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1、注:“工银亚洲”是中国工商银行(亚洲)有限公司的简称。本报告的预测及建议只作为一般的市场评论,仅供参考,不构成任何投资建议。本报告版权归工银亚洲东南亚研究中心所有,并保留一切法律权利。任何机构或个人未经授权,不得以任何形式修改、复制、刊登、引用或向其他人分发。研究报告疫后香港住宅楼市展望疫后香港住宅楼市展望阅读摘要阅读摘要2022 年香港住宅地产市场整体疲弱,量价齐跌。全年一、二手住宅买卖宗数同比均跌约四成。官方私人住宅售价指数全年累跌 15.6%,为 1998 年以来最大年度跌幅。对比过往香港楼市历次冲击(1998 年、2000 年、2002 年及2008 年),2022 年楼市下行的外部冲
2、击因素更为深远复杂。供需因素的影响偏弱,多因素冲击下的经济下行是主因,同时利率快速上行加速了下跌节奏。从供需情况看,供给高增预期、前期投机需求衍生的楼价滞后下行动力均不及之前。从经济基本面看,2019 年以来香港经济遭受了新冠疫情反复、地缘博弈、美联储加息等冲击叠加影响。从资金成本看,利率上行难言是此轮房价大幅下行的主导因素。2023 年以来,在港股趋势性回暖及通关利好提振下,香港住宅楼市呈现明显的触底反弹迹象,一季度楼价指数累升5.0%,后续料延续回暖趋势,叠加低基数效应,全年楼价涨幅预计可达 10%左右(恢复至 2022 年 8 月前水平),乐观情况下有望达 15%(恢复至 2021 年水
3、平),回暖路径仍需持续跟踪观察经济及利率环境变化。工银亚洲东南亚研究中心李卢霞 翟梦涵 周文敏1疫后香港住宅楼市展望疫后香港住宅楼市展望一、2022 年香港住宅楼市交投明显下滑,租赁市场表现相对平稳2022 年,美联储持续紧缩背景下本地按揭利率波动走升、购房还贷压力增加,经济阶段下行背景下收入信心偏弱等掣肘购房意愿,叠加疫情反复阻滞人流赴港、影响本地看房活动等因素,共同拖累住宅市场1交投意愿及价格走势。全年住全年住宅地产市场整体疲弱,呈现宅地产市场整体疲弱,呈现“量价齐跌量价齐跌”的态势。的态势。量的角度量的角度,除第二季度市场交投随本地疫情受控、一手住宅新盘集中推出而阶段性回暖外,香港私人住
4、宅成交量整体下滑,2022 年一手住宅买卖 10,315 宗,同比跌 41.5%;二手买卖 34,735 宗,同比跌 39%;住宅楼宇一、二手买卖合约总额分别同比下降 52.5%和 40.7%。价的角度价的角度,2022 年全年香港官方私人住宅售价指数累跌15.6%,为 1998 年以来最大年度跌幅;市场上常用来衡量二市场上常用来衡量二手楼价水平的中原城市领先指数手楼价水平的中原城市领先指数 20222022 年震荡走低,全年累年震荡走低,全年累计跌计跌 15%15%。相对而言,住宅租赁市场整体表现较平稳住宅租赁市场整体表现较平稳,楼市下行期间,一定比例买家延迟入市转买为租,支持租金指数在第二
5、季度小幅回升,但 20222022 年全年私人住宅租金指数仍累年全年私人住宅租金指数仍累跌跌3.7%3.7%。1本报告仅针对香港住宅市场进行分析。AUlYYZmU9YFZgVYZmUcVaQ8Q9PoMpPtRpMkPnNsPfQqQrN9PmNmMwMmNoRMYrQoM2图表 1-2:住宅楼宇买卖合约量、额(一手及二手买卖);香港官方住宅楼价及租金指数表现图表 1-2:住宅楼宇买卖合约量、额(一手及二手买卖);香港官方住宅楼价及租金指数表现数据来源:香港特区政府土地注册处、Wind、工银亚洲东南亚研究中心按揭角度,按揭角度,截至 2022 年 12 月,认可机构新批出的按揭贷款宗数、贷款额
6、均环比连续 7 个月下跌。同时,美联储 2022年累计大幅加息 425BP、与按揭贷款利率挂钩的 1 个月港元同业拆息(HIBOR)全年累升约 420BP,汇丰、渣打、中银香港等主要银行2022年3次调升最优惠贷款利率(Prime rate);随着 1 个月 HIBOR 触及 2007 年以来的新高,以 HIBOR 作为参考利率(H 按)的按揭贷款金额在新批按揭贷款总额中所占比例,由年初的 96.5%下降至 12 月份的 67.5%,而以最优惠贷款利率作为参考利率的新批按揭贷款(P 按)金额所占比例,由年初的 1.6%上升至 12 月份的 26%以最优惠贷款利率作为参考利率的新批按揭贷款(P
7、按)金额所占比例,由年初的 1.6%上升至 12 月份的 26%。3图表图表 3 3:与:与 HIBORHIBOR 或最优惠利率挂钩的新造按揭贷款利率对比或最优惠利率挂钩的新造按揭贷款利率对比以以 HSBCHSBC 为例(为例(%)数据来源:Wind、工银亚洲东南亚研究中心整理二、对比历次冲击,此轮香港住宅楼价缘何大幅走跌?(一(一)19971997 年以来年以来,住宅售价指数住宅售价指数 4 4 次录得双位数全年次录得双位数全年跌幅跌幅其中,前 3 次发生于 1997 年亚洲金融危机后长达 6 年的经济与市场恢复调整期。香港住宅楼价指数于 1998 年、2000 年及 2002 年分别录得
8、32.5%、14.5%及 12.2%的全年跌幅;截至 2002 年底,楼价指数自 1997 年的高位累计下跌62.5%。图表图表 4 4:香港私人住宅售价指数同比变动(:香港私人住宅售价指数同比变动(%)数据来源:Wind、工银亚洲东南亚研究中心整理4亚洲金融危机期间楼价重挫主要受资本市场冲击和美亚洲金融危机期间楼价重挫主要受资本市场冲击和美联储加息拖累联储加息拖累,供给多增预期也增大了楼价下行动能供给多增预期也增大了楼价下行动能。一方一方面,资本市场剧烈波动面,资本市场剧烈波动、“股地拉扯股地拉扯”放大了地产业调整的放大了地产业调整的幅度幅度。亚洲金融危机爆发后,股市持续暴跌、投资消费急速萎
9、缩;上市公司筹资转趋困难,部分公司被迫抛售地产物业套现,而包括长江实业、新鸿基地产在内的大型地产公司纷纷开始降价促销,进一步加剧了房价和租金的下跌2;2000年互联网泡沫破裂,港股跌势下楼价亦再度受挫下行。另一另一方面,美联储加息周期抬升本地按揭利率、加重按揭负担方面,美联储加息周期抬升本地按揭利率、加重按揭负担。1999 年 6 月,美联储于 11 个月内连续加息 6 次、共 175BP,香港金管局跟随调整基准利率,银行业亦 7 次上调最优惠贷款利率,总计升幅 125BP,大幅加重按揭还款负担。而在当而在当时较为宽松的按揭制度下,不少人贷款时较为宽松的按揭制度下,不少人贷款“炒楼炒楼”、财务
10、状况受经济下行冲击,短期内折价售出、加大楼价跌幅。此外此外,特区政府于 1997 年提出增加公营及私营房屋供应、缩短公屋轮候时间的政策,设置每年兴建公营和私营房屋单位不少于 85,000 个的目标(八万五建屋计划),市场对本地住宅供应量提高的预期也加大了楼价下跌的动力。19991999 年之后土地房屋制度调整年之后土地房屋制度调整、供应收缩背景下供应收缩背景下,楼价楼价趋势性走升,历经趋势性走升,历经 SARSSARS 疫情、国际金融危机冲击后均较快疫情、国际金融危机冲击后均较快修复。修复。1999 年特区政府由推行多年的批租制3转为实施勾地2详见前期研究香港房地产市场发展变迁及展望基于“金融
11、、土地、人口”及湾区互通“3+1”视角的观察与思考。3为了实现财政上的自给自足,1841 年港英政府首次“卖地”,此后的 100 年间香港政府逐步建立起了一套以批租制为核心的土地制度,即香港政府拥有全港土地的最终业权,将土地使用权以一定的期限和条件批5表制度4,增加了土地拍卖难度,土地供应收紧、楼价止跌走升。2002 年底,特区政府进一步推出多项房屋政策,包括永久停止定期卖地、停建“居者有其屋”,地价、楼价、租金延续升势。在非典在非典(SARS)(SARS)疫情的短暂扰动下疫情的短暂扰动下,20032003 年上半年年上半年楼价出现回调楼价出现回调,累计跌累计跌 8.5%8.5%。截至 200
12、3 年 7 月,与 1997 年高位对比,楼价累计跌幅已达 66%;但随后住宅楼价迅速重回上升轨道,2003 年全年楼价指数仍录得正增长 1%。2002008 8年次贷危机为住宅楼价带来第四次大幅冲击年次贷危机为住宅楼价带来第四次大幅冲击、楼价指数于年楼价指数于年内录得内录得 11.1%11.1%的跌幅的跌幅,但于但于 20092009 年迅速反弹年迅速反弹 28.5%28.5%。(二)与历次楼价大跌相比,本轮供需因素影响偏弱(二)与历次楼价大跌相比,本轮供需因素影响偏弱,而多因素冲击下的经济下行是主因而多因素冲击下的经济下行是主因、利率快速上行加快了下利率快速上行加快了下跌节奏跌节奏从经济基
13、本面看从经济基本面看,20222022 年楼市下行的外部冲击因素更为年楼市下行的外部冲击因素更为深远复杂。深远复杂。香港 GDP 于 1998 年下跌 5.9%、但次年经济迅速恢复正增长;非典疫情影响下,香港 GDP 也在 2003 年第二季度短暂陷入收缩区间,但全年 GDP 仍增长 3.1%。2019 年以来,香港经济遭受新冠疫情反复、地缘博弈、美联储加息等多因素冲击叠加影响,除2021年录得6.4%的反弹外,2019、2020、2022 年均录得萎缩,2020 年下半年以来资本市场大幅波动下行。比较而言,此次经济下行时间更长此次经济下行时间更长,外部冲击外部冲击因素更为复杂,对楼价的影响程
14、度也更深。因素更为复杂,对楼价的影响程度也更深。租给承租者或地产发展商,并配套相关法律制度,以保障土地交易各方合理权益、推动房地产业的有序发展。4即每年由地政署公布当年的土地储备表(即勾地表),若发展商对勾地表中的土地感兴趣即可主动申请,出价高于地政署评估底价时,该土地才会推出拍卖。6从资金成本看从资金成本看,利率上行很难说是此轮房价大幅下行的利率上行很难说是此轮房价大幅下行的主导因素主导因素。联系汇率制下香港利率水平跟随美联储货币政策变动,利率变化对房价短期波动影响较为明显利率变化对房价短期波动影响较为明显,比如,随着美国降息周期开启,香港楼市自 2009 年进入上行周期,2015年末金管局
15、跟随美联储上调利率,香港楼价指数曾连续 4 个月回落。但从更长期间走势看利率与香港楼价并不必然负相但从更长期间走势看利率与香港楼价并不必然负相关关,2004-2006 年美联储先后 17 次上调基准利率、共计加息425BP,香港银行业滞后美联储步伐上调最优惠利率 13 次、共升息 300BP,期间香港住宅楼价仍累升 24%;2015-2018 年美联储加息周期香港住宅楼价短暂回调后仍累计升约 27%。2022 年,美联储接连大幅加息后,住宅楼价下行趋势明显,但对比 1999 年加息周期,在市场流动性整体相对充裕的情况下,香港银行业上调最优惠利率的幅度仍较小,整体按揭负担压力提升幅度较之前也要小
16、,因此,很难说利率上行是很难说利率上行是此轮香港楼价下跌的主导原因此轮香港楼价下跌的主导原因。7图表图表 5 5:美联储加息周期中香港住宅楼价指数变动情况对比:美联储加息周期中香港住宅楼价指数变动情况对比美联储加息周期美联储加息周期美联储累计加息幅美联储累计加息幅度度香港银行最优惠利率增香港银行最优惠利率增幅幅期间住宅售价指数变期间住宅售价指数变动动1999.6-2000.51999.6-2000.5175BP125BP-12.20%2004.6-2006.62004.6-2006.6425BP300BP19.10%2015.12-2018.12015.12-2018.12 2225BP12.
17、5BP26.70%20222022 年年425BP62.5BP-15.60%数据来源:Wind、工银亚洲东南亚研究中心整理从供需情况来看从供需情况来看,供给高增预期供给高增预期、前期投机需求衍生的前期投机需求衍生的楼价下行动力均不及之前楼价下行动力均不及之前。一方面一方面,20222022 年住宅供给数量增年住宅供给数量增长、但没有中长期供应高增的预期长、但没有中长期供应高增的预期。2003-2021 期间香港私人住宅年均落成量不足 1.5 万套,较 1985-2002 年间的接近3 万套大幅减少。2022 年私人住宅落成量达到 21,168 套、为 2004 年以来最高,但与特区政府上半年预
18、计的 22,851 套目标仍有差距,中长期住宅供不应求的预期未受影响,与1997 年金融危机冲击前市场对住宅供应增长的预期不同。另另一方面一方面,与亚洲金融危机期间相比与亚洲金融危机期间相比,前期投资炒作衍生的楼前期投资炒作衍生的楼8价滞后下跌力量也较小价滞后下跌力量也较小。1997 年金融危机前,住宅地产交易预售制5在提高开发商经营杠杆、大幅增加物业供给的同时,一定程度上助长了房地产投机属性,结合当时较为宽松的按揭审批条件,大量投资客炒作“楼花”,令房地产的金融属性更加突出。而特区政府自 2010 年底至 2013 年初陆续征收额外印花税、买家印花税、双倍印花税(俗称“三辣招”)以来,外来投
19、资、炒卖等非自住需求大幅减少,当前住宅楼当前住宅楼市投资者以自住需求为主市投资者以自住需求为主。图表图表 6 6:回归以来香港私人住宅售价指数变化及地产政策:回归以来香港私人住宅售价指数变化及地产政策数据来源:Wind、工银亚洲东南亚研究中心整理三、当前香港住宅楼市风险状况如何?(一(一)楼价震荡走低背景下楼价震荡走低背景下,香港住宅楼市多项风险指香港住宅楼市多项风险指标上行标上行5预售制起源于 50 年代的“售楼花”,即房屋尚未竣工时就进行估价出售,买家首期支付部分定金,余款分期支付,待房屋竣工时缴清剩余房款并取得所有权。9一是负资产住宅按揭贷款一是负资产住宅按揭贷款6 6数目(下称负资产)
20、由数目(下称负资产)由 2022022 2年第三季度末的年第三季度末的 544544 宗飙升至第四季度末的宗飙升至第四季度末的 1212,164164 宗,创宗,创下下 20052005 年第一季度以来的近年第一季度以来的近 1818 年新高,已超越年新高,已超越 20082008 年金年金融危机时期融危机时期(2008 年第四季度末录得 10,949 宗)。新增的负资产个案主要涉及银行职员的物业按揭贷款或按揭保险计划下的贷款,这类贷款的按揭成数一般较高7。当楼价下跌时,负资产住宅按揭贷款数量会增加。一般而言,当楼价下跌 10%,借贷超过 90%的物业会沦为负资产。香港楼价全年累跌幅度在 20
21、22 第四季度超越 10%分界线,导致负资产个案骤增。二是住宅按揭贷款拖欠比率亦在二是住宅按揭贷款拖欠比率亦在 20222022 年下半年小幅走年下半年小幅走升,但仍处历史较低水平。升,但仍处历史较低水平。2022 年 12 月底,香港整体住宅按揭贷款拖欠比率微升至 0.06%,较前一年同期增加 0.02 个百分点,是 2008 年中以来的新高(截至 2023 年 2 月仍维持在0.06%),但仍处于低水平(史上峰值为2021年4月:1.43%)。三是香港的银主盘三是香港的银主盘8 8(即(即“法拍房法拍房”)数量也呈现上升趋)数量也呈现上升趋势。势。根据香港地产代理公司中原地产统计,截至 2
22、022 年 11月 4 日,银主盘总存量增至 226 宗,同比升逾八成,为 2009年 4 月(249 宗)以来的 13 年新高;其中逾三成银主盘由财务公司9(俗称“财仔”)放售(透过财务公司进行按揭贷款6负资产住宅按揭贷款指的是所欠贷款额高于抵押物业当前市值的情况。7在香港,要取得超过九成的住宅按揭一般有两种方式,一是通过由香港特区政府全资拥有的香港按揭保险公司于 1999 年推出的按揭保险计划,根据 2022 年 2 月修订的最新按揭保险计划,1000 万港元以下的物业,可申请最多 90%的按揭贷款;二是香港大部分的银行员工,其供职的银行通常会为员工提供较高成数的按揭,以及低于市价的按揭利
23、率,要求员工每月供款占入息的比例满足金管局的规定即可。8银主盘即为法院拍卖房屋,指的是在业主无法继续还款给银行时,银行根据按揭条款和香港物业转易及财产条例规定,向法院申请没收物业,并委托私人拍卖行进行拍卖,获取一定数额还款。9财务公司,在香港俗称“财仔”,主要提供借贷服务,由香港特区政府公司注册处和警务处规管,不受10称为“财仔按”)。图表图表 7-87-8:住宅按揭贷款拖欠比率(:住宅按揭贷款拖欠比率(%)、负资产住宅按揭贷款宗数)、负资产住宅按揭贷款宗数数据来源:香港金管局、Wind、工银亚洲东南亚研究中心(二(二)历史比较来看历史比较来看,本轮楼市震荡尚未带来大规模的本轮楼市震荡尚未带来
24、大规模的实质性信贷风险及市场风险实质性信贷风险及市场风险虽然负资产和银主盘个案大幅上升,但与虽然负资产和银主盘个案大幅上升,但与 20032003 年非典年非典疫情时期和疫情时期和 20082008 年金融危机时期相比仍处于较低水平。年金融危机时期相比仍处于较低水平。香港楼市在 1997 年亚洲金融风暴后进入六年调整期,负资产个案总数在 2003 年第二季度末曾增至 10.57 万宗;2008 年金融危机爆发,同年 12 月,负资产个案达近 1.1 万宗,是金融危机时期录得的峰值,银主盘数量曾升至 316 宗。综合来看综合来看,本轮楼市震荡背景下多项指标上行还未带来本轮楼市震荡背景下多项指标上
25、行还未带来大规模的实质性信贷风险及市场风险大规模的实质性信贷风险及市场风险。香港金管局 2023 年 1月底公布,银行迄今并无录得任何拖欠 3 个月以上的负资产住宅按揭贷款纪录10。银行业整体按揭贷款拖欠比率继续维香港金管局监管。相比银行,财务公司的放贷审批条件较宽松,且以“前期较低息”吸引客户。“财仔按”主要涉及高成数按揭,在楼市大幅下行时或引发断供风险。10数据来源香港金管局,调查数字未包括涉及二按负资产贷款。11持在低水平(截至 2023 年 2 月连续三个月维持在 0.06%),而按揭保险计划下的贷款拖欠比率仅为 0.01%,说明银行按揭业务风险较低。同时,“财仔按财仔按”规模较小,已
26、推出新盘中由财务公司规模较小,已推出新盘中由财务公司进行首次按揭的占比有所下降进行首次按揭的占比有所下降,相关风险整体可控相关风险整体可控。据中原地产数据,2020 年至 2022 年落成的私人住宅新盘中,由财务公司承做“一按”(首次按揭)的共 2,458 宗11,占整体一按总数 3.5 万宗的 7%;仅占 2020 年至 2022 年香港住宅一手买卖成交量(约 4.3 万宗)的 5.7%。截至 2022 年第三季度止,2022 年落成的新盘由财务公司承做“一按”的有 541 宗,占整体“一按”数的 7.1%,较 2021 年落成新盘相对应的 820宗、7.6%亦有所回落。图表图表 9 9:已
27、推出新盘的首次按揭统计:已推出新盘的首次按揭统计数据来源:中原地产、工银亚洲东南亚研究中心*金管局认可机构包括持牌银行、有限制牌照银行及接受存款公司*数据仅计算首次按揭11截至 2022 年第三季度止12(三(三)亚洲金融危机后亚洲金融危机后,香港推出了更为审慎的住宅楼香港推出了更为审慎的住宅楼市风控制度,防范楼价下行风险外溢市风控制度,防范楼价下行风险外溢香港特区政府全资控股的按揭证券公司于香港特区政府全资控股的按揭证券公司于 19991999 年推出年推出“按揭保险计划按揭保险计划”,为银行六成按揭以上(称为高成数按揭)的贷款部分提供保障。按揭证券公司批核按揭保险往往较银行更严格,除减轻市
28、民购房负担外,按揭保险计划亦有助增强香港银行体系的稳定性。此外,香港金管局自 2015 年起已切断银行业与提供高成数按揭财务公司(“财仔”)之间的联系,即提供“财仔按”的资金并非来自银行体系,以维护按揭市场稳健,降低金融体系风险。四、后续香港住宅楼市展望(一)年初以来香港住宅楼市交投明显回暖(一)年初以来香港住宅楼市交投明显回暖20232023 年以来在资本市场趋势性回暖及通关利好提振下年以来在资本市场趋势性回暖及通关利好提振下,香港住宅楼市出现明显的触底反弹迹象香港住宅楼市出现明显的触底反弹迹象。内地与香港全面通关快节奏落地、两地经济修复预期提振下,港股趋势性反弹;同时,美联储 1 月、3
29、月各加息 25BP、香港银行业暂未跟随上调最优惠利率,市场流动性水平整体充裕,截至 3 月底,1 个月 HIBOR 自 4%以上的高位回落至约 3%。1-3 月香港楼市气氛明显回暖,前三月住宅楼宇买卖合约数量环比连续回升、合计 14,023 宗,同比转升 39.5%;成交金额结束环比 7 连跌,1-3 月环比连续回升,前三月累计约 1,200 亿港元、同比转13升 20.2%。截至 3 月底,香港私人住宅售价指数报 351.4、较 2022 年末回升 5%;截至 3 月底,中原城市领先指数报168.35、较 2022 年末大幅反弹 7.4%。(二)短期内,美联储加息暂未止步、未售出新盘存量(二
30、)短期内,美联储加息暂未止步、未售出新盘存量仍高仍高,楼价持续快速反弹动能或偏弱楼价持续快速反弹动能或偏弱,但后续不确定性减小但后续不确定性减小一方面一方面,利率仍有上行预期利率仍有上行预期。在核心通胀粘性仍大、劳动力市场紧张程度有所缓和、银行风波呈缓和态势背景下,美联储 5 月大概率加息 25BP,6 月加息概率仍需继续观察经济数据及金融风险发酵情况。美联储加息止步前,港元利率仍有上行预期,或对住宅市场交投气氛形成一定拖累。同时,内地香港恢复通关带动海内外资金流入的效应尚待持续显现,短期内对楼市交投的提振作用或有限。另一方面另一方面,20222022 年一手住宅交投转淡下年一手住宅交投转淡下
31、,未售出的住宅未售出的住宅存量明显增加。存量明显增加。根据香港房屋局数据,截至 2022 年底,已建成但仍未售出的私人住宅(“尾货”)数量达 16,200 套,连续 5 个季度增加并创 2007 年初以来新高。新盘供应充足、买家仍有观望情绪;同时地产发展商在加息周期承受的融资成本加重,为加速资金周转,不少发展商推新盘也调低售价,实行“薄利多销”的销售策略,或为楼价带来下行压力。整体来看整体来看,短期内住宅楼价料延续波动复苏态势短期内住宅楼价料延续波动复苏态势,后续后续伴随本地及内地经济全面复苏效应陆续显现伴随本地及内地经济全面复苏效应陆续显现、美联储加息路美联储加息路径更趋明朗,全年预计呈波动
32、走升态势,叠加低基数效应径更趋明朗,全年预计呈波动走升态势,叠加低基数效应,全年楼价涨幅预计可全年楼价涨幅预计可达达10%10%左右左右(恢复至2022年8月前水平),14乐观情况下有望达乐观情况下有望达 15%15%(恢复至 2021 年水平),回暖路径仍需持续跟踪观察经济及利率环境变化。(三(三)中期内中期内,楼价持续大幅上行空间不大楼价持续大幅上行空间不大,但刚性需但刚性需求支持下亦不存在大幅下行空间求支持下亦不存在大幅下行空间一方面一方面,增加供应增加供应、缓解高房价压力是特区政府施政重缓解高房价压力是特区政府施政重要方向之一要方向之一。2022 年香港特区行政长官施政报告继续提出要“
33、增强宜居营商环境吸引力”。土地房屋供应方面,一是提升房屋供给数量和效率,推高首五年房屋供应量,未来五年将新增15.8万个公营房屋单位,较上一五年期提高50%;继续提高过渡性房屋和稳定私营房屋供应,2025 年前提供超过 2 万个过渡性房屋单位、未来五年通过卖地或铁路物业发展至少兴建 7.2 万个住宅单位。二是加快居民用地供应效率,包括存量土地挖潜、启动多项填海造地计划,同时精简法定程序,大幅缩短“生地”变可建屋“熟地”的用时。但另一方面但另一方面,一段时间内住宅楼市供应偏紧张仍是基本一段时间内住宅楼市供应偏紧张仍是基本态势。态势。供给端,供给端,据房屋署预计,截至 2022 年第四季度,未来
34、3 至 4 年一手私人住宅潜在供应量达 10.5 万套,环比增10.5%,创自 2004 年 9 月有纪录以来新高;但 2018-2022 年私人住宅施工量仅共 8.1 万套、年均仅约 16,200 套,中长期项目由熟地至落成仍需时。2025 年后的中长期土地供应仍视乎北部都会区土地开发进度,“明日大屿”填海计划实施进度,暂未有确定性的供给高增预期拖累楼价。需求端需求端,伴随 RCEP 全面生效、香港积极参与国家“双循环”合作,更15紧密的区域经贸合作有望吸引更多的人流集聚;同时,特区政府推出一系列“抢人才”政策,包括“高端人才通行证计划”12、合资格外来人才居港七年后可申请退还置业印花税等措施,也有望衍生更多住房需求,并释放一部分“新香港人”13的楼市购买力。12据香港特区政府劳工及福利局数据,“高端人才通行证计划”自 2022 年 12 月 28 日开始接受申请,截至2023 年 3 月底已收到超过两万宗申请,其中当局已批核 1.2 万宗申请,获批申请中逾一半申请人在 30 岁以下。13“新香港人”指代的主要是在香港连续居住满七年后,取得香港永久居留权的人士,而这其中以内地居民为主。