住房问题;(3)稳定新房市场预期,但实际效果或弱于棚改。2 2、拉动规模:拉动规模:根据常住人口及人均住房面积推算,预计19个超大特大城市的城中村面积约为9.25亿平方米,预计全国范围城中村面积约为20.76亿平方米。城中村改造周期一般为7-8年,扣除拆除部分,我们预计城中村改造每年有望拉动万亿级投资规模。3 3、出资方:出资方:城中村改造执行周期更长,土地性质复杂,且改造类项目偏重普惠公益性,资金来源需匹配多种类型
3、。今年7月国常会审议通过关于超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见,指出要坚持城市人民政府负主体责任,多渠道筹措改造资金,鼓励和支持民建资本参与。我们认为一方面财政资金仍不可或缺,以专项债、低息贷款及政府主导的城市基金形式为主,另一方面社会资本多多益善,以非标融资、商业贷款等形式参与。证券研究报告敬请参阅末页重要声明及评级说明qVhV9UpXjUpWdYoYtVnU9PbPbRmOmMmOnOlOmNsQeRoOpR8OrQoNvPpNyRuOqQnP敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告3主要观点主要观点4 4、受益方:受益方:(1 1)规划设计:规划设计:具有城中村改造经验的企业
4、有望率先受益;(2 2)建筑施工:建筑施工:拆除、重建以及改造,深耕地方的土建企业有望受益;(3 3)建筑材料:建筑材料:新建项目有望拉动水泥、玻璃等传统建材产品,改造项目有望拉动消费建材类需求;(4 4)配套环节:配套环节:建设过程中涉及检测、监理等业务,相关企业有望受益。投资建议:投资建议:改造前期谈判周期较长,建筑建材板块短期为主题性机会。参考目前项目进展,一级土地整理环节通常需4-5年时间,二级建设环节2-3年时间,改造类项目不涉及拆除相对速度较快;因此前期规划类公司较为受益,施工及建材需求相对滞后。从市值及营收角度,优先关注弹性较大标的:建议关注具有城中村改造等城市更新项目经验的规划
5、类公司【华阳国际】【苏州规划】;建材类受益公司【海鸥住工】【亚士创能】【东方雨虹】;承接过超大特大地区城中村项目且相关订单明显有增量的建筑央企【中国建筑】【中国交建】。风险提示:风险提示:(1)城中村改造推进不及预期的风险;(2)房地产超预期下行的风险;(3)土地收储难度大的风险;(4)资金落地不及预期的风险。证券研究报告敬请参阅末页重要声明及评级说明敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告40102城中村改造政策梳理及作用分析城中村改造政策梳理及作用分析城中村改造投资规模几何?城中村改造投资规模几何?03城中村改造资金来源何方?城中村改造资金来源何方?04城中村改造受益方有哪些?城中村改造
6、受益方有哪些?05风险提示风险提示证券研究报告敬请参阅末页重要声明及评级说明敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告51.1 1.1 城中村改造顶层方案落地城中村改造顶层方案落地2023年城中村改造顶层设计落地年城中村改造顶层设计落地,战略高度提升战略高度提升。“城中村”是指在城市扩张过程中遗留的,以土地集体所有权为主的被快速发展的城区包围形成的城市中的农村聚落,一般以自建房的形式存在。随着改革开放后,国内经济蓬勃发展,城市化进程加剧,尤其珠三角地区,大量外来人口涌入城市,城市土地资源无法满足急剧扩张的经济发展需求,原本以农业经济为主的村落及其耕地均被纳入了城市用地范围,其中村民宅基地和自留
7、地均被保留下来,形成“城中村”。城中村改造虽然各城市较早就开始,但主要以各自行动为主,并未形成从中央到地方的完整政策体系和实施细则。2004年国务院城市住房保障和城市住房体系建设规划(2004-2010)中明确提出了城中村的改造任务,将城中村改造正式纳入的国家规划,此后政策多将城中村作为城市更新的部分与棚户区改造、老旧小区改造一并提及;2023年7月21日,国常会审议通过关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见,城中村改造顶层设计落地,强调“成熟一个推进一个,实施一项做成一项”;同月明确城中村改造采取拆除新建、整治提升、拆整结合三种模式进行推进。证券研究报告敬请参阅末页重要声明及评级
8、说明敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告61.1 1.1 城中村改造顶层方案落地城中村改造顶层方案落地资料来源:住建部、国务院、发改委、中共中央政治局、中国人民银行、国家外汇管理局、自然资源部、中国共产党中央委员会,华安证券研究所图表图表1 1:城中村改造全国性政策梳理:城中村改造全国性政策梳理时间部门文件/会议主要内容2004年国务院城市住房保障和城市住房体系建设规划(2004-2010)明确提出城中村改造的任务,标志着城中村改造正式纳入国家规划。2012年12月住建部、发改委等7部门关于加快推进棚户区(危旧房)改造的通知城中村改造属于城市棚户区(危旧房)改造范畴,具体范围由市县人民政
9、府结合当地实际情况确定,采取拆除新建、改建(扩建、采取拆除新建、改建(扩建、翻建)、综合整治等多种方式翻建)、综合整治等多种方式。对城市规划区内的城中村,要按照城镇规划稳步实施改造。2013年4月住建部关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知着力抓好资源型城市及独立工矿区棚户区改造,积极推进非成片棚户区、零星危旧房改造,逐步开展城镇旧住宅区综合整治,稳稳步实施城中村改造。步实施城中村改造。2015年6月国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见2015-2017年,改造包括城市危房、城中村在内城中村在内的各类棚户区住房1800万套(其中2015年580万
10、套),农村危房1060万户(其中2015年432万户),加大棚改配套基础设施建设力度,使城市基础设施更加完备,布局合理、运行安全、服务便捷。2021年3月中央政府“十四五”规划和2035年远景目标纲要完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造,基本完成大城市老旧厂区改造,改造一批大型老旧街区,因地制宜改造一批因地制宜改造一批城中村城中村。2021年4月发改委2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村城中村等“三区一村”改造为主要内容的城市更新行动。加快推进老旧小区改造,2021年新开工改造5.3万个,有条件的可同步开展建筑节能改造。在
11、城市群、都市圈和大城市等经济发展优势地区,探索老旧厂区和大型老旧街区改造。因地制宜将一批城中村改造为城市社区或其他空间。因地制宜将一批城中村改造为城市社区或其他空间。2021年8月住建部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知严格控制大规模拆除,原则上城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%;严格控制大规模增建,原则上城市更新单元(片区)或项目内拆建比不应大于2;严格控制大规模搬迁,城市更新单元(片区)或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%;确保住房租赁市场供需平稳,城市住房租金年度涨幅不超过5%。2022年6月发改委“十四五”新型城镇化实施方案重点在老城
12、区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村城中村等“三区一村”改造为主要内容的城市更新改造,探索政府引导、市场运作、公众参与模式。基本完成大城市老旧厂区改造,推动一批大型老旧街区发展成为新型文旅商业消费聚集区,因地制宜因地制宜将一批城中村改造为城市社区或其他空间。将一批城中村改造为城市社区或其他空间。2023年4月中国共产党中央委员会中共中央政治局会议提出“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”的要求。提出“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”的要求。2023年6月-第十四届陆家嘴论坛强化对投资的融资保障,支持超大特大城市城中村改造支持超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施等重大
13、项目建设。2023年7月国务院关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见在超大特大城市积极稳步实施城中村改造超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥,优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造,成熟一个推进一个,实施一项做成一项成熟一个推进一个,实施一项做成一项,真正把好事办好、实事办实。2023年7月中共中央政治局、国务院在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议何立峰强调,城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程,要从实际出发,采取拆除新建、整治提升
14、、拆整结合等不同方式分类改造。要从实际出发,采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造。必须实行净地出让。坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。建设好配套公共基础设施,做好历史文化传承保护。2023年8月中国人民银行、国家外汇管理局2023年下半年工作会议强调支持房地产市场平稳健康发展。落实好“金融16条”,延长保交楼贷款支持计划实施期限,保持房地产融资平稳有序,加大加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。2023年9月自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知在北京市等43个城市开展低效用地再开发试
15、点,探索创新政策举措,完善激励约束机制。以城中村和低效工业用地改造为重点以城中村和低效工业用地改造为重点,低效用地再开发试点期限原则上为4年。2023年10月住建部-自住建部城中村改造信息系统投入运行两个月以来,已入库城中村改造项目162个。超大特大城市正积极稳步推进城中村改造,超大特大城市正积极稳步推进城中村改造,分三类推进实施分三类推进实施。一类是符合条件的实施拆除新建,另一类是开展经常性整治提升,第三类是介于两者之间的实施拆整结合。坚持多渠道筹措改造资金,既可以由城市政府筹措资金,也可以引入社会资金,银行业金融机构将给予政策性和商业性贷款支持。证券研究报告敬请参阅末页重要声明及评级说明敬
16、请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告71.2 1.2 城中村改造作用城中村改造作用接力棚改和旧改,创造市政建设需求接力棚改和旧改,创造市政建设需求在房地产市场供求关系发生重大变化背景之下在房地产市场供求关系发生重大变化背景之下,我们认为此次城中村改造作用有三方面我们认为此次城中村改造作用有三方面:作用作用1:接力棚户区改造和老旧小区改造:接力棚户区改造和老旧小区改造,创造市政基建需求创造市政基建需求。城中村改造与旧改、棚改的区别:棚户区改造主要集中于三四线城市,而城中村改造均为基本面较好的一二线城市;棚户区改造和老旧小区改造的土地性质均以国有土地为主,而城中村改造以集体土地为主;棚户区以拆
17、除重建为主,老旧小区以旧房翻新为主,而城中村介于两者之间,采用“拆、改、留”的模式。目前棚户区改造已经接近尾声,其中2016-2019年为棚改高峰期,每年投资额均在1万亿元以上;老旧小区改造仍处在加速过程中,根据国务院数据从各地初步摸查情况看:全国2000年底前建成的21.9万个老旧小区为改造范围,涉及居民上亿人,拉动投资万亿元级。我们认为城中村改造未来将同步老旧小区改造,为市政基建创造需求。城中村改造老旧小区改造棚户区改造改造对象超大特大城市,均为基本面较好的一二线城市全国2000年前建成的房屋全国(主要在三四线城市)土地性质以集体土地为主以国有土地为主以国有土地为主改造形式采用“拆、改、留
18、”,尽可能避免大拆大建住房翻新,包括基础设施改造、环境整治改造、公共服务设施改造拆除重建资金来源多渠道筹措改造资金,鼓励和支持民间资本参与按照“谁受益、谁出资”的原则,包括财政资金、民间资本、社会资本主要来源于央行、国开行的棚改专项债安置方式采用实物或房票安置制度,或与保障性住房建设相结合。-以实物+货币化安置为主量化目标未有具体量化目标,强调“成熟一个推进一个,实施一项做成一项”。“十四五”期间基本完成 21.9 万个城镇老旧小区改造目标。国家每年制定并公布量化的棚改开工目标和货币化安置比例资料来源:专业洞察、北京国康设计院,华安证券研究所图表图表2 2:城中村改造、老旧小区改造、棚户区改造
19、的区别:城中村改造、老旧小区改造、棚户区改造的区别证券研究报告敬请参阅末页重要声明及评级说明敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告81.2 1.2 城中村改造作用城中村改造作用接力棚改和旧改,创造市政建设需求接力棚改和旧改,创造市政建设需求棚改成绩斐然棚改成绩斐然,截止到截止到2022年我国已完成年我国已完成5360万套棚户区改造万套棚户区改造。截止到2022年我国已完成5360万套棚户区改造,2020年住建部明确表示,未来城市规划要摈弃急功近利和大拆大建,并在2021年发布关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知,指出避免过度房地产化的开发建设方式,严控大规模拆除、大规模增建、大规
20、模搬迁,棚改规模也逐渐回落。资料来源:住建部,华安证券研究所注:官网未披露2020-2022棚改投资数据,此处为根据过往披露数据倒推出单位旧改投资额,估算得出图表图表3 3:截止到:截止到20222022年我国已完成年我国已完成53605360万套棚户区改造万套棚户区改造图表图表4 4:近几年棚户区改造投资有所放缓:近几年棚户区改造投资有所放缓-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%005006007002000022棚户区实际开工改造住房(万套)同比(%)-60%-50%-40%-30
21、%-20%-10%0%10%20%30%0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.82.0200022棚户区改造投资(万亿元)同比(%)资料来源:住建部,华安证券研究所证券研究报告敬请参阅末页重要声明及评级说明敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告91.2 1.2 城中村改造作用城中村改造作用接力棚改和旧改,创造市政建设需求接力棚改和旧改,创造市政建设需求棚改的资金来源主要是政府棚改的资金来源主要是政府,随着棚改进入尾声随着棚改进入尾声,整体规模逐渐减少整体规模逐渐减少。2014年央行创设抵押补充贷款(PSL),为棚改货币化安置提
22、供了充足的资金支持。2014年全国棚改货币化安置比例为9%,2016年上升至48.5%。2019年以后棚改货币化安置资金以专项债为主,目前随着棚改进入尾声,整体资金规模逐渐减少,截至2023年10月,棚改专项债发行规模1948.15亿元,PSL新增为负。资料来源:iFinD,华安证券研究所图表图表5 5:棚改专项债发行规模逐渐减少:棚改专项债发行规模逐渐减少图表图表6 6:PSLPSL贷款规模减少贷款规模减少资料来源:iFinD,华安证券研究所-35000%-30000%-25000%-20000%-15000%-10000%-5000%0%5000%-6,000-4,000-2,00002,
23、0004,0006,0008,00010,00012,000央行PSL贷款规模(亿元)同比(%)-100%0%100%200%300%400%500%600%700%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0002002120222023M10棚改专项债发行规模(亿元)同比(%)证券研究报告敬请参阅末页重要声明及评级说明敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告101.2 1.2 城中村改造作用城中村改造作用接力棚改和旧改,创造市政建设需求接力棚改和旧改,创造市政建设需求老旧小区改造纳入保障性安居工程老旧小区改造纳入保障性安居工程,顶层
24、设计推动旧改加速顶层设计推动旧改加速。从2019年开始,老旧小区改造正式纳入保障性安居工程,接力棚改持续促进经济内循环,我国棚户区改造数量大幅降低,预计到2023年改造数量将不足100万套。相比较棚改,老旧小区改造力度更大,增速更快,对比棚改带来的经济效益,老旧小区改造更能在短期内带动投资快速增长。资料来源:国务院、陕西住建部、中国新闻网,华安证券研究所图表图表7 7:棚户区改造进入收尾工作,老旧小区势头正旺:棚户区改造进入收尾工作,老旧小区势头正旺图表图表8 8:老旧小区改造分配资金占比逐渐加大:老旧小区改造分配资金占比逐渐加大02004006008001,0001,200201420152
25、000222023E棚户区计划改造住房(万套)老旧小区计划改造住房(万户)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20022城镇老旧小区改造(亿元)棚户区改造(亿元)资料来源:国务院,华安证券研究所证券研究报告敬请参阅末页重要声明及评级说明敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告111.2 1.2 城中村改造作用城中村改造作用接力棚改和旧改,创造市政建设需求接力棚改和旧改,创造市政建设需求2020-2022年连续三年超额完成目标年连续三年超额完成目标,2023年新开工进度维持较高水平年新开工进度维持较
26、高水平。截至2021年底,全国老旧小区实际改造数量5.56万个,开工率达102.90%;截至2022年底,全国老旧小区实际改造数量5.25万个,连续三年超过既定目标。2023年全国计划新开工改造城镇老旧小区5.3万个、涉及居民865万户,2023年1-10月新开工改造城镇老旧小区5.21万个,开工率达98.30%,考虑到开工到完工之间半年到一年的时滞性以及“十四五”整体目标的完成压力,预计大部分省份2024年旧改目标仍将维持较高水平,老旧小区改造仍然处于加速过程中。资料来源:住建部,华安证券研究所图表图表9 9:老旧小区改造连续三年超过既定目标:老旧小区改造连续三年超过既定目标图表图表1010
27、:20212021、20222022年新开工率均超年新开工率均超100%100%00000400005000060000202020212022老旧小区计划改造数量(万个)老旧小区实际改造数量(万个)资料来源:住建部,华安证券研究所0%20%40%60%80%100%120%6月7月8月9月10月11月12月202120222023证券研究报告敬请参阅末页重要声明及评级说明敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告121.2 1.2 城中村改造作用城中村改造作用配合“租售并举”,与保障性住房相结合配合“租售并举”,与保障性住房相结合作用作用2:配合租售并举政策配合租售并举
28、政策,与保障性住房相结合与保障性住房相结合。2015年底中央经济工作会议首次提及发展住房租赁市场,并强调将“租购并举”确立为我国住房制度改革的主要方向;2019年财政部、住建部先后分两批在北上广深等24个重点城市进行试点;2023年10月,关于规划建设保障性住房的指导意见(14号文)再次明确保障性住房的市场地位,提出保障性住房建设和筹集、保障对象和标准、配售管理的基本原则,支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索。资料来源:国务院、国家发改委、财政部、北京住建部,华安证券研究所图表图表11:我国租赁住房:我国租赁住房/保障性住房政策梳理保障性住房政策梳理时间部门会议/政策主要内容2015年
29、12月中央中央经济工作会议首次提及发展住房租赁市场,并强调将“租购并举”确立为我国住房制度改革的主要方向。2016年6月国务院关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见提出“以建立购租并举的住房制度为主要方向,健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系”。2017年8月国土资源部、住建部利用计提集体建设用地建设租赁住房试点方案先后分两批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、福州、青岛等18个城市开展试点,积极探索利用集体建设用地建设租赁住房。2017年10月中央党的十九大报告进一步明确了重点培育住房租赁市场、让住房回归“居住属性”的政策导向,提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举
30、的住房制度,让全体人民住有所居”。2018年3月国务院政府工作报告培育住房租赁市场,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。2019年7月财政部、住建部2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市先后分两批在北京、上海、广州、深圳、重庆、成都等24个重点城市进行试点。2020年12月中央中央经济工作会议解决好大城市住房突出问题。要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务商具有同等权利,规范发展长租房市场。2021年6月国家发改委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知将保障性住房纳入基础设施领域不动产投资信托
31、基金项目。2021年12月中央中央经济工作会议坚持租购并举,加快大战长租房市场推进保障性住房建设。2022年3月国家发改委2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务加强住房供应保障。以人口净流入的大城市为重点,扩大保障性租赁住房供给,着力解决符合条件的新市民、青年人等群体住房困难问题。2022年7月北京住建部北京住房租赁条例全国首部规范住房租赁、规范长租公寓等新兴业态的地方性法规,明确中介机构、长租机构资质区别。鼓励保障性租赁住房建设,扩大保障性租赁住房供给。2023年3月国务院政府工作报告加强住房保障体系建设,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题。2023年10月国务院关
32、于规划建设保障性住房的指导意见加大保障性住房建设和供给,推动建立房地产业转型发展新模式,让商品住房回归商品属性,满足改善性住房需求。证券研究报告敬请参阅末页重要声明及评级说明敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告131.2 1.2 城中村改造作用城中村改造作用配合“租售并举”,与保障性住房相结合配合“租售并举”,与保障性住房相结合十四五期间各地保障性住房建设筹划进程已超十四五期间各地保障性住房建设筹划进程已超6成成,城中村改造有望助力保障性住房建设城中村改造有望助力保障性住房建设。十四五期间,深圳、广州、上海计划目标较多,分别为74万套、60万套和47万套。目前大部分主要城市完成进度已超过
33、六成,今年10月住建部强调,城中村改造将与保障性住房建设相结合,各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑规模,原则上应当按一定比例建设保障性住房。鉴于人口向超大特大城市聚集趋势,城中村改造有望提供大量保障性住房,解决青年人在大城市的住房问题。资料来源:光明网、广州市政府、观点地产网、北京市政府、重庆市政府、杭州市住房保障和房产管理局、西安市政府、成都市住建局、武汉市政府、青岛市情网、观点网、郑州市住房保障和房地产管理局、长沙住建部、合肥市住房保障和房产管理局、澎湃新闻、住建部,华安证券研究所图表图表12:十四五期间主要地区保障性住房建设筹划目标:十四五期间主要地区保障性住房建设筹划目标地
34、区十四五期间保障性租房住房建设筹划(万套)202120222023(规划)剩余完成数(万套)深圳749.6514.218.531.65广州6017131020上海476.7187.514.8北京406.100315810.8997重庆4018.03(2021-2022)4.85(截至2023年8月)17.12杭州334.514.577西安3047712成都3066612武汉259.36.215.83.69青岛2164.53.57济南20.53.662.33.511.04郑州203.5547.5长沙154.352.9972.6055.048合肥152.22.30.76(截至2023年上半年完成数
35、)9.74南京154.15.12.093.71东莞100.3333.7全国全国87087094.294.2265265204204306.8306.8证券研究报告敬请参阅末页重要声明及评级说明敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告141.2 1.2 城中村改造作用城中村改造作用配合“租售并举”,与保障性住房相结合配合“租售并举”,与保障性住房相结合以北京为例,在2023年以前就已将城中村改造纳入保障性住房体系,2023年第一批保障性住房建设开工计划当中城中村占比显著提升至37.8%。根据北京市住房和城乡建设委员会关于加强保障性租赁住房项目认定书服务管理有关工作的通知,从2022年到2023
36、年9月公示的7批保障性租赁住房项目认定情况来看,集体经营性建设用地占比高达70.97%。资料来源:北京住房和城乡建设委员会,华安证券研究所图表图表13:北京城中村改造已纳入保障性住房体系:北京城中村改造已纳入保障性住房体系资料来源:北京住房和城乡建设委员会,华安证券研究所图表图表14:城中村能够为保障性住房提供大量的房源:城中村能够为保障性住房提供大量的房源0%5%10%15%20%25%30%35%40%024680222023北京保障性住房计划开工(万套/间)城中村占比(%)70.97%9.78%9.58%4.91%2.51%1.97%0.27%集体经营性建设用地集体
37、经营性建设用地现有政策支持类租赁房源非居住存量住房改建存量住房改造或转化新供应国有建设用地企事业单位自有土地产业园区配套用地证券研究报告敬请参阅末页重要声明及评级说明敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告151.2 1.2 城中村改造作用城中村改造作用稳定新房市场预期,但实际效果或弱于棚改稳定新房市场预期,但实际效果或弱于棚改作用作用3:城中村改造有利于稳定新房市场预期:城中村改造有利于稳定新房市场预期,但效果或弱于棚改但效果或弱于棚改。针对房地产市场高库存、投资低迷情况,2015年棚改货币化安置明显加速,尤其对三四线城市影响较大。根据中指院数据统计,2011年到2021年棚改货币化安置累
38、计拉动商品房销售面积超11亿平方米,其中2016年拉动比例最高达到16.16%。资料来源:中指院,华安证券研究所图表图表15:棚改的货币化安置比例较高:棚改的货币化安置比例较高资料来源:中指院,华安证券研究所图表图表16:2011年年-2021年棚改货币化安置拉动商品房面积超年棚改货币化安置拉动商品房面积超11亿平方亿平方米米0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000180,00020000202021商品住宅销售面
39、积(万平方米)棚改货币化安置拉动面积(万平方米)棚改面积占比(%)0%10%20%30%40%50%60%0050060070020016计划开工量(万套)实际开工量(万套)棚改货币化安置比例(%)证券研究报告敬请参阅末页重要声明及评级说明敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告161.2 1.2 城中村改造作用城中村改造作用稳定新房市场预期,但实际效果或弱于棚改稳定新房市场预期,但实际效果或弱于棚改预计城中村改造对商品房销售面积拉动在预计城中村改造对商品房销售面积拉动在3.70亿平方米亿平方米。参考过往典型城中村改造案例,主要以实物/房票安置为主
40、,货币化安置占比较少,以广州为例,10月24日审议通过了广州市澄海更新专项规划(2021-2035年)广州市城中村改造专项规划(2021-2035年),明确提出“要通过探索房票安置政策机制来破解城中村改造难题,提升改造效率”。根据我们的测算,此次超大特大城市城中村改造面积约为9.25亿平方米(详细测算见2.2),根据住建部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知:原则上城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%、城市更新单元(片区)或项目内拆建比不应大于2,我们以此作为测算依据,预计城中村改造后带来的新建商品房面积约为3.70亿平方米,远低于棚改拉动规模,若考
41、虑城中村以实物/房票安置为主,则实际拉动效果或更弱。资料来源:CNKI、搜狐网、广州日报、建筑管理云、律房律地,华安证券研究所图表图表17:典型城中村改造案例主要安置方式:典型城中村改造案例主要安置方式资料来源:中指院,华安证券研究所图表图表18:城中村改造对商品房销售的拉动作用或弱于棚改:城中村改造对商品房销售的拉动作用或弱于棚改024681012142011-2021年棚改货币化安置拉动商品房销售面积(亿平方米)城中村拉动商品房销售面积(亿平方米)地区项目概况主要安置方式深圳福田区水围村实物安置南山区大冲村实物安置+货币补偿广州黄浦区文冲村实物安置+货币补偿猎德村实物安置+货币化安置上海普
42、陀区红旗村实物安置青浦区凤溪城中村实物安置杭州西湖区保亭城中村实物安置+货币化安置郑州燕庄村实物安置证券研究报告敬请参阅末页重要声明及评级说明敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告170102城中村改造政策梳理及作用分析城中村改造政策梳理及作用分析城中村改造投资规模几何?城中村改造投资规模几何?03城中村改造资金来源何方?城中村改造资金来源何方?04城中村改造受益方有哪些?城中村改造受益方有哪些?05风险提示风险提示证券研究报告敬请参阅末页重要声明及评级说明敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告182.1 2.1 各大城市城中村改造规划及最新进展各大城市城中村改造规划及最新进展根据20
43、22年城市建设统计年鉴,我国超大城市有10个:上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、东莞、武汉、杭州;特大城市有9个:西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、苏州。资料来源:中新网、深圳市政府、广州市政府、新京报、四川经济网、大众网,华安证券研究所图表图表19:超大特大城市城中村改造目标(不完全统计):超大特大城市城中村改造目标(不完全统计)城市改造目标最新进展上海计划2023-2025年新启动30个城中村改造项目,每年10个,面积不少于400万平。其中2023年将新启动“城中村”改造项目10个,改造老旧村民房屋不少于130万平方米,受益村民不少于4000户。已启动10个,提前完成
44、全年任务目标,涉及“城中村”点位23个,村(居)民约5016户,房屋面积约137万平方米,同时还实施规划拔点17个点位,综合整治17个点位,目前全市还剩余“城中村”点位625个。深圳2023年-2025年,深圳将建设筹集保障性住房46万套(间)、建筑面积超过2000万平方米。2023年,深圳计划推进4.9万套(间)城中村规模化品质化改造提升项目。截至3月底,全市城中村保障性住房规模化品质化改造提升项目共储备约2.9万套(间),已统租城中村房源超7000套(间)。广州2023年推进127个城中村改造项目,含46个续建项目,12个新开工项目,69个前期项目,重点推进17个城市更新项目,预计完成固定
45、资产投资983亿元。10月通过广州市城市更新专项规划(2021-2035年),明确至2035年拟推进的旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目291个。其中:旧村庄全面改造项目252个(含城中村项目150个)、旧村庄混合改造项目24个(含城中村项目15个)。今年1-7月,广州新批复文冲东等改造项目10个,里仁洞村等12个项目实现新开工。10月,黄浦区庙头旧村改造项目开工,海珠区沥滘旧村改造项目7个地块同时开工。11月,广州市城中村改造条例(草案修改稿)对外征求意见。重庆2025年前计划实施启动城中村改造项目70个。其中,2023年计划启动实施城中村改造30个,涉及农村户籍人口约2.18万人。2024
46、年与2025年将分别实施改造40个和20个项目。9月重庆中心城区旧城改造项目招商推介会发布了重庆中心城区旧城改造项目(第一批)名单,共计59个项目、总投资约2743亿元,其中城中村项目8个,项目总投资492亿元。成都2023年用好城中村改造引导资金池,改造城中村2448户,棚户区3062户,老旧院落616个。2023年10月,成都城投集团举行成都 陆家桥未来公园社区项目启动仪式,成都今年首个城中村项目进入开工建设阶段。西安绕城高速公路以内未改造的城中村共68个,按照“突出重点、有序推进”的原则,位于西咸新区、浐灞生态区范围内的49个城中村由管委会自行制定改造计划并组织实施;位于新城区、莲湖区、
47、雁塔区、灞桥区等城市核心地段的19个城中村是近期实施的重点,其中1个采取城市更新方式、2个采取整治提升方式、3个采取城改遗留项目方式、13个城中村利用政府财政资金组织实施。未央区、经开渭北新城等多个区域开始招标土地征收成片开发方案。杭州十三五期间全市共实行266个城中村改造,主城区城中村改造基本完成;十四五期间城中村改造和拆迁安置房项目建设计划总投资600亿元。西湖区、萧山区、拱野区、余杭区、临平区、钱塘区、临安区、富阳区已公布土地征收成片开发总面积与设计范围。青岛2023年计划推进城中村改造项目85个,计划完成投资175亿元。其中,新启动项目19个,计划年度完成投资31亿元,惠及居民1.46
48、万户;续建项目66个,计划年度完成投资144亿元。截至11月初2023年已新启动项目13个,66个续建项目稳步推进中。济南到2025年,计划实施63个旧村庄改造(包含55个城中村和8个城边村),涉及建筑面积约933万平方米,居民月3.01万户。11月11日济南新旧动能转换起步区城中村改造重点项目开工仪式举行,本次重点改造项目包含8个村,涉及3000余户,总投资约91亿元,计划于2025年完工。郑州2023年11月8日郑州市城中村改造项目集中开工仪式举行,主要涉及航空港区滨河新居、高新区赵村、中原区赵坡、金水区陈砦、二七区荆寨红花寺、管城区姚庄郎庄、惠济区古荥等7个城中村,共建设安置用房约163
49、.8万平方米,总投资127.12亿元,2026年底完成建设。证券研究报告敬请参阅末页重要声明及评级说明敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告192.2 2.2 城中村改造每年有望拉动万亿级投资城中村改造每年有望拉动万亿级投资测算假设:测算假设:根据关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知,原则上城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%;参考以往城中村改造典型案例单位平方改造金额,保守假设单位投资额为6000元/平米;根据七普数据,采用【自建住房户数/总户数】作为自建房占比。资料来源:CNKI、搜狐网、广州日报、建筑管理云、律房律地,华安证券研究所图表图表
50、20:典型城中村改造案例单位平方改造金额参考:典型城中村改造案例单位平方改造金额参考地区项目概况规划面积及建设周期单位平方改造金额(元/米)深圳福田区水围村整体规划面积约8000平方米,共35栋统建农民楼,项目投资1亿元;项目2016年启动,2018年完成,为福田区政府提供504套人才公寓。12500南山区大冲村占地68.5万平方米,涉及1000户原村民、3000多户非村民动迁、约7万居住人口的搬迁及1500多栋房屋(近110万平方米)的拆除。建筑面积近300万平方米,投资金额450亿元,开发周期13年。15000广州黄浦区文冲村改造范围内共有 1916 户,4896 人,改造后项目规划总建筑
51、面积 201.15万平方米,计划总投资150 亿元。7444猎德村建设面积68.6万平方米,项目投资25亿元,改造周期3年3644上海普陀区红旗村改造周期8年,地块总建设面积约98万平方米,总投资超300亿元。30612青浦区凤溪城中村项目总投资额约336亿元、已批复的两块地总建筑体量达16.18万平方米,总投资约14.47亿。8943杭州西湖区保亭城中村改造周期9年,总投资9.9575亿元,总用地面积30145平方米,建筑面积163924平方米。6074郑州燕庄村整体改造设计土地面积170余亩,搬迁村民600余户3000余人,拆迁面积约57万平方米,项目投资40亿元,改造周期3年。7018证
52、券研究报告敬请参阅末页重要声明及评级说明敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告202.2 2.2 城中村改造每年有望拉动万亿级投资城中村改造每年有望拉动万亿级投资城中村改造每年有望拉动城中村改造每年有望拉动6300-10000亿元的投资额亿元的投资额。超大特大城市:超大特大城市:根据19个城市【城区人口*人均住房建筑面积*自建房占比】计算出城中村面积,再根据部分官方已公布实际面积进行调整,预计城中村面积约为9.25亿平方米,根据观研天下,城中村改造周期一般在7-8年,扣除拆除部分,得出每年投资额约为6340.6亿元。全国范围:全国范围:根据【全国城区人口*全国人均建筑面积*全国平均自建房占
53、比】计算,全国城中村面积约为20.76亿平方米,考虑到部分城市已出到2035年的规划,适当延长建设周期至10年,扣除拆除部分,预计每年投资额约为9964.56亿元。资料来源:国家统计局、观研天下、广州住建厅,华安证券研究所图表图表21:城中村改造每年有望拉动:城中村改造每年有望拉动6300-10000亿元的投资额亿元的投资额超大特大城市范围超大特大城市范围超大特大城市城区人口(万人)人均住房建筑面积(平方米/人)自建房占比(%)预计城中村面积(万平方米)官方公布城中村面积(万平方米)超大特大城市城区人口(万人)人均住房建筑面积(平方米/人)自建房占比(%)预计城中村面积(万平方米)上海2,47
54、6 30.582.01%1518.86 西安770 39.728.97%2744.72 北京1,913 33.412.74%1753.63 郑州767 41.813.93%1258.27 深圳1,766 29.5911.12%5809.52 30000 南京699 40.754.64%1320.83 重庆1,618 34.793.96%2225.80 济南663 37.689.43%2355.08 广州1,370 29.5911.12%4505.37 21000 合肥650 37.79.92%2432.44 成都1,257 37.015.93%2760.63 沈阳600 35.241.87%3
55、94.72 天津1,160 34.972.32%942.13 青岛584 37.6810.61%2334.38 东莞1,082 29.5911.12%3560.48 长沙521 41.7710.45%2271.14 武汉1,081 41.1813.91%6191.95 苏州500 40.7511.2%2278.17 杭州1,002 36.9613.83%5123.96 合计92467.17 预计每年投资额(亿元)预计每年投资额(亿元)6340.61 6340.61 全国范围全国范围城区人口(万人)人均住房建筑面积(平方米/人)自建房占比(%)预计城中村面积(万平方米)全国56488.1736.
56、5210.06%207594.99 207594.99 预计每年投资额(亿元)预计每年投资额(亿元)9964.56 9964.56 证券研究报告敬请参阅末页重要声明及评级说明敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告210102城中村改造政策梳理及作用分析城中村改造政策梳理及作用分析城中村改造投资规模几何?城中村改造投资规模几何?03城中村改造资金来源何方?城中村改造资金来源何方?04城中村改造受益方有哪些?城中村改造受益方有哪些?05风险提示风险提示证券研究报告敬请参阅末页重要声明及评级说明敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告223 3 城中村资金来源何方?城中村资金来源何方?多渠道筹
57、措资金多渠道筹措资金,鼓励社会资本参与鼓励社会资本参与。棚改资金来源主要为政策性贷款,旧改资金来源为政府财政支出及少量居民自筹;城中村改造执行周期更长,土地性质复杂,且改造类项目偏重普惠公益性,资金来源需匹配多种类型。资料来源:合一城市更新研究院,华安证券研究所深圳拆除重建类城市更新村改项目资金来源在规划批复前期,项目改造资金包含自有资金、非标融资(如城市更新基金、信托计划等)等项目取得规划批复之后,可申请银行贷款在运营阶段,可采用资产证券化引入社会资金城中村改造两种城中村改造两种模式资金来源模式资金来源第一种模式:政府主导第一种模式:政府主导政策性银行贷款债券资金政府主导类城市更新基金在建成
58、后的不动产持有运营阶段资产证券化(REITS)第二种模式:市场运作第二种模式:市场运作商业银行贷款非标融资(基金、信托、资管等)在建成后的不动产持有运营阶段资产证券化(REITS)图表图表22:城中村改造资金来源:城中村改造资金来源证券研究报告敬请参阅末页重要声明及评级说明敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告233 3 城中村资金来源何方?城中村资金来源何方?财政资金仍不可或缺财政资金仍不可或缺,专项债及低息贷款:专项债及低息贷款:今年7月,国常会审议通过关于超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见,指出要坚持城市人民政府负主体责任,多渠道筹措改造资金,积极创新改造模式,鼓励和支持民
59、建资本参与。8月,中国人民银行、国家外汇管理局召开会议,指出将城中村改造纳入金融支持范围。9月,据21年世纪经济报道,符合条件的城中村改造项目纳入地方政府专项债支持范围,新增专项债 可能明年开始发行。参考老旧小区改造每年拉动投资规模万亿级,其中专项债年均支持金额在1000亿以上,我们预计城中村改造专项债年均金额有望达到同等规模。11月,央行行长在2023金融街论年会上指出,要为城中村改造、保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持。如政策性贷款较快释放,叠加相关专项债发行,可作为资本金撬动项目推进。社会资本多多益善社会资本多多益善,非标非标、商业贷款等:商业贷款等:在财政化债压力较大
60、的背景下,参考广州在10月19日审议通过的广州市进一步促进民建投资高质量发展若干政策措施,明确鼓励民间投资参与城中改造,并率先放开城投平台在城中村改造项目中的非标融资。作为项目推进速度较快的省份,广州政府的态度证明城中村改造项目对社会资本的参与保持一定依赖性。证券研究报告敬请参阅末页重要声明及评级说明敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告24参考11月23日广州市人大常委会发布的广州市城中村改造条例(草案修改稿征求意见稿),这是广州市首次针对城中村改造进行立法工作,也是全国首个即将出台的针对城中村改造的地方性法规条例。(1)基本原则:本市城中村改造应当坚持政府主导政府主导、市场运作市场运作
61、,规划先行、依法征收,公众参与、共建共治的原则。(2)资金来源:a a.国家有关城中村改造项目的专项补助;国家有关城中村改造项目的专项补助;b b.政府专项债券等地方政府财政资金;政府专项债券等地方政府财政资金;c c.城中村改造专项借款城中村改造专项借款、专项贷款;专项贷款;d d.企业债券企业债券、基金等社会资金基金等社会资金;e.其他符合规定的资金。其中专项借款、专项贷款等资金实行专款专用、封闭管理,市人民政府应当支持银行业金融机构优化城中村改造金融产品和服务创新。(3)改造方式:拆除新建;整治提升;拆整结合拆除新建;整治提升;拆整结合。(4)保障性住房建设:城中村改造地块除安置房外的住
62、宅用地及其建筑规模应当按照一定比例配置保障性住房按照一定比例配置保障性住房,可以综合交通、公共服务配套设施、产业布局等因素按区域统筹。城中村改造控制性详细规划明确的建设量较自身改造建设量有节余的,优先配置保障性住房优先配置保障性住房。(5)征地补偿方案编制:听取被征收土地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见,并经改造项目所在村农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上三分之二以上成员和三分之二以上村民同意(此前各主要市政府对签约率的门槛设置为80%-95%,该条例降低了门槛,有利于城中村改造的加快推进)。(6)公共设施和安置房建设:确需新建或者改建的,应当确保配套公
63、共服务设施和基础设施与安置房同步规划、同步设计、同步报批、同步建设、同步交付使用;教育、医疗等配套公共服务设施的建设费用由市人民政府负责投入,不计入城中村改造成本。城中村改造应当先行安排安置房项目供地和建设,加强安置房规划设计和建设管理,确保安置房在合理工期内建成,安置房品质不得低于商品住房水平。3 3 城中村资金来源何方?城中村资金来源何方?证券研究报告敬请参阅末页重要声明及评级说明敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告253 3 城中村资金来源何方?城中村资金来源何方?资料来源:CNKI、搜狐网、广州日报、建筑管理云、律房律地,华安证券研究所图表图表23:城中村改造典型案例改造模式及资
64、金来源:城中村改造典型案例改造模式及资金来源地区项目概况改造模式及资金来源深圳福田区水围村:福田区政府联合深业集团,统一向水围股份公司承租村民楼。商业部分由水围股份公司负责改造,住宅部分由深业集团统一向水围股份公司承租,改造后出租给福田区政府作为人才公寓使用。地方政府地方政府+房地产企业房地产企业+产权所有模式:产权所有模式:福田区政府出资;水围实业股份有限公司(村集体股份有限公司)配合,与村民(物业业主)进行沟通协调筹房;深业集团受区政府委派进行改造。在改造工作进行完成后,深业集团再对福田区住房和建设局进行房屋的返租。政府提供了3000万元的资助补贴,同时提供75元/m2 月的人才住房补贴;
65、深业集团有限公司主要投入了 3000 元/m2的改造成本,以及为期 8年的后期运营开销;村集体主要投入了原房屋租赁权。南山区大冲村:保留大王古庙等主要历史建筑;重建物业除商业、酒店、住宅外,还包含回迁物业、保障性住房以及公共配套设施。开发商主导模式开发商主导模式:政府引导,华润置地主导(自有资金+银行贷款),政府协助开发商与大冲集体股份公司协商后,由大冲集体股份公司协调村民内部统一意见,达成开发商全权承担拆迁补偿及就地安置的方案。广州黄浦区文冲村:改造后的地块分为三个部分,一是居民的回迁安置地块,用来建设居民的回迁房;二是文冲的集体物业建设地块,用来建设文冲集体经济项目;三是拍卖地块,用来建设
66、商品房、商业区等。政府主导模式政府主导模式:政府主导,文冲集体经济组织自主改造,成立全资子公司为改造主体。政府不投入,改造成本全部由融资地块协议出让取得改造资金。猎德村:减少了居住用地,增加商业、绿地、公益性设施用地;总建设用地13.1万平方米;建筑密度由原来的60%降低到28%,学校、幼儿园、文化活动中心、卫生服务中心、肉菜市场等公共服务设施严格按相关法规要求的标准配置。政府主导模式政府主导模式:市、区政府主导,村企合作。资金来源通过土地产权置换方式来解决改造成本问题,改造方案由村民自行协调,与开发商达成协议,后报政府审批。富力地产、合景泰富联合香港新鸿基地产以46亿元的总地价拿下猎德城中村
67、改造地块。其中约25亿用作拆迁款安置及新楼建设款,10亿用于投资村南酒店。上海普陀区红旗村:项目规划有约30万超高甲级写字楼、20万中海首个5G社区、15万潮流购物中心,以及中海大剧院、城市绿廊等主力业态。目前,住宅部分“中海臻如府”已基本售罄,二手均价约13万元/。政府主导模式:政府主导模式:拆迁实施主体为普陀区政府;改造实施主体为中海联合体,资金来源于自有资金和银行贷款。2018年10月,上海海升环盛房地产开发有限公司(以下简称联合体)以93.99亿元地价摘得红旗村四块地,该公司由中海地产、上海中环投资开发(集团)有限公司、上海新长征(集团)有限公司联合成立(实控人为普陀区长征镇农村集体资
68、产管理委员会),持股比例分别为70%、20%、10%;2020年1月-2月,联合体再以19.14亿元拿下红旗村剩余旧改地块。青浦区凤溪城中村政府主导模式:政府主导模式:政府主导,中交城投负责一级开发。资金来源于城市更新资金和商业贷款。银团由农业银行上海市分行作为牵头行、代理人,涉及总金额220亿元。杭州西湖区保亭城中村多元主体协作多元主体协作模式:模式:西湖区翠苑街道办事处为政府方,杭州保亭股份经济合作社为共同缔约方,浙江省三建建设集团有限公司(省属国企)为社会资本方。同时,由杭州保亭股份经济合作社出资5400万元、浙江省三建建设集团有限公司出资1.26亿元注册组建项目公司。郑州燕庄村:现为曼
69、哈顿广场开发商主导模式:开发商主导模式:政府负责出面协调,由区里专门成立“燕庄城中村改造项目指挥部”抽调有农村经验和业务精干的工作人员负责各个方面的拆迁工作。升龙集团为项目改造实施主体,资金来源为银行贷款(5亿)+自有资金+社会资本。证券研究报告敬请参阅末页重要声明及评级说明敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告263 3 城中村资金来源何方?城中村资金来源何方?资料来源:CBRE城市更新白皮书,华安证券研究所图表图表24:城市更新流程中资金参与模式:城市更新流程中资金参与模式城市更新基金吸引更多社会资本参与城市更新基金吸引更多社会资本参与。城市更新基金在征迁拿地、开发建设及项目实施等各个
70、阶段均可参与,具有参与门槛较低、不增加融资主体的资产负债率、监管限制小、便于管理、退出灵活等优点。深圳是较早设立城市更新基金的城市,2021年6月全国规模最大的城市更新基金在上海成立,总规模约800亿,将定向用于投资旧区改造和城市更新项目。成都、广州、西安、武汉、重庆、东莞、北京、青岛、天津等超大特大城市均有设立城市更新基金,郑州等城市正在筹划中。证券研究报告敬请参阅末页重要声明及评级说明敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告273 3 城中村资金来源何方?城中村资金来源何方?资料来源:前海瑞达创新并购基金管理公司、房地产导刊、西安市人民政府、郑州市人民政府、武汉市人民政府、投资界、济南市
71、人民政府、东莞阳光网、海淀报、克而瑞地产研究、凤凰网青岛,华安证券研究所图表图表25:部分超大特大城市城市更新基金设立情况:部分超大特大城市城市更新基金设立情况城市时间规模(亿元)更新基金名称参与企业和机构深圳2017-12100深圳市福田区城市更新基金深圳建行与深圳市福田区引导投资有限公司光大瑞达城市更新基金中国光大集团与深圳市人民政府成都2021-0910青白江城市更新基金成都交子金控集团广州2023-03200广州金控建银城市更新基金建信信托与广州金融控股集团有限公司西安2023-03100西安市城市更新基金西安财金投资管理有限公司郑州筹建中筹建中组建郑州市城市更新
72、发展基金由市财政部门牵头,郑州城市发展集团有限公司具体负责设立和运作武汉“十四五”期间将授信2000亿元支持武汉城市更新工作国家开发银行湖北省分行与武汉市城市更新中心重庆2022-08100重庆城市更新基金建信信托有限责任公司、重庆市城市建设投资(集团)有限公司、重庆市渝中区政府,重庆市住建投资有限公司济南2023-10筹建中济南城市更新基金由相关市级投融资平台发起,吸引大型中央和省属施工类、投资类企业参与认筹,积极争取国家开发银行等政策性银行和商业银行的城市更新信贷支持东莞201812.01东莞市城市更新母基金东实集团联合东莞金控集团2017-0710道滘城市更新投资基
73、金道滘镇政府、东莞科技金融集团、东莞市道滘商会、道滘镇各村北京2021-05300中关村科学城城市更新与发展基金北京建工集团有限责任公司、中国建筑第七工程局有限公司、上海宝冶集团有限公司上海2021-06800上海城市更新基金上海地产集团与招商蛇口、中交集团、万科集团、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资青岛2022-0950李沧区城市更新基金金水集团、海创公司、院士港集团、融海公司、世园集团、融源公司天津2021-08600天津城市更新基金天津城投集团联合中交集团、中国中铁、中国中冶、中国电建、中国金茂、中海地产、华润置地、保利发展、绿城中国、平安不动产、富力集团、天津建工、中国建筑证券研
74、究报告敬请参阅末页重要声明及评级说明敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告280102城中村改造政策梳理及作用分析城中村改造政策梳理及作用分析城中村改造投资规模几何?城中村改造投资规模几何?03城中村改造资金来源何方?城中村改造资金来源何方?04城中村改造受益方有哪些?城中村改造受益方有哪些?05风险提示风险提示证券研究报告敬请参阅末页重要声明及评级说明敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告294 4 城中村改造受益方有哪些?城中村改造受益方有哪些?四类建筑建材企业受益确定性较强:(1)规划设计:规划设计:具有城中村改造经验的企业有望率先受益;(2)建筑施工:建筑施工:拆除、重建以及改
75、造,深耕地方的土建企业有望受益;(3)建筑材料:建筑材料:新建项目有望拉动水泥、玻璃等传统建材产品,改造项目有望拉动消费建材类需求;(4)配套环节:配套环节:建设过程中涉及检测、监理等业务,相关企业有望受益。改造前期谈判周期较长改造前期谈判周期较长,建筑建材板块短期为主题性机会建筑建材板块短期为主题性机会。参考目前项目进展,一级土地整理环节通常需4-5年时间,二级建设环节2-3年时间,改造类项目不涉及拆除相对速度较快;因此前期规划类公司较为受益,施工及建材需求相对滞后。资料来源:深圳城市更新旧改,华安证券研究所注:虚线框内为城中村改造模式中整治提升项目所不涉及的环节图表图表26:城中村改造产业
76、链:城中村改造产业链规划一级开发主要涉及征地、拆迁、安置、补偿;实施主体一般为地产、城投平台等。华阳国际苏州规划蕾奥规划设计华阳国际苏州规划蕾奥规划汉嘉设计同济科技德才股份华建集团尤安设计华图山鼎施工中国建筑中国中铁中国铁建中国中冶上海建工浦东建设安徽建工重庆建工陕建股份装修/改造东方雨虹科顺股份北新建材三棵树坚朗五金伟星新材蒙娜丽莎海鸥住工质检深圳瑞捷建科院国检集团竣工验收证券研究报告敬请参阅末页重要声明及评级说明敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告304.1 4.1 建筑类:规划设计率先受益建筑类:规划设计率先受益规划设计类企业的区域属性较强规划设计类企业的区域属性较强。由于设计企业
77、通常具有一定服务半径,本地设计单位相较外地机构更熟悉当地的历史文化地理背景、具备一定的市场资源储备及响应式服务优势,客户往往倾向于选择本区域内的设计企业。例如华阳国际、奥雷规划、霍普股份在华南的营收占比分别为85.81%、60.79%、29.51%;汉嘉设计、同济科技、德才股份、苏州规划、经纬股份、华建集团在华东的营收占比分别为94.09%、91.80%、86.27%、83.52%、69.39%、52.76%;中设咨询、华图山鼎在西南的营收占比分别为83.51%、63.16%。分城市看,汉嘉设计和经纬股份的业务主要集中于浙江;同济科技和华建集团主要集中于上海;德才股份主要集中于山东;苏州规划主
78、要集中于江苏;华图山鼎主要集中于成都。资料来源:各公司公告,华安证券研究所图表图表27:规划设计类企业的区域属性较强:规划设计类企业的区域属性较强资料来源:各公司公告,华安证券研究所图表图表28:华东地区分城市看各规划设计公司营收占比:华东地区分城市看各规划设计公司营收占比0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%华南华东西南0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%浙江上海江苏山东汉嘉设计经纬股份同济科技华建集团苏州规划德才股份证券研究报告敬请参阅末页重要声明及评级说明敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告31具有城中村改造等城市更新类项目
79、规划设计经验的企业有望率先受益具有城中村改造等城市更新类项目规划设计经验的企业有望率先受益。从各公司参与的典型城中村改造/城市更新累项目来看,也印证了规划设计类企业的强区域属性,珠三角及长三角的规划设计公司有望率先受益。资料来源:华阳国际官网、华建集团 Arcplus、霍普股份公众号、UA尤安设计、蕾奥规划官网,华安证券研究所图表图表29:规划设计类企业的区域属性较强:规划设计类企业的区域属性较强公司名称 公司所在地参与城市更新项目项目所属地区项目情况服务范围华阳国际深圳华润大冲旧村改造深圳南山区设计时间:2007年至今;用地面积69.46hm2;总建筑面积380万平方米。总体概念规划/旧改专
80、项规划/城市设计/方案设计(大冲商务中心、新城花园、城市花园、都市花园、过渡安置区、大冲大厦、润府一期、润府二三期)/施工图设计绿景白石洲旧改深圳南山区设计时间:2020年至今;用地面积480148平方米;总建筑面积3479550平方米。总统筹/总体概念规划/城市设计/一、二、三期建筑设计/部分地块施工图设计华润湖贝片区城市更新深圳罗湖区设计时间:2011年至今;用地面积33万平方米;总建筑面积1,557,070。总体概念规划/旧改专项规划/城市设计/方案设计/施工图设计海岸城福田村城市更新单元规划深圳福田区设计时间:2016-2022;用地面积249,521;总建筑面积383万平方米。旧改专
81、项规划招商五和枢纽重点更新单元深圳龙岗区设计时间:2007年至今;用地面积69.46hm2;总建筑面积2,000,000。概念规划华润宝安松岗街道潭头片区城市更新深圳宝安区设计时间:2019至今;用地面积458,000;总建筑面积2,325,000。概念规划/旧改专项规划华润广州黄埔核心区新溪村更新广州黄埔区设计时间:2020-2023;用地面积155,000;总建筑面积946,000。概念规划/控制性详细规划城市设计华建集团上海上海市青浦区徐泾镇蟠龙“城中村”地块改造项目上海青浦区项目面积:232710平方米,地上建筑面积:4589.5平方米,地下车库面积:50000平方米;8年的筹划、4年
82、建设,于2023年8月正式建成并向公众开放设计总承包三林滨江南片区动之谷4号(三林楔形绿地45号地块)公共绿地新建工程上海浦东新区 设计时间:2019年3月;项目面积:45.8631ha由华建集团华东建筑设计研究院有限公司作为总控单位尤安设计上海深圳融创智汇广场项目深圳龙华新区建筑类型:商业、办公、公寓;建筑面积:139285平方米;开发业主:融创中国。由UA事业六部负责建筑设计合肥钢铁五厂改造项目安徽合肥建筑类型:办公、商业;建筑面积:54359平方米;开发业主:上海宝地不动产资产管理有限公司建筑设计/钢结构设计/景观设计上海新境地 新二绿地项目上海宝山区建筑类型:城市更新;用地面积:172
83、05平方米;建筑面积1206平方米;开发业主:高境镇人民政府、江阳事业规划设计/景观设计/建筑设计/施工图设计霍普股份上海郑州保利刘庄城市发展博物馆河南郑州建筑面积3100平方米;建成时间2022年6月;业主单位:河南保利发展有限公司霍普股份壹众事业部负责建筑设计蕾奥规划深圳深圳笋岗-清水河片区更新系列项目深圳罗湖区项目规模29.6公顷;委托单位罗湖区重建局;完成时间2012年城市更新与土地整备印象南街孝丰南街保护与 改造城市设计浙江安吉研究范围1平方公里,设计范围5.8公顷;委托单位为浙江省安吉县规划局、孝丰镇镇政府;完成时间:2014年。城市更新与土地整备赣州市南门口地区综合改造专项规划江
84、西赣州项目规模0.19平方公里;委托单位赣州市规划建设局;完成时间2009年12月城市更新与土地整备4.1 4.1 建筑类:规划设计率先受益建筑类:规划设计率先受益证券研究报告敬请参阅末页重要声明及评级说明敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告32城中村将接力棚改和老旧小区改造为整体建筑市场提供增量城中村将接力棚改和老旧小区改造为整体建筑市场提供增量。我们整理了上海建工、安徽建工、浦东建设和陕建股份4个代表性地方建筑国企,和中国建筑、中国中铁、中国铁建、中国中冶、中国交建和中国电建6个代表性建筑央企公告披露的2020-2023Q3新签城市更新项目(单笔大额订单)。随着棚户区改造逐渐进入尾声
85、,城中村的新签项目占比在逐渐增加,2023年前三季度占比为46.22%。分企业来看,部分央国企例如中国交建、陕建股份、上海建工的城中村项目是近一两年的新签项目,城中村有望接力棚改和旧改为整体建筑市场提供增量。资料来源:各公司公告,华安证券研究所注:不同公司对大额订单披露口径略有差别,如单笔合同金额在1亿以上,或单笔合同金额在5亿以上图表图表30:土建企业:土建企业2023年城中村改造新签大额订单占比增加年城中村改造新签大额订单占比增加资料来源:各公司公告,华安证券研究所图表图表31:分企业看城中村改造项目新签大额订单情况(亿元):分企业看城中村改造项目新签大额订单情况(亿元)0%10%20%3
86、0%40%50%60%70%80%90%100%2020202120222023Q1-Q3城市更新(包含老旧小区改造等)城中村棚户区0500300350中国建筑 中国中铁 中国铁建 中国中冶 中国交建 中国电建 浦东建设 陕建股份 上海建工2020202120222023Q1-Q34.1 4.1 建筑类:建筑施工方订单增速明显建筑类:建筑施工方订单增速明显证券研究报告敬请参阅末页重要声明及评级说明敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告33施工方在深耕地区各有优势施工方在深耕地区各有优势。在传统基建业务较为稳定的情况下,城中村改造将为建筑市场提供新增量,而以往有过超大特
87、大城市城中村改造项目经验且具有资金实力的企业有望率先受益。分地区来看,央企在主要省份的城中村项目都有所涉及,而地方性国企主要聚焦在企业所在地区及周边省份;如中国建筑在广东省新签项目最多,中国交建和中国中冶更多优势在上海和河北省。资料来源:各公司公告,华安证券研究所图表图表32:分地区看建筑央企城中村项目新签情况(亿元):分地区看建筑央企城中村项目新签情况(亿元)资料来源:各公司公告,华安证券研究所图表图表33:地方性建筑国企城中村项目新签情况(分地区):地方性建筑国企城中村项目新签情况(分地区)0500300350中国电建中国建筑中国交建中国铁建中国中铁中国中冶河南山东陕
88、西广东湖北上海河北浙江贵州0204060800浦东建设陕建股份上海建工上海安徽山东陕西4.1 4.1 建筑类:建筑施工方订单增速明显建筑类:建筑施工方订单增速明显证券研究报告敬请参阅末页重要声明及评级说明敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告344.2 4.2 建材类:大宗品和消费建材均有需求建材类:大宗品和消费建材均有需求城中村改造对建材品类的需求更加丰富城中村改造对建材品类的需求更加丰富。此次城中村改造明确三类实施路径:拆除新建、整治提升、拆整结合,对于土建开工端的水泥、竣工端的玻璃以及内部装修等消费建材均有拉动作用。以大冲村为例,这是深圳目前最大的城中村整体改造
89、项目。项目实施主体为华润置地,采取“政府主导、市场化运作、股份公司参与”的运作模式;2007年华润与大冲实业股份有限公司签订合作意向书,2011年9月基本完成拆迁安置工作,2011年12月进入全面开发建设阶段。资料来源:河源城市更新研究中心、深圳市南山区大冲村改造专项规划,华安证券研究所图表图表34:大冲村改造前后对比:大冲村改造前后对比大冲村改造前大冲村改造前大冲村改造后大冲村改造后大冲村改造前规划大冲村改造前规划大冲村改造后规划大冲村改造后规划证券研究报告敬请参阅末页重要声明及评级说明敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告35该项目占地68.5万平方米,改造模式为拆除重建和局部综合整治
90、相结合,实行统一拆除、统一整治、统一规划、整体建设的改造实施策略。其中,拆迁用地面积为47.12万平方米(涉及近1000户原村民、300多户非村民的动迁、约7万居住人口的搬迁及1500多栋房屋);大王古庙、郑氏宗祠与现状朗景园小区保留并进行综合整治。截止2023年9月,项目回迁物业、商务中心已完成验收并使用,保障性住房完成验收,二期回迁物业及部分商业住宅办理竣工测绘,配套学校完工于2016年开学。资料来源:深圳市南山区大冲村改造专项规划,华安证券研究所图表图表35:大冲村拆除重建规划图:大冲村拆除重建规划图资料来源:深圳市南山区大冲村改造专项规划,华安证券研究所图表图表36:大冲村拆除重建具体
91、情况:大冲村拆除重建具体情况区域类别建筑量(万平方米)所占比例(%)拆除范围内居住建筑56.65 55.05%工业建筑19.86 19.30%商业建筑18.48 17.96%办公建筑1.15 1.12%配套建筑0.29 0.28%其他建筑6.48 6.30%合计合计102.91 102.91 100.00%100.00%拆迁范围外居住建筑2.94 86.47%商业建筑0.46 13.53%合计合计3.40 3.40 100.00%100.00%4.2 4.2 建材类:大宗品和消费建材均有需求建材类:大宗品和消费建材均有需求证券研究报告敬请参阅末页重要声明及评级说明敬请参阅末页重要声明及评级说明
92、证券研究报告36城中村改造对水泥玻璃拉动预计较弱城中村改造对水泥玻璃拉动预计较弱,消费建材市场受益确定性更强消费建材市场受益确定性更强。大冲村规划新建建筑面积280万平方米,较改造前132.45万平方米建设量增加了147.55万平方米,容积率提升至5.74。改造之后显著大幅增加了酒店、公寓、办公和居住面积,对功能区的改造不仅涉及到外部建材例如防水、外墙涂料、保温、管材、玻璃等,同时也涉及到内部装修,对板材、内墙涂料、石膏板、陶瓷(瓷砖)、门窗五金、基辅材料等均有直接拉动作用。考虑到大冲村改造主要是拆除重建(拆除比例达68.79%),仅保留历史遗迹,2021年后规定拆除比例不得大于20%,预计城
93、中村改造对水泥等建材的拉动预计较弱,水泥类企业受益相对有限,对内外部使用的消费建材拉动确定性更强。资料来源:深圳南山区大冲村改造专项规划,华安证券研究所注:商品住宅85.10万平方米包含保障性住房5.36万平方米和物业服务用房0.165万平方米。图表图表37:大冲村功能区改造前后对比:大冲村功能区改造前后对比功能改造前建筑面积(万平方米)改造后建筑面积(万平方米)调整情况(万平方米)商业购物中心25.0618+1.94裙楼商业-2.25回迁商业-6.75合计合计25.0625.062727酒店星级酒店-8+11回迁酒店-3合计合计0 01111公寓公寓-16+28回迁公寓-12合计合计0 02
94、828办公写字楼26.6436.75+40.91回迁写字楼-30.8合计合计26.6426.6467.5567.55居住商品住宅49.2485.1+63.15回迁住宅27.6146.8历史遗留-8.1合计合计76.8576.85140140公共配套54班九年一贯2.012.16+2.5554班小学1.441.58其他设施0.452.71合计合计3.93.96.456.45总计总计132.45132.45280280+147.55+147.554.2 4.2 建材类:大宗品和消费建材均有需求建材类:大宗品和消费建材均有需求证券研究报告敬请参阅末页重要声明及评级说明敬请参阅末页重要声明及评级说明证
95、券研究报告37城中村改造或对装修产品要求低价城中村改造或对装修产品要求低价,单位面积对建材需求拉动作用或低于商品房单位面积对建材需求拉动作用或低于商品房。建安成本一般包括土建、安装、装修、室外绿化景观等,一般而言、土建造价和安装造价相对固定,土建单方一般在1000元/平米以上,安装造价在130元/平方米左右,而装修费用需根据装修标准而定,是建安成本中弹性较大的一部分。以万科为例,一般商品房建安成本在3500元/平方米;以保障性住房建安成本作为参考,安居型商品房建安成本在2900元/平方米左右,其中土建造价在1400元/平方左右,公共租赁住房建安成本在2300元/平米左右,其中土建造价在1200
96、元/平方左右,三者建安成本的差异主要在装修部分。此外,早在2011年住建部曾推出全国保障房建设采购平台,旨在为保障性住房建设提供物美价廉的建材产品,纳入该平台的产品价格一般较市场价低10-30%。资料来源:明源地产研究院,华安证券研究所图表图表38:住宅建安成本明细:住宅建安成本明细资料来源:恒居新房、建筑产业现代化论坛,华安证券研究所图表图表39:一般商品房与保障性住房建安成本对比:一般商品房与保障性住房建安成本对比4.2 4.2 建材类:单方造价偏低,中小品牌或更受益建材类:单方造价偏低,中小品牌或更受益15%14%8%5%2%15%41%钢筋商砼外墙装饰保温外窗电梯措施费其他050010
97、000300035004000一般商品房安居型商品房公共租赁住房土建工程单方造价(元/平方米)装修等其他单方造价(元/平米)证券研究报告敬请参阅末页重要声明及评级说明敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告38受价格因素限制受价格因素限制,中小企业或更受益于城中村改造中小企业或更受益于城中村改造,龙头受益空间有限龙头受益空间有限。虽然城中村改造仍以政府为主导,但参考以往项目案例,实施主体一般是国企背景的房地产企业,因此建材产品的采购权仍然在地产商,采购流程和集采相似。但受价格因素影响,相比之下中小企业产品更具价格优势更容易中标,从部分公开招标的中标结果来看,不同建材领域
98、的中标单位也多为排在二三线及以下企业。我们认为城中村改造或使得中小消费建材类企业更加受益,而龙头企业受价格因素限制未必最为受益。资料来源:陶城报、慧正资讯、华晋润合公众号、建筑物资招标采购,华安证券研究所图表图表40:部分城中村改造建材企业中标情况:部分城中村改造建材企业中标情况4.2 4.2 建材类:单方造价偏低,中小品牌或更受益建材类:单方造价偏低,中小品牌或更受益建材种类时间项目名称中标单位陶瓷2023-01-09中国中铁诺德城(松庄村城中村改造项目)06地块瓷砖采购工程东鹏控股2022-06-28薯田埔社区保障性住房项目瓷砖采购东鹏控股2022-06-20保定市城中村改造东百楼安置区工
99、程瓷砖等采购二次招标瓷砖(一包件)家美陶瓷防水2023-06-25中铁十二局集团有限公司三江片区城中村综合改造安置小区项目阿尔法2021-06-24姬家庄、亓家庄城中村改造村民安置用房项目防水卷材采购山东鑫达鲁鑫2019-10-15郑州杲村城中村改造A-1地块项目金拇指(北新建材)涂料2023-04-13红旗村改造真如境项目艾仕得2019-11-08国源和天下项目嘉宝莉2019-11-01山西太原迎泽区双塔社区城中村改造项目鳄鱼漆2019-05-11南上庄城中村改造安置房一期二标段外墙保温涂料工程华晋润合管材2023-06-15路桥龙锦花园东区西区安装工程001标段PVC管PPR管及管件采购陕
100、西天科塑业科技2021-04-23王湖城中村改造 PPR材料采购山西鑫方盛电子商务证券研究报告敬请参阅末页重要声明及评级说明敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告39风险提示风险提示(1)城中村改造推进不及预期的风险;(2)房地产超预期下行的风险;(3)土地收储难度大的风险;(4)资金落地不及预期的风险。证券研究报告敬请参阅末页重要声明及评级说明敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告40重要声明重要声明分析师声明分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格,以勤勉的执业态度、专业审慎的研究方法,使用合法合规的信息,独立、客观地出具本报告,本报告所采用的数据和信
101、息均来自市场公开信息,本人对这些信息的准确性或完整性不做任何保证,也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。报告中的信息和意见仅供参考。本人过去不曾与、现在不与、未来也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收任何形式的补偿,分析结论不受任何第三方的授意或影响,特此声明。免责声明免责声明华安证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准,已具备证券投资咨询业务资格。本报告中的信息均来源于合规渠道,华安证券研究所力求准确、可靠,但对这些信息的准确性及完整性均不做任何保证,据此投资,责任自负。本报告不构成个人投资建议,也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要。客户应考虑本报告中的
102、任何意见或建议是否符合其特定状况。华安证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易,还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。本报告仅向特定客户传送,未经华安证券研究所书面授权,本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品,或再次分发给任何其他人,或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。如欲引用或转载本文内容,务必联络华安证券研究所并获得许可,并需注明出处为华安证券研究所,且不得对本文进行有悖原意的引用和删改。如未经本公司授权,私自转载或者转发本报告,所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担。本公司并保留追究其法律责任的权利。投资评级说
103、明投资评级说明以本报告发布之日起6个月内,证券(或行业指数)相对于同期沪深300指数的涨跌幅为标准,定义如下:行业评级体系行业评级体系增持:未来 6 个月的投资收益率领先沪深 300 指数 5%以上;中性:未来 6 个月的投资收益率与沪深 300 指数的变动幅度相差-5%至 5%;减持:未来 6 个月的投资收益率落后沪深 300 指数 5%以上;公司评级体系公司评级体系买入:未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上;增持:未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%;中性:未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%;减持:未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%;卖出:未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上无评级:因无法获取必要的资料,或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件,或者其他原因,致使无法给出明确的投资评级。市场基准指数为沪深300指数。