地产股远期超额利润一直偏低,最高为39% 原图定位 地产股远期超额收益项占比较低,拉低总体估值水平,A 股历史最高为39%,港股为 29%。无论是 A 股地产股还是港股的内房股,估值中价值来源的主要部分就是当期净资产部分,而远期估值部分占比一直不高。1)A 股主要地产股估值中,远期超额收益的占比从 2011 年 34%下滑至2014 年的-6%,其后 2015、2016 年回升至 40%左右,继而继续下降,而 2020 年开始转负;2)机构投资为主的港股,2012-2018 年基本呈现出稳步下降趋势,从 29%降至 10%,其中除 2014、2016 年远期估值占比小幅为负外,2019 年也开始急速下滑转负。