请务必阅读正文之后的免责条款部分 行业专题行业专题 创新金融，发力城改创新金融，发力城改 地产论道之城中村改造日本篇（十九）地产论道之城中村改造日本篇（十九）相关行业：房地产 2023.11.29 .

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创造可持续价值房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷03创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷前言 05房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷#1 设定ESG目标并提升数据可靠性，以实现监管合规 07#2 可持续金融:逐步实现一致性 09#3 估价师的机遇 15#4 准备好数据，进一步要求即将到来 19#5 科学碳目标倡议（SBTi）：房地产行业脱碳需符合气候科学 23#6 碳核算 27#7 房地产ESG数字评估工具 29联系人 3204创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷05创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷前言气候变化及其他不容忽视的生态问题使可持续发展成为全球要务，并对房地产行业产生重大影响。一方面由于房地产行业价值链碳排放量巨大，在全球应对气候变化和中国3060双碳目标驱动下，行业亟需启动绿色转型；另一方面，监管者、投资者和公众对房地产行业的可持续发展关注度日益提高，推动房地产企业向低排放、高品质发展转型，以应对来自多方的监管和要求。ESG是衡量企业长期可持续发展能力的重要方法，随着ESG法规陆续出台，房地产企业需要采取有效行动，积极应对ESG议题。其中，鉴于采取行动实现全球气候目标的迫切性，ESG的环境维度尤为重要。投资者、业主、资产管理公司和其他房地产参与者不得不面临一系列转型问题和新出台的法规。本报告介绍了德勤专家撰写的七篇专题文章，以其阐明当前主流发展趋势。期待本报告能为您提供有益的启发。如有任何问题，欢迎随时与我们联系。罗远江房地产行业全国主管合伙人德勤中国李晓晨气候变化与可持续发展服务主管合伙人德勤中国06创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷07创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷设定ESG目标并提升数据可靠性，以实现监管合规在欧盟，可持续金融披露条例（SFDR）和 可持续金融分类法（Taxonomy Regulation）相继出台生效，要求披露投资对环境和社会的负面影响。这不仅促进了金融可持续增长，也无疑推动了其他相关行业对环境、社会及管治（ESG）三大支柱的长期关注。根据SFDR的“第8条”与“第9条”，全球资管机构需要将其在欧盟出售的包括房地产基金在内的金融产品，分别根据ESG特征和ESG目标进行分类。近期，欧洲证券和市场管理局（ESMA）和欧洲非上市房地产投资协会（INREV）进一步澄清，SFDR“第9条”产品需满足持有100%可持续投资的要求。这意味着以降低非可持续建筑对环境的影响为目标的基金应归类为SFDR“第8条”产品。监管机构收紧ESG标准，对ESG基金定义做出调整也成为当前热点。除此之外，还有许多问题尚待澄清。例如，如何确定是否属于可持续投资？“无重大损害”原则适用哪些考虑因素？如何计算是否与 欧盟可持续金融分类法 保持一致？需要达到怎样的绩效水平、排放水平，取得哪些类型的证书，才能满足要求？此外，房地产行业还需应对ESG信息披露要求以及数据的管理和使用等难题。自2022年1月起，SFDR和 欧盟可持续金融分类法 中的披露规定开始施行，其中包括在年度报告和发布给利益相关者的其他非财务报告中就特定KPI进行披露。不过，当前需应对的每一个难题都是ESG转型道路上的重要一步。房地产市场正在从多个角度应对ESG问题：采取不同策略，寻求不同定位，满足投资者的不同需求。在未来，房地产企业还亟需设定ESG目标，提升数据可靠性，以满足监管合规。中国房地产行业同样面临ESG监管合规挑战。在国家战略和行业规范层面，“双碳”战略的实施要求开发企业明确“双碳”目标和技术路线。目前北上广深等地对部分大型公建已经提出碳排放限额的要求，国家强制性建筑设计规范也将碳排放纳入审核要求。长期来看地产企业及开发建设项目的碳排放将逐步迎来强监管，未来将在城市规划环节对土地利用进行碳排放与碳汇核算；在建筑竣工验收环节、建筑运营阶段都将设定碳排放限额指标，“双碳”的要求未来将在生产建造、绿色材料、碳交易等方面给企业带来更大的隐形成本，故需要前置策划和铺排，获取更高的资本市场评级，并以此为基础积极获取绿色金融支持以及各级政府的绿色低碳补贴资金。在企业监管层面，中国大陆及香港陆亦积极推动并改进本地ESG法规，提高上市公司的社会责任和可持续发展意识。展望未来，这一趋势仍将继续。在中国大陆方面，中国证监会、上海证券交易所(上交所)和深圳证券交易所（深交所）自2006年至2022年期间陆续推出相关政策措施，要求上市公司加强社会责任承担工作、自愿披露企业社会责任报告以及编制环境、社会责任和公司治理报告等。其中，在2022年1月7日，上交所和深交所更新了 上市规则，要求上市公司编制和披露社会责任报告。同年3月，国务院国资委成立了社会责任局，以推动中央企业社会责任体系构建工作，并于7月开展了 中央企业控股上市公司ESG信息披露指引研究 的研究工作，以制定中央企业控股上市公司ESG信息披露指引。这些措施无疑进一步建立了中国ESG管治基石，并在中国大陆推动企业积极践行ESG的理念。在香港方面，自2012年香港交易所（港交所）推出 ESG报告指引 起，港交所会根据国际发展，检讨和更新该指引。例如，在2019年，按照气候相关财务信息披露工作组（TCFD）的建议，为香港引入ESG管治和气候变化方面的要求。而在2023年4月，港交所为优化ESG框架下的气候信息披露，以国际可持续发展准则理事会（ISSB）的气候准则为基础，征求市场意见。目前已有一些市场出台规定要求企业设立ESG目标。例如，港交所对企业环境量化目标采取“不披露就解释”的披露要求，欧盟CSRD要求企业披露可持续发展目标及进展等。与此同时，国际标准（如TCFD、ISSB等）亦建议披露ESG目标，且ESG监管与此类国际标准接轨的趋势逐步增强。在日趋严格的ESG法规环境下，ESG目标的重要性日益凸显，中国大陆及香港企业应参考国际报告标准，及早设立ESG目标，以满足监管和投资者的需求。基于不同国家面对的要求和期望，我们不得不开始考虑一个关键问题（一个当今许多组织都在努力解决的问题）：数据。数据不可或缺。要向投资者作出有价值的报告，识别出实施政策、程序和控制所需关键信息是重要一环。德勤协助客户制定稳健的数据点识别方法，确保数据的可靠性和有效收集，并最终有效地进行报告。08创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷ESG对中国房地产企业产生的机遇与挑战显然，房地产行业对于经济的ESG转型至关重要，ESG也为房地产企业带来多重机遇与挑战，主要体现在以下几方面：增强土地市场竞争力：未来的土地竞拍，不再是价高者得，而是“高标准”的时代绿色、低碳、健康、智慧、工业化均为重点考量体系，成本领先、技术领先、重视绿色发展的发地产企业将赢得先机。打造硬核产品力：地产开发周期放缓，消费回归理性，房地产竞争也从拼规模演变成了拼产品。绿色、健康和智慧，是房地产企业产品力打造的共识。投资低碳创新科技：为实现碳中和目标，到2060年我国新增气候领域投资需求规模将达约139万亿元，年均约为3.5万亿元，长期资金缺口年均在1.6万亿元以上。低碳创新科技能力将成为未来房地产企业拉开差距的重要因素。建立可持续供应链体系：建立绿色低碳供应链体系降低企业环境风险，建立以低碳环保高品质为原则的绿色产品管理、绿色供应链管理，实现从产品到服务的全覆盖。吸引未来主流客群：90后是市场主力购房者，占比27%左右，00后正式进入购房市场，Z时代人群已经建立可持续消费观，他们对国产技术更认可，环保理念更强，对品质要求更高，对新技术兴趣更强，在消费方面更愿意对绿色低碳产品支付溢价。助力资产证券化退出：在当前的大背景下，房企的运营理念在发生改变。简单粗暴的“盖卖”模式的适应性变得越来越低，因此大部分开发商开始格目光投向产业链延伸的上下游，逐步过探、思考哪些环节可以发展，成为行业、企业生长的二次生长动力，绿色低碳物业更具备资产证券化退出的优势。未来可能出售减排量获利：北京、上海、深圳等地已针对大型公共建筑（购物中心、写字楼、酒店、机场等）开展碳配额管理，未来中国碳市场覆盖范围将逐步扩大，CCER可能开启，建筑行业将可能纳入其中，完成绿色低碳转型的房企未来可以依靠出售减排量获利。在全球范围内，ESG理念正在全球范围内蓬勃发展，其重要性不容忽视。ESG不仅是企业成功的关键，更是推动全球可持续发展的动力。房地产行业作为关键参与者，应该积极将自身长期目标与ESG问题紧密结合，以实现绿色环保、社会公正与良好治理的共赢局面。这将为行业利益相关者创造巨大价值，同时提升企业声誉和竞争力。市场参与者们需抓住此刻，共创美好未来。联系人冯文珊合伙人|风险咨询德勤中国.hk张崟绿色建设主管合伙人|可持续发展与气候变化事业群德勤中国 屈倩如总监|德勤研究德勤中国陈遂扬高级分析师|德勤研究德勤中国 郑诗韵经理|风险咨询德勤中国.hkDario Zambotti 总监|ESG专家德勤卢森堡dzambottideloitte.lu09创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷10创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷可持续金融:逐步实现一致性国际大型房地产企业已经发布其非财务报告，其中包括ESG相关报告，之后，重点将转向报告一致性。要编制与各所在国家定义的分类标准一致的报告，房地产行业面临的主要困难有风险分析、IT工具审查以及该法规对资产管理公司和开发商战略的影响。欧洲大部分大型房地产企业陆续公布了其通用登记文件（Universal Registration Document，“URD”），其中将首次在非财务报告新增特定章节，阐明企业开展的业务活动符合 欧盟可持续金融分类法 标准。请注意，开展了符合标准的活动是指企业的营业收入或者资本支出（或运营支出）与已公布的两个附录（“气候变化缓解2”和“气候变化适应3”）之一所述活动相关。在不同国家，对于公布符合标准的营业收入、资本支出和运营支出所占比率，已经有不同解读。如果欧洲证券及市场管理局（ESMA）对首次公布的比率持包容和理解的态度，则可以合理假设，随着对一致性的重点关注，未来几年，欧盟委员会将不断澄清要求、作出解读，对符合标准的营业收入、资本支出和运营支出所占比率的要求将会更高。随着可持续金融市场日益壮大，中国大陆和香港也在近年加强对绿色项目的监管。在中国大陆，中国人民银行、国家发展和改革委员会以及中国证监会联合发布了2021年的新版 绿色债券支持项目目录，为中国企业提供了明确的绿色定义。这些定义的分类标准正在逐渐与国际接轨，并与欧盟的分类体系类似。此外，中欧双方也积极开展了目录的趋同性研究工作，通过国际可持续金融平台（IPSF）的框架开发可持续金融共同分类目录，以推动全球对可持续解决方案的投资。在香港方面，尽管可持续活动的分类方法尚未被纳入监管范畴，但为了衔接国际可持续金融平台的共通绿色分类目录，由香港金融管理局(HKMA)和证监会(SFC)共同领导的绿色和可持续金融跨机构督导小组已于2021年11月展开工作，探讨建立本地市场可采用的绿色分类框架，以促进共通绿色分类目录、内地和欧盟绿色分类法之间的相互应用。因此，中国及亚太地区的资产管理公司及地产公司应该做好准备，了解企业的经济活动类别，将与ESG相关的投资决策和产品服务逐步与绿色分类目录统一，并为未来ESG发展做好早期准备。11创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷 123456图1：欧盟可持续金融分类法 主要合规环节合标准的活动对环境目标有重大贡献对其他环境目标无重大损害满足最低限度的社会保障第8条公布绿色KPI科学的活动筛选方法审查活动是否符合标准（年度URD）审查是否符合技术筛选标准（年度URD）活动衡量标准KPI符合标准的活动的界线步骤1步骤2步骤3环境目标绿色金融KPI与分类法一致的活动气候变化缓解气候变化适应海洋与水资源的可持续利用和保护向循环经济转变污染防治生物多样性和生态系统的保护和修复绿色营业收入份额绿色资本支出份额绿色运营支出份额详尽的关联信息中国绿色金融的标准体系逐步清晰，有助于中国绿色建筑行业的高质量发展。在指标体系建立方面，房地产开发商获得绿色金融支持的最重要前提是通过绿色建筑项目认证，金融机构需要将绿色建筑标准转化为绿色金融标准，将绿色建筑、绿色建材标准纳入绿色信贷标准和绿色债券标准中，以评定绿色建筑的“绿色”属性。人民银行、发改委等多个部门和行业协会已开始推动绿色金融工具支持绿色建筑项目。对支持的绿色低碳建筑项目类型划分愈加详细科学，对绿色金融支持绿色、低碳方向的方法规定愈加具体。绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、既有建筑节能及绿色化改造、绿色建材、建筑可再生能源应用、物流绿色仓储、海绵型建筑与小区建设和运营均为建筑行业内绿色金融主要的支持方向。12创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷13创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷未来数年，全球房地产行业为阐明与 欧盟可持续金融分类法 以及其他绿色金融评估标准的一致性，将面临多重挑战，其中也包括逐步与全球市场接轨的中国房地产业。开发商：升级流程至关重要，将使成本上升的新出现外部因素纳入其中（例如：衡量对生物多样性的影响，废弃物回收利用率最低达到70%，必须考虑全球变暖潜能值（GWP）等）。必须升级业务IT工具，以便按照每项技术筛选标准，追踪并解释每一个证明一致性的证据。需要在业务IT工具与财务合并IT工具之间建立一个链接口，以便进行报告。资产管理公司和开发商：必须对存量资产或建筑工地进行“严谨的气候风险和脆弱性评估”。4国家法规对大部分新增加的义务并未作出成文规定，各国政府将欧盟指令（阐述了其中部分义务）转化为各自国家法规的速度已经对各国与 欧盟分类法 保持一致产生了影响。例如，在法国，必须对新建建筑进行生命周期分析。法国较早地对全球变暖潜能值作出了规定，但其他的欧盟成员国目前尚未如此。然而，即使利益相关者能够快速调整流程，适应新的目标，但进行中的项目由于依据了之前要求较低的规则，将至少两年无法产生符合标准的营业收入。因此，可以肯定地说，今年符合标准的营业收入所占比率较高的大多数开发商明年的比率将趋近于零，但之后将在达到其适当水平之前不断稳步提升。从管治角度看，根据可持续金融平台（Platform on Sustainable Finance）报告的最新附录草案，5董事会将需要接受并实施必要变革，在2024年（如果可能，甚至更早）在新建筑建设（7.1）和现有建筑翻新（7.2）方面实现与 欧盟分类法完全一致。施工周期的长度（开票期长达数年）对于描述一致性还存在其他影响。事实上，由于证明一致性的证据在项目交付时才能提供（如能源绩效证书），在发起人能够提出一致性证据之前，理论上与分类法一致的业务就会要求发起人出资。但是，我们可以有根据地猜测，一致性描述将可能分为两个阶段：阶段一，交付前，开发商将承诺一致性 阶段二，交付后，开发商将能证明一致性。在最新的附录草案中，关于其他环境目标，出现了一些有趣进展，新建筑和翻新建筑对循环经济的重大贡献均得以阐明。如果定稿时这一点得以确定，将可能为旨在（仅）达到近零能耗建筑（NZEB）水平的项目提供一个选项，而不包括NZEB-10%的项目，尽管循环经济方面的要求非常重要（设计、回收再利用材料的整合、90%的废弃物准备回收再利用）。该文本的最终版本已于2022年发布，将对开发商实现分类法一致性的项目战略产生一定影响。随着各企业首次发布其分类法报告，欧盟委员会将继续通过FAQ板块分享正确的解读，资产管理公司和开发商很可能需要对其战略进行调整。越早确定需要作出的调整，就能越早对战略进行整改。密切监控这些变化仍然是整个流程中需要考虑的重要因素。联系人张崟绿色建设主管合伙人|可持续发展与气候变化事业群德勤中国 冯文珊合伙人|风险咨询德勤中国.hk屈倩如总监|德勤研究德勤中国陈遂扬高级分析师|德勤研究德勤中国 郑诗韵经理|风险咨询德勤中国.hkAdrien Boulez 经理|可持续发展德勤法国aboulezdeloitte.fr14创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷15创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷估价师的机遇随着ESG议程的快速发展，房地产行业受到的直接影响与日俱增，估价师的传统职能正在受到挑战。虽然缺乏明确、权威的市场证据，但ESG议程的确正在影响房地产市场中所有市场主体和利益相关者的选择和决策。监管和立法作为关键驱动因素不断发展，不仅试图提高合规性和标准要求，还试图通过大幅提升ESG报告透明度（尤其是在风险敞口方面），促进和影响与ESG保持一致的选择。英国皇家特许测量师学会（RICS）最近发布的 关于可持续发展和ESG的估值指导性说明 更新版实际上要求估价师在形成价值意见时阐述ESG因素如何影响其所做判断，与上述提升ESG报告透明度的途径相呼应。虽然估价师的阐述在目前可能只是从“定性”角度而非从“定量”角度，但这种实践中的发展符合估价师保持完全客观和独立的需要，同时为估价师提供了一个很好的机会，使其能够从专业角度为ESG议程做出贡献。16创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷对于房地产估价师，这是大好机遇。随着ESG议程在商业和日常生活的方方面面几乎都占据了中心地位，毫无疑问，估价师可以（而且必须）在促成和实现变革方面发挥重要作用。目前，在ESG各方面均通过“数字”认可的问题上，矛头指向了估价师，但准确来说，估价师的核心角色是“记分者”而非“评分者。换言之，“市场价值”或“公允价值”这样的表述意味着，估价师在发表市场价值或公允价值意见时，无权带有个人偏见。市场价值和公允价值的定义从根本上要求估价师冷静地考虑资产所有者（反过来又是自愿卖方）从市场收到的最高或最佳出价将是什么。换一种方式来看，估价师必须实际站在假设的买方立场上。正是通过这种视角，可以看到估价师从事的ESG议题相关活动正在快速发展，也可以看到，在一个以ESG目标为中心的世界中，估价师确实可以发挥作用。就投资性房地产而言，价值当然是通过其提供租金收入流的能力来“创造”的。价值量实际上是对与产生、维持和增加收入流的能力相关的风险状况的判断。目前，房地产投资市场已经普遍认识到ESG相关因素（例如，能源效率、洪水或过热等物理风险，以及交通通达性）通过影响居住者幸福感来影响该风险状况。事实上，市场不仅已经认识到这一点，而且披露方法和风险日益成为各种利益相关者的先决条件，包括投资者自身的投资者、贷款人、监管机构还有市场分析师。RICS最新发布的 估值指导性说明 自2022年1月31日起生效，旨在解决商业地产行业的可持续发展和ESG议题。该指导性说明的核心在于帮助估价师在作出判断时识别和处理ESG和可持续发展因素。但是，这也提高了对估价师的要求，估价师须在估价报告中明确说明这些因素对其判断的影响。为ESG和可持续发展相关因素的影响提供经验支持的证据基础（至多）被认为是有限的。事实上，该指导性说明并不要求或期望估价师对其估值进行明显调整，除非在市场上明显存在相关证据，如为达到最低能源效率监管要求或防洪风险产生的可识别资本支出。但该指导性说明确实要求估价师“定性地”发表感知到的资产风险状况。这样做的目的是希望估价的受众能够更好地了解资产的风险状况，并且及时提出估价师在作出判断时将会考虑到的证据。目前，中国大陆及香港尚未明确制定使用ESG和可持续发展因素的估值标准或指南，以协助估价师识别和处理这些因素。然而，近年一些中国行业协会，如中国房地产估价师与房地产经纪人学会等，已开始举办研讨会探讨ESG因素对房地产价值的影响。随着ESG投资理念逐渐普及以及相关政策的推出，未来有望出现更多有关ESG在房地产估价中的规定和指南。这种披露方法和“思路透明化”符合监管披露要求不断提高的目标和期望，如气候相关披露工作组和 欧盟分类法 相关 可持续金融披露条例 的规定。事实上，英国财政大臣Rt Hon Rishi Sunak议员以下所说印证了这种方法的重要性：“投资者和企业要了解其面临和造成的各种环境风险，必须掌握必要信息。这些信息应该是每项投资决策和每个企业战略的关键组成部分。在决策过程中，应当把气候和环境因素放在核心位置”。勿庸置疑，估价师需要不断更新其全部知识技能，以应对这种市场动态的变化。例如，要求获得并将一系列基准（如BREEAM、LEED或NABER）纳入考量，并要求提供能源绩效证书，以审查最低能效标准相关风险。因此，与房地产碳风险监测器（CRREM）等工具的关系也将越来越密切，该工具旨在监测与实现 巴黎协定 所载承诺有关的脱碳风险。重要的是，估价师不是（也不会是）可持续发展或ESG专家，也不是建筑测量师、受污染土地专家或城市规划专家。然而，与吸取和解读建筑测量师、受污染土地专家或城市规划专家的见解以考虑市场参与者的可能反应一样，估价师所发挥的作用现在确实包括考虑可持续发展和ESG相关信息如何影响其专业领域内的资产估值。因此估价师真正拥抱可持续发展和ESG议题，参与议程并相应地改进方法的时机到来了。在经历了全球金融危机和新冠疫情带来的不确定性风暴后，ESG和可持续发展是现在的首要任务。联系人张崟绿色建设主管合伙人|可持续发展与气候变化事业群德勤中国 冯文珊合伙人|风险咨询德勤中国.hk郑诗韵经理|风险咨询德勤中国.hkPhilip Parnell合伙人|房地产行业可持续发展领导人德勤英国pparnelldeloitte.co.uk17创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷18创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷19创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷准备好数据，进一步要求即将到来当前房地产行业对环境的负面影响和潜在的积极影响至关重要。承担责任并采取行动的时机已经到来。除了环境影响，ESG同样还涉及社会和管治的各个方面，这些方面可以并应当在房地产行业中得到改善。为了稳妥有序推进碳达峰和碳中和，提高可持续发展报告的透明度，欧盟出台了相关法规。香港及中国大陆暂没有相关法律，但近年亦积极推动并改进本地ESG法规，提高上市公司的社会责任和可持续发展意识。本文将聚焦讨论 企业可持续发展报告指令（CSRD），为未来亚洲国家的企业发展提供参考。CSRD将提高企业可持续发展绩效的透明度，CSRD将分阶段执行，首批公司需遵循CSRD，于2025年披露2024财年相关的非财务信息。CSRD是 非财务报告指令（NFRD）的延伸，适用范围包括欧盟上市企业（微型企业除外）以及满足下列两项及以上条件的欧盟企业：1、员工人数达到250人以上；2、营业收入达到4000万欧元以上；3、资产总额达到2000万欧元以上，还包括在欧盟创造1.5亿欧元净营业额且在欧盟设有子公司或分支机构的非欧盟企业。这将影响到5万家在欧盟运营的企业，其中包括多家房地产企业。房地产企业应当从何处开始着手？答案是：ESG数据。数据对于促进企业可持续发展以及履行CSRD等规定的ESG报告义务至关重要。然而，整体把握规定的ESG数据是一项复杂且耗时的工作，需要专业知识。以下将对ESG数据提取和数据管理进行探讨。20创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷为CSRD做好充足准备，提高可持续发展绩效，首先要了解企业报告框架的宏观情况、目标以及价值。为此，以下将对三个非常重要的关键方面进行探究。整体把握要求：企业ESG绩效报告所需数据CSRD要求企业报告其能够产生最大影响的非财务议题（ESG议题）。为此，公司需要进行重要性评估，从双重重要性的角度，识别ESG议题和业务风险。“重要性”这一概念是指特定问题对企业来说至关重要的原因和方式。通过引入“双重重要性”的概念，企业需要同时考虑气候相关风险和机遇对企业价值的影响（“财务重要性”或者“对内影响”），以及企业活动对环境的外部影响（“环境和社会重要性”或者“对外影响”）。确定了对企业重要的议题后，有三个步骤对整体把握要求至关重要：1.企业必须分析重要议题的当前地位，并确定抱负和目标。2.企业必须明确实现目标的必要KPI。3.企业必须整体把握KPI报告所需数据。衡量和报告KPI所需的数据在组织内部即可获得。但是，很大一部分非财务数据只能从组织外部获得（例如：一家建筑企业想要从其供应商处获知材料运输过程中产生的温室气体排放量）。因此，下一步就是确定从何处取得必要数据。在房地产生态系统中的位置：企业的数据源企业需要的非财务数据可能分散在房地产行业各处。因此，企业在房地产生态系统中的位置对于确定CSRD报告所需数据的来源至关重要。为了深入了解从属关系，企业必须从整体上把握房地产生态系统中哪些其他参与者影响了其流程，以及是否愿意披露所需的数据（例如，一家房地产投资信托基金想要报告其投资组合的能源使用情况，就需要从其租户处取得使用情况数据）。评估完成后，下一步即确定从房地产生态系统其他参与者处获得数据的方式。通过战略合作伙伴关系取得数据：为取得所有必要数据，企业应当与哪些参与者合作？从整体上把握住数据来源以及公司收集数据将依赖的参与者后，就应当确定数据收集、转化、分析和报告的必要流程，并找出应当对当前流程做出哪些改变。这需要与合作伙伴以及房地产生态系统中的其他参与者进行对话，建立战略合作伙伴关系，共享ESG数据。但是，要实现这一点，企业需要为所有涉及其中的参与者制定清晰的激励机制，确保所有参与者从共享中受益，并且使伙伴关系稳固可靠。要实现上述目标还取决于双方就共享数据的正确性和准确性达成一致。小结CSRD的实施促使企业加快完善ESG披露体系并提高可持续发展报告的透明度。完善的ESG报告需要良好的ESG数据管理。从整体上把握所需数据，在房地产生态系统中的位置，以及通过战略合作伙伴关系取得数据，是至关重要的三个方面。德勤在制定ESG战略，进行重要性评估，协助建立数据共享的战略合作伙伴关系方面，具有丰富的经验，能够在其中为企业提供支持。联系人张崟绿色建设主管合伙人|可持续发展与气候变化事业群德勤中国 冯文珊合伙人|风险咨询德勤中国.hk郑诗韵经理|风险咨询德勤中国.hkGijsbert Duijzer 总监德勤荷兰gduijzerdeloitte.nlGerben Sinke 高级咨询顾问 德勤荷兰gsinkedeloitte.nlRafala Wiertz 高级咨询顾问 德勤荷兰rwiertzdeloitte.nlMathijs Pott 商业分析师德勤荷兰mpottdeloitte.nl21创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷22创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷23创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷科学碳目标倡议（SBTi）：房地产行业脱碳须符合气候科学关注经营场所（包括办公场所、仓库等）环境影响并将实现低碳或零碳排放纳入长期发展目标的企业逐年增多。同时，利益相关者要求解决环境问题，并且气候变化将造成巨大的物质损失风险。SBTi自2015年问世以来，迅速获得全球认可并正在成为国际商业惯例，亚洲发展中国家包括中国也需要兼顾绿色与发展的平衡，房地产行业因此面临建筑脱碳压力，越来越关注基于科学的脱碳目标：2020年到2023年9月，加入SBTi的房地产企业数量由43家增加到270家。这很好理解。加入SBTi并积极致力于实现脱碳目标，既能满足客户期望，又能抑制气候变化及其后果，使企业实现长期健康、安全发展。24创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷企业脱碳并非易事。撇开技术困难不谈，量化碳排放并制定减碳战略就已经面临诸多挑战。科学碳目标倡议组织（SBTi）应运而生，助力企业脱碳。SBTi是一个全球性合作组织，由联合国全球契约组织和世界自然基金会等关于气候的组织联合发起，致力于基于最新气候科学发展，为企业制定标准化脱碳方法。目前，全世界已有近3000家企业加入了SBTi，覆盖重工业、石化、金融、IT等行业。SBTi为企业及其利益相关者提供与 巴黎协定 脱碳目标一致的明确方法和详细指导，并进一步对脱碳战略进行审计、监测和修订，对于缓解气候变化至关重要。近年来，加入SBTi的企业数量剧增。自2015年该组织成立以来，加入企业的数量从仅13家激增到4117家，其中1615家企业的碳目标得到SBTi批准，占比39%6。房地产行业对于加入SBTi表现出很大热情，截至2023年9月，共270家房地产企业加入SBTi,其中199家企业的碳目标获得批准，占比74%。同时，加入SBTi的房地产企业表现积极，65%选定了最具挑战的1.5温控目标，这一比例也高于平均水平。在行业供应商（建筑和工程领域）和客户（金融和专业服务企业）方面，加入SBTi的企业数量也在稳步增长。目前，加入SBTi的金融和专业服务企业有549家，工程和建筑企业有176家。其中，已经设定碳目标并获得批准的公司分别占比34%和23%。但企业目标差异较大，在已经设定碳目标的企业中，95%的金融业和专业服务企业选定了1.5温控目标路径，而仅有68%的建筑和工程企业做出相同选择7。截至2023年7月，已有210家中国大陆企业及58家香港企业加入SBTi。分别较2021年的41家及13家大幅增长约4-5倍。58家香港企业中，房地产行业约占23%，成为加入SBTi最多的香港行业，而当中38%的企业选择了最具挑战性的1.5温控目标。反映出香港企业近年来对ESG发展的重视程度不断提升，并积极投放更多资源，落实措施和目标，以使其气候目标与国际接轨。显然，SBTi发展势头迅猛，未来将有更多企业加入，并将设定范围三排放目标，这将倒逼企业与更加环保的供应商合作，包括选择更加环保的租赁空间。作为房地产市场的主要客户，金融和专业服务行业的积极行动进一步助长了这一势头。房地产行业的范围三排放涉及到工程和建筑行业中的企业，工程和建筑行业所采取的方法规模相对较小且力度不大，可能成为实现目标的障碍。1.5温控目标脱碳战略，将全球气温上升控制在前工业化时期水平之上1.5摄氏度以内。要实现这一温控目标，到2030年，全球二氧化碳排放总量必须减少48%，到2050年，必须实现净零排放。范围一排放 来自企业拥有和控制的资源的直接排放，例如天然气和运输燃料。范围二排放企业因购买的能源（包括电力、区域供热、蒸汽和区域供冷）产生的间接排放。范围三排放企业在范围一和范围二之外产生的排放，由并非企业拥有或控制的资产产生，但在企业的价值链中发生（即差旅或外购商品）。25创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷金融与专业服务建筑与工程其他房地产00401.0002.0003.00080000323827986554359830786232002020212022两年新增2606图2：加入SBTi的房地产企业及其他行业企业的数量在实现SBTi目标时，找到更加环保的供应商并非唯一挑战。目标的实现过程非常复杂，由多个步骤组成：计算碳排放基准，确定碳减排力度，设定目标和时间表，向SBTi提交目标，最后制定实现目标的最佳战略。缺乏实际可用的数据可能导致碳排放基准计算困难。其次，企业必须划定运营范围（在理由充分的情况下，最多可将范围一和范围二排放量的5%排除在计算之外），并决定分配到不同范围的排放量（假设对资产的运营控制通常取决于公司的决策）。企业减碳的初始排放水平由此设定。如果将初始排放水平设定得太低，那么减排目标将难以实现。同时，这也确定了各范围的减排量。范围一和范围二目标必须更加严格，并且应该比范围三目标更快实现（也就是说，范围三目标可以依靠供应商参与）。但是，为避免在审计期间出现争议，保证脱碳工作的实际效果，企业应尽量不要试图将更多排放量分配到范围三。尽管存在上述挑战，仍然应当将SBTi视为机遇。制定脱碳目标并积极减排，既能满足客户期望，又能抑制气候变化及其后果，避免对企业造成经济或物质损失，使企业实现更加健康、安全的未来发展。除此之外，提高效率不仅意味着减排，还意味着降低运营成本。另外，获得关于能源消耗载体的更多数据，意味着对相关业务更加深入的了解，能够进一步节省成本。就以上加入SBTi的房地产企业而言，似乎其中很多企业已经非常清楚这些益处，并已经加以利用。联系人张崟绿色建设主管合伙人|可持续发展与气候变化事业群德勤中国 冯文珊合伙人|风险咨询德勤中国.hk郑诗韵经理|风险咨询德勤中国.hkTomasz Gasiski总监|可持续发展咨询中欧Maciej Kempny高级咨询顾问|可持续发展咨询中欧26创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷27创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷碳核算房地产行业要实现碳中和，首先要减少碳足迹。毋庸置疑，房地产行业现在就应当建立企业内部碳核算机制。气候变化无疑是人类当前面临的头等风险，而人类的经济活动正是造成气候变化的主因。企业必须降低自身环境影响。减少碳足迹是实现这一目标的重要途径。就房地产行业而言，2020年，建筑分别占全球和欧盟与能源相关二氧化碳排放量的37%8和36%9。其中，约70%的排放量来自各项资产运营时对能源的消耗10。但在资产的整个生命周期中，建筑材料和建造过程亦会产生碳排放，即“隐含碳”。要实现碳中和，必须同时处理运营碳和隐含碳足迹问题。综合考虑所有因素，房地产行业的减排路径图应该是怎样的呢？根据经验，房地产实体要实现净零排放，先要准确详尽地确定当前建造活动和存量建筑的碳排放基准，再根据碳排放基准设定减排目标。这就是“碳核算”。根据定义，碳核算是组织为更好地了解自身对气候的影响，制定限排减排目标，而测量自身温室气体排放量的过程。11碳核算对三个“范围”内的排放量进行计量。范围1排放是来自企业拥有和控制的资源的直接排放。范围2排放是企业由购买的能源产生的间接排放。最后，范围3排放是组织价值链中发生的（不包括在范围2中的）所有间接排放。因此，碳核算过程必须确定是测量房地产实体自身活动直接产生的排放，还是同时量化更加难以测量的间接排放。虽然碳核算的计量在某种程度上较为抽象，但却有望为碳相关决策提供事实依据。在进行碳核算之后，房地产实体应当制定碳中和中期计划，作出减排承诺并采取具体措施。要解决运营碳足迹问题，相关措施应关注降低能源需求，提高已安装系统的效率，并尽量在建筑工地使用可再生能源。但要解决隐含碳足迹问题，从设计阶段就要将有效降低隐含碳排放纳入考量。有迹象表明，可能要对企业开征碳足迹税，房地产行业将必须实施立足高远并且在财务上可行的碳中和战略。在这个过程中，收集并报告准确的数据（尤其是碳核算）至关重要。房地产业对于香港在2050年前实现碳中和具有重要影响。根据2021年公布的 香港气候行动蓝图2050，香港亦有逾60%的碳排放来自建筑物耗能相关的电力生产。为减少建筑物的碳排放，香港政府将节能绿建 定为实现碳中和的四大策略之一，旨在推广绿色建筑、提高建筑物能效，减少建筑物的总用电量。为响应香港政府要求，房地产业应当尽早建立或完善内部碳核算机制，以了解自身运营碳排放和隐含碳足迹，并制定相应的减碳策略和目标。尽管问题复杂，但有一点可以明确：房地产实体现在就应当为碳排放的报告和减排做好准备。联系人冯文珊合伙人|风险咨询德勤中国.hk郑诗韵经理|风险咨询德勤中国.hkAgustn Manzano 经理|ESG专家德勤西班牙amanzanodeloitte.es 扫码观看视频28创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷29创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷房地产ESG数字评估工具 为实现 巴黎协定（PCA）设定的目标并减少房地产行业的碳排放量，将ESG标准纳入房地产开发以及投资组合和资产管理至关重要。组织首先需将房地产项目或投资组合中的消耗数据透明化，并针对监管要求（如 欧盟可持续金融分类法、CSRD及中国大陆及香港本地ESG法规等）、内部ESG目标和ESG标准进行合规评估。为中国房地产减碳提供参考，德勤将使用房地产ESG数字评估工具为组织提供支持，并协助组织确定和实施具体措施，以减少房地产碳足迹。为减少碳排放，PCA中设定了可持续发展目标，因此，监管机构针对房地产行业出台了大量可持续发展监管要求（包括NFRD、CSRD、欧盟可持续金融分类法）。因此，环境、社会及管治（ESG）已成为房地产管理的重要组成部分，应在房地产的整个生命周期内加以考虑。消耗数据透明化、符合 欧盟可持续金融分类法、中国大陆及香港本地ESG法规的要求以及针对个别房产和整个投资组合的其他ESG标准，是实现房地产投资组合可持续发展的关键。德勤将使用房地产ESG数字评估工具为组织提供支持。对照监管要求进行ESG评估我们将对照欧盟 分类法条例 的适用技术标准以及从公认监管框架、法规和准则（包括欧洲央行准则、DGNB、LEED和BREEAM的各方面）中仔细筛选的标准来对房地产投资组合进行评估。此外，我们还将公司特定的ESG战略（例如公司ESG目标、脱碳战略）纳入考量。关注三大方面最初，PCA仅关注了环境方面的因素。但由于房产的整个生命周期都对各方利益相关者和环境产生影响，社会和管治方面亦不容忽视。因此，我们将从环境、社会及管治三大方面进行全面评估。30创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷工具支持我们使用房地产ESG数字评估工具，对资产和投资组合进行全面的分析评估。该工具基于Salesforce的Net Zero Cloud，对所有ESG相关数据进行收集、汇总和可视化。通过存储的排放因子，将消耗数据转换为二氧化碳当量。环境建造与拆除 生命周期评估（LCA）回收管理 二氧化碳排放 能源消耗（电、水）废弃处置理念社会 贴合使用 多样性和包容性 创新管治 ESG战略 运营商责任 政策和程序建筑可持续性用户友好地理位置交通通达社交兼容投融资资金来源该工具的功能能够对房地产投资组合的相关方面进行有效控制：自动收集数据（例如，使用光符识别技术导入发票、连接智能电表）实时监测消耗情况 感应操作和透明化的演示 计算碳足迹 对比 欧盟可持续金融分类法 进行检查 实时跟踪ESG措施实施后的ESG得分和消耗的变化 用户自定义基准选择 定制化输出选项，便于将其整合到非财务报告中 GRESB得分（初步评估）根据房地产碳风险监测器（CRREM）显示各项资产的气候路径图3：德勤ESG标准/评估标准节选31创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷提升数据透明度数据透明是持续提升房地产投资组合和单项房产可持续性的基础。德勤的房地产ESG数字评估工具汇总并透明呈现各房产和整个房地产投资组合的 欧盟可持续金融分类法 合规情况和ESG得分。此外，该工具还根据房地产碳风险监测器（CRREM）显示各房产的气候路径。该工具根据当前消耗数据计算得出房产成为搁浅资产的时间点，让我们能够及早有效地识别优化潜力，并使其一目了然。用户可以自定义分析并选择基准。评估结果能够导出并整合到任何报告模板中。确定行动方案根据评估结果，该工具将创建差距分析，并根据分析结果制定具体行动建议。用户将收到一份报告，详述单项房产和整个房地产投资组合的 欧盟可持续金融分类法 合规情况和ESG得分。德勤的专家将与用户合作，针对提高房产ESG得分和实现 欧盟可持续金融分类法 合规量身制定可行建议。我们还将为用户寻找合作伙伴提供支持。图4：实时评分和监测除房地产ESG数字评估工具外，用户还可以选择市场上的其他工具来对房产和投资组合进行筛选和评分。我们与领先服务提供商合作，并针对其功能提出建议。我们还将在工具选择、数据收集、数据整合至工具和结果评估方面为用户提供协助。联系人张崟绿色建设主管合伙人|可持续发展与气候变化事业群德勤中国 冯文珊合伙人|风险咨询德勤中国.hk郑诗韵经理|风险咨询德勤中国.hk Heinz Wustmann合伙人 I 风险咨询与房地产行业 德勤德国hwustmanndeloitte.deSusanne Trescher高级经理 I 风险咨询与房地产行业德勤德国strescherdeloitte.de32创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷33创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷资料来源前言 1 资料来源：全球建筑建设联盟（GlobalABC）为联合国环境规划署（UNEP）编写的 2022 年全球建筑建造业现状报告欧盟可持续金融分类法：逐步实现一致性1 companies who apply NFRD,i.e.large PIE above 500 FTE.2 resource.html(europa.eu)3 resource.html(europa.eu)4 Deloitte has developed a tool to address the issue of risk assessment linked to climate change called Climwise.5 Annex to the platform on Sustainable Finance s report with recommendations on technical screening criteria for the four remaining environmental objectives of the dssjiijuw科学碳目标倡议（SBTi）：房地产行业脱碳须符合气候科学6 sciencebasedtargets.org/companiestaking-action(as of 15 Sep 2023).7 sciencebasedtargets.org/companies-taking-action(as of 15 Sep 2023)碳核算8 2021 Global Status Report for Buildings and Construction,developed by Global Alliance for Buildings and Construction for the UN Environment Programme.9 EU to Start Measuring Embodied Carbon Emissions from Buildings,https:/www.eceee.org/all-news/news/eu-to start-measuring-embodied-carbon-emissions-from-buildings/.10 Whole-Life Carbon:Challenges and Solutions for Highly Efficient and Climate-Neutral Buildings BPIE Buildings Performance Institute Europe.BPIE,28 June 2021,https:/www.bpie.eu/publication/whole-life-carbon-challenges-and-solutions-for-highly-efficient-and-climate-neutral-buildings/.11 Carbon Accounting 101.Supply Chain Solutions Center,www.supplychain.edf.org/resources/carbon-accounting34创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷联系人罗远江全国主管合伙人房地产行业德勤中国电话： 852 2852 5658 .hk冯文珊合伙人|风险咨询德勤中国电话： 852 2852 5815 .hk李晓晨主管合伙人气候与可持续发展德勤中国电话： 86 21 6141 Grover,Mohit 合伙人|气候与可持续发展德勤中国电话： 852 2852 5606 .hk赵健合伙人|风险咨询德勤中国电话： 86 10 85207259 陈遂扬高级分析师|德勤研究德勤中国电话： 86 23 8914 梁颖珊经理|全国行业规划德勤中国电话： 852 2109 5366 .hk郑诗韵经理|风险咨询德勤中国电话： 852 2258 .hk张崟绿色建设主管合伙人可持续发展与气候变化事业群德勤中国电话： 86 21 6141 屈倩如总监|德勤研究德勤中国电话： 65 6800 办事处地址合肥安徽省合肥市蜀山区潜山路111号华润大厦A座1506单元邮政编码：230022电话： 86 551 6585 5927传真： 86 551 6585 5687香港香港金钟道88号太古广场一座35楼电话： 852 2852 1600传真： 852 2541 1911济南济南市市中区二环南路6636号中海广场28层2802-2804单元邮政编码：250000电话： 86 531 8973 5800传真： 86 531 8973 5811澳门澳门殷皇子大马路43-53A号澳门广场19楼H-L座电话： 853 2871 2998传真： 853 2871 3033南昌南昌市红谷滩区绿茵路129号联发广场写字楼41层08-09室邮政编码：330038电话： 86 791 8387 1177传真： 86 791 8381 8800南京南京市建邺区江东中路347号国金中心办公楼一期40层邮政编码：210019电话： 86 25 5790 8880传真： 86 25 8691 8776宁波宁波市海曙区和义路168号万豪中心1702室邮政编码:315000电话： 86 574 8768 3928传真： 86 574 8707 4131三亚海南省三亚市吉阳区新风街279号蓝海华庭（三亚华夏保险中心）16层 邮政编码：572099电话： 86 898 8861 5558传真： 86 898 8861 0723上海上海市延安东路222号外滩中心30楼邮政编码：200002电话： 86 21 6141 8888传真： 86 21 6335 0003沈阳沈阳市沈河区青年大街1-1号沈阳市府恒隆广场办公楼1座3605-3606单元邮政编码：110063电话： 86 24 6785 4068传真： 86 24 6785 4067深圳深圳市深南东路5001号华润大厦9楼邮政编码：518010电话： 86 755 8246 3255传真： 86 755 8246 3186苏州苏州市工业园区苏绣路58号 苏州中心广场58幢A座24层邮政编码：215021电话: 86 512 6289 1238传真: 86 512 6762 3338/3318天津天津市和平区南京路183号天津世纪都会商厦45层邮政编码：300051电话： 86 22 2320 6688传真： 86 22 8312 6099武汉武汉市江汉区建设大道568号新世界国贸大厦49层01室邮政编码：430000电话： 86 27 8538 2222传真： 86 27 8526 7032厦门厦门市思明区鹭江道8号国际银行大厦26楼E单元邮政编码：361001电话： 86 592 2107 298传真： 86 592 2107 259西安西安市高新区唐延路11号西安国寿金融中心3003单元邮政编码：710075电话： 86 29 8114 0201传真： 86 29 8114 0205郑州郑州市金水东路51号楷林中心8座5A10 邮政编码：450018电话： 86 371 8897 3700传真： 86 371 8897 3710北京北京市朝阳区针织路23号楼国寿金融中心12层邮政编码：100026电话： 86 10 8520 7788传真： 86 10 6508 8781长沙长沙市开福区芙蓉北路一段109号华创国际广场3号栋20楼邮政编码：410008电话： 86 731 8522 8790传真： 86 731 8522 8230成都成都市高新区交子大道365号中海国际中心F座17层邮政编码：610041电话： 86 28 6789 8188传真： 86 28 6317 3500重庆重庆市渝中区民族路188号环球金融中心43层邮政编码：400010电话： 86 23 8823 1888传真： 86 23 8857 0978大连大连市中山路147号申贸大厦15楼邮政编码：116011电话： 86 411 8371 2888传真： 86 411 8360 3297广州广州市珠江东路28号越秀金融大厦26楼邮政编码：510623电话： 86 20 8396 9228传真： 86 20 3888 0121杭州杭州市上城区飞云江路9号赞成中心东楼1206室邮政编码：310008电话： 86 571 8972 7688传真： 86 571 8779 7915哈尔滨哈尔滨市南岗区长江路368号开发区管理大厦1618室邮政编码：150090电话： 86 451 8586 0060传真： 86 451 8586 0056关于德勤德勤中国是一家立足本土、连接全球的综合性专业服务机构，由德勤中国的合伙人共同拥有，始终服务于中国改革开放和经济建设的前沿。我们的办公室遍布中国30个城市，现有超过2万名专业人才，向客户提供审计及鉴证、管理咨询、财务咨询、风险咨询、税务与商务咨询等全球领先的一站式专业服务。我们诚信为本，坚守质量，勇于创新，以卓越的专业能力、丰富的行业洞察和智慧的技术解决方案，助力各行各业的客户与合作伙伴把握机遇，应对挑战，实现世界一流的高质量发展目标。德勤品牌始于1845年，其中文名称“德勤”于1978年起用，寓意“敬德修业，业精于勤”。德勤专业网络的成员机构遍布150多个国家或地区，以“因我不同，成就不凡”为宗旨，为资本市场增强公众信任，为客户转型升级赋能，为人才激活迎接未来的能力，为更繁荣的经济、更公平的社会和可持续的世界而开拓前行。Deloitte（“德勤”）泛指一家或多家德勤有限公司，以及其全球成员所网络和它们的关联机构（统称为“德勤组织”）。德勤有限公司（又称“德勤全球”）及其每一家成员所和它们的关联机构均为具有独立法律地位的法律实体，相互之间不因第三方而承担任何责任或约束对方。德勤有限公司及其每一家成员所和它们的关联机构仅对自身行为承担责任，而对相互的行为不承担任何法律责任。德勤有限公司并不向客户提供服务。请参阅

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主办 华为云计算技术有限公司 SRE 部顾问 张宇昕 高江海 安 宇 李 锋主编 林华鼎 副主编 徐殿军 撰稿人 王本轩 白 挥 帅 龙 刘 涛 刘 明 陈志颖 李要锋 苏小军 汪庆愿 余 琛 武 平 姜 雪 南海豹 高文科 郭旭东 唐余鹏 徐洪能 常盛然 廖声伟 （按姓氏笔画排序)联合编写单位 稳定性保障实验室 广州趣丸网络科技有限公司 百联全渠道电子商务有限公司 青岛海尔科技有限公司 厦门美图之家科技有限公司 （排名不分先后）审稿人 马 宁 王关胜 王海清 王善良 王 远 付忠立 卢三超 石 鹏 叶正君 刘 磊 刘丽娟 刘亚丹 阮 巍 何 运 李 军 李晓聪 李宗臣 汪 刚 吴银玲 杨 淼 杨 晓 杨仁财 杨国龙 余 晖 孟凡忠 高 金 聂 刚 黄 城 曾维富 赖永焕 雷厚卿 蔡 攀 （按姓氏笔画排序)评审组 王萌萌 王章玉 王志刚 石胜兵 陈伟俊 陈亚雄 李 浩 李 伟 张劲柏张 勇1 张 勇2 张 智 周 岩 郑建荣 郑 磊 徐 琰 展 欣 龚挺雄 康 镇 童 琳 熊 胜 熊 旭 （按姓氏笔画排序)编辑 李 宸 李超群 宋鹏飞 吴文辉 贺丽萍 韩江荟 （按姓氏笔画排序）联系 电子专刊、索阅、投稿、建议和意见反馈请联系 SRE 部邮箱 地址 东莞市松山湖高新技术产业开发区环湖路 9 号华为溪流背坡村邮编 523830无担保声明 本资料内容仅供参考，华为云计算技术有限公司不对本资料所有内容提供任何明示或暗示的保证，包括但不限于 适销性或者使用与某一特定目的的保证，在法律允许的范围内，华为云计算技术有限公司在任何情况下都不对使 用本资料任何内容而产生的任何特殊的、间接的、继发性的损害进行赔偿，也不对任何利润、数据、商誉或预期节 约的损失进行赔偿。（内部发行，免费赠阅）版权归属 版权归华为云计算技术有限公司所有，保留一切权利。非经本公司书面许可，任何单位和个人不得擅自摘抄、复制本文档内容的部分或全部，并不得以任何形式传播。CONTENTS目 录前言 -1第一章 稳定可靠成熟度模型整体说明 -31.1 稳定可靠1 N 能力体系 -31.2 稳定可靠能力成熟度模型说明 -4第二章 标准化运维引入-62.1 标准化运维的目的和原则-62.2 标准化运维体系介绍 -62.3 标准化运维成熟度等级说明 -9第三章 高可用设计 -103.1 业务可用性度量（SLO/SLI）设计 -103.2 架构高可用设计 -123.3 监控设计 -22第四章 上线管理 -254.1 生产准备度评审（PRR）-254.2 性能压测 -27第五章 确定性恢复 -305.1 故障管理 -305.2 混沌工程 -34第六章 风险治理 -386.1 告警优化 -386.2 变更风控 -406.3 风险冒泡-426.4 重大保障 -446.5 数据运营-46第七章 资源治理 -497.1 容量管理 -497.2 成本管理 -51第八章 运维合规 -548.1 安全生产 -54第九章 稳定可靠成熟度等级说明全景 -591前言1数字化转型既要“上好云、用好云”，更要“管好云”“管好云”是数字化转型成功的关键环节在数字化时代，政府/企业云化的速度已经远超预期。如何真正用好云，实现云上的高效、稳定创新，提升价值，是所有政府/企业关心的共同话题。数字化转型不仅仅是“搬迁上云”，为充分发挥云的价值，实现资源弹性获取，享用更多“云服务”的便利，各类应用尝试从传统IT架构向云原生架构转型。数字化转型进入到“深度云化”的阶段，应用既要支撑业务创新，做好用户体验，还要关注安全可信、稳定可靠、资源高效与业务敏捷，这是上云用云后，管好云，是数字化转型成功的关键环节。政策监管高度关注企业“管好云”的能力本段落适用于中华人民共和国场景为提升企业云系统的风险管理能力，政策监管日益强调软件质量和系统稳定性的重要性。例如，中华人民共和国突发事件应对管理法要求规范突发事件应对活动；国务院颁布的关键信息基础设施安全保护条例明确强调建立健全的监测预警体系，并规定网络安全事件应急处置的要求；工业和信息化部发布的“十四五”软件和信息技术服务业发展规划强调提升软件质量管理和价值保障能力，积极推动软件产业的高质量发展。中国信通院稳定性保障实验室构建了“稳保体系”，制定了信息系统稳定性能力标准，显著增强了行业对有效管理信息系统的认知水平，并规范了实际应用能力。工信部信管局开展“云服务稳定安全运行应急演练专项行动”，以检验云服务稳定安全运行能力，推动了“稳保体系”的落地应用，进一步加强了企业对信息系统稳定安全运行的重视程度。总之，政策、监管鼓励各行业研发与运维团队树立稳定系统建设的理念，从工程设计到实际实施中规避风险，持续提供高质量的软件成果。“稳定可靠”面临的主要挑战 伴随着业务快速迭代和敏态发展的要求，对传统运维提出了巨大的挑战，软件的快速上线模糊了运维和研发的边界，业务上线速度和现网稳定性之间的冲突，变得难以调和。华为云把这些挑战总结为MATE，即解耦网格Messy Complex、快速迭代Active Iteration、安全生产Trustworthy Operation、全栈运维Evolution FullStack。解耦网格Messy Complex运维的对象不是可批量交付的成熟产品，而是微服务架构下的海量组件和节点。快速迭代Active Iteration发布周期变短的代价是每个版本都没有经过充分的现网验证。安全生产Trustworthy Operation现网操作人员多：研发和运维均可接触现网，且人员有一定的流动性。大爆炸半径：自动化放大了爆炸半径，运维操作可导致大范围故障。全栈运维Evolution FullStack系统整体可用性依赖全栈可用性，运维者需要具备全栈运维技能。在这种情况下，政府/企业深度数字化的压力骤然提升，稳定可靠是最基本的“生命线”。软硬件迭代加速，IT业务从“慢”节奏向“快”节奏转型，运维既要保“稳”，又要能“快”，传统IT的运维工作模式已无法满足，这也就意味着运维模式变革势在必行，业界迫切的需要一种运维组织、人员能力及知识体系发展的方法和指导。22“确定性运维之运维可靠”能力体系助力运维变革，成为数字化转型生产力部门稳定可靠体系框架图动态风险治理是保障智能运维是未来质量文化是基础高可用架构是前提确定性的高质量文化 开发与SRE共同SLOSRE组织变革确定性失效率确定性恢复时长确定性爆炸半径自动恢复智能故障定位数据&演算法智能告警全生命周期主动运维作业可信确定性恢复数据智能运营3总结IT运维行业正在面临着颠覆性的变化，我们正在从保障设备稳定的防守型运维转向支撑业务敏捷的进攻型运维，从关注自身网络转向关注客户应用，从系统维护工程师转向研发工程师，这个转型的过程对运维提出艰巨挑战的同时，也给每个组织和个人提供了难得的发展机会。华为云SRE过去构建了一些能力，也还在持续解决新的挑战，我们已经构建了一套质量管理机制、一套运维平台、一支全球专家队伍，更重要的是，我们已经和很多客户一起开展了面向应用视角的稳定性提升工作，助力客户提升应用稳定性，从应用层到平台底层，在成本、质量、效率中寻找最优方案。在这个实现稳定可靠的道路上，我们得到了非常多客户、业界同仁的帮助和支持，我们也愿意将所得的知识开放出来，和业界同仁一起共同进步，全面拥抱云化的时代，重新理解和定义云化时代下的运维竞争力，携手迎接IT运维行业的美好未来。稳定可靠的优势基于华为云超大规模云平台运维实践，结合华为公司面向内部的流程IT与面向全球消费者的应用运维实践，经验持续总结、能力持续演进，持续对外交流输出。从组织、流程、工具能力多方面综合评估和提升整体能力。能力项覆盖业务上云前后的全生命周期，不仅在管云阶段，并秉承“能力左移”思想，在上云阶段即开始构建可用性能力。稳定可靠诞生顺应了当下的产业趋势华为云过去几年的高速发展，业务量上千倍的增长，经历了上述“慢”向“快”的转变，运维作出变革满足了业务诉求。基于此，华为云总结出“确定性运维之运维可靠”体系，这是运维变革的一个样例。这个变革完成了运维团队从“消防员”向“建构师”的转型；通过“确定性”的各项能力，支撑业务团队既“快”又“稳”地发展业务；这是一个将运维团队从成本部门转化为生产力部门的实践，让运维变革成为数字化转型的加速器。稳定可靠的核心要义：质量文化是基础、高可用架构是前提、动态风险治理是保障、智能运维是未来“稳定可靠”体系，是面向云时代的高效能、高质量的运维体系。是“高可用架构”、“动态风险治理”、“高度智能运维框架”形成的一个有机结合体，将“建构师”的思想注入到产品设计与开发阶段，从源头构建产品可用性能力，并在日常运维过程中用软件工程的思想解决问题，将风险、隐患系统性管理起来，将琐碎的活动自动化、提升效率。通过“稳定可靠”，将业务高速发展带来的“不确定性”变成SLO的“确定性”，而这一切的基础是需要全员共识的质量文化作为基础的。31.稳定可靠成熟度模型整体说明1.1稳定可靠1 N能力体系 稳定可靠“1 N”：“1”为标准化运维，“N”为稳定可靠专项能力。基于ITIL标准构建标准化运维，建立三线运维支撑团队，建立覆盖关键运维活动的流程规范，建设统一运维平台。在标准化运维的基础上开展SRE变革，构建稳定可靠能力。根据生命周期，稳定可靠共有六大领域能力，六大领域能力下有多个专项能力。稳定可靠 1 N 架构图1.专项能力定义N个专项能力，包括：高可用设计：业务可用性度量（SLO/SLI）设计、架构高可用设计、监控设计；上线管理：生产准备度评审（PRR）、性能压测；确定性恢复：故障管理、混沌工程；风险治理：告警优化、变更风控、风险冒泡、重大保障、数据运营；资源治理：容量管理、成本管理；运维合规：安全生产。标准化运维SRE转型初步确定性高度确定性高可用设计确定性恢复风险治理上线管理资源治理运维合规N个专项能力一个标准化运维运维组织运维流程运维工具监控中心组运维实施组可用性管理组运维管理组质量管理组服务请求业务服务修复业务变更业务可用性管理业务运维合规业务采集工具CMDBITSMITOMITOA安全生产重大保障风险冒泡变更风控告警优化数据运营容量管理成本管理故障管理混沌工程生产准备度评审PRR性能压测监控设计架构高可用设计业务可用性度量S L O/S L I设计41.2稳定可靠能力成熟度模型说明每项能力都有自己的成熟度，本白皮书会详细打开，这里的综合成熟度主要将各项成熟度进行汇总，大体从组织、流程、工具三方面进行综合评估，如下图所示：2.能力体系升级云上数以万计的客户，虽然所运维的对象不同，但是面对的挑战却有不少的共通之处。当企业在业务快速增长、数字化转型或深入云化改造，可能遇到可用性管理、责任分工、容量管理、云资源配置、安全生产、效率提升、智能运维能力构建等问题，华为云SRE将自身的“稳定可靠”实践结合云上应用维护实践，梳理出如下适用于云上业务的“稳定可靠”体系，相较于传统运维体系，有如下变化：传统运维关注问题快速定界定位，关注产品的可维护性，稳定可靠体系中，运维团队不仅关注可维护性，更多地参与到产品的架构设计中，落实“产品高可用架构”；传统运维以被动响应为主、主动巡检为辅，稳定可靠体系中全面加强了主动运维的活动，开展“动态风险治理”；传统开发模式下版本交付经过较长周期的质量管理且变更并不频繁（趋于稳态），但现在多数企业执行的是“持续交付”流程（趋于敏态），为保障业务稳定，须强调自动化变更以降低风险；传统业务体量小的时候，运维合规的压力并不高，体量变大以后参与的团队增多，交付越发频繁，安全生产的压力和能力诉求都很大；基础设施云化以后，面对种类繁多的云化资源（包括OS、网络、数据库、容器等），需要自动化的“资源治理”能力，以提升质量和效率；传统运维模式使用的工具通常以ITSM工具为主，主要满足运维管理要求，稳定可靠体系中，由运维/运营团队瞄准MTTR和效率、成本目标，基于日常活动，自行设计、集成或采购工具以提升质量和作业效率。1.基本运维没有流程，也没有承载流程的工具，主要靠专家经验做运维，结果没有保障。运维人员被动响应，疲于奔命，变更引入重大事件，人因事件占比高，重大事件平均恢复时长(MTTR)不确定，安全生产存在较大不确定性。2.标准化运维引入ITIL标准化流程，但运维人员仍然被动响应，变更引入重大事件有所缓解，人因事件占比减少，琐事缠身，MTTR平均恢复时长初步有所改善。3.SRE转型运维组织全面开展SRE，使用软件工程方法解决运维课题、构建自动化作业能力，基础设施高可用能力、全方位的拨测能力，应急演练能力、负向改进能力，建立运维业务的质量意识和可靠性的文化，回溯改进复盘文化等。5稳定可靠能力成熟度模型图第五级 高度确定性第一级 基本运维无序向有序演进第二级 标准化运维流程管控向软件工程转型第三级 SRE转型软件工程向可用性架构转型第四级 初步确定性向确定性质量结果进阶高可用设计上线管理确定性恢复风险治理资源治理运维合规无严格定义的流程角色和职责，依赖个人经验。组织无严格定义的流程和步骤，靠事件驱动，以及个人经验，缺乏计划性。流程无ITSM工具；无运维作业工具。确定性运维基于ITIL或其他运维标准定义的流程角色和职责。组织运维流程覆盖关键的告警、事件、变更活动。流程有ITSM工具，能满足基本运维管理需要；有烟囱式运维作业工具，尚未形成智能运维体系。确定性运维开展SRE变革，用软件工程的方法解决问题。组织SRE深度参与到产品设计和上线活动。组织成员具备四大关键能力：软件编码、工程方法、自动化、SLO。组织安全生产与软件工程文化“融入血”。流程简洁的流程，支撑各项运维活动。流程优化运维流程初步建立SRE流程，强调软件工程方法的落地。流程开始基于故障模式设计产品高可用架构;开始主动设计SLI/SLO;初步构建智能运维平台。确定性运维部分高可用架构；完整的智能运维平台（包括监测、自动修复、自动巡检、自动变更等）；资源健康自动化检查能力。确定性运维全面高可用架构；全面SLI/SLO设计；高度确定性恢复能力；AIOPS；全面数据运营；全面动态风控；全面混沌工程；全面自动化变更。确定性运维4.初步确定性开展广义SRE，运维延伸到研发组织，共同守护SLO指标，设计SLO/SLI体系、构建混沌工程验证可靠性能力、确定性恢复能力、故障自愈能力，深度参与到产品设计和上线活动，构建先于客户发现故障的能力。5.高度确定性构建面向业务的动态风险治理能力、构建AIOPS智能定界定位的能力、故障自愈的能力，敢于挑战高于99.99%的可用性，人因事件率优于6水平。62.标准化运维引入2.1标准化运维的目的和原则2.2标准化运维体系介绍2.1.1 标准化运维的目的根据“熵增定律”，在一个孤立的系统里，如果没有外力干预，其中混乱度（即熵）会不断增大，非标是大规模运维的头号天敌，主要表现是运维无序，团队成员依靠自身技术各自为战，处于被动响应和疲于应付的工作状态，效率低下，人为失误多，故障处理难度大。标准化运维是对运维活动例行化的高效管理，通过对运维活动的标准化、流程化和工具化管理，实现从无序向有序演进，达到运维操作团队运作“最佳秩序”，简化运维交付工作，降低技能依赖，提高运维效率，降低运作成本。运维标准化可以分为运维组织标准化、运维流程标准化、运维工具标准化三部分，依托ITIL和ITSS构建标准化的运维组织架构和岗位，规划运维流程框架，优化和重构运维流程，构建一套基础工具体系，从而使运维操作更容易不断走向规范化、标准化、工具化，在质量、效率上获得提升。2.1.2 标准化运维遵循的原则 简单高效化：遵循精益运维的理念，按运维业务流的活动梳理当前运维工作，消除冗余的、低效的环节，从运维业务入手构建运维流程能力，通过组织和工具进行落地实现在线服务能力。服务统一化：基于流程维度将同类业务整合，统一业务入口、用户界面，例如可观测能力、自动化作业能力、运维可视化能力等；将例行操作标准化、原子化，梳理操作重复度高的操作单元，固化为通用操作模块；通过构建统一作业平台，支撑多种运维作业场景的自动化。协调交互化：对通用操作模块的重复使用，构建共享中心实现标准化上的规模收益；建立上下游业务环节衔接标准，使业务流达到最佳秩序。大部分企业的运维管理总是在建设“点”，缺少“面”的规划，运维标准化是运维体系进阶的基石，是运维的质量保障体系的建设，要保证所有的运维活动都是在体系化下的标准化动作，减少出错几率，保障系统的高可用性，业务连续性。7标准化运维体系架构图2.2.1 运维组织标准化运维组织的设计分为一线、二线和三线阶梯型运维支持团队，一线受理客户的服务请求，第一时间将大部分的服务请求闭环。二线处理一线升级的服务请求和监控发现的客户的问题，按照SLA完成闭环，涉及到软件版本缺陷类问题升级到三线进行解决，大部分时间处理告警、事件和故障的恢复，其余时间开展转维验收、应急预案与演练等主动运维活动，对现网的稳定性和可用性负责。三线聚焦解决软件版本缺陷问题。我们重点打开二线运维组织建设进行阐述，具体设置建议如下：监控中心组：监控告警中心设置值班经理和OnCall值班岗位。可以是专职人员，也可以由开发和运维兼职，进行按月/按周轮值排班。根据实际业务情况，制定7*24值班或5*8值班制度。运维实施组：基础设施、云上资源、开源中间件和应用软件运维的专家保障团队。主要负责OnCall值班升级的疑难问题处理，并开展转维验收、应急演练等主动运维工作。可用性管理组：构建新业务和大版本上线转维的验收工作能力，确保已知问题不引入现网。构建应急预案能力，开展应急预案的演练工作，确保预案有效性。运维管理组：事件管理（事件处理中向上汇报、重大事件技术方案评审和决策、重大事件的报告输出）；变更管理（现网变更复核、组织重大变更评审会）；服务目录和流程管理（管理制定服务目录和流程管理体系及流程规范，组织评审团队，对服务目录和流程进行评审）；运维与运营管理（负责审视运维SLA、运维报表模板审核、运维运营数据规划审核）。质量管理组：负责运维质量规划、落地和监督工作，制定质量管理体系、质量检验等管理制度，并组织相关制度的观测实施和检查、考核，确保质量文化的落地推行。2.2.2 运维流程标准化借鉴ISO 20000标准和ITIL 4最佳实践，以PDCA的思想建设标准化运维流程。实现运维流程从以经验为主到以标准为纲，从工作流向服务价值流方向发展的运维流程管理能力。在制定标准化流程之前，要把流程框架设计好，支持可以横向和纵向扩展的能力，标准化阶段需要构建的流程建议如下：服务请求业务 服务请求：适用于服务请求的受理、处理、升级及闭环工作，确保服务请求高效处理，保障客户服务满意度。服务修复业务 告警管理：适用于在现网出现隐患和故障时能够及时发现并进行有效处理，保障服务的稳定性、服务质量和可用性。运维工具统一运维门户自动化基础监控APMNPM告警中心ITSMCMDB采集工具运维组织运维实施组可用性管理组运维管理组质量管理组监控中心组运维流程服务请求服务修复业务变更可用性管理运维合规82.2.3 运维工具标准化通过标准化的、统一的运维工具，向运维人员提供集中、统一维护界面，方便运维人员的集中维护，提高运维效率。在标准化运维阶段运维工具平台建议的设计如下：采集工具 是运维数据采集和任务控制中心，通过单独采集或者对接管理平台实现纳管对象的运维数据采集，是智能运维的统一规范入口。CMDB 运维平台的配置中心，与采控平台对接，数据采集到CMDB模型自动初始化，形成标准化接口，统一配置管理，数据广泛被监控、变更等业务场景消费，通过原子接口的组合来实现不同业务场景的调用需求。配置管理是整个运维平台的数据核心，要确保数据的准确性。ITSM 通过可自定义设计的流程模块，提供变更管理/事件管理/问题管理流程的流转设计KCP，帮助企业用户规范内部管理流程，提升沟通及管理效率。事件管理：适用于生产环境事件的受理、处理、升级流程，确保用户的业务及时得到响应和处理，支撑SLA的达成，明确企业各类事件处理的职责，规范各类事件响应和处理时限及通报机制，保障业务的安全性和稳定性。问题管理：适用于识别故障的根因、管理规避方案和已知错误，来降低故障再次发生的可能性和影响。通过有效的问题管理运作，促进产品质量的不断完善，提升产品的质量稳定性，降低产品现网故障数量。回溯管理：适用于事件复盘分析的运作，拉通运维、研发等团队，对现网重点事件的处理过程及根因进行分析和改进，规范整个运作过程。变更业务 业务变更：适用于生产环境软、硬件的变更活动管理，减少变更导致服务意外中断或服务质量下降，确保企业的环境安全、稳定地运行，并最大化的提升系统的可用性，满足所承诺的服务水平。配置管理：适用于资源配置项及关联关系的生命周期管理，确保运维流程中的配置项被正确的识别、记录和变更可追溯，以提供准确、可靠的资源配置信息，支撑运维业务安全、稳定、高效运作。可用性管理业务 验收转维：作为项目管理的转维验收流程，适用于新建业务、扩容场景的转维过程管理，按照验收转维标准进行操作，在转维前识别出上线风险和问题并解决，确保生产环境的稳定。容量管理：对IT资源的性能和容量监控，并不断调整、优化，满足系统性能及运营的服务水平要求。通过对资源的合理调配，使得业务系统在运行过程中按需使用资源和成本，既保证租户可以获得高质量服务，又避免资源和成本的浪费。重保管理：适用于运维团队对重大事件保障工作进行指导，在重保前、重保中和重保后按计划有效实施，提前消除风险隐患，保障重大事件活动期间系统稳定运行，提升客户满意度。运维合规业务 账号管理：集中管理生产环境账号权限的申请和授予，对账号权限的全生命周期进行有效管理和监控，确保生产环境访问受控，降低安全风险，提升现网的运维质量。9ITOM 基础监控：支持服务器、网络设备、操作系统、存储、虚拟化、中间件、数据库、Web服务等资源的配置数据和指标数据的统一采集、统一监控、统一管理。NPM：日常网络性能监控场景需求，常见的有流量可视化、关键网络设备监控、故障自动诊断分析、业务访问链路梳理，通过关键链路监控、核心设备监控、应用性能监控以及数据包分析能力，可以帮助运维人员快速定位网络性能问题，快速排障。APM:实现应用端到端的全链路性能问题洞察和诊断，快速找到故障的边界，实现调用链追踪、智能告警、应用拓扑和事务分析的能力。告警中心：将各层监控指标的告警消息集中管理，通过告警降噪、辅助故障根因分析、告警关联分析后生成告警工单，根据业务规则派发到相应的ONCALL进行告警处理。自动化：工具化成熟到一定程度后需要对部分运维场景进行抽象转换后自动化封装，这一阶段主要解决的是从原子步骤到场景化编排封装的转化，进一步提升企业运维自动化水平。ITOA 统一日志：通过采、存、查、加工、分析和告警全托管式日志分析能力，提供运维监控与分析、调用链监控与追踪、安全审计与合规、各种业务分析等数字化运维和运营场景。2.3标准化运维成熟度等级说明等级运维成熟度等级说明1-基本运维 组织：无严格定义的流程角色和职责，依赖个人经验 流程：无严格定义的流程和步骤，靠事件驱动以及个人经验，缺乏计划性 工具：无ITSM工具或者采用OA、飞书等工具进行简单流转，无法记录；无运维作业工具或者使用采用开源软件2-标准化运维 组织：基于ITIL或其他运维标准定义的流程角色和职责 流程：运维流程覆盖关键的告警、事件、变更、验收、重保、账号管理等活动，并固化到ITSM上，实现运维活动的线上流转和运维数据留存 工具：配置了CMDB、ITSM工具，能满足基本运维管理需要，构建了基本运维工具体系103.高可用设计3.1业务可用性度量（SLO/SLI）设计 3.1.1业务可用性度量（SLO/SLI）设计定义SLI、SLO和SLA是服务领域相关的三个概念：SLI（service level indicator）：某项服务质量的一个具体量化指标。不是所有的监控指标都是SLI指标，只有可以直接体现服务对用户服务能力的指标才可以成为SLI指标，一般服务的SLI指标应尽量少而关键。黄金指标（请求成功率、请求时延、流量、负载等）是SLI指标在工业界的最佳实践。SLO（service level objective）：服务可用度目标，一般在设计阶段确定。描述服务可用性的与目标要求，一般采用SLI指标度量。SLA（service level agreement）：指服务与用户之间的服务等级协议，描述了在达到或者没有达到SLO之后的后果（例如赔偿、退款等）。SLA是商业层面的概念，一般要低于SLO数值。高可用设计框架图成熟度模型一级(3-SRE转型）二级(4-初步确定性)三级(5-高度确定性）高可用设计业务可用性度量、架构高可用设计、监控设计衡量指标专项能力技术能力业务可用性度量(SLO/SLI）1可用性数据收集和处理能力SLO目标定义能力故障排除和修复能力持续改进能力监控和告警能力监控设计3监控完整性 监控准确性OS基础监控中间件监控集群及应用监控业务监控架构高可用设计2恢复点目标服务级别目标恢复时间目标冗余设计过载控制容灾多活故障恢复故障降级数据高可用升级不中断业务过载控制爆炸半径控制113.1.2 业务可用性度量(SLO/SLI)设计衡量指标可用性（Availability）：可用性是服务正常运行时间与总运行时间之比，通常用百分比表示。例如，一个服务的可用性为 99.9%，表示服务在一年中只有 525分钟无法正常运行。3.1.3 业务可用性度量(SLO/SLI)设计能力3.1.3.1体系能力组织 跨部门合作：SLO/SLI 度量需要跨多个部门和团队的合作，包括开发、测试、运维、数据分析等，需要确保各方都理解和支持度量目标，并及时协调和解决问题。服务质量团队：需要建立一个专门的服务质量团队，负责制定 SLO 和 SLI 目标，并监控和优化服务质量。流程1)SLO 目标制定：需要建立一个明确的目标制定流程，包括目标设定、目标优先级评估、目标可行性评估等。2)SLI 指标制定：需建立一个完善的指标定义流程，包括指标定义、指标优化、指标迭代和指标修订等。3)数据采集和分析：需要建立一个完整的数据采集和分析流程，包括数据采集、数据存储、数据可视化等，以便及时发现并解决问题。4)异常处理流程：需要建立一个完整的异常处理流程，包括异常检测、异常分类、异常定位、异常修复等。工具1)监控工具：需要使用可靠的监控工具来收集和分析服务质量数据，包括 Prometheus、Grafana、Zabbix 等。2)自动化工具：需要使用自动化工具来实现自动故障恢复、自动扩容等功能，包括 Kubernetes、Docker Swarm等。3)数据分析工具：需要使用可靠的数据分析工具来对采集到的数据进行分析，包括 ELK、Splunk 等。4)SLO设计工具：SLO的RBD计算的框图工具。3.1.3.2技术能力 数据收集和处理能力：团队需要具备收集、存储、处理和分析服务数据的能力，以便能够实时监控SLI指标，跟踪SLO目标达成情况。这需要团队具备相应的数据分析能力和工具，例如指标收集器、日志收集器、追踪系统等。SLO 目标定义能力：团队需要具备基于架构设计定义SLO指标的能力，以确保服务质量符合用户需求和期望。这需要团队了解用户需求和服务特点，并能够制定合理的 SLI 指标，例如响应时间、错误率、可用性等。监控和告警能力：团队需要具备监控和告警服务的能力，以及及时发现和解决 SLI指标错误或异常的能力。这需要团队能够设置监控和告警规则，例如阈值、时间间隔等，并能够及时响应和解决问题。故障排除和修复能力：团队需要具备排除和修复服务问题的能力，以确保服务能够及时恢复并符合SLO目标。这需要团队具备故障排除的技术和工具，例如调试工具、日志分析工具等，并能够快速响应和解决问题。持续改进能力：团队需要具备持续改进服务质量的能力，以提高SLO目标和客户满意度。这需要团队能够跟踪和分析SLI指标的趋势和变化，及时发现和解决问题，并制定和实施改进措施。12等级业务可用性度量(SLO/SLI)设计成熟度等级说明3-SRE 转型 明确定义和测量IT基础设施的可用性指标 完善的业务连续性计划和灾难恢复策略 建立了业务中断应急响应团队和流程 度量态 SLO=99.95%业务不可用时间=99.99%业务不可用时间=99.999%业务不可用时间=5分钟/年3.2架构高可用设计3.2.1 架构高可用设计的定义架构高可用设计需要考虑业务架构、应用架构、技术架构和数据架构等多个层面。这些架构层面相互关联，共同影响系统的可用性和稳定性，下面重点从技术架构来阐述构建应用的可用性、容错性和可恢复性等能力，以确保系统能够持续提供稳定、可靠的服务，并最大程度地减少系统中断和故障的影响。技术架构（Technical Architecture）：技术架构涵盖系统的技术选型、基础设施和工具的选择。在高可用架构设计中，需要评估和选择适当的技术栈和组件，以支持系统的高可用性、可伸缩性和容错性要求。3.2.2 架构高可用设计衡量指标SLO（Service Level Objective）：服务级别目标，用于定义系统或服务的可用性目标。SLO通常基于一些关键性能指标，如响应时间、可用时间百分比等，以量化地描述系统应达到的可用性水平。例如，一个SLO可以是系统的可用性达到99.99%，表示系统每年只允许不到52分钟的停机时间。RPO（Recovery Point Objective）：恢复点目标，指系统在发生故障或灾难时可以接受的数据丢失程度。RPO定义了业务对数据恢复的要求，表示系统恢复后，所能恢复到的数据的时间点。较小的RPO意味着系统需要更频繁地进行数据备份或实时数据复制，以减少数据丢失。3.1.4 业务可用性度量(SLO/SLI)设计成熟度等级说明13RTO（Recovery Time Objective）：恢复时间目标，指系统从发生故障或灾难到完全恢复正常运行所需的时间。RTO定义了业务对系统恢复的要求，表示系统在故障后可以接受的停机时间。较小的RTO意味着系统需要更快地进行故障检测、故障恢复和业务转移，以减少业务中断时间。3.2.3 架构高可用设计能力3.2.3.1体系能力组织设计和实施高可用架构通常需要一个跨职能团队的合作。以下是通常参与高可用架构设计的核心团队成员：可用性架构师（Availability Architect）：可用性架构师是专门负责设计和规划系统的高可用性和容错能力的专家。他们负责分析业务需求、风险评估、技术选型和技术规范，以确保系统能够在各种故障和异常情况下持续可用。研发团队（Development Team）：研发团队负责系统的开发、编码和测试工作。他们根据可用性架构师提供的技术规范，实现系统的各个组件和模块开发，并确保其在高负载和故障情况下的稳定性和可靠性。运维团队（Operations Team）：运维团队识别和梳理运维过程中的可用性、可靠性的需求，确保需求可以落到产品设计中。流程1）可用性需求梳理：运维团队负责与业务相关的干系人合作，了解业务需求和对可用性的要求。他们会识别系统的高可用性需求、风险评估和预算限制等因素。2）技术规范制定：基于需求分析，可用性架构师会制定高可用性的技术规范和设计准则。这些规范可以包括硬件选型、软件架构、冗余策略、故障检测与恢复机制、容量规划等内容，以确保系统能够满足高可用性要求。3）架构设计和开发：研发团队根据可用性架构师提供的技术规范和设计准则，进行系统的架构设计和开发工作。他们将关注系统的可扩展性、容错性、负载均衡、数据备份与恢复等关键方面，以实现高可用性和可靠性。4）评审活动：在架构设计和开发完成后，可用性架构师会参与最终的评审活动。包括对架构设计的审查和验证，确保设计方案符合预期的可用性目标，并进行必要的修正和调整。工具 需求管理工具：在高可用架构设计中，需求管理工具可以帮助团队捕捉和记录业务需求、可用性要求和性能需求等。它们还可以跟踪需求的状态、优先级和变更，以确保设计和实施的高可用架构符合需求。研发流水线工具：在高可用架构设计中，研发流水线工具可以帮助实现持续集成和持续交付，确保高可用架构的快速迭代和部署。它们可以自动化构建和部署过程，进行自动化测试和质量控制，提高交付速度和可靠性。3.2.3.2技术能力3.2.3.2.1冗余设计冗余设计又称余度设计，是提升系统可用性的常用技术，通过在系统中增加1个或多个完全相同功能的冗余单元，实现当部分单元出现故障时，通过冗余单元接管故障单元的业务，从而保障系统或设备的业务功能正常，提高了业务可用性。冗余的设计模式主要有主备冗余，N-WAY冗余，负荷分担，依赖冗余等，在具体部署时需要基于故障的场景及服务自身的SLO目标确定使用哪种冗余模式，下面针对N-WAY冗余和负荷分担来分布阐述。N-Way冗余N-Way冗余业界也称为Cluster，系统部署N个业务功能单元，它们均处于Active 状态。根据业务功能单元的无状态和有14状态的特征，N-way模型又细分为两种：All Active、Master-Slave模型，下面我们主要针对Master-Slave模型重点描述。在Master-Slave模型中，部署的N个服务单元均处于工作状态，系统最多容忍副本数-1个服务单元同时故障。所有服务单元是有状态的，服务单元之间需要数据同步。当任一服务单元故障时，其上部署的Master角色受影响，系统从对应的Slave角色中选举新的Master角色来接管原有业务。负荷分担负荷分担冗余模式（也称为N-Way Active），指一个服务实例（Service Instance）由N（N2）个全Active的服务单元（Service Unit）构成，所有服务单元都处理业务，没有不处理业务的冗余单元（Standby）。所有集群是无状态的，集群之间不需要数据同步，数据可视需要可外置到数据库或OBS桶等共享存储中。当一个服务单元故障时，其他正常的服务单元分担故障单元的业务处理，保持业务切换过程不中断，达到无损容错的目的。3.2.3.2.2 容灾多活指在相隔较远的异地，建立两套或多套功能相同的系统，当灾难（含人为操作破坏、自然灾害、设备故障）发生时，由异地容灾系统接管业务，实现业务不间断运行，关键业务数据不丢失的目标。下面针对跨AZ容灾和跨Region容灾分别阐述。跨AZ容灾业务系统运行过程中，不可避免会出现机房高温、掉电、火灾等基础设施故障，以及配置差错等人因误操作风险，为了避免上述问题带来的数据丢失、业务中断以及用户感知的下降，需要通过技术解决DC（数据中心）或AZ（可用区）层面的可用性风险。跨AZ容灾借鉴服务本地可靠性冗余设计思路并增强，将业务系统各层组件（主备、集群）跨AZ部署（逻辑上一套）或者双AZ部署（逻辑上两套），提供跨AZ的数据可靠性和业务连续性。跨Region容灾跨Region容灾是指服务跨Region部署，单Region故障或网络中断后，服务能够在其他Region重建或接管业务，满足预先定义的可用性SLA目标。实现异地容灾Region承载业务流量，灾备Region不承载业务流量。在主Region故障或网络中断后，服务能够快速切换到灾备Region接管业务，满足预先定义的可用性SLA目标。业务系统跨Region数据备份或业务部署。包括：计算节点跨Region部署，通过DNS实现故障隔离和访问切换；建立跨Region互联网络，实现应用数据跨Region异步复制；持久化数据通过存储的复制能力实现跨Region备份。3.2.3.2.3过载控制过载控制(Overload Control,也称流控)指系统处于过载时，通过流控、降级、弹性伸缩等手段，使系统保证部分或者全部额定容量业务成功处理的控制过程。下面针对静态流控、动态流控、队列优先级控制、动态反压分别阐述。静态流控静态流控是通过预先配置好的流控配额对客户端的访问请求速率进行控制。静态流控不会根据后端服务实例的多少、能力及负载情况动态修改流控配额，其确保处理请求速率不会超过流控限额。在服务完成安装部署后，根据服务API性能基线和集群服务处理节点数量，针对每个API配置确定的总的流控阈值。在系统运行的过程中，根据流控阈值进行流量放通控制，对于超出流控阈值的请求拒绝访问。15动态流控动态流控是根据系统负载，动态的调整流控的策略和阈值。动态流控是根据系统运行时的动态流控因子的变化动态调整流控阈值，以此控制系统实时处理的业务流量，达到保护系统正常运行和保证服务质量的同时，充分合理利用系统的处理能力。动态流控因子一般分为系统资源类、应用资源类和业务指标类。常用的系统资源类：主机的CPU、内存、硬盘、带宽使用率等。常用的应用资源类：连接数、连接池、队列积压数/率、JVM堆内存使用率、会话积压率等。常用的业务指标类：请求流量和服务响应的时延、成功率等。队列优先级控制队列优先级控制是指按照客户等级或者业务优先级的请求消息拆分到不同优先级队列中，业务处理单元根据业务负载或资源负载情况按一定策略从不同优先级队列中调度请求消息处理，即能达到流控目的，又能保证高优先级的客户/业务请求能够优先获得处理，避免过载对高价值客户/业务的影响。按照用户等级（以此为例）创建n个（例如LV0LV5 共6个队列）业务待处理队列，每个队列可根据日常用户等级请求情况设置相同或不同的队列长度。动态反压动态反压是由后台服务根据自身的处理能力动态反馈给前置服务，由前置服务根据反馈结果动态调整请求转发速率，对超过转发速率的请求进行缓存或拒绝服务，以达到前置服务转发速率与后台服务处理能力相匹配的目的。由后台服务增加向前置服务动态反馈处理能力的主动反馈机制，反馈的信息可简单基于请求处理速率信息，也可以叠加针对特定用户等级或针对业务优先级的信息，使得前置服务可以根据反馈的信息，根据算法策略对请求流量进行针对性放通和流控。动态反馈分为2种：负反馈：处理能力小于发送速率时，通知前置服务降低发送速率；正反馈：处理能力大于发送速率时，通知前置服务提高发送速率；动态反压的目的是在系统负载大时，尽早触发失败，避免浪费资源。使得已接入的请求成功率尽可能高，减少后续出现过载的可能性。队列优先级控制图动态反压图请求分发请求处理优先级调度策略资源负载优先级0优先级1优先级n.后台服务动态反馈处理能力转发速率动态调整前置服务163.2.3.2.4 故障恢复故障恢复指故障后恢复产品执行规定功能的故障管理能力，设计时需要考虑如何减少恢复的影响范围、恢复对业务影响小或者无影响，下面通过数据可恢复设计和避免使用超长队列分别阐述。数据可恢复设计数据（含资源、元数据、配置数据等，不含用户业务数据、个人隐私数据等涉及隐私保护条款保护要求的数据）可恢复设计是为了防止误操作、软件BUG、配置异常等因素导致的数据被删除、污染等场景下，数据/资源能够快速恢复到操作前状态或备份时状态的故障可恢复性设计，目的在于构建数据故障的可恢复性和快速性。由于数据和资源的重要性，对于这类对象的操作要提供防呆能力，避免误操作造成业务受损，如下方法可供参考：二次确认：a.对资源删除等可能影响业务功能的操作提示操作风险，并要求操作者二次确认是否继续操作，必要的情况下要求用户输入特定的字符进行确认。b.通过验证码进行二次确认；c.由管理员进行二次确认。状态限制：如对服务器的删除要求先关机后才能删除，EIP的释放需要先解绑后才能删除，使用中的API需要先下线才能删除。本质的目的在于通过停止态的限制来触发业务反应后做业务影响判断，在停止态下能够快速恢复到运行态。批量操作限制：不提供批量操作或者针对批量操作添加数量限制，避免单次操作的数量过多后导致业务重大损失。在提供操作保护的情况下，用户或运维人员依然存在误删除或忘记充值原因导致资源释放等情况，因此依然需要提供数据/资源误删除、污染等场景下的数据快速恢复能力。如下方法可供参考：冻结解冻：对象（数据/资源）被删除前先进入冻结状态，冻结状态的对象处于停止、关机或禁止写入等非活跃状态。如果在给定的冻结周期内无解冻操作，则正式删除对象，如果有解冻操作则启动对象到运行态。软删除：软删除是针对数据设置删除状态位或移入历史表等类似的逻辑删除操作，在数据保护周期内可通过找回方式快速还原数据，超过保护期后正式删除。延迟复用：针对释放后可能被其他用户占用而无法恢复的具有唯一性的资源（如EIP），在资源释放后应暂缓加入可用资源池，防止客户误删后需要找回恢复业务，在缓存周期到期后再加入可用资源池。确认生效机制：对于配置类数据特别是配置下发后可能引起网络中断而无法继续管理该对象的操作，如防火墙配置、安全组规则、黑白名单等，可使用确认生效机制。即配置下发后，如果在设定的周期内未收到确认生效消息则配置自动回滚到变更前的配置。回收站机制：对用户提供回收站功能，在用户删除资源时先放入回收站，不直接删除资源，待用户从回收站删除时才真正删除资源。在回收站内的资源可随时恢复。备份恢复：参考数据高可用的“备份恢复”章节。延迟复制：参考数据高可用的“延迟复制”章节。避免使用超长队列避免使用超长队列是指在使用队列时避免使用超长队列，超长队列可能导致处理的请求已经被客户端失效或者队列的消息已经失效，亦或者当前需要紧急处理最新消息，而不是逐步消费队列的消息。171）使用合适长度队列结合业务处理性能、资源容量和消息的实效性等要求维度确定合适长度的队列，以便在系统负载高时尽快响应请求，减少队列积压，加速故障恢复。2）使用备用队列在队列消息不能被丢弃而故障恢复时需要优先处理最新数据的场景下，例如监控数据，可以提供多队列或者主备队列的方案，在故障恢复时将在用队列切到备用队列进行恢复业务，并在系统稳定运行后继续消费原队列补齐历史数据。3）提供清空队列能力如果队列的消息可被丢弃的场景下，可通过提供白屏化的队列清空能力，应对快速恢复诉求。该能力需做好防呆和权限管控，并提供执行队列清空的评判标准。3.2.3.2.5数据高可用数据高可用是指数据存储架构在应对故障和灾难时提供数据可用和可恢复的能力。下面针对备份恢复，异步复制，同步复制，延迟复制等技术分别阐述。备份恢复备份恢复是创建和存储数据（含资源）副本的过程，一旦发生灾难或错误操作时，能快捷地恢复系统的数据并正常运行，避免服务或组织因数据丢失导致的毁灭性风险。从备份中恢复涉及将数据还原到原始位置或备用位置，以用于替代丢失或损坏的数据。通过创建数据备份可以在遇到灾难事件时从较早的时间点恢复数据。由于各种不同的数据类型在具体备份方法上存在较大的差异，在这里仅阐述数据备份恢复要考虑的核心问题。备份数据：备份数据不限于数据库数据、数据文件，只要是涉及到将系统恢复到原始运行状态而需要使用到的如OS镜像、配置文件、代码等内容均是备份数据，都需要纳入备份恢复的管控范围，不同的数据可通过不同的方式或不同的系统实现备份能力。备份数据存储位置：备份数据应考虑本地备份和远程备份相结合的方式。本地备份的目的是为了在数据故障时，通过本地备份恢复能有效缩减数据传输时长，特别是大数据量时。远程备份的目的是为了防止源数据和本地备份因硬件或软件故障、区域性故障而导致的源数据和本地备份同时故障，远程备份可通过备份到存储或者跨Region备份等方式实现。备份周期策略：根据业务RPO要求和避免频繁备份对业务造成的影响选择备份周期策略，如每天、每4小时、每2小时等，建议备份频率：数据库类不低于每4h，非数据库类不低于24h。备份效率：为提升备份效率和恢复效率，需考虑全量备份和增量备份相结合。全量备份是把待备份的数据全部一次性备份，增量备份是对上一次全量备份或者增量备份之后更新的数据进行备份。可对不同优先等级或重要性的数据采用不同的周期备份策略，提升备份效率，亦可根据业务的特殊对系统的一部分进行备份。备份数据隔离控制：为防止人为因素和安全因素导致的源数据和备份数据均被破坏的风险，源数据和备份数据之间或者多份备份数据之间的管控权限应分属于不同的人员管理，或者做到备份数据的修改（增删改）操作需要多方授权方可实施。避免业务影响：数据备份操作会强占系统资源，从而对业务造成风险，因此应考虑从备节点触发备份或在非业务高峰期实施备份。18 备份数据多副本：为避免单份备份数据因软硬件、安全、人因误操作等原因造成损坏，需要考虑备份数据的多副本（如本地备份和远程备份）。为了避免单次备份数据无效，要保留多次备份的数据，并实现历史备份数据的自动老化机制。本地备份数据保留策略可基于存储空间、备份文件个数或保留备份天数等维度综合考虑，远程备份数据可基于保留备份天数考虑。例如：本地保留近3天备份数据，远程保留近30天备份数据。备份数据有效性：为防止备份数据无效而导致无法恢复数据，需要支持备份数据有效性检查，并定期组织演练，验证备份数据的有效性。备份异常可感知：需要具备备份任务的监控告警能力，如果因为异常原因导致备份未按计划实施或失败，应发送重要以上级别告警通知运维人员及时介入处理。异步复制异步复制模式，是一种主从节点（或主备站点：跨Region或跨AZ等）间保证数据或状态一致的设计模式。当消息发送到主从系统的主节点时，主节点立即处理消息并返回，然后主节点采用异步方式将本节点的数据复制到从节点。主节点接收到外部的写请求并处理后立即返回调用者，之后，主节点再向从节点复制同步更新的数据或状态，从而确保两者的数据一致，进而确保主从处理外部请求的行为一致。主节点只需在写操作执行成功时，才需要进行数据复制。操作执行失败或者执行读取操作时，不需要向从节点复制数据。由于调用者向主节点写与主节点向从节点复制数据的操作并非是同一个调用过程，而是两个异步的调用过程，因此这种主从间数据同步的方案，称为异步复制。同步复制同步复制模式，是一种主从节点（或主从站点：跨AZ。由于跨Region的网络稳定性问题和高时延问题不推荐使用该模式）间保证数据或状态一致的设计模式。当消息发送到主从系统的主节点时，主节点会将消息复制给从节点，主从节点都完成消息处理后，才返回响应给消息发送方。针对上述的场景，一个有效的解决方案是：主节点接收到外部的写请求后，将请求复制一份发送给从节点，保证主从节点都能处理写请求，并更新各自的数据，从而确保两者的数据一致，进而确保主从处理外部请求的行为一致。需要注意的是，主节点成功完成外部写请求处理后，需要等待从节点写请求的处理结果。只有从节点也成功完成写请求处理后，主节点才向调用方发送成功响应。主、从节点任何一个处理写请求失败，都向调用方返回失败响应。这种实现主从数据（状态）同步的方案，称为同步复制。延迟复制延迟复制模式，是一种主从节点（或主备站点：跨Region或跨AZ等）间保证数据或状态一致的设计模式。当消息发送到主从系统的主节点时，消息通过异步方式同步到延迟从节点，延迟从节点暂存消息，但并不立即提交生效，而是等待超过设定的时间周期后才正式提交生效，此时才能获取到该消息。19在正常主从配置的基础上，添加延迟复制从节点，并与主节点（减少增量数据量偏差）建立异步复制关系，根据故障响应时长和同步数据量的多少/频率设置延迟复制时间t，数据按异步复制方式同步到延迟从节点，但不会立即提交生效，而是等时间过后才正式提交生效。建议延迟时间t为小时级（如：6h或12h），避免故障处理时脏数据已更新生效，无法达到应对脏数据风险的目的。当出现误删除或数据污染等大批量数据故障时，断开延迟从节点与主节点的异步复制关系，并设置延迟从节点数据提交截止时间点（即需要找出出现故障的时间点，截止时间点设置为故障时间点之前的某个时刻，为减少数据丢失，故障时间点应尽量准确，截止时间点应尽量接近故障时间点），并让数据迅速提交生效，提交生效完成之后的数据即为出现故障前的有效数据。此时延迟从节点可以独立对外提供服务。在正常情况下，由于延迟从节点的数据存在t时间数据延迟，因此不能对外提供服务。延迟复制图3.2.3.2.6 故障降级故障降级是指当服务负载过高或者出现故障时，将一些非核心业务或者故障业务进行移除或者暂不处理的措施，为其它业务空余出处理资源或者无障碍处理。故障降级重点从故障Bypass,去服务依赖，快速失败分别阐述。故障Bypass故障Bypass又叫业务放通，是指当非核心服务故障时，为保障核心服务能成功运行，对该故障服务做业务逻辑放通。故障Bypass是基于技术方案视角描述的设计模式表达，类似针对故障服务实施容错的设计模式，还有基于业务体验差异视角的表达方式：优雅降级（Graceful degradation）。当非核心服务故障时，故障检测监控系统或业务调用流程中检测到组件或被调用服务故障时，由运维人员手动或者由业务系统自动关闭对故障系统的访问，使得业务流绕过故障系统继续执行，保障系统能够继续对外提供服务。当故障系统恢复后，业务恢复正常的访问逻辑。去服务依赖去服务依赖是期望通过技术手段，降低被依赖服务故障的情况下对服务或核心业务的影响，使得服务能够在一定时间内保持一种可接受状态下的持续运行。通过技术手段将依赖降为弱依赖或无依赖，增强服务对应周边依赖故障场景下的容错能力，提升服务的可用性。降低对周边服务的依赖可根据业务场景采用多种方式，如通过支持本地缓存、预置静态响应、业务降级、异步化解耦、数据最终一致性等消减措施。快速失败快速失败是在系统异常时通过快速停止正常操作的方式减小系统压力，释放有限的资源或处理能力，而不是尝试继续可能有缺陷或导致扩大故障影响面的过程。User/App等LB业务节点业务节点主节点从节点延迟从节点延迟t小时20如果系统无法成功响应请求，通过快速失败（如直接返回失败响应），可以快速释放处理请求相关的系统资源，避免增加系统负担而拖垮系统或阻碍系统从故障中恢复。3.2.3.2.7升级不中断业务服务的软件版本、配置变更等升级动作时时在发生，保证升级过程中业务不中断和不影响用户体验，是服务达成SLA的重要手段之一。在新产品发布或大范围升级时，如果直接进行发布或升级、发布异常后无法快速发现、发布异常无法一键式快速回退的话，对于可能出现的业务中断、用户体验下降或性能下降等问题会产生非常大的影响，因此需要通过技术来解决软件升级带来的风险。升级不中断业务本质是为了解决频繁发布带来的2个核心问题：减少发布过程中新旧服务切换造成的服务停止时间。控制新版本发布因为质量问题带来的风险。下面主要来讲两个发布场景，一个是金丝雀发布，另一个是蓝绿发布。金丝雀发布金丝雀发布是在原有版本可用的情况下，同时部署一个新版本应用作为“金丝雀”，测试新版本的性能和业务表现，以保障整体系统稳定的情况下，尽早发现、调整问题。在新版本、配置变更等发布时，新部署一个新版本应用（可选择新建或在原有集群中隔离出部分节点）作为“金丝雀”环境。按引流策略（如：内部/测试账号、特定等级用户、特定源IP、特定用户类型、用户/流量百分比等规则）将灰度验证用户流量通过LB(或网关等)引流到“金丝雀”环境，并监测灰度流量的业务指标状态于与发布前的监控数据、与其他未发布节点的监控数据对比来验证新版本功能、稳定性等。并逐步放大引流流量至100%。如果监测数据符合预期则继续发布剩余节点，如果监测数据异常立即回滚，以保证尽早发现问题、影响范围可控。蓝绿发布蓝绿发布是最常见的一种0 downtime发布方式，是一种以可预测的方式发布应用的技术，目的是减少发布过程中服务停止的时间。蓝绿发布原理上很简单，就是通过冗余来解决问题。通常生产环境需要2套环境（蓝绿环境），一套是active的生产环境（绿环境），一套是inactive的环境（蓝环境）。在生产环境中部署2套系统（蓝绿环境，2套系统共享有状态业务组件），一套是active的生产环境（绿环境），一套是inactive的环境（蓝环境）。3.2.3.2.8爆炸半径控制目前单个系统、组件等故障原因导致业务系统影响面越来越大，控制故障的影响面成为越来越紧迫的工作。所以从根本上控制故障的爆炸半径需要从业务系统的系统架构层面进行设计支持。下面主要通过单元化架构，有限重试和断路器分别阐述。单元化架构单元化架构模式通过划分更细粒度的爆炸半径，可以有效的减少故障的影响范围，继而提高系统的可靠性和可用性，它基于“物21理区域维度来减小爆炸半径，Zone内故障不会波及到其他Zone和Region，Region内故障不会波及到其他Region和其内的Zone。将服务打散成单元，并且设计一个路由层在不同单元间路由请求。单元化方法可以将逻辑垂直扩展变化成水平扩展。每一个单元，都是一个独立的、完整的服务实例，并且有能力上限。Region级别的扩展通过扩展单元的数量来完成。这种变化对Customer没有任何影响。水平扩展是指通过增加系统组件的数量（如数据库、服务器、子系统等），并且切分系统的负载到不同组件的不同实例上，以确保落到每个组件的每个实例的负载不会超出实例的上限。有限重试有限重试（Limit Retries），属于故障隔离类模式。当组件或服务出现瞬时故障时，预期该组件或服务会在一定时间内恢复工作，这时通过重试可以透明地恢复整体业务。同时考虑到软件故障具有确定性，在收到相同输入后会进入相同处理路径，从而导致再次故障，因此重试必须限制次数，避免系统反复振荡，令故障扩散。软件程序应该优雅、透明地处理瞬时故障，从而使这些故障对业务影响降到最低。断路器断路器模式，通过模仿电力断路器的功能，当系统处于亚健康状态，调用失败次数/频率达到一个门限时，打开断路器，禁止不断重试；过一段时间后重试一次，重试成功关闭断路器。服务请求处理过程中，能够感知所依赖组件（微服务）发生故障；在依赖组件（微服务）故障时，在确定的故障持续时间（组件恢复占用的时间）内对新请求进行快速失败，防止不必要的资源无效占用，避免由于连锁失效引发整个系统故障；在确定故障持续时间之后，尝试对依赖组件（微服务）进行调用，通过业务调用或健康检查确定组件是否已经恢复。断路器内部模式有三种状态：闭合（closed）状态、断开（Open）状态与半断开（Half-Open）状态。3.2.3.2.9安全安全性主要包括数据安全、网络安全、应用安全、主机安全、安全管理等能力。AAD高防&Anti-DDoS流量清洗随着DDoS攻击产业化，攻击成本及门槛降低，因竞争、仇视等原因，DDoS攻击已经成为最常遇到的攻击。华为新BGP高仿IP，免费防御常见的反射型攻击和SYN大包攻击（约占攻击类型的80%左右），部署在外网访问出入口。WAF web应用防火墙部署在外网访问出入口，防护用户网站被恶意入侵，针对常见web攻击进行防护，如：SQL注入、XSS等OWASP攻击；CC攻击；恶意网络篡改等。主机安全主机是攻击者的主要目标，攻破主机，就可以为所欲为。攻击者一般会利用系统漏洞、暴力破解、不安全配置等攻入主机，然后安装恶意程序，从而进行如挖矿、木马等恶意行为。HSS主机安全服务提供：资产管理、漏洞管理、入侵检测、基线检查、网页防篡改功能。223.2.4 架构高可用成熟度等级说明等级架构高可用成熟度等级说明3-SRE 转型 完善IT基础设施的高可用设计，包括冗余、容灾、负载均衡、故障转移等 完善IT基础设施的监控和警报系统，能够实时监测系统状态和性能 完善高可用设计流程和策略的文档化和标准化 故障率=1次/月 故障恢复时间 两个冗余组件或者备份节点 故障恢复时间=15 分钟/次 业务中断时间=52 分钟/年 5-高度确定性 高度可扩展的架构，能够应对大规模负载和流量的增长 持续改进和优化高可用架构，以应对新的挑战和需求 运用机器学习和自动化技术来进一步提高系统的自愈能力和容错性 系统的持续可用性=5 分钟/年 自动化的故障检测和恢复能力 80%4-初步确定性 自动化的监控系统，能够根据预设规则自动触发警报和响应措施 持续监控和分析关键指标，能够预测潜在的故障和问题 实施事件管理和故障响应流程，能够快速定位和解决问题 监控告警优先于客户发现故障比例 90%5-高度确定性 全面的监控覆盖，包括应用程序、基础设施、日志等多个层面 运用机器学习和人工智能技术，进行自动化的异常检测和智能分析 实施持续改进和优化策略，根据监控数据进行系统优化和容量规划 监控告警优先于客户发现故障比例 95%4.上线管理4.1生产准备度评审（PRR）4.1.1生产准备度评审（PRR）定义生产准备度评审（PRR：Product Readiness Review）：在产品/应用开发阶段结束、上线发布前进行的一种正式审查，以确定产品/应用已做好生产准备，上线发布投入生产的工程问题已得到解决，生产方对生产阶段已完成了充分的规划。4.1.2 生产准备度评审（PRR）衡量指标生产准备度评审（PRR）A 类，B类，C类通过率。A类代表业务具备上线的基础运维条件，要求必须满足条件才允许上线；若有A类项不满足，代表业务不具备上线的基础运维条件，必须整改完成后才能上线；B类提升业务的可用性，产品允许带问题上线；如有B类项不满足，产品需给出限定整改计划和整改时间；C类参考业界能力，作为技术牵引，不做强制要求。为了确保业务系统顺利上线并稳定运行，需要通过上线管理流程规范来约束上线活动，保障产品质量达标，业务顺利上线，避免业务系统带问题上线，影响业务可用性。在本白皮书介绍中，通过生产准备度评审（PRR：Product Readiness Review）和性能压测两个方面来管理上线活动。上线管理框架图组织体系能力技术能力流程工具上线管理保障产品、应用顺利上线并稳定运行2性能压测1PRR生产准备度评审基础设施生产准备度评审应用程序生产准备度评审负载测试压力测试并发测试容量测试配置测试一级（3-SRE转型）二级（4-初步确定性）三级（5-高度确定性）中间件生产准备度评审数据库生产准备度评审性能压测内部指标性能压测外部指标生产准备度评审（PRR）A 类通过率生产准备度评审（PRR）B 类通过率生产准备度评审（PRR）C 类通过率衡量标准专项能力成熟度模型264.1.3 生产准备度评审（PRR）能力4.1.3.1体系能力组织生产准备度评审（PRR）需要多个角色共同参与，严格遵循生产准备度评审（PRR）中每个环节的要求，对生产准备度评审（PRR）中发现的潜在风险和问题，及时整改并闭环，建立完整的上线管理机制。生产准备度评审（PRR）关键角色与职责定义：1)可用性架构师：具备产品整体架构方案设计并指导业务上线审查和上线管理能力。2)产品/研发团队：具有产品业务调研，需求分析，实现过程以及发布整个流程的能力。3)SRE运维团队：具备业务交付上线，运维保障，故障诊断，问题处理的能力，审查业务是否满足上线要求，SRE运维经理对评审结果进行决策。流程生产准备度评审（PRR）流程：1)产品/研发团队提交生产准备度评审（PRR）准备材料并申请生产准备度评审（PRR）会议。2)收到生产准备度评审（PRR）材料后，SRE运维团队预审并安排评审会。3)在评审会上SRE运维团队依据可用性架构师输出的Checklist，进行评审并给出评审结论。4)产品/研发团队针对不通过的项目进行整改，SRE运维团队跟进并确认整改结果。工具 生产准备度评审（PRR）使用CheckList或在线评估工具。生产准备度评审流程图生产准备度评审活动图4.1.3.2技术能力生产准备度评审（PRR）在产品/应用发布前开展，通过评审能够满足生产准备度评审（PRR）规范的业务才能上线。生产准备度评审（PRR）基于业务可用性，按照以下两方面分别建立不同的评审基线：1)基础设施生产准备度评审。2)中间件/数据库/应用程序生产准备度评审。PRR评审开始PRR评审材料准备PRR评审会议安排PRR评审会后跟进PRR评审结束生产准备度评审活动立项设计开发测试发布运维下架生产准备度评审274.1.4 生产准备度评审（PRR）成熟度等级说明等级生产准备度评审（PRR）成熟度等级说明3-SRE 转型 初步建立PRR能力：包含PRR组织、流程规范，以及CheckList评审基线 评估基线覆盖基础设施，A类通过率100%，B类限定时间内整改4-初步确定性 建立全面的PRR能力，优化组织和流程规范，持续完善评审基线，CheckList 在线评估工具 评估基线覆盖基础设施 应用系统：A类通过率100%，B类限定时间内整改5-高度确定性 持续提升PRR能力，持续完善评审基线，评审基线落到工具上执行审查 A类通过率100%，B类限定时间内整改4.2性能压测4.2.1 性能压测定义 广义概念：为保证系统运行后的性能能够满足用户需求，而开展的一系列测试组织工作。性能压测的覆盖面广泛，对一个系统而言，包括执行效率、资源占用、稳定性、安全性、兼容性、可扩展性、可靠性等。狭义概念：主要通过自动化的测试工具模拟多种正常、峰值以及异常负载条件来对系统的各项性能指标进行测试。通常把性能测试、负载测试、压力测试等统称为性能压测。本章节主要阐述产品/应用上线阶段的性能压测。4.2.2 性能压测衡量指标性能压测指标分为内部指标和外部指标。内部指标：CPU使用率 内存使用率 磁盘I/O使用率 网络I/O使用率 设备负载率生产准备度评审（PRR）基线使用CheckList或在线评估工具，运维团队通过基线评审构建产品/应用的可冗余、可容灾、可故障管理、安全运维等多方面运维能力，推动产品/应用不断完善，达到上线管理的目标。28外部指标：TPS：每秒事务数量 QPS：每秒查询数量 并发数：并发用户数量 响应时间RT 事务通过率/成功率 事务异常数 4.2.3 性能压测能力4.2.3.1体系能力组织在产品/应用上线之前，要严格开展性能压测活动，测试中发现的潜在风险和问题，需要及时整改并闭环，确保达到上线性能要求。性能压测关键角色与职责定义：产品/研发团队：具有产品性能需求分析，性能设计并实现，发布整个流程的能力。测试环境团队：能够按照需求与测试方案，为性能压测提供完整与可靠的测试环境。性能压测团队：具备性能压测方案设计，测试实施，问题处理，问题跟踪闭环能力。流程性能压测流程：1)产品/研发团队进行性能需求调研，并由性能压测团队进行性能需求评审。2)性能压测团队制定性能压测方案与测试计划。3)测试环境团队提供性能压测环境，性能压测团队选择测试工具与数据准备。4)性能压测团队执行测试，并输出性能压测报告。5)产品/研发团队整改性能问题，性能压测团队跟进问题并闭环。工具在性能压测过程中，需要模拟或者还原现实业务场景进行测试，这就必须借助特定测试工具达到相应的要求。不同类别的性能压测工具适用场景与测试能力各不相同，有的基于静态与动态资源测试能力，有的具备加压与负载测试能力，有的针对端到端业务请求与响应具备计时与计量能力，有的针对平台网站具有Web应用、移动应用和API测试能力，所以性能压测工具是要依据业务测试场景来选择。4.2.3.2技术能力在应用系统上线发布之前，通过性能压测，测试应用系统能承受的最大并发、响应速度、以及稳定性是否满足设计要求。同时通过压测合理配置基础设施资源，提高资源利用率。性能压测流程图需求收集阶段测试方案设计阶段测试准备阶段问题跟踪闭环阶段测试验证阶段29性能压测主要目的是检查各项指标是否符合系统的业务要求，主要的测试分类包括：负载测试：是指在一定的软件、硬件及网络环境下，运行一种或多种业务，在不同虚拟用户数量的情况下，测试环境的性能指标是否在用户的要求范围内，以此确定系统所能承载的最大用户数、最大有效用户数以及不同用户数下系统响应时间及硬件设备或云服务的资源利用率，负载测试强调的是在一定的环境下系统能够达到的峰值指标。压力测试：指在一定的软件、硬件及网络环境下，模拟大量的虚拟用户向测试环境产生负载，使测试环境处于极限状态下并长时间连续运行，以测试硬件设备或云服务在高负载情况下是否能够稳定工作。压力测试强调在极端情况下系统的稳定性。容量测试：指在一定的软件、硬件及网络环境下，构造不同数量级别的测试数据及记录，运行一种或多种业务，在一定虚拟用户数量的情况下，获取不同数量级别的硬件设备或云服务性能指标，以确定业务系统的最佳容量和最大容量。并发测试：测试多个用户同时访问同一个应用、同一个模块或者数据记录时是否存在死锁或者其他性能问题，所以几乎所有的性能测试都会涉及一些并发测试。因为并发测试对时间的要求比较苛刻，通常并发用户的模拟都是借助于工具，采用多线程或多进程方式来模拟多个虚拟用户的并发性操作。配置测试：指在一定的软件、硬件及网络环境下，模拟一定数量的虚拟用户运行一种或多种业务，将测试结果作为基线数据，在系统调优或系统评测的过程中，通过运行相同的业务场景比较测试结果，确定调优的结果是否达到预期效果或者为系统的选择提供决策数据。4.2.4 性能压测成熟度等级说明等级性能压测成熟度等级说明3-SRE 转型 初步构建性能压测能力，聚焦于业务特定的性能压测，如并发、容量等4-初步确定性 聚焦业务可用性，构建全方位的性能压测体系，覆盖基础设施和应用系统5-高度确定性 持续提升性能压测能力305.确定性恢复5.1故障管理5.1.1 故障管理的定义故障管理是在现网发生故障时，通过故障恢复能力实现故障发现时长、故障定界时长、故障恢复时长都是确定性的，最终实现故障系统恢复到正常运行状态。确定性恢复是指在现网出现故障时，SRE工程师能够在故障恢复过程中实现确定性影响范围和确定性恢复时长。为了提高故障快恢能力，达成确定性恢复的目标，SRE工程师需要不断的进行应用高可用架构改造，故障模式库和快速恢复预案的不断完善及利用混沌工程演练进行检验和优化，从而实现故障恢复的确定性。确定性恢复框架图组织体系能力技术能力流程工具确定性恢复通过持续构建混沌工程的能力，实现系统故障的确定性恢复2混沌工程1故障管理一级（3-SRE转型）二级（4-初步确定性）三级（5-高度确定性）衡量标准专项能力成熟度模型专家经验确定性MTTD故障预防发现确定性MTTK故障定界定位确定性MTTF的快速恢复风险预计/故障复盘改进可信验证故障场景分析演练风险等级评估与环境设计故障注入和爆炸半径设计稳态假设设计演练计划设计和通知故障场景注入及自动化演练观测与应急恢复演练环境清理与恢复结果分析和改进优化成果度量满足率技术能力满足率应用深度满足率MTTF故障修复时长MTTD故障发现时长MTTK故障定界定位时长315.1.3 故障管理能力5.1.3.1体系能力组织故障恢复支撑组织War Room(应急作战指挥室)，War Room组织分为两条线：技术恢复线和决策知会线。技术恢复线负责重大事故场景的技术工作指挥，包括排查、定位、恢复等动作的组织工作，关键角色包含事故恢复责任人（Recovery Leader）、事故恢复技术成员。决策知会线负责重大事故场景的非技术工作指挥及信息同步，能够快速组织与故障等级相匹配的专家人力投入故障恢复，主导对内对外故障信息发布，保证故障恢复过程有序高效，关键角色包含War Room值班经理、客户服务经理。流程构建端到端事件管理含War Room、On-call值班，制定事件的定级标准和不同War Room场景下的关键角色升级机制以及恢复流程。1)War Room启动前：诊断事件并快速拉起War Room。2)War Room启动后：判定影响范围及定位定界，进行故障快速恢复，恢复过程中故障恢复进展通报并安抚客户，确保规范现网重大事件恢复的动作。工具故障管理平台主要包含War Room 作战指挥平台、业务状态观测平台、场景化的故障恢复平台。War Room 作战指挥平台：提供指挥调度、恢复协调、故障跟踪、作战辅助、阵型管理能力。业务状态观测平台：提供基础设施到应用系统的业务状态观测能力。场景化的故障恢复平台：提供机房级、服务级、实例级、巡检保障、风险消减能力。5.1.3.2技术能力故障管理的技术能力包含:专家经验、确定性MTTD故障预防发现、MTTK故障定界定位、MTTF故障快速恢复、现网风险消减、故障复盘改进、可信验证。专家经验1)故障模式库从业务容错视角出发，按照应急手段通过正、逆向分析，构建包含单点（冗余）、局部（容灾）、整体（重建）、过载（过载5.1.2 故障管理衡量指标通过对故障管理的相关维度的衡量指标设定及考核，持续提升故障快速恢复能力；1）事故恢复及时率，考核期内及时恢复事故数量/考核期内事故总量*100%。2）重大事故MTTR平均故障恢复时长。MTTR分为三个维度：MTTD故障发现时长 MTTK故障定位定界时长 MTTF故障修复时长32控制）、依赖（依赖解耦）、变更（变更管理）、故障恢复速度（故障恢复能力）7个故障类型的容错视角故障模式库（FT-FMEA），拉通SRE专家开展头脑风暴，借鉴SRE专家提供的经验和知识，最终生成故障应急预案，帮助运维工程师更快速的故障定位和解决故障，提高系统的可靠性和稳定性。2)应急知识库收集和整理各种应急知识包括：服务架构档案、站点专家经验、服务专家经验等形成知识库。为故障快速恢复提供基础支持。3)RL(Recovery Leader)的能力培养、训战故障恢复负责人RL故障恢复能力日常培养、训战方案和优秀实践。确定性MTTD故障预防发现1)预防机制事前构建预防机制，建立亚健康、失冗余、过载、安防预警机制帮助企业在系统出现问题之前发现隐患并解决问题，最大限度地保证系统的可用性和性能。2)可观测性通过收集和分析系统的度量指标、日志、链路追踪等数据，来获得对系统运行状况的深入了解。度量指标：构建基于SLO、SLI可观测性度量指标，设置服务SLO目标。日志：收集分析系统的日志和事件，来了解系统中的问题和异常情况。链路追踪：构建从客户端发起请求抵达系统的边界开始，记录请求流经的每一个服务，直到向客户端返回响应为止的整个过程。监控分层设计：通过系统分层设计以及被监控对象和监控指标的完备，基于指标开展白盒与黑盒监控设计及配置，核心关键实例的监控覆盖率满足全覆盖要求。监控告警信息精准推送/订阅。构建AIOps与数据挖掘能力。构建提供场景线索异常感知。确定性MTTK故障定界定位1）前提：打破信息孤岛，统一事件中心，统一告警语言，上下告警信息能够串联。2）影响范围评估：评估故障系统依赖服务、实例、功能影响范围。3）故障诊断：根因推荐：故障根因推荐是辅助运维工程师进行故障诊断的技术，根据故障对象的KPI、告警等数据，自动分析，向工程师推荐可能的根因，进而提升故障诊断效率，节约成本。确定性的恢复方案推荐：根据根因推荐和查找故障模式库（FT-FMEA）生成的故障应急预案以及常见定位法，日志分析、调用链、关联分析、AIOPS等根因定界定位快速的故障诊断，实现确定性MTTK定界定位目标。确定性MTTF的快速恢复恢复原子、恢复验证、恢复编排：基于FT-FMEA构建的基础设施层及系统层恢复原子、恢复验证、自动化恢复编排能力，实现故障快速恢复。故障恢复决策：重启、回滚、扩容、切流切换、降级、QOS反压等实现快恢能力和故障智能决策自愈。33风险预计/故障复盘改进复盘方法论：故障发生后，通过对现网重大故障处理过程Review及根因进行分析和改进总结，规范整个恢复过程，实现对可用性和技术能力的提升。故障复盘的技术过程按照RASA法、Review(回顾)、Analyze（分析）、Summary(总结)、Action(行动)。Review(回顾)：完整的记录故障的发生、发现、原因定位、决策、处理、预案执行、回滚、故障解决等的关键人与关键时间点，保证信息尽可能的客观、准确。Analyze（分析）：分析故障的根本原因及故障处理过程中优化点。Summary(总结)：总结本次故障及处理故障的过程。进行故障定性、故障定责及总结本次故障带来的经验教训并举一反三。Action(行动)：对上面的分析总结确定，进行后续相关的改进、优化的落地措施。风险项管理和消减：通过主动冒泡风险列出风险清单及应对措施，逐渐消减风险项。War Room T 1风险预警：风险识别冒泡责任人通过现网War Room风险进行每天例行分析审视，并完成在关键的核心群组中进行风险通报。保证War Room风险T 1冒泡运作。故障管理T N风险预警：风险识别冒泡责任人通过现网故障管理风险进行每天例行分析审视，并完成在关键的核心群组中进行风险通报。保证故障管理T N冒泡运作。可信验证故障管理运营:基于容错视角（FT-FMEA）梳理故障场景并通过混沌工程、场景压测、实战复盘、容灾演练、沙盘推演评审验证故障恢复可信。5.1.4 故障管理成熟度等级说明等级故障管理成熟度等级说明3-SRE 转型 明确故障恢复的指标定义及目标值 构建故障恢复的组织、流程、工具体系能力 构建基础设施层FT-FMEA容错视角故障模式库，拉通SRE专家开展头脑风暴，借鉴SRE专家提供的经验和知识生成故障应急预案，不断收集和整理各种应急知识形成应急知识库 构建基础设施层SLO、SLI可观测性度量指标，设置服务SLO目标，白盒与黑盒监控设计及配置 在基础设施层打破信息孤岛，统一数据中心，构建影响范围评估，基于常见定位法，日志分析、调用链、关联分析等根因定界定位 基于FT-FMEA构建基础设施层恢复原子、恢复验证、自动化恢复编排能力，实现初级的故障恢复能力：重启、回滚、扩容 4-初步确定性 完善故障恢复的组织、流程、工具体系能力，实现组织形式具备技术恢复线和决策知会线、流程关键角色相互协作，工具引入AIOPS平台 34等级故障管理成熟度等级说明4-初步确定性 在基础设施层能力上完善应用层恢复能力，进行故障恢复负责人的故障恢复能力培养、训战。引入预防机制，建立亚健康、失冗余、过载、安防预警，AIOPS能力 构建根因推荐能力，向工程师推荐可能的根因，进而提升故障诊断效率，节约成本 在初级恢复能力上构建切流切换、降级、QOS反压、自动化处理任务编排能力，实现故障模式库的故障自愈率达到40%以上 构建重大事故复盘改进机制，开展风险项管理和消减，War Room T 1风险预警，故障管理T N风险预警 基于容错视角（FT-FMEA）梳理故障场景并通过混沌工程、场景压测、实战复盘、容灾演练、沙盘推演评审验证故障恢复可信5-高度确定性 达成MTTD快速发现，可观测性覆盖率、准确率达到95%以上，监控告警先于客户发现故障比例达到95%以上，实现亚健康预测率达到80%以上 达成MTTK快速定界定位，实现发现即定界定位达到90%以上 达成MTTF快速恢复，实现专家经验固化，故障模式库的故障自愈率达到60%以上 达成重大事故100%复盘改进 MTTD故障发现、MTTK定界定位、MTTF快速恢复时长达到分钟级5.2混沌工程5.2.1混沌工程的定义混沌工程（Chaos Engineering）是通过故障注入，验证故障快速恢复能力及系统可靠性的实践活动。其目的是通过混沌工程的方法模拟可能出现的故障，进而综合验证系统在不同故障场景下的容错能力、监控能力、应急响应能力、定界定位、快速恢复等确定性恢复能力。通过混沌工程的持续实施，帮助我们识别系统中潜在的风险和系统瓶颈，促进主动解决这些环节存在的问题，不断驱动产品迭代优化，并改进现网的MTBF，降低MTTR，提升系统的可靠性和快速恢复能力。混沌工程一般有三种形式：形式一：可靠性验证测试主动在系统中注入故障，检验系统在故障下的可靠性能力，识别痛点并验证应急恢复预案。形式二：红蓝攻防分成两组队伍，蓝军组负责注入故障，红军组负责快速恢复故障，在对抗中验证故障的快速恢复能力和应急预案。形式三：突袭演练由蓝军组负责，在没有任何通知的情况下执行突袭演练，实战化检验监控发现、快速响应、故障定位恢复等全面处理故障和应急协同能力。5.2.2 混沌工程衡量指标通过对混沌工程的相关维度的衡量指标设定及考核，持续提升混沌工程能力；技术能力满足率 计算公式：技术能力指标达标数量/技术能力指标总量*100%应用深度满足率 计算公式：应用深度指标达标数量/应用深度指标总量*100%成果度量满足率 计算公式：成果指标达标数量/成果指标总量*10055.2.3 混沌工程能力5.2.3.1体系能力企业需要建立系统稳定可靠战略，需要构建系统高可用性保障体系，以此推进数字化转型进程。因此企业应从战略层面构建混沌工程顶层设计，并从公司内部组织和文化引导、流程规范以及运维平台上立体式综合构建混沌工程的能力并落地。组织混沌工程能有效落地，首先需要文化建设与团队建设。文化建设：明确混沌工程的价值，改变被动响应的运维模式，建立全员面向失败的设计意识，主动拥抱风险、生产实战的混沌工程文化，利用混沌工程“反脆弱”的理念，强调以可控的故障注入演练，让系统在运行中不断的出现问题，在失败中提升可靠性和故障恢复能力。团队建设：成立专职的混沌工程能力建设团队，并明确组织的目标、职责、计划，通过组织能力完成混沌工程能力的构建。团队内部可以按照以下方式设置。1)总体组：负责整体统筹并制定实施规划，跟踪计划落地实施；组织内外部的交流和学习促进技术能力共享，适时优化项目和质量管理流程，标准演练流程的制定和优化，评审演练方案，组织演练结果的评价和优化。2)故障演练组：负责演练方案设计、围绕故障场景开展混沌工程演练，执行故障注入、监控各业务影响情况以及业务保障与应急恢复，统计演练目标值是否达标；演练结束后，反馈演练结果以及回溯复盘改进，并逐步沉淀故障场景和规范，提出管理流程优化建议。3)混沌工程运营组：负责中低频的演练活动，开展常态化的容灾验证、红蓝攻防、生产突袭等系统可靠性和应急预案有效性验证工作，提升业务可用性能力。4)平台开发组：负责混沌工程平台的建设开发、故障场景平台建设和技术支持，根据使用需求制定平台优化和演进规划。流程混沌工程有效落地需要有端到端的、清晰的管理流程和规范，关键流程节点如下：1）演练前 故障场景分析：演练组构建故障模式库，根据演练目的，设计演练故障场景。演练风险评估分析与整改：总体组牵头各组织进行对故障场景的风险等级进行评估分析，同时评估该场景的实施可行性以及优先级，演练组各组织根据演练风险分析结果，进行演练前的风险整改。故障注入和爆炸半径设计：演练组设计故障场景的故障注入方式，并考虑演练的爆炸半径，演练异常时的及时中止手段。稳态假设:演练监控组对系统处于稳定状态的定义。2）演练中 计划与通知：总体组确定混沌演练的执行计划，形式，参与人，并进行周知。故障注入：演练蓝军组实施故障注入并验证故障注入方案是否成功。演练监控：演练监控组负责监控告警信息。应急恢复：演练红军组负责故障应急恢复。363）演练后 复盘改进：总体组牵头各组织在演练结束后进行演练总结，对整个演练过程发现的问题进行复盘改进。工具混沌工程落地需要有工具平台来承载，标准化的演练平台需要完成从风险分析到演练改进的全流程覆盖，主要包含以下几部分：风险管理、故障注入、场景编排和自动化执行、复盘改进、权限管控和合规审计、演练运营。风险管理模块：主要提供风险分析识别和管理能力，旨在通过演练来逐步消除这些风险。故障注入模块：提供丰富的故障场景，在不同维度实施故障注入。场景编排和自动化模块：通过运维管道实施自动化的故障注入。复盘改进模块：提供演练后的演练报告生成和演练改进跟踪管理。权限管控和合规审计模块：在对演练进行权限管控的同时打通内部变更系统和事件系统，使得混沌演练整个流程完全风险可控，并且符合ISO认证和审计规范。演练运营模块：主要围绕红蓝攻防的活动运营和演练记录，进行多维度的数据分析，为业务提供决策依据，提供基于FT-FMEA规范化的故障模式管理。5.2.3.2技术能力混沌工程的核心是演练技术能力的构建，演练过程熟练应用技术能力保障混沌工程的有效性和安全性，演练过程中应用度越高,暴露的脆弱点就越多,体现技术能力的广度和深度，演练后通过成果的度量验证确定性恢复能力及系统的可靠性。演练前熟练应用4项能力：设定目标值、演练环境的选择、演练计划管理、故障模式库分析；3项应用深度:故障场景挖掘深度、稳态假设覆盖程度、故障场景混沌演练覆盖程度。设定MTTR平均恢复时长，MTTD故障发现时长、MTTK故障定位定界时长、MTTF故障修复时长等目标值。演练环境：演练前演练环境的选择。演练计划管理：详细的演练计划制定和跟踪，实现演练计划的平台化管理。故障模式库分析：提供基于FT-FMEA容错视角分析方法，构建基础设施包括主机、网络、存储、数据库、中间件故障模式库，再到云上应用系统进行风险分析和管理，构建企业业务系统的故障模式库。故障场景挖掘深度：提供基于FT-FMEA容错视角故障分析法，通过分类人因、非人因梳理完整故障场景。（应用深度能力）稳态假设覆盖程度：覆盖注入故障时快速判断业务健康程度的稳态假设。（应用深度能力）故障场景混沌演练覆盖程度：基于FT-FMEA容错视角故障场景的混沌演练覆盖程度。（应用深度能力）演练中熟练应用5项能力：演练平台的熟练使用、故障场景注入及自动化、演练可观测到位、演练环境清理与恢复到位、故障影响范围分析；2项应用深度：风险发现数量与等级、风险消减数量与等级。演练平台：演练使用包含风险管理、故障注入、场景编排和自动化执行、复盘改进、权限管控和合规审计、演练运营。故障场景及自动化注入：演练场景注入一般故障，比如：CPU、内存过载，单点网络中断；对演练对象注入复杂的故障，比如网络丢包，节点重启；对演练对象注入高难度的故障，比如跨AZ、DC的容灾，依赖云服务的不可用；以上场景注入自动化达到100%演练可观测：混沌工程演练对象监控指标覆盖度、完整度，演练平台对演练对象具备全方位的观测能力，包括注入故障时、检测、定位、恢复、隔离、降级等全链路的观测。演练环境清理与恢复：演练环境具有管控流程规范，对演练后的演练环境做到环境清理和恢复，实现平台化、自动化环境清理与恢复。37 故障影响范围：演练对象基于FT-FMEA容错视角故障模式失效分析理论，全面分析故障影响范围。风险发现数量与等级：演练对象风险发现的数量与风险等级。（应用深度能力）风险消减数量与等级：演练对象风险消减的数量与风险等级。（应用深度能力）演练后满足1项能力：演练结果分析；5项应用深度：演练计划完成度、演练故障闭环程度、产品改进程度、故障恢复速度提升程度、混沌演练参与人员覆盖程度；2项成果度量：故障数量相比上年减少个数、故障恢复时长相比上年降低比率。演练结果分析：演练后完整的分析度量，解读演练结果，输出演练结论，改进分析建议。演练计划完成度：演练过程中按演练计划完成情况。（应用深度能力）演练故障闭环程度：演练结束后，产生的问题追踪闭环均有相应的流程规范约束实现完整闭环。（应用深度能力）产品改进程度：演练结束后，总结宝贵的经验反馈到产品设计阶段，从源头杜绝问题发生。（应用深度能力）故障恢复速度提升程度：故障场景经过混沌工程演练后，故障恢复速度提升程度。（应用深度能力）混沌演练参与人员覆盖程度：工程师参与混沌工程演练的覆盖程度。（应用深度能力）故障数量相比上年减少个数：重大事故相比上年减少数量。（成果度量）故障恢复时长相比上年降低比率：故障总恢复时长相比上年降低情况。（成果度量）5.2.4 混沌工程成熟度等级说明等级混沌工程成熟度等级说明 3-SRE 转型 明确混沌工程的指标定义及目标值 构建混沌工程的组织、流程、工具体系能力 基于简单的演练计划，在测试环境通过故障注入工具开展基础设施类故障注入演练，通过人工观测监控数据和分析系统可靠性，故障恢复能力4-初步确定性 组织持续改进纳入到工作制度中，演练逐步扩展到混沌工程以外的组织，让全组织受益。流程持续优化，监控告警、事件含War Room、变更、问题、回溯改进流程联动集成 建立被测系统故障模式库、故障影响范围分析。定义系统的稳态指标，自动采集监控数据，通过人工开展可靠性、故障恢复量化评估 基于制定详细的演练计划、演练方案、组织阵型、演练通知、演练实施、演练报告和复盘、演练场景、应急响应策略，在测试环境或者灰度环境通过故障注入工具开展应用系统类故障注入演练5-高度确定性 定期开展混沌工程相关培训活动 故障注入工具全自动化注入 系统性建立和持续更新故障模式库，故障影响范围分析，研发组全面例行开展可靠性测试，运维组全面例行开展故障恢复演练，实现故障模式全覆盖和自动化评估 生产环境按照月度或者周，常态化通过故障注入工具对演练对象进行最高级的故障注入。开展故障演练、红蓝对抗、突击演练等实践，持续提升系统故障响应和恢复能力 演练技术能力满足率、演练应用深度满足率、演练后的自动化度量满足率达到95%以上386.风险治理根据客户类别、业务影响、技术难度、风险关注度、特殊场景等因素，对可能引起现网业务稳定性或用户体验，如业务中断、性能下降、客户投诉等的风险隐患，依据风险发生后影响程度进行评估，按照严重程度进行评估定级，并采取措施进行风险消除。风险治理框架图组织体系能力技术能力流程工具风险治理现网风险识别、分析、应对1 告警优化2 变更风控3 风险冒泡4 重大保障5 数据运营一级（3-SRE转型）二级（4-初步确定性）三级（5-高度确定性）衡量指标专项能力成熟度模型告警降量有效/无效告警率变更导致事件密度变更引入重大事件数告警回填信息校正告警分析告警优化实施风险识别覆盖率风险冒泡识别命中率风险识别准确率风险识别能力风险分析能力风险闭环能力需求可视规划可视开发可视上线可视运维可视可变更能力风险识别能力操作风险控制能力快速监控回退能力预定保障目标风险可视化率风险管理应急管理实时监控可用性检查容量评估6.1告警优化6.1.1告警优化定义告警优化是指通过对系统中产生的告警上报信息深入分析，识别告警处理中的痛点，通过对应的措施优化告警的数量、质量和效率，以提高系统的可靠性和稳定性。6.1.2 告警优化衡量指标告警优化衡量指标一般包括告警降量、有效/无效告警率。告警降量：优化告警数量，将系统上报的无效告警、重复告警、冗余告警通过告警收敛、告警聚合、告警降噪等方式降低告警数量。有效/无效告警率：在处理完告警后，通过对告警信息进行检查和核对，识别出有效/无效告警，经过大量告警信息积累后分析得出有效/无效告警率。396.1.3 告警优化能力6.1.3.1体系能力组织负责告警的产生、上报、处理、分析、优化等活动端到端的组织和对应角色。通常的组织有运维团队、产品优化团队、运维平台优化团队等。运维团队：对告警进行定位、分析、提供解决方案并实施；告警处理完成后，需要准确填写告警信息表，以积累系统告警数据；周期性对告警进行专项分析，输出优化措施。产品优化团队：对产品的告警功能设计和实践进行版本优化。运维平台优化团队：对运维平台的告警功能模块进行版本优化和能力提升。流程告警优化主要流程为：告警回填信息校正，告警分析，告警优化实施三个环节。1)告警回填信息校正：根据告警指导将告警处理闭环，周期性对告警回填信息校正，保证告警信息的准确性，积累系统告警数据，支撑后续专项分析。2)告警分析：对告警信息进行深入分析，包括告警引入方式、告警数量、告警分类、告警级别等方面，识别告警处理中的痛点和不足，支撑后续告警优化。3)告警优化实施：通过告警规则优化、汇聚、告警降噪、容错自愈设计等措施优化告警质量和产品，从而提高告警的准确性和有效性。工具告警平台：统一告警接收、告警通知、告警转工单并支持告警规则配置、告警屏蔽、告警汇聚、告警收敛和抑制等能力的承载平台。6.1.3.2技术能力针对告警优化工作需要三个能力：告警回填信息校正，告警分析，告警优化实施。1.告警回填信息校正：告警信息回填：在告警平台上制定统一的告警填写规范和流程，在运维人员处理告警完毕后，按规范将关键信息如：告警类型、是否影响业务，告警的根因服务、原因及处理方案等进行记录。告警信息审计：审计人员对信息填写的规范性、准确性进行审计核对，并对回填不准确信息进行校正，确保回填信息的精准性，为后期持续分析和优化提供精准的数据支撑。2.告警分析：对告警信息进行深入分析，识别告警处理中的痛点和不足，提炼共性特点，分场景进行优化。场景举例：3.告警优化实施 告警优化的核心思路：告警具备可指导性；紧急告警需要立即执行；判断告警是否可以忽略；告警需要人为判断介入处理才能恢复。告警优化的方法：正向分析法（从告警本身的目的、逻辑、存在合理性思考）、反向分析法（从告警处理者思维、处理动作、告警周边因素思考）。406.1.4 告警优化成熟度等级说明告警分类告警名称举例典型问题通断类如 ping 监控不通、节点心跳异常大部分情况是受外界及周边因素影响例如：网络故障、宿主机故障过载类如 CPU 偶发利用率 99%大部分情况是业务压力上升导致，短时间出现后恢复服务进程类Nginx 进程状态异常进程数量是节点数量的指数倍，缺少合理自愈机制服务状态统计类请求成功率低于 90%应作为最紧急告警，配合调用链快速定界，常见问题：日志返回值分类错误、异常请求等状态通知类如虚拟机关机、主备实例倒换仅作为通知使用，无需处理等级告警优化成熟度等级说明3-SRE 转型 有完善的组织，流程规范，告警系统，实现告警统一接入、集中管理、过程跟踪和周边协同联动 初步开展告警优化能力建设，能够对告警信息进行分类、过滤和优先级排序等4-初步确定性 告警系统具备自动化能力，通过告警关联分析、影响分析、智能根因定位、快速高效定位问题并能够自动化地处理和响应告警信息5-高度确定性 告警系统具备自愈能力，联动知识库和自动化平台进行告警预案执行，告警能够实现自愈 6.2变更风控6.2.1变更风控定义变更风险指现网各要素增、删、改及状态改变（如版本迭代、配置改变、节点扩缩容等）时引发的业务中断风险及变更失败可能导致的业务受损风险。变更风控指根据不同变更场景构建风险控制能力，通过风险数字化度量分析和评估风险影响程度，并采取风险控制措施削减或规避风险，保障变更成功。6.2.2 变更风控衡量指标变更风控衡量指标为变更导致事件密度和变更引入重大事件数。变更导致事件密度定义：每月变更导致对客户造成影响的事件数与总变更数的比值。告警优化实施技术可以分为汇聚、防闪断、级别重定义、指标采集频率、告警阈值、告警触发次数、告警自动清除开关、屏蔽、自愈等。41计算公式：变更导致事件密度=变更导致对客户造成影响的事件数/总变更数。变更引入重大事件数定义：每月变更引入对客户产生重大影响的事件次数。6.2.3 变更风控能力6.2.3.1体系能力组织负责管理和监督变更相关活动，比如变更请求受理、变更风险评估、变更结果确认等。通常的组织角色有变更申请人、变更评审人、运维总监、重大变更评审委员会等。流程变更风控主要流程为：1)变更申请阶段由变更评审人评审变更方案准确性、方案标准化模板化合理性，变更经理对重大变更申请进行沟通及排期。2)变更评审阶段由运维经理和/或运维总监、和/或重大变更评审委员会在线评估卡点变更风险。3)变更实施阶段由变更配合人监督变更实施按既定方案执行并记录实施信息。4)变更完成并验证通过后由变更配合人发布变更结论并配合变更实施人事后复盘总结，持续改进提升。工具变更全生命周期由统一的变更管理平台一站式管理，需具备的关键能力为变更原子操作，操作命令风险基线化，变更方案模板化（由专家评审），变更在线评审，变更风控平台拦截异常变更，变更过程中构建灰度操作、监控验证、异常拦截、验证结果在线回填等的过程控制能力及工具化控制能力等。6.2.3.2技术能力变更风控能力划分变更风控根据变更阶段可划分为变更前的可变更能力、风险识别能力，变更中的操作风险控制能力，以及变更后的快速监控回退能力。如下图所示：可变更能力：指变更准备阶段变更符合流程规范，标准化变更方案，变更原子操作，操作命令风险基线化，变更方案模板化，通过方案结合场景、产品能力、站点风险消减可能存在的风险等。风险识别能力：指变更评审阶段基于变更人员能力、平台风险、变更服务风险、变更方案风险、变更影响、涉及的高危操作等维度，综合评估变更风险等级，通过风险可视化，拦截异常变更，并通过工具化/自动化变更调度，有序合理的规划变更时间窗等。操作风险控制能力：指变更实施阶段控制操作风险，通过授权精准化，灰度操作控制，变更异常自动终止，1 1配合，非授权操作拦截，验证结果在线回填等构建过程控制能力及工具化控制能力。变更前变更中变更后可变更能力风险识别能力操作风险控制能力快速监控回退能力变更风控技术能力划分图42等级变更风控成熟度等级说明3-SRE 转型 初步开展了变更风险治理能力建设，有完善的组织、流程规范，开始建设变更风控工具，但主要卡点依然是人工控制 变更自动化率80%变更导致事件密度控制在万分之一以内 每3年度变更引入重大事件数14-初步确定性 全面开展变更风险治理能力建设，基本实现专家经验沉淀到工具上，初步实现智能评估与拦截变更风险 变更自动化率90%变更导致事件密度控制在十万分之三以内 每5年度变更引入重大事件数15-高度确定性 无人值守变更，变更自动化率99%，全面实现高度智能评估与拦截变更风险 变更导致事件密度控制在百万分之三点四以内 变更0重大事件快速监控回退能力：指变更实施完成后对每一步变更进行监控、检查及验证，如对现网产生非预期影响，能第一时间接收监控告警，并按照变更方案快速启动回退或应急预案处理。6.2.4 变更风控成熟度等级说明6.3风险冒泡6.3.1风险冒泡定义风险冒泡指针对现网可能引起中断或业务受损，如针对服务上线后，对服务的变更、升级、配置、故障处理等，通过在线化工具方式进行ORR（Operation Readiness Review）的周期性度量，针对影响用户体验的重点风险进行红、黄赋码，对冒泡进行识别、消减、闭环，从而保证服务的长期可用性。6.3.2 风险冒泡衡量指标风险冒泡衡量指标包括：风险识别覆盖率计算公式：（覆盖故障模式的事件）/所有评估的可用性事件；风险冒泡识别命中率计算公式：（提前预警命中的事件）/所有评估的可用性事件；风险识别准确率计算公式：（处理中任务数量 解决关闭任务数量）/创建的任务数量；43等级风险冒泡成熟度等级说明3-SRE 转型 可对基础设施及服务，通过统一告警和日志关联分析能力定位关键问题，并建立风险识别模型 构建风险等级数据模型，对现网业务及资源具有清晰的巡检场景定义以及对应的巡检办法，构建现网风险冒泡规则基线 风险改进方案验收规范和基线可线下验收，风险问题可通过线下识别 构建基础设施故障模式风险闭环识别及闭环管理 已冒泡风险（致命、严重、一般）及时闭环率计算公式：已冒泡风险（致命、严重、一般）及时闭环率=风险（致命、严重、一般）及时闭环数/（已闭环风险单 未闭环风险单总数）；6.3.3 风险冒泡能力6.3.3.1体系能力组织风险冒泡管理相关团队包括架构师团队、运维团队、Oncall、风险消除团队、运维质量管理团队、研发团队等。流程风险冒泡管理需要有一系列标准化的流程来保证各项工作的顺畅开展。这些流程包括对风险识别、风险评估、风险响应、风险闭环验证等维度进行考虑，形成完整的风险冒泡流程。工具风险冒泡管理需要专业的风险运营分析平台来辅助各项工作的完成。风险运营分析平台在线对现网问题进行巡检，包括评估工具、生产准备度评估工具、监控中心、事件管理、告警中心、容量管理、可用性风控管理平台等。6.3.3.2技术能力应用服务转维后，评估现网运行态的可用性风险，依据风险指数对风险实例进行冒泡和消减，通过ORR（Operation Readiness Review）识别潜在的TOP隐患风险。关键能力范围包括：风险识别能力：需要提供发现风险工单、自动生成工单、风险在线检查项、在线报告、风险消息推送等。风险分析能力：提供用户在线风险隐患度量指标可视、在线风险评估报告生成。风险闭环能力：风险冒泡可结合监控能力（基础设计监控拨测、调用链监控、可用性指标、租户保障），针对现网业务提供风险可度量指标进行风险冒泡，从而对风险事件进行管理及闭环，对共性风险问题提供针对性的检查能力。准确风险识别能力，需提供端到端全流程覆盖的分层监控体系，并构建风险预测度量指标。风险事件管理按照不同级别客户的业务影响进行事件的定级，分级别制定致命问题、严重问题、一般问题等的闭环率，牵引风险的快速恢复。通过构建对红（限流、旁路、迁移、降负荷等）、黄（扩容）码风险相应的应对手段进行风险消减。6.3.4 风险冒泡成熟度等级说明44等级风险冒泡成熟度等级说明4-初步确定性 构建可用性风险冒泡平台，可明确现网业务风险项，明确可整改可实施粒度 现网产品和运维结果可通过风险冒泡平台进行分析，指导现网产品和运维质量改进 构建起基于基础设施到平台、数据、应用、业务完整风险度量和改进分析 构建完整故障模式库（基础设施、应用、数据、平台等），细化故障根因问题定位识别（功能、可靠性、性能、安全、开源及第三方、兼容、体验、可服务、配置、硬件、运维、供应商、基础设施机房、客户侧类等），提高根因风险识别准确率到60%，实现风险自动冒泡并主动推动问题闭环能力5-高度确定性 风险识别达到分钟快速识别，风险识别及定界，风险问题高度自治，通过AI深度学习，自动提前识别风险，现网风险消减变更操作自动化 业务全生命周期自动风险识别，风险识别准确率80%以上 风险管理能力持续推动业务可用性提升，通过自动化风险治理达到现网风险缺陷导致的事件控制在6西格玛以内6.4重大保障 6.4.1重大保障定义重大保障指在特定的时间内，因节假日/重大事件/重要活动等原因，在日常运维的基础上进行专项工作，以确保保障对象的业务稳定目标达成。6.4.2 重大保障衡量指标 重大保障以是否达到预定保障目标为唯一衡量指标。6.4.3 重大保障能力 6.4.3.1体系能力组织重大保障由运维部门主导，成立管理核心组、技术保障组构成联合保障团队，确保保障期间业务安全稳定可靠。【管理核心组】主要职责：制定整体保障计划并监控计划的实施；对保障中重大风险及问题及时决策，推动闭环。【技术保障组】主要职责：按照整体保障计划，实施网络预评估/网络评估、网络优化、预警整改、健康检查等风险识别、评估与优化工作；制定应急预案并演练和优化保障；7*24全栈监控、7*24值守；举行工作例会，跟进进展。45重大保障信息识别保障前保障中保障后重大场景定级重大保障开工会风险识别可用性检查架构分析与优化容量评估安全评估风险消减实时监控性能测试应急预案工具优化故障演练保障启动会保障人员值守变更管控保障总结保障复盘保障日报实时监控重大保障流程图流程重大保障通常由三大阶段构成：“事前”强预防，“事中”重管理，“事后”细总结。保障前重在识别风险、清理隐患、准备资源；保障中重在执行，确保各项保障措施落实到位；保障后复盘，在于细细总结，反省经验教训，发扬推广良好做法。工具日常运维活动常用的各项工具。如：监控工具、巡检工具、容量管理工具、安全工具、日志管理工具、风险管理工具、混沌工程、性能压测工具、灾备建设、作战室(War Room)等。6.4.3.2技术能力风险管理通过一套标准动作获得现网当前运行状态，分析隐患风险点，按时间点完成处理，保障业务稳定运行。通过基础设施巡检、可观测能力、关键业务识别等识别风险。应急管理保障团队结合外部及内部风险识别运行隐患，制定基于全栈的应急方案。根据保障需求的实际场景和资源要求，发起保障演练，确保参与重大保障的人员熟悉保障流程及应急预案处理方法。工作内容包括：应急预案包梳理、外部影响因素搜集、备件保障方案梳理等。实时监控对资源和安全情况进行监控，结合监控告警、资源负载情况、资源健康情况，进行优化配置。可用性检查从可靠性、备份建议、部署实践等维度进行检查，规避业务单点故障，提供产品的可靠性检查结果和优化建议。容量评估评估资源与容量，获得重大保障期间的业务量，预测资源与容量，提前储备扩容设备。安全评估从业务接入层、应用层、数据存储层及安全管理等多个维度，评估安全服务与安全配置是否完备，进行针对性优化。466.4.4 重大保障成熟度等级说明架构分析与优化从业务架构、应用及技术架构进行分析，在应用、数据、高可用部署等方面进行优化。如各业务模块或者子系统性能及扩展性问题，包括动静分离、流量分发、隔离解耦、限流、降级；数据访问速度提升，包括缓存、数据库优化；单点问题、数据无备份问题等。性能测试根据业务预测并发量，对关键应用通过性能测试进行检验。比如：针对网页类应用进行网页登录，查看等场景的事务，进行高并发的业务压测，提供并发数、事务成功率、响应时延和TPS等测试指标，找到应用的瓶颈问题并进行整改，确保重保期间业务稳定运行。工具优化完成远程接入环境配置、监控工具平台、维护工具平台的配置优化，保障重保期间远程顺利接入和运维工具的可靠性，提升效率，输出应急预案。故障演练针对关键业务，设计故障场景，提前识别关键业务性能风险点，进行优化。通过主备、集群、备份和切换等动作，对关键应用服务进行演练，验证业务系统的稳定性；从配置保护、过载保护、监控有效、容灾保护等场景进行演练，验证高可用部署有效性和应用服务能力。等级重大保障成熟度等级说明3-SRE 转型 有完备的重大保障组织人员、流程规范及工具、重保技术能力，能有意识的开展重大保障活动 有完整的风险识别清单，可以覆盖保障期间可能发生的故障4-初步确定性 重大保障组织人员与产品团队深入协作、自动化的流程和工具、体系化标准化的重保动作 发生的故障有快速恢复预案并演练过且能快速发现和恢复5-高度确定性 重保服务融入运维团队的日常工作中，智能化的流程和工具、成熟的重大保障项目化运作工具、重保动作自动化执行 保障前风险识别精确并有效消减、保障期间无故障、预期的保障目标可以通过日常运维活动达到6.5数据运营6.5.1 数据运营定义指运维指标数据可视化，旨在通过指标可视化和冒泡帮助各级组织快速掌握业务状况（运维业务指标和风险），支撑业务决策和改进、提升运维效率，从而保障现网安全稳定运行。面向涉及业务运营的所有用户，提供包括现网业务稳定性（运维全局总览、服务变更、服务修复、员工健康看板等）、服务可靠性、服务韧性、客户满意度等可视化呈现，提升风险识别效率和问题改进闭环，并从运维侧驱动研发改进产品质量。476.5.3 数据运营能力6.5.3.1 体系能力组织数据运营平台可视化团队包括运营架构师、业务BA（Business Analyst）、智能报表开发工程师、测试工程师等。流程数据运营平台运营需要有体系化的标准流程来保证各项工作的顺畅开展。需求分析、业务价值建模、价值模型开发、数据指标定义、模型设计和开发等形成能力底座（AIOps、DataOps等）。工具数据运营平台运营需要支持低代码表单设计能力、基础图表控件、拖拉拽功能、用户自定义功能及动态效果制作等功能辅助完成数字化运营。6.5.3.2 技术能力数据运营平台，支撑数据分析能力的构建，遵循数据质量六性（完整性、及时性、准确性、一致性、有效性、唯一性）。实现运维质量改进，提升运维效率，同时面向运维及运营用户，通过四大战场（全面质量、平台风控、服务韧性、客户保障）；五大视角（管理、运营、开发、运维、客户）；六大纵向维度（用户、平台、服务、功能、硬件、网络）；六大横向维度（监控/告警、变更、事件、问题、韧性、演练）构建运维对象全面可视，从业务需求、产品规划与开发、产品上线、产品转维支撑现网具有高质量和高效率分析，从运维侧帮助和驱动研发改进产品质量。应用层多维度建模主题层维度层数据仓库层缓冲层OLTP文件数据异构数据源全面质量站点风控服务韧性大客户保障租户管理运营开发SRE租户监控/告警站点服务功能硬件网络Location是否核心健康度智能化/画像关联服务管理部门关联租户一体化变更事件问题韧性演练统一数据湖底座微服务/功能/实例精细化(运维对象)任务监控告警任务监控失败告警主动通知及时发现能力任务自动拉起自动清除脏数据任务监控告警确定数据校准基线周期性与基线数据比对数据巡检AI算法计算引擎智能算法运维对象360度可视六大纵向维度六大横向维度五大视角SRE四大战场分析后数据展示结果抽取维度整合业务数据数据汇总数据汇总数据汇总任务失败自动拉起及时通知与基线比对及时发现算法调度任务监控告警按多种维度统计数据将基础业务数据汇总数据运营分析技术架构图6.5.2 数据运营衡量指标数据运营衡量指标：指标或风险可视化率即现网故障恢复、服务风险控制、变更风控、客户保障、故障演练、资源管理6大业务模块相关指标或风险可视化覆盖率。486.5.4 数据运营成熟度等级说明等级数据运营成熟度等级说明3-SRE 转型 具备可在线化度量现网质量的数据可视化 完成统一指标口径、统一数据入口、数据基本规范实现基础的运维现状分析 监控可视化指标，可呈现主要监控SLI指标、现网整体SLO 事件变更问题考核指标呈现4-初步确定性 构建起平台风控、用户风险、服务韧性能力 可呈现业务需求到上线运维的端到端流程关键节点状态，以及受损率和业务受损爆炸半径 针对低级重复性故障，可实现流程自愈，自主闭环 搜集现有故障，开发出相应流程，实现故障有条件自治 可对齐各个业务部门各服务质量目标，完成构建各业务的质量数据体系，支撑各组织质量相关的绩效目标在线化 具备初步的审计场景化分析能力，实现服务可用性规则的数据可视化、在线化自助分析，具备数据赋能，主动通知能力，完成数据驱动运营的基础能力构建 基于数据消费不可信的准确性检查（前提：数据源推送数据准确）5-高度确定性 通过深度学习，提前识别可能出现故障点，达到故障高度自治 自动分析和改善度量指标，支撑产品、一线人员快速构建数据能力，实时数据实效性95%数据分析覆盖率从管理、运营、开发、运维、用户五大视角数据分析，覆盖率达到100%覆盖 业务指标：结合业务SLO目标，可视化展示业务整体关键业务指标，识别客户关心的敏感业务问题。上线过程：通过可视化审视产品上线前整体评审状况，支撑产品快速上线。质量管控：通过可视化对现网业务运行质量进行呈现，对现网变更质量、事件处理质量、人员资质及人因运维、现网综合运营状况进行展示和分析。风险预警：通过可视化呈现现网风险问题，对风险按严重性和影响程度分等级冒泡，推动风险改进及时闭环。可视化：通过数字化实现运维流程、运维安全、中间件、应用、数据库、最终用户等现状与风险可视化运营，以数据运营驱动现网质量改进及运维效率提升，促进运维风险识别及改进质量。数据运营平台从业务需求到产品转维后的全生命周期所呈现的价值，需要在每个关键活动过程中构建起相对应的能力：需求可视：侧重于需求洞察、需求实现（精准决策需求、需求优先级等）、需求价值收益（价值分析、价值分布等）。规划可视：根据产品目标，从产品方案制定、评审、优化、最终方案归集全过程可视。开发可视：根据产品上线计划，对开发进度、开发验证、问题闭环等进行可视化管理。上线可视：产品上线过程、状态、问题整改可视，提升产品上线效率。运维可视：支撑产品持续优化，通过现网数据可视化呈现支撑运维质量分析、事件全生命周期管理、客户业务和可用性问题监控及闭环管理。497.资源治理7.1容量管理7.1.1 容量管理定义容量管理是指在IT系统运维过程中，根据当前和未来的业务需求，以合理的成本为IT服务运作配备所需的IT资源。7.1.2 容量管理衡量指标 资源池水位线；资源分配率；交付执行率（交付效率）；核时分配率（分配面积）；在本白皮书介绍中，资源治理能力可拆分为容量管理和成本管理两个子能力，将分别从这两个方面来介绍资源治理能力。资源治理框架图资源池水位线云开支可分配到业务（部门）的百分比云厂家服务折扣利用率云成本预测准确率成本可视能力成本优化能力持续运营能力资源分配率资源交付执行率核时分配率容量规划能力容量监控能力容量调整能力资源治理组织成熟度模型专项能力衡量标准技术能力体系能力 流程工具一级（3-SRE转型）二级（4-初步确定性）三级（5-高度确定性）助力客户管理好云资源容量管理成本管理507.1.3 容量管理能力容量管理是一个复杂的系统工程，方式和方法多样。为达到容量管理的效果，不仅需要在策略、方法、方式上进行定义、明确和落地，还需要在组织、流程、工具上统一进行配合、协同，这样才能达到良好的效果。7.1.3.1体系能力组织容量管理多部门共同协作，制定容量管理流程和规范，建立统一的容量管理体系。关键角色与职责定义：架构师：对容量调整需求进行预审核，主要从合规性、必要性和业务规划角度进行评估，以及调整最终方案评审。oncall：定期发布容量报表，对超出容量阈值的IT资源进行预警。运维工程师：运维工程师对资源使用日常的监测，如果资源分配率大于阈值，则提交调整需求；运维工程师还负责根据具体容量调整。成本预算管理员：根据IT财务预算对成本进行审核。流程基于ITIL和业界SRE优秀实践建立标准化的容量管理流程规范，指导企业实现对各IT资源的性能和容量监控，并不断进行调整、优化，满足系统性能及运营的服务水平要求。通过对资源的合理调配，使得业务系统在运行过程中按需使用资源和成本，既保证用户可以获得高质量服务，同时又避免资源和成本的浪费。容量管理流程如下：1)运维工程师根据需求提交容量调整申请；2)架构师对调整需求进行预审核，主要从合规性、必要性和业务规划角度进行评估，确认需求；3)运维工程师根据容量分析结果提交调整需求工单；4)成本运营管理岗根据调整申请的资源需求进行财务预算审核；5)运维工程师根据审核完成的资源调整增量信息制定调整方案；6)架构师基于业务必要性和合理性，组织对调整方案的评审；审核方案的可行性、完整性；7)运维工程师根据评审结果实施资源调整方案；实施方案要严格遵守其他相关流程。工具容量可视化平台，每周或每月定期通过手动和自动的方式收集相关的容量数据信息，形成一个综合数据报表，供业务负责人决策。容量告警平台，实时获取容量信息，并对其进行有效监控，当系统的容量趋势不断上升或下降时，通过告警发送给相关人员告知当前的容量情况，相关负责人员可以根据当前容量并结合实际的业务做出扩容或缩容的决策。7.1.3.2技术能力 为了有效进行容量分解和预警，需要主动进行容量分析和优化，容量管理能力可分为如下四个模块：容量规划能力需要知道当前业务需要多少IT资源。在进行年度IT资源预算规划或新业务、新产品上线前需要仔细评估所需的IT资源。容量监控能力需要实时获取容量信息。业务和产品在服务用户的过程中，需要投入人力建设相应的容量监控和预警系统，实时收集与容量相关的数据，当容量水位低于或高于预先设定的阈值时，就需要报警，报警后开发工程师和运维工程师方可进行容量扩缩容等优化。51容量调整能力根据业务情况及时调整容量。开发工程师和运维工程师需要做好相应的预案，以应对突发的流量或对处于生命周期末端的产品进行扩缩容。应用系统规格基线能力每个应用系统上线需要给出明确资源规格要求，经过评审后成为基线。7.1.4 容量管理成熟度等级说明等级容量管理成熟度等级说明3-SRE 转型 初步建立容量管理体系能力：包含容量管理组织、流程规范 有明确的容量管理目标和管理方法 容量管理范围覆盖基础设施资源，包含风火水电、主机、CPU、内存、存储、网络资源、数据库、中间件等 有基础的容量管理工具能力，容量可视化平台、容量告警平台4-初步确定性 完善容量管理系统，容量管理范围扩展到应用系统容量 建设容量分析系统，制定容量优化体系以及容量预案 从成本最优的角度构建容量精细化管理能力，实现弹性扩缩容5-高度确定性 建立专门的容量管理虚拟项目团队和相应负责人 建立容量管理的考核和奖惩机制，并持续改进 企业的IT资源进行系统的容量管理，将企业内部各部门、各角色对容量管理的目标和效果认知达成一致7.2成本管理7.2.1成本管理定义成本管理是通过工程、财务、技术和业务团队在数据驱动的支出决策上进行协作，使组织获得最大的业务价值。7.2.2 成本管理衡量指标云支出可分配到业务/部门的百分比。云支出预测准确率。支出预测是指基于历史支出和对未来计划的评估结果。云支出是可变的，本质上很难预测，预测结果往往跟实际支持有很大的差异。了解未来的云基础设施和应用程序生命周期变化可能如何影响当前预算并影响预算规划和未来的云投资决策。云服务提供商折扣使用覆盖百分比。527.2.3 成本管理能力7.2.3.1体系能力组织成本管理需要企业高管、财经、IT、业务、FinOps教练多角色协同。流程企业实践FinOps时，按可视、优化、持续运营模型迭代优化，从小规模开始，在适合本企业的FinOps活动成熟的情况下逐步扩大规模和范围。工具云财务管理，使用云财务管理，可提高云支出的透明度和可预测性。区别于传统IT采购的集中式模式，云的消费是分散、可变、随时可扩展的，许多企业面临如何准确规划、如何明确成本责任、如何跟踪控制成本、如何优化成本等诸多挑战。华为云为客户提供一整套解决方案，帮助客户完成云财务管理转型。功能包含四大模块：1、成本规划与计划；2、管理账单与控制成本；3、成本分配与可视化；4、成本节省与优化。7.2.3.2技术能力成本可视成本可视是理解成本构成和优化成本的基础。成本可视使企业看清成本结构和趋势、预测未来云开支，让企业通过数据支撑决策，最终确保云支出与业务目标保持一致。让业务团队根据预算调整云的使用，减少预算超支和浪费。成本优化各业务成本可视后，就可以针对主要支出驱动因素（例如计算、数据库、存储、网络或其他高阶服务）进行优化改善。典型业务云化模型包括布局、资源、数据，以及短信、云中间件等，需要从业务多层次角度考察成本与业务之间的平衡，发现潜在降本方向，在以业务稳定性、可靠性为前提，并兼顾业务连续性、扩展性的基础上优化成本。运行时监控账单与对账管理与控制事中监控：异常可视组织匹配成本预测预算规划规划与计划事前规划：未来成本可视赋能知识能力开放持续运营计费优化建议资源优化建议方案优化参考节省和优化成本分配公共成本拆分可视化成本分析分配与可视事后分析：精细化可视流程可视运营优化成本管理流程图53持续运营企业云消费贯穿上云的整个过程，企业需要从组织、文化、流程等方面建设成本运营体系，支撑持续优化。持续运营能力包括如下几个部分：推动成本意识文化；建立团队协作机制；制定成本运营目标和计划；构建自动化能力；定期复盘，迭代改进。7.2.4 成本管理成熟度等级说明等级成本管理成熟度等级说明3-SRE 转型 云开支可分配到业务（部门）的百分比=50%云厂家服务折扣利用率=60%云成本预测准确率=80%4-初步确定性 云开支可分配到业务（部门）的百分比=80%云厂家服务折扣利用率=70%云成本预测准确率=85%5-高度确定性 云开支可分配到业务（部门）的百分比=90%云厂家服务折扣利用率=80%云成本预测准确率=88T8.运维合规8.1安全生产8.1.1 安全生产定义为持续保障现网质量的“稳定可靠”，从人员、工具、流程规范等方面在安全预防、过程监控、结果稽查等维度进行安全生产管理。8.1.2 安全生产衡量指标通过对安全生产相关维度的衡量指标设定及考核，持续提升安全生产合规性。资质合规率：统计周期内人员资质合规率。计算公式：（资质合规人数/拥有资质人员总数）*100%特权账号纳管率：统计周期内BMC特权账号、网络设备特权账号、安全设备特权账号、Linux操作系统特权账号、数据库特权账号、应用特权账号的纳管率。如：物理设备BMC的admin、root账号，Linux操作系统的root账号、数据库MySQL的root账号等。计算公式：（CMDB中符合纳管且已纳管到堡垒机的设备数量）/CMDB中符合纳管数（按设备数量维度）*100%高危拦截：统计周期内违规/误拦截率。通过一系列的管理策略及技术手段对运维各项活动进行合规性管理，保障现网质量。其能力主要表现在安全生产能力的建设。运维合规框架图运维合规账号纳管率 资质合规率 违规拦截率 误拦截率 衡量标准账号权限管理 人员资质运维通道管理高危拦截安全生产稽查技术能力组织 流程工具体系能力成熟度模型一级（3-SRE转型）二级（4-初步确定性）三级（5-高度确定性）保障现网质量稳定可靠专项能力安全生产551）违规拦截率IR（interception rate）（违规拦截率=1-风险漏报率）计算公式：IR=(IN/V)*100%IN：已拦截违规命令总数 V：违规总数量。2）误拦截率FIR（False interception rate）（误拦截率=风险误报率）计算公式：FIR=（FIN/CN）*100%FIN：合规误拦截命令总数 CN：合规操作命令数量。8.1.3 安全生产能力8.1.3.1体系能力文化建设现网质量“稳定可靠”是企业生存的基石和发展成长的生命线，重中之重，而如何做到让每个“运维人”/“质量人”能够敬畏现网，如履薄冰，通过明确的安全生产理念来引导，并不断提升、发展来确保现网保障团队的质量文化凝聚力。强化敬畏现网及质量优先等文化意识，建立文化制度、红线及运维禁止行为等行为规范，并打造铁一般的纪律部队，令行禁止。全体成员共同提升安全意识、守护质量，构筑一个坚固的“安全万里长城”。建设好文化理念，统一语言，营造全员追求高质量、安全生产的氛围，并定期组织安全生产的规范宣传、近期违规的回顾学习及通报，开展各项安全生产的专项例行活动等，强化理念和意识。组织安全生产是由安全生产管理团队负责，其工作职责是管理安全生产场的建设，看护各项运维流程及规范，运维通道及高危拦截的管理，稽查各项流程规范不遵从性等事宜。通过其运作将安全生产的工作狠抓落地，持续维护现网质量的“稳定可靠”。建立安全生产的三层防线，第一层是各业务部门，业务主管是本部门的质量与安全生产的第一责任人，对责任结果负责。第二层是质量的行管部门，是质量管理的专业能力中心和运作支撑机构，共背质量结果。第三层是审核机构，负责对质量和管控结果进行评估，负责反向审核。安全生产管理团队第一层质量防线业务部门第二层质量防线支撑机构第三层质量防线审核机构看护运维流程规范高危拦截安全稽查专题活动奖惩机制安全生产三层防线图56流程在端到端的安全生产管理中对关键节点进行流程管理，流程主要包括账号权限管理和安全生产稽查等流程。1)账号权限管理流程：依托安全生产工具化能力，对运维人员的个人用户账号及系统、设备特权账号的权限申请授权、延期及销户等全生命周期活动进行集中化管理，规范账号权限管理流程，确保现网访问受控，提升现网的运维质量。2)安全生产稽查流程：基于安全生产稽查规则实施安全生产稽查活动，流程规范了从稽查信息收集到整改闭环的全生命周期中重要的活动节点，包括稽查信息收集、结果的公示发布、改进措施的反馈及最终整改闭环，阐述了安全生产稽查的流程管理活动。工具权限管理平台：单点登录：为运维侧所有服务提供统一的单点登录、认证鉴权等服务特性。集中控制运维平台用户的访问权限：控制每个运维平台用户访问和操作资源的权限。权限分权分域管控：针对不同资源向不同人员授予不同权限。操作日志集中管控：可以查看用户在运维平台的操作日志，追溯什么人在什么产品什么时间做了什么事情。堡垒机：通道管理：提供安全可靠的接入现网运维的通道。账号纳管：纳管现网特权账号（如linux主机、网络设备、数据库等）。密码巡检：实现自动改密、手工改密、密码正确性巡检及私建账号巡检。安全管控：实现高危拦截、白名单校验、动态提权及日志审计。8.1.3.2技术能力8.1.3.2.1账号权限管理为规范管理设备、系统、产品服务及运维工具的账号权限，降低现网安全，需构建账号权限管理。通过明确人机、机机账号的基线及工具权限集划分标准，制定工具权限管理规范及特权账号管理规范，依托SOD（separation of duty）权责分离原则来制定账号权限管理规范，以保证现网稳定可靠。人机及机机账号基线：明确设备类型、产品、账号类别、登录端口及责任人。工具权限集划分标准：明确工具命名规则及权限集类型（系统类、资源类），基于权限集类型设定风险等级，确定适用人群、相关审批人。工具权限管理规范：为实现工具权限的生命周期管理，规避由于工具权限滥用导致的安全事件，依据风险分层分级和权限SOD（separation of duty）原则，制定的相应管理规范，确保现网系统访问受控，实现安全与效率的均衡。特权账号管理规范：明确特权账号全生命周期的管理要求，规避由于特权账号滥用、泄露导致的安全事件，对特权账号依据风险分层分级提出对应的指导和要求，确保现网系统访问权限有效管控。8.1.3.2.2资质管理因存在大量的人员对现网进行操作，为确保现网的安全可靠，需对现网操作人员进行资质管理。资质：基于现网操作风险级别和操作权限范围进行资质划分，不同的资质可以获取不同级别的权限，如高等级的可获取账57号及权限的管理权限，中等级的可获取高危类、中低危类风险操作及评审权限等。人员资质模型：为确保人员能力可信，设立资质中心，所有运维岗位人员根据岗位类型的不同，需满足在上岗认证考试、承诺书签署、相关岗位经验、实操经验、背景调查五个维度方面的资质要求，并对不同资质类型明确人员资质要求。8.1.3.2.3运维通道管理 在运维的过程中存在多种远程接入类型的运维通道（如白屏运维工具通道、黑屏通道、SVN通道等）接入现网，为确保现网安全可控，各运维通道需完全纳入运维平台进行统一管理。通道纳管设计原则：构建已知通道的管理要求及未知通道的检测能力,实现运维通道可查可管。运维通道管理要求：发布安全生产运维通道管理措施，工具主动对接纳入应用系统上线管理流程。未知通道的识别管理策略：针对不同的未知运维通道，按照不同的策略进行识别，以便于督促整改及纳管。白屏运维工具通道（UI界面操作的运维工具）：通过安全数据分析识别非法入口，非法白屏变更工具和非法操作通道。黑屏通道（如堡垒机或通过窗口直接执行命令的工具）：基于现网后端命令日志 算法识别未知黑屏通道。SVN通道：基于后端日志与访问日志匹配识别未知通道。8.1.3.2.4高危拦截高危操作是指执行高危命令、或因操作不当或失误，导致系统异常，包括业务严重受损甚至中断、数据丢失、系统无法维护等严重影响的操作。为避免因现网进行高危操作而导致现网事件，需制定拦截管理机制。所有的高危操作入口或高危的系统行为均需要防护或者保护设计。工具保护能力 降低用户操作对现网影响范围（即爆炸半径），将高危/异常操作对系统的风险限制在可控的范围内，对用户单次操作的对象范围要进行约束。如禁止跨Region、禁止跨AZ等。高危批量操作，按风险情况制定分批执行及卡点策略，纳入统一管控策略。高危拦截系统，实现黑白命令自动拦截。流程合规防护能力 操作方案SOP（Standard Operating Process）化，实现操作命令在线管理、同源共享。变更授权，动态变更授权管理，服务按白名单管理变更。变更时间窗及熔断控制，防呆保护。1.上岗证（考试）（必要条件）2.承诺书（必要条件）3.岗位经验4.实操经验5.背景调查（安全意识、专业能力）运维岗位人员资质模型运维岗位人员资质模型图588.1.3.2.5安全生产稽查对开展各项安全生产活动相关流程规范的遵从性进行安全稽查，强化现网操作人员对各项流程规范的遵从性意识，减少及避免因现网操作人员不遵从流程规范所导致的现网事件或问题，保障现网的稳定可靠。稽查的范围：基于现网运维禁止行为规范进行全面稽查，包括红线行为类、变更类、监控告警类、问题管理类、账号权限类等相关维度。未遵从性定级：依照未遵从性所导致的现网质量事件，设定相应等级及对应的问责措施。安全生产稽查策略：鼓励业务侧主动自纠自查，业务优先于安全管理部门稽查发现的未遵从行为及改进，安全管理部门不做警示。安全管理部门通过工具自动化、日志等多种途径进行巡检和稽查，对发现的未遵从行为，安全管理部门按照未遵从性造成影响对应的等级进行问责，并对整改方案进行监督落地，完成整改闭环。8.1.4 安全生产成熟度等级说明等级安全生产成熟度等级说明3-SRE 转型 建立初步的安全生产体系和文化理念，开展文化及组织建设、流程、工具等各项能力建设，各项能力待加深、强化 已知运维通道完成100%纳管到运维平台 资质合规率可达到90%;特权账号纳管率可达到90%违规拦截率IR95%;误拦截率FIR99%;误拦截率FIR=50%云 厂 家 服 务 折 扣 利 用 率=60%云成本预测准确率=80%完善容量管理系统，容量管理范围扩展到应用系统容量从成本最优的角度构建容量精细化管理能力，实现 IT资源池弹性伸缩云开支可分配到业务（部门）的百分比=80%云 厂 家 服 务 折 扣 利 用 率=70%云成本预测准确率=85%建立容量管理的考核和奖惩机制，并持续改进建立专门的容量管理虚拟项目团队和相应负责人云开支可分配到业务（部门）的百分比=90%云 厂 家 服 务 折 扣 利 用 率=80%云成本预测准确率=88%运维合规建立初步的安全生产体系和文化理念，开展文化及组织建设、流程、工具等各项能力建设，各项能力待加深、强化已知运维通道完成 100%纳管到运维平台资质合规率可达到 90%;特权账号纳管率可达到90%违规拦截率 IR95%;误拦截率 FIR99%;误拦截率 FIR0.01%全员参与，定期开展安全生产专项活动；安全生产与质量文化“融入血液”，安全生产能力建设进入自演进阶段

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2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书序言一在2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书中，我们看到 2023 年“生活重启”带给城市更大的活力及发展潜力，美好城市构成元素更丰富多元，人们对“美好”、“幸福感”、“品质”、“活力”、“可持续”的关注度越来越高。城市间流动更加频繁，各个城市的打卡次数、打卡人数增速显著。人们在城市间的活跃流动，将推动城市旅游业的发展和商业的繁荣，同时也将促进城市基础建设、文化艺术的全方位发展。抖音平台呈现出的用户线上活跃、深度互动及高品质内容，赋予了城市实体更多繁荣，越来越多的人开始关注这些打卡热点所在的城市和地区，推动用户侧产生包括酒店、餐饮、交通等方面的需求，为商家侧提供更多的商业机会和市场空间。最终为城市文旅及发展带来新的机遇。同时，抖音又承载着用户对“美好城市”的全方位体验：优质的传播内容更强化吸引了用户对城市的关注及兴趣；在用户行为体验中，贯穿从获取信息、种草、打卡到分享的全旅程。抖音数据显示，搜索、下单、核销均比 2022 年同期增长 2-3 倍，呈现出用户从浏览观看，到越来越多亲身下场参与和购买的巨大转变。在抖音平台上可以看到用户完整的行为轨迹和背后的逻辑链路：通过观察了解建立情感联接，直至主动引入个人生活的轨迹，表现出抖音平台从媒体化的内容影响力延伸至互动营销的价值跃升，完成传播平台 交易平台 生活共享平台连续的角色升级。用于评估城市线上繁荣度的抖音 SIRFA 模型全面焕新升级，顺应用户线上行为及需求的变化，以及抖音服务的全业态发展，增加“订单”及“搜索”两大数据维度，更全方位更立体展示线上城市形象，并应用于整合后的餐饮、城市综合以及酒旅三大模块。白皮书系统化呈现了抖音平台“从传播，到生意，到生活”的生态建设，凸显抖音在传播城市地方特色、撬动商家商业化价值、引领用户美好生活上的影响力，最终助力城市可持续发展。林文斌巨量引擎城市研究院 院长2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书序言二城市，构成这一名词的两个词根天然带有各自属性，“城”指代地理空间，有着具体方位的固定属性；而“市”在汉语中的一个意思是指市场，另一个意思是买卖和交易，带有流动与交互的属性。城市，是人们社会经济生活的承载空间。两千多年前春秋、战国时期的周礼 考工记记载：“匠人营国（都城），左祖右社，前朝后市，市朝一夫”，规定了营建都城一定要有市场，甚至还规定了位置和面积。城市独有的特质，是在特定空间之间产生流动与交互，数千年过去，这个特质在人类文明中延续下来并且得到演进和泛化。对于美好生活的追求，是城市发展的动力内核和城市存在的哲学原点。更多的资源向城市汇聚，这里有着最高的生产效率，这里同时也为人们提供着美好生活体验。2023 年注定是不平凡的一年。这一年，人们走出疫情的阴霾而重启生活，纷纷用脚步丈量城市、用心情抚遍山水，各地一派钟灵毓秀，繁花似锦；这一年，科技发展历史性地进入人工智能的范式革命，既有的认知、组织、行动全部被重置；这一年，中国的经济发展特点从注意力经济转向体验经济，因“观”立“念”，体验为王。三个历史性的节点在 2023 年汇聚，催动着美好城市的发展蜕变。人类美好城市的发展从来不是孤立的和线性的，而是与科技发展的节点紧密契合，同步跃升发展。2023 年的今天，由于科技和生活方式的发展，使得短视频已经成为人们生活中从社交到电商的重要工具平台，人们通过短视频感受着虚拟空间与现实美好城市的延申与衔接，在餐饮、休闲娱乐、商业综合体、景区、酒店的美好城市体验得到前所未有的全方位提升。美好城市的体验，建立在重重叠叠的细节上，一如生活是重重叠叠的细节在人们心理的映射。老子道德经云：“天下大事，必做于细”。在2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书中，让我们展开生活的各个切片，慢慢回味 2023 丰富多彩的美好城市。周啓群益普索中国消费科技研究院 院长2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书04目 录PART 01“钟灵毓秀 繁花似锦”立体呈现美好城市形象前言：“生活重启”带给城市更大的活力宏观经济稳中有升，社会消费品零售总额增长显著2023 年旅游井喷增长，城市活力源源不断抖音数据反映线上繁荣，映射“生活重启”与城市活力美好城市的内涵：构成元素更加丰富人们对“美好城市”的追求更丰富、更多元城市活力被激发，线上繁荣促进实体繁荣美好城市的线上载体：抖音承载用户对“美好城市”的全方位体验传播内容更优质贯穿用户行为旅程完成传播平台 交易平台 生活共享平台连续升级PART 02“天下大事 必做于细”全面解析美好城市内涵前言：抖音 SIRFA 模型持续升级，连续多年反映城市发展及繁荣趋势SIRFA模型升级，更全面更立体展示线上城市形象模型指标体系说明SIRFA 三大模块五大内容全面评估城市线上繁荣060808920202226282829292023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书05第一大模块：餐饮餐饮 民以食为天食在广州餐饮 拉动消费的热点饮食文化彰显当地特色及吸引力线上种草拉动线下消费附.全国餐饮美食繁荣度 TOP 城市排行榜第二大模块：城市综合泛休闲娱乐 承载生活方式休闲在成都休闲娱乐 激发城市活力,产生立体消费休闲中的地方特色线上传播助力商家营销附.全国泛休闲娱乐繁荣度TOP 城市排行榜商业综合体 彰显消费活力购物在郑州购物在上海商业综合 购物热潮井喷式释放“边逛边打卡”推动商业繁荣线上渠道是商家和消费者的共同选择附.全国商业综合体繁荣度TOP 城市排行榜第三大模块：酒旅景区 怡情山水之间玩在重庆景区 激发城市旅游活力 特色景区具有强大吸引力线上打卡吸引更多游客流动附.全国景点繁荣度 TOP10城市排行榜酒店 体验人在旅途杯酒人生在上海酒旅相伴 提升城市整体体验助力用户制定住宿计划附.全国酒店繁荣度 TOP10城市排行榜PART 03“莅众而明 相辅相成”美好城市营销策略建议凸显城市特色，强势平台传播历史文化特色造就底蕴，短视频彰显辨识度依托平台传播，聚“影响势头”，增“营销价值”以文带旅、以商成文，巨量引擎助力文商旅融合创新以文带旅文化传承创新，激发消费活力以商成文|商业涵养文化，放大品牌价值破圈融合“沉浸 ”体验，丰富美好生活附录：2023 全国美好区域排名2023 全国美好省份排名2023 全国美好城市排名标杆城市分析337383838394042454646464748485545758585960636466666667687072747578792023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书06PART 01 钟灵毓秀 繁花似锦 立体呈现美好城市形象2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书07钟灵毓秀，繁华似锦 城市在自然、历史、文化等方面呈现着丰富多彩的形象，拥有各自独特的地理环境和生态资源、悠久的历史和文化传承、特色饮食与人文景观，以及在商业流动过程中映射的诱人活力。景观之美目不暇给，活力之美直入人心。各城市在 2023 年迅速恢复活跃度，并直至消费爆发，抖音平台的数据反映出人们在出行、购物、餐饮、文化、休闲娱乐各方面井喷式增长，全面反映了人们对美好生活的追求，“美好”、“幸福感”“品质”、“活力”、“可持续”等诸多美好元素，在各个城市呈现分布式、精细化发展，映射了“小的是美好的”经济逻辑。用户在抖音平台表现出高度关注、深度互动和大规模消费下单、核销，直接引爆市场，有力提升美好城市体验，同时勾勒出用户在观念构建过程中因“观”立“念”的清晰轨迹，是注意力经济在抖音平台上向体验经济的跃升。2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书08同比增长5.5Y3,0342023 年上半年同比增长2.5V2,6422022 年上半年同比增长12.7S2,1672021 年上半年456,6142020 年上半年前言：“生活重启”带给城市更大的活力 宏观经济稳中有升，社会消费品零售总额增长显著作为世界第二大经济体，中国在 GDP 持续高速稳定发展的同时，展现了更深层的意义。基于经济发展规律的宏观观点，城市发展的关键在于两个要点：能够引发增长的关键要素在城市汇聚，以及GDP 增长引爆的加速效应。在城市经济形态中以第三产业（服务业）为主的经济结构发展，成为国家经济保持健康的高速发展、避免高增长陷阱的主要结构性指标。GDP（亿元）数据来源：国家统计局2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书09数据来源:中华人民共和国文化和旅游部 按经营单位所在地：按消费类型：2023 随着疫情的阴霾彻底散去，我国经济迅速恢复高增速模式，上半年 GDP 按照不变价格计算，同比增长达到 5.5%，GDP 的加速效应渗透在城市发展的各个方面。美好城市是一种可持续、富有活力和高品质的城市发展方式，强调人们对城市环境和生活品质的关注，具有长远性和系统性的特点。城市消费水平是城市发展活力关键要素之一。城镇和乡村消费品零售额均实现较高同比增长，并在城市流动等因素下迅速融合；商品零售和餐饮消费的发展等都能够为城市经济提供新的动力，促进城市的经济、社会和文化等各方面的发展。302,281亿元 7.0%同比增长262,426亿元6.9%同比增长269,463亿元5.6%同比增长39,855亿元7.6%同比增长32,818亿元19.4%同比增长城镇消费品零售额2023 年 18 月份，社会消费品零售总额 302,281 亿元，同比增长 7.0%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额 262,426 亿元，同比增长 6.9%；乡村消费品零售额 39,855 亿元，增长 7.6%。按消费类型分，商品零售 269,463 亿元，同比增长 5.6%；餐饮收入 32,818 亿元，增长 19.4%。商品零售乡村消费品零售额2023 年 18 月份，社会消费品零售总额餐饮收入2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书102023 年旅游井喷增长，城市活力源源不断旅游作为一种流动性经济形式，以其独特的流动属为城市发展带来活力。所谓“渠”水流“商”，流动性是一切商业的前提，而旅游业的发展不仅促进了城市经济的增长和空间拓展，也促进了文化、社会等各个方面的发展和融合，成为跨越空间、融合全国各区域经济关联发展非常重要的元素，为美好城市的建设做出了经济贡献、擦亮了文化标签，更为消费者体验美好城市提供了情绪价值。2023 年上半年，国内旅游总人次 23.84 亿。比上年同期增加 9.29 亿，同比增长 63.9%其中，城镇居民国内旅游人次 18.59 亿，同比增长70.4%；农村居民国内旅游人次 5.25 亿，同比增长44.2%。2023 年第二季度同比增速更猛，由第一季度同比增长 46.5%提升到同比增长 86.9 23 年上半年，旅游收入(旅游总花费)2.30 万亿元。比上年同期增加 1.12 万亿元，同比增长 95.9%其中，城镇居民出游花费 1.98 万亿元，同比增长108.9%；农村居民出游花费 0.32 万亿元，同比增长41.5%。2023 年上半年国内旅游总人次2023 年上半年国内旅游收入23.84亿人次2.3万亿元 9.29亿人次 63.9%Vs.2022 年上半年 1.12万亿元 95.9%Vs.2022 年上半年Vs.2022 年上半年Vs.2022 年上半年78%城镇居民86%城镇居民22%农村居民14%农村居民 70.4% 108.9% 44.2% 41.5%数据来源：中华人民共和国文化和旅游部2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书11抖音数据反映线上繁荣，映射“生活重启”与城市活力抖音短视频作为新兴媒体重要核心形式，对注意力经济的贡献越来越显著，并推动了注意力经济向体验经济发展转型，进一步促进了数字经济的发展。所谓观念，即是因“观”立“念”，体验经济强调的是消费者的参与感和情感共鸣，短视频通过独特的表现方式和丰富的内容，使观众在短时间内进入角色产生认同感和亲近感，并进行深层次互动 点赞、评论、分享。2023 上半年抖音平台“城市”相关概念播放量超 19,853 亿次，分享量超过 51 亿次，比 2022 年同期增长 39%。城市内容在线上的传播效率及互动方式的迭代，体现了用户从原本的“看”向“玩”的方向转变，进一步显示了注意力经济向体验经济转型的趋势。2023 年上半年【抖音】城市相关内容获得海量播放，同时“评论”、“分享”互动量增速迅猛【抖音】城市相关内容播放量、点赞量、评论量、分享量增速 5%播放量19853 亿 评论量50 亿 点赞量283 亿 分享量51 亿 增速 39 23 年上半年 2023 年上半年2022 年上半年2022 年上半年分享量评论量数据来源：巨量引擎城市研究院，2023 年上半年 VS 2022 年上半年2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书12美好城市的内涵：构成元素更加丰富人们对“美好城市”的追求更丰富、更多元“美好”是美好城市发展的核心要素之一。美好城市是一个令人心生向往的地方，以其独特的文化、历史和自然景观吸引着大量的游客和居民前来探索和享受。2023 年抖音数据以及城市形象力调研数据，均显示出人们对美好、幸福感，品质、科技、活力、创新的追求，美好城市的形象更加立体。“幸福感”源自人们对于生活质量的主观感受，体现了城市居民对于城市环境和社会经济的满意度和信任度。“品质”体现了人们对美好城市发展的内在要求，包括生态环境、城市文化、产业结构和科技水平等多个方面，体现了城市的综合素质和竞争力。科技、活力、创新又在不同角度反映出随着社会经济发展及人们对精神层面的更高追求，产生对城市发展的更多期望。同时，美好城市发展涵盖了多个方面，其中美食、文化艺术、娱乐、特色建筑和风景等元素是实现城市美好发展的重要组成部分。这些元素不仅可以提升城市的品质和形象，还能够为城市居民和游客带来丰富的文化体验和生活享受。美丽风景、特色美食更能提升人们对城市的喜爱程度，美好城市的内涵更加丰富。所有这些美好城市发展的深层驱动因子，通过人们对美好生活的感知反馈出来。美好城市分布式呈现的发展特点，恰恰暗合了“小的是美好的”这个经济学理论美好城市的发展应该围绕“美好”、“幸福感”、”品质“、“活力”、“可持续”等诸多元素平行展开。与此同时，上述元素在城市中切片式发展，可以很好抵消和制衡大型城市发展所导致的个性化缺失、自主效率下降以及相关的环境和资源问题，使得无论大型城市或其它规模的城市，其美好城市的发展各具特色、异彩纷呈。提到心目中理想的美好城市，你会想到哪些概念或感觉？该城市的哪些方面让你产生了深刻的印象？数据来源:巨量引擎城市研究院&益普索 N=3904，2023 年 10 月数据来源:巨量引擎城市研究院&益普索 N=3904，2023 年 10 月美好，幸福感、活力、创新是人们的普遍追求美丽风景、特色美食更能提升人们对城市的喜爱程度其他建筑设计娱乐活动特色美食美丽风景文化艺术2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书13美好，科技、品质在抖音播放量最高；值得关注的是人们对品质、活力、创新的关注呈现显著的增长越来越多的人参与到视频发布，以及分享中来；创新、品质增速更加明显可持续、幸福感在近 3 年，引发人们的持续高度关注新发布视频数量增速数据来源：巨量引擎城市研究院，2023 年上半年 vs 2022 年上半年 科技 62% 98% 20%分享数量增速 34% 55% 78% 85% 130%活力品质创新幸福感可持续119 23 年上半年Vs.2022 年上半年224 22 年上半年Vs.2021 年上半年785 22 年上半年Vs.2021 年上半年189 23 年上半年Vs.2022 年上半年美好科技品质活力创新【抖音】城市相关概念播放量、点赞量【抖音】城市相关概念关注度增速点 赞点 赞播放量增速播放量播放量 378亿 82亿 67亿 22亿 15亿 8亿 1亿 0.97亿 0.32亿 0.2亿 39% 47% 29 23 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书14城市活力被激发，线上繁荣促进实体繁荣各线城市间流动活跃2023 年春运是疫情后人们第一次全面返家过年，那种对家庭的牵挂和情感依赖造就了中国式的“春节大迁徙”，这样的流动是一种内心的回归，同时客观上造就了城市之间、城乡之间从商业到文化的最彻底的交融互通，极大提升了对美好城市的感知。中秋国庆的全民出游则是对文旅产业的巨大推动，直接反映出人们对美好生活的追求。不同城市线级的人们在线上打卡情况一定程度上反映了城市的活跃程度。2023 年生活重启，人们在城市间的流动越发频繁，各个城市线级的打卡次数、打卡人数增速显著。其中，三线及以下级别城市的打卡次数呈现更多增长，各级别城市的打卡人数均有 20%左右的明显增长。人们在城市间的活跃流动，将推动城市旅游业的发展和商业的繁荣，同时也将促进城市基础建设、文化艺术的全方位发展。数据来源：中国政府网47.33 亿人次全社会人员流动量22.04 亿人次全国跨区域人员流动量（包括营业性旅客运输人数和高速公路、普通国省道非营业性小客车出行人数）累计15.95 亿人次营业性客运量 50.5%比 2022 年同期增长，恢复至 2019 年同期的 53.5% 57.1%比 2022 年同期（国庆 7 天假期）日均增长4.58 亿人次营业性旅客运输人数累计，日均 5727.7 万人次2023 年春运2023 年中秋、国庆假期2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书15【抖音】不同城市线级打卡次数及增速【抖音】不同城市线级打卡人数及增速 2023 年上半年 2022 年上半年 增速 2023 年上半年 2022 年上半年 增速一线一线-1%三线三线14%新一线新一线10!%四线四线12%二线二线9%五线及以下五线及以下13%数据来源：巨量引擎城市研究院，2023 年上半年 vs 2022 年上半年 2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书16夜间经济及消费“报复性”活跃2023 年 8 月文化和旅游部办公厅发出关于开展第三批国家级夜间文化和旅游消费集聚区建设工作的通知，其中提到“为深入贯彻党的二十大精神，贯彻落实党中央、国务院关于把恢复和扩大消费摆在优先位置、推动文化和旅游等服务消费的决策部署，促进夜间文化和旅游经济健康发展，更好满足人民日益增长的美好生活需要，文化和旅游部决定开展第三批国家级夜间文化和旅游消费集聚区建设工作。”2023 年上半年新发布的 POI 视频数据量超过 9.6 亿，相比 2022 年同期增长 40%，且比 22 年相比 21 年的增速翻一倍。同时，视频分享次数超过 43 亿，同比 2022 年上半年增长 61%，是 22 年相对 21 年的增速的三倍。2023 年新发布的 POI 视频数量及分享次数显著增长【抖音】发布 POI 打卡视频数、分享次数及增速数据来源：巨量引擎城市研究院，2023 年上半年 VS 2022 年上半年 VS 2021 年上半年2023 年上半年2022 年上半年2021 年上半年 新发布的 POI 视频数 视频分享次数 新发布 POI 视频数同比增速 视频分享次数同比增速26&a 23 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书17数据来源：巨量引擎城市研究院，2023 年上半年 VS 2022 年上半年美食游玩购物休闲娱乐住宿美食、游玩类视频表现更为突出，POI 视频数量均超 2 亿，分享数量均超 10 亿，并获得显著增长【抖音】不同类别 POI 打卡视频数、分享次数及增速 2023 年上半年新发布的 POI 视频数 2023 年上半年 POI 视频分享次数 新发布的 POI 视频数同比增速 POI 视频分享次数同比增速分类别来看，2023 年美食类 POI 视频数量超过 2.1 亿，分享次数超过 10 亿；游玩类 POI 视频数量超过 2.5 亿，分享次数超过 14 亿，美食类和游玩类是绝对数量最多的两个类别，同时相比 2022 年同期，有不同程度的显著增长。此外，购物类 POI 视频数量及分享量分别超过 1.6 亿，5.8 亿；休闲娱乐类 POI 视频数量及分享量分别超过 9800 万，4.3 亿；住宿类 POI 视频数量及分享量分别超过 8100 万，2.2 亿。其中休闲娱乐类的新发布 POI 视频数相比 2022 年增速达到 51%。人们在线上的打卡到线上的传播与互动，线上行为又助力商家品牌及店铺的经营，由此正向循环，城市越发焕发旺盛活力且将持续。51%65(%7B%3 23 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书18线上繁荣全方位促进城市实体繁荣伴随城市活力爆发，以及短视频的蓬勃发展，越来越多的人会通过观看短视频获取信息，通过分享打卡来体现自己旅行的价值和意义。这种从线上行程热点最终落实到打卡的新型旅游攻略模式，将为城市激发市场活力添砖加瓦。调研数据反映出今年以来用户观看短视频频次大幅提升，其中达人对景点和美食的推荐产生了巨大的推动作用，吸引人们前往打卡，而合理的消费和便利的交通更为用户打卡提供了便利，带来良好体验。随着打卡人数的不断增加，越来越多的人开始关注这些打卡热点所在的城市和地区，推动用户侧产生包括酒店、餐饮、交通等方面的需求，为商家侧提供更多的商业机会和市场空间。最终为城市文旅及发展带来新的机遇。约 80%的用户较之前次数增加，50%以上的用户增加 3 次以上吸引用户前往打卡的视频内容种类丰富，其中主要以达人推荐的景点和美食为主消费合理”、“交通便利”是用户前往打卡的主要考虑因素;同时，“距离近”和“线下体验感强”也会促使用户前往打卡观看短视频增加的频次吸引用户前往打卡的视频内容最终促使用户前往打卡的原因每周增加 5 次以上每周增加 35 次以上每周增加 12 次以上没有增加27.8#.0(.6 .6.8Q.1D.36.1.6%消费合理交通便利距离近线下体验感强其他原因66.5V.67.5.1.5.3%达人推荐的景点达人推荐的美食达人推荐的休闲娱乐场地达人推荐的购物商圈达人推荐的酒店其他数据来源：巨量引擎城市研究院&益普索 N=3904，2023 年 10 月2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书19美好城市的线上载体：抖音承载用户对“美好城市”的全方位体验数据来源：巨量引擎城市研究院&益普索 N=3904，2023 年 10 月 巨量引擎城市研究院，2022 年 1-6 月，2023 年 1-6 月了解城市或旅行的主要渠道75.3%在各环节具备高转化率抖音从传播、到生意、到生活的优质平台抖音贯穿从传播到种草到下单的全过程主动通过抖音搜索获取信息61.1%视频点赞视频搜索298%下单232%核销211%喜欢在抖音上观看62.4%会/可能会实地打卡79.7%会上传分享63.5%会乐于拍摄及分享47.3%种草打卡分享 2023 年上半年 VS 2022 年上半年增速2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书20传播内容更优质贯穿用户行为旅程用户普遍对抖音内容评价优异，认为抖音内容“有品质”、“高性价比”、“有趣”，视角更多元、内容更丰富、质量更优良。有品质和高性价比，通常较难在多数商业场景下得到统一，但是在这里它的高度一致击穿了商业屏障，直达消费者。同时，用户认为抖音视频质量高，实际感受更好或没有差别。从获取信息、种草、打卡到分享顺应人们消费重启的需求和线上平台的全方位建设，抖音平台贯穿用户整个消费旅程。获取信息赢取喜爱度建立主动传播意愿种草打卡下单核销，抖音不仅构建了完备的传播旅程，且形成了完整商业链路。通过这种模式，用户可以更好地了解城市的餐饮、娱乐、酒旅等各个模块的特色和优势，并形成实地消费，从而保证自己享受到高品质产品及服务，提高自己的整体体验感。对于商家，通过抖音平台能够快速高效获取海量流量，并提前锁定用户消费潜能，最终形成经营收入。数据来源：巨量引擎城市研究院&益普索 N=3904，2023 年 10 月抖音内容传递的感受丰富：“有品质的”、“高性价比”、“有趣”是用户对于抖音关于城市或旅行相关内容的主要感受抖音视频质量高，实际感受更好或没有差别：35.7%的用户认为实际感受超过抖音内容，33.6%的用户认为没有差别抖音上关于城市或旅行相关的内容，传递给用户的感觉实际感受和抖音的内容差别感受 实际感受超过抖音内容 没有差别 实际感受低于抖音内容30.75.73.6%有趣的紧贴潮流的内容是可信的是实惠的高性价比的有品质的年轻时尚的2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书21数据来源：巨量引擎城市研究院&益普索 N=3904，2023 年 10 月抖音是信息主要渠道：从 2022 年到 2023 年，将抖音作为主要渠道的用户占比稳定在 75%以上对抖音内容喜爱程度高：62.4%的用户表示喜欢在抖音上看城市相关的内容，其中近 1/3 用户非常喜欢抖音高效种草：79.7%的用户表示会/可能会实地打卡，近一半用户表示肯定会因为抖音而打卡用户会主动搜索：约近 90%的用户会用抖音搜索特定城市或景区，其中 61%的用户表明一定会使用搜索功能，仅有极少部分用户没有使用搜索功能意愿用户分享意愿高：大部分的用户都有拍摄城市美好意愿，其中近一半的抖音用户会选择拍摄城市美好并打卡上传至抖音平台实地打卡到访后，拍摄视频并分享的意愿强烈：九成用户表达自己倾向于在实地打卡后上传视频至抖音，其中更有 63.5%的用户表明自己一定会这么做。了解城市或旅行的主要渠道平常是否喜欢在抖音上看城市相关的内容是否会因为抖音上喜欢的特定的城市、景区、商圈的短视频而前往打卡是否会通过抖音搜索特定的城市、景区、商圈的短视频获得信息是否乐于在抖音平台拍摄并上传视频传播城市美好在实地打卡到访后，是否会在抖音平台拍摄并上传视频进行分享 2022 2023 是会会会非常喜欢比较喜欢一般不太喜欢非常不喜欢拍摄并打卡拍摄不打卡不拍摄不确定可能会可能会可能会不太会不太会不太会不会61.0#.3%8.9%6.7u.6u.3%9.7.7%9.9.8G.3.9%7.7.2c.5&.5%5.1%4.8F.23.5.7%9.61.41.02.6%3.8%1.2%不会不会否不太清楚2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书22完成传播平台 交易平台 生活共享平台连续升级抖音数据显示，与 2022 年同期相比除点赞数量基本持平外，搜索、下单、核销都实现了 23 倍增长，呈现出用户作为旁观视角的被动浏览到亲身下场参与和购买的巨大转变，在抖音平台上可以看到用户完整的行为轨迹和背后的逻辑链路：通过观察了解建立情感联接，直至主动引入个人生活的轨迹，表现出抖音平台从媒体化的内容影响力延伸至互动营销的价值跃升，从传播平台到交易平台到生活共享平台的角色升级。分类别来看，购物模块在搜索环节呈现出近十倍增速、且在下单、核销环节呈现出数十倍的增速，鲜明体现出用户在抖音平台对购物模块的汇聚和增长，从注意力到心智到消费的一站式体验。美食、游玩、休闲娱乐、住宿在各个环节普遍获得了 2-3 倍的增长，全面映射出生活重启及城市发展活力的巨大潜能。抖音平台通过商业推广、运营对接，促使用户便捷地进行交易，即产生购买诉求并产生订单，完成了商业逻辑的提升。【抖音】生活服务相关内容点赞数、搜索数、下单数及核销订单量 数据来源：巨量引擎城市研究院，2022 年 1-6 月，2023 年 1-6 月 2023 年上半年全部类别 2022 年上半年全部类别 增速点赞下单搜索核销298!1#2 23 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书23【抖音】不同生活服务内容的视频搜索数【抖音】不同生活服务内容的下单数【抖音】不同生活服务内容的核销订单数数据来源：巨量引擎城市研究院，2022 年 1-6 月，2023 年 1-6 月美食游玩购物休闲娱乐住宿252#5402%0%美食游玩购物休闲娱乐住宿212&3!67#032%美食游玩购物休闲娱乐住宿194!6!037!4%美食 游玩 购物 休闲娱乐 住宿 增速 美食 游玩 购物 休闲娱乐 住宿 增速 美食 游玩 购物 休闲娱乐 住宿 增速2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书24抖音平台汇聚了众多的达人为城市发声，他们以独特、精致的方式展现了自己对于城市的理解和感受，吸引大量用户的关注和参与，共同成为城市的塑造者和传承者。2023 上半年数据显示，抖音发布 POI 打卡视频的达人数为 843万，较去年同期增长 28%。上海、广州、北京、深圳一线城市仍吸引着众多达人的目光。重庆、成都、杭州、西安、郑州、苏州等充满地方特色的旅游城市也赢得达人的较多关注。【抖音】生活服务相关内容点赞数、搜索数、下单数及核销订单量 【抖音】发布 POI 打卡视频的达人数城市分布（2022 年 7 月-2023 年 6 月）上海43215678910北京重庆深圳成都杭州西安郑州苏州广州 人数数据来源：巨量引擎城市研究院，2022 年 1-6 月，2023 年 1-6 月数据来源：巨量引擎城市研究院，2022 年 7 月-2023 年 6 月 2023 年上半年 2022 年上半年 增速（2023 上半年 VS 2022 上半年）28 23 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书25伴随着城市的线上繁荣，越来越多的企业开设抖音企业号，在线上为用户提供更为便捷、高效的购物体验。抖音平台 POI 定位服务，进一步助力企业找到更多目标客源。2023年上半年，在抖音发布 POI 打卡视频的企业账号数量呈现稳步上升，较去年同期增长 16%。【抖音】发布 POI 打卡视频的企业账号数量【抖音】发布 POI 打卡视频的企业账号数量2023 年 1 月2023 年 2 月2023 年 3 月2023 年 4 月2023 年 5 月2023 年 6 月 企业账号数量数据来源：巨量引擎城市研究院，2022 年 1-6 月，2023 年 1-6 月数据来源：巨量引擎城市研究院，2023 年 1-6 月 2023 年上半年 2022 年上半年 增速（2023 上半年 VS 2022 上半年）16 23 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书26PART 02 天下大事 必做于细 全面解析美好城市内涵2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书27老子 道德经第六十三章 中提到：“天下难事必作于易，天下大事必作于细。”揭示了细微之处对于整体的意义。相对立体丰富的城市内涵，拆分不同维度将有助于更加系统化及深入的研究与探索。用于评估城市线上繁荣度的“抖音 SIRFA ”模型全面焕新升级，顺应用户线上行为及需求的变化，以及抖音服务的全业态发展，增加“订单”及“搜索”两大数据维度，更全方位地立体展示线上城市形象，并应用于整合后的餐饮、城市综合以及酒旅三大模块。2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书28前言：抖音 SIRFA 模型持续升级，连续多年反映城市发展及繁荣趋势SIRFA 模型升级，更全面更立体展示线上城市形象线上繁荣直观展示了城市的活力与欣欣向荣。因此，我们通过线上繁荣度来定义美好城市，通过一系列可量化的数据指标对城市整体以及城市各构成模块进行综合性评估，从而判断城市线上发展的繁荣程度。在以往评估中，我们按照城市及其各类模块的 POI 视频在线上呈现的传播状态进行划分，通过短视频对城市线上传播情况的整合，我们建立起传播度(Spreading）、影响度（Influence)、推荐度(Recommendation)、好感度(Favorability)、吸引度(Attraction)五个维度对城市进行评估的 SIRFA 模型。在各维度下，我们融入企业官方账号、用户行为（如观看、评论、收藏、点赞、想去点击、POI 打卡等）等多重指标进行系统、完整的综合评估，从而呈现出城市经济状态、城市企业发展、城市生活活力等综合维度的美好城市画卷。在过去三年的出行受限期间，人们的生活方式和购买方式经历重塑，并在恢复常态下得到延续和发展，线上渠道成为人们的核心消费渠道。同时，线上平台“从传播，到生意，到生活”的全业态发展进一步满足了用户的购买全生命周期，覆盖用户从种草到拔草的全流程。为了顺应这种用户线上行为及需求的变化，SIRFA 模型全面焕新升级为“抖音 SIRFA ”模型。在升级中，我们增加了“直播”、“订单”及“搜索”三大数据维度，并细化达人、商家、搜索关键词等具体指标，从不同视角综合衡量区域/POI 在抖音生态内的热度趋势，更全面更立体的展示线上城市形象。2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书29模型指标体系说明SIRFA 三大模块五大内容全面评估城市线上繁荣基于 SIRFA 模型综合评估，我们选取了能够代表城市发展水平与繁荣程度的餐饮、城市综合（泛休闲娱乐，商业综合体）、酒旅（景区、酒店）三大模块共五大内容进行综合评估。直播指数SIRFA 模型搜索指数订单量指数繁荣度指数搜索渠道进入Poi达人Master传播度Spreading吸引度Attraction搜索Quary商家Merchant影响度Influence好感度Favorability推荐度Recommendation三大模块五大内容细分行业餐饮地方菜系、火锅等酒店民宿客栈、酒店宾馆景区动植物园、乐园、景点等商业综合体综合商场、商业步行街泛休闲娱乐运动健身、休闲娱乐、丽人2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书30城市在线上的繁荣度情况与其线下经济的发展相符合。城市 GDP 在前五的城市其在线上繁荣度也居于头部位置，2023 年 1-6 月前三名城市上海、北京、深圳其线上繁荣度指数排名在前 6 位。排名城市直播指数搜索指数订单量指数繁荣度指数SIRFA 综合指数GDPGDP 排名475321511上海重庆成都广州深圳北京郑州苏州杭州武汉西安长沙南京东莞天津21390.1714345.9510705.4914130.6916297.620621.37008.611458.496029503.335604.987011.218316.925262.17842.83数据来源：巨量引擎城市研究院，2023 年 3 月-9 月；国家统计局，2023 年 1-6 月GDP（亿元）2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书31数据来源：益普索根据公开数据整理、巨量引擎城市研究院 2023 年 3 月-9 月第一大模块：餐饮餐饮民以食为天 标杆城市分析：食在广州广东北枕五岭，东南濒海，江河交错其间，物产富足。近代以来，随着广东经商人群的壮大和岭南文化不断输出，粤菜逐渐流行。交通便利又促进着粤港澳大湾区城市群的经济发展，孕育着城市新的机遇与文化，形成了“新美食”融合之道与“新消费”的融合之势。2023 年上半年广东省实现社会消费品零售总额 2.33 万亿元，同比增长 7.4%，其中餐饮收入增长 28.8%。广州城市文化在珠江岸边交汇，一衣带水的渊源，饮食同源的历史，让美食成为文化和情感交流的载体之一。根据广州夜间经济大数据图鉴，广州全市餐饮店数量超 20 万家，其中 15%餐饮店晚上 11 点之后仍在营业。2023 年抖音美食品类夜间打卡量统计同样显示，广州美食类夜间打卡量居全国之首；在打卡品类方面，粤菜是八大菜系中抖音用户打卡量最大的地方菜。抖音全国餐饮美食繁荣度 TOP 城市排行榜显示，广州位列三甲。从清晨的早茶，到烧腊、煲仔饭，再到种类繁多的甜品，广州的“烟火气”让人们完美体验了舌尖上的旅途。2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书32餐饮 拉动消费的热点饮食文化彰显当地特色及吸引力民以食为天，出自礼记 月令的名言流传千百年，人们深深体会并折服于美食带给人们的幸福感和快乐。餐饮在中国文化中的重要性不仅体现在满足人们的基本需求，还与家庭、亲情、友谊等因素密切相关，具有深厚的文化内涵和社会意义。餐饮在社会生活中还担负着拉动全方位消费，为国民经济贡献经济价值的作用。2023 年上半年，全国餐饮收入 24,329 亿元，同比增长 21.4%。在 2023 年生活逐步重启后，城市内及城市间人口流动及消费井喷式增长。餐饮收入增长速度远远高于商品零售总额增长速度，在2023年4月，同比达到 43.8%的增速，对提振商品零售增速贡献颇多，6-8 月平稳在 10%以上增速。餐饮是反映地方文化特色的主要途径之一，映射出当地饮食文化的流传以及市场流行元素的律动。在抖音餐饮模块的打卡信息中，清晰呈现出“地方菜”的打卡次数遥遥领先于其他细分餐饮品类，其次是快餐小吃、饮品、热门/特色菜及火锅。对于地域特色更加明显的“地方菜”及“小吃”会更加吸引人们的关注，并引发品尝打卡的兴趣。数据来源：国家统计局，2022 年 8 月-2023 年 8 月按消费类型分零售额同比增速 商品零售 餐饮收入6年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年1-2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书33【抖音】餐饮打卡次数【抖音】不同类型餐饮打卡次数 数据来源：巨量引擎城市研究院，2022 年 1-6 月，2023 年 1-6 月35%美食总体地方菜12 23 年 1-6 月打卡次数 2022 年 1-6 月打卡次数 增速（2023 VS 2022）快餐小吃9%饮品152%热门/特色菜29%火锅23%生鲜果蔬73%西餐110%日韩料理东南亚菜12%面包甜点13%音乐餐厅12%自助餐21%其他美食17 23 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书34在 2023 城市形象力调研中，有 6 成人群表明自己会因为达人推荐的美食而前往打卡，最容易被达人吸引而去打卡的品类分别为“地方菜”、“热门/特色菜”。你会因为达人发布的哪些类型的餐饮而前往打卡？地方菜热门/特色菜自助餐面包甜点其他西餐音乐餐厅日韩料理71.4U.1).8.2%.3%3.3.6%2.8%地方菜 热门/特色菜 自助餐 其他 音乐餐厅 面包甜点 西餐 日韩料理线上种草拉动线下消费抖音等在线媒介平台，不仅通过短视频、直播、达人推荐等方式吸引人们的关注，成功种草，同时还能促成人们及时“拔草”，通过团购券的功能完成实地的打卡消费，真正满足用户消费需求。另一方面，对于餐饮商家，借助抖音团购券等方便快捷的服务及功能，其线上化经营的需求能够更好地满足，吸引更多的顾客流量，售卖更多的消费券，获取更多的营业收入。在 2023 城市形象力调研中，7 成用户表示会/可能会在抖音浏览带有团购券的短视频/直播内容。在是否会在抖音购买团购券方面，71%的用户表示会购买，比 2022 年增长 4 个百分点。其中，餐饮是用户最愿意购买团购券的类别，50.6%的用户表示会考虑在抖音上购买餐饮类团购券，同时有近80%的用户表示购买后，会进行线下消费，其中 6 成以上会在一个月内进行消费。由此可见，抖音呈现出高种草效率，高消费效率的优势及特点。一位来自全国知名连锁餐饮品牌的运营负责人谈到：“抖音非常流畅、快速，现在年轻人都喜欢玩抖音，作为商家来说，我们就喜欢消费者会直观的看到我的东西，转换成他的购买力。”“年轻一代是抖音的主力军，我们商家投其所好，一定要研究现代年轻人的需求是什么，我们设定的产品肯定要对消费者投其所好，再借助抖音进行引流。”数据来源：巨量引擎城市研究院&益普索 N=3904，2023 年 10 月2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书35你是否会在抖音上浏览带有团购券的短视频/直播内容？你会在抖音上购买哪种类型的团购券？【抖音】餐饮动销商家数量在抖音购买团购券后，你多久会线下使用消费？你是否会在抖音上购买团购券？2023 年 2022 年 增速 动销商家数数据来源：巨量引擎城市研究院&益普索 N=3904，2023 年 10 月会餐饮类一周内可能会酒店类一周至两周不太会景点类一个月内其他没想好会购买不会日常休闲娱乐类一个月及以上4 22/072022/102022/122023/022023/042022/092022/082022/112023/012023/032023/052023/06数据来源：巨量引擎城市研究院，2022 年 7 月-2023 年 6 月40.1$.2.7.0P.61.4 .6.8.0.12.0.1.2 .6 23 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书36案例 1：海底捞-抖音直播 GMV 破亿，成首个正餐直播破亿品牌案例 2：卤校长火锅-“卤味和甜品”的差异化营销，首播单日破峰增长 餐饮案例分析2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书37排名城市SIRFA 综合指数上海重庆广州成都深圳北京郑州苏州杭州武汉附.全国餐饮美食繁荣度 TOP 城市排行榜数据来源：巨量引擎城市研究院，2023 年 3 月-9 月2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书38第二大模块：城市综合泛休闲娱乐承载生活方式 标杆城市分析:休闲在成都成都历史悠久，文化灿烂，其自古就是“游赏之盛甲于西蜀，盖地大物繁而俗好娱乐”，更是首批国家历史文化名城、中国最佳旅游城市和南方丝绸之路的起点。2023 年前三季度，成都全市实现地区生产总值 16114 亿元，同比增长 6.7%，位列全国 GDP 十强城市。其中，第三产业占比高达 66.6%，增加值 10737.0 亿元，增长 8.3%。前三季度成都实现社会消费品零售总额 7268.2亿元，同比增长 10.7%。成都市规模以上文化体育娱乐和旅行社及相关服务业扩量提速，实现营业收入 57.9 亿，营收规模较第二季度增加 19.9 亿元；同比增长 73.4%，较第二季度提升 40 个百分点。今年以来，为助力成都打造国际消费中心城市，抖音生活服务积极联动成都市商务、文旅、体育等部门，先后策划发起了“抖音心动街区”、“心动之城”、“这是我爱的夏天成都站”等系列活动，依托抖音平台强大的传播力，传递美好成都的城市魅力：借力成都大运会热点，抖音生活服务积极参与了成都大运惠民消费券发放工作，2000 万消费券直接拉动成都餐饮和休闲娱乐订单上亿元，活动期间商家 GMV 较之前日均增幅 66%，展现了成都夜间消费和休闲娱乐强大的消费力。8 月启动的”抖音心动街区“活动，是抖音生活服务打造的大型新场景消费项目，开街 4 天累计吸引超 15 万市民和游客前往打卡，活动累计曝光超 5 亿。9 月启动的”抖音心动之城.成都“活动，全网话题曝光累计 5 亿 。中秋国庆双节期间，抖音积极助力成都促消费活动，与高新区联动在抖音发起“中秋成都月亮上写诗”、”我在成都高新街头走一走“等互动话题，活动整体传播量近 7 亿，取得了优异的宣传效果。数据来源：益普索根据公开数据整理、巨量引擎城市研究院 2023 年 3 月-9 月2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书39 数据来源：巨量引擎城市研究院，2023 年 3 月-9 月；国家统计局休闲娱乐 激发城市活力,产生立体消费2023 年，第三产业以高于全国 GDP 的增速水平在蓬勃发展。国家统计数据显示，2023 年第一季度，第三产业增加值为同比增长 5.4%，第二季度同比增长 7.4%，成为社会经济发展的重要推动力。第三产业的线下繁荣也同步映射在线上。抖音泛休闲娱乐线上繁荣度前 10 名的城市，其国内生产总值（第三产业）也排名靠前。从城市看，南方城市拥有更浓厚的休闲娱乐氛围，在泛休闲娱乐线上繁荣度 SIRFA 榜单中，上海活力加燃，由去年的第四荣升今年榜首。“成渝”双城依旧表现突出，位居第二和第三。杭州作为本年度新秀，跻身前十。深圳、广州、北京、郑州、苏州、西安等城市保持往日的活力。2022 年第一季度2022 年第二季度2022 年第三季度2023 年第二季度2022 年第四季度2023 年第一季度4.004,275.80-0.403,066.103.201,945.107.406,461.602.309,410.705.405,474.90 第三产业增加值（亿元）同比增长（%）数据来源：国家统计局 数据来源：巨量引擎城市研究院，2023 年 3 月-9 月；国家统计局泛休闲娱乐 SIRFA 综合指数2023 年上半年(第三产业)（单位：亿元）国内生产总值(第三产业)排名排名城市上海成都重庆深圳广州郑州北京苏州杭州西安16272.457313.37912.2510604.5710314.954087.217713.66322.367483600.16泛休闲娱乐繁荣度指数 TOP10 城市及其国内生产总值（第三产业）在抖音全国休闲娱乐繁荣度 TOP 城市排行榜中，成都排名第二，显示了成都的安逸闲适，也印证了轻松闲适及新鲜多元的娱乐元素，为成都的经济发展做出越来越重要的贡献。265349187102023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书40各城市休闲娱乐的多样性和创新性，吸引了众多的人流和客流，从而带动商业地产、餐饮、旅游等产业的发展，形成多维、立体的经济圈。尤其是在疫情后，跨城市流动进一步加速，城市的立体经济更加突显。在线上繁荣度 SIRFA 排名中，休闲娱乐 TOP10 的城市与餐饮 TOP10 城市高度重合，一定程度上体现了用户“吃饭、娱乐一条龙”的休闲偏好。数据来源：巨量引擎城市研究院，2023 年 3 月-9 月泛休闲娱乐 SIRFA 综合指数餐饮 SIRFA 综合指数餐饮 SIRFA 综合指数排名城市上海成都重庆深圳广州郑州北京苏州杭州西安上海重庆广州成都深圳北京郑州苏州杭州武汉休闲中的地方特色众多城市打造休闲娱乐名片休闲娱乐作为引客流、促经济的有效手段之一，成为城市经济的重要组成部分，具有广阔的市场前景和潜力。众多城市把休闲娱乐作为拓展经济增长点的重要手段之一，积极打造休闲娱乐名片，希望通过不同的主题、特色和服务，吸引更多的游客和消费者，提高城市的知名度和竞争力。【抖音】泛休闲娱乐繁荣度指数 VS 餐饮繁荣度长沙南通马鞍山打造“都市休闲”名片打造“南通好玩”城市新名片长江不夜城2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书41参与户外玩乐活动（采摘/农家乐等）看电影或者演出休闲运动（蹦床、滑翔伞、卡丁车、攀岩、溜冰场、射击射箭等）跳舞其他去健身房运动参与球类运动（如保龄球、高尔夫、篮球、乒乓球、台球、网球等）体验美容等活动（皮肤管理、美发等）参与武术搏击（如空手道、拳击、跆拳道等）练瑜伽桌游活动（轰趴、剧本杀、密室等）49.32.2(.5(.3.8#.0.8.6.8.4%6.6%人们兴趣的多元化，促进打造特色活动城市发展进一步为人们提供了日益多元的休闲娱乐活动，人们的兴趣点进一步丰富和多样化，户外活动成为首选。调研显示，49.3%的用户更偏好“参与户外玩乐活动（采摘/农家乐等）”。同时，疫情结束使得观影、观演的需求得到全面释放，32.2%的用户偏好“看电影或者演出”。线下休闲娱乐需求的多样化，为线上生活服务经济的发展带来了更多的机会，也为孵化地方特色经济提供了基础。你更偏好参加哪些形式的城市休闲娱乐活动？数据来源：巨量引擎城市研究院&益普索 N=3904，2023 年 10 月2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书42夜间活力，延长城市活跃时长夜间经济让城市真正成为“不夜城”。从最初寄居“夜市”形态的模式，到如今囊括了餐饮、旅游、购物、文娱等各领域。在愈来愈丰富多元的夜间经济下，夜晚成为越来越多消费者美好生活的延续，拉长了人们与各娱乐元素的互动时长。2023 年上半年，抖音夜间打卡人数较 2022 年同比增长 15%，打卡次数同比增长 10%。分城市看，南方城市的夜间生活更加活跃。在抖音夜间打卡次数最多的前10名城市中，仅有西安、北京、郑州三座北方城市上榜，其余均为南方城市。“夜光之城”重庆以 2156 万的打卡次数位居榜首，广州、上海、深圳紧随其后。【抖音】夜间打卡次数【抖音】2023 年上半年夜间打卡次数【抖音】夜间打卡人数 2023 年上半年 2022 年上半年 增速 2023 年上半年 2022 年上半年 增速数据来源：巨量引擎城市研究院，2023 年上半年 VS 2022 年上半年数据来源：巨量引擎城市研究院，2023 年 1-6 月重庆广州上海深圳成都西安北京东莞苏州郑州10 23 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书43线上传播助力商家营销在过去三年的出行受限期间，居民培育出了通过线上渠道满足自身对娱乐及休闲的消费需求习惯，并得到了保持和发展。2023 年 1-6 月期间，抖音休闲娱乐活动打卡次数较 2022 年上半年增长 14%，打卡人数增长 7%。线上渠道的全面、便捷、高效给居民带来了良好的使用体验。人们对生活服务业的线上需求，催生了更多企业加快线上化运营。截止 2023 年 9 月，抖音平台泛休闲娱乐商家高达 10 万余家，较去年同期增长 102%。2022 年 3 月-2023 年 9 月期间，抖音平台泛休闲娱乐商家月均新增 5000 个，休闲娱乐商家加快在线上的运营以满足不断新增的消费需求。【抖音】休闲娱乐活动打卡次数【抖音】休闲娱乐动销商家数【抖音】休闲娱乐活动打卡人数【抖音】休闲娱乐动销商家数 2023 年上半年 2022 年上半年 增速 2023 年上半年 2022 年上半年 增速 2022 年 9 月 2023 年 9 月 增速数据来源：巨量引擎城市研究院，2023 年上半年 VS 2022 年上半年数据来源：巨量引擎城市研究院，截至 2023 年 9 月 30 日2022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/092022/102022/112022/122023/012023/022023/032023/042023/052023/062023/072023/082023/09311&#%9%7%7%4%4%5%4%4%3%6%截止时间累计动销商家数增长量增长率142%7 23 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书44 休闲娱乐案例分析案例 1：芙蓉国粹-策划好好生活节主题直播，直播 GMV 破百万一佳造型找到适合该品牌经营的方法，通过职人矩阵的搭建实现了曝光千万级，快速达到 800 万 的 GMV，为线下店铺带来了充裕的新客资源。对于要入驻做职人的商家，可以借鉴一佳造型的整个职人孵化链路，通过赋能、帮扶以及内容加热来帮助职人快速成长，为店铺营收助力。案例 2：一佳造型-职人矩阵的搭建实现了曝光千万级2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书45排名城市SIRFA 综合指数上海成都重庆深圳广州郑州北京苏州杭州西安附.全国餐饮美食繁荣度 TOP 城市排行榜数据来源：巨量引擎城市研究院，2023 年 3 月-9 月2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书46商业综合体彰显消费活力抖音全国商业综合体繁荣度TOP城市排行榜显示，郑州表现抢眼，位列第一。作为河南省的省会城市，郑州素有“商都”的美誉，拥有逾千万常住人口，借助地处南北交通要冲独特地理位置，以及向内陆地区大量商流辐射的效应，汇集了涵盖食品、杂货、服装等各类物品的数十个批发市场，商业交汇吸引人们纷纷前往购物打卡。数据显示疫情过后消费欲望集中爆发，2023 年第一季度，郑州市内六座万达项目客流同比提升42%，销售额同比提升 66%。截止到第三季度末，郑州市的地区生产总值 10435.9 亿元，按不变价格计算，同比增长 6.5%，这也是郑州地区生产总值首次前三季度突破万亿元，其中全市完成社会消费品零售总额4161.2亿元，同比增长5.4%。上海作为我国的金融中心、贸易中心，有着享誉海内外的商业传统。上海庞大的商业综合体体量和迅猛的发展建设速度，更是把疫情后重启的消费热潮推向了一个新的高峰。上海购物中心协会发布上海购物中心 20222023 年度发展报告，称 2023 年上海拟新开 3 万平方来以上购物中心达 45 家，面积超 300 万平方米，届时上海 3万平方米以上购物中心总量将超过 400 家。2023 年前三季度上海市实现社会消费品零售总额 13778.99 亿元，同比增长 16.1%。住宿和餐饮业零售额1129.43 亿元，增长 39.6%。2023年国庆小长假（9月28 日至10 月 5 日)，上海500 多家购物中心、91 个商圈（含35 个重点商圈），结合“2023 金秋购物旅游季”活动主题，全市线下消费支付金额达449.2 亿元，线上消费实物零售金额达 313.9 亿元。其中 35 个重点商圈进店线下客流总量达到 3789 万人次，同比增长 34.6%，较 2019 标杆城市分析 1:购物在郑州 标杆城市分析 2:购物在上海2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书47数据来源：益普索根据公开数据整理、巨量引擎城市研究院 2023 年 3 月-9 月数据来源：巨量引擎城市研究院，2022 年 1-6 月，2023 年 1-6 月年同期增长19.8%；销售额前三的商圈依次为南京西路、陆家嘴和南京东路商圈，分别同比增长8.1%、10.6%和7.7%。上海五五购物节期间，抖音生活服务承接的上海咖啡文化周系列活动，线上开设“咖啡生活节”话题，发放咖啡消费补贴，分别在静安区、长宁区、黄浦区、虹口区及杨浦区以时尚快闪、小资市集、文化路演、咖啡品鉴等多种形式呈现，本次活动吸引全国近 4000 家咖啡店共同参与，推出抖音咖啡优惠套餐，活动期间咖啡抖音套餐支付量共计突破 6亿元。同时，抖音一直致力于助力上海老字号品牌焕新发展。五五购物节期间，在上海市商委和上海老字号协会的指导下，抖音电商以全域兴趣电商短视频、直播、商城等渠道助力老字号换新发展，开展“老字号，新消费”|抖音电商2023 年上海老字号系列活动。上海中华老字号企业协会秘书长表示：“希望日后与抖音电商萤火计划等活动紧密合作，持续吸引有影响力的创作者参与带货，让更多消费者关注、认可上海老字号的品牌文化，助力更多老字号品牌长效发展。”商业综合 购物热潮井喷式释放商业繁荣进一步激发了城市活力。截至 2022 年末，全国购物中心存量项目达 5685 个，同比增长 5.24%，为城市商业经济发展提供了线下实体空间基础。在线上，人们对购物内容的关注度高，并从心智层面转移到行为层面。2023 年抖音数据显示，购物类视频搜索次数高达 27.7 亿，较 2022 年同比增长 834%，下单次数同比增长 2167%，核销订单同比增长 2103%。购物热潮在线上渠道呈现井喷式释放。【抖音】商业综合体相关视频数据 2023 上半年 2023 上半年 VS2022 上半年增速834!67!03%视频搜索次数下单次数核销订单量2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书48“边逛边打卡”推动商业繁荣线上渠道是商家和消费者的共同选择随着线上媒体渠道对人们生活的深度渗透，打卡分享日益融入到居民的消费行为中。人们从“纯逛”商业综合体逐渐演变为“边逛边打卡”。2023 年 9 月，抖音平台用户打卡商业综合体次数达到 3155 万次，较 1 月增长 27.5%。以重庆、广州、成都为代表的南方及西南地区用户拥有更高的打卡热情。线上化媒体渠道加速和扩展了实体商业与居民的链接，由此衍生出的新型消费行为进一步反哺商业发展，形成打卡经济，为城市商业繁荣提供新动力。线上渠道让用户获得了更便捷、更快速、更多元化的购物体验，也为商家开拓了一片“无形市场”。越来越多的商业综合体正在转变传统销售模式，加大在线上的经营投入。截止到 2023 年 9 月，抖音商业综合体 POI 数量高达 2454 万家。经济较发达的华东地区吸引了更多商业综合体在线上的入驻，其次为华南、华中地区，而经济欠发达的西北、东北地区表现较差。低线城市商业综合体线上化运营更为明显，三、四线城市的商业综合体 POI 数量分别达到 553 万和 556 万，明显超越高线城市。从商业综合体线上商家数量的城市分布看，重庆、广州、成都是线上商业综合体最多的城市。北方中仅有北京、郑州落入 TOP10 名单中。【抖音】商业综合体打卡次数【抖音】商业综合体打卡人数城市分布数据来源：巨量引擎城市研究院，2023 年 1 月-2023 年 9 月数据来源：巨量引擎城市研究院，2022 年 7 月-2023 年 9 月2023003202304202305202306202307202308202309排名城市重庆广州成都东莞郑州深圳上海苏州西安佛山2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书49随着线上视频媒体的发展，用户的注意力效应使得其在与商业综合体产生空间接触前已实现心理对接，并呈现出高关注度特点，93.7%的用户喜欢短视频中分享的城市商场/商圈内容，这为商业综合体的线上化发展提供了有力的用户基础。另一方面，用户对不同商场/商圈内容的关注偏好，为商业综合体的多样化和个性化营销培育了多重机会点。突显“地方特色”的营销内容更受欢迎，在用户喜欢观看的城市商场/商圈内容中，高达 65.8%的用户期待看到本地特色风物物产。商业综合体主动进行消费体验与当地文化价值的衔接或将成为潜力营销方式。【抖音】商业综合体 POI 数量城市区域分布【抖音】商业综合体 POI TOP10 城市你更喜欢在短视频看城市商场/商圈的哪些方面的内容？【抖音】商业综合体 POI 数量城市等级分布 商业综合体 POI 量 商业综合体 POI 量 选择数量 选择占比 商业综合体 POI 量数据来源：巨量引擎城市研究院，截至 2023 年 9 月 30 日数据来源：巨量引擎城市研究院，截至 2023 年 9 月 30 日数据来源：巨量引擎城市研究院，截至 2023 年 9 月 30 日华东地区华南地区华中地区西南地区华北地区西北地区东北地区重庆广州成都东莞深圳上海北京苏州佛山郑州达人的吃喝玩乐种草商场的购物指南商场创意宣传片本地特色风物物产不喜欢看相关内容其他43.42.0.2e.8%6.3 .7%一线新一线二线三线四线五线及以下数据来源：巨量引擎城市研究院&益普索 N=3904，2023 年 10 月2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书50 商业综合体案例分析案例 1：大悦城-线上线下矩阵式发力，打破流量壁垒案例 2：红星美凯龙-线上引流，线下增值服务促进拉单及复购2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书51排名城市SIRFA 综合指数郑州重庆成都广州上海西安苏州武汉深圳佛山附.全国商业综合体繁荣度 TOP 城市排行榜数据来源：巨量引擎城市研究院，2023 年 3 月-9 月2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书52第三大模块：酒旅景区 怡情山水之间 标杆城市分析:玩在重庆重庆的特色在于山城之美，江水之畔山崖平地而起，人们在历史与现实的时间走廊里徜徉。洪崖洞、李子坝地铁站、朝天门、黄桷湾立交桥等众多景点，凭借不同的特色魅力成为人们心中的网红打卡热门，构成了“勒是雾都”的城市画像。疫情过后，重庆借助旅游资源优势的吸引和网上打卡的推力，成为全国旅游市场恢复最早、恢复最快速的城市之一。2023 年国庆中秋双节期间正值“秋游重庆”黄金季，当地推出 200 余项秋季文旅活动，为市民及游客奉上缤纷多彩的文化大餐，体验中秋、国庆双节同庆的多重乐趣与韵味。2023 年 9 月 29 日至 10 月 4 日，入渝人数达 284.6 万人，较“五一”增长了 32%，假期开始的 24 小时内，入渝总人数达 53.8 万人。假期首日，重庆景区游客累计即破百万，达 207 万人，当天下午 16 时，景区人流量一路“狂飙”，突破 80 万人。由字节跳动公益与抖音生活服务联合发起的“重庆 DOU 是好风光”公益项目以农民增收和产业增效为核心目标，充分挖掘“人、文、旅”三要素，打造乡村文旅的推广新亮点，营造乡村文旅的消费新场景，拓宽乡村文旅经营主体营销渠道，形成乡村文旅数字化发展的重庆模式。7 月 1 日-9 月 15 日重庆项目执行期间，通过抖音下单的乡村游客共计 37.35 万人次，实现旅游收入 2468 万元。此外，为推广重庆优质的温泉资源和丰富的温泉产品，抖音开展“渝见温泉 暖心邀约”直播活动，首次通过“重庆文旅”官方抖音账号推介温泉，邀请文旅委副主任、温泉协会副会长莅临直播间，介绍温泉资源、传播温泉文化。共有 15 家温泉商家参与活动，仅一周交易额就突破百万，持续提升了重庆“世界温泉之都”品牌影响力。抖音全国景区繁荣度 TOP 城市排行榜显示，重庆名列榜首，更是彰显了其山水人文特色对人们前去旅游打卡的吸引力。（数据来源：益普索根据公开数据整理、巨量引擎城市研究院 2023 年 3 月-9 月）2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书53景区 激发城市旅游活力文化和旅游部数据显示，2023 年上半年，国内旅游总人次 23.84 亿，比上年同期增加 9.29 亿，同比增长63.9%。国内旅游收入(旅游总花费)2.30 万亿元，比上年增加 1.12 万亿元，增长 95.9%。一反 2022 年的下降趋势，迎来了井喷增长。旅游人次及收入的触底反弹，反映了人们向往美好城市生活，迫不及待去实地旅游体验的意愿。从抖音线上繁荣度表现来看，重庆、北京依然位居第一和第二。在全国旅游市场明显好转的情况下，各城市旅游市场收入势必将迎来高速增长。在人们实施旅游计划的前、中、后期，抖音等线上媒体的传播及分享反馈都起到了积极的推动作用。从城市分布角度看，重庆依托近几年营造的网红城市独特文旅魅力，超越帝都北京排名第一，泉州、宁波依托人文古迹、自然景观新进上榜。由此一定程度上反映出，拥有热门景区的城市依然保持热度，而人们选择旅游的目的地城市也更加多元。抖音已经成为了反映各城市旅游景区资源和旅游消费繁荣度的信息资源库。数据来源：中华人民共和国文化和旅游部【抖音】TOP 城市景区 POI 数量数据来源：巨量引擎城市研究院，截至 2023 年 9 月 30 日人次（亿人）收入（万亿元）2022 年第二季度2023 年第一季度2022 年第一季度2022 年第四季度2022 年第三季度2023 年第二季度8.30.774.360.326.250.412.161.36.390.5511.681 截至 2023 年 9 月 30 日 POI 数量 相比 2022 年新上榜NO.1重庆13221NO.2北京8749NO.3温州7967NO.4泉州7816NO.5广州7343NO.6锡林郭勒7172NO.7福州6689NO.8杭州6441NO.9成都6200NO.10宁波59312023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书54特色景区具有强大吸引力线上打卡吸引更多游客流动当地自然景观、人文古迹是吸引人们打卡的最主要景区类型。抖音数据呈现出不同城市各具特色:北京、西安、南京等具有深厚历史底蕴的城市，以“人文古迹”吸引着全国各地的游客；杭州、丽江、三亚等以自然景观闻名于世；苏州的古镇/古村，上海的地标建筑又印证了鲜明的城市名片对人们的吸引力。同时，短视频也帮助小众景点增加曝光率，吸引更多游客前来探索。打造并进一步加强景区地方特色的建设及形象传播，引爆游客流量，将为已恢复元气、蓄力待发的旅游市场提供源源动力。线上 POI 数据、流动打卡数据，让我们看到了城市旅游复苏，并将繁荣发展的前景。从分区域角度看，华东、西南依托数量较多且优质的文旅资源，是 POI 数量最多的区域。北京、杭州、西安、丽江、上海吸引了百万级数量的打卡量，城市间流动日趋活跃。从 2023 城市形象力调研数据看，达人发布的当地景点、旅游项目等类型的景区内容，会吸引人们前往打卡。线上平台上的积极打卡参与，实际城市间活跃的游客流动，两方形成了正向的促进关系，将为文旅市场的发展注入强心剂。【抖音】不同景区类型的 POI 数量【抖音】TOP 流入城市的 top 景区类型【抖音】不同区域景区 POI 数量 自然景观人文古迹其他旅游景点观光街区古镇/古村红色景区地标建筑流入城市北京杭州西安丽江上海南京西双版纳三亚苏州洛阳TOP1人文古迹自然景观人文古迹自然景观地标建筑人文古迹观光街区自然景观古镇/古村自然景观TOP2地标建筑人文古迹观光街区古镇/古村人文古迹自然景观其他旅游景点其他旅游景点人文古迹人文古迹TOP3自然景观其他自然景观人文古迹观光街区观光街区自然景观人文古迹自然景观古镇/古村数据来源：巨量引擎城市研究院，截至 2023 年 9 月 30 日 数据来源：巨量引擎城市研究院，截至 2023 年 9 月 30 日 POI 量TOP10景区类型 POI 量数据来源：巨量引擎城市研究院，截至 2023 年 9 月 30 日华东地区华南地区华中地区西南地区华北地区西北地区东北地区2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书55【抖音】不同流入城市景区打卡次数北京杭州西安丽江上海南京西双版纳三亚苏州洛阳重庆大理青岛广州厦门黄山昆明成都舟山嘉兴当地景点旅游项目动植物园公园广场展览/展馆其他泛主题乐园TOP20 流入城市流入城市打卡次数你会因为达人发布的哪些类型的餐饮而前往打卡？62.109.201.00.80.10).30%.50%当地景点 旅游项目 动植物园 公园广场 展览/展馆 其他 泛主题乐园数据来源:巨量引擎城市研究院&益普索 N=3904，2023 年 10 月数据来源:巨量引擎城市研究院，2023 年 1 月-6 月2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书56 景区案例分析案例 1：长隆度假区-“短视频 直播”，点燃节点经营案例 2：银基动物王国-“达人 职人”联袂种草，国庆破千万2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书57案例 3：宜春全面打响“莫以宜春远，江山多胜游”的文旅形象品牌附.全国景点繁荣度 TOP10 城市排行榜数据来源：巨量引擎城市研究院，2023 年 3 月-9 月NO.1重庆0.287348NO.6上海0.135703NO.2北京0.190277NO.7杭州0.134417NO.3成都0.156711NO.8宁波0.127225NO.4广州0.153407NO.9温州0.126501NO.5泉州0.138317NO.10福州0.1168362023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书58酒店 体验人在旅途上海，承载在中国近代历史以来至今的市场、金融、工业、商业、交通、文化教育等诸多元素，并拥有显著位置，这些元素都在上海的酒店业留下了深深的烙印。随着 2023 市场复苏和商业、旅游的爆发，重启了上海酒店市场的不断深化、多元化、品质化加速发展的进程。2023 年春节长假期间，上海接待游客突破千万，达到了 1002.29 万人次，实现旅游收入 166.40 亿元。据悉，上海多家国际酒店管理集团旗下的酒店房间平均入住率都超过了 50%，上海单体酒店入住率最高达到了 85%。1 至 8 月，上海共接待入境游客 192.3 万人次，同比增长422%。上海旅游节于 9 月 16 日至 10 月 6 日全面回归线下举行，期间共接待游客 3846.8 万人次，旅游消费交易总金额达到 886.6 亿元，同比增长 13.5%。截至 2023 年 8 月，上海高端酒店日均房价 1031 元，同比增长 28.9%；入住率 66%，同比增长73.4%；每间可出售客房收入 684 元，同比增长 123.6%。与 2019 年同期相比，上海高端酒店经营表现已恢复九成以上。中秋国庆长假期间，上海市星级饭店平均客房出租率为 52.70%，同比增长 4.5 个百分点；其他宾旅馆平均客房出租率为 54.20%，同比增长 1.2 个百分点。已经基本恢复到 2019 年水平。抖音全国酒店繁荣度 TOP 城市排行榜显示，上海位列三甲，彰显了上海在酒店方面给予用户的良好体验。（数据来源：益普索根据公开数据整理、巨量引擎城市研究院 2023 年 3 月-9 月）标杆城市分析:杯酒人生在上海2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书59酒旅相伴 提升城市整体体验文化和旅游部数据显示，2023 年第二季度，全国星级酒店营业收入总额 410.15 亿元，其中餐饮收入占比 38.85%，客房收入占比 46.60%。与 2022 年同期相比，营业收入增加 161.59 亿元，增幅达65.01%；比一季度增加 77.89 亿元，环比增长 23.44%。大型星级酒店的营收增长势必促进当地城市经济发展。酒店是除景区之外，与当地旅游发展最为密切相关的因素之一，酒店打卡人数一定程度上反映了酒店对人们的吸引力，以及人们对酒店体验的美好感受，从而又呈现了对城市整体体验的感受。上海、广州延续 2022 年的表现，在 2023 年依然名列前两位，东莞升入前三甲。北京、重庆、苏州、西安排名均有提升，与其是景区打卡热门城市相呼应。从抖音平台 POI 数量来看，华东地区酒店 POI 数量最多，其次是西南地区、华南地区，这与当地经济发展水平密切相关。【抖音】酒店打卡热门城市分布 【抖音】酒店 POI 数量华东地区西南地区华南地区华中地区华北地区西北地区东北地区数据来源：巨量引擎城市研究院，截至 2023 年 9 月 30 日 POI 量NO.2广州3671459NO.3东莞3502736NO.4深圳3304514NO.5北京2793966NO.7成都2672558NO.8杭州2406695NO.9苏州2059168 2022 年 7 月-2023 年 6 月酒店打卡人数 相比 2022 年排名提升NO.1上海3946135NO.10西安1980630NO.6重庆26840552023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书60助力用户制定住宿计划酒店在线上平台的经营，一方面为用户提供了更全面更客观的体验参考，提供了更便捷的酒店消费入口，加强了用户与平台间的互动与忠诚，另一方面助力商家快速吸引更多流量，形成更多实际消费收入。“想去”代表了用户对该酒店未来的消费欲望，“收藏”代表了用户可能在近期继续关注及实现消费的可能性，抖音平台酒店“收藏”月均 470 万 ，表现出了强大的消费潜能。对于酒店商家来说，用户收藏及想去的数据表现，可为未来一段时间提升接待能力、预测营收提供支持，同时用户收藏及想去的线上行动，对酒店实现线下经营打下良好的流量基础。2023 城市形象力调研数据也呈现出了用户对于酒店的关注，23.9%的用户希望在抖音看到酒店民宿探店相关的内容，12.5%的用户会因为达人推荐的酒店而前往打卡，20.6%的用户会购买酒店类的团购券。这些用户在抖音表现出的主动意愿及态度，显示了抖音在为用户制定住宿计划、为商家吸引更多消费方面发挥着积极影响。【抖音】酒店收藏量、想去/点击量你希望在抖音看到哪些与城市形象和品牌相关的内容？你会因为达人发布的哪些内容而前往打卡？你会在抖音上购买哪种类型的团购券？20220720220820220920222302202303202304202305202306数据来源:巨量引擎城市研究院&益普索 N=3904，2023 年 10 月数据来源:巨量引擎城市研究院，2022 年 7 月-2023 年 6 月23.9.5 .6%酒店民宿探店达人推荐的酒店酒店类月份收藏想去/点击量2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书61从酒店类型看，套房、海景房的用户打卡次数最多，较去年同期增长 24%和 86%，一定程度上反映了用户对于高端舒适、环境优美的住宿体验追求。作为小众偏好的电竞房呈现出强劲的增速，较去年同期增长 113%，进一步显示了酒店与娱乐的融合将更满足年轻人多元化的娱乐需求。【抖音】不同酒店类型打卡量（2023 年上半年 VS 2022 年上半年）243460G%套房海景房电竞房棋牌房亲子主题房私汤房影音房数据来源：巨量引擎城市研究院，2022 年 1-6 月，2023 年 1-6 月行标签打卡次数打卡次数增量打卡次数增速2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书62 酒店案例分析案例 1：邂逅丽江-客栈老板将内容力转化为交易力案例 2：华住集团-首个预售通兑券试点标杆，品效双收2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书63排名城市SIRFA 综合指数北京上海重庆成都广州杭州西安东莞深圳惠州附.全国酒店繁荣度 TOP10 城市排行榜数据来源：巨量引擎城市研究院，2023 年 3 月-9 月2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书64PART 03 莅众而明 相辅相成 美好城市营销策略建议2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书65易经 象中提到:“君子以莅众，用晦而明”。城市作为承载历史文化和人类经济活动的综合体，如同一位君子出现在人们面前，因此城市发展、展现美好需要“用晦而明”，以通透、温润的形式，使各美好城市要素相辅相成协调发展。“用晦”是基于成体系设计和运营的手段，“而明”是最终达到美好城市的全面综合体验。在 2023 城市形象力调研中，超半数的人认为城市环境改善、文化建设在城市发展中具有重要的意义，展示了人们对美好城市体验和感知提升的具体内容。2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书66凸显城市特色，强势平台传播历史文化特色造就底蕴，短视频彰显辨识度曾有学者说过，城市不仅是物质景观，更是心理景观，一种层层叠叠的心理景观。城市的历史文化特色是城市独有的内涵，是城市形成发展过程中沉淀下来的遗产，是城市发展的重要基础，也是吸引甚至留住人们的关键元素。城市特色通过各种纷繁复杂的文化、生活、商业等元素交织在一起，涵盖了人们生活中的餐饮、休闲娱乐、酒旅等各个方面，并形成在人们心目中的印象和感受。文化和旅游部有关领导指出“特色看得见、特色说得出、特色体会得到”，强调了“城市特色”在城市发展及文旅产业中的重要性。一位长期从事城市发展与传播研究的专家表示：城市的特色融合在历史文化内涵之中，而提升城市形象的关键点是如何充分展现城市特色。短视频提供给用户沉浸式体验和立体化呈现，能够很好地增强城市的文化辨识度。在各城市汇聚的注意力经济向体验经济的发展中，抖音始终是主导者和推进者，为更多用户、文化及商业机构提供了更多展示及互动的机会，充分发现、分享各种历史文化元素，在各个方向和层面共同打造美好城市的标签。依托平台传播，聚“影响势头”，增“营销价值”有研究表明，人的大脑每天通过“视觉”接受外部信息的比例为 83%，抖音短视频对人的影响力，远远超越之前信息代际而深入影响到人的心智层面。在 2023 城市形象力调研中，近一半用户认为抖音在传播城市品牌方面非常有影响力。同时会触发用户的实际行动，例如当地旅游、工作居住，从而为当地城市发展增加新的动力。2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书67以文带旅、以商成文，巨量引擎助力文商旅融合创新商业的果实是对美好生活体验倾情奔赴的双向回报。未来，抖音在保持庞大的用户群体和立体的商业生态系统同时，仍需要保持服务的持续优化，并坚持创新商业落地模式，利用各个有形和无形资产的深厚资源，进一步推动用户与内容创作者、商家之间的互动和参与，构建更加完善的线上线下融合的商业生态系统，以创造更加丰富和多样的用户体验，满足用户的不断变化的需求，推进美好城市建设。一位商家运营负责人表示：线上平台上展示的各种生动有趣、有创意的内容，连接着生活的各个元素，将获得更广泛的用户关注，并形成高度的用户黏性。以抖音为主的线上平台，通过导流和服务将消费者的注意力引向体验，进而产生消费。这是商家看重的最宝贵的资源。在“城市“作为主体对外传播的过程中，抖音向上可以衔接政务，向下可以整合电商配套，将城市的一系列文化和商业推广直达用户，并将消费需求转化为商业机会，进一步增强城市活力，促进商业繁荣。抖音影响力受认可:90%以上的用户肯定抖音在传播城市品牌方面的影响力，其中有 49.5%的用户认为其非常有影响力。触发行动：57%用户表示在看完抖音后，会考虑去该城市旅游，其次是工作、居住。抖音平台在传播城市品牌与形象方面的影响力抖音短视频是否会吸引人们去该城市旅游、工作、居住的想法数据来源：巨量引擎城市研究院&益普索 N=3904，2023 年 10 月非常有影响力有一些影响力影响力一般影响力欠缺没有影响力旅游工作居住上学都不会 非常有影响力 有一些影响力 影响力一般 影响力欠缺 没有影响力 旅游 工作 居住 上学 都不会2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书68以文带旅文化传承创新，激发消费活力传承历史文化，突出地方色彩。通过具有文化特色的空间载体和地方特色活动，唤起消费者的兴趣，带动旅游兴盛。以此带来更多的消费客群，人气的聚集能更好的提升项目的影响力，从而促进商业的繁荣。巨量引擎通过创新宣传方法，强化新媒体的宣传作用，做好正能量宣传工作，助力打造正能量IP，通过短视频、图文、直播等载体和形式，以红色文化、社会公益、城市发展为主题，不断助力优质内容打造，用年轻人喜闻乐见的方式弘扬主旋律、讲好中国故事，助力文化自信。第五届“京 彩”系列活动#京彩中国节 中共北京市委网信办、北京市各区委网信办2023 年，由中共北京市委网信办主办、北京市各区委网信办协办的“京 彩”系列活动迎来第五年的迭代升级。该活动以“巡礼新时代 京彩谱华章”为主题，构建“京彩空间、京彩人物、京彩文明、京彩发展、京彩文化”五维活动体系，打造网民关注度高、传播效果好的网络文化产品，用“正能量 大流量”为首都高质量发展凝聚力量、加油鼓劲。9 月 22 日，北京市委网信办邀请 20 位网络名人参与中秋主题名人行活动，并开展线上传播，传播网络正能量，弘扬传统节日新风尚。身着汉服游览八达岭夜长城了解花馍非遗技艺2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书69#京彩中国节 话题累计播放量达 1.1 亿 。同时活动视频热度，在抖音端带动“中秋来长城赏月”话题，最高登上同城榜第 2 位。2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书70以商成文商业涵养文化，放大品牌价通过商业涵养文化要素，借特色消费凝聚新的消费力，持续在文化挖掘和主题概念上推陈出新，形成文化品牌资产，具有自身的品牌价值。助推资源价值化、价值品牌化、品牌故事化、故事情景化、情景体验化、体验社交化的方式。美好风景“放大器”，新宝泉 崖天下打造千万 GMV 网红“爆款”2023 年 4 月，河南宝泉新景点新宝泉崖天下通过抖音，打造集热榜、话题、达人、内容、直播、互动、体验多端资源一体，联动头腰尾部 CPS 合作模式等不同类型的百余位达人的现象级传播案例。景区特色体验项目在#新宝泉崖天下、热搜名称#人生总要来一场悬崖之旅吧、#在悬崖上吃胡辣汤是什么体验 等话题加持下快速走红，结合开业预售、直播、广告、短视频等形式，成功在五一预售期突破千万 GMV。达人实地探访同城热点榜单抖音热榜2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书71好吃乐山文商旅融合宣传乐山市政府以乐山美食 文旅的 ip 焕新项目。线下文旅并不缺人流量，互联网上整体城市声量不如洛阳，重庆及淄博等地。政府面向全平台招募换新乐山城市名片，以美食为切入口，由线下流量向线上流量导入，形成从拔草到种草模式，为日后预制菜产业带做准备。线上联合头部达人安金秋，房琪，密子君三位头部达人，巨量结合抖音 IP 项目，搜索，全民任务等多重产品组合 头条端微综艺姐姐的旅行及城市上头条。多端联动，换新全新 VI 视觉，以“好的乐山”“Le Taste”焕新年轻群体，发动年轻群体为乐山品牌注入新鲜血液，打造全网品牌形象。抖音图文信息流抖音团购搜索品专抖音挑战赛抖音直播2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书72破圈融合“沉浸 ”体验，丰富美好生活当今世界，热门的消费需求日益多元，吃、住、行、游、购、娱等每一个环节已深度融合，共同构成美好生活的多重元素，文商旅融合发展还要逐渐从 跨界化 向 无界化 演进，形成深度融合的发展格局，为游客提供更丰富的体验和价值。巨量引擎提供丰富营销思路和解决方案，助力文商旅协同破圈。在抖音，旅游生意发生了什么？2023年综合GMV开始进入质变，商业化流量开始撬动杠杆，投广商家的 GMV 指数爆涨，杠杆作用显著，广告 GMV 与投入大盘趋势成正比，且在节点呈爆发状，自然流与商流协同提效。2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书73冰雪燃冬季旅行心愿季春季花朝节夏日弄潮儿向往的假期跨年/CNY1 2 月国潮国风大典破次元风船计划、户外生活节、非遗焕新季城市营销心动之城、节点营销心动五一/心动十一/心动跨年等、生活方式好好生活节国潮国风大典平台盛事精品内容达人种草文旅垂类互动产品发财中国年CNY 系列项目综艺很高兴认识你音乐微综艺妙旅声花、精品生活方式内容这是我爱的生活、户外生活节野人计划系列片单：夜宵与玫瑰/音乐与山海/闺蜜生活大赏/疯狂星期五/四面八方全力以赴的行动派人文旅行云游四海人文人间 360 行音乐旅行真人秀赤热城市广场舞计划综艺亲子露营节超级歌会、超级现场、主题晚会、中国节系列演出、银河方舟音乐节文旅营销巨好玩计划、常规节点有趣人类周末榜单在星图看四季、美好生活 100 、抖音造势场、星图达人团、中视频达人项目热点话题：元旦、六一、父亲节、母亲节、中秋节、国庆节、年度热点等全民互动：挑战赛|全民任务|创意互动类：剪同款挑战赛、抖音特效征集赛、剪映模板创作大赛创新产品：众测任务|Dou 趣味互动丨虚拟直播计划音乐营销：造音行动、抖音看见音乐计划明星活动：抖音星接力、抖音跨海计划、抖音黑马计划、明星个人项目等 明星合作：明星微代言、明星官宣计划 明星产品：星聚力 3.0 、明星账号共创、明星关注组件、明星合拍新年有礼了抖音星愿季春日星种草520 心动日记618 星选剧场夏日探索计划七夕有星意小长假旅行抖音影像节巨量星图达人节春日露营歌会西瓜 PLAY、番茄创作者大会春日营销3 4 月小长假/大促5 6 月夏日/暑期7 8 月金九银十9 10 月冬季营销/大促11 12 月2024 巨量引擎招商 IP 总览(文旅类)抖音美好奇妙夜、抖音生活者说2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书74附录：2023 全国美好区域排名地区SIRFA 综合指数 华东地区 直播指数 搜索指数 订单量指数 繁荣度指数MAX：3MIN：0西南地区华南地区华中地区东北地区西北地区华北地区2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书752023 全国美好省份排名 直播指数 搜索指数 订单量指数 繁荣度指数MAX：1MIN：0NO.1广东NO.排名地区SIRFA 综合指数 NO.6四川NO.7安徽NO.8河北NO.9湖北NO.2江苏NO.3河南NO.4山东NO.5浙江2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书76NO.10湖南NO.11福建NO.12江西NO.13陕西NO.18贵州NO.19黑龙江NO.20内蒙古NO.21新疆NO.14云南NO.15广西NO.16山西NO.17辽宁2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书77NO.22吉林NO.23甘肃NO.24海南NO.25宁夏NO.26青海NO.27西藏2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书782023 全国美好城市排名NO.2重庆NO.1上海NO.7郑州NO.8苏州NO.9杭州NO.10武汉NO.3成都NO.4广州NO.5深圳NO.6北京 直播指数 搜索指数 订单量指数 繁荣度指数NO.排名地区SIRFA 综合指数 MAX：0.3MIN：02023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书79标杆城市分析|上海TOP3 及特色#1：餐饮直播指数#2：餐饮搜素指数#3：餐饮订单量指数特色：泛休闲娱乐直播指数SIRFA 综合指数直播指数搜索指数订单量指数繁荣度指数 餐饮 泛休闲娱乐 购物 景区 酒店标杆城市分析|重庆TOP3 及特色#1：餐饮繁荣度#2：餐饮搜素指数#3：餐饮订单量指数特色：泛休闲娱乐繁荣度、景区繁荣度、酒店繁荣度SIRFA 综合指数直播指数搜索指数订单量指数繁荣度指数 餐饮 泛休闲娱乐 购物 景区 酒店2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书80标杆城市分析|成都TOP3 及特色#1：餐饮搜素指数#2：餐饮繁荣度指数#3：餐饮订单量指数特色：泛休闲娱乐搜索指数、订单指数SIRFA 综合指数直播指数搜索指数订单量指数繁荣度指数 餐饮 泛休闲娱乐 购物 景区 酒店标杆城市分析|广州TOP3 及特色#1：餐饮搜素指数#2：餐饮订单量指数#3：餐饮繁荣度指数特色：餐饮订单量指数SIRFA 综合指数直播指数搜索指数订单量指数繁荣度指数 餐饮 泛休闲娱乐 购物 景区 酒店2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书81标杆城市分析|深圳TOP3 及特色#1：餐饮订单量指数#2：餐饮搜素指数#3：餐饮繁荣度指数特色：泛休闲娱乐直播指数SIRFA 综合指数直播指数搜索指数订单量指数繁荣度指数 餐饮 泛休闲娱乐 购物 景区 酒店标杆城市分析|北京TOP3 及特色#1：餐饮搜索指数#2：餐饮订单量指数#3：餐饮直播指数特色：酒店搜索指数SIRFA 综合指数直播指数搜索指数订单量指数繁荣度指数 餐饮 泛休闲娱乐 购物 景区 酒店2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书82标杆城市分析|郑州TOP3 及特色#1：餐饮搜素指数#2：餐饮订单量指数#3：餐饮繁荣度指数特色：购物繁荣度、购物搜索SIRFA 综合指数直播指数搜索指数订单量指数繁荣度指数 餐饮 泛休闲娱乐 购物 景区 酒店标杆城市分析|苏州TOP3 及特色#1：餐饮繁荣度指数#2：餐饮搜素指数#3：餐饮订单量指数特色：景区繁荣度SIRFA 综合指数直播指数搜索指数订单量指数繁荣度指数 餐饮 泛休闲娱乐 购物 景区 酒店2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书83数据来源：巨量引擎城市研究院，2023 年 3 月-9 月标杆城市分析|武汉TOP3 及特色#1：餐饮搜索指数#2：餐饮订单量指数#3：餐饮繁荣度指数特色：购物直播指数、购物订单量指数SIRFA 综合指数直播指数搜索指数订单量指数繁荣度指数 餐饮 泛休闲娱乐 购物 景区 酒店标杆城市分析|杭州TOP3 及特色#1：餐饮搜素指数#2：餐饮订单量指数#3：餐饮繁荣度指数特色：景区订单量指数、酒店订单量指数SIRFA 综合指数直播指数搜索指数订单量指数繁荣度指数 餐饮 泛休闲娱乐 购物 景区 酒店2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书84数据说明本报告所有涉及抖音用户数据均来自【巨量引擎城市研究院】，相关数据的产权与解释权均归【巨量引擎城市研究院】所有。本报告涉及用户调研问卷数据来源于 2023 年 10 月2023 抖音城市形象力调研，通过抖音平台向用户在线上发放调研问卷，回收有效问卷 3904 份。在填写有效问卷的用户中：性别分布包括：男性占比 60.3%，女性占比 39.7%；年龄段分布包括：1825 岁占比 9.4%、2630 岁占比 8.3%、3140 岁占比 28.5%、4150 岁占比 26.9%、50 岁以上占比 27.0%；2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书85声明本报告由【巨量引擎城市研究院】与【益普索中国消费科技研究院】联合制作。报告中文字、数据受中国知识产权法等法律保护。除报告中引用的第三方数据及其他公开信息，报告所有权归巨量引擎城市研究院与益普索中国消费科技研究院所有。【巨量引擎城市研究院】与【益普索中国消费科技研究院】对报告中所引用的第三方数据及其他公开信息不承担任何责任或义务。在任何情况下，本报告仅供读者参考。如果您对报告中的内容存在异议，可通过 联系我们。【巨量引擎城市研究院】是巨量引擎旗下的专业城市研究机构，在各省市设置区域研究中心。依托抖音、今日头条等内容平台的数据能力以及外部合作伙伴的支持，通过形式多样的研究内容和数据产品，实现社会价值与商业收入的同步发展，致力于打造中国领先的城市品牌营销及影响力研究平台。【益普索中国消费科技研究院】致力于围绕科技领域的行业发展、市场需求和用户研究，通过专家访问、用户调研、行业研究等方式，揭示关于行业、市场、用户之间的最新发展和商业洞察，为客户提供专业的市场调研和咨询服务。主要研究领域包括互联网科技、通信运营商、电子商务、人工智能等。通过对 ESG、品牌、体验提升、创新、市场需求等方面的研究咨询服务，帮助企业参与市场竞争，实现可持续发展。研究院还与政府部门、学术机构等进行深度合作，共同发表行业报告、白皮书等相关研究成果，进行行业交流。【益普索】益普索 Ipsos 是全球最大的市场研究咨询公司之一，业务遍及全球 90 个市场，员工超过 18,000 人。在市场和用户理解、品牌、声誉、创新、客户体验、创意评估、渠道表现等领域提供 75 项专业的研究和咨询解决方案，服务范围涵盖快消、消费电子、零售、汽车、金融、医疗医药、互联网与新科技等诸多行业。未经允许，不得对报告进行加工和改造。欢迎转载或引用。如有转载或引用，请及时与我们联系，并注明出处【巨量引擎城市研究院】与【益普索中国消费科技研究院】。创作团队巨量引擎城市研究院邮箱：地址：北京市朝阳区七圣中街融中心 A 座益普索 Ipsos邮箱：ipsos_地址：北京市朝阳区安定路 5 号中海国际中心 A 座巨量引擎城市研究院益普索 Ipsos2023 美好城市指数城市线上繁荣度白皮书

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全域TOD综合开发之中国城市实践白皮书2023 年 11 月目录 CONTENTS第一章中国 TOD 发展面临的课题挑战 TOD 在中国的起步与发展 中国 TOD 面临的课题挑战 研究成都 TOD 的借鉴意义 第二章成都 TOD 发展模式研究 成都 TOD 发展历程的回顾 高度体系化顶层设计的构建 持续完善型发展模式的探索 第三章TOD 一体化策划设计实践研究 策划设计阶段 TOD 理念的落位思考 成都 TOD 一体化策划设计案例研究 TOD 一体化策划设计 36 原则总结第四章中国 TOD 未来发展展望 成都模式经验借鉴 TOD 一体化发展建议 TOD 发展机遇展望 1-11-21-32-12-22-33-13-23-34-14-24-3P.4P.20P.53P.88P.5P.14P.17P.21P.30P.48P.54P.57P.86P.89P.91P.93陶汝鸿戴德梁行 大中华区副总裁大中华区策略发展顾问部主管随着中国进入高质量发展的新时代，轨道交通建设已经成为城市发展的重要驱动力。国家“十四五”规划明确提出加快建设交通强国，促进区域交通一体化，推行功能复合、立体开发、公交导向的集约紧凑型发展模式。在“交通强国”战略背景下，各大城市也都积极推动公共交通高质量发展，推进 TOD 模式的创新与落地，这些都为 TOD 带来了前所未有的发展机遇。新型城镇化、城市更新等国家战略的提出，更是为TOD迎来了黄金发展期。以公园城市作为名片的成都,在国内首次提出“全域 TOD”发展理念，并将“公园城市”与“TOD 综合开发”有机融合，打造出一批集生产生活生态于一体、独具特色的 TOD 示范项目，为中国城市 TOD 发展提供了重要借鉴。本报告深度剖析“成都 TOD 模式”于顶层设计、策划规划、技术创新、合作模式、项目试点等多方面的实践探索，从“站、产、城、人、文、绿”六个视角，创造性提出了“TOD一体化策划设计 36 原则”，旨在与各方共同探讨更科学、更可持续的 TOD 高质量发展实施路径。前言 PREFACE4 戴德梁行中国TOD发展面临的课题挑战第一章国家“十四五”规划明确提出加快建设交通强国，促进区域交通一体化，推行功能复合、立体开发、公交导向的集约紧凑型发展模式，为 TOD带来了前所未有的发展机遇。目前国内的 TOD 项目建设面临“规划引领不足、混合用地开发细则缺失、统筹协调机制不健全、开发利益分享机制不完善、资金平衡难以实现、用户体验不佳”等多项课题挑战。成都是国内首个提出“全域 TOD”发展理念的城市，在顶层设计、策划规划、建设运营、土地政策、项目试点等多个方面进行尝试，探索出一套独具特色的 TOD 发展模式和制度体系。导读|本章要点|123全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白皮书 5TOD 在中国的起步与发展1-1TOD（transit-oriented develop-ment）是以公共交通为导向、公共交通车站为中心的多种密度、混合使用的开发模式，即鼓励以公共交通和慢行交通（步行和骑行）为主要交通方式，在公共交通站点周围 400800 米（510分钟步行距离）的范围内建立集工作、商业、文化、教育、居住等功能于一体的，有活力、多样化的宜居社区。TOD 强调以公共交通为中心，通过交通设施的衔接与互通，极大程度提升周边物业的价值与收益，是一种基于基础设施带动土地增值、土地增值又反哺城市发展的模式。同时 TOD 重塑了城市空间结构，重构了城市规划理念和城市运营方式，成为引领城市发展、赋能美好生活、激发城市活力的有效手段。TOD 理念最早发源并兴起于上世纪 90年代初的美国，当时是为了解决战后美国城市的无限制蔓延而采取的一种发展理念，即以公共交通为中枢、综合发展的步行化城区，并以“3D，即高密度(Density)、复合化(Diversity)和设计感(Design)”为基本开发原则。但其实在 TOD 理念出现之前，受限于土地资源紧张，在日本东京、新加坡、中国香港等亚洲城市，就已经开始着手探索以公共交通为引领的城市发展模式，并建成了东京涩谷站、香港九龙站等多个 TOD 综合开发典型案例。图：TOD 模式示意图6 戴 德梁行TOD 的发展与城市轨道交通的建设进程息息相关。根据中国城市轨道交通协会2023年3月31日发布的 城市轨道交通 2022 年度统计和分析报告显示，截至2022 年底，全国已经有 55 个城市开通轨道交通，线路共计 308 条，总长度 10287.5 公里，其中地铁运营线路占比 77.8%。从全国城市轨道交通建设情况来看，2022 年运营线路规模首次突破 10000 公里大关，地铁当之无愧成为中国城市轨道交通的核心形态。中国城市轨道交通发展历程，可大致分为“初始起步期、发展探索期、快速建设期、高速发展期”四个阶段。中国城市轨道交通的发展历程通过高密度综合开发提升土地使用效率和经济价值实现商业、办公、居住、休闲、娱乐功能为一体扩大通勤客流以推动沿线物业开发，带动土地增值优化了城市空间形态与产业功能布局，推动了城市高效运转以站点为中心的枢纽体系，实现多种交通方式零换乘“以人为中心”重塑多样化、人性化、社区化的城市生活人本主义人本主义设计理念设计理念土地紧凑土地紧凑开发模式开发模式用地功能用地功能混合开发混合开发安全舒适安全舒适高效可达高效可达优化城市优化城市空间结构空间结构持续发展持续发展良性循环良性循环TODTOD理念理念进入 21 世纪以来，随着城市化进程的不断加快，TOD理念的内涵和外延不断发展变化。TOD 模式由强调节点设计逐步转向重视与城市规划的关联，之前的 3D原则也因为增加了“距离(Distance to Transit)和目的地可达性(Destination Accessibility)”，而扩展成为 5D 原则，融入了精明增长、低碳生活、绿色出行等城市新的发展需求。TOD 理念正式引入中国是 2000 年以后，最初还是在研究层面探讨 TOD 理念对中国城市规划的借鉴意义。但随着 2010 年以后越来越多的城市开始了轨道交通建设，并逐步掀起了地铁建设热潮，在土地资源的稀缺和城市更新的发展需求下，TOD 在对于解决城市发展所带来的人流拥挤、交通堵塞等问题上表现出的极大优势，以及对于推动城市更新和可持续发展的重要意义等方面，在国内得到越来越多的认同和应用，于是2016 年开始中国逐渐迎来了 TOD 发展浪潮。全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白皮书 7从城市轨道交通建设历程来看，2011 年开始地铁建设进入一个大跨越时期，近 8 成拥有轨道交通的城市也是在 2011 年以后才陆续开通地铁。2011-2022 年期间，在全国开通城市轨道交通的城市由 14 增加到 55，实现了 3 倍的增长；同时城市轨道交通运营线路长度也由1687.8 公里增加至 10287.5 公里实现了 5 倍以上的增加，年复合增长率达到 16.3%。根据规划，至“十四五”末期 的2025 年，全国拥有轨道交通城市的数量将持续增加，运营里程数也有望突破 13000 公里。图 2011 年以后全国城市轨道交通建设情况034354045505500700.02000.04000.06000.08000.010000.012000.014000.02011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2025年目标城市轨道交通运营线路长度（公里）开通地铁城市数量（城市）资料来源：根据中国城市轨道交通协会公开数据整理2005年以前2017年-至今高速发展期 国家层面上，提高了申报建设轨道交通的城市准入门槛，防范因轨道交通建设新增地方政府债务风险。同时鼓励各地学习轨道交通地上地下空间开发节地经验，提高土地利用效率。新增25市开通地铁2011-2016年2006-2010年 国家层面上，从开发模式、土地利用、投融资机制等方面出台了系列政策，鼓励城市对轨道交通场站及周边土地实施综合开发。新增17市开通地铁快速建设期 国家层面上，对轨道交通建设相关的技术规范和安全管理等提出了要求。国家层面上，支持城市积极发展轨道交通设备，支持大城市推动轨道交通建设。发展探索期初始起步期新增3市开通地铁2000年之前4市2000-2005年新增6市开通地铁 高质量紧凑发展，TOD理念得到空前重视，“站城一体”开发模式得到广泛应用。各城市轨道交通线网规模持续增长，并逐步进入网络化发展阶段。资金不足，前期工作深度不够等矛盾日益突出。各地方政府密集出台政策支持轨道站点综合开发，从顶层制度层面明确TOD开发方向。城市轨道交通建设进入快速发展时期，但各地普遍出现运营入不敷出现象。各地政府相继出台地方性政策，进一步探索TOD开发模式。TOD概念逐渐得以认知，TOD理念也逐步被运用到轨道交通站点建设当中。较早开通轨道交通的一线城市尝试TOD理念植入规划实践，并开始探索“轨道 物业”开发模式。但推动进程较慢，尚属尝试摸索阶段。轨道交通与城市空间相对独立发展时期，TOD理念正式进入中国。图 中国城市轨道交通发展历程资料来源：根据公开资料整理8 戴 德梁行中国城市轨道交通的发展情况2010 年，全国拥有地铁运营线路的城市有 13 个，其中包括 6 个直辖市及一线城市、5 个省会城市、2 个非省会城市。在这 13 个城市中，2000-2010 年期间历年运营里程同比增长速度超过 20%的几乎都集中在北上广深四个一线城市。2010 年以前由一线城市引领的中国地铁高速发展的格局，是与大型国际盛事的举办密不可分的。2008年北京奥运会、2010 年上海世博会、2010 年广州亚运会、2011 年深圳大运会等这些国际大盛事，都对北上广深四个城市的地铁建设带来了极大的推动效应。以北京为例，2008 年北京地铁运营总里程增幅扩大到 92%，远远超过之前和后来所有年份的增长速度。同时看上海，从 2002 年上海世博会申请成功开始至2010 年召开，上海地铁开通运营里程总数达到 352.5公里，这些都为上海在 2023 年成为地铁运营里程全球排名第一城市奠定了基础。与 2010 年以前一线城市为主要引领的中国城市轨道交通发展格局不同，2011 年以后一线城市继续完善的同时，以成都、杭州、武汉、南京为代表的省会城市不断发力并成为了核心力量，占据了全国开通运营的城市轨道交通线路规模的半壁江山，加上非省会城市的开通量，总规模达到 70%以上。二三线城市成为最近十年中国城市轨道交通建设的主战场。2010 年以前：一线城市成为主要引领2011 年以后：以省会核心的二三线城市成为主要引领0 0 10年线路长度2011-2022年线路增量72.0 .9%9.0%7.2.1H.9%7.9#.0%一线城市（北上广深）直辖市（天津&重庆）二三线省会二三线非省会表 2010 年以前开通地铁的城市资料来源：根据中国城市轨道交通协会公开数据整理资料来源：根据中国城市轨道交通协会公开数据整理直辖市及一线城市 省会城市非省会城市北京（1971 年）长春（2002 年）大连（2003 年）天津（1984 年）武汉（2004 年）佛山（2010 年）上海（1993 年）南京（2005 年）广州（1997 年）成都（2010 年）深圳（2004 年）沈阳（2010 年）重庆（2005 年）（）内是开通年份图 2010 年前后按城市分类的轨道交通开通运营线路规模比较全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白皮书 9从各城市的发展情况看，在 2011-2022 年全国城市轨道交通运营总里程增量 8600 公里中，成都的增幅最高，不仅遥遥领先其他二三线城市，甚至还超过了所有一线城市和直辖市，成为全国轨道交通增幅最高、发展最快的城市。同时除了北上广深四个一线城市，2022 年成都轨道交通运营里程数排名第一，成为二线城市的翘楚。在其他二三线城市中，杭州、武汉、南京、西安、郑州等省会城市，以及青岛、苏州等非省会城市的轨道交通开通增量也非常显著，这与近十年地方城市加大地铁建设速度和政策支持力度密不可分。资料来源：根据中国城市轨道交通协会公开数据整理图 2011-2022年TOP20城市轨道交通运营里程变化（单位：公里）005006007008009001000昆明合肥宁波长沙沈阳大连苏州郑州天津西安青岛南京重庆武汉杭州深圳广州成都北京上海2011年2011-2022年增量1 0 戴德梁行国家层面的相关政策支持近年来国家层面多次出台政策，推动轨道交通 TOD 发展。2021 年 3 月发布的国家“十四五”规划就明确提出加快建设交通强国，推进城市群都市圈交通一体化，转变城市发展方式，推行功能复合、立体开发、公交导向的集约紧凑型发展模式。当前中国新型城镇化正进入快速发展时期，城市化建设由蔓延式扩张向紧凑式发展转变，土地利用政策的核心也由原来粗放型向集约型方向转变。推进城市高质量发展，实施城市更新，从增量建设转向存量提质已经成为“十四五”期间城市发展的重要任务。备受关注的 TOD 模式，凭借其强大的改善交通拥堵、助力高效资源配置以及新经济中心建设的力量优势，更新了城市开发理念，重构了城市运营方式，已经逐渐成为解决大型城市发展规划问题的首选模式。“十五”期间“十一五”期间“十二五”期间支持发展城市轨道交通设备，及大城市轨道交通建设掌握新型地铁车辆等装备核心技术，推动产业有序推进城市轨道交通建设，促进轨道交通导向型土地综合开发2003 年 9 月，国务院关于加强城市快速轨道交通建设管理通知规范了城市轨道交通建设申报条件，强调规划编制和审批的重要性，并鼓励投资渠道和主体多元化。2005 年 6 月，建设部城市轨道交通运营管理办法首次从法律层面论述了城市轨道交通规划、建设与运营管理等方面的内容和具体措施，是国家层面关于城市轨道交通的第一份较为全面与完整的公共政策表述。2007 年 9 月，发改委“十一五”综合交通体系发展规划提出要认真解决大城市交通堵塞现象，重视城市轨道交通的建设。2009 年 2 月，住建部城市轨道交通技术规范以城市轨道交通安全为主题，统筹考虑了卫生环保等技术规范，但尚未对城市轨道交通建设和运营提出全面、具体的要求。2010 年 1 月，住建部城市轨道交通工程安全质量管理暂行办法围绕城市轨道交通新建、扩建、改建等有关活动，实施工程安全质量的监督。2012 年 10 月，国务院关于城市优先发展公共交通的指导意见明确提出加强公共交通用地综合开发，在国家层面进一步确立了城市公共交通优先发展战略。2014 年 3 月，国务院国家新型城镇化规划(2014-2020 年)提出将公共交通放在城市交通发展的首要位置，科学有序推进城市轨道交通建设。鼓励吸引社会资本参与城市轨道交通建设。2014 年 8 月，国务院关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见明确支持盘活现有铁路用地，推动以铁路站场为依托，与毗邻地区土地进行整体规划、一体设计、统一联建、立体开发的建设和用地模式。2015 年 1 月，国家发改委关于加强城市轨道交通规划建设管理的通知提出要创新投融资体制，实施轨道交通导向型土地综合开发，鼓励社会资本参与开发。2015 年 11 月，住建部城市轨道沿线地区规划设计导则要求城市层面、线路层面和站点层面加强规划引导、实现城市轨道沿线城市功能与交通功能一体化发展。全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白皮书 11“十三五”期间“十四五”期间加速发展城市轨道交通，提高土地利用效率，节约集约用地有序推进城市轨道交通发展，推动市内市外交通有效衔接和轨道交通“四网融合”2016 年 7 月，交通运输部城市公共交通“十三五”发展纲要提出要细化城市公交用地综合开发政策，借鉴香港“轨道 物业”模式，对土地进行综合开发合理利用。2018 年 4 月，国家发改委关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见从合理选址确定规模、严格节约集约用地、促进站城融合发展、合理把握开发建设时序等几方面，对高铁站周边综合开发提出了指导性意见。2018 年 7 月，国务院关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见首次从法律层面论述了城市轨道交通规划、建设与运营管理等方面的具体措施，是国家层面关于城市轨道交通的首份较为全面完整的公共政策表述。2019 年 9 月，国务院交通强国建设纲要提出推进干线铁路、城际铁路、市域（郊）铁路、城市轨道交通融合发展，强化城市轨道交通与其他交通方式衔接。2020 年 1 月，自然资源部轨道交通地上地下空间综合开发利用节地模式推荐目录提出加强土地复合利用，并推荐北上广深四大一线城市以及成都、杭州在轨道交通场站综合开发方面的案例经验，进行全国推广。2020 年 9 月，中国城市公共交通协会和中国房地产协会共同编制城市轨道 TOD 综合开发项目通用技术规范、城市轨道 TOD 综合开发项目评价标准从项目选址、功能布局、交通接驳、空间塑造、运营管理、信息科技与技术创新等方面，提出了城市轨道 TOD 综合项目规划设计原则、系统控制指标、各要素技术指引，以及对轨道站点周边开发的综合测评标准。2020 年 12 月，国家发改委关于推动都市圈市域（郊）铁路加快发展的意见对市域（郊）铁路的功能定位，规划体系、投融资方式、发展机制等提出要求，明确其与干线铁路、城际铁路和城市轨道交通的功能分工。2021 年 2 月，国务院国家综合立体交通网规划纲要明确要“推进以公共交通为导向的城市土地开发模式”，即 TOD 模式，提出超大城市充分利用轨道交通地下空间和建筑，对客流进行优化疏散。2022 年 1 月，国务院“十四五”现代综合交通运输体系发展规划提出建设都市圈多层次轨道交通网络，合理推动轨道交通跨线运营，探索将重点都市圈中心城区轨道交通以合理制式适当向周边城市（镇）延伸。2022 年 6 月，国家发改委“十四五”新型城镇化实施方案提出推广以公共交通为导向的开发（TOD）模式，打造站城融合综合体，鼓励轨道交通地上地下空间综合开发利用。2022 年 7 月，国家发改委关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知明确提出“对具备盘活存量和改扩建有机结合条件的项目，鼓励推广污水处理厂下沉、地铁上盖物业、交通枢纽地上地下空间综合开发等模式，拓宽收入来源，提高资产综合利用价值”。2023 年 3 月，交通运输部等加快建设交通强国五年行动计划(2023-2027 年)提出要深入实施城市公共交通优先的发展战略。1 2 戴德梁行地方层面的相关政策支持随着“新基建”战略逐渐成为拉动社会经济发展的源动力，轨道交通高质量建设和 TOD 综合开发越来越成为推动各大城市新一轮发展的重要内容。近年来各地方政府陆续出台相关政策，为地方城市加快推进轨道交通 TOD 开发提供了有力支撑。尤其在2021 年以后，地方政府积极响应国家“建设交通强国”的号召，出台了大量的轨道交通建设和TOD相关政策，其中包括交通“十四五”规划、轨道交通线网建设规划、TOD 专项规划、TOD 综合开发、市域（郊）铁路建设等多方面内容。从顶层制度设计，到设计导则制定、明确地铁物业开发方向、缓解融资困境、建立利益共享机制等，政策内容越来越细则化和落地化。在“交通强国”战略背景下，各大城市积极推动公共交通高质量发展，推进TOD模式创新与落地，向宜居、韧性、创新、智慧、绿色、人文的新型城市建设目标迈进。北京2022 年 2 月，北京市“十四五”时期重大基础设施发展规划健全土地综合开发收益反哺轨道建设机制，促进轨道交通与城市同步协调发展。有序实施既有站点改造，加强与周边办公、商业设施的直接连通，优化轨道交通站点周边接驳组织。2022 年 5 月，北京市“十四五”时期交通发展建设规划全面实施轨道交通规划，推进多层级轨道网络建设；推进“四网融合”，构建全域快速铁道网；推进融合发展，提高轨道交通出行占比；完善轨道网络功能，实现高质量网络化运营。2022 年 12 月，北京市轨道交通场站与周边用地一体化规划建设实施细则（试行）建立一体化规划体系，推动轨道交通与城市功能的有机融合和高效整合，强调市区协同，合力打造站城融合。2023 年 5 月，2023 年北京市交通综合治理行动计划多层面促进公交与轨道融合发展，2023 年底力争中心城区绿色出行比例提升到 74.7%，全市轨道车站出入口换乘距离小于 50 米的公交站点占比达 86%，进一步提升市民出行便捷。上海2020 年 12 月，关于加快实施本市轨道交通车辆基地及周边土地综合开发利用的意见明确申通地铁集团为开发主体，鼓励通过市场化方式引进品牌房企合作，并以开发收益反哺基建。是全国首个专门针对轨道交通车辆基地综合开发的政策。2021 年 7 月上海市综合交通发展“十四五”规划进一步完善城市轨道交通网络规划，研究疏解既有大客流线路的分流线路，规划控制加密线、接驳线通道，为网络功能不断完善创造条件。2022 年 10 月，上海市交通发展白皮书（2022 版）全方位营造宜行宜骑、空间融合的慢行交通环境。中心城绿色交通出行比例不低于 75%，确保 80%以上的轨道交通站点周边 50 米半径范围内有公交换乘。全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白 皮书 13深圳2022 年 2 月，深圳综合交通“十四五”规划完善市域快线网络，加快构建快慢结合、覆盖城市主要轴带和节点的城市轨道交通体系。试点探索站产城一体化发展模式，强化轨道枢纽与城市功能耦合。2022 年 5 月，深圳建设交通强市行动计划(2021-2025 年)以 TOD 综合开发理念为导向，探索枢纽站城一体开发新模式，形成可操作、可复制推广的枢纽统一规划、设计、建设、管理的一体化工作流程。2022 年 10 月，深入实施交通强国战略建设更高质量国家公交都市示范城市三年行动方案（2022-2024 年）以 TOD 理念为导向促进站城一体化发展，推进分层设权、分层供地模式落地实施，创新“枢纽社区产业”融合发展模式。完善城市轨道交通场站土地综合开发管理制度，加强轨道交通场站周边统筹开发力度。加大城市轨道交通枢纽上盖及周边保障住房建设力度，加强保障住房项目与轨道站点的衔接。广州2021 年 11 月，广州市交通运输“十四五”规划提出“十四五”期末，城市轨道（地铁 有轨电车）通车里程超 900 公里，其中地铁通车里程力争达到 860 公里以上。中心城区轨道交通站点 800 米半径人口覆盖率不低于 65%。2022 年 6 月，广州市城市基础设施发展“十四五”规划依托铁路、城际枢纽建设，引入城市轨道交通线路，同步建设城市配套设施，实现无缝衔接、零距离换乘。建成一批立体式、复合型城市综合体，促进交通与城市、产业深度融合发展。成都2021 年 3 月，成都市轨道交通 TOD 综合开发战略规划首次提出成都 TOD 综合开发的总体目标，并将全市站点分级分类，从完善资金筹措、实施推进、用地管理、规划管理、合作开发、商业运营、技术规范 7 个方面提出近 20 项配套政策。2022 年 6 月，成都市轨道交通场站综合开发用地管理办法明确了轨道交通场站综合开发项目商业占比、商业物业资产自持比例以及转让要求等，开发强度进一步向站点集中，市政府统筹安排的车辆基地开发量也进一步增加。2022 年 7 月，成都市“十四五”城市建设规划到 2025 年末，实现地铁开通运营及在建里程达 850 公里以上。中心城区公共交通占机动化出行分担率达 60%，轨道占公交出行比重达 65%。强化远郊区（市）县与中心城区轨道交通联系，支持轨道上的都市圈建设。以轨道交通为中心统筹强化“轨道 公交 慢行”融合发展与高效衔接，构建“轨道引领、公交优先”格局。1 4 戴 德梁行中国 TOD 面临的课题挑战1-2当前在国家的积极倡导下，构建以轨道交通为主的 TOD 发展格局，已成为各大城市引领城市布局优化、促进城市产业发展、打造职住平衡体系的重要抓手。但各地在项目推动过程中，规划引领不足、混合用地开发细则缺失、统筹协调机制不健全、开发利益分享机制不完善、资金平衡难以实现、用户体验不佳等问题仍然显著存在，阻碍了轨道交通 TOD 开发的健康发展。在后疫情时代，面对人口总量负增长、日趋严峻的老龄化趋势、增速下行的经济发展态势等诸多挑战，以及很多城市地铁等轨道交通建设项目的叫停和搁浅，TOD 发展将面临更多的课题和任务。轨道交通与城市规划协同性不足 由于轨道交通 TOD 综合开发尚未纳入城市及城市轨道交通规划体系，加上建设时序不同、协调机制缺乏等多种原因，目前轨道交通线网规划、站点选址与城市功能结构的规划布局衔接不足，站点布局与城市生产、生活空间割裂的现象较为普遍。一些站点的功能还局限于交通疏解，在设计和建设时对交通衔接、周边物业衔接通道等站城融合条件的考虑不足，导致地块无法与站场充分结合，带来轨道交通客流和城市功能人流的进一步割裂，直接影响了土地开发的效率提升。在前期策划和规划阶段，应加强枢纽体系与城市功能组团的协同布局，缝合相互割裂的站城关系，通过站点及周边地块的一体化设计和高强度综合性开发，促进枢纽体系在空间及功能上与城市的良性互动和融合发展。传统的土地政策有待突破和创新 城市轨道交通与周边开发用地规划建设管理部门不同，土地出让方式也存在差异，因此 TOD 综合开发会面临轨道交通建设与综合开发规划、设计、建设难以同步等众多难题。传统的土地划拨方式难以实现多功能复合开发，分层设权出让又缺乏操作细则，地下空间开发难度也较大，因此当前土地政策下的用地开发限制一定程度上制约了 TOD 综合开发的实施推进。对同一地块、不同性质的用地，需探索制定土地分层使用的创新政策，允许综合开发、分层开发和高强度开发。全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白皮书 15片区整体统筹协调机制缺失 轨道交通站点周边的开发涉及多个建设开发主体和土地权属主体，通常开发用地会受到多个规划单元的切割，导致各方的规划目标和利益诉求难以统一。需要打破以往站与城相互割裂、各行其道的局面，建立各责任主体和利益方共同参与的常态化统筹协调机制，形成各实施环节、多要素良性互动的新路径，以实现资源的高效配置。资金平衡短时期内难以实现 TOD 项目前期投入高，开发周期长，票务收入难以负担运营成本，使得开发商企业常常会面临开发建设和重资产运营带来的双重资金压力。加上项目业态多元，缺口需要通过地产开发收益反哺，多种因素的叠加使得项目资金需求大、回报周期长。通过 TOD 的同步开发，可催化周边发展预期、提高土地出让收益，也可汇聚人流、提高运营收益，更可促进产业布局优化、提高远期税收收入，为轨道交通全生命周期资金平衡提供保障。结合利益分配机制探索多样化投融资合作模式，以提高开发商的参与积极性。开发利益分享机制不完善 TOD 项目涉及主体众多，各主体有着不同的关注点和利益诉求，能否平衡好各方利益关系，会直接影响 TOD 项目是否能够顺利落地。尤其是位于区县的站点，如果 TOD 综合开发由轨道集团主导实施，收益由市级统筹安排，一定程度上就会出现与属地政府的利益博弈问题，进而影响 TOD 开发的前期土地收储。市区县相关政府部门、轨道公司和社会资本之间需要建立共同参与 TOD 开发的协商机制，以及利益分配机制，明确各方在 TOD 各阶段工作中的角色、职责分工以及协作机制和工作流程，并建立制度保障，这样才能形成城市利益共同体，也能提升社会资本的参与积极性。使用不便等引发用户体验感不佳 目前很多轨道交通站点都存在出入口数量少、出入口与周边建筑的连通性差、步行距离长、站点内部舒适度不高等多项痛点，使用不便和体验感差等降低了人们对轨道交通的期待和使用频率。需要以“人的需求”为出发点，在 TOD 开发建设中，从交通组织、功能设施、空间打造、慢行系统等方面持续优化改进，提升市民使用体验，构建便捷舒适的站城空间，吸引人流流向 TOD 项目。城市交通拥堵依然严重 轨道交通使用率仍待提升 站点周边及轨道沿线土地利用效率不高，存在物业空置现象 站点与周边城市和产业功能割裂，未能实现土地一体化开发 车辆段区域缺乏经营性商业开发利用，且功能单一 缺失轨交站点最后一公里接驳 轨交客流与站点商业未能打通，商业运营存在风险 开发周期长、资金平衡难 政府财政压力大，协调难度高 TOD 的房地产化开发、且开发先行配套滞后 轨道交通建设与城市规划协同性不足，相关过渡性配套政策不完善 当前的土地政策下综合开发、分层开发、高强度开发实现难度 片区整体统筹机制缺失，导致参与方的目标和利益诉求难以统一 前期投入高、回报周期长，收益模式不清晰，资金短期难以平衡 步行距离长、配套不足等引发用户的使用体验感不佳TOD 理念前置下的顶层设计线网规划/政策制定/体制搭建站产城人文绿融合的前期策划宏观把控/中观引导/微观聚焦站城高度一体化的规划设计设计导则/站城一体/地下空间合作共赢机制下的开发建设合作模式/利益统筹/资金平衡专业高效可持续的运营管理商业运营/物业经营/智慧管理TOD 面临课题原因设想对 TOD 发展要求1 6 戴 德梁行全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白 皮书 17研究成都 TOD 的借鉴意义1-3成都作为全国轨道交通发展最快城市，虽然相比国内多个城市起步较晚，但通过借鉴国内外发达城市的TOD开发成熟经验，融合独有的公园城市理念，以“后发优势”形成了以政府为主导、以国企为主体的开发模式。同时结合本地发展实际，在顶层设计、策划规划、建设运营、土地政策、项目试点等多个方面进行了尝试，探索出一套成都特色的 TOD 发展模式和制度体系。截至 2023 年现在，成都已经开通轨道交通线路 13 条、总运营里程 558 公里、站点 373 个，是国内首个提出全域推进 TOD 的城市。成都以从无到有率先将公园城市理念与TOD综合开发相结合，打造了一批业态多元、功能复合、独具特色的 TOD 综合开发站点，为全国的城市轨道开发建设提供了先行先试的成功样板。同时，成都也是国内率先量化提出中心城区绿色交通出行结构模型的城市即 40%轨道交通、10%常规公交、35%慢行系统和 15%机动车。从顶层设计上落实城市轨道交通在公共交通中的骨干主体地位，构建“轨道引领、公交优先”的绿色交通格局。轨道交通建设速度和投资强度全国领先、轨道覆盖通勤比重位居全国前列从 2005 年成都地铁 1 号线一期工程开工建设，到 2010 年首条地铁开通试运营，再到 2022 年底累计13 条线 558 公里高标准开通运营，期间建成西南地区首条全自动无人驾驶线路地铁 9 号线、以及全国首条直达中心城区的地铁快线 18 号线，成都仅用了 17 年的时间。2017 年至 2022 年，成都轨道交通建设投资强度连续五年位居全国前列，截至 2023 年现在轨道交通占公共交通出行分担率已经超过 60%。根据住建部城市交通基础设施监测与治理实验室、中国城市规划设计研究院等联合发布的2023 年中国主要城市通勤监测报告，成都2022 年轨道 800 米覆盖通勤比重达到 34%，仅次于深圳，位居全国第二，反映了成都轨道交通线网与职住功能区域的匹配度较高的发展态势。2%2%8%9!%)01345%0%5 %05%东莞济南哈尔滨佛山沈阳大连天津南京西安郑州北京昆明长沙重庆杭州青岛上海广州武汉成都深圳图 2022年主要城市轨道800米覆盖通勤比重（%）资料来源：2023 年中国主要城市通勤监测报告注释：城市轨道 800 米覆盖通勤比重指的是，居住地和就业地两端均在轨道站点 800 米覆盖范围内的中心城区通勤人口比重。1 8 戴德梁行率先将“公园城市”理念贯穿于 TOD 综合开发全过程的 TOD 典范城市聚焦 TOD 开发全生命周期，市政府统筹下完善的顶层制度设计业内首创“运营前置、TOD 前置、资源开发前置”的“三前置”管理理念城市遵循“一站一特色”路径原则构建天府特色 TOD 产业生态的城市在借鉴国内外 TOD 成功经验的基础上，2017 年成都在国内率先提出打造“TOD 之城”，并在 2018 年提出以 TOD 为重要抓手的”美丽宜居公园城市”的建设目标，成为国内率先将公园城市理念与 TOD 综合开发相结合的城市。基于“公园城市”的发展理念，成都探索出一条“以呈现公园城市活力新社区为目标，着力将生态型、人本化、有韧性的高质量发展特质贯穿项目建设全过程”的独具特色的 TOD 发展之路。并将“绿地率不低于 35%，绿化率不低于 40%”作为每个 TOD 项目建设的硬性指标，打造了多个公园城市社区样本。相比国内其他城市的 TOD 推进，成都有着“顶层设计先行、政策出台在前”的显著特点。自实施 TOD 战略以来，成都聚焦 TOD 开发全生命周期，构建了一套较为完善的政策和工作体系，包含资金筹措、用地管理、规划管理、合作开发、商业运营、技术规范、工作机制等 7个方面近 20 项配套政策，形成了“1 3 N”国内领先、开放创新的政策体系。这个顶层制度体系还明确了政府统筹、市区两级国企主导、吸引社会资本参与的开发模式，搭建多元参与、合作共赢的机会平台，从顶层设计上改变城市传统的发展模式，使其成为引领城市发展的重要抓手。围绕轨道建设运营，对规划、建设、运营、TOD、资源开发等各业务板块，成都统筹实施一体化推进，并在业内首创“运营前置、TOD 前置、资源开发前置”的“三前置”管理理念，其中尤其注重在规划阶段融入 TOD 理念，实现车站、车辆段和 TOD 项目的完美融合，发现和挖掘好轨道营城的红利，实现轨道交通综合效益最大化。成都制定并遵循“无策划不规划、无规划不设计、无设计不实施”、“产业优先、功能复合、站城一体、生活枢纽、公园社区、文化地标”等开发原则，在项目策划之初就确定了“一站一特色”的实践路径，坚持每一个 TOD 项目，都呈现出鲜明的文化特征、商业属性、产业特质，实现商业价值、公共空间、人本生活“三位一体”。全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白皮书 19以集约开发重塑社区格局，以站城融合优化城市空间，以绿道蓝网织造城市生态，构建起“公园 小游园 微绿地”多层次公园体系。营造全客层覆盖、全业态融合、一站式满足的站城空间，构建形成以 TOD为极点，商业中心-居住中心-生产中心圈层分布的城市组团和时尚地标。打造立体交通网络，建设地上/地面/地下三层立体慢行系统，构建“BMW”（公交 地铁 步行）绿色出行体系，服务引导人流分层级疏解。成都始终坚持与国际一流的 TOD 策划设计、开发建设、商业运营等头部企业展开密切合作，共同形成“轨道 物业 产业”TOD 整体解决方案。防止千站一面”，深挖站点周边片区文化要素，打造特色鲜明的站点风貌，营造多维浸润的文化氛围，突出天府文化价值，形成文化地标。一个蓝绿交融的公园城市社区在成都一个TOD项目就是一个活力四射的综合业态极点一个高效有序的要素配置枢纽一个面向全球的国际合作平台一个特色鲜明的城市文化地标20 戴德梁行成都TOD发展模式研究第二章回顾成都轨道交通建设历程，自 2010 年首线开通至今，已经累计 13条线路，558 公里开通运营，规模位居全国前五，轨道交通占公共交通出行分担率也从地铁开通初期的 3%提升到 60%以上。成都率先将公园城市理念与 TOD 综合开发相结合，不断深入探索轨道交通 TOD 综合开发的实施路径，目前已经打造出一批集生产生活生态于一体、独具特色的 TOD 示范项目。成都多年来在思想建设、政策制定、机制建立、技术引领、人才培养等方面不断创新实践，为国内很多城市提供了先行先试的宝贵经验。导读|本章要点|123全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白皮书 2 1成都 TOD 发展历程的回顾2-12010 年 9 月 27 日，随着成都地铁1 号线一期开通试运营，成都作为中国内地第十二座开通城市轨道交通的城市，正式迎来了“轨道交通时代”。截至 2023 年现在，成都轨道交通已经开通运营 13 条线路、558 公里、373 个车站，其规模位居全国前五。2023 年 4 月 1 日，成都轨道交通线网累计客运量首次突破 100 亿人次，轨道交通占公共交通出行分担率也从地铁开通初期的3%提升到 60%以上，以地铁为核心的城市轨道交通已经跃升为成都市民日常出行通勤的主要交通工具。301520250.0100.0200.0300.0400.0500.0600.0700.0800.0900.0城市轨交线路长度（公里）线路数成都市民对于轨道交通出行的依赖性日趋增强，与十几年来成都轨道交通的快速建设，以及线网规模的持续发展壮大密不可分。成都轨道交通的发展历程，可以根据线网建设进程，分为“初始起步期、发展探索期、快速建设期、高速发展期”四个阶段。成都的轨道交通线网从一条线到十字型，再到米字型，最终成环成网，并在“井 环”线网格局的基础上持续扩张加密，逐步形成了覆盖城市各个角落的庞大的交通体系。初始起步期（2010-2012 年）发展探索期（2013-2016 年）快速建设期（2017-2019 年）高速发展期（2020 年以后）从无到有的起步阶段从线到网的推进阶段加速成网的扩张阶段融合创新的腾飞阶段 2010 年 9 月，以南北走向贯穿成都主城区的地铁 1 号线一期开通，成都正式迈入地铁时代。2012 年 9 月，呈东西走向的 2 号线一期开通，与 1 号实现双线换乘、开启成都地铁“十”字骨架网络时代。2013-2014 年，2 号线东西延线开通，实现了地铁与市域铁路的无缝对接。2016 年，4 号线一期和 3 号线一期相继开通，成都地铁进入“米”字骨架成型时代。2017 年 12 月，成都首条地铁环线 7 号线开通，标志着成都中心城区轨道交通骨干成网，成都迈入“井 环”地铁线网时代。2018-2019 年，随着 3号线二三期和 10 号线二期相继开通，新都、双流、新津先后迈入地铁时代，成都地铁版图进入全面线网化运营时代。2019 年 12 月，5 号线一期二期和 10 号线二期相继开通，成都开启加速成网时代。2020 年 8 月，国内首条市域快线 18 号线开通运营，标志着成都进入“快线”时代。2020 年 12 月，新建地铁“五线齐发”，线网运营里程突破 500 公里，成都正式步入大线网运营时代。2022 年开始，成德眉资间跨市域城际轨道交通建设相继开工，成都迎来“四网融合”时代。2024 年随着成都第四期线网规划建设的完成，成都将基本形成“米 环 放射”网络格局。远期 2035 年，成都轨道交通在建及运营里程将达到 1666 公里以上（其中，城市轨道交通线路1389 公里、市域铁路 277 公里）。未来远期将形成“双环 放射、普快结合、多网融合”的成都都市圈超级大线网时代。图 成都轨道交通建设情况表 成都轨道交通发展历程资料来源：根据轨道交通部数据整理资料来源：根据公开资料整理22 戴德梁行资料来源：成都轨道集团官网2017 年成都市常住人口达到 1604.4 万人，位居全国第四，且以每年 50 万人口的速度增加。城市规模的扩大和人口的增加，衍生出如交通拥堵、环境污染、通勤时间过长等一系列“大城市病”问题，城市发展面临诸多挑战。成都市政府充分认识到利用轨道交通实现 TOD 综合开发对改变城市格局及空间形态、提升城市治理水平的重要作用，在轨道交通引领城市发展的重要阶段，做出了大力实施 TOD 综合开发的重大战略部署。并率先在国内提出“TOD 之城”概念统筹规划、一体化设计，在都市圈范围全域布局 TOD。启动元年2017 2017 年 4 月，市第十三次党代会提出“打造绿色交通体系”的目标，大力推进轨道交通加速成网。同时提出，通过 TOD 综合开发，以可持续的资金筹措渠道，为轨道交通持续提供资金保障。2017 年 11 月，市政府正式印发成都市轨道交通专项资金筹措方案，确立成都轨道交通建设资金筹集模式，为成都市轨道交通开发提供顶层设计支持。2017年11月，市政府出台 关于轨道交通站场综合开发的实施意见，明确“以轨道交通站点为中心，按照一般站点半径 500 米、换乘站点 800 米”为场站综合开发用地范围，确定“政府主导”实施模式，确立 TOD 综合开发的顶层设计。作为全市 TOD 工作的纲领性文件，具有里程碑意义。2017 年 2 月 27 日，成都轨道交通集团有限公司正式挂牌成立（由原成都地铁有限责任公司名称变更），主要负责成都城市轨道交通投融资、建设、运营管理及成都 TOD 综合开发，以推进城市轨道交通加速成网。确立发展目标、谋划顶层设计成立主体公司、正式开启 TOD全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白 皮书 2 324 戴 德梁行2018 年，成都为 TOD 综合开发做了充分准备，明确 TOD 理念、划定 TOD 开发范围、构建分级开发体系、深入推进项目规划、完善顶层设计，为下一步 TOD 的落地实施奠定了政策基础。蓄势之年2018明确工作定位，深入推进 TOD 综合开发 2018 年 9 月，TOD 综合开发工作专题会召开，提出要“深刻认识 TOD 综合开发重大战略意义”“高标准高水平推进此项工作”。2018 年 11 月，十三届市委常务委员会第 68 次会议明确指出，实施 TOD 综合开发，既是保障城市轨道交通可持续发展的现实需要，也是推动城市组织重构、动力升级的有效途径，更是绿色发展理念下建设美丽宜居公园城市的重要抓手。完善顶层设计，高质量推动城市一体化设计 2018 年 11 月，市规划局牵头编制的成都市轨道交通场站综合开发专项规划成都市轨道交通场站一体化城市设计导则正式发布，为成都TOD综合开发提供了工作指引和技术指南。其中，专项规划确立了 TOD 理念，划定了 TOD 综合开发实施范围，并构建了“城市级、片区级、组团级和一般级”的站点分级体系。而设计导则 则主要包括功能定位与产业发展、用地布局、城市形态、开敞空间、地下空间利用、慢行系统、交通接驳系统等技术内容，为站点规划工作提供详细指引。2018 年 11 月，市政府出台成都市轨道交通场站综合开发实施细则，进一步从规划管理、用地保障、建设管理、合作开发等方面，为 TOD综合开发提供了具体操作层面的实施办法，引导和支持全市 TOD 综合开发有序推进。强化自身建设，竭力寻求合作共赢新机遇 市委常委、秘书长亲自带队组织成都市主要地区的政府领导和轨道开发企业负责人，赴日考察TOD 综合开发先进经验，同时首次在日举办了“成都 TOD 项目推介会”专场活动，为成都与日本相关企业的合作交流创造了机会。2018 年 5 月，成都轨道交通集团有限公司与香港铁路有限公司签署成都市轨道交通 TOD 项目合作备忘录，合作探讨成都市轨道沿线上盖物业综合开发的可行性，以及适合成都“轨道 物业”的创新发展模式。成立专业公司，立足打造站城一体开发运营商 成都轨道集团有限公司成立从事 TOD 综合开发的专业子公司成都轨道城市投资集团有限公司（由原成都轨道城市发展集团有限公司 2020年 12 月更名），聚焦“物业开发”，立足打造国际一流的轨道交通“站城一体化开发”优秀运营商。开启首个招标，对外宣告 TOD 的实施启动 成都轨道集团面向全球，启动了全市首批次 8 个TOD 站点的一体化城市设计全球招标，宣告成都TOD 正式开始实施。经过前期理念、体系、工作细则等各方面的准备和落实，成都在 2019 年迎来了 TOD 转折的一年，也是 TOD起势的一年工作重心从“纸上”转向“地上”，从理念到规划再到实操，多个 TOD 综合开发示范项目建设开始动工，标志着 TOD 正式在成都落地生根，驶入发展快车道。起势之年2019紧锁目标，力争 TOD 项目落地开工 围绕“2019 年开工建设 14 个示范项目”的目标任务，陆肖站、行政学院站、昌公堰站、双凤桥站、万盛站、梓潼宫站等TOD综合开发项目相继开工，成都 TOD 项目正式落地实施。创新突破，加快出台 TOD 配套政策 2019 年 4 月，为实现轨道交通场站综合开发效益最大化、开发收入反哺轨道交通建设的目标，市政府印发成都市轨道交通场站综合开发用地管理办法(试行)，明确了全市轨道交通场站综合开发用地的管理办法、供地方式，并提出了具体的工作指引和要求。对标一流，构建 TOD 开发专业高地 2019 年 2 月，举办“2019 成都市 TOD 商业发展大会”，汇聚全球十余个国家和地区的 301 家知名企业和机构，参与分享 TOD 先进开发模式和市场机遇，吸纳全球化的 TOD 开发专业力量。成都轨道集团聘请日本建筑师协会理事渡辺莊太郎担任首席专家，并引进全球策划、规划、设计行业的头部公司，组建了“TOD项目策划库”“TOD一体化城市设计库”“TOD 商业运营库”三大专业库，为 TOD 开发共同出谋划策。成都轨道集团与日建设计合资成立日建设计（成都）都市设计咨询有限公司，开展站城一体化开发设计、商业及设计等咨询业务，共同助力成都TOD 综合开发。放眼世界，深入学习 TOD 开发典范 组织青羊区、市规划和自然资源局、成都轨道集团等区（市）县、市级部门和市属国企等 13 家单位主要负责领导，赴日本东京、大阪和香港特别行政区等地学习考察 TOD 综合开发先进经验，同时开展相关合作商洽，为 TOD 后续工作开展打下了基础。全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白皮书 2 526 戴 德梁行2020 年，随着 TOD 项目的首次入市亮相，成都 TOD 迎来了蓬勃生长和提速发展的关键时期，全面开启“轨道交通改变城市格局、TOD 开发改变城市形态”的新征程。这一年，首批 TOD 项目陆续进入施工阶段，成都进一步强化与国内外行业知名企业的多方合作，汇聚世界各国的精英人才，共同致力于成都 TOD 模式的探索和打造。聚势之年2020稳步推动项目开发，实现 TOD 理念落地化 2020 年 5 月，成都轨道集团发布首张 TOD 地图，正式曝光首批 16 个 TOD 项目的区域分布及项目特点。这 16 个 TOD 项目均已完成一体化城市设计并陆续进入施工阶段。同年 12 月，陆肖TOD麓鸣九天盛大开盘，实现成都 TOD 住宅项目的首次入市亮相。2020 年 6 月，成都轨道集团对外发布成都TOD“十大消费场景”，提出 TOD 综合开发项目将积极构建“时尚消费、商务服务、泛文创休闲、旅游服务、教育文体、医疗健康、社区居住服务、会展博览、商贸流通、产业聚落”等“十大消费场景”。构建开放合作平台，招引一流企业和人才 2020 年 7 月，为引入国际领先、行业一流的标杆企业参与成都 TOD 综合开发，促进高端资源要素的聚集，成都市举办“筑家筑城筑业 共创共享共赢”首场TOD综合开发项目合作招商推介会，并发布 2020 年成都 TOD 首份“机会清单”，提出在昌公堰、行政学院等5个项目试点“股权型”合作开发模式，并向全球开展陆肖、双凤桥等 9个 TOD 综合开发项目商业运营的招商工作。成都轨道集团与欧力士（中国）投资有限公司正式签订战略合作备忘录，围绕成都 TOD 综合开发及运营业务开展交流合作；又与万科物业正式签约，共同成立“成都轨道万科物业有限公司”，合力构建“TOD 物业”成都模式。同时，还与茑屋书店、成都龙湖地产发展公司、沃尔玛（中国）等签订战略合作框架协议，齐力谋划 TOD 发展模式。成都市政府与西南交通大学携手合作，发布西南交通大学西交校人 202013 号文件，明确成立“城市轨道交通学院”，由成都轨道集团投资建设，建立轨道交通人才供给新高地。持续完善政策体系，提供制度性保障和指引 通过总结合作开发经验，出台了成都市轨道交通场站综合开发项目合作开发管理办法（试行）、成都市属国有企业资产招商管理办法（试行）等一系列政策制度，为 TOD 对外合作的推进实施提供了制度性保障和指引。2021 年，成都 TOD 乘势而起，在政府与企业的共同推动下得以快速稳步的发展。首个城市级 TOD 顶层战略规划的出台，为成都的 TOD 发展按下了快进键。多方参与的投资建设、国内外知名品牌的合作引进等，都给成都TOD 开发带来了全新的活力。乘势之年2021推动多方合作，构建开放平台 2021 年 2 月，成都市政府对外集中公布了行政学院站、幸福桥站、双凤桥站、陆肖站等 10 个TOD项目的设计方案，同时再次向全球提供了“合作机会清单”。双凤桥站 TOD 项目商业部分建设，由成都轨道集团与全球知名零售业巨头、世界 500 强企业沃尔玛深度合作完成；陆肖站 TOD 项目则由成都轨道城市投资集团与中体产业集团共同合作，打造中国西南地区首座专业化体育综合体、中国体育产业高端户外运动的样板工程。2021 年 12 月，成都轨道集团与华润集团联合组建商业管理合资公司，为后续 TOD 综合开发项目的商业运营提供支持。完善顶层设计，助力规范化发展 2021 年 3 月，在“成都首届 TOD 发展论坛”上，成都市政府发布了关于 TOD 开发的城市级战略规划 成都市轨道交通TOD综合开发战略规划，这也是成都在“十四五”开局之年发布的首个关于TOD顶层设计的规划。作为重要行动纲领，规划提出了成都 TOD“1441”总体发展思路，其中包含首次提出“建设全球 TOD 典范城市”的总体目标和“分级分类实施综合开发”的特色做法，以及涵盖 7 个方面的 17 项政策配套。同时成都轨道集团首次对外公布“TOD 开发八大策略”，作为 TOD 理念落地成都的路径指引。2021 年 7 月，成都市轨道交通场站综合开发用地管理办法正式施行，进一步优化了工作程序和机制，以全国领先的全面性 TOD 支持政策推动成都 TOD 进入规范发展。建设租赁住房，吸引人才落户 2021 年 9 月，成都轨道集团宣布在中心城区 9个 TOD 项目内启动建设 10000 套保障性租赁住房，且后续还将陆续启动更多保障性租赁住房项目。2021 年 10 月，作为成都首批开启建设的 TOD保障性租赁住房，双流西 TOD 取得“单列保障性租赁住房集中新建保障性租赁住房项目认定书”，使得“为新市民和青年群体提供舒适便捷的 TOD 安居之所”成为现实。打造开放展厅，塑造品牌形象 2021 年 3 月，陆肖站 TOD 展示中心正式对外开发，这是国内首个集文化科普、平台展示、交流中心功能于一体的 TOD 大型展示中心，总结了成都探索 TOD 的路径模式和实践成果。全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白皮书 2728 戴德梁行2022 年成都 GDP 首超两万亿达 20817.5 亿元，位居全国第七。随着人口和产业的快速发展，城市边界不断外延，轨道交通对城市的引领作用也越发凸显。绿色低碳、幸福生活、有机更新，是 2022 年 TOD 助力成都城市发展的关键议题。加强 TOD 综合开发的策划、规划、设计、建设、管理，确保 TOD 综合开发项目梯次呈现效果，成为 2022 年成都 TOD 的工作重点。成都 TOD 在城市更新、住房保障、民生福祉以及绿色发展等多个方面发挥的积极作用被广泛认知，深入践行绿色发展理念、打造美好生活幸福家园成为 TOD 发展的核心诉求。破势之年2022勇毅前行，展望幸福生活 2022 年 1 月，“成都幸福美好生活十大工程工作计划”发布，提出强化绿色交通出行，包括加强智慧交通建设，推动轨道、公交、慢行“三网融合”。同时提出持续优化公交线网，构建公园城市街道场景，推进 34 个 TOD 项目建设。2022 年 12 月，成都发布成都市保障性租赁住房运营管理暂行办法，提出面向符合条件的新市民、青年人等群体，提供租金优于市场同类的租赁住房，对落地成都人才提供福利及支持。统筹布局，从严从实推进 2022 年 3 月，成都建设践行新发展理念的公园城市示范区总体方案正式发布，明确了国家对成都“建设公园城市示范区”的大力支持。总体方案提出创新城市投资运营模式，推行以公共交通为导向的片区综合开发（TOD），提高收支平衡水平，促进土地增值收益更多用于民生福祉。2022 年 4 月，成都市第十四次党代会上 TOD 被重点提及，“着力优化交通结构，坚持轨道引领、公交优先，构建轨道 公交 慢行绿色交通体系，推广以公共交通为导向的开发（TOD）模式”被写入了党代会报告。绿色低碳，方案规划先行 2022 年 6 月，市政府印发成都市优化空间结构促进城市绿色低碳发展行动方案，提出支持推动 TOD 综合开发，并针对轨道交通场站综合开发的不同要求，采取分类式供地方式，以满足不同用地需求。对于城市级和区域级轨道站点，强调落实 TOD 一体化城市设计研究，且建设用地容积率等指标需以城市设计方案合理性为依据。2022年7月，市住建局正式发布 成都市“十四五”城市建设规划，提出推动同城化轨道交通建设，打造轨道上的都市圈。同时强化轨道公交慢行有机融合，引导绿色低碳出行。释放机遇，促进多方合作 2022 年 7 月，市住建局发布成都市“十四五”城市建设规划机会清单，涉及包含 13 个 TOD综合开发项目在内的 60 个项目，再度对外释放大批合作机遇。万科、保利、旭辉、招商等品牌房企均加速了在成都的 TOD 项目布局，从而推动了成都 TOD 项目的整体开发进程。自 2019 年首个 TOD 示范项目开工建设以来，成都先后启动实施 TOD 综合开发项目 24 个，其中 19 个已经入市亮相。2023 年成都市府工作报告提出的目标任务是推进轨道交通加速成网，充分利用战略合作、产业合作、项目合作等方式，持续大力引入有实力的标杆企业，不断增强 TOD 投建运全链条的综合开发管理能力，促进更大范围的国际高端资源的集聚。显势之年2023持续耕耘，成果逐步呈现 2023 年 4 月 1 日，成都轨道交通线网累计客运量首次突破 100 亿人次，轨道交通占公共交通出行比例超过60%，初步形成以轨道交通为主的“轨道 公交 慢行”绿色出行体系。截至 2023 年 3 月，已完成轨道交通建设投资846 亿元，其中，双凤桥站、梓潼宫站等 14 个示范项目正逐步呈现，轨道交通引领城市发展、TOD 重构城市空间格局的作用初见成效。招大引强，导入核心资源 2023 年 3 月四川师大站 TOD 成功引入全国首座万象知识美学购物中心，4 月成都轨道城市投资集团与万豪国际集团正式签约等，首店经济、名店经济、旗舰店经济的建设步伐开始逐渐加快。截至 2023 年底，成都 TOD 将实现引进 4 个城市级购物中心，落位 3 个公园社区特色商业街区，正式签约 3 家国际品牌酒店，同时还将积极对接国内外知名一线品牌，加快落位医养健康、主题商超等新业态。项目引领，持续创造佳绩 2023 年 1 月，成都市政府发布成都市 2023 年重点项目计划，涉及交通基础设施方面，成渝中线、市域（郊）铁路成眉线、成德线、资阳线、城市轨道交通等项目 30 个；涉及城市基础设施方面，火车北站扩能改造配套工程、东西城市轴线（东段）、成自铁路天府站及配套综合交通枢纽等项目 62 个。2023 年 3 月，成都市住建领域“2023 年首批城市机会清单”公布，其中涉及轨道交通和 TOD综合开发项目 14 个。服务市民，轨道造福生活 2023 年 9 月，成都首个 TOD 配建幼儿园龙潭寺TOD 配建幼儿园开学，“TOD 教育”、“TOD 养老”等多个公建项目也陆续入市，TOD 成为满足人民美好生活的重要载体。截至 2023 年初，全市已规划布局保障性租赁住房项目 9 个，覆盖 12 条地铁线路。其中多个TOD 保障性租赁住房项目有望年内实现封顶。全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白皮书 2 93 0 戴德梁行高度体系化顶层设计的构建2-22-2-1 线网规划基本原则 “衔接、引领、支撑、覆盖、经济”衔接与既有线网以及其他交通枢纽有效接驳，提升集散效率通过合理组织换乘功能，处理好城市轨道交通线路与其他交通方式的换乘衔接关系，减少对既有城市布局的影响，巩固枢纽功能，加快对内对外客流的集散。引领针对未成熟区域，引领城市开发，促进城市拓展城市轨道交通建设能够促进人口导入、提升流动效率，科学合理的线路布局可以引导人口从密集的中心城区向周边区域的迁移，进一步优化人口空间分布。支撑贯穿城市中心，支撑城市中心体系，强化区域功能通过城市轨道交通将成熟区域与其他区域高效连接，形成整体联动，不仅可以提升传统城市中心的影响力，还能激发其他城市副中心和节点区域的发展活力，增强建成区域人口和经济的综合承载能力。覆盖多地辐射生活、商业、办公等功能区与轨道交通沿线的土地使用功能相协调，优先与居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务设施用地、客运交通用地等相结合，提升区域宜居宜业便捷度，带动沿线人口和产业的增长，带动周边土地价值的提升。经济结合发展现状，考虑经济和社会的双效益轨道交通建设的不可重复性及前期巨大的项目投资，决定了线网规划需要结合城市的发展阶段，考虑城市能级、建设需求、经济效益和社会效益的平衡等多方面因素。成都成为全国轨道交通发展最快、轨道覆盖通勤比重全国领先城市，与其遵循上位规划战略调整和城市发展格局变化，不断科学优化和扩充加密的线网规划密不可分。成都在线网规划阶段就积极融入 TOD 理念，重视线网与城市结构、重点功能区、人口集聚区等的衔接，以及与公交等其他交通手段的接驳等，采用“圆环加放射线”的线网结构，较高程度解决了城市交通拥堵问题。全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白 皮书 3 1成都线网规划的发展历程2017 年是 TOD 启动元年，成都市第十三次党代会提出“打造绿色交通体系，倡导共享绿色出行，加密轨道交通网”的发展目标，以及“东进、南拓、西控、北改、中优”的城市战略布局，为轨道交通线网规划提出了明确的方向性指引。“加快推进轨道交通建设，引领城市发展格局”，也成为成都“十四五规划”中的重要目标任务。成都的轨道交通线网大致经历了五期规划历程。从2005 年至 2019 年间，国家发改委共批复了四期的成都市城市轨道交通建设规划（含调整），线路规模共计约 692 公里。截至 2020 年，第一期至第三期建设规划批复的所有项目均已开通运营，第四期建设规划的批复项目也开始施工建设，其他的也计划于 2025 年前全部实现开通运营。届时，成都市城市轨道交通将形成“米 环 放射”的网络运营格局，城市交通结构将进一步得到优化，城区交通拥堵将更加得以缓解，居民出行品质也会进一步得到加强。目前第五期的线网建设规划已经完成两次环评工作，正在申请报批中。未来，成都将有望形成“双环 放射、普快结合、多网融合”的轨道交通网络格局，交通可达性和便捷性将进一步得以提升。第一期线网规划：重点解决主城区交通问题，中心城区线网基本呈“米字形”2005 年 12 月成都市城市快速轨道交通建设规划（2004-2013）获批2009 年 5 月成都市城市快速轨道交通建设规划（2005-2015）调整方案(发改基础20091691 号文)（发改基础2015958 号）获批1 号线一期、1 号线南延线、2 号线一期、2 号线西延段、2 号线东延段、3 号线一期和 4 号线一期工程共 7 个项目获批，批复总规模 104.1 公里。重点聚焦主城区交通问题的解决，同时也考虑到与最早一批卫星城的衔接，中心城区线网规划基本呈现“米字形”格局，其中 2 号线贯穿中心城区延伸至东部龙泉驿。3 2 戴德梁行第二期线网规划：提高中心城区网络密度，线网向南延伸连通新机场第三期线网规划：加强就业高密区域的轨道交通覆盖，并引导新区建设2013 年 2 月成都市城市轨道交通近期建设规划（2013-2020）获批2015 年 5 月成都市城市轨道交通近期建设规划（2013-2020 年）调整方案（发改基础2015958 号）获批2016 年 7 月成都市城市轨道交通第三期建设规划（2016-2020 年）（发改基础20161493 号）获批1 号线三期、3 号线二期、3 号线三期、4 号线二期、5号线一期、5号线二期、6号线一期、6号线二期、7号线、10 号线一期和 18 号线工程共 11 个项目获批，批复总规模 270.8 公里。提高中心城区轨道交通网络密度，加强中心城区与外围组团联系，扩大轨道交通服务范围。线网规划向南延伸，其中新增 18 号线由成都火车南站穿过龙泉山脉，与天府国际机场连接。8 号线一期、9 号线一期、10 号线二期、11 号线一期和17 号线一期工程共 5 个项目获批，批复总规模 124.2公里。进一步支撑城市空间发展，加强中心城区、高新南区和高新西区等就业高密度区域的轨道交通覆盖，有力缓解城市道路交通拥堵。支持和引导新区建设，优化城市空间结构，发挥轨道交通网络效益。其中，9 号环线一期线路，将提升环城方向的轨道交通布局；17 号线、10 号线、11 号线将分别加强与温江、新津、天府新区的交通联动。全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白皮书 3 3第四期线网规划：进一步增强中心城区线网覆盖，加强与大型交通枢纽的连接第五期线网规划（报批中）：中心城区覆盖加密，加强与市域铁路的衔接2019 年 6 月成都市城市轨道交通第四期建设规划（2019-2024 年）（发改基础20191071 号）获批2022 年 11 月和 2023 年 1 月，成都市城市轨道交通第五期建设规划（2024-2029 年）先后进行两次环评公示，目前申报工作推进中。8 号线二期、10 号线三期、13 号线一期、17 号线二期、18号线三期、19号线二期、27号线一期、30 号线一期工程 8 个项目，批复总规模 176.65公里。预计 2024 年全部建成后，成都市轨道交通总规模将达到约 692 公里。基于“线网重组、站城融合、精准服务、直达覆盖”的目标原则，在前三期规划的基础上进一步增强中心城区的线网覆盖率。其中，18 号三期与 1 号线共同承担起南北向大客流的通勤交通压力，同时加强了天府机场、双流机场、火车北站、火车南站等主要对外交通枢纽之间的轨道交通联动，统筹实现城市轨道交通与高速铁路、城际铁路等的规划布局衔接，进一步助力成都打造国际性综合交通枢纽。5 号线三期、9 号线二期、10 号线四期、12 号线一期、16号线一期、18号线四期、20号线一期、22号线一期、23 号线一期和 27 号线二期共 10 个项目，申报总规模约 199.8 公里。重点强化中心五城区的轨道交通建设，加强中心五区与各新城板块之间的交通联动。中心城区进一步覆盖加密的同时，强化发展轴线，改善关键片区的线路换乘服务，加强市域铁路和铁路公交化的衔接。其中，9 号线二期与一期形成了围绕主城区在 3.5 环范围的环线，成为成都轨道交通第二条环线线路。同时天府新区核心范围线网加密，为中心城区与天府新区的“双核共兴”发展格局提供了有力支撑。启动“西控”区域旅游轨道交通环线建设，进一步强化串点连线、成线扩面、通达便行的“环状 米字型”网络格局的形成。全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白皮书 3 33 4 戴德梁行成都轨道交通线网规划的总体特点“覆盖强、效率高、多层次”“覆盖强”结合对城市发展的支撑和引领，加速成网，优化完善成都轨道交通建设始终与城市的发展方向保持一致。结合城市发展定位和总体规划，以及城市空间发展战略，成都的轨道交通线网规划不断优化和完善。在骨干线路组网完成后，线网规划重点加强对中心城区的覆盖密度和均衡性的提升，并在持续强化“环线 放射”线网结构的同时，加强盲区覆盖。第三期和第四期的线网规划，尤其提出增加主城区内的切向线路，提高三环范围内的线网覆盖密度，以建立轨道交通优先的中心城区绿色交通出行结构。“效率高”轨道交通成为主要公共交通方式，极大缓解城市交通拥堵根据2023年3月31日中国城市轨道交通协会发布的 城市轨道交通2022年度统计和分析报告，2022 年除了北上广深四个一线城市，成都的城市轨道交通全年完成客流量、日均客运总量、完成客运周转量，均为二线城市中排名最高城市，客运强度也位居二线城市排名前三水平。截至 2023 年 4 月 1 日，成都轨道交通线网累计客运量已经突破 100 亿人次，工作日客流量常态化“600万 ”，轨道交通占公共交通出行分担率也超过了60%，初步形成了以轨道交通为主的“轨道 公交 慢行”绿色出行体系。“多层次”推进都市圈上的轨道交通建设，实现“四网融合”轨道交通资阳线（S3 线）、市域铁路成眉线（S5 线）、市域铁路成德线（S11 线）、市域铁路龙泉至天府机场线（S13 线）分别与成渝高铁、成贵高铁和成都外环铁路等重要线路便捷衔接，有力推动了多层次轨道交通网络建设，强化了轨道交通与都市圈发展的有机衔接。通过多层次、大容量、通勤式、一体化的快捷轨道网络建设，推动干线铁路、城际铁路、市域（郊）铁路、城市轨道交通“四网融合”，将加速交通区位优势向枢纽经济优势的转变，推动成都都市圈整体的高质量发展。成都轨道交通 7 号线是“覆盖强、效率高、多层次”三大特点的具体实践，于 2017 年 12 月开通运营，线路全长约 38.6km，位于二、三环之间，共设 31 座车站，是国内首条一次性建成的城市轨道交通环线，也是成都乃至中西部地区首条城市轨道交通闭合环形线路。案例分析成都 7 号线环线覆盖强作为国内同期开通的线路最长、车站最多且换乘站最多的地铁环线，7 号线覆盖了成都中心城区就业机会与居住用地均较多的区域，且与已建成的 1、2、3、4、5、6、8、9、10、18 号线等多条放射型线路形成换乘关系，不仅通过分截部分客流，一定程度上缓解了中心城区的交通压力，而且通过站点布局还优化了城市结构和资源配置，标志着成都开启了“井 环”线网化运营新时代。效率高在汲取了北京和上海的环线未能串联起北京西站、上海南站等距离市中心较近的铁路站点这些经验教训，成都地铁 7 号线在多次规划修订后整合了原 5 号线、6 号线、8 号线的线位，串联起市区内的成都北站、成都南站、成都东站三大交通枢纽，实现了大部分乘客只要一次性换乘便可抵达市区主要目的地，极大的提升了轨道交通的使用便捷度。多层次由 7 号线串联的成都北站、成都南站、成都东站三大交通枢纽站，每个都是高铁、城铁、地铁“三铁叠加”，而且还汇聚了长途客运、常规公交等多种交通方式。随着2022 年 10 月成都铁路枢纽环线正式开通公交化运营，都江堰、蒲江等地与成都东站、成都南站的快速直达贯通得以实现，7 号线作为衔接城市外部和中心城区的重要轨道交通干线未来将发挥更大作用。成都地铁 7 号线站点示意图全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白皮书 353 6 戴德梁行2-2-2 站点布局轨道交通站点的选址通常需要考虑站点间距的均衡、客流吸引范围、象限内地块规划性质、周边建筑拆迁难度、管线改迁费用、施工筹备安排等多方面因素。站点布局一般需要考虑的因素与城市发展规划的契合城市轨道交通的承载量、客流量一般会受到城市规模、人口密度、区域发展潜力等的制约，从而影响线路规划及站点位置。城市功能布局和土地利用形态也会根据轨道交通客流量、居民出行条件等因素进行调整。密集的人流势必会带动站点周边产业功能的聚集，进而也会改变城市空间格局和土地使用。均衡合理的站点间距 相邻两个站点之间的间距长短不仅会影响轨道交通的建设运营费用、出行效率和质量，还会影响城市功能的空间布局。大间距的站点布局则更利于形成区域式的多功能产业集聚片区，而较小的站间距则有利于形成廊道效应，促进沿线土地开发，从而带动整个廊道片区的产业发展。客流属性特征及变化可能性 站点选址前需要对客流量、流向分布、出行结构、集散情况等做充分的前期调研和预测，并要考虑到当外界条件发生变化时客流也会随之改变的状况发生，因此站点选址需要同时考虑远期城市发展所可能带来的客流属性和流量的变化。与站点周边物业的接驳以及辐射半径站点选址时需考虑与站点周边的商业、住宅等物业的接驳需求，并考虑如何将人流合理地导入到这些区域并能及时疏散。一般来说站点周围 500m 范围是乘客普遍接受的轨道站点服务适宜距离，因此站点的选址还需要考虑到是否能覆盖到人口密集的区域。全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白皮书 37助于实现“人车分流”的站点选址TOD 开发能否成功，一个关键点在于到达站点后能否实现完全的“人车分流”。即从轨道交通站点到周边商业、住宅等区域，能否通过高品质的步行者专用道路与完善的“人车分流体系”，给步行者以安全舒适的步行体验。当在平面上无法实现“人车分流”时，可以借助空中连廊和地下通道等形式进行打造，目前在国内多数站点设计采用了此种方法。但是对于地下站点来说，空中连廊通常需要人们多次跨越不同的楼层，不仅会影响使用效率和移动体验，也会增加建设成本。因此如果在站点选址阶段，能够实现通过分割地块，分离通过性交通，那么就有望在平面上完全实现“人车分流”，为 TOD 项目的成功赋予有利条件。林家坝站 道路交叉口型站点设置 目前在国内，轨道交通站点较为常见的选址是比邻道路十字路口，站位通常为“横跨十字路口设置”和“十字路口一侧设置”两种。相比后者，“横跨十字路口设置”方法会使车站周边四个象限客流吸引范围较大，出入口分布较为均衡，但是对于道路交通车流的疏解带来较大压力。当站点周边道路交通条件较好的情况下，可以考虑使用“横跨十字路口设置”方法，但四个象限地块分割了车站周边商业，同时也分流了消费客群，降低了消费效率，因此一些车站也会采用“十字路口一侧”的站点设置。非道路交叉口型站点设置 事实上对于标准站而言，不在“道路交叉口”处设置站点，而是根据其所处区域环境和地块条件，平行于道路设置，或者采用路中方案以及路侧方案，都会一定程度减少与车流的交集，有利于实现“人车分离”。通过分离通过性交通，引入目的性交通，在项目地块中心以站点为核心形成商业核心区域，可以更有效的实现“人车分离”。把交通量大的通过性道路布局的站点区域外围，不仅极大程度上规避了机动车的干扰，同时也规避了车站人流对道路车流的阻碍。成都林家垻站 TOD 设计就尝试采用平行于道路且在道路内侧设置车站的方案，有效的引导了出站客流进入各自所需的生活场景，并通过组织亲近自然的人行流线，提高了公园绿地的可达性。林家坝站方案示意3 8 戴德梁行成都的站点分级分类管控体系2021 年 3 月成都市首个关于 TOD 顶层设计规划成都市轨道交通 TOD 综合开发战略规划正式发布，明确了全市 TOD 综合开发的目标和策略。为避免站点同质化开发，促进站点特色化、差异化发展，以及为后续站点一体化设计实现差异化规划管理与技术引导，规划将全市轨道站点分为“城市级、区域级、组团级、社区级”的四个层级，以及“商圈核心类、交通枢纽类、综合中心类、产业社区类、生活服务类”的五个分类，建立了站点分级分类管控体系。站点分级 考虑因素 1：城市功能影响 重点识别位于各级城市中心、66 个产业功能区核心区及各特色镇中心区域的站点。考虑因素 2：交通能级影响 重点分析轨道交通站点的可达性和中心性。可达性强是指在特定时间范围内，从该站点出发能够到达的其他站点数量相对较多。中心性强是指站点在网络中的枢纽地位相对较强。站点分级特征条件城市级 位于城市主中心、综合型副中心、东部城市中心，以及城市的主要综合交通枢纽；轨道交通通达条件排名前 10%区域级 位于城市或区域的副中心、片区中心、一般综合交通枢纽；位于产业功能区中现代服务业及先进制造业产业功能区核心区；轨道交通通达条件排名前 20%组团级 位于各区、县的组团中心；位于特色镇的公共服务中心；轨道交通通达条件排名前 50%社区级 未被前三级覆盖的站点资料来源：成都市轨道交通 TOD 综合开发战略规划全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白皮书 39站点分类特征条件商圈核心型 位于都市级商圈和片区级商圈，是承载商圈功能的核心站点，主要为城市级、区域级站点交通枢纽型 位于城市的主要对外交通枢纽或城市综合交通枢纽，主要为城市级、区域级站点综合中心型 位于城市、区域的综合中心，主要为区域级、组团级站点产业社区型 位于产业功能区，周边以产业用地为主，主要为组团级、社区级站点生活服务型 周边以居住用地为主，主要为社区级站点资料来源：成都市轨道交通 TOD 综合开发战略规划在以上站点分级的基础上，综合考虑城市商业、枢纽、自贸、科研、先进制造、现代服务等主要产业和功能的空间布局、以及站点周边用地构成等，将站点分为以下 5 类。40 戴德梁行土地资源的管控上述 TOD 综合开发土地资源划定后，由成都市规划和自然资源局对确定的场站综合开发用地范围内的土地资源进行统一管控，要求各区(市、县)政府和市级国有平台公司不得擅自组织出让。为实现供地方式的管控，实施意见中还进一步明确，轨道交通场站综合开发用地范围内的土地在出让前，必须完成站点一体化城市设计并落实相应控规，由规划管理部门书面征求成都轨道交通集团有限公司意见后方可出具规划条件。同时，对具备连片开发条件的相邻地块，可根据站点 TOD 一体化城市设计要求并宗，合并出具规划条件。由此，TOD综合开发专用的土地资源得到有效管控，“一体化市设计及相应控规的落实”成为土地出让的必要条件，这些都为后续站点 TOD 综合开发设计方案的落地实施提供了有效的用地保障。综合开发用地范围TOD 综合开发土地的筛选一般站换乘站车辆基地以轨道交通站点为中心半径 500 米范围以轨道交通站点为中心半径 800 米范围包括车辆基地本体工程用地以及周边不低于本体工程用地规模两倍的用地筛选视角土地权属建设用地条件用地性质用地规模可供 TOD 综合开发的用地综合开发用地范围内的未出让土地位于城市总体规划中规划区内的用地控规中住宅、商业、公共服务设施、交通基础设施等可用于开发的用地用地规模符合开发要求的用地500m800m成都的站点综合开发土地资源管控成都市将前四期轨道交通建设规划中的 695 个站点、90 个车辆基地纳入轨道交通场站综合开发范围，涉及土地资源 34 万亩。其中，105 个轨道交通站点及 90 个车辆基地，涉及土地资源 14 万亩的综合开发由市政府统筹安排；其余的 590 个轨道交通站点，涉及土地资源 20 万亩的综合开发由区（市）县政府（管委会）统筹安排。土地资源的划定2017 年 11 月成都市政府发布的关于轨道交通场站综合开发的实施意见，对于轨道交通场站综合开发用地给予了范围界定。同时，对于如何精准划定具体的综合开发土地管控范围，也提出了科学实用的筛选方法。2-2-3 政策制定成都从 2017 年下半年开始陆续出台轨道交通建设相关专项资金筹措方案、场站综合开发实施意见等政策，确立了成都在轨道交通建设资金筹集和 TOD 综合开发上的基础顶层设计。之后，成都又连续出台一系列政策，内容包括划定TOD 综合开发实施范围、工作指引和技术指南等，为 TOD 综合开发提供了具体操作层面的实施办法，这些都为成都 TOD 综合开发有序推进提供了引导和支持。目前成都聚焦 TOD 综合开发全生命周期，已形成了一套较为完善的政策和工作体系，出台了资金筹措、用地管理、规划管理、合作开发、商业运营、技术规范、工作机制等 7 个方面的 19 项配套政策文件，构建形成了“1 3 N”国内领先、开放创新的政策体系。“1 3 N”政策体系明确了政府统筹、市区两级国企主导、吸引社会资本参与的开发模式，搭建多元参与、合作共赢的机会平台，从顶层设计上改变城市传统的发展模式，是成都 TOD 综合开发推进实施的重要指引和依据。成都 TOD 战略顶层设计“1 3 N”政策体系 1：成都市轨道交通 TOD 综合开发战略规划，对 TOD 的战略谋划、体系构建、规划设计、开发运营及实施保障等方面的重要做法进行系统规划。3：轨道交通场站综合开发专项规划、轨道交通场站综合开发的实施意见、轨道交通场站综合开发实施细则，系统分析场站现状及国内外经验，对规划概念、开发分级等方面提出建议，明确综合开发各环节工作机制及管控保障体系。N：涉及规划、用地、招商、设计等多项配套政策，包括合作开发管理办法、用地管理办法等，为项目开发管理提供制度支撑。全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白皮书 4142 戴 德梁行编号类型政策名称1资金筹措成都市轨道交通专项资金筹措方案2实施推进关于轨道交通场站综合开发的实施意见3成都市轨道交通场站综合开发实施细则4关于区（市）县政府统筹安排的轨道交通场站综合开发的实施意见5用地管理成都市轨道交通场站综合开发用地管理办法6成都市轨道交通场站综合开发用地“二次供地”建议方案7成都市轨道交通场站综合开发项目用地管控和资金筹集实施细则8规划管理成都市轨道交通场站综合开发专项规划9轨道交通枢纽周边用地容积率政策10合作开发成都市轨道交通场站综合开发项目合作开发管理办法（试行）11轨道交通 TOD 综合开发工作联席会议制度12商业运营轨道交通 TOD 综合开发项目招商引资工作方案13成都市属国有企业资产招商招租管理办法(试行)14成都市轨道交通集团 TOD 综合开发项目商业占比和持有比例政策建议15技术规范成都市轨道交通场站一体化城市设计导则16成都市人民政府办公厅关于进一步励开发利用地下空间的实施意见(试行)17成都市城市地下空间开发利用管理办法18成都市城市轨道交通上盖综合开发设计技术规定19成都轨道交通设计防火标准全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白 皮书 4 3成都 TOD 综合开发的土地政策创新土地供给方式的创新 对不具备单独规划建设条件，须与轨道交通设施整体规划、一体设计、统筹建设的开发用地，成都市探索了在同一宗土地上划拨与出让方式相结合、地上与地下项目相结合、经营性用地与市政设施用地相结合的整体供地、分层登记新模式。对具备单独规划建设条件的轨道交通场站综合开发用地，按“两次整理一次出让”模式，即由区（市）县政府、市土储中心、市级平台公司完成征地拆迁和公建配套设施建设等工作（即土地首次整理），成都轨道交通集团负责开展地块与轨道交通站点的互联互通工程建设（即土地二次整理），并代为办理土地上市手续。土地“招拍挂”制度的创新 对不具备单独规划建设条件，须与轨道交通设施整体规划、一体设计、统筹建设的开发用地，成都市在“招拍挂”时采取了竞买准入制度，即竞买人须具备轨道交通线路建设运营能力，并由领导小组办公室对竞买人资格进行核实。针对“招拍挂”土地确定出让起始价，成都规定土地出让起始价可按不考虑轨道交通因素的宗地评估价格来确定，并强调在“招拍挂”时应按照轨道交通场站一体化城市设计提出的技术要求，带规划条件出让。土地收益分配制度的创新 为充分调动辖区政府参与 TOD 综合开发的积极性，成都市规定，轨道交通场站综合开发用地范围内的土地，由区（市）县出资完成土地整理的，供地后按现行体制分配后区（市）县所得净收益由区（市）县与成都轨道交通集团按 50：50 的比例分成。由成都轨道交通集团出资完成土地整理的，供地后按现行体制分配后区（市）县所得净收益由区（市）县与成都轨道交通集团按25：75的比例分成。土地出让土地开发土地运营不具备单独出让条件的土地综合开发土地定价机制按照综合开发土地“招拍挂”出让要求出让按照现行土地“招拍挂”出让要求出让现有土地定价机制其他土地多元参与的开发模式成都轨道集团及其合作公司开发收益分成市政府统筹收益用于轨道交通建设、运营和场站综合开发运营收益分成区、县政府平台公司及其合作公司其他市场化开发、运营公司多元参与的物业运营模式分类出让实施主体运营主体图 成都 TOD 土地出让、开发、运营流程44 戴德梁行2-2-4 体制建设“TOD 之城”建设需要强有力的统筹体制和合作机制的支撑，才能得以实现。成都在 TOD 建设模式、组织结构、运营管理等方面不断进行探索实践，形成了“跨部门、跨专业、跨区域”的多层推进机制，以保障TOD 建设各项任务的有序推进实施。（1）跨部门全市统筹、政府主导2017 年成都市将 TOD 综合开发确立为引领城市发展的重大战略，并坚持政府主导的基本方针，成立轨道交通建设和TOD综合开发领导小组，由市主要领导挂帅，市发改、财政、自规、建委、交通、各区政府、轨道公司为成员，统筹协调规划制定、政策研究、建设实施、综合开发等工作。同时，整合原来分设在规划局“轨开办”和市建委“轨建办”，设立“成都市轨道城市发展推进办”，负责编制综合开发总体规划、制定政策、资源整合、产业统筹、工作督察等工作。市级层面 TOD 统筹体制的建立，使得成都 TOD 综合开发项目的申报、立项、规划、建设、运营等流程更加健全完善，协调效率也优于国内其他很多城市。以国内一些城市为例，轨道交通项目的申报立项与建设、资金计划、规划设计、土地出让、产业导入、工程许可、运营管理等各个环节分别由发改委、财政局、规划和自然资源局等部门或轨道建设主体单线运作，造成轨道计划与城市规划不同步、财政投入与土地反哺不对应、用地功能与产业招商不匹配等一系列问题，进而阻碍了 TOD 综合开发建设的推进。组长、副组长牵头部门内设机构市发改委市财政局市规划和自然资源局市公园城市局市住建局市城管委市交通运输局市商务局市国资委市公安局成都轨道集团各区(市县)政府市领导成员单位轨道交通规划轨道建设主体规划和自然资源局发展改革委国家中长期铁路网规划城市轨道交通建设规划城际铁路建设规划国土空间规划规划指标管理国土空间用途管制产业建设运营商务局住建局轨道建设主体招商引资产业导入工程建设许可房地产管理轨道交通运营物业开发运营图 成都市轨道交通建设和 TOD 综合开发领导小组组织架构图 国内某市轨道交通建设相关组织架构？全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白皮书 4 5（2）跨专业多方参与，合作共赢成都轨道交通集团有限公司是负责成都城市轨道交通规划、建设、运营、TOD 综合开发和轨道沿线资源经营的大型国有全资企业。在“小总部 专业子公司”的管理架构下，集团本部设 12 个部门，下属二级子公司 21 家，其中全资及控股子公司 8 家，参股公司 13 家。成都轨道交通集团有限公司 财务部 投资发展部 资产管理部 组织人事部 等 12 个部门 成都轨道建设管理有限公司 成都地铁运营有限公司 成都轨道城市投资集团有限公司 成都轨道资源经营管理有限公司 成都轨道产业投资集团有限公司 成都轨道交通学院（筹）成都轨道时代文化发展有限公司 成都成资轨道交通管理有限公司 四川成德轨道交通有限公司 四川成眉轨道交通有限公司 成都市重大产业化项目一期股权投资资金有限公司 成都交投西部轨道交通产业发展集团有限公司 中铁建融城发展有限公司 中建西南咨询顾问有限公司 日建设计（成都）都市设计咨询有限公司 成都中铁惠川城市轨道交通有限公司 中交成都轨道交通投资建设有限公司 成都中电建瑞川轨道交通有限公司 成都天府通金融服务股份有限公司 成都市域铁路有限责任公司 成都国资国企改革发展研究院有限责任公司总部全资及控股企业参股企业资料来源：根据成都轨道交通集团官网整理46 戴德梁行成都轨道交通集团以市场化为导向，改组组建下属成都轨道城市投资集团，按照“一级总部资本层、二级资产经营层、三级专业执行层”运作模式，构建以成都轨道集团为资本运营主体、轨道城投集团为投资经营主体、轨道城投集团旗下公司为专业化运营主体的现代化管理架构，并对轨道城市投资集团充分授权，充分激发了二级公司的活力和市场竞争力。围绕招大引强，轨道城市投资集团与日建设计、香港铁路、中铁建、华润、万科、保利、龙湖等行业领军企业陆续开展合作，构建形成主体多元化、建设专业化、运营特色化的TOD开发共赢体系。同时还创新布局“零售商业、科创办公、精品酒店、城市康养、租赁住房”TOD产业五大航道，灵活采用多样化运营模式，实现 TOD产业运营效益最大化、效果最佳化。部分合作示意策划设计领域日建设计(成都)都市设计咨询有限公司2019 年 6 月，成都轨道交通集团与日建设计成立合资公司，主要从事轨道交通场站综合开发项目策划、规划等咨询工作。产业运营领域成都蓉港商业发展有限公司2020 年 6 月，成都轨道交通集团与香港铁路合资组建商业运营公司，主要从事轨道交通沿线（站）、地上地下空间资源的项目策划及经营管理、站城一体化项目商业策划及运营管理等工作。项目开发领域中铁建轨道城市发展有限公司2020 年 5 月，中国铁建与成都轨道交通集团成立合资公司，主要从事轨道交通投融资、规划设计、建设施工、运营维护；轨道交通系统沿线及地下空间的开发及管理等业务。物业管理领域成都轨道万科物业有限公司2020 年 7 月，万科物业与成都轨道交通合资成立物业公司，主要从事地产开发经营、人力资源服务、工程建设等业务。全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白皮书 47（3）跨区域高效协同、共谋发展自成德眉资同城化实施以来，2020 年 7 月成德眉资四地政府与四川省铁路产业投资集团有限责任公司共同签署了关于成都外环铁路共建共管框架合作协议，旨在打造轨道上的都市圈，助力全省经济社会发展。成都在与德眉资三地政府签订了相关共管协议的同时，成都轨道交通集团还分别与德阳发展控股集团、眉山市国有资本投资运营集团成立合资公司筹备成德线、成眉线的规划建设；成立全资子公司成都成资轨道交通有限公司负责统筹成资线的规划、建设等相关工作。未来在构建都市圈轨道交通体系方面，将重点推进成都铁路枢纽环线改造、成都外环铁路建设、成都至德眉资 3 市市域（郊）铁路建设等工作，构建形成“两环三射”都市圈轨道交通骨架。同时探索成都地铁以多种方式向毗邻区域延伸，构建以成都站、成都东站、天府站、东部新区站、德阳北站、眉山东站、资阳西站为核心节点，多种轨道交通方式有机衔接的都市圈轨道交通“一小时”通勤圈。成德眉资四市合作共建的轨道交通线路 成都外环铁路项目全长约 450 公里，连接成都、德阳、眉山、资阳四市，速度 200-250 公里/小时 市域铁路 S11 线途经成都市金牛区、新都区、彭州市，德阳市广汉市、旌阳区 市域铁路 S5 线连接成都和眉山，设 S5 主线段和 S5 仁寿支线段 轨道交通资阳线起于成都轨道交通 18 号线福田站（机场南站），止于成渝客专资阳北站48 戴德梁行持续完善型发展模式的探索1.思想创新成都以“思想破冰，理论创新”作为TOD启动策略，由市主要领导亲自宣讲、亲自谋划，并亲自带队实地考察。同时市政府协同成都轨道交通集团，面向全市举办 TOD 开发培训班等。通过这一系列工作的开展，全市上下统一思想，形成了在全市范围内推进 TOD 开发的强大合力。2-3TOD 开发认知方面 在成都 TOD 开发正式启动的 2018 年，市政府主要领导通过市委常委会、专题研究会、实地调研等方式，亲自宣讲 TOD 综合开发重大意义，亲自谋划部署成都 TOD 开发实施战略，明确了成都当时所处的轨道交通引领城市发展的重要历史阶段。政府分管领导分别带队，率市级各相关部门和区县党政主要负责人赴日本、香港实地考察TOD 标杆项目，学习集成国内外先进经验，亲身体验 TOD 开发的建设成果，加深政府各层级部门对 TOD 开发的认知、以及对 TOD 开发的信心与决心。市政府还协同成都轨道交通集团，面向全市举办 TOD 开发培训班，并选派业务骨干赴东京、香港知名企业跟班学习，为成都培养了大批 TOD 骨干人才。TOD 开发思路方面 在 TOD 开发之初，成都就更新认识、提高站位，将 TOD 开发置于促进城市整体高质量发展的高度上，而不是将其视为普通的地产开发项目。在TOD发展过程中，成都充分吸收发达地区的先进经验，不照搬效仿，在不断的探索尝试中，因地制宜地开展 TOD 开发工作。TOD 宣传工作方面 2019 年成都首推 14 个 TOD 示范项目，通过示范性站点的打造聚焦大众视野，将 TOD 开发事业以高品质的姿态推向市场。在陆肖站建设并开放了国内首个集文化科普、平台展示、交流中心功能于一体的 TOD 大型展示中心，对外向公众展示成都 TOD 开发的高位布局、创新理念、特色路径和美好未来等多方面内容，以展示中心为媒介进一步树立了成都 TOD 品牌形象。全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白皮书 492.政策创新TOD 发展离不开政府政策的支持与指引，同时政策的创新也会进一步促进 TOD 的健康发展。2017 年至2022 年间，成都市政府出台了一系列支持和鼓励 TOD 发展的政策，并在实践中不断优化完善，进而形成了特色鲜明且可操作性强的 TOD 综合开发政策体系。顶层设计体系 由市政府主要领导任组长成立“成都市轨道交通建设和 TOD 综合开发领导小组”，全面统筹推进轨道交通建设和 TOD 综合开发各项工作，并主导制定规划类、开发类、运营类、保障类等近 20 项配套政策，形成了“1 3 N”的开放创新型政策体系。遵照“统分结合、共建共享、分级负责”原则，建立健全多元参与机制，逐一对接各相关区县政府，探索建立了 TOD综合开发合作机制，明确合作原则、主体，并全面签订了战略合作框架协议，确保了与地产企业合作的高效推进。土地储备保障 重视 TOD 综合开发时对土地的利用，结合实际情况将成都轨道站点分为四级五类，按照圈层布局规律，划定核心区和辐射影响区，并围绕轨道站点形成落实TOD理念的圈层布局模式，对用地布局进行引导。并且 成都市轨道交通场站综合开发用地管理办法 中明确规定了商业、居住、公共服务设施用地比例。在土地出让方面规定，轨道交通场站综合开发范围内的土地在供应前，需完成轨道交通场站一体化城市设计并落实相应的控规调整；同时实行多种供地方式，针对轨道交通场站综合开发利用的不同要求，采取分类供地方式，其中对于具备单独规划建设条件的轨道交通场站综合开发用地，按“两次整理一次出让”模式实施推进。政企协作分工 成都市政府主要负责政策主导和规划引领。通过法规政策规定整体规划、一体化城市设计、控制性详细规划、具体建筑设计的编制主体、审批主体和管理方式。明确“站城一体、产业优先、功能复合、综合运营”的开发理念，提出站点分级分类的开发方案。市属国企成都轨道交通集团则负责具体实施 TOD 综合开发，并在政策实施过程中引入社会资本。通过受让 TOD 项目股权或合作设立项目开发公司的方式，引入保利、华润、万科、融创等国内顶尖房地产开发企业，参与到 TOD 项目开发中，为城市 TOD 综合开发助力。5 0 戴德梁行3.机制创新为了更有效的对规划、建设、运营、资源开发等各业务板块统筹实施一体化推进，成都在国内首创“运营前置、TOD 前置、资源开发前置”三前置工作机制，且注重在规划阶段融入 TOD 理念，实现车站、车辆段和 TOD 项目的完美融合，挖掘轨道营城红利，实现轨道交通综合效益最大化。“运营前置、TOD 前置、资源经营前置”的营建原则 “三前置”不再局限于技术本身，而是拓展成为一种理念和方法，其底层逻辑，就是围绕轨道交通建设运营，在线网规划、建设规划、可行性研究、初步设计、施工图设计“五个阶段”全面执行前置要求，对各领域、各板块工作进行综合统筹。通过推动“把乘客优先贯穿于轨道交通规划、建设全过程的运营前置”、“把轨道因素转化为 TOD 综合开发项目的核心竞争力、挖掘轨道营城巨大红利的 TOD 前置”、“把客流变为商流、推动商业设施与基础设施相互融入的资源开发前置”，确保实现“三前置”的最优综合效益。“无策划不规划，无规划不设计”的营建路径 国内外商业综合运营的经验教训证明，高水平策划是 TOD 开发的灵魂，开发前期没有好的专业策划便不可能有好的规划。通过前期策划界定项目特色优势，结合区域资源禀赋，统筹考虑产业布局、公服配套、消费能级、土地增值、财税收益等，差异化确立 TOD 项目功能定位。以策划奠定商业底层逻辑，才是 TOD 成功开发的基本条件。“科学建立投入产出机制”的营建策略 TOD 项目相比一般地产项目，有前期资金投入大，回报周期长等特点。项目开发体量大、产品品质要求高、商业自持比例也相对较高，加上有时还需无偿修建部分公建配套，使得地产企业常常面临开发建设和重资产运营带来的双重资金压力。树立投资思维和风险意识，通过开发前期对项目投建各要素的细致论证，结合产业发展趋势和区域市场需求，合理选择业态排列组合，科学建立投入产出机制，着力把 TOD 项目打造利润中心、财富中心、活力中心。全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白皮书 514.技术创新成都在 TOD 发展过程中，积极吸取发达地区的成功经验，利用外部合作在技术支撑上不断尝试探索，走出了一条独具成都特色的专业发展之路。TOD“137”理论的提出 成都借鉴东京、香港等开发经验，以多个高能级 TOD 区域为核心向外圈层式递减开发强度，形成成都独有的 TOD“137”理论。即以轨道交通站点为中心，围绕核心区域的半径 100 米布局商业服务设施，打造具有标志性的城市地标；在次核心区域的半径 300 米内布局办公、酒店和公共服务设施，创造多样灵动的城市景观；在非核心区域的半径 700 米内布局住宅、公园等生活生态空间，营造从城市到自然的诗意居住环境。根据“137 圈层理论”的 TOD 开发，能够改变城市的均质化和平庸化形态，推动空间结构的优化调整，形成交通圈、商业圈、生活圈的“三圈合一”城市规划布局和形态。成都特色 TOD 的探索 为创造属于成都 TOD 的天府基因，塑造彰显成都 TOD 的靓丽名片，成都轨道站点 TOD 一体化城市设计按照“站城一体、产业优先、功能复合、文化彰显、形态塑造、场景营造”的六大总体要求，对“商圈核心型、交通枢纽型、综合中心型、产业社区型、生活服务型以及车辆基地”六种不同类型的 TOD 站点进行差异化设计。作为公园城市示范区，成都将公园城市理念与 TOD 理念有机融合，努力探索独具成都特色的TOD发展之路。即着力将生态型、人本化、有韧性的高质量发展特质贯穿项目建设全过程，充分呈现“一个 TOD 项目就是一个蓝绿交融的公园城市社区”。“三大专业库”技术平台的构建 成都轨道交通集团集结了戴德梁行、第一太平戴维斯、仲量联行、德勤等国际知名咨询机构，以及日建设计、AREP、AECOM、凯达环球、欧博迈亚等全球知名规划设计公司，建立了“TOD项目策划库”、“TOD 一体化城市设计库”、“TOD 商业运营库”三大专业库，保证了“策划-规划-设计-实施”的无缝衔接。利用这个全新 TOD 技术平台的专业力量，对既有地铁车站逐一进行策划研究，深度挖掘商业潜力，将世界各地的技术理念融合到成都 TOD 的发展当中，通过营造多样化消费场景和生活场景，激发城市发展新活力，推动客流增量转变为经济增量。52 戴德梁行5.人才创新引进、培养和储备一批具有国际化视野、专业技术精湛的人才，是成都推动TOD一体化开发的又一成功关键。TOD 开发专业性强，高质量的专才配置和团队构建是 TOD 项目有序推进的基本保障。专家引进 成都创新设立 TOD 首席专家制，聘请日本建筑师协会理事渡边庄太郎担任首席专家，引进“TOD 之父”卡尔索普等国际一流团队加盟成都，为高标准推进 TOD 开发提供高规格的专业配置。人才培养 2021年5月，全球首个专门致力于培养高层次城市轨道交通卓越人才的“城市轨道交通学院”正式落户成都。这个学院由成都市政府与西南交通大学携手合作建立，以“产教、科教 双融合”和学科交叉融合为特色理念，定位为西南交通大学服务于智慧城市、智慧交通的新工科学院、研究型学院和未来技术研究校区，涵盖智能建造、智能制造工程、智慧交通、城市设计、城市运营、新能源科学与工程等特色专业，为轨道交通领域的人才输出提供了支撑。市场激励 以激励约束为核心，改革薪酬分配制度。在专司 TOD 开发的成都轨道城市投资集团试点推行工资总额周期制管理，有效促进和保障成都 TOD 综合开发工作的推进。同时大胆创新人事制度，全面实行集团中层管理人员竞聘制、组阁制、任期制、退出制，真正做到让有为者有位、能干者能上、优秀者优先。TOD一体化策划设计实践研究第三章TOD 概念包含宏观的全域线网规划、中观的轨道交通沿线开发、微观的站成一体开发三个层面，其中微观的站成一体开发是打造美好生活的最后一公里。本报告对成都具有代表性的站成一体开发案例，从“站-产-城-人-文-绿”6 大视角，以及“目标定位、空间整合、换乘接驳、慢行系统、产业生态、职住平衡、功能业态、核心设施、地标空间、地缘融合、绿色低碳、自然交互”12 个要素条件，进行深度剖析。基于成都的案例分析，且结合戴德梁行以往的项目经验积累，以及国内外相关案例研究，本报告总结出“TOD 一体化策划设计 36 原则”，为 TOD 理念落位具体项目实践提供重要参考。导读|本章要点|123全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白皮书 535 4 戴德梁行策划设计阶段 TOD 理念的落位思考3-1伴随 TOD 的实践探索，TOD 的概念已经延伸至宏观、中观、微观三个层面。既包括宏观全局层面的城市总体战略部署，又包括中观层面的轨道沿线开发引导和控规优化调整，还包括微观上的精细化、一体化、人性化站点设计。宏观层面寻求轨道交通线网与城市空间发展结构的契合关系，其更深层次的探讨如何通过城市产业的布局，以及居住、办公、商业、娱乐等功能业态的匹配，实现“以人为核心”的交通、产业、空间高度协同的城市发展。契合线网布局的城市规划和片区开发结合城市的功能结构、产业格局、人口集聚等空间特点，对轨交线网和站点布局进行科学合理的总体规划，实现以人为核心的交通、产业、空间的协同发展实现土地价值最大化的轨交沿线开发梳理轨道交通沿线土地资源，挖掘可开发土地资源，对沿线进行功能定位、产业策划、用地交通规划等研究，并提出实施时序、资金筹措等实施保障措施建议。轨交站点与周边“站城一体化”开发完善站点的多种功能，疏解地面交通压力，并通过提供优质公共交通服务、宜人的步行空间和丰富的商业活动来吸引客流，践行高效集约的用地模式，实现对城市空间资源的深度管控。中观层面轨道交通线路尤其是骨干线路在很大程度上将优化沿线产业业态布局，推动沿线城市空间重构，加强城市中心城区与外围区域之间的联系，对城市空间发展方向非常重要的引导和推动作用。微观层面以轨道交通站点为核心，将站点与周边的用地统一规划设计、统筹开发建设，促进土地集约化利用，带动区域发展，引导人口集聚，形成站城高度融合的枢纽片区。宏观把控（面）中观引导（线）微观聚焦（点）TOD 的概念外延全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白皮书 55要真正实现轨道交通引领城市发展，推动城市土地利用与轨道交通建设的有机融合，从宏观、中观、微观三个层面落实 TOD 理念缺一不可。现在越来越多拥有轨道交通的城市，开始重视将 TOD 概念外延拓展到宏观和中观层面，在轨道交通线网规划阶段就开始谋划轨道交通与国土空间规划的耦合，在整个市域范围内开展轨道全线乃至全网的 TOD 研究，并对国土空间规划和轨道交通建设规划进行反馈，优化场段和线站位选址以及敷设方式等，为 TOD 顶层设计的完整性和路径推演的科学性提供支撑和依据。TOD 理念的本质是“以人为本”。在上述三个层面中，微观层面的站城一体开发与人们的生活最为紧密，最能使人们切身直接的感受和享受到 TOD 带来的利好，是 TOD 赋能城市发展、改变出行方式、实现职住平衡、打造美好生活的最后一公里。成都的 TOD 开发有序推进并独具特色，且近年来不断呈现出一个又一个的高品质项目落地，这些都与成都一直坚持“无策划不规划、无规划不设计、无设计不实施”原则，对项目的前期策划和规划工作高度重视有非常密切的关系。在项目实际落地的过程中，不仅前置研究的效果会逐步呈现并得以验证，实践中对前期策划方案的不断调整优化，也会为后续新项目的启动提供经验和借鉴，为其降低试错成本提供有效途径。目前国内轨道站点开发存在的诸如“仅局限于交通功能、使用效率不高、使用者满意度低、人流集聚效果低于预期”等系列问题，究其原因很多是因为前期的策划研究和规划设计未能很好的理解和落实 TOD 理念，导致 TOD 一体化策划设计方案本身就存在众多问题，使得车站建成后反而给使用者带来诸多不便，与周边功能严重割裂，为区域整体的一体化功能建设预埋下各种隐患。站城一体开发出现较多的问题举例车站换乘动线的高效设计 内部步行动线混乱、换乘效率低、与其他交通方式接驳不顺畅 站点与周边地块功能割裂、轨道客流与周边设施客流基本不交集 用传统的片区开发、产业规划思维来进行前期策划 对轨道交通的目标客群认知不足，导致功能配置不当。以住宅功能为例，站点上盖或邻接地块配置了附带大量停车位的大户型豪宅，结果导致购房者大多是很少使用地铁的豪车出行人群，背离了TOD理念 功能定位和产业引导重复度较高，导致“千站一面”，缺乏差异化和独特性，与地域本身的关联性不高 车站内部以及出站后延续不断的地下封闭空间，降低了使用舒适度和滞留性车站与周边城市功能的有效衔接支撑站城空间和片区发展的产业体系搭建符合轨道交通目标客群的功能配置结合地域文脉机理的区域打造通过生态导入使封闭空间得以开放城城站站产产人人文文绿绿5 6 戴德梁行TOD 开发不是简单的以轨道站点为中心，在一定的半径范围区域里进行高密度开发的地产或片区开发项目，而是应该围绕“人的需求”，以“站”为核心，将“产-城-人-文-绿”进行有效衔接，彼此赋能、协同分工，最终形成服务于“人”、对人友好且充满魅力的站城一体化发展空间。本研究将从“城市、交通、产业、功能、文化、生态”6大视角，对 TOD 项目开发需要配置的要素条件进行深入探究。城人文绿产站站以“站”为核心的以“站”为核心的“产“产-城城-人人-文文-绿”一体化建设绿”一体化建设（城市）（城市）精准定位目标，站城融合发展精准定位目标，站城融合发展（交通）（交通）无障碍顺畅接驳、全天候步行系统无障碍顺畅接驳、全天候步行系统（产业）（产业）前瞻布局产业、职住有效平衡前瞻布局产业、职住有效平衡（功能）（功能）混合功能业态、特色场景打造混合功能业态、特色场景打造（文化）（文化）地标性城市客厅、在地性记忆空间地标性城市客厅、在地性记忆空间（生态）绿色运营理念、自然触手可及（生态）绿色运营理念、自然触手可及城城站站产产人人文文绿绿全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白 皮书 57成都 TOD 一体化策划设计案例研究3-2本报告从成都正开发建设的 TOD 站点中，选取前期策划和规划方案特色亮点较多、问题解决较为全面、且不同类型中极具代表性的7个站点作为案例研究对象，从“站-产-城-人-文-绿”6大视角，以及“目标定位、空间整合、换乘接驳、慢行系统、产业生态、职住平衡、功能业态、核心设施、地标空间、地缘融合、绿色低碳、自然交互”12个要素层面，对其一体化设计成果进行深度剖析，旨在提炼 TOD 理念在成都具体实践中的路径思考和规划原则。编号站点分级分类概要1天府新站城市级交通枢纽型四川未来最大高铁站点 TOD 项目2成都东站交通枢纽型西南最大综合交通枢纽站点 TOD 项目3陆肖站区域级产业社区型成都首个 TOD 示范项目4骡马市站交通枢纽型成都唯一直通两大国际机场和四大铁路枢纽的 TOD 项目5行政学院站组团级交通枢纽型成都首批 TOD 示范项目之一6双凤桥站产业社区型成都市武侯区首个 TOD 示范项目7红星路车辆段车辆基地生活服务型成都首个统筹考虑车辆基地和周边用地一体化开发的车辆段 TOD 项目6 大视角 12 个要素(城)城市A.目标定位 Regional Positioning机遇挑战、目标愿景、战略定位(产)产业E.产业生态 Industry 错位协同、支撑区域发展的产业体系(文)文化I.地标空间 Landmark有识别度的标志性公共空间和建筑的设计B.空间整合 Spatial integration红线内外横向整体建设、竖向垂直分工F.职住平衡 Jobs-housing Balance 能够“引人留人”的宜居宜业环境建设J.地缘融合 Localization地缘文化的传承和创新、新与旧的融合(站)交通C.换乘接驳 Transfer 站点与多种交通方式的高效接驳(人)功能G.功能业态 Function以“人的需求”为导向的业态设想、功能布局(绿)生态K.绿色低碳 Low-Carbon低碳绿色的城市设计和开发运营管理理念D.慢行系统 Slow Trafc System 全天候步行通道的设置H.核心设施 Core Facilities成为区域特色亮点、焕发城市活力的设施导入L.自然交互 Nature Interaction强调“公园城市”中生态价值的利用5 8 戴 德梁行分级分类相对区位商住比城市级区域级组团级社区级产业社区型生活服务型商圈核心型交通枢纽型综合中心型中心城区外围组团?乡村?住宅?商业开发情况新建城市更新开发量高容积率（?）低容积率（?）天府新站 A.目标定位Regional Positioning天府文化展示窗口?成都门户封面会客厅?西南综合交通枢纽国际一流枢纽经济建设示范高品质产城融合典范，城市级枢纽?站点打造集产业办公、商业购物、休闲娱乐、物流交通生态居住、旅游集散于一体的综合?片区项目概况 （研究范围1578公顷、TOD一体化设计范围272公顷、TOD核心区范围49公顷）区位特点位于成都天府新区直管区，成都主城以南、天府新城以东，?分钟以内可达各火车站及机场。成都南向、东向的门户，未来将有5条轨道交通线路汇集于此。成都市铁路枢纽“四主三辅”客运站布局中的“四主”之一，而且是“四主”中轨道换乘最便捷及双机场零换乘的铁路站点。成都唯一毗邻世界级城市森林公园，尽享龙泉山景观资源的高铁枢纽。课题挑战承南拓启东进，作为“辐射全川”的国家级天府新区的对外门户，应该如何定位如何打造？站点周边大部分尚处未建成区域，只有零散的村民居住地，未来该如何通过站点开发聚人聚产，提升区域能级？站点如何纳入城市，实现功能融合？如何高效地整合交通优势，构建快达慢行的交通体系，充分利用景观资源，打造彰显天府文化的地标门户？承接城内、城际大量人流集散以及连通双机场的枢纽价值，毗邻世界级城市森林公园的生态价值等，都对项目本身的城市玄关功能、城市聚留和辐射功能的强化、应对客群多样化的复合型功能的打造，以及生态优势的最大化利用等提出了要求。全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白皮书 59【图B-空间整合】规划结构预留望山、观湖廊道和生态环廊【图B-空间整合】以高铁、城轨复合TOD中心带动周边地块开发B.空间整合 Spatial integration利用毗邻世界级城市森林公园的区位优势，设计上预留了龙泉山望山廊道，以及龙泉山、兴隆湖的视觉通廊，把与山水的关系作为主要的衔接要素。沿行人流线连续布局主力业态和创新业态，形成连续的商业空间，与城市南北空间融为一体。C.换乘接驳 Transfer 将快速到达的枢纽交通、枢纽内部的慢行交通进行分离，形成多联互补、融为一体的布局模式外部交通通过腰部进站，确保枢纽交通快速抵离；中部光谷还空间于人，并将高铁、地铁、公交等进行立体化一体布局，实现便捷换乘。通过优化原地铁线路和站点规划方案，提升地铁站对周边辐射的覆盖率，在兼顾社会和经济效益的基础上，大幅增强片区交通优势，优化便捷通达性。站房南北两侧形成独立的交通体系，并与城市功能空间直接相连，便捷进出，缓解客流拥堵，在缩短换乘距离的同时，大大提升了出行体验。D.慢行系统 Slow Traffic System 践行公交 地铁 慢行的“BMW”模式，专用自行车道稳静化处理，耦合慢行体系，打造绿色街道空间。采用“站房高架 站场高架”设计，有效分离枢纽与片区道路交通，以多联互补的模式有效衔接公共交通系统，确保枢纽交通的快速抵离。构建空中、地面、地下三层TOD立体慢行系统，实现不受气候影响的慢行多路径互联互通。【图C-换乘接驳】站内换乘流线【图D-慢行系统】地上地下慢行接驳6 0 戴德梁行作为新建区域，产业与人口的同步导入是激发区域持续活力的关键。“以产引才、以产聚人”的同时，也要“以才促产、以人留产”。在站点周边覆盖区域，除了大量的商办功能，建设以绿色居住和配套商业、以及与公建的组合构成的宜居型生态社区，可以为区域内既有居住人群、外来置业客群提供依托轨道交通的优质居住选择，助力职住平衡的实现。周边大量在建/待建商办项目带来的日常通勤工作人口、站点辐射范围内的常驻居民、以及来自机场或其他轨道站点的旅游/差旅目的型客群及中转型客群，均为本项目的目标客群。应对上述目标客群的多元化需求，以服务产业客群为核心，通过工作/娱乐/休憩/居住等一站式复合型业态集聚，打造产业经济、文娱商业、客旅休憩、精英社区四大功能场景。通过打造凤凰眼、银杏广场、天街公园、桥上城市阳台等特色功能空间，提升天府新站独特的到达体验，激活人群在地需求，营造别具一格的天府印象多元场景。把拥有玻璃面板屋顶的光谷引进车站，让室内阳光最大化。同时“光谷”作为绿色核心，与外部的轨道公园、天街公园等公共空间串联，营造出无处不在的公园之感。发挥国家铁路枢纽站优势，打造与国内外紧密合作的高端商务区和创新聚集地。通过与天府新区”一心三城”城市结构和产业功能形成联动与互补，以及通过枢纽经济对交通密集型产业的集聚带动，提出“3 16 N”的产业体系。“增量引入”总部经济“服务加持”科创产业“枢纽激活”会展经济E.产业生态 Industry F.职住平衡 Jobs-housing Balance G.功能业态 FunctionH.核心设施 Core Facilities孵化平台检验检测数据中心信息总部运营总部人才培训广告传媒银行保险通信网络物流服务金融租赁场馆搭建酒店住宿旅游服务商业服务人才服务科技创新和高技术产业总部经济会展经济居住人口?办公人口?特色核心设施空间生态商旅城市级站点成都科学产业功能区产业客群为核心产业经济功能场景文娱商业功能场景客旅休憩功能场景精英社区功能场景工作娱乐休憩居住交通密集?住宅商业公共管理与公共服务设施道路与交通设施用地【图E-产业生态】产业体系图【图F-职住平衡】人口属性占比，以及用地属性占比【图G-功能业态】功能业态图【图H-核心设施】核心设施空间效果图【图L-自然交互】可步行、可参与，演绎公园里的消费场景【图J-地缘融合】川西传统林盘肌理的商业I.地标空间 Landmark两个高铁站场拉开43米，设置中心光谷，引入自然采光，打造站内生态景观，彰显成都“公园城市”的枢纽新形象。出站后可近看天府文化绿轴，远望龙泉风光。J.地缘融合 Localization以山水田林为景观，川西传统林盘肌理结合商业，创造天府特色的可漫步的文化轴。川西林盘空间布局结合现代建筑设计元素，赋予商业新的天府文化内涵，同时与公园建设相结合，呈现成都公园城市的发展理念。K.绿色低碳 Low-Carbon依托蓝绿生态网络，打造多级公园体系。在站房东西两侧打造铁路生态公园，提供开放共享的优质城市公共环境，营造健康宜居生活场景。提供便捷的公共交通和慢行选择，减少小汽车的使用，降低城市交通碳排。L.自然交互 Nature Interaction中央天府文化绿轴采用可步行、可参与的理念，通过开放聚落 开放绿地 慢行道 共享空间的串联叠加，构建集商业/休闲/社区为一体的文化街区，演绎公园里的消费场景。基于“枢纽建在公园里，枢纽无处不公园”的开发理念，打造光谷站厅、轨道公园、天街公园等多级公园体系，呈现“近看高铁到发，远眺龙泉风光”的美好场景。【图K-绿色低碳】依托蓝绿生态网络的城市设计结构全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白皮书 616 2 戴 德梁行分级分类相对区位商住比城市级区域级组团级社区级产业社区型生活服务型商圈核心型交通枢纽型综合中心型中心城区外围组团?乡村?住宅?商业开发情况新建城市更新开发量高容积率（?）低容积率（?）成都东站成都联通世界的枢纽门户全国领先、中西部一流的枢纽经济集聚区重塑城东城市格局的经济增长新极核城际会客厅、繁华不夜城、康养新高地从成渝城镇群和区域总体发展的战略高度、城市价值和片区能级的提升诉求，以及高铁枢纽与周边环境和谐荣共生的战略意义等层面，都对成都东站通过高能级TOD开发，建设一个既能代表世界先进发展理念、又能向世界展示成都、同时还能成为成都高质量发展战略引擎的目标任务提出了要求。区位特点成都东站是全国第六、西南最大综合交通枢纽，高铁、城铁、地铁“三铁叠加”，同时集铁路、长途及旅游客运、城市轨道交通、常规公交、出租及社会停车等功能于一体，人流流量优势显著。地处成华区枢纽经济集聚区，临近成华区文化创意及商务总部发展区，是成都城市空间格局向东拓展的重要支点和成都东部对外联系的重要枢纽。枢纽经济集聚区周边科研院校资源丰富，为东站枢纽汇聚国内外高端人才提供优渥土壤。成华区拥有工业文化、古蜀文化及熊猫文化等众多文化元素和旅游资源，为吸引旅游出行人群，打造最具文化多样性的交通枢纽提供了要素支撑。课题挑战成都东站枢纽功能和流量优势虽然明显，但流量资源转化利用不足，巨大的客流量如何可以有效驻留并转化为经济流量？项目周边产业资源丰富，但大多集中在研发及孵化环节，与其配套的生产性服务业较为缺乏。同时酒店、商务商贸及医疗康养等产业虽已初具规模，但未形成集聚效应，辐射能力有限。如何打通“三铁”流量与周边商业圈、生活圈的连接，实现站城融合发展？站前广场是人流集散的核心区域，也是留住人流的关键节点。如何通过优化站前广场，盘活周边项目？项目概况 （TOD一体化设计范围452公顷、详细城市设计研究范围259公顷）A.目标定位Regional PositioningB.空间整合以站点为核心，构建“一轴一核四片五心”的城市格局，加强周边区域与TOD站点的紧密衔接和有机融合，并实现地下、地面、地上与TOD站点的一体化建设。合理利用绿轴两侧，布局1-3层活力空间、空中连廊系统以及地下空间系统，有效的连接与缝合被绿轴割裂的城市空间，强化了TOD站点与周边区域的功能衔接。C.换乘接驳连通周边的三层复合步行动线、以及与其他公共交通的换乘动线，以实现高效的换乘接驳从地下2层高铁站出站后，向东可快速到达长途汽车站；向西可快速换乘地铁2号线、7号线和20号线以及运营车辆停靠点；通过竖向交通可到达西广场一层可换乘公交。在高铁到达层设置夹层通道，以缩短纵向位移，提升换成效率。从动线组织及安全角度，将过境动线与核心区出入动线分离，对落客平台进行优化提升。D.慢行系统借由地下通路、公园慢行绿道、轨行区上盖和竖向交通盒，共同打造互联互通、体验良好的立体洄游动线。通过地下连接通道以及慢行连廊，与周边地块间形成动线网络。【图?空间整合规划一轴一核心，四片五心的城市格局【图?换乘接驳】通过地下步行通廊实现多种交通方式的换乘【图?慢行系统】通过公园、地下、上盖打造立体的步行洄游动线全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白皮书 636 4 戴德梁行“产-城-文”引人策略为区域带来大量的新增人口和居住需求。医疗教育文化等区域资源优势，为高品质国际化居住社区建设提供了有利条件。同时紧邻轨道交通和高能级站点的区位优势，也为面向年轻客群的小户型公寓开发提供了市场机遇。本项目区域常住人口比例较高，随着片区内商住混合开放的推进，以及生活服务配套和生态宜居环境的日趋完善，宜居宜业的职住平衡有望实现。打通“三铁”流量与商业圈/生活圈的连接关键环节，有机植入“枢纽 高端商务商贸”“枢纽 精品酒店会展”“枢纽 特色康养医疗”及“枢纽 品质生活服务业”等四大“站产城”融合发展场景。聚焦多种功能混合型业态的同时，还考虑作为城市门户的人文特色商业及文娱体验业态的引入，对周边片区进行了文化类功能的补充和强化。通过“天府发展轴-东门活力带”缝合周边的功能带，结合周边地块的三层复合步行动线，在空间上赋予区域新的生命力。结合大规模绿色生态网络，能使到访者可以便捷轻松的接近和感受到自然，获得精神愉悦和压力释放。站前东西南北四个不同文化主题的特色化公共空间和城市功能的导入，会引发目的型客流的多频次到访。基于东站枢纽周边既有的产业基础，和规划中的三大产业组团，以及周边汇集的大量优质科教和文旅资源，构建“以产引人、以文引人、以城引人”三大发展策略，打造以“3 1 2”产业体系为支撑的知识型文化枢纽综合体，实现了从交通枢纽的“先天资源”向TOD引领的“产业优势”转变。以“高端商务商贸、精品酒店会展”为核心主导以“医疗康养服务”为特色亮点以“文化旅游休闲”为配套支撑E.产业生态 Industry F.职住平衡 Jobs-housing Balance G.功能业态 FunctionH.核心设施 Core Facilities居住人口?办公人口?居住用地商业服务业设施用地公共管理与公共服务用地公用设施用地道路与交通设施用地【图E-产业生态】产业体系图【图F-职住平衡】人口属性占比，以及用地属性占比【图G-功能业态】功能业态图【图H-核心设施】核心设施空间效果图产业细分企业类型产业方向酒店会展酒店品牌运营商会展策划及运营广告传媒会展服务（翻译等）四/五星级酒店精品/商务酒店精品会展峰会论坛医疗康养文化创意专业体检康复医疗专业诊所康养医疗国际医疗机构康复机构康养社区运营商体检机构文创体验文化旅游影音传媒创意设计设计工作室音乐艺术培训机构广告/公关/传媒公司文化创意品牌旅游服务旅游综合服务出行服务电子平台服务旅行社汽车租赁/票务预订大数据/电子平台维护一带一路贸易公司电商平台/跨境电商平台商业运营商零售商业品牌精品商贸中高端商业零售跨境电商一带一路贸易展销体验式商业商务服务金融、保险服务法律服务专业咨询总部办公银行/证券/金融机构律师事务所咨询公司新经济企业全国总部新经济企业西部总部3主导2配套产业体系1特色配套产业细分企业类型产业方向全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白皮书 65I.地标空间站点东西南北四大出口以不同的文化内涵和主题定位，形成风格各异的片区文化新基因。东峰汇聚世界文化的现代文化中心西谷人本尺度串联的绿色文化空间北峦将世界引入成都的交流体验场所南丘向外界传达小成都文化的特色区域鉴于东站中央绿轴（广场和绿地）尺度较大（南北220米），不利于形成具有活力的城市氛围，因此在保留城市象征性的同时，将广场规模调整到适宜城市活动的程度（南北100-120m），且结合轨道站点植入TOD功能，进一步挖掘土地价值，激发城市活力。J.地缘融合站点西口区域通过人本尺度的绿轴空间将成都丰富的历史底蕴与未来的先端文化相衔接，旨在打造“过去与未来共存的城市空间”。站前西广场两侧商业建筑采用新中式风格，结合坡屋顶、青瓦、深棕褐色立面材料等川西民居元素，突出地域特色。K.绿色低碳通过中央绿轴、景观游步道、街区绿地构建与环境持续共生的绿色生态网络。作为支撑多样活动的基础设施，在车站上盖构建类似城市综合管廊功能的“智能模块系统”，并在站房屋顶设置太阳能发电板，将产生的电能通过能源中心高效分配到各个智能模块中，以实现区域整体的智能化能源供给和低碳节能。L.自然交互结合人流分布、功能布局、自然特色等因素，构建东站中央绿轴的六大特色空间。同时为了呼应空间氛围，在绿轴公园中分别配置主题植物，将中央绿轴打造成一轴六象、一园多景的城市公园。【图?地标空间】规划适宜城市活动的公园广场空间【图?地缘融合】将商业建筑与川西建筑元素相融合【图?自然交互】在城市公园中布局六大特色空间6 6 戴德梁行分级分类相对区位商住比城市级区域级组团级社区级产业社区型生活服务型商圈核心型交通枢纽型综合中心型中心城区外围组团?乡村?住宅?商业开发情况新建城市更新开发量高容积率（?）低容积率（?）陆肖站区位特点位于成都“南拓”重点区域的高新区中和片区，西靠大源CBD，南接新川科技园，中和片区是整个区域承上启下的关键节点。陆肖站为地铁6号线（已运营）及22号线（远期规划）换乘站，周边共规划5条轨道交通线路，联动周边四个地铁站点，形成“一拖四”的轨道网络格局。陆肖站所在区域，位于环城生态带及锦江绿道等城市优质生态资源的包围中，具备极佳的生态基底。课题挑战高新南板块是成都经济发展最快、外来人口最多区域，密度也最大。对于资源的开发和运用迫在眉睫，陆肖TOD开发能否成为重塑整个板块的新突破口？项目所在片区位于高新区与天府新区之间，自身缺乏优势产业，周边又被强产业功能组团环绕，应如何依托轨道生态圈建设推动差异化与互补性发展？目标客群的消费特征和需求怎样？哪些业态产品能够对应这些需求，并能协同区域实现高品质开发？如何完成复合功能植入与文化设施导入，并通过站城一体开放，真正实现城市的互联互通？“地铁天府公元”以轨道交通引领、以公园社区为特色的城市中央活力区（?）基于对项目所在区域的资源特征、市场导向、客群需求等进行系统分析和深入挖掘，本项目作为被三大强产业功能组团环绕的中和片区的核心，应充分利用轨道交通生态圈建设契机，与周边区域和环境建立“共生共创共赢共享”的发展态势，以“新经济新动能培育”为突破口，为整个板块赋能新活力。项目概况 （研究范围600公顷、TOD一体化设计范围119公顷、建设净用地面积70.3公顷）A.目标定位Regional Positioning全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白 皮书 67B.空间整合采取以客流为导向的功能布局，在多个站点共同覆盖的区域布局核心区，进行功能复合的高密度开发，再将高密度开发的片区与原有城市肌理相结合，带动城市发展，实现商业价值的整体提升。根据人流动线组织立体交通，将商业空间、高层塔楼、城市公园等不同功能空间一体化编织，实现站城融合。以陆肖站为核心，形成大规模的网络化成片开发，通过地下空间将地面的写字楼、学校、住宅等各种建筑进行有机串联。结合公共空间节点与地铁出入口位置，设置 19 处下沉广场，并增加连通周边商业及办公地块的公共通道。在道路下方控制预留地下商业步行街空间，并在周边地块预留接口，以保障商业步行街与周边地块的地下串联。在站点周边的商业和服务设施用地之间，控制预留空中连廊，以备后续能使空间顺畅衔接。C.换乘接驳地铁6号线和11号线在地下负一层形成L形站厅换乘。紧邻站厅布局地下商业及下沉广场，设置7处接口与周边物业地下直接连通，另外7处地面出入口用于衔接周边功能。D.慢行系统通过地下空间、地面公共通道、空中连廊及开敞空间等，形成地上地下联通的一体化慢行交通网络。在现有规划路网的基础上，加密核心区慢行活动通道，增补慢行活动空间。通过打造富有生态特色的慢行通道网络，使站点与周边的锦江、湿地公园、生态公园等优质生态资源形成网络化连接。【图?空间整合】以客流为导向的城市规划布局【图?换乘接驳】通过地下一层站厅空间实现地铁换乘【图?慢行系统】规划各种非行人的道路交通体系【图?慢行系统】结合绿道打造城市慢行系统6 8 戴德梁行应对各年龄阶段需求，打造交通、商务、教育、生活、消费、医疗、康养等多功能业态，形成一站式城市中央活力区，通勤和生活高度融合，“足不出区”就能满足所有商务、生活、消费需求，实现职住间有效平衡。住宅电梯直达地下，直通地铁、商场，通勤途中就可以方便地购买到生活必需品，这种高便捷度的地铁生活也有效的提升了职住平衡。以陆肖站为核心，联动周边四个站点，结合自身资源特色确定开发主题和产业功能，共同打造功能互补的活力轨道生态圈。其中陆肖站承担新经济新动能培育中心功能，其他站点则分别承担国际交流中心、文化中心、健康医疗中心、体育中心等相应配套功能。围绕新经济人群需求，构建“智慧商务、城市乐活、城市交际”三大功能板块，营造工作、消费、生活、游憩等多元场景，围绕站点构建15分钟“健康活力圈”“医疗服务圈”“全龄教育圈”，提升片区整体宜居水平。根据周边主要为高学历、高收入的年轻消费群体特点，联动高新体育公园等设施，高标准打造全市首个集运动主题场馆、精品体育零售、体育康养文化于一体的城市体育主题街区。打开围墙，建设低建筑密度，高绿化覆盖的开放式品质社区，实现幸福和谐宜居生活场景。依托丰富的水绿资源，开发各种绿道公园、专业跑道、游乐设施等，构建“全民随处皆可健身”的健康运动场景。本项目周边的金融城、大源、新川科技园三大强产业功能组团，明确了以数字金融、智慧融合、人工智能为产业发展方向。本项目基于“承接、拓展、完善”的发展思路，利用后发优势，依托轨道生态圈的建设契机，在促进新兴产业间联动的同时，承接产业培育和功能外溢，共享服务配套和交流功能，通过构建“3总部 3基地 3配套”产业体系，助力区域打造“新经济新动能培育中心”。E.产业生态 Industry F.职住平衡 Jobs-housing Balance G.功能业态 FunctionH.核心设施 Core Facilities居住人口?约?万办公人口?约?万?住宅用地商业用地商住用地公服用地【图E-产业生态】产业体系图【图F-职住平衡】人口属性占比，以及用地属性占比【图G-功能业态】功能业态图【图H-核心设施】核心设施空间效果图I.地标空间在陆肖站周边打造TOD核心210米地标塔楼与高层簇群，形成片区地标，并沿着城市干道形成连续的城市界面。为了保证站点的标识性，站点核心地块在建筑高度上采用“限低 限高”的方式进行控制。延续高新区风貌及色彩控制要求，以现代明快基调为主，严格控制玻璃幕墙比例。J.地缘融合在进行城市开发的同时继承发扬山水相融、闲适生活、地方文化等成都优秀人居环境本底和理念，实现人城境业和谐统一。站点外围居住区保留老成都传统人文要素，结合周边水系打造水城交融的社区环境，在滨水空间植入瞰江亭、江天一览、水码头等设施，打造文化宜居场景。K.绿色低碳通过规划自行车专用路、响应海绵城市的城市水循环系统、采用节能灯具电器等方法来实现低碳出行、绿色生态、节能环保的规划理念。将“舒心设计、绿色低碳、智慧安全”等技术创新注入新一代活力社区建设。L.自然交互建立“公园 小游园 微绿地”的多层次公园体系，并“织补”站点周边绿道，与原有规划绿道衔接，串联周边水系和湿地公园，形成水绿交融的绿道体系。通过绿道串联不同开敞空间整体形成城绿交融、文化多元的活力场景。通过取消社区围墙、增大道路退距、开放社区绿化、下沉庭院、屋顶绿化等手法，实现“公园里面建社区、社区里面建园林”的规划理念。强调生态居住，自然形成绿环，串联不同尺度的城市生态开敞空间，围绕TOD核心区形成“聚合-开敞”的空间体系，能轻松融入的高可见度的绿色生态网络，为人们接触自然创造了机会。【图?地标空间】打造地标建筑群，实现连续的城市界面【图?地缘融合】将成都的历史人居资源与规划相融合【图?绿色低碳】通过绿色出行等规划实现节能减排【图?自然交互】规划多层次的公园体系全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白 皮书 6970 戴德梁行分级分类相对区位商住比城市级区域级组团级社区级产业社区型生活服务型商圈核心型交通枢纽型综合中心型中心城区外围组团?乡村?住宅?商业开发情况新建城市更新开发量高容积率（?）低容积率（?）骡马市站成都新时期?（中央活力区）的发展标杆体现卓越全球城市高质量发展的标杆与城市其他片区错位联动的顶级商务区和中央活力区展现天府文化精髓的世界会客厅呈现成都对外开放的城市新窗口承载最新生活方式的活力新中心区位特点项目位于成都最历史悠久的老城中心，以及成都主城中心最重要的城市轴线上，沿轴聚集着多个大型商业商贸、历史人文、绿色生态、交通换乘等重要的城市功能节点。骡马市站是成都市唯一的四站交汇点，也是唯一可直通两大国际机场和四大铁路枢纽的地铁站。未来还将是主城区最大的地铁站。骡马市TOD项目属于天府文化公园（成都市三个做优做强重点片区之一）的核心区域。骡马市商圈作为成都三大传统商圈之一，是全市金融机构最密集区域，聚集青羊区近60%、全市近70%的金融机构及相关服务企业，产业基础雄厚，商业氛围浓厚。项目周边历史文化资源丰富，西御河沿街地块内有区级文保单位、两处历史建筑，及4株3级古树名木（银杏）。课题挑战作为四线交汇的地铁枢纽，如何利用TOD开发契机，汇聚新的城市功能和生活方式，对外呈现新的面貌？作为成都2300年建城史的发源地和历史文化原点，本项目能否成为城市复兴的新引擎，助力成都跻身世界城市？区域内高品质办公载体缺失，核心区产业流失尤其严重。作为成都曾经辉煌的中央商务区，如何学习世界先进成功经验，突破片区的现实发展困境，打造新的城市名片，构建新的产业生态？打造成都城市会客厅是天府文化公园的重要任务，作为核心区的骡马市TOD建设则成为关键发力点。基于重塑成都新中心的出发点，以及打造世界文化名城的集中展示地、西部金融中心重要承载地、成都千年历史迭代的文化中心等目标任务，需构建以生态、交通、文化及产业价值提升为导向的TOD站城融合发展新标杆。骡马市站项目概况 （研究范围342公顷、TOD一体化设计范围255公顷、TOD核心区范围49公顷）A.目标定位Regional Positioning全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白皮书 7 1B.空间整合通过“城市交通核(Urban Core)”的纵向动线 与“城市交通廊道(Urban Corridor)”的横向动线交互，形成区域内立体无缝的串联体系，实现无论在地下哪层都可以轻松进出地上塔楼。同时还考虑与周边地块间的衔接，确保相邻地块间的串联路径，以提升区域整体的可达性与便捷性。C.换乘接驳集中在地下负一层和负二层的四线换乘站厅层进行站城一体化开发，通过下沉广场和城市核，以及明确的纵向动线，将人流引入周边各功能地块。“城市交通核”作为TOD立体交通的转换枢纽，除了实现纵向动线与横向动线的快捷转换，以及作为地下空间自然采光与通风的窗口，还为地下空间解决了不同层高间的竖向连接问题。作为成都最深地铁站，18号线骡马市站地下六层深度达45.5米，其中地下一层为四线换乘站厅，地下二层为18号线站厅层，地下三层为预留层，地下四层为设备层，地下五层为10号线站台层和设备层，地下六层为18号线站台层。“城市交通核”竖向联通18号线站台，并与城市候机楼（CAT）无缝连接，实现了最深站点的高效换乘。D.慢行系统在骡马市站周围形成地下地面地上无缝对接的三层复合步行网络，配合周围高强度复合城市功能及公共空间，实现高效的人流集结及疏散。延伸地下空间，连接各重要节点，强化骡马市站、天府广场站地下空间联系，构建天府文化中心整体地下慢行系统。过境交通不经过中央区域，内部交通绕行中轴线，保障人车分离的开放空间。【图?空间整合】高强度符合开发，催发城市新活力【图?换乘接驳】通过城市交通核纵向组织换乘流线【图?慢行系统】链接城市活力中心的步行网络体系【图?慢行系统】通过道路规划实现人车分流72 戴 德梁行站点上盖的多功能复合型综合体开发，不仅有利于降低通勤时间，还能一站式解决轨道使用者的多样化需求，优化出行体验，提升生活质量。在站点周边通过公寓开发引入居住功能，有助于增强城市活力。出站后廊道直接连通办公及公寓，更能增加产业人口和居住人口对轨道交通的使用和依赖，有利于推动区域职住平衡及城市幸福指数提升。基于“体现新发展理念，展现新生活方式的站城新标杆活力新中心”的目标愿景，围绕金融和文化两大主导产业，以国际一流高水准的“商业-办公-居住-社交-文化-娱乐-公共服务”等复合型功能业态，推动TOD城市综合体开发。在提升区域便捷度的站点TOD开发的纵向动线周边集中布局催生城市活力的体验性商业、文化类业态，以及象征全新生活模式的创意功能，通过为区域注入昼夜不间断的活力元素，实现带动周边区域一体化发展的中央活力区建设。结合地标塔楼，设置空中观览设施“天府文化会客厅”，为市民以及游客提供闲暇时回游打卡的强目的性设施。结合未来办公形态和智能技术打造的顶级写字楼“锦城之心”、设计时尚场景多元的未来街区、高级奢华且具有成都韵味的顶级文化艺术酒店、具有顶级标配及无敌景观的高端艺术定制公寓等，都成为区域整体开发的特色亮点。本项目属于建成区的城市更新项目，在产业生态圈建设上，如何突显优势、错位协同、创新引领，特色发展成为目标要求。基于重塑成都新中心（文化中心、城市遗址、中央公园、产业高地）的思考点，围绕”EOD生态导向、TOD交通导向、COD文化导向“三大发展策略，提出以”金融 文化 创新经济 高端服务“为核心的“2 1 1”产业体系。E.产业生态 Industry F.职住平衡 Jobs-housing Balance G.功能业态 FunctionH.核心设施 Core Facilities居住人口?约?万办公人口?约?万居住用地?商业用地?商业服务业设施用地?商业兼容住宅用地?公园绿地?【图E-产业生态】产业体系图【图F-职住平衡】人口属性占比，以及用地属性占比【图G-功能业态】功能业态图【图H-核心设施】核心设施空间效果图全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白皮书 73I.地标空间骡马市站TOD以348米的超高层地标建筑为核心，与周边140290米不等的多个摩天建筑相呼应，形成高层塔楼群，成为成都市中心最亮丽的“摩天组团”，为城市新经济发展提供国际一流高品质载体，重塑了骡马市区域城市活力。J.地缘融合针对骡马市项目基地范围内的既存古建筑，在立面上采取修旧如旧保持原有特色的同时，在其内部植入商业功能，并与科技体验相结合，使古建筑焕发出全新活力。结合当地大量文化资源和城市特质，为历史建筑和川菜文化老字号提供展示空间，在突出时尚商业文化的同时，融入城市特色。传承成都中心城区历史风格特色的同时，为各个地块制定具有鲜明特征的城市景观氛围。在平面上，形成东西向街巷空间及南北视线通廊，延续老城历史肌理，并建立与南侧天府文化公园的视线联系。K.绿色低碳在写字楼建设中充分运用智能绿色技术，通过Low-E玻璃、外遮阳系统、日光感应照明等，使客户可直接感知到的科技节能系统和运营成本的节约。L.自然交互通过下沉广场将自然光及自然风引入地下，避免地下空间的昏暗氛围，同时强化地上地下的一体化感受。沿街建筑进行墙面后退，形成挑空空间，进一步强化地上地下一体化以及大气融入的空间感受。【图?地标空间】相同设计语言的建筑群打造城市新活力【图?地缘融合】保护历史建筑的同时注入新的活力74 戴德梁行分级分类相对区位商住比城市级区域级组团级社区级产业社区型生活服务型商圈核心型交通枢纽型综合中心型中心城区外围组团?乡村?住宅?商业开发情况新建城市更新开发量高容积率（?）低容积率（?）行政学院站乐活新城人居典范 生态城：体现生态宜居主题、打造公园社区标杆 活力城：体现?高密度、多元化，活力商业 汇智城：产住结合打造现代商务服务业高地 示范城：?一体化标杆公园城市社区典范区位特点行政学院站位于成都市龙泉驿区，主城三环至四环之间，占据成都“东进”桥头堡的优势位置，是已开通运营的东西向干线2号线和规划中的成都第二条环线9号线的换乘站点。TOD项目区域东临环城生态带、西近拥有亚洲首个伊藤洋华堂旗舰店的绿地468、南邻成都首个“国家城市湿地公园”三圣花乡4A级风景区，生态资源和商业资源优势显著，未来发展潜力巨大。周边有驿都大道、银杏大道、绕城高速、三环路、成资渝高速等多条城市交通主干道，已形成通达性极高的立体交通路网。周边教育资源丰富，有大量的高端住宅以及成都行政学院等高校，人口支撑充足。大部分已完成拆迁，土地储备丰富，适合统一规划，连片开发。课题挑战如何发挥“东进”等各项政策利好，利用TOD综合开发促进人口导入，推动片区发展？区域内部分地块高差明显，为开发带来一定难度。如何发挥区域优势，挖掘宜居潜力，解决高差问题的同时，打造不同产品形态，创建生态人居典范？能否利用轨道交通优势，依托TOD综合开发，降低周边竞品对本项目带来的影响？基于对项目区位特点和资源条件，以及对物业市场的综合研判，建议充分利用生态、教育、交通等基础优势，在站点周边打造新一代城市精英栖居地、公园式宜居宜业城和乐活体验商业综合体。通过TOD综合开发使区域生态价值能够得以最大化释放的同时，强化东进标杆门户形象的对外展示。行政学院站项目概况 （研究范围2826公顷、TOD一体化设计范围63.5公顷、TOD核心区范围45.5公顷）A.目标定位Regional PositioningB.空间整合 Spatial integration驿都大道是联系成都中心城区和龙泉驿区的重要东西向快速通道，从站点综合开发范围中间穿过。为缝合驿都大道南北两片，充分满足人群便捷到达站点的需求，TOD综合开发依托驿都大道现状2号线已经建成的地面层站厅，搭建上跨道路的站厅平台，直接消除了两侧地块的联系壁垒，同时也将到达人流疏散到不同的慢行路径中。都市商务场景加强站点与产业功能区衔接，提升营商环境、吸引高端要素聚集，打造创新开敞空间。C.换乘接驳 Transfer 站厅从地下二层到地上二层，与公交首末站、商业、公园、地下慢行、地面慢行、二层连廊等充分连接的站城一体设计，使换乘体系与商业空间高度耦合，最大化延展了TOD商业动线，给市民带来便利，为商业植入活力。区域内设置社区巴士环线，并设置站点与地铁站点交汇方便换乘，同时与公交首末站也形成有效换乘，使地铁、公交、社区巴士形成相互融合的公共交通体系。D.慢行系统 Slow Traffic System 以站点为核心，形成东西向、南北向两条慢行主轴。结合慢行主轴，将站点出入口、公园、公共空间、城市绿廊有机融合在一起，打造舒适、生态、立体、活力、绿色的慢行网络。在南北慢行主轴上，形成具有特色的步行街区，成为接驳车站的主要步行空间。步行街区提供多种业态布局，同时强调多元、互动、公共性，以提升街区的活力和慢行系统的丰富性。【图B-空间整合】站城一体 功能复合【图C-换乘接驳】优化线站位【图C-换乘接驳】全域巴士站线布局【图D-慢行系统】慢行路径直达站点全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白皮书 7576 戴德梁行“人城境业”高度融合，通过产住结合，实现产城一体，是本项目的战略规划目标之一。依托车站对周边进行商住混合开发，通过绿色生态的高线公园连接南北地块，以及办公和居住功能板块，实现站点与周边功能的便捷连接，同时提升宜居宜业的国际化营商环境和高品质居住环境，促进区域职住平衡。在功能布局上，核心区高强度打造商业、办公、酒店等功能；次核心区布局办公、特色商业和公共服务配套；外围布局高品质住区、口袋公园等，通过慢行路径串联，营造生活、娱乐和健康运动场景。核心商务客厅（设置核心MALL及高端公寓）高品质生态商务区（设置造集办公、酒店、公寓为一体的超甲级商务楼）创驿街区（分散布局展览馆、文化馆、美术馆、商业零售等设施）社区公共配套功能区（设置学校、社区中心、休闲商业及养老等设施）高品质生态居住区作为区域内的标杆项目，高线公园是一个汇聚了商业、办公、住宅、公园、运动场所等功能的复合型公园社区。通过空中花园连廊，串联多个组团，增加人们的出行便捷，且丰富了景观体验。打造了与成都气质相匹配的T字型商业街区楠木街，通过内退式街道规划，营造更具沉浸感和利于步行的商业街设计了高线运动公园、芝士公园和银杏公园等多座主题公园，满足不同人群的休闲和娱乐需求。本项目是在紧邻主城的优质地段打造集居住、办公、购物、娱乐、医院、学校、公园休闲功能为一体的TOD综合新城。随着行政学院TOD片区升级为成都东部的新中心，未来依托2号线/9号线（规划中）将承接更多沿线的主城核心资源的溢出，成为以现代商务服务和生活服务为核心的成都东部产业创新高地。E.产业生态 Industry F.职住平衡 Jobs-housing Balance G.功能业态 FunctionH.核心设施 Core Facilities居住人口?约?万办公人口?约?万二类居住用地?商业兼容住宅用地?公园绿地?商业服务业设施用地?服务设施用地?住宅兼容商业用地?【图X-核心设施】高线公园实景图【图E-产业生态】产业体系图【图F-职住平衡】人口属性占比，以及用地属性占比【图G-功能业态】功能业态图I.地标空间 Landmark与成都气质完美匹配的高级烟火气息的商业街区“楠木街”，以日本代官山为理念，通过内退式街道规划，营造出易于漫步且更具有沉浸感，让人能享受到随时逛街带来的闲情逸趣。高线公园里的“空中花园走廊”，可以带给人们“森之桥”的漫步和乐跑、“空中植物园”的赏花抚草、看龙泉山的日出，看夕阳里的蜀峰468等多种美好体验。J.地缘融合 Localization作为成都东门户新形象，围绕站点开发的高密度商业与大尺度公园相结合，打造高低错落、大开大阖的建筑形态，既解决了区域内地块高差问题，也使地块的生态优势得以最大化展现。利用成都备受瞩目的网红经济和公园城市的发展态势，打造慢生活的网红街道，以环境舒适、业态多元、成都气质的宜人街道空间形成新的地缘记忆。K.绿色低碳 Low-Carbon基于“景区化、景观化，可进入、可参与”理念，提出生态区、绿道、公园、小游园、微绿地五级城市绿化体系，有机结合城市本底形成星罗棋布，纵横交错的多级绿色网络。研究范围内通过控规优化增加绿地面积4万平米，整体绿地率达到45%，构建了体现东进人文特色的多元素生态场景和生态首位公园社区。L.自然交互 Nature Interaction对行政学院站现状地面站厅进行改造，设计为四层通高的立体花园站厅，使乘客走出站台就能享受到自然的采光和通风。“花园环境”由站厅延伸到站外，渗透进车站动线，绿荫成趣与邻近TOD公园浑然一体，使进出站的流线都处在“花园环境”之中。以健康运动场景为特色，依托丰富绿色资源，开发满足多层次人群需要的体育运动场景，打造绿道体育消费新场景。【图I-地标空间】门户塔楼与公园【图K-绿色低碳】四种尺寸公园分布【图L-自然交互】健康运动场景【图J-地缘融合】网红街道和多元业态全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白皮书 77I.地标空间 Landmark与成都气质完美匹配的高级烟火气息的商业街区“楠木街”，以日本代官山为理念，通过内退式街道规划，营造出易于漫步且更具有沉浸感，让人能享受到随时逛街带来的闲情逸趣。高线公园里的“空中花园走廊”，可以带给人们“森之桥”的漫步和乐跑、“空中植物园”的赏花抚草、看龙泉山的日出，看夕阳里的蜀峰468等多种美好体验。J.地缘融合 Localization作为成都东门户新形象，围绕站点开发的高密度商业与大尺度公园相结合，打造高低错落、大开大阖的建筑形态，既解决了区域内地块高差问题，也使地块的生态优势得以最大化展现。利用成都备受瞩目的网红经济和公园城市的发展态势，打造慢生活的网红街道，以环境舒适、业态多元、成都气质的宜人街道空间形成新的地缘记忆。K.绿色低碳 Low-Carbon基于“景区化、景观化，可进入、可参与”理念，提出生态区、绿道、公园、小游园、微绿地五级城市绿化体系，有机结合城市本底形成星罗棋布，纵横交错的多级绿色网络。研究范围内通过控规优化增加绿地面积4万平米，整体绿地率达到45%，构建了体现东进人文特色的多元素生态场景和生态首位公园社区。L.自然交互 Nature Interaction对行政学院站现状地面站厅进行改造，设计为四层通高的立体花园站厅，使乘客走出站台就能享受到自然的采光和通风。“花园环境”由站厅延伸到站外，渗透进车站动线，绿荫成趣与邻近TOD公园浑然一体，使进出站的流线都处在“花园环境”之中。以健康运动场景为特色，依托丰富绿色资源，开发满足多层次人群需要的体育运动场景，打造绿道体育消费新场景。【图I-地标空间】门户塔楼与公园【图K-绿色低碳】四种尺寸公园分布【图L-自然交互】健康运动场景【图J-地缘融合】网红街道和多元业态78 戴德梁行分级分类相对区位商住比城市级区域级组团级社区级产业社区型生活服务型商圈核心型交通枢纽型综合中心型中心城区外围组团?乡村?住宅?商业开发情况新建城市更新开发量高容积率（?）低容积率（?）双凤桥站全时体验型TOD城市活力门户电商总部创新中心硅巷坊创意人才聚集地多网合一高效出行体系轨道慢行一体交通系统公园城市生活示范社区产城人和谐统一融合区区位特点项目位于成都市七个副中心之一的武侯新城西部，武兴路与智远大道交汇处，距离成都市中心的天府广场直线距离10公里，距离双流机场5公里。项目站点为地铁3号线和33 号线(规划)换乘站。项目位于成都“中优”区域西南侧的科技研发孵化和技术扩散中心，片区内新兴电子商务产业已初具雏形，是由商贸市场向电子商务产业集群转型发展的关键支点区域。项目紧邻环城生态区江安绿楔及江安河宜居水岸带，生态资源优势显著。课题挑战项目处于机场航线正下方，受到航空限高和航线噪音的影响很大。能否在策划和设计上克服这些难题？站点周边有住宅、棚户区、以及鞋厂和汽车配件等商贸批发市场，权属复杂，商业配套缺乏，商务氛围也薄弱，未来如何通过分期分地块的TOD开发，提升区域的整体品质和营商环境，吸引优质人才，优化人口结构，推动产业升级？如何遵循“公园城市”的发展理念，利用区域资源优势，寻求特色化发展新路径？结合区位特点，以及“创新引领、人才吸引”等发展诉求，本项目立足电子商务与平台型总部主体，制定可持续的产业发展策略，构建高品质功能配套与服务支撑体系，打造新一代“绿色低碳、智慧安全”的活力公园社区。项目概况 （TOD一体化设计范围133.9公顷、其中一期为13.7公顷、二期为17.1公顷）A.目标定位Regional Positioning全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白皮书 79B.空间整合 Spatial integration利用L形的换乘空间关系，以双凤桥站厅围合的地块为公共空间及商业服务核心，依托以金桥路地下商业街为主通道的鱼骨状地下空间体系，强化地块之间的联系形成地下空间网络。通过地下通道串联片区，实现站点与地块、以及地块与地块之间的互通互联。近期地块设置连接通道，与远期地块之间预留连接通道，打造便捷有序、功能清晰、站成一体的立体公园城市。C.换乘接驳 Transfer 地铁站厅层和下沉广场、以及周边物业无缝衔接，地上地下互联互通，形成高效低碳、转换便捷的绿色出行场景。将换乘流线由负一层调整为负二层，优化站厅层位置，使负一层大部分空间成为非付费区域，可以结合物业及地上进行一体化开发。站厅层预留出侧墙接口位置，以便后期开发时可以打开与周边地块连通。D.慢行系统 Slow Traffic System 以地上地下慢行空间贯通为特色，围绕地铁站300m半径范围内地上地下高效互联互通，在300m-800m辐射范围内通过下沉广场与周边地上或地下通道辐射联系。延伸绿锲，织补繁荣绿道体系，建立层次分明的网状生态慢行系统。地下空间出入口和环城绿地便捷连通，环城绿地和体育用地、社区商业之间也形成舒适便捷的地面慢行体系。【图B-空间整合】依托TOD区位的三种空间组合形式【图C-换乘接驳】地下换乘与连接【图D-慢行系统】地面慢行系统80 戴德梁行在商业、办公、社交、文化娱乐和公共服务等要素集中的双凤桥站点周边区域，先后实施建设了近3000套保障性租赁住房，为“蓉漂”和新青年提供了配套完善、舒适便利、安全经济的居住体验，实现了“住有所居、职住平衡”的同时，也为吸引人才留住人才提供了条件保障。合理布局住宅用地，通过地下空间衔接住宅与站点、住宅与商业，进一步提升了轨道交通沿线居住的便捷性。以“创新创意办公、活力商业街区、立体城市公园、绿色生态住宅”等功能业态为核心，构建“人城境业”和谐统一的TOD活力生活圈。坚持“筑境-聚人-营城-兴业”的公园城市发展新逻辑，先期建设公园、绿道与公共服务设施，以优美的环境与完善的配套吸引人才聚集，带动周边产业与社区的发展。与站点直接连通的站前街区节点“城市换乘客厅”，为到站客流提供沉浸式、多元化的娱乐购物餐饮社交等商业服务一站式体验。配置有大型体验商场、高端酒店、商务会议等功能的“活力商业中心”，为入驻企业提供了一体式商业商务服务。基于现有的产业基础和区位条件，制定“区域协同、辐射带动、创新引领”产业发展策略，提出“电子商务、文体创意、商业服务”三大产业体系。通过导入商业商务综合服务、总部金融、产业孵化、创新展示等细分产业功能，助力区域产业整体提档升级，打造“电商 ”产业生态小镇。E.产业生态 Industry F.职住平衡 Jobs-housing Balance G.功能业态 FunctionH.核心设施 Core Facilities居住人口?办公人口?商业用地住宅用地中小学用地文体设施用地【图E-产业生态】产业体系图【图F-职住平衡】人口属性占比，以及用地属性占比【图G-功能业态】功能业态图【图H-核心设施】核心设施空间效果图全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白皮书 8 1I.地标空间 Landmark双凤桥TOD公园作为TOD15分钟生活圈的绿芯，倡导在地性、开放性、共享性及智慧性，从站点、铁轨、车头等实体中抽象并提取设计元素，充分体现轨道交通文化。同时，公园设有数字瀑水、智慧风雨廊架、夜光跑道、时光胶囊、全龄活动区、街头潮流活力区等多个景观节点，并在植物品种选用上充分考虑了花期及季相变化，旨在打造“四季花常开，一年春常在”的独特风景，使公园成为最具区域特色的标志性空间。J.地缘融合 Localization结合成都的公园城市理念，依托项目周边丰富的生态资源，提出全时全域的“人城境业”融合的成都特色公园城市场景。受地块40米高度限制，采取低层高密的开发模式。在规划衔接上，采用小街区、内向型、小尺度的建筑空间形态；从实际运营上考虑，打造开放灵活、特色鲜明的城市社区。K.绿色低碳 Low-Carbon运用“137”理论，退让出更多公园绿地和开敞空间，结合低层高密度开发，呈现“高低错落、疏密有致”的城市天际线和特色灵活、绿色环绕的城市形态。由绿芯公园、口袋绿地、住宅绿地及街道绿带组成绿地网络，形成开放共享的立体城市公园群（1处城市公园、4处社区公园、N处微绿地）。引入海绵城市概念，将低碳、节约、高效的现代化城市运维理念引入园林维护，将雨水收集并储存后，引入地下水处理系统，将处理过后的水用于植物灌溉，做到水资源的合理运用。并通过联合区域绿地系统与雨水利用低影响系统，形成“生态栖息地 生态公园 微绿地”的大、中、小生态海绵体系。L.自然交互 Nature Interaction融入公园城市理念，致力于打造“公园城市中的公园社区”。通过底层架空，建筑底部公园化；拉开楼栋间距，增加绿地面积；将阳光和空气引入地下空间，下沉空间公园化等多样手段，营造立体公园城市，创造良好的自然融入体验。建筑受航空限高影响，呈现低层高密度的形态。通过建筑的退台化处理和屋顶绿化空间的利用，形成丰富的空间效果和绿色城市天际线。同时每个露台都设计成绿化露台，使得办公人员可以在露台上观看到中央开放空间，随时能接触到自然。【图I-地标空间】小街区的群体性空间【图J-地缘融合】公园城市场景【图K-绿色低碳】公园绿地体系【图L-自然交互】底层架空82 戴德梁行分级分类相对区位商住比城市级区域级组团级社区级产业社区型生活服务型商圈核心型交通枢纽型综合中心型中心城区外围组团?乡村?住宅?商业开发情况新建城市更新开发量高容积率（?）低容积率（?）红星路车辆基地区位特点位于成都城南高新区中心板块，为地铁1号线停车场，同时也是规划中的14号线、15号线、29号线三线换乘站点五根松站的所在区域。项目位于高新区新川科技园片区，该片区定位为发展创新型都市产业，周边以电子信息、生物医药、金融服务、创新研发等高附加值、技术密集型产业为主。项目地块紧邻沙河干流洗瓦堰，生态资源优越，且周边教育、文化、体育等配套规划也相对齐全。课题挑战车辆基地普遍面临功能单一、利用低效等问题。如何让车辆基地在发挥原有交通运输功能的基础上，通过TOD综合开发，挖潜利用消极空间，实现土地高效集约利用和功能融合，进一步增强区域人口承载能力，提升城市空间品质，同时提升土地价值？面对震动和噪音，以及柱网结构的复杂性等不利因素，如何有效划分区域，精准匹配相应功能和业态，使不利影响降至最低？以轨道交通为引领、以公园社区为特色的城市活力极核开放共享的空中公园多网融合的综合枢纽以人为本的立体城市作为成都市内首个统筹考虑车辆基地和周边用地一体化开发的轨道交通车辆基地项目，遵循TOD开发与公园城市的发展理念，以土地价值、空间品质、交通效率的提升为着眼点，推动片区“人城境业”和谐统一，打造成都未来公园社区TOD开发新范本。项目概况 （研究范围374.4公顷、TOD一体化设计范围30.5公顷、TOD核心区范围7.7公顷）A.目标定位Regional Positioning全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白 皮书 8 3B.空间整合 Spatial integration作为车辆基地项目，在城市层面最大的问题是车辆段的高度带来的城市割裂问题。本案依托基地平台打造上盖公园，作为服务片区的重要活力节点，依托轨道形成“一环四射“慢行结构体系，串联周边各功能板块。平台层通过慢行通道串联周边综合健身馆、综合运动场、亲子活动场地、社区服务中心、公园景观等主要活动场所，形成开放通畅、富有活力的公共空间系统。C.换乘接驳 Transfer 在地下空间布局“三线便捷换乘”体系，地面则搭配“轨道 公交 慢行”的绿色接驳系统，形成集约高效、互联互通的空间体系。轨道出入口无缝连接公交场站，营造活力共享、立体通达的活动空间。设置转换节点，包括垂直转换节点、楼梯转换节点、景观退台及桥梁等，实现平台与地面道路及周边慢行绿道、公交站、地铁站间便捷衔接。D.慢行系统 Slow Traffic System 项目地块不仅有一般常见的车辆段本身带来的慢行割裂问题，同时还有东西向贯通的主干路带来的地块割裂问题。因此选择利用立体慢行通道，上下转换节点、地铁非付费区通道、慢行桥等实现慢行系统的互通互联。项目地块内除了五根松地铁站以外，还规划有一个公交车首末站、一个大型公共停车场、一个新能源换充电站，以及众多慢行通道。通过地下通道、空中连廊、地面交通慢行廊道等，实现地上地下空间立体通达，多种出行方式无缝换乘，构建多网融合、复合高效的综合交通枢纽。【图D-慢行系统】地上地下慢行系统【图C-换乘接驳】地铁换乘接驳【图B-空间整合】空间整合策略84 戴德梁行本项目紧邻新川创新科技园，产业功能属性较强，办公人口也居多。作为对其产业功能属性的有效补充，在本项目区域内布局商业、住宅、公共服务和休闲娱乐等多元业态，打造全时消费的生活新场景，同时进一步导入能够激发新活力的产业空间与商业配套，将强化“生产-生活”的协同发展，促进职住平衡。综合考虑震动和噪声，以及柱网结构的影响，分区布局相应功能和业态。震动大噪声大且柱网复杂的咽喉道岔区：布局绿地广场，少量低层公共服务设施震动小噪声小且柱网规整的停车列检区：布局多层住宅、绿地广场及幼儿园限制较少的白地及库区：布局居住功能临梓州大道沿道：布局商业商务设施商业业态以酒店和写字楼为主，辅以邻里商业等生活配套，打造特色鲜明的家庭欢聚中心、城市活力竞技主场、二十四小时娱乐秀场、视觉空间场景、城市文化地标等全新社交功能平台，以满足人的全生命周期以及各层次需求。结合周边城市功能和人群活动需求，在基地上盖平台规划了以轨道为主题的13万规模的立体公园社区。内部功能包含了成都首个地铁博物馆、轨道档案馆、主题灯光秀、潮流运动公园等多个“网红”打卡地，成为对外开放共享、对内服务片区的重要活力节点。项目所在区域位于成都市南北发展的中轴，也是联系主城区-高新区-天府新区的重要节点。无论从城市层面、高新区层面，还是本项目所在的产业园区层面，聚焦“新经济”领域，重点发展大健康、企业服务、教育、人工智能、泛娱乐等细分门类，都是未来本项目可以重点发展的产业业态方向。E.产业生态 Industry F.职住平衡 Jobs-housing Balance G.功能业态 FunctionH.核心设施 Core Facilities居住人口?约?万办公人口?约?万?城市轨交用地?兼住宅、商业用地商业服务业设施用地?兼住宅用地商业服务业设施用地【图E-产业生态】产业体系图【图F-职住平衡】人口属性占比，以及用地属性占比【图G-功能业态】功能业态图【图H-核心设施】核心设施空间效果图I.地标空间 Landmark在白地上盖临近地铁站区域打造地标性塔楼，以及在咽喉区打造立体城市公园社区，成为代表基地的双层次地标形象。围绕地铁站的塔楼建筑群高度控制在100-200米之间，建成后将呈现“开合有致”的城市天际线，进一步突显基地的标识性。J.地缘融合 Localization将地铁文化结合成都公园城市基底，通过设置轨道交通博物馆、地铁文化体验街、文化小品雕塑，趣味景观节点等设施，赋予空间以成都地铁文化特质，整体打造成为以轨道为主题的立体公园社区。K.绿色低碳 Low-Carbon项目的绿地率超过40%。在有限的用地内通过上盖公园的方式增加植被覆盖率，以此增加碳汇。“EOD TOD”双擎驱动下，以中央绿轴串联三大特色公园板块，整体呈现生态和谐的公园城市社区。项目北侧带状公园，提供休闲运动空间的同时，形成城市特色景观生态。L.自然交互 Nature Interaction通过特色节点设置、植被组团差异化等打破住宅布局均质、缺乏空间辨识度等问题。在夹层设计中，充分强调以人为本，植入双首层概念，将夹层空间室外化，通过露天剧场、镂空天井引入外部光线和景观，提升品质与舒适性。设置服务居民的住宅区公园，包含住宅区中央绿地、分户绿地、儿童活动场、老年运动场、休闲场等多个空间，使生态和生活融为一体。【图I-地标空间】地标塔楼 公园【图J-地缘融合】地铁文化博物馆【图K-绿色低碳】上盖公园全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白皮书 8 5I.地标空间 Landmark在白地上盖临近地铁站区域打造地标性塔楼，以及在咽喉区打造立体城市公园社区，成为代表基地的双层次地标形象。围绕地铁站的塔楼建筑群高度控制在100-200米之间，建成后将呈现“开合有致”的城市天际线，进一步突显基地的标识性。J.地缘融合 Localization将地铁文化结合成都公园城市基底，通过设置轨道交通博物馆、地铁文化体验街、文化小品雕塑，趣味景观节点等设施，赋予空间以成都地铁文化特质，整体打造成为以轨道为主题的立体公园社区。K.绿色低碳 Low-Carbon项目的绿地率超过40%。在有限的用地内通过上盖公园的方式增加植被覆盖率，以此增加碳汇。“EOD TOD”双擎驱动下，以中央绿轴串联三大特色公园板块，整体呈现生态和谐的公园城市社区。项目北侧带状公园，提供休闲运动空间的同时，形成城市特色景观生态。L.自然交互 Nature Interaction通过特色节点设置、植被组团差异化等打破住宅布局均质、缺乏空间辨识度等问题。在夹层设计中，充分强调以人为本，植入双首层概念，将夹层空间室外化，通过露天剧场、镂空天井引入外部光线和景观，提升品质与舒适性。设置服务居民的住宅区公园，包含住宅区中央绿地、分户绿地、儿童活动场、老年运动场、休闲场等多个空间，使生态和生活融为一体。【图I-地标空间】地标塔楼 公园【图J-地缘融合】地铁文化博物馆【图K-绿色低碳】上盖公园86 戴德梁行TOD 一体化策划设计 36 原则总结3-3基于前述成都代表性 7 站点的 TOD 一体化设计方案解析，且结合戴德梁行以往的项目经验积累，以及国内外相关案例研究，本报告总结提炼出以下“TOD 一体化策划设计 36 原则”，为落实 TOD 理念的方案落位提供重要参考。(城)城市A 目标定位B 空间整合A-1 门户性：成为展示站点所在区域“过去-现在-未来”的记忆玄关 A-2 枢纽性：成为未来城市发展的区域核心和功能节点A-3 共生性：成为与区域和环境共生共荣共创的产业高地原则 1原则 2原则 3B-1 横向融合：“车站 站前广场 周边地块”的横向浑然一体化打造B-2 竖向分工：站内公共空间与上盖物业功能的竖向立体化打造B-3 地下营城：依托地下步行网络的片区整体化打造、邻近站点互相支撑原则 4原则 5原则 6(站)交通C 换乘接驳D 慢行系统C-1 快速疏散：公交站点、非机动车停车场等靠近出站口布置；地上地下慢行系统与出站口无缝衔接C-2 便捷换乘：站内换乘动线快捷，地铁内部换乘尽量付费区内完成，尝试推行铁路和地铁安检互认C-3 线站优化：结合一体化设计优化线站位方案，换乘站充分考虑连接关系，强化站点区域辐射力原则 7原则 8原则 9D-1 舒适快捷：尽可能缩短步行距离，避免不必要的绕路、爬坡、过街等D-2 人车分离：有效分离人流与车流，确保慢行道路的连续性和安全性D-3 步行体验：沿慢行系统布置公园、零售等观赏性回游性高的业态功能，全方位提升步行体验原则 10原则 11原则 12(产)产业E 产业生态F 职住平衡E-1 存量升级：基于既有产业建圈强链的提档升级E-2 增量引入：为区域带来新生发展动能和提升区域战略地位的新产业导入E-3 服务加持：为区域产业发展提供高能级配套服务原则 13原则 14原则 15F-1 混合开发：车站周边的商住混合开发F-2 轨道居住：邻近车站的无停车场配置的小户型公寓开发F-3 站点直通：出站后通过地下廊道等直接联通办公和居住，以增强人们对轨道交通的使用和依赖原则 16原则 17原则 18全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白皮书 87(人)功能G 功能业态H 核心设施G-1 复合性：集聚商业-办公-居住-社交-文化-娱乐-公共服务等多种功能G-2 宜居性：强化健康、教育、体育、生态等高品质功能，提升区域整体宜居水准G-3 地域性：培育且串联能够反映地区人文的特色商业和文旅资源原则 19原则 20原则 21H-1 活力型：能够给区域带来生命力和新活力的设施H-2 目的型：成为闲暇时想来回游打卡的强目的性设施H-3 生态型：随处可见且能轻松融入的绿色生态原则 22原则 23原则 24(文)文化I 地标空间J 地缘融合I-1 地标建筑：能够成为车站记忆点和区域象征的高耸的塔楼或者形象突出的公共建筑I-2 地标空间：在出站可见的特殊位置，有记忆点的公共空间、公园等I-3 地标簇群：一系列有共同特色或主题，连续的建筑/景观/空间的群体组合原则 25原则 26原则 27J-1 空间肌理：地方传统的空间肌理经过抽象化处理和提炼，应用在现代化风格的街区中J-2 建筑语言：立面/屋顶/装饰等采用一些具有地域性特征的建筑符号和语言J-3 文化元素：提取当地有代表性的文化 IP，应用在车厢/站体/建筑/景观的设计中原则 28原则 29原则 30(绿)生态K 绿色低碳L 自然交互K-1 绿色出行：与其他公共交通有效接驳，提升绿色出行覆盖率，降低交通碳排放K-2 植物增汇：采用立体绿化等方式，在有限的用地内增加绿植面积，提高碳汇K-3 低碳建筑：建筑施工和使用全过程采用低碳标准和技术原则 31原则 32原则 33L-1 公园 生态：提供生态游憩、生态教育、生态体验等生活场景L-2 公园 消费：推动公园和消费场景的融合，利用公园吸引力提升商业界面活力L-3 公园 公服：结合 TOD 圈层理念和社区生活圈规划，结合公共服务设施进行公园设计原则 34原则 35原则 3688 戴德梁行中国TOD未来发展展望第四章成都 TOD 模式在顶层制度设计、前期策划重视、土地政策创新、规划体系突破、区县利益平衡、合作机制引入等多个方面，值得参考和借鉴。以“人的需求”为导向，以满足“便捷性、安全性、地域性、舒适性”为目标的解决方案的建立，是 TOD 一体化开发的成功关键。在此之上，由“政策力、资金力、人才力、运营力”构成的外核加持，也会为 TOD 开发的实施落地提供重要保障。TOD 发展未来将在“人口增加、城市焕新、产业集聚、交通集散、文化消费、生态建设”等方面，迎来更多机遇。导读|本章要点|123全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白皮书 89成都模式经验借鉴在成都的轨道交通建设当中，成都轨道集团作为市政府指定的轨道交通场站综合开发主体，不仅具体负责推进 TOD 项目的开发建设，还全程参与了 TOD综合开发政策、战略规划、专项规划等规则的制定。在政策实施过程中，根据政策效果反馈，成都市政府不断进行内容的优化和调整。首先对最初制定的成都轨道集团独立开发政策进行了调整，提出在成都轨道集团控股前提下，可以引入社会资本实施TOD 项目。随后又调整为社会资本合作方可以控股或全资持股项目公司。政策调整下，保利、万科、旭辉、融创等国内头部房地产开发企业，通过受让 TOD 项目股权或合作设立开发项目公司的方式，参与到了 TOD 项目开发中，为成都市轨道交通 TOD 综合开发增加了助力。4-1顶层制度设计的完善成都在全国率先构建”1 3 N”TOD 开发全周期政策体系，即在 TOD 综合开发战略规划指引下，以轨道交通场站开发实施意见、实施细则、专项规划为统领，形成了 TOD 综合开发城市设计导则、用地管理办法、地下空间开发利用管理办法等一系列政策文件，从顶层设计上确保了TOD高能级、规模化推进。土地供给政策的创新成都市政府 2017 年 11 月出台的成都市人民政府关于轨道交通场站综合开发的实施意见，将轨道交通车站周边 500 至 800 米半径范围的土地、场段周边不低于两倍场段本体的土地确定为 TOD 综合开发用地范围，这是对土地政策的一次巨大突破。在 2018 年 11 月发布的成都市轨道交通场站综合开发实施细则中，则进一步明确划定轨道集团实施用地不低于 9 万亩，并提出后续将适当增加，为 TOD 综合开发的实施推进提供了用地保障。前期策划研究的重视成都提出“无策划不规划、无规划不设计、无设计不实施”，即以“策划“为引领的轨道站点一体化开发原则。通过专业策划，聚焦 TOD 开发的全生命周期，明确项目发展目标与产业发展思路、精准定位功能业态和目标人群，构建符合市场逻辑的商业模式，制定差异化发展战略，为可持续发展的高品质项目打造提供了有力支撑。9 0 戴德梁行规划管理体系的突破每一个TOD综合开发项目，明确由成都轨道交通集团牵头，对轨道交通场站进行一体化城市设计。即将场站周边土地作为整体，基于上位规划、前期策划成果等，对大交通（路网）、小交通（慢行系统）、以及与轨道交通场站接驳方案等进行研究，确定该研究范围的业态分布及占比、容积率指标等，并以此调规或落规。这种做法将过去完全由地方政府主导的城市设计交由成都轨道交通集团牵头，实现了规划成果与最终的产品利益相关联。区县权责利益的平衡场站周边的土地是各区县的核心利益，各区县如果不支持 TOD 模式，土地无法与轨道交通场站有机融合，开发价值也会大受影响。通过组织各区县经赴日本考察学习 TOD 案例，获得了各级领导对 TOD 综合开发模式的全力支持。同时对于成都全市 695 个车站、90 个车辆段的 TOD 综合开发项目，由成都轨道集团与各区县的平台公司共同参与建设，并共享开发和运营收益，充分调动了区县的积极性。多方合作机制的引入目前国内各大建筑央企、头部地产开发企业、以及国内外知名规划设计公司，都已经陆续参与到成都的 TOD 开发建设当中。有的是项目合作、有的是股权合作，成立合资公司等，合作模式多样化为合作企业提供了更多的选择，共赢机制的建立同时也增加了参与的积极性。“政府主导、企业主体、多元参与、利益共享”的多边协作机制“统一规划、统一设计、统一建设、统一运营”的片区统筹体系“政策突破、机制创新、技术引领、人才重视”的项目落地保障“以人为本、产业优先、功能复合、人文生态”的综合开发理念“全生命周期覆盖、政策体系完善、权责分工清晰”的顶层制度设计成都TOD开发经验总结全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白皮书 91TOD 一体化发展建议4-2任何人都能自由快捷的移动、准时顺利的换乘、更容易的抵达目的地能解决人们日常休闲购物/娱乐交流/工作学习/公共服务等众多需求能遇见新的人/事/物，快速获取信息，感受到城市的焕新力和多样性便便捷捷性性作为区域门户，设计上能够反映当地风土人文以及象征未来发展周边配置一定的居住功能，新旧居民交织融合形成新的区域氛围/活力商业特色化地缘化，让到访人感受到开发友好的区域特质和社区文化地地域域性性站城内外部的公共交通接驳以及道路交通合理高效，以实现快速疏散通过实现步车分离，提升移动的安全性灾害发生时能够成为避难活动的据守点或逃离点安安全全性性不受气候影响，通过地上地下联通廊道，可实现商住办互通直达性导入生态绿化和亲水空间等，健康，营造代表城市形象的景观通过无障碍设计，顺畅的衔接各类交通和城市功能舒舒适适性性资金力资金力MMoneyoney I Incomencome人才力人才力P Professionalrofessional O Organizationrganization政策力政策力P Policy olicy P Planninglanning运营力运营力 O Operation peration MManagmentanagment运营力站城一体TOD 一体化开发是基于轨道交通站点而成立的开发，很多工程位于车站和轨道的上方，一旦建成就无法轻易改建。能够经受时间的考验，也是车站建筑的一个必要条件。相比一般的建筑，轨道设施的生命周期更为漫长，车站也会成为时代发展中与城市共生的重要存在。因此，对于 TOD 一体化开发项目而言，在开发前期，一个不被潮流左右，能够经受漫长时间考验的前期策划，规划或设计方案非常重要。TOD 理念能否在方案阶段最大化的得以呈现，也一定程度决定了 TOD 开发能否获得成功。在站城一体开发层面，以满足“人的需求”为导向，以满足“便捷性、安全性、地域性、舒适性”为目标的解决方案的建立，会成为 TOD 项目开发的重要内核驱动。在此之上，由“政策力、资金力、人才力、运营力”构成的外核加持，也会为 TOD 开发的实施落地提供重要保障。（内核驱动）站城一体开发（外力加持）政策力 资金力 人才力 运营力92 戴德梁行TODTOD一体化生态建设一体化生态建设产业赋能产业赋能文化赋能文化赋能城城站站人人轨道上的城市轨道上的产业轨道上的生活由用于“移动”的客运站转变成为集中“人-物-事”的城市客运站人们更为依赖更乐于前往的多功能且更有价值的目的型“场所”生态赋能生态赋能可享受各种生活体验和功能服务的城市枢纽节点和地区对外门户紧凑城市结构优化片区开发城市更新生活方式交流共享邂逅发现个性魅力站点升级混合开发活力空间文化内核TOD 一体化生态建设的理想模式是，在充分关注人的精神需求，将轨道交通站点的站场空间与城市的开发建设以及人的深层次需求融合为一体的基础上，以“产业赋能、文化赋能、生态赋能”为价值提升最大抓手，为 TOD 注入更多富有养分、活力，动能的内涵，使 TOD 真正能够融入人们的生活，带给人们获得感、幸福感和安全感。全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白皮书 93新人口增量的重要承载地新型城镇化背景下，人口持续向中心城市及都市圈集聚。年轻群体作为最活跃的流动人口，是地铁带来的便捷生活以及地铁沿线的体验经济的主要受众者。TOD 通过“轨道交通先行”的方式引导城市人口，尤其是引导年轻人口定向集聚，在轨道交通站点周边及沿线区域形成的节点型功能组团，未来将成为城市新增人口的重要承载地。新城市空间的功能交汇地面对未来社会的人口结构变化、土地资源紧缺，多元生活方式、智慧城市建设等因素，“以人为本”的智慧便捷复合型城市空间的打造已经成为必然趋势。城市更新战略驱动下，应用TOD模式激活老城区，串联新城区，创造紧凑型城市空间，是推动城市换新、实现精明增长的有效途径。新经济中心的产业集聚地TOD 凭借高效的资源配置和营造新经济中心的能力，已然成为解决大型城市发展规划问题的优选模式。TOD模式将枢纽站点从中转站变为终点站，由轨道交通带来的人流商流信息流等资源的集聚，为以站点为核心打造城市新中心，创造动力更强劲的产业引擎，提供了要素支撑。新交通站点的资源集散地利用既有铁路富余运力开行公交化列车是发展市域铁路、实现铁路与城市系统深度融合的有效途径。在“轨道上的都市圈”建设背景下，推动市郊铁路公交化运营和接入城市轨道网，不仅极大地方便了人们出行，也让城市间人流、物流、信息流等经济要素加速汇聚、快速流通，有力促进了区域经济同城化、一体化发展。新时代文化的消费目的地如今文化消费已经不再局限于传统的观演模式，而是进入到了一个多元化、多样化的新时代。TOD 项目依托轨道交通站点的人流聚集效应，不仅可以成为展示城市文化的窗口，也可以顺应不断升级的文化消费新需求，围绕站点营造丰富多样的沉浸式文化体验场景，让新时代文化焕发新活力，成为提振消费的“新引擎”。新生态场景的绿色休憩地在国家“双碳”战略背景之下，以 TOD 带动城市开发，以生态基因和绿色理念贯穿开发、建设、使用、维护全过程的核心环节，成为实现 TOD 绿色可持续发展的重要方式。TOD 开发与城市生态改善深度融合，为人们打造轨道交通出行中随处可见的绿色生态场景，运用“从城市到自然”的开发理念，为 TOD 生态社区建设提供了指引。TOD 发展机遇展望4-3全 域 TO D 综 合 开 发 之 中 国 城 市 实 践 白皮书 95撰写成员名单陶汝鸿白英华白英华邓浩竹 张弛 张权胡迦沛 张淼 邹屹恒 黄芬党小苇廖明阳钱雨馨张宇总编责任编辑主要撰稿人外部协助戴德梁行大中华区副总裁 大中华区策略发展顾问部主管戴德梁行大中华区策略发展顾问部 董事戴德梁行大中华区策略发展顾问部 董事戴德梁行华西区策略发展顾问部 助理经理戴德梁行华西区策略发展顾问部 高级分析师戴德梁行华西区策略发展顾问部 高级分析师日建设计（成都）都市设计咨询有限公司团队西南交通大学 交通运输与物流学院 杨鶤教授团队戴德梁行大中华区策略发展顾问部 TOD 业务平台主管9 6 戴德梁行业务联系人 陶汝鸿邵峰徐天李阳魏晓龙符锦滔戴德梁行大中华区副总裁 大中华区策略发展顾问部主管戴德梁行华中区策略及发展顾问部主管戴德梁行北中国区策略及发展顾问部主管戴德梁行华南区策略发展顾问部主管戴德梁行重庆分公司总经理华西区策略发展顾问部主管戴德梁行华东区策略发展顾问部主管关于戴德梁行戴德梁行是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司,通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。戴德梁行遍布全球60多个国家，设有 400 多个办公室，拥有 52,000 名专业员工。在大中华区，23 家分公司合力引领市场发展。2022 年公司全球营业收入达 101 亿美元，核心业务涵盖估价及顾问服务、策略发展顾问、项目管理服务、资本市场、项目及企业服务、产业地产、商业地产等。戴德梁行拥有多元化、平等和包容性的上海品茶，在环境、社会和公司治理等领域表现卓越，赢得众多行业重磅奖项和至高荣誉。更多详情，请浏览 或关注我们的官方微信（戴德梁行）。免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，并非对报告中所载市场或物业的全面描述。报告中所引用的来自公告渠道的信息，尽管戴德梁行相信其可靠性，但该等信息并未经戴德梁行核实，因此戴德梁行不能担保其准确和全面。对于报告中所载信息的准确性和完整性，戴德梁行不做任何明示或暗示的担保，也不承担任何责任。戴德梁行在报告中所述的任何观点仅供参考，并不对依赖该观点而采取的任何措施或行动、以及由此引起的任何风险承担任何责任。戴德梁行保留一切版权，未经许可，不得转载。戴德梁行 2023 年鸣谢在此要特别感谢成都轨道交通集团领导对于本研究给予的大力支持，以及日建设计（成都）都市设计咨询有限公司、西南交通大学交通运输与物流学院给予的协助和支持。

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中国|2023年第三季度拓新谋远穿越周期大中华区物业摘要 53 北京54 上海55 广州56 成都58 北京59 上海60 广州61 深圳62 香港16 北京17 上海18 广州19 深圳20 成都21 天津22 青岛23 重庆24 沈阳25 武汉26 西安27 杭州28 南京29 香港30 台北32 北京33 上海34 广州35 深圳36 成都37 天津38 青岛39 重庆40 沈阳41 武汉42 西安43 杭州44 南京46 北京47 上海48 广州49 深圳50 香港51 澳门目录08 餐饮行业复苏助力商业地产需求回暖12 中国集成电路持续高速发展，上海全产业链孕育市场租赁需求14 新供应有助于市场更新办公楼住宅物流地产酒店零售地产10 深圳长租公寓市场体现抗周期韧性专题文章三大细分领域重振科技企业办公楼市场需求2二零二三年第三季度大中华区物业摘要 中国第三季度GDP同比增长4.9%，高于市场一致性预期，从而推升今年前三季度GDP同比增速至5.2%，显示经济恢复态势在整体上取得一定成效。工业作为稳住经济大盘的支撑作用进一步彰显。在各行业中，汽车制造业增加值同比增长9.0%，电气机械和器材制造业增加值同比增长11.5%。与此同时，暑期出行高峰带动服务业，特别是接触型聚集型服务业持续恢复。各种促消费举措接续出台。9月，社会消费品零售总额同比增长5.5%，较8月份上涨0.9个百分点。但是也必须看到，外贸与房地产行业链条仍为经济主要薄弱环节。外部不确定性给中国外贸出口目的地和出口商品结构带来的挑战有可能依然较大，为支撑经济向上向好，应更加坚定地实施扩大内需战略，固根基、扬优势、补短板、强弱项。三季度以来，有关部门进一步加强支持性政策力度，打出政策“组合拳”，切实稳增长、提信心、防风险，持续巩固我国经济回升向好势头。我们认为，应充分把握当前形势，下阶段工作要继续围绕稳增长、稳就业、防风险等重点任务，加快已出台政策举措落地见效。财政、货币、产业、就业等政策必须注重协调有力、协同共进、强化预期，推动供需两端持续恢复。形成扩大内需、提振信心、防范风险的政策合力，不断推动经济运行持续好转、内生动力持续增强、社会预期持续。预计稳增长政策和逆周期措施将持续加码、质效提升、落实落细。10月份主要经济指标有望延续改善势头，四季度和全年GDP同比增速有望分别达到5%以上和5%左右的合宜水平。编者按姚耀 中国区研究部总监庞溟 大中华区研究部总监兼首席经济学家3二零二三年第三季度大中华区物业摘要 经济和政策动态中国第三季度GDP同比增长4.9%，高于市场一致性预期，从而推升今年前三季度GDP同比增速至5.2%，显示经济恢复态势在整体上取得一定成效。工业作为稳住经济大盘的支撑作用进一步彰显。在各行业中，汽车制造业增加值同比增长9.0%，电气机械和器材制造业增加值同比增长11.5%。与此同时，暑期出行高峰带动服务业，特别是接触型聚集型服务业持续恢复。各种促消费举措接续出台。9月，社会消费品零售总额同比增长5.5%，较8月份上涨0.9个百分点。但是也必须看到，外贸与房地产行业链条仍为经济主要薄弱环节。外部不确定性给中国外贸出口目的地和出口商品结构带来的挑战有可能依然较大，为支撑经济向上向好，应更加坚定地实施扩大内需战略，固根基、扬优势、补短板、强弱项。甲级办公楼市场：作为三年疫情冲击之后经济重启恢复周期的首年，今年前三个季度，国民经济处于缓慢复苏阶段。根据国家统计局公布的数据，三季度国内生产总值达到32万亿元，同比增速放缓录得4.9%，但总体呈现持续正向的态势，彰显了中国经济的韧性与潜力。然而，经济长期稳步回升的基础仍有待进一步巩固。本季度，中国主要城市办公楼市场仍处于恢复过渡期，空置面积的去化速度趋缓，大多城市需面对“存量”与“增量”并存竞争的局面。当前企业多采取成本节约型租赁策略，多数拥有搬迁需求的租户仍持观望态度，三季度整体市场租金持续承压，市场正在摸索中寻求发展路径。2023年第三季度，经济表现尚未达到各方预期，市场重回上升通道还需要更多耐心。本季度全国主要城市整体净吸纳量录得近36万平方米，与第二季度70万平方米的净吸纳量水平相比迎来明显降幅，达48%。本季度一线城市贡献了全国净吸纳量的64%，共录得约23万平方米。深圳在第三季度去化了8万平方米面积，甲级办公楼租赁市场整体需求保持稳定。尽管大部分企业受限于外部不确定因素而对搬迁、扩张等资本成本支出决策保持谨慎观望态度，但金融行业租户对未来预期仍保持乐观，扩张趋势延续，维持了深圳租赁市场的稳定。北京甲级办公楼市场三季度租赁需求依旧疲软，租赁谈判周期持续拉长，降本增效依旧是市场主旋律。一线城市中，上海和广州4|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二三年第三季度大中华区物业摘要 的净吸纳量水平较上季度相比迎来明显下降，降幅分别录得58%和86%。上海净吸纳量下滑的主要原因是多数租户倾向于原址续租，对搬迁决策仍保持观望态度。广州同样受限于企业较低的搬迁、扩张意愿，致使全市甲级市场净吸纳量录得显著跌幅。二线城市中，青岛和杭州均录得约7万平方米的净吸纳量高值，超过了部分一线城市。青岛全市在投资、消费、出口等方面的较快增长奠定了办公楼市场的租赁需求基石，推动本季度全市净吸纳量的回暖。杭州的净吸纳量主要来源于“亚运会”对于相关市场需求的带动及金融、专业服务业的稳步发展。杭州的数字经济产业优势伴随“亚运会”的举办，吸引新一批国际资本的注入，带来增量需求。金融与专业服务业在全国大部分主要城市占据办公楼租赁市场的主导地位。在降本增效主旋律之下，银行、保险、基金公司等租户长期维持着较为稳健的市场需求。内资保险企业三季度搬迁、整合需求尤为显著。青岛某内资保险企业的5,600平方米的搬迁整合需求促成了全市本季度唯一3,000平方米以上的大面积成交；天津也录得多宗保险行业的大面积搬迁租赁成交。与此同时，部分专业服务业企业抓住市场租金的低价窗口期机会，正在考虑办公面积的升级与扩张。三季度，德勤启用青岛办公室并落户于金家岭金融区，另有多个知名律所的新设及搬迁需求于青岛市内稳定释放。此外，部分主要城市中来自于生命科学与能源行业的增量需求显著。南京本季度需求中有20%来自于医药及生命科学行业，其中医疗服务类贡献较大面积成交。西安的能源类企业仍作为全市主要的需求支柱之一。随着陕西省加速布局新能源产业版图，新能源企业的租赁需求逐步赶超以煤、油为首的传统能源类企业需求，在新增需求中占据主导。三季度，全国主要一、二线城市的甲级办公楼市场共入市接近137万平方米的面积，总供应量较上季度小幅回落，降幅约23%。一线城市共迎来82万平方米的新增供应，其中上海贡献超过40%。上海近期入市六个新增项目共34万平方米，其中中央商务区迎来三个新项目竣工，区域空置率环比上升1.7个百分点，录得13.6%；非中央商务区的三个新增供应也将区域空置率推高至28.5%。广州三季度仅一个新项目竣工入市，但由于全市空置面积去化速度放缓，广州全市空置率环比小幅上涨0.5个百分点至22.2%。北京本季度共有两个办公楼项目入市，总建筑面积近19万平方米，迎来2021年四季度以来的最高单季度供应量，全市空置率升高0.9个百分点录得11.1%。1.5线及二线城市新增供应体量录得55万平方米。个别供应量较大的城市未能在季度内实现快速去化，市场持续承压。杭州迎来约25.8万平方米新增供应入市，将全市甲级办公楼空置率推升2.3个百分点，录得25.6%。本季度，青岛标杆项目上实中心的最后一期超高层双子塔交付入市，为全市甲级办公楼市场带来9.3万平方米的新增供应。武汉本季度新项目集中入市，市场迎来供应小高峰。由于新项目分散在三个不同的子市场，在一定程度上分担了区域业主的供应压力。但受供应端集中释放和需求端持续疲软的双重压力，武汉全市空置率承压，上升至近年高位达37.1%。第三季度，全国主要城市办公楼市场租金均录得0.3%至3.2%不同程度的环比降幅。租户仍然保持成本至上的观念，在办公面积租赁上分拨的预算十分有限，业主必须进一步降低租金以吸引租户寻租。一线城市中，广州与深圳的甲级市场平均租金环比跌幅超过上季度。广州的甲级办公楼租金延续了今年以来的下行趋势，环比下降约1.7%。年末将至，目前项目出租率未达年初设定目标的业主心态发生变化，普遍希望尽快降低项目空置率。为提升项目竞争力，业主给予更灵活的租金优惠。深圳甲级办公楼租金环比下降2.7%，业主为填补空置面积采取较为激进的“以价换量”策略，同时带动周边同类型办公楼跟进降价。大部分1.5线与二线城市的甲级市场租金跌幅进一步扩大。以西安为例，增量需求的收缩及退租量的增长导致市场情绪持续承压。本季度西安甲级办公楼平均租金的环比跌幅扩大，录得0.8%。青岛的甲级市场平均租金为111元/平方米/月，环比下降1.3%。市场中底线租金的变化幅度已极为有限，而上限租金的下降是推动市场中平均租金持续下跌的主要因素。预计全市办公楼市场租金将在2024年持续下探，以低价激发更多的办公租赁活动，有望打破需求困境。优质零售物业市场：统计局数据显示，前三季度社会消费品零售总额实现32.2万亿元，同比增长6.8%。三季度，消费对经济增长贡献率提升至94.8%，拉动GDP增长4.6个百分甲级办公楼租金，2023第三季度增长值（环比）数据来源：仲量联行*无锡、宁波、长沙每半年更新一次*郑州、厦门每年更新一次-5%-3%-1%1%3%5%深圳上海北京广州武汉南京沈阳成都苏州青岛昆明杭州长沙*西安天津郑州*重庆厦门*宁波*无锡*5|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二三年第三季度大中华区物业摘要 点，内需成为经济复苏的压舱石。节假日经济刺激居民消费倾向的短期加强，支撑消费结构性复苏。在暑期出游热和文娱市场需求旺盛带动下，服务性消费支出恢复更快，在外饮食、交通出行、文化旅游等服务消费支出快速增长。在商业地产板块中，餐饮和娱乐行业的需求表现出积极的复苏势头，对零售门店的租赁需求环比明显增加。供应端：三季度新增供应较二季度供应高峰有所放缓。据仲量联行统计，2023年第三季度中国21城优质零售地产新增供应共计189.4万平方米，其中一线城市供应量超115.8万平方米，占比超过60%。一线城市在疫后消费基本盘恢复节奏更显韧性，需求端结构性复苏伴随供给侧同频复常，投资焦点回归一线。本季度也录得不少与城市在地文化结合的街区商业，例如苏州仁恒仓街和上海龙华会，在地文化的现代建筑表达与文旅资源的商业融合给商业开发带来更多可能性。瞄准年轻客群的商业项目受关注，例如北京朝外The Box，是盈展集团继2019年上海淮海TX后的第二个潮流商业项目。需求端：人流复常与收入预期改善是消费提振的根本。现阶段，遏制人员流动性的因素已消失，但经济的不确定性导致居民的收入预期降低，致使消费复苏呈现结构性的差异。换言之，消费的复苏并不全面，也不同频。消费需求的释放在这一阶段往往更有赖于外部因素的刺激。今年来看，“节假日经济“正是刺激消费回升的重要推手。季末，中秋、国庆双节的叠加给全国人民带来8天长假，餐饮、娱乐、服务等线下体验型业态表现较好，而与之匹配的商业租赁需求同步回升。适配多元消费需求的细分商业赛道也在互联网加持下快速迭代演变，每年都在衍生出投资领域的全新赛道。空置率：据仲量联行统计，2023年第三季度，中国21城优质零售地产市场平均空置率报10.7%，环比回落0.2个百分点，较年初已累计回落0.7个百分点。季内，购物中心客流恢复明显，商业租赁的活跃度继续提升。头部城市的优质项目持续进行升级调改并引入新品牌，存量项目入驻率平稳上调。分城市来看，A、B、C类城市空置率下滑幅度成递减态势。在A类城市中（四大一线城市），平均空置率报7.6%，年累计降幅高达1.3个百分点，远超全国平均降幅，一线城市消费回暖速率更快，韧性更强。租金：一线城市租金涨幅态势较二季度继续扩大，带领全国平均租金企稳回升。据仲量联行统计，三季度中国21城购物中心首层平均租金环比微涨，结束连续6个季度的下跌。除了A类城市租金录得正增长外，B和C类城市依旧在负增长区间，二三线城市零售商业空置率仍处历史高位，“以价换量”仍是多数二三线城市商场的招商策略，以此填补空铺。同时，季内积极补位的业态仍然是餐饮，而零售则维持谨慎，且餐饮品牌入驻购物中心的楼层或店铺亦更加偏好于优质地段，甚至个别购物中心首层昭示性最佳店铺也通过引入餐饮品牌来填补零售的空缺，对于首层租金造成下行压力。节假日消费：消费作为拉动经济增长的“三驾马车”之一，其对国民经济的重要性可见一斑。旅游也是促进消费的重要手段，在刚刚过去的国庆黄金假期，文旅部的数据显示，国内旅游出行人数较疫情前（2019年）增长4.1%，国内旅游收入较疫情前（2019年）增长1.5%。虽然出行人数和旅游收入都基本恢复到疫情前水平，但旅游收入的增速却不能和出行人数的增速相匹配，据中金公司估算国庆假期人均旅游花费只恢复至2019年同期的97.5%。出行需求旺盛，但消费增长的脚步却稍显落后，背后的原因仍根植于经济基本面的影响。未来展望：据仲量联行统计预测，四季度21城预计迎来逾400万平方米的新增供应，但其中约有100多万平方米存在延期开业风险。全年供应排名靠前的城市包括北京、上海、杭州等，四季度武汉、长沙、南京有望迎来集中供应，年末供应节奏有所加快。像北京、上海等城市的供应主要集中在非核心区域，相关区域的租金和入驻率或持续承压。地标与“非标”是未来商业发展的两极焦点。商业地标不断刷新城市商业发展的天花板，而更多的商业开始从室内走向户外，“非标准化”的商业模式正在生成演化出各式各样的形态。载体的多元给予品牌开店更多的选择与可能性，赋予线下门店2008至2022年净吸纳量、新增供应和空置率均为全年数据。2023年净吸纳量、新增供应和空置率为年底预测值。数据来源：仲量联行21城市优质零售物业供求指标千平方米净吸纳量新增供应空置率百分比0%3%6%9,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00008 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23F6|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二三年第三季度大中华区物业摘要 更多产品销售以外的职能。越来越多品牌青睐与文化和历史更加融合的商业街区，据此打造独具匠心的专属门店，强化IP，吸引年轻群体。街区商业或城市更新仍是未来商业开发的重要模式，消费场景的营造适配时下流行元素，才能在实体商业中捕获更充足、更稳健的消费客流。住宅市场：2023年三季度，全国住宅市场整体观望情绪依然浓厚。为促进住宅市场企稳复苏，8月底中央多部委接连落实多项楼市优化举措，其中包括全面推动各地首套房“认房不认贷”政策落地、统一下调首套及二套商贷首付比例下限分别至20%和30%、下调二套住房商贷利率下限至5年期LPR 20个基点、以及对存量首套住房贷款利率进行调整等。进入9月，各地政策优化节奏加快，全国包括四个一线城市在内超50省市落实“认房不认贷”；包括广州、成都在内的多个城市接连宣布收窄限购范围、南京、青岛等12个二线城市全面取消限购政策。此外，多个城市也于九月陆续通过放开限售政策、落实差异化信贷政策以降低首付比例及贷款利率、优化公积金贷款、出台购房补贴等手段提振市场信心。核心一、二线城市政策调整释放积极信号，楼市期待政策效应逐渐释放。三季度，住宅投资延续承压态势，房企投资意愿度仍显不足，投资累计同比降幅继续扩大。2023年前三个季度，全国房地产开发投资87,269亿元，同比下降9.1%；其中住宅投资6.6万亿，同比下降8.4%。19月份，住宅新开工面积5.2亿平方米，同比下降23.9%，较上半年同比降幅收窄1个百分点；住宅施工面积57.4亿平方米，同比下降7.4%。三季度，在中央及各部委多次强调做好保交楼共工作并持续加快推进保交楼项目复工和建设交付工作的背景下，竣工数据继续修复。19月份，全国住宅竣工面积3.5亿平方米，同比上升20.1%，较上半年的18.5%进一步改善。三季度全国住宅市场销售修复速度放缓。19月份，全国新建商品住宅销售面积录得7.3亿平方米，同比下降6.3%。仲量联行跟踪的20个主要一、二线城市住宅成交数据显示，2023年三季度20城市一手住宅成交面积合计约2826万平方米，环比下跌30.6%，同比下跌25.7%。其中，一线城市成交量回落，4个一线城市三季度成交量共计603万平方米，环比下跌24.1%，同比下跌32.2%。16个二线城市一手住宅成交面积录得2,223万平方米，环比下跌32.2%，同比下跌23.6%。三季度主要城市成交量的下跌，一方面是由于供应端有所缩量，另一方面是购房者信心仍未企稳。三季度，在新建商品住宅市场，一线城市价格相对坚挺、二、三线城市继续下跌。9月，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.2%转为持平，其中北京和上海环比分别上涨0.4%和0.5%，广州和深圳环比分别下降0.6%和0.5%。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点。在二手住宅方面，一线城市二手住宅销售价格环比连续4个月下降后首次转涨，涨幅为0.2%，其中北京和上海环比分别上涨0.7%和0.6%，广州环比下降0.7%，深圳环比持平。受挂牌量持续攀升及置业预期疲弱影响，二、三线城市二手价格持续下探，9月价格环比均下跌0.5%。三季度，部分城市进一步优化调整土地竞拍规则，涉及降地价、取消限价等，以提升房企投资拿地的积极性。然而，在房企资金端及销售端皆未出现实质性改善的背景下，全国土拍市场情绪继续走低，全国土地供求持续缩量的态势未改。此外，房企拿地策略依旧审慎，更着重于核心城市中的优质地块，导致城市和板块之间土拍热度分化进一步加剧。三季度，一线城市住宅用地平均溢价率小幅收窄至7.4%；二线城市溢价率下滑至3.7%；三、四线城市溢价率下滑至3.5%。三季度，土拍拿地企业国央企仍是主力。在住宅销售市场尚未实质性转暖的情况下，预计全国土地市场将继续低温运行。在目前的政策措施之下，住宅市场并未全盘回升，在现金流的压力之下，预计房企的全年投资态度依然会维持谨慎。分城市看，四季度核心一、二线城市有望进一步针对限购、限贷等方面的政策进行优化，叠加前期“认房不认贷”新政效果的逐步显现，更多刚性和改善型需求有望被释放，推动销售端企稳回暖，带领市场逐步恢复信心。对于非核心二线城市及三、四线城市而言，继续优化政策的预期不高，预计短期内这些城市供求两端将继续承压。二十城市大众住宅市场季度成交量注：1)4个一线城市包括北京，上海，广州和深圳。16个二线城市包括长沙，成都，重庆，大连，杭州，南京，宁波，青岛，沈阳，苏州，天津，武汉，无锡，厦门，西安以及郑州;2)重庆大众市场成交量包含所有商品房，重庆政府并未分开计算商品住宅部分。数据来源：中国房地产指数系统成交面积（万 平方米）4个一线城市16个二线城市20个城市季度平均成交量01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0003Q101Q113Q111Q123Q121Q133Q131Q143Q141Q153Q151Q163Q161Q173Q171Q183Q181Q193Q191Q203Q201Q213Q211Q223Q221Q233Q237|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二三年第三季度大中华区物业摘要 2023年上半年，餐饮行业表现出了相对强劲的复苏态势。23年初,随着疫情管控放开，消费市场迎来强劲增长。尽管二季度增长有所放缓，消费复苏未达市场预期，但三季度的最新数据显示消费市场整体仍稳定向好恢复。社会消费品零售总额同比增长虽在二季度末出现放缓趋势，但8月、9月受暑期经济等利好推动，实现连续回升。与此同时，我们观察到，作为快速呈现回暖迹象的行业之一，餐饮行业复苏已走在前列。据国家统计据数据，2023年1-9月，全国餐饮收入3.71万亿元，同比上升18.7%，增幅领先社会消费品零售总额增幅11.9个百分点。尤其是二季度市场复苏有所放缓之下，餐饮行业更是较其他行业展现出了更强的韧性，在2023年上半年整体保持了强劲的增长势头。上半年总收入达到2.43万亿元，同比增长率达到21.4%，增幅领先社会消费品零售总额增幅13.2个百分点，月均收入均超2019年和2021年同期水平。餐饮业复苏推动零售物业租赁和冷链仓储租赁交易增加。2023年上半年，餐饮行业需求快速反弹，在零售物业租赁市场中表现亮眼。特别是在二季度整体市场增速放缓的情况下，餐饮品牌仍保持了持续扩张态势。在仲量联行追踪的全国10个主要的一线和二线城市的优质零售物业市场中，餐饮品牌占到了餐饮行业复苏助力商业地产需求回暖2023年上半年新增租赁面积的36%以上，这一比例同样超过了疫情前2019年和疫情中需求相对强劲的2021年的同期水平。同时，餐饮行业的活跃也助推国内高标准冷链仓储的新租需求增长。根据仲量联行对国内部分头部冷链仓储企业的访谈，2023年上半年，受访企业约32%的新增租赁来自餐饮行业。同样，在此期间，来自餐饮客户的租金收入贡献亦超过受访企业上半年总租金收入的30%，创下近年来的新高。受访企业还证实，连锁餐饮品牌在2023年上半年的餐饮业态新租成交中占据主导地位。近年来，随着国内餐饮消费格局演变，食品供应链不断优化，中国连锁餐饮市场快速发展，餐饮连锁化率持续攀升。更高的连锁化水平不仅助推连锁餐饮品牌在零售物业市场和高标准冷链仓储市场的租赁需求增长，也推动了行业上游食品供应链公司的扩张，产生对高标准冷链仓储日益增长的租赁需求。例如，独立于知名火锅品牌海底捞的大型餐饮供应链公司，蜀海，在全国各地租赁多全国餐饮收入及同比增长率资料来源：中国国家统计局，仲量联行研究部0 020240360480600亿元餐饮收入月均餐饮收入餐饮收入累计同比增长率2019疫情前2021疫情中需求较高的年份2023疫情相关管控解除月均亿元月均 361.9亿元月均405.5 亿元一月二月三月四月五月六月一月二月三月四月五月六月一月二月三月四月五月六月354.78|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二三年第三季度大中华区物业摘要 吴洁敏中国区研究部董事中国区房地产咨询服务负责人李茵莹中国区研究部分析师个高标准冷链仓库，设立43个冷链物流中心和八个冷链中央厨房，同时为4000多家餐饮品牌提供服务。投资人继续加码餐饮行业，零售物业和冷链仓储中的餐饮需求增长趋势预计将持续。2023年上半年餐饮品牌仍是获得投融资数量最多的行业之一，占比超一半。值得注意的是，其中约有三分之一的投融资流向上游食品供应链相关企业，占比较 2021 年上半年的 9%有显著提升。资本对餐饮行业的持续关注，对产业链上游的食品供应链企业的日益青睐，也侧面印证餐饮行业整体展示出强劲的增长潜力。未来，投资人的兴趣和资本的持续注入将进一步推动餐饮行业的增长，助力其保持对零售物业和高标准冷链仓储的较强租赁势头，继续带来可观的增量租赁需求。餐饮业对冷链仓储的需求助力数据来源：业主访谈，仲量联行研究部餐饮品牌新租面积占全市新租总面积的百分比（按城市）注：基于10个城市的500多个黄金购物中心整理。*深圳的数据代表2019年第二季度、2021年第二季度和23年第二季度的餐饮租赁需求。数据来源：仲量联行研究部0 0P%北京 上海 广州 深圳 成都 重庆 杭州 武汉 青岛 天津北京 上海 广州 深圳 成都 重庆 杭州 武汉 青岛 天津北京 上海 广州 深圳 成都 重庆 杭州 武汉 青岛 天津餐饮品牌新租赁面积占全市新租赁面积的百分比1H21疫情中需求较高的年份1H23疫情相关管控解除1H19疫情前平均百分比0%5 %05%1H191H211H23冷链仓储中餐饮业的新租需求冷链仓储中来自餐饮业的租金收入9|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二三年第三季度大中华区物业摘要 今年以来市场租赁需求旺盛，入住率迅速回升近日，仲量联行发布了长租公寓系列第三部研究报告 顺时聚势，向光谋远2023中国长租公寓市场白皮书。七普数据显示，深圳城市人口家庭约77%的房屋来源为租赁，经测算拥有约1200万租赁人口，位列一线城市之首。庞大的需求为深圳租赁住房市场发展提供了坚实基础。刚性需求支撑下，深圳长租公寓市场体现出抗深圳长租公寓市场体现抗周期韧性周期的韧性。今年以来，深圳市场化运营长租公寓较快摆脱疫情影响。据仲量联行统计，截至2023年上半年，深圳在运营市场化长租公寓项目平均入住率达96%，较2021年同期提升约3.5个百分点，且优于大部分长租公寓企业目前全国平均水平。其中，今年上半年开业的门店入住率亦达到88%，新项目入市后普遍较快得到市场认可，反映出长租公寓项目有效供给增加，供需匹配精准度较高。2021年三季度至2023年二季度，深圳新开业长租公寓超60家，房间数约1.2万套。其中，近六成房源来自城中村楼宇改造项目，公寓及宿舍改造项目各另占约15%。就区位分布而言，宝安区、龙华区合计贡献超60%的房源增量，西乡、龙华、大浪、民治等白领人群居住密集、且具有大量适宜改造为长租产品的高性价比物业的片区持续受到长租公寓企业青睐。与此同时，深圳长租公寓供给侧结构性调整持续深入，市场成熟度显著提升。凭借丰富的运营经验和良好的产品质量与口碑，万科泊寓、龙湖冠寓、金地草莓社区等全国连锁经营的龙头长租公寓企业市场占有率不断攀升，运营房间数量达到深圳市场总量的八成以上。品牌化、高质量的产品愈发占据市场主体，且区位分布多元化的提升，显著增加了租户获取优质租赁房源的便捷性，并利于租户从运营方规模化经营的成本摊薄中享受租金优惠。商业模式的持续丰富创新也为市场规模化、规范化发展奠定重要基础。更多成熟长租公寓品牌探索向政府、业主、投资者提供轻资产管理输出服务。今年7月，三一集团与雅诗阁联袂打造的新产品线“雅院”首店亮相深圳，为企业跨界进军租赁住房市场提供合作范例。对于租户而言，这意味着更多优质产品有望加速落地深圳，供应链竞争将带来市场产品与服务的优化迭代。推动长租公寓市场平稳发展之余，深圳持续聚焦提升租赁住房民生属性。近年来，深圳加快利用市场化长租公寓及存量住房扩充保租房供应，截至2023年6月，规范管理下的社会房源已占保租房总供应量的约15%。2023年，深圳成为首创保租房分配中政府配租与社会主体出租双渠道的一线城市，明确规定社会房源纳保后可由住房租赁企业直接出租。这不仅将有利于借助市场力量加大对人才的社会投资，增强保注：*全市平均租金仅包含市场化长租公寓，大鹏区暂无监测中的长租公寓项目*全市平均入住率仅包含市场化长租公寓，大鹏区暂无监测中的长租公寓项目资料来源：仲量联行，数据截至2023年6月30日深港先进制深港先进制造业合作区造业合作区宝安高新宝安高新产业园产业园大学城大学城马田先进制马田先进制造业园区造业园区光明科学城光明科学城观澜高新园区观澜高新园区玉塘先进制玉塘先进制造园区造园区坂雪岗科技城坂雪岗科技城宝龙科技园区宝龙科技园区坪山生物医药坪山生物医药创新产业园创新产业园宝能科技园宝能科技园大运软件小镇大运软件小镇在运营长租公寓地铁线路核心商务区新兴商务区全市平均租金*（元/平方米/月）%全市平均入住率*长租公寓项目数.万长租公寓总套数2023年6月深圳主要在运营市场化长租公寓分布图深圳存量长租公寓项目概览（截至2023年6月）10|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二三年第三季度大中华区物业摘要 租房可持续性发展，更帮助长租公寓企业在保留运营灵活性的同时，显著降低经营风险。此外，深圳将通过加大城市更新项目中保租房的建设比例，优化保租房区域分布，提升城市职住平衡。据政府公开披露数据测算，预计到2025年，深圳通过城市更新项目筹集建设的保租房套数将突破32,000套。其中，近50%的未来供应将位于福田、罗湖等保租房资源紧缺的区域。市场与保障齐驱并进，将促进租赁住房体系全方位发展。“安居”是“乐业”之本。展望未来，租赁住房领域的发展壮大，势必将助力深圳扩大人才储备、增强高端人才吸引力。与此同时，深圳将持续锚定高质量发展目标，支持现代服务业与战略性新兴产业集群蓬勃发展，有望吸引大批高端创新人才。城市整体人口质量的提升将推动长租公寓，尤其是中高端产品的需求增长。另外，在一些新兴产业聚集区域，随着以二十大先进制造业园区为代表的新兴产业园区逐步落成，配合轨道交通五期等重要交通线路逐步投入建设，这些片区有望承接更多的长租公寓租赁需求。许佳苗华南区研究部高级分析师2023年6月深圳主要在运营市场化长租公寓分布图资料来源：仲量联行根据政府公开信息整理深圳市年度房屋租赁参考价格年月发布的租赁参考价格覆盖深圳各区（含大鹏新区）中4千余个小区（包括商品住房、统建楼、商务公寓）、2千余个城中村、4千余个产业园配套宿舍区及6千余个产业园区，旨在提高租赁市场价格透明度，促进深圳房屋租赁市场平稳健康发展，并为保障性租赁住房定价提供参考。深圳市保障性租赁住房项目认定办法（试行）关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知（试行）年月两部政策明确各类新建和存量居住房屋筹集保障性租赁住房项目的认定，及非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的认定及相关工作的申报主体及相关流程，为保租房扩容提供了政策支持。关于调整我市住房公积金租房提取有关事项的通知（征求意见稿）年月深圳拟加大公积金对租房支出的支持，将住房公积金租房提取额度从现行的月缴存额的65%提高至80%，在深无房的非深户新市民、35周岁及以下青年职工、拥有二孩及以上的在深无房家庭，每月最高可按全额提取住房公积金用于支付房租。11|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二三年第三季度大中华区物业摘要 集成电路产业快速发展，上海市场举足轻重我国集成电路行业经过多年的积累与培育，实现了快速发展，整体实力显著提升。根据中国半导体产业协会数据，至2022年，中国集成电路产业销售额超过11,000亿元。以地区来看，中国已成为全球最大中国集成电路持续高速发展，上海全产业链孕育市场租赁需求的半导体单一市场，销售额全球占比接近30%。上海市作为发展集成电路产业最早的区域，2022年集成电路产业销售额已超过3,000亿元，在全国市场占比超过25%，在中国集成电路行业的发展中拥有举足轻重的地位。终端应用多场景推动产业链中上游需求稳定增长集成电路产业链上中下游紧密联动：上游作为基础技术支撑的高端制造和原材料领域，包含EDA工具、核心生产设备和原材料生产制造环节；中游代表产业链主体领域，包含从IC设计、制造到封测安装的开发环节；下游的应用则十分广阔，场景主要包括汽车电子、人工智能、消费电子、医疗设备、光伏智能等领域。汽车电子随着汽车低碳化发展和智能化升级进程的继续，无论是传统燃油车还是电动车，其整车芯片数量和价值都在持续上升，图1：集成电路产业链模型数据来源：公开信息整理，仲量联行研究部集成电路产业链上游支撑中游制造下游应用原材料与制造设备设计工具封装材料消费电子机器人汽车电子医疗设备人工智能光伏智能硅片光刻胶光刻机刻蚀机薄膜沉积封装基板逻辑器件存储器集成制造模拟集成封装检测IC制造IC封测光掩模板微处理器晶圆代工IC设计EDA 工具图2：中国新能源汽车销量与渗透率数据来源：中国汽车工业协会，仲量联行研究部整理0%5 %05004006008001,00020020202120222023F万辆销量渗透率12|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二三年第三季度大中华区物业摘要 同时随着新能源车渗透率的不断提升，进一步加速推动中国汽车芯片市场规模高速增长，预计到2025年汽车芯片行业市场规模达到230亿美元。庞大的终端市场将为与汽车芯片相关的集成电路产业提供广阔的发展空间。人工智能未来几年，在新基建、数字经济在内的持续利好政策支持下，随着5G技术的普及和云计算的发展，人工智能芯片将会迎来更加广阔的市场空间。中国人工智能核心产业市场规模持续平稳增长，预计在2025年将达到4,000亿元，未来三年复合增长率达到27.4%。产业园区承载设计研发选址需求，区域终端市场推动办公物业有序扩张从产业园区总体租赁需求来看，科技互联网企业占比41%，是最为主要的需求来源之一，其中以芯片为主的硬科技类企业占图3：2019-2025年中国人工智能核心产业市场规模及增长数据来源：智研咨询，仲量联行研究部整理05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,500200222023F2024F2025F亿元图4：上海集成电路产业链细分领域租赁热力图（2021年至2023年二季度）数据来源：仲量联行研究部注：租赁成交基于市场信息最佳估计，颜色深浅代表租赁面积大小差异办公楼产业园区细分市场类型租赁体量大小周经纬上海研究部分析师据科技互联网企业的一半左右，为20%，而这一比例在2020年只有9%，增长十分迅速；另外，与芯片联系相当紧密的新能源汽车相关产业和生命科学产业也分别占比16%和22%。从集成电路产业租赁热力图来看，上海产业园区内承载了众多集成电路企业的租赁需求，其中以张江和漕河泾板块内的独栋项目最为突出。张江作为构筑集成电路产业链框架的基地，设有上海集成电路研发中心和设计中心，意图打造世界级集成电路产业集聚区，漕河泾则是下游汽车电子、人工智能开发等新兴热门联动企业的汇集之地，两个板块拥有的人才、政策和下游联动优势成为集成电路产业链各环节公司设立设计研发和办公场所的首选地。同时对于集成电路产业链后端，上海2022年集成电路行业总销售额约为3000亿元，稳居全国第一，其庞大的市场需求也使得近年来许多企业在靠近生产、研发基地的办公楼板块设立公司分部，以更好实现自身在上海乃至整个长三角区域的产业闭环。在市场需求、政策支持和人才汇集的加持下，上海集成电路产业集聚效应和发展能级将进一步提升，在吸引国际领先企业踊跃入驻的同时，未来也有望诞生更多成为集成电路技术标杆的本土企业，成为上海办公楼、产业园区需求来源中的重要组成部分。13|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二三年第三季度大中华区物业摘要 近年来，香港甲级写字楼的空置率已经达到历史最高点，不论是整体市场还是一些子市场都是如此。根据仲量联行的数据，截至2023年第二季度，香港写字楼的整体空置率达到了12.6%，为自上世纪90年代以来的最高水平。深入探究高空置率背后的原因，可以明显看到，过去五年对香港来说非常动荡。2019年的社会运动及随后的新冠疫情对商业环境产生了深远影响，促使许多企业采取削减成本甚至缩减业务的举动。在经济严重下滑的背景下，租户对办公空间的需求大幅收缩，导致空置率激增。从供应端看，仅2022年，就约有500万平方尺（净可租面积）的新办公楼入市，进一步恶化已经高企的空置率。此外，据预计，2023年到2027年期间，将有约1,000万平方尺的新供应陆续交付。虽然新供应的涌入可能令当前空置率高居不下，但也有理由相信，新供应将在长期内新供应有助于市场更新为市场带来积极的变化。以办公楼空置率按楼龄进行细分，可以看出明显的“U型”模式：最新和最旧的办公楼往往有着较高空置率。这表明老旧建筑可改造和开发的潜力高，通过重建或改造，它们能摆脱过时的规格建筑、有限的配套设施等现有弱点，以满足租户不断变化的租赁需求。另一方面，我们相信新供应的高空置率是暂时的，市场将逐渐吸纳这些楼面。从长远来看，新供应能助力市场复苏。新供应在催生商业枢纽的发展发挥着至关重要的作用。一个成功的例子便是鲗鱼涌，太古地产对该地区的成功开发和重建将其转变为一个新兴的商业中心。此外，随着新项目发展进度的推进，九龙岛正逐步孕育着一些商业枢纽。其中，长沙湾和西九龙的潜力可期。在上述两个地区，新世界和新鸿基地分别有着体量不小的新项目，和雄心勃勃的开发蓝图，立志于打造现代化的办公综合体，促进合作和创新的综合环境。随着这些发展计划的实施，将吸引更多国际化企业、人才和投资进驻九龙岛，为该地区的办公市场带来多样化，催生更加平衡和相互连接的商业版图。总的来说，新供应有助于振兴办公市场，并成为写字楼市场长期发展的催化剂。它们可以促进老旧建筑的升级，并催化商业中心的发展。尽管市场的高空置率带来短期挑战，但随着经济的逐步恢复，相信空置空间终将被吸纳。香港甲级写字楼空置率分布（按楼龄）资料来源：仲量联行研究部，2Q23 0%5 %0%0-56-1011-1516-2021-2526-30大于30空置率（）楼龄（年）庞预香港研究部经理14|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二三年第三季度大中华区物业摘要 办公楼二零二三年第三季度大中华区物业摘要 15|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“北京办公楼租赁需求持续低迷，业主与租户间的预期租金差距依然较大。”米阳，华北区研究部总监市场活跃度较上季度小幅回升，但租赁活动仍然受阻。本季度租赁需求疲软，租赁谈判周期持续拉长。本季度租赁交易的大部分依然由续租和降本搬迁构成。在疲弱的市场环境下，降本增效依旧是市场主旋律，租户倾向于以较低的预算寻求高品质办公空间。TMT行业依然是全市办公楼市场的需求支柱，贡献了租赁成交总量的三分之一。个别科技细分行业如人工智能和半导体行业在本季度展现出较高的承租能力。与先前几个季度的租户来源结构类似，内资租户在三季度贡献了超过80%的非续租成交。两座新项目入市推升全市空置率。第三季度共有两个甲级办公楼项目入市，分别是位于中关村的丽金智地中心和位于奥林匹克区域的北辰中心，总建筑面积近187,000平方米。本季度供应量录得了自2021年第四季度以来的最高单季度数值。在充满挑战的市场环境下，业主的租赁压力延续。全市甲级市场空置率受新增供应影响小幅上升0.9个百分点至11.1%。租赁进展缓于预期导致业主面临的空置压力进一步扩大。全市平均租金在承压环境中持续下探。本季度，甲级办公楼市场平均租金环比下滑1.3%，同比下降4.9%。租户仍然非常注重控制成本，因此在办公面积租赁方面的预算十分有限。为吸引租户，业主不得不进一步降低租金以刺激需求。北京大宗交易市场中的办公楼资产占比有所上升。其中，大悦城控股集团以42.56亿元的价格向中邮人寿出售了中粮置地广场项目。当前大宗交易市场以自用买家需求为主，而从投资角度来看，现阶段价格难以满足买卖双方的收益预期，市场调整仍将进一步延续。市场下行趋势延续，全市租金降幅将进一步扩大。受经济复苏缓慢影响，我们预计甲级办公楼租金在2025年初前将持续下探。2024年全年租金降幅将超过今年。较低的租金环境以及相关政策的刺激可能将激发更多的办公租赁活动，有望打破当前的需求困境。租户将会利用这一窗口机会来降低成本并进行办公品质的升级。今年最后一个新增供应项目信达中心的入市时间已推迟至第四季度。该项目建筑面积达14万平方米，预计将为东二环子市场乃至全市范围中拥有大面积需求的租户提供更多选择。全市租赁市场的逐步恢复预计将缓慢推动近期入市项目的去化速度。每平方米每月有效租金基于建筑面积*342元-3.8%租金周期跌幅加快北京备注：北京办公楼市场是指北京甲级办公楼市场。*CBD甲级办公楼租金。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指中央商务区的价格指数资料来源：仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量、净吸纳量、空置率是前三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数0204060801001204Q184Q194Q204Q214Q224Q23总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率0%6%3%900400600800123F22租金同比增长率注：增长率为同质比变化16二零二三年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“办公楼整体市场复苏迟缓。”姚耀，中国区研究部总监租户仍持审慎，租赁进程迟缓。整体需求以续租和成本节约为主，净吸纳量小幅下降，录得67,740平方米。中央商务区的大面积租户倾向于续租，相较之下小面积租户租赁决策更为灵活快速，净吸纳量录得3,218平方米。部分企业利用当前租户市场的机会实现升级需求。非中央商务区市场吸纳量录得64,522平方米，板块间表现差异明显，激励政策更优厚的项目吸引成本节约型需求。行业方面，内资金融及专业服务企业青睐沿江板块的高品质项目，同时，部分联合办公运营商出现退租的情况。三季度共计六个项目交付入市，新增供应录得340,900平方米。中央商务区三个项目竣工，总建筑面积共计154,000平方米。由于其预租表现低于预期导致中央商务区整体空置率环比上升1.7个百分点，达到13.6%。浦东中央商务区空置率小幅上升0.8个百分点至11.5%，浦西中央商务区空置率达到15.4%，上升2.4个百分点。在非中央商务区内，三个新项目共计187,000平方米。较大的供应加之租赁进程的滞缓，非中央商务区整体空置率环比上升0.8个百分点，达到28.5%。大供应造成租金下行压力。面对整体市场的谨慎态度以及持续的供应压力，整体租金仍处于下行通道。中央商务区租金环比下跌1.2%至8.9元每平方米每天。新增供应、租户搬迁至非中央商务区趋势以及需求迟缓的多重压力迫使业主调整租赁策略以吸引并保留租户。非中央商务区的租金表现呈现板块差异性，部分业主表现出更强的租金调整意愿，提供更多激励政策。未来大体量新增供应增加市场压力，致使非中央商务区租金环比下跌1.8%至5.7元每平方米每天。展望：市场复苏将晚于预期。续租和成本节约趋势持续，整体市场直至年末仍将保持相对迟缓的复苏节奏。大面积的新增供应将继续推高整体市场空置率，维持在租户市场状态。由于租赁需求疲软以及供应压力增大，业主情绪将继续受到影响。大部分业主将进一步调整租赁策略以刺激入住率。因此，整体市场租金短期内预计仍将处于下行通道，触底时间或将推迟。每平方米每月有效租金基于建筑面积*270元-3.7%租金周期跌幅放缓上海备注：上海办公楼市场是指上海甲级办公楼市场，数据根据浦东中央商务区板块边界调整有所调整。*中央商务区甲级办公楼租金。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指上海中心城区的价格指数资料来源：仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量是前三季度值，净吸纳量、空置率和未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q23607080900140-5%5%5EU%净吸纳量落成量未来供应空置率3F总建筑面积 千平方米百分比00500600租金同比增长率注：增长率为同质比变化17二零二三年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“增量租赁需求仍待释放，租金延续下行。”曾丽，华南区研究部总监企业预期仍需修复，租赁需求有待回暖。三季度，国内以及广州经济均延续了“稳增长”的节奏。不过，当前外部环境复杂，国内经济内生增长动力有待进一步增强，经济持续向好继续面临挑战。因此，企业目前仍更倾向于采取审慎稳健的经营和成本控制策略以应对诸多不确定因素，这在一定程度上影响了办公楼租赁市场。三季度，广州办公楼市场租赁需求虽然总体稳定，但增量租赁需求依然相对有限。短期内经济、业务发展的不确定性，导致企业对搬迁、扩张等资本支出类决策持相对谨慎的态度；许多企业租户在租约到期后，往往选择原址续租。市场去化趋缓，全市办公楼空置率保持平稳。三季度，增量租赁需求相对有限，导致租赁市场空置去化整体趋缓；除了本季度有一个项目竣工入市的琶洲片区以外，包括珠江新城、天河北在内的市内各主要办公楼子市场的空置率较上季度相比，未见显著变化。三季度仅有一个甲级办公楼项目入市，新增办公面积约6.8万平方米。由于存量空置去化乏力，加之有少量新增供应入市，全市空置率环比微升0.5个百分点至22.3%。“存量”与“增量”项目间竞争持续，租金承压较为明显。年末将至，目前项目出租率未达今年目标的业主普遍希望尽快推动去化。但由于增量需求有限，这些业主需面对“存量物业”与“增量物业”并存竞争的局面。为提升项目竞争力，部分业主在给予租金优惠以外，也会通过其他灵活的条款促进租赁成交。全市租金三季度也延续了下行趋势，环比下降约1.7%。三季度投资市场未录得大宗成交。目前，广州办公楼市场租金下行趋势延续，投资办公楼的收益面临一定不确定性，这导致投资型买家对投资此类资产仍偏谨慎，全市资本值因此持续下跌。广州办公楼租赁需求恢复还在“进行时”。年内，各地经济工作预计依然以巩固恢复基础、支撑经济平稳增长为主。对于企业而言，在发展环境未稳的当下，持续贯彻稳健的经营策略仍是“最优解”。短期内，企业大概率将继续从成本和实际需求出发，谨慎考量办公楼租赁和扩张等事宜，广州办公楼租赁需求恢复仍需时间。四季度预计将有两个甲级办公楼落成，新增供应合计约12.6万平方米，体量相对可控，因此预计年底全市空置率不会出现大幅上升。不过，由于短期内租赁需求仍在恢复中，项目间的竞争将持续，年内全市租金上升空间较为有限。每平方米每月有效租金基于建筑面积*162元-4.9%租金周期跌幅加快广州备注：广州办公楼市场是指广州甲级办公楼市场。*珠江新城核心商务区甲级办公楼租金。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指广州珠江新城的价格指数资料来源：仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量是前三季度值，净吸纳量、空置率和未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q2360708090100110120总建筑面积 千平方米净吸纳量落成量未来供应空置率百分比3F0 0004006008001,0001,200租金同比增长率注：增长率为同质比变化18二零二三年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“深圳办公楼租赁需求恢复基础需进一步巩固。”曾丽，华南区研究部总监三季度租赁需求继续保持稳定。三季度深圳整体经济呈现稳步复苏势头。然而，受限于经济复苏不均衡和短期不确定性等因素，企业仍保持审慎的经营策略，对于办公楼搬迁、扩张等成本支出决策保持谨慎观望，并且对于降本增效策略更加关注。因此，三季度深圳办公楼租赁需求继续保持稳定。本季度有较多企业在办公室搬迁和升级中选择了成本节约型租赁策略。同时，从行业细分来看，以银行业为代表的金融业对未来预期较为乐观，依然保持了一定的扩张趋势。因此，租赁型净吸纳量较上季度略有增加。存量项目空置率小幅下降。本季度共有三个新项目竣工入市，均位于前海桂湾片区，新增供应约22.5万平方米。截至三季度末，深圳甲级办公楼总存量增至1,254万平方米。由于租赁需求逐步复苏，存量项目空置率于第三季度小幅下降。然而，由于新项目入市，全市空置率上升0.7个百分点至23.4%。租金水平持续承压下行。面对高空置率压力和租赁需求回暖不及预期，部分地标项目业主继续采取较为激进的“以价换量”策略，试图在本年度内快速去化，带动周边同类型办公楼跟进降价。因此，本季度整体租金继续下降，环比跌幅约2.7%。由于租赁市场复苏不及预期以及外资机构融资成本上升，深圳办公楼投资市场活跃度在三季度相对疲弱，交易量较上季度有所减少。同时，随着三季度租金下降，整体资本值继续下跌。租赁需求恢复基础仍需进一步巩固。今年7月份以来，一系列有针对性的扩内需、提信心、防风险的宏观调控政策举措，一定程度上稳固了社会预期。但一些不稳定、不确定因素仍将持续，短期内仍然可能阻碍租赁需求恢复。供应方面，预计未来12个月内将有26个甲级办公楼项目入市，其中包括多个延期项目，整体空置率将有进一步上升空间。短期内，业主将在较高空置压力下继续调低租金。每平方米每月有效租金基于建筑面积*181元-9.8%租金周期跌幅加快深圳备注：深圳办公楼市场指深圳甲级办公楼。*福田区甲级办公楼租金。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数指深圳全市的价格指数资料来源：仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量、净吸纳量是前三季度累计值，空置率是第三季度数值，未来供应是指2023年第四季度计划落成量。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数607080901001101204Q184Q194Q204Q214Q224Q23总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率04008001,2001,6002,0002,4005%5EU20212223F租金同比增长率注：增长率为同质比变化19二零二三年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“增量需求羸弱，成都甲级办公楼租金跌幅创近期新高。”杜婷，成都研究部董事新租需求环比下滑，头部企业集中退租，全市净吸纳量由正转负。第三季度成交活跃度明显走弱，甲级新租面积环比下降42.6%。与此同时，多家头部企业集中退出甲级市场。或降级整合，或迁至自建总部楼宇，全市录得退租面积环比上涨44.9%。二者作用下，第三季度甲级净吸纳量跌至-6.8万平方米，处历史低位。从结构上看，金融业韧性优势仍存，全市新租占比接近1/4。受教育留学、旅游中介等消费服务修复走势影响，专业服务季度内表现稳健。科技互联网持续呈下降趋势，内部驱动上看，IT软件优势持续，细分占比达41.6%。新增供应暂停，市场退租情绪主导，多子市场空置率攀升。第三季度新增供应暂停，甲级办公楼市场存量维持475.7万平方米。净吸纳量转负，成都市场时隔六年空置率回升至30.9%，环比上涨1.4个百分点。大型企业集中退租导致部分楼宇空置率重回50%以上。区域上看，市中心、城东以及大源子市场退租率攀升明显，区域空置率分别上涨1.8、3.7和2.7个百分点。办公楼业主“价格战”回归市场，策略优先保入住率。需求端走弱趋势明显，叠加当前高空置压力，甲级市场业主短期重回价格策略。三季度，成都甲级办公楼市场净有效租金环比跌幅-3.2%，季末收至86.7元/平方米/月。其中，空置压力较大区域如市中心、城东板块租金跌幅更是超3%水平。租赁市场压力传导投资市场。尽管本季度全市未录得大宗成交，但甲级办公楼宇价格预期下降明显，资本值环比跌幅达1.5%。需求端预期走弱，多子市场竞争加剧，全市租金持续下行。受需求预期减弱影响，部分未来项目再次调整交付时间，预计四季度新增供应将低于预期。区域上看，延期项目主要集中天府新区，来自新增供应端压力有望在年底减弱。然而，市场带看量的持续低位预示着短期需求难以回弹，全市空置率预计将维持高位。空置压力下，全市租金下行趋势持续。其中，部分子市场受当前大面积退租影响，空置率将回归高位，区域内竞争预计将进一步加剧，区域租金跌幅全年将超8%水平。每平方米每月有效租金基于建筑面积87元-5.5%租金周期跌幅加快成都备注：成都办公楼市场是指成都甲级办公楼市场。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指成都城中心区的价格指数资料来源：仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量、净吸纳量、空置率是前三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q23889092949698100102总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率-5%5%5EU1920212223F00500600700租金同比增长率注：增长率为同质比变化20二零二三年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“天津办公楼市场稳定去化，市场活跃度主要由保险行业的大面积搬迁支撑。”米阳，华北区研究部总监内资金融企业主导租赁需求，降本增效成为企业租户主要考量。三季度，市场问询量及带看量保持稳定，全市净吸纳量录得16,712平方米，其中甲级市场净吸纳量约为6,400平方米。搬迁仍是市场中的主要需求来源，占录得成交的47%。从录得成交的行业类型来看，活跃度前二为金融、科技互联网，需求占比分别为38%和20%。金融业的主要需求来源为保险行业的降本增效需求导致的搬迁，三季度录得多宗保险行业的大面积搬迁租赁成交。科技互联网行业延续了前几季度的扩张趋势，需求占比持续攀升。供应保持低位，市场空置率小幅下降。2023年三季度，市场无新增供应入市，整体空置率环比下降0.4个百分点至31.6%。虽然市场预期回落突显了复苏进程中的短期阵痛，但甲级市场的新增供应保持低位运行使得供需关系稍显改善。甲级市场空置率环比下降0.5个百分点至37.8%，降幅较上季度有所扩大。市场租金持续底部震荡。在经济缓解迹象并不显著的情形下，业主和租户维持观望态度。业主以价换量的租赁策略在三季度对需求的撬动作用不明显，大部分业主在三季度选择较为保守的租赁策略，减少租金下降幅度来应对市场未来变化 企业对租赁预算的严格把控仍然存在，续租和降本仍是市场上寻租客户的主要诉求，使得其租赁决策时间进一步延长。截至2023年九月底，整体市场净有效租金录得76元/平方米/月，租金环比下降0.4%，甲级租金环比下降0.3%，降幅较上季度有所收窄。市场租金逐渐企稳，甲级市场进入调整周期。在年内甲级市场无新增供应的情况下，预计市场将保持稳定，供需压力逐步缓解。乙级项目在未来短期内将迎来集中供应，从而推升整体市场空置率。在市场进入调整周期的过程中，多数企业仍将维持成本节约型的房地产策略，对业主的楼宇运营管理能力提出了更高要求，提高对市场趋势的把握，提高租赁策略和服务体系的多元化将有利于构筑办公楼物业的长期价值。每平方米每月有效租金基于建筑面积82元-1.9%租金周期跌幅放缓天津备注：天津办公楼市场是指天津甲级办公楼市场。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指天津中心城区的价格指数资料来源：仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量是前三季度值，净吸纳量、空置率和未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行4Q184Q194Q204Q214Q224Q23租值指数资本值指数指数607080900140总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率-5%5%5EU1920212223F00租金同比增长率注：增长率为同质比变化21二零二三年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“总部自用需求推高市场净吸纳量，内资保险及头部互联网企业均有大面积成交。”陈晨，青岛研究部高级经理自用型需求占市场主导，科技互联网行业再成焦点。第三季度，青岛办公楼市场整体净吸纳量约为8.1万平方米，其中超过5.0万平方米的面积来自于新项目释放的国企自用需求，推高甲级市场净吸纳量至6.9万平方米。排除自用型需求外，市场化租赁吸纳的净面积约为3.0万平方米，与过去两个季度基本持平。在线教育、新媒体等头部互联网企业催生大面积办公需求，多个1,000平方米以上的租赁成交落址于市北CBD；而以电商为代表的中小型互联网企业在三季度亦有复苏趋势，表现出谈判周期缩短的需求特征。保险、审计、律所等传统金融和专业服务类企业支撑市场平稳过渡。上实中心超高层双子塔于三季度交付使用。作为上实中心项目分期开发、成熟运营后推出的最后两栋超高层双子塔，T1和T2三季度共为青岛甲级办公楼市场带来9.3万平方米的新增供应，并推高整体办公楼市场存量至587万平方米。由于总部自用需求的支撑，全市整体办公楼市场空置率未受明显影响，环比及同比分别下降0.3和1.7个百分点，至29.6%。租金维持下行趋势。市场中底线租金的变化幅度已极为有限，而上限租金的下降是推动市场中平均租金持续下跌的主要因素。三季度整体市场平均有效租金为77元/平方米/月，环比下降1.3%，同比下降4.2%。甲级市场平均有效租金为111元/平方米/月，环比下降1.3%，同比下降4.1%。年末市场供需两端有所放缓。随着整体市场景气度的修复预期下降，部分项目已推迟入市时间至明年。在结构重塑和重新平衡之前，大环境的温差将持续造成市场层面的短期阵痛。我们预计全市办公楼市场租金在年底和2024年仍有下探空间，有望激发更多的办公租赁活动，从而打破需求困境。每平方米每月有效租金基于建筑面积77元-4.2%租金周期跌幅放缓青岛备注：青岛办公楼市场是指青岛甲级和乙级办公楼市场。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指青岛中心城区的价格指数资料来源：仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量是前三季度值，净吸纳量、空置率和未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数809001404Q184Q194Q204Q214Q224Q23总建筑面积 千平方米净吸纳量落成量未来供应空置率百分比-5%5%5EU1920212223F00500600700租金同比增长率注：增长率为同质比变化22二零二三年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“三季度新增需求量未及预期，联合办公、地产建筑及保险行业退租引致办公楼净吸纳量录得负值。”万嘉栋，重庆研究部高级经理办公楼传统支柱行业租赁需求遇冷，消费类租户年内增长明显。整体上，重庆办公楼市场传统支柱行业金融、科技互联网、地产建筑等行业办公决策仍然趋于保守，对于扩租、搬迁装修等财务支出保持谨慎态度。新租乏力叠加部分联合办公、地产建筑及保险公司退租，引致办公楼净吸纳量与季末收至-1.7万平方米。疫情过后，重庆作为全国网红城市的旅游需求持续释放，节假日客流及消费持续火爆。三季度，办公楼内以留学教育、酒店餐饮类的消费类租户新租面积同比增长56.3%。已建成项目继续推迟入市，三季度无新增供应。部分已建成项目为求大宗交易机会，改变租售策略暂停入市，三季度全市甲级办公楼存量保持在370万平方米。供需作用下，空置率环比上升0.3个百分点至27.9%，在二线城市中保持较低位置。租金及资本值跌幅扩大。新租增长较为乏力的背景下，核心区业主方对于市场变化更为敏感，季内通过扩大中介优惠、延长免租期、续租租金减免等方式维持出租率。租金环比下跌3.0%至73元/平方米/月。部分房企流动性危机持续，为解决债务清偿压力，一些项目开始积极寻求买方以谋求大宗交易契机，带动办公楼资本值下跌。中央公园片区将是全市未来12个月的供应主力。展望未来，预计未来12个月将会有30万平方米办公楼入市，其中位于城市新区的中央公园子市场占比将会近半，成为近期供应的焦点区域。短期内，城市新区空置压力上升或不可避免。伴随“新重庆建设”持续推进，新一轮央地合作机遇有望带动国央企入渝扩大投资，衍生的办公需求将有望提振办公楼市场，为市场注入信心。每平方米每月有效租金基于建筑面积73元-4.7%租金周期跌幅加快重庆备注：重庆办公楼市场指重庆甲级办公楼市场。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100资料来源：仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量是前三季度值，净吸纳量、空置率和未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q204Q214Q224Q234Q00000总建筑面积 千平方米净吸纳量落成量未来供应空置率3F-5%5%5EU%百分比租金同比增长率注：增长率为同质比变化23二零二三年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“需求端动力不足，租金承压未有缓解。”齐旋婷，沈阳研究部分析师专业服务业与TMT支撑办公楼租赁需求。第三季度沈阳办公楼市场带看量有所回升，但成交表现较为平淡，当下市场的不确定性使企业对于办公楼租赁行为依旧持谨慎态度，谈判周期延长。从需求结构来看，金融行业表现稳定；以人力资源、教育留学为代表的专业服务业企业活跃度回暖；TMT行业中，电商类互联网服务平台的需求明显增加。整体来看，市场成交仍由搬迁类需求主导，新增动力不足。新增供应放缓，整体市场空置率有所下降。第三季度未录得新项目入市，全市优质办公楼总体量保持在371万平方米，其中甲级办公楼总体量为152万平方米。受益于新增供应放缓，市场得以消化存量，整体市场空置率微降至32.9%。其中，甲级办公楼市场空置率环比下降0.2个百分点至38.0%。租金延续下降趋势。需求端新增动力不足，存量竞争加大，三季度整体市场租金延续下降趋势，录得59元/平方米/月，环比下降1.3%。面对以降本增效为主要考量的企业租户，业主方的租赁策略和办公产品更为灵活及多样化。部分楼龄较新的甲级楼宇因去化速度不及预期，租金降幅扩大，导致甲级办公楼市场租金环比下降1.4%至72元/平方米/月。市场仍面临挑战，市场预期和需求仍需修复。至今年末，供应端预计维持低位，市场得以持续消化存量。但考虑到短期内经济增长仍面临挑战，需求恢复进程或保持缓慢步调。未来三年，预计年均有超32万平方米新增供应入市，市场需求平衡将持续迎来考验。受此影响，整体空置率仍将处于较高水平，租金持续承压。今年以来，沈阳市以“五型经济”为抓手，持续加大招商引资力度。于近期成功举办多场招商推介会及贸易洽谈会，聚焦数字经济、装备制造、清洁能源、文化旅游等领域，实现多个高质量项目签约。政府在产业招商及产业升级层面的发力有望带动办公楼市场需求。每平方米每月有效租金基于建筑面积72元-5.0%租金周期跌幅加快沈阳备注：沈阳办公楼市场是指沈阳甲级办公楼市场。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指沈阳中心城区的价格指数资料来源：仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量是前三季度值，净吸纳量、空置率和未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q23607080900140总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率3F-5%5%5EU00200300400租金同比增长率注：增长率为同质比变化24二零二三年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“2023年第三季度，武汉优质办公楼市场迎来供应小高峰，全市空置率小幅上行，整体租金延续下行趋势。”冯莉，武汉研究部经理第三方办公运营、专业服务业与TMT主导市场需求。第三季度，全市优质办公楼市场需求呈疲软态势，总净吸纳量达12.5万平方米，其中甲级办公楼市场为2.5万平方米，主要由新项目的预租所贡献。从成交来看，第三方办公运营持续扩张，占甲级办公市场总成交的29%；在政策带动下，政府主导的孵化器也有所增长。此外，以律所为代表的专业服务机构活跃度有所上升，成交占比达15%，教培留学等消费服务类企业的租赁成交也呈现温和回暖趋势。而科技互联网行业的整体需求在国际国内大环境影响下持续收缩，新租占比为15%，互联网服务平台和智能制造企业有望逐步成为新的需求引擎。第三季度武汉优质办公楼市场迎来新项目集中入市，空置率走高。第三季度，武汉优质办公楼市场新增供应达55.4万平方米，其中甲级办公楼市场录得三个项目入市，分别位于光谷、青山和中南中北路三个子市场，合计19.6万平方米。截至9月底，武汉优质办公楼市场总体量为861.9平方米，甲级办公楼总体量为304.5万平方米。在供应端集中释放叠加需求端动力不足的双重压力，全市空置率承压上行，环比上升2.5个百分点至39.9%。其中甲级办公空置率上涨3.4个百分点至37.1%，乙级空置率小幅上行2.1个百分点至41.5%。全市优质办公楼市场持续承压，整体租金延续下跌趋势。租金方面，在供需压力下，武汉优质办公楼市场租金延续下行趋势。甲级办公楼市场净有效租金为87元每平方米每月，环比下降1.5%；乙级办公楼净有效租金为68元每平方米每月，环比下降0.8%。投资市场方面，本季度录得一金融买家在中南中北路完成了一笔大宗整售成交。然而，从市场整体来看，在经济和武汉楼市诸多不稳定因素影响下，全市投资市场以及资本值延续下行趋势。短期内武汉办公楼市市场依旧处于供应高位，但新增供应逐步向武昌倾斜。未来预计光谷和中南中北路两个子市场将会迎来多个项目入市，新增供应逐步向武昌倾斜，区域将短期承压，空置率走高，但也有望进一步带动区域内升级需求并吸引优质企业集聚。从宏观层面来看，2023年，武汉政府出台一系列稳经济促销费政策和在产业招商层面的发力，随着经济活力稳步恢复，将有望逐步带动办公楼市场需求，尤其是在武汉的支柱产业领域。每平方米每月有效租金基于建筑面积*87元-4.8%租金周期跌幅加快武汉箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指武汉中心城区的价格指数资料来源：仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量是前三季度值，净吸纳量、空置率和未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数70809004Q174Q184Q194Q204Q214Q224Q23总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率-5%5%5EU00200300400500600700223F租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：武汉办公楼市场是指武汉甲乙级办公楼市场。25二零二三年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“甲级市场空置率环比回落，企业抗风险能力与业务预期的变化致使承租能力降低，增量需求放缓。”敬硕桐，西安研究部分析师科技互联网降本增效情绪延续、能源板块韧性凸显。科技互联网赛道投融资端持续遇冷，且存量业务板块增长乏力，相关企业营收疲软且面临成本压力陡增，驱动选址偏好迭代。季内，科技互联网企业退租表现中，有超半成是从租金较高的甲级办公楼降级搬迁至成本更低的乙级办公楼或旧改项目等办公场所。另一方面，能源类企业仍为本季度重要的去化支柱之一。从细分行业来看，随着陕西省加速布局新能源产业版图，其租赁需求逐步赶超以煤、油为首的传统能源类企业需求。季内，新能源企业增量需求占所有能源企业的近60%。市场去化有所放缓，供给侧暂停带动空置率持续降低。本季度，甲级办公楼市场实现净吸纳量约3.6万平方米，环比上季度缩减约14.2%。但由于供给端未录得新甲级项目入市，去化压力得以维持下行通道。季内甲级空置率环比下降1.6个百分点至28.9%。市场预期的下调致使租金仍维持下行通道。季内增量需求规模环比缩减约14%，且退租总面积也环比增加约一成。需求端减弱的同时，新一轮集中供应潮的迫近也加剧着租金的下行压力。本季度，西安甲级办公楼平均账面租金收至93.1元/月/平方米，环比跌幅扩大约0.2个百分点至0.8%。供应端蓄势待发，市场竞争加剧或加速租金下跌。未来一年内，南飞鸿乐荟中心 IGC（B座）、泰信大厦等多个甲级项目有望入市，随着市场迎来另一轮供应高峰，业主下调预期大势所趋。同时，在新一轮供应潮中，特价房源长期化、延长免租期等优惠措施，将导致租金螺旋式下降。至2024年末，西安甲级办公楼平均账面租金跌幅预计将扩大至2.9%。每平方米每月有效租金基于建筑面积*86元-2.3%租金周期跌幅加快西安箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指西安中心城区的价格指数资料来源：仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q23607080900140总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率3F-5%5%5EU00200300400500租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：西安办公楼市场是指西安甲级办公楼市场。26二零二三年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“杭州办公楼市场迎来供应小高峰。”孙懿文，杭州研究部经理金融行业需求居首，科技互联网行业持续调整。三季度杭州整体办公楼市场净吸纳量约为115,512平方米。从三季度的行业需求表现来看，金融需求占比23%，银行、保险、基金公司等租户长期维持着较为稳健市场需求；科技互联网的需求占比为22%，教上季度有所下降，行业处于调整期，需求有所疲软。随着国际商旅活动的逐步恢复，律所等专业服务机构的活跃度有所上升，需求占比为9%。此外，在政策面扶持和企业创新动力的影响下，部分制造业企业产生了新的租赁需求。2023年第三季度杭州共有三个甲级办公楼新增供应入市。三季度杭州约25.8万平方米的甲级新增供应入市，甲级办公楼的空置率上升至25.6%，环比上升了2.3个百分点。同时，三季度共有两个乙级办公楼新增供应入市，为市场带来约28.4万平方米的新增供应。乙级办公楼空置率为25.9%，环比上升5.4个百分点。亚运前夕，市场迎来新增供应集中交付的重要节点，推高了短期内办公楼市场的空置率水平。三季度杭州整体办公楼租金水平略有下调。截至今年9月底，杭州甲级办公楼平均净租金138.1元每平方米每月，环比下降0.6%。而整体办公楼的平均净租金为121.7元每平方米每月，环比下降0.8%。具体来看，尽管三季度甲乙级办公楼有较多的优质新增供应入市，但整体市场的存量项目租金水平仍处于回调阶段。预计未来杭州整体办公楼市场租金仍将继续承压。杭州正处于国际化知名度提升的窗口时期。外部大环境结构性压力仍在，城市发展正处于迈上新台阶的攻坚阶段，对办公楼市场来说颇具挑战。城市产业发展正迎来提质增速的关键时期，有望催生市场新的需求机遇。年内新增供应的集中入市也为市场需求平衡带来考验。预计未来空置率仍将处于较高水平，租金承压趋势持续，市场在摸索中寻求发展。每平方米每月有效租金基于建筑面积131元-2.7%租金周期涨幅加快杭州箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指杭州中心城区的价格指数资料来源：仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量、净吸纳量、空置率是三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q23607080900140总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率-5%5%5EU1920212223F00500租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：杭州办公楼市场是指甲级办公楼市场。27二零二三年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“南京办公楼市场租赁需求承压，租金仍处于下行周期，整体市场空置率有所下降。”高悦，南京研究部高级分析师第三季度南京甲级办公楼租赁需求增速低于预期，租赁活跃度降低。整体办公楼净吸纳量约为4300平方米，其中甲级办公楼净吸纳量约为0.83万平方米。从市场需求表现来看，受经济下行以及市场预期不佳影响，南京办公楼市场成交收录较为平淡，租户观望情绪浓厚，问询量以及成交量均有所减少。从成交行业来看，科技互联网租赁成交量较上季度有所增加，居于首位，占比约为22%；其次是医药及生命科学行业，需求占比达20%，其中医疗服务类贡献较大面积成交；金融类需求占比约18%，以公募、私募信托基金等传统金融为主要搬迁类型。2023年第三季度持续消化存量市场，整体市场空置率小幅下调。截至9月底，南京办公楼市场总体量约为515万平方米，其中甲级办公楼市场总体量约为253万平方米。整体市场空置率微降至约25.1%。甲级办公楼平均空置率环比下降0.3%至32.5%，同比下降1.0%；乙级办公楼空置率环比上升0.2%至18.0%，同比上升2.4%。需求不足导致整体办公楼市场租金承压下调。南京甲级办公楼市场的净有效租金录得3.49元每平方米每天，环比下降0.7%；乙级办公楼市场的净有效租金录得2.89元每平方米每天，环比下降0.9%。由于经济市场恢复周期缓慢等宏观因素，企业对于租赁成本的把控依然严格，导致南京办公楼市场增量需求恢复周期拉长，存量市场租赁竞争加大，因此租金下调对于搬迁类租赁需求的刺激效果不如预期显著，价格优势较为明显的楼宇录得更多成交，整体市场租金依然处于下行周期。租户市场在短期内将延续，租金持续下调预计推动年底租户搬迁潮。未来位于河西板块的德基世界贸易中心以及金地威新中心的投入使用，将为市场注入约23.8万平方米的新增供应，河西板块小幅承压，预计将进一步推升整体空置率水平。受制于目前经济大环境的压力，短期内南京商办市场租赁需求增长动能不足，业主方或将采取更为激进的租金策略，预计年底整体市场租金将进一步下调，对租户方来说是难得的机会窗口，为有搬迁需求的企业提供了更多的租赁选择。每平方米每月有效租金基于建筑面积106元-4.1%租金周期跌幅放缓南京箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指南京中心城区的价格指数资料来源：仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量是前三季度值，净吸纳量、空置率和未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q23607080900140总建筑面积 千平方米净吸纳量落成量未来供应空置率百分比3F-5%5%5EU00200300400500租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：南京办公楼市场是指南京甲级办公楼市场。28二零二三年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“租赁动力有所改善，但仍然疲软，令租户市场的租金下降。”钟楚如，香港研究部资深董事2023年第三季度录得正净吸纳量。2023年第三季度甲级写字楼市场气氛相对疲弱，整体需求低迷，新租赁成交量较低。整体市场在第三季度的净吸纳量为71,200平方尺；但今年截至九月份的净吸纳量仍然为负值。租户对优质写字楼空间需求的趋势仍然显著，尤其是在有大量优质供应的分区市场。在为数不多的新租赁成交个案中，包括医院管理局租用九龙湾启汇约100,000 平方尺楼面（建筑面积）以原区搬迁。一个甲级写字楼项目于第三季度落成。长沙湾永康街83号于第三季落成并为市场提供264,800平方尺的新增甲级写字楼楼面。该大厦预计将进行分层出售。九月底整体市场空置率从六月底的12.6%微升到12.7%。中环的空置率上升至9.6%，较六月底增加0.2个百分点。而尖沙咀和九龙东的空置率分别按季下降了0.8个百分点和0.9个百分点。多个分区市场租金微幅下降。2023年第三季度整体市场租金下降了2.3%，大多数分区市场都录得轻微跌幅。值得注意的是，中环的租金下降了2.9%，而湾仔/铜锣湾和港岛东的租金分别下降了2.2%和4.6%。另一方面，由于优质办公空间供应稀缺，尖沙咀租金增长了0.2%。2023年第三季度整体市场资本值环比下跌2.5%，而投资回报率略微上升。招商局能源运输以7.8亿港元购入上环信德中心招商局大厦一个高层全层单位（尺价25,395港元，建筑面积），以作自用。需求疲软和空置率高企将影响租金增长。我们预计在2023年内，租金将进一步下跌，但下跌幅度相对较小。下行风险源于全球经济疲软以及中国内地经济复苏速度较预期放缓。此外，截至年底，仍有约280万平方尺的写字楼供应投放市场，这可能对租金增长构成潜在拖累。展望未来，我们预计将有更多的租赁问询转化为实际成交。然而，市场的主要租赁活动将由搬迁和整合至性价比较高的分区市场主导。尽管新增供应的预租楼面将驱动正净吸纳量，但由于扩张需求有限，租金预计仍将面临压力。每平方尺每月有效租金基于净楼面面积*52.9港元-6.0%租金周期跌幅加快香港箭头指示未来12个月展望基数:2018年第4季度=100资料来源:仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量是前三季度量，未来供应、空置率和净吸纳量是年底预计值。硬性指标为香港整体市场资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q235060708090100110千平方尺百分比净吸纳量落成量未来供应空置率3F-3,000-2,000-1,00001,0002,0003,0004,0005,0006,000-9-6-30369121518租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：香港办公楼市场是指香港甲级办公楼市场。29二零二三年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“台北A级商业办公室月租金创新高，空置率微幅上升，但市场需求稳健，预计未来一年租金持续上涨。”杨于萱，台北研究部分析师高质量办公空间需求推动市场吸纳量，台北A级商业办公室仍为房东市场。市场需求稳健，近两年新供给释出时空置率均保持低于3%。除今年第一季度去化量出现负增长外，近两个季度去化量回温，本季新供给预租率（含自用）超过五成。然而整体经济环境不确定性导致跨国公司推迟决策过程，更倾向于续租。新签署租约则主要受到ESG倡议的影响。本季度去化速度快，主要来自于业主自用以及办公室升级搬迁需求。新供給富邦A25大楼首个季度便取得了显著的60%入驻率，科技行业在租赁面积中占比最大，达到23.34%。尽管金融、科技和制药等关键行业的需求可能出现放缓，但台北核心商业区仍展现出韧性。新增供应刺激空置率上升，短期内产生影响。由于信义区市场新增供应的影响，总建筑面积出现了显著的季度增长，达到了9.7%。信义区的空置率上升至5.3%，较上一季度增长了3.8%。整体空置率达到了4.3%，超过了自2019年第二季度以来一直维持的3%的阈值。第三季度新供给富邦A25大楼释出的总面积约99千平方米（可租面积约69千平方米），而净吸纳面积约为55.2千平方米。鉴于吸纳速度的强劲表现，预计空置率的上升属于短期的波动，需要持续关注市场变化。新供給租约推动了季度租金强劲增长。季度租金环比增长率达到了1.8，主要受富邦A25大楼租约推动，对整体市场产生了积极影响。预计在接下来的两个季度中，新供给的A级商业办公室租金将继续呈上升趋势。高端A级商业办公室如富邦A25大楼与A级商业办公室之间的租金差距显著。高端A级商业办公室的毛租金比信义市场平均水平高出10%。台北市场未来两年预计逐渐迈向租户市场之转型期。在接下来的12个月内，预计在台北中央商务区将释出约12.8千坪的物业供应。近年来A级商业办公室的需求一直保持强劲，租金预计将稳步增长，直到2027年，届时供应压力预计将有所缓解。绿色认证A级商业办公室空间的需求已成为租户的新标准。预计到2027年，台北核心商务区以外的新兴市场将有更多绿色认证办公空间的开发，导致传统核心商务区与新兴市场之间竞争激烈化。每平方米每月基于建筑面积新台币923元3.6%租金周期涨幅加快台北箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指台北(信义区)的价格指数资料来源：仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量是前三季度值，净吸纳量、空置率和未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q23607080900140总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率3F-5%5%5EU00200租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：台北办公市场为A级商业办公室市场。30二零二三年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|零售地产二零二三年第三季度大中华区物业摘要 31|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“2023年上半年需求复苏强劲，租金继续受益回升。”米阳，华北研究部总监消费需求复苏放缓使得零售市场租赁需求略有收缩。第三季度社会消费品零售总额增幅放缓，复苏动力进入换挡期。因此零售商在2023年下半年的扩张动能低于预期，第三季度的开店意愿也微幅走弱。然而，上半年的稳健租赁需求持续促成大量新店在第三季度落地，净吸纳量有所攀升。由于餐饮业态的大面积新店已于上半年完成扩张计划，第三季度租赁需求放缓。因此，餐饮新租面积占比较上季度下降11个百分点至38%。与此同时，在小众设计师品牌的带动下，时尚业态的租赁成交量有所增长，占北京新租赁面积的36%，环比上升9个百分点。63万平方米新项目入市，2017年来最高供应波峰。第三季度录得四个新项目入市。得益于2023上半年强劲的预租需求，新项目开业率较为可观。因此，全市空置水平尚未承压，市区市场空置率微幅上涨1个百分点，录得6.3%。而郊区市场空置率仍有5个百分点的回落，录得7.5%。第三季度新入市的四个购物中心主要由万达和龙湖两家头部开发商管理运营。这些项目定位为社区购物中心，且都位于非核心区域，从而加剧了郊区市场的竞争。租金温和复苏趋势持续。第三季度，市区市场租金环比增长0.9%，郊区市场租金环比增长0.3%。已在前两个季度实现租金回涨的市区市场头部项目持续带动周边项目在第三季度涨租。郊区市场空置面积稳定吸纳，租金具备上涨动能，但面临着新增供应的同质化竞争，涨幅有所放缓，第三季度录得0.3%环比增长，低于上季度0.3个百分点。郊区市场供应压力拖累租金复苏。由于市场持续复苏，整体租金水平有望继续上升。到2023年底，核心市场和市区市场的租金增长率预计将分别达到1.1%和1.6%。第四季度，北京零售市场将有71万平方米新增供应入市。部分郊区项目的预租进展已承压，预计将小幅推升2023年底的空置率水平。每平方米每月有效租金基于可租赁面积733元-1.5%租金周期涨幅放缓北京备注：北京零售市场是指北京城区零售市场。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q236065707580859095100105110落成量未来供应千平方米18212223F200租金同比增长率注：增长率为同质比变化32二零二三年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“上海核心商圈引领零售物业租赁势头回升。”姚耀，中国区研究部总监上海零售物业净吸纳量进一步恢复。三季度上海零售物业租赁势头稳步复苏。随着租赁需求的逐步恢复和更多的租金优惠，零售物业中的空置面积被逐步回填。三季度上海市区优质零售物业净吸纳量上升至32万平方米，连续第二个季度录得正值。第三季度餐饮业态持续扩张。同时，运动服饰及装备、高端护肤及香水、珠宝首饰和新能源汽车展厅等零售业态也保持相对积极的扩张趋势。三季度上海非核心商圈录得四个项目入市。三季度非核心商圈录得包括鸿寿坊、龙华会、海梦一方和上海信泰中心四个新增项目入市，共计25.1万平方米，四个项目入驻率均超过80%。此外，本季度核心商圈没有新增项目入市。随着更多品牌积极寻求核心商圈的扩张机会，三季度核心商圈空置率环比下降1.7个百分点至11.7%。然而在非核心商圈，由于供应压力较大，品牌对项目普遍持谨慎态度，三季度非核心商圈空置率环比仅下降0.5个百分点至11.6%三季度核心商圈租金自2022年以来首次呈现恢复态势。本季度核心商圈租金环比上升0.5%至46.6元每平方米每天，自2022年以来首次呈现回稳上升趋势。非核心商圈供应压力犹存，租金环比进一步下跌1.0%至17.0元每平方米每天，但较前一季度跌幅收窄0.3个百分点。零售物业成交在三季度受到关注，收录共计4宗成交，交易量出现回暖迹象。但投资者仍对零售物业投资要求更高的风险补偿，全市市场收益率进一步上升。展望：核心商圈将持续引领租赁需求恢复。由于核心商圈新增供应相对有限，我们预计核心商圈的租赁势头有望持续恢复。热门户外运动品牌，香水护肤品牌以及新能源汽车展厅仍将是拓店最为活跃的品类。我们预计非核心商圈在大量供应压力和市场竞争下，租金和入驻率将持续承压，项目表现将进一步分化。未来，部分优质的区域型标杆项目有望受到更多品牌青睐，在激烈的市场竞争中脱颖而出。每平方米每月有效租金基于可租赁面积1,416元-1.4%租金周期跌幅放缓上海备注：上海零售市场包括上海核心和非核心市场。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量为前三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q23808590955120落成量未来供应千平方米3F00750租金同比增长率注：增长率为同质比变化33二零二三年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“广州零售市场复苏依然处于不均衡状态。”曾丽，华南区研究部总监新兴市场零售租赁氛围活跃度上升。三季度在暑期消费季的带动下，市民及游客外出就餐频次增加，除核心商圈外，新兴商业地区如白云新城、番禺万博等亦受到不少餐饮品牌关注，租赁需求有所回暖。服饰类品牌零售商持续布局核心商圈，但由于核心商圈零售店铺稀缺以及租金较高，部分经济服饰类独立品牌以及折扣店转战新兴商业地区，以提高品牌知名度。三季度全市空置率小幅上扬。本季度广州零售物业市场迎来2个项目入市，新项目分别位于越秀区以及南沙区，新增供应面积约17.6万平方米（建筑面积）。在服务类零售强劲复苏的带动下，全市整体空置率持续改善。然而部分远郊项目由于周边消费客群较少，零售商收入持续走低而逐渐关闭线下门店，其空置率显著上升。除此之外，部分新入市项目则因为前期招商不理想，空置率较高。因此，本季度全市整体空置率环比小幅上升0.6个百分点。零售复苏放缓，租金持续承压。暑期过后，大部分零售品牌包括餐饮业态的收入出现明显淡旺季波动，零售商愈加重视单店租售比并且对继续扩张线下门店保持谨慎，对于店铺的租金价格更为敏感。仅有天河北商圈以及新兴市场优质项目租金保持稳定，其他大部分项目业主依然缺乏议价能力。9月28日，广百股份以人民币8.8亿收购天河万科广场约6万平方米（建筑面积）商业物业以及1,251个车位。预计万科广场资本化率高于4%，高于大部分近年来广州零售市场大宗成交的资本化率。服务类零售增速预计依然快于社零总体增速。短期内商品类零售的复苏步伐将继续低于服务类零售，服务消费对扩大消费的支撑作用将更为明显。值得注意的是，当服务消费逐步走向常态化后，零售商品消费是否能及时补位是未来零售市场恢复的关键。租金层面，部分核心商圈优质项目即使空置压力较低，亦调整了招商策略，愿意租金让价以争取优质客户，而经营表现较差的项目却难以在短时间内得到明显改善。短期内广州仅有核心商圈头部项目继续拥有租金议价权，从而限制了短期内整体租金升幅。每平方米每月有效租金基于可租赁面积*1,213元0.8%租金周期租金平稳广州箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量为前三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数8090958551204Q184Q194Q204Q214Q224Q23落成量未来供应千平方米18212223F200600750900租金同比增长率*注：增长率为同质比变化备注：广州零售是指广州整体优质零售市场。34二零二三年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“假日经济助力零售租赁市场持续复苏。”曾丽，华南区研究部总监暑期消费热潮带动租赁氛围升温。今年深圳铁路与机场暑运客流量均超过2019年同期水平。大量国内国际旅客，尤其是香港消费者的到来，促使不少零售商积极扩张经营。据仲量联行统计，本季度全市优质零售商场租赁成交数量环比上涨约八成。暑期出行高峰带动服务业，特别是餐饮、娱乐、日常服务等接触型、聚集型服务业持续较快恢复。单笔消费较少，但消费频次较高的休闲相关子业态扩张较为明显。例如，餐饮业态中，咖啡茶饮、快餐小吃的租赁成交数量环比增长分别达130%和210%。美容美发、宠物服务、游戏中心等也出现明显增长。全市空置率微幅上涨。本季度，KK TIME正式开业迎客，新增供应约9.6万平方米。该项目位于罗湖水贝黄金珠宝商圈，专设超万平米甄选珠宝空间，且凭借周边社区大量居民吸引大批餐饮、服务、亲子类商家入驻，因此开业率较为理想，空置率低于全市平均水平。接近年末，为完成年度计划，大部分商场积极去化空置，项目层面空置率普遍有所下降。但个别项目对经营不善的超市、百货等主力店进行大面积调改，空置率大幅增长，因此全市空置率轻微抬高0.2个百分点至3.6%。季末租金增长略显乏力。本季度，全市租金环比增长0.1%，保持相对平稳，租金涨幅较上季度有所收窄。究其原因，一方面，九月以来消费进入淡季，市场问询量下降明显。在增量品牌较少、存量品牌扩张谨慎的市场环境下，业主招商压力有所增加。另一方面，深圳优质零售项目普遍选择品质化招商路线，持续把控进驻品牌的调性。叠加年末考核前的空置压力，部分业主选择适当放宽租金要求，以尽快招揽优质品牌入驻。仅全市标杆性项目仍能保持租金稳步提升。预计零售业态将持续平稳复苏。由于经济发展面临结构性挑战，消费增长内生动力仍待稳固，未来12个月深圳零售市场恢复调整或将面临一定的波动。但随着近期深圳政府在优化消费环境、壮大服务消费、便利港人消费等方面提出的多项促消费措施落地生效，市场信心有望得到进一步提振。四季度，深圳零售市场预计将有2个新项目入市，共计新增供应近19万平方米。由于新入市项目预租赁进度稍缓，全市空置率或将略受上行压力。随着消费市场持续增长，有效租赁需求加快复苏，年内全市租金水平将继续平缓回升态势。每平方米每月有效租金基于可租赁面积*1,046元-1.3%租金周期跌幅加快深圳箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量为一至三季度累计值，未来供应为是指2023年四季度计划落成量。资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数80901101001204Q184Q194Q204Q214Q224Q23落成量未来供应千平方米18212223F2008001000租金同比增长率*注：增长率为同质比变化备注：深圳零售物业市场指深圳优质购物中心市场。*指市区首层租金35二零二三年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“暑期和赛事经济成为拉动消费的关键因素，运营商“以价换量”带动空置率和租金双降。”卢晓曦，成都研究部董事暑期和赛事双重利好旅游消费，更多生活方式业态进驻购物中心。今年暑期叠加大运会等利好因素，成都旅游客流增长明显，7-8月成都铁路发送旅客2,171.7万人次，较2019年同期增长25.1%，创历史新高。客流恢复带动旅游相关消费回暖，1-8月成都社会消费品售总额6,523.2亿元，同比增长9.4%。在露营热潮过后，骑行与轻量健身成为年轻人都市运动社交新风尚，兼具颜值和功能属性的自行车和轻量健身装备进入购物中心开店，如：MUCHBICK、CHIFO-BIKE、AEKE等。外来健康轻食连锁品牌积极拓展成都市场，如：gaga、Blueglass等。本季度无新项目开业，核心商圈录得存量物业转型非标商业。供应方面，优质零售物业市场无新项目入市。旅游消费回暖带来的红利集中在餐饮、交通、住宿等相关业态，对零售业态的帮助有限。在日趋审慎和理性的消费观下，零售业态的恢复程度未及预期，商家开店相对谨慎，导致租赁周期延长。在非标商业方面，位于春熙路商圈的城市更新项目RE:X春熙于季末入市，主打品牌策展 IP合作孵化，引入新锐潮流品牌包括：D5OVE、EASY PITH等。降低空置率仍是首要任务，租金弹性增大，全市租金小幅降低。租金方面，头部开发企业的优质项目仍能坚守租金水平，少数项目稳中有升。然而，对于多数商场而言，降低空置率仍是首要任务，租户议价能力增强，全市优质购物中心首层平均租金报375.6元/平方米/月，环比降低0.1%。除降低租金外，运营商更加重视挖掘商场现有运营状况良好有扩租需求的品牌进行调铺换位，实现降低空置率的目的。今年半数以上项目延至明年开业，部分未来项目尝试转型发展。原定于今年开业的项目中过半数项目推迟至明年开业。四季度市场预计有21.7万平方米新增供应入市，代表项目包括：天府大悦城、高新合生广场。由于市场需求恢复尚需时日，新开项目招商周期延长。特别在传统购物中心赛道，同质化程度高、竞争激烈，因此未来项目更加重视差异化产品打造，近几年非标商业的兴起成为项目转型的主要方向之一。每平方米每月有效租金基于可租赁面积376元-0.8%租金周期跌幅放缓成都箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量为前三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数8085909551004Q184Q194Q204Q214Q224Q23落成量未来供应千平方米18212223F2006007509001,050租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：成都零售物业市场指成都优质零售物业市场。36二零二三年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“高质量首店进驻天津市核心商圈，全市租金降幅持续收窄。”米阳，华北区研究部总监餐饮业态仍为需求主力，时尚业态表现活跃。2023年一至八月，天津市社会消费品零售总额同比增长6.3%，相较于上半年的增幅收窄了1.8个百分点。零售市场需求主要来自于连锁餐饮店铺的全国布点计划。例如天津南开大悦城于三季度引进黄油与面包、以及SHAKE SHACK的天津首店。时尚新店方面，精品服饰品牌Vivienne Westwood在天津海信广场开设新店；金街核心区的和平印象城于三季度引进少女品牌MOF、时尚买手店止痒商店和DTTC，此类年轻化品牌将进一步为金街改造升级提供更多可能性。三季度无新项目入市。由于无新项目交付，且上半年的预租计划基本已经落地，三季度净吸纳量有所回落，整体市场录得净吸纳量约4,000平方米。三季度空置率仅小幅微降0.1个百分点至13.2%。市场存量保持在440.7万平方米，其中购物中心存量为369.6万平方米。整体租金保持平稳，降幅逐渐收窄。截至第三季度，天津优质零售物业首层平均租金为302.6元/平方米/月，环比下降0.1%，租金下降幅度与上季度持平，同比下降0.6%。年底新增供应量上升，预计市场租金将进一步有所承压。年底将迎来供应高峰，空置率小幅上升。2023年四季度，市场将迎来约30万平方米的新增供应。约有三分之二的项目为新兴子市场内的首个区域零售物业项目，将有效填补部分下沉区域缺乏大型购物中心的空白。未来的旧改项目也为城市焕新提供新思路。存量及增量市场的双管齐下将共同完善天津零售物业市场的商业布局，丰富各区域内的消费体验。每平方米每月有效租金基于可租赁面积303元-0.6%租金周期跌幅放缓天津箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量为前三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q23808590955120落成量未来供应千平方米18212223F200600租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：天津零售物业市场指天津优质零售物业市场。37二零二三年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“碧桂园青岛首个轻资产项目，即墨碧乐汇于三季度开业。”陈晨，青岛研究部高级经理餐饮和娱乐业态持续释放增长动力。截至2023年上半年，青岛社会消费品零售总额达2,770.7亿元，同比增长8.0%。零售物业市场受此积极影响，第三季度的净吸纳量达9.2万平方米，排除新项目释放的预租需求外，单季净吸纳量约为3.0万平方米，远高于上半年单季度平均数据。上半年稳健的需求复苏促成大量新店在第三季度落地，使得净吸纳量有所攀升。其中，餐饮和娱乐业态成为两大主力驱动。达美乐于二季度首进青岛以来，已迅速布局7家门店。由万达轻资产管理的书院万达广场焕新升级后，大面积引入卡丁车、剧本杀、KTV等多种娱乐业态。即墨碧乐汇于三季度正式开业。位于即墨老城区的即墨碧乐汇于三季度正式开业，为市场带来约6.5万平方米的新增供应，推高全市优质零售地产市场存量至568万平方米。该项目由碧桂园文商旅集团运营，是青岛首个碧乐汇项目，并实现97%的超高开业率。截至2023年第三季度，整体市场空置率环比下降0.6个百分点至8.5%。市场需求复苏，租金降幅进一步压缩。三季度青岛优质零售物业首层平均租金为203元/平方米/月，排除新项目的影响后，环比仅小幅下降0.1%，同比下降2.4%。表明市场信心进一步恢复，优质的核心零售物业有望带动市场租金触底企稳。本季度投资市场无大宗成交，资本化率暂保持不变。未来供应趋缓为零售物业市场带来调整机遇。未来12个月，预计仅有不到20万平方米的新增供应，市场竞争压力减小，大部分疫情期间退租的面积有望逐步回填。经济环境的不确定性对消费复苏进程将带来一定抑制和扰动，市场复苏动能或将在震动中有所放缓。每平方米每月有效租金基于可租赁面积203元-2.4%租金周期跌幅放缓青岛箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量为前三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数8085909551204Q184Q194Q204Q214Q224Q23落成量未来供应千平方米18212223F2001,000租金同比增长率注：增长率为同质比变化38二零二三年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“节假日经济助力消费回暖，整体租赁需求恢复，空置率连续两个季度下滑。”吴晓川，重庆研究部高级分析师本季度餐饮业是主要的需求驱动因素。今年前八个月，重庆的社会零售总额增长从5.3%（1月至5月）上升到7%，这在很大程度上得益于节假日餐饮消费的提升。市场研究显示了一个明显的趋势：餐厅和咖啡馆急于扩张，而传统零售业更为谨慎。餐饮品牌不仅选择了购物中心的最佳位置，甚至取代了通常为零售大牌保留的一楼优质空间。通过新租面积计算出，餐饮业超过了时尚业，占据了31%的份额。其中亚鼎鲜自助餐、茉莉奶白、M Stand和滨寿司等品牌扩张迅速。重庆首个印象城开业，优质供应带动净吸纳量提升。万科在大石化商圈成功开业重庆首个印象城商业，总建筑面积为96,000平方米。该项目是重庆最高甲级写字楼企业天地T1的商业部分，办公楼目前仍在建设中。该项目面向家庭客群，拥有茑屋书店和老佛爷百货百货等主力店。另一个项目是龙湖地产今年唯一的商业项目礼嘉天街北岸，位于城市北部，毗邻礼嘉天街A馆和B馆。该项目以休闲主题为特色，提供各种高档餐饮选择，迎合周边成熟居民的口味。这两个项目的入驻率均高于90%，拉动了净吸纳量的增长，帮助城市空置率下降0.4个百分点，达15.6%。时尚需求面临挑战，租金完全恢复仍需时间。重庆主要商业区的租金继续上涨，因为品牌对于核心项目的需求旺盛。然而，由于时尚零售需求疲软，整体市场租金提升仍存在一些挑战。全市优质零售物业有效租金环比微降0.1%，为每平方米每月352.1元。消费者行为的转变，趋向多功能购物途径，可能为租金承压的原因之一。此外，经济的变化和不确定性可能导致零售商重新评估实体店策略，也促使运营商采取更灵活的租赁策略来填补空置，包括直接或间接降低租金（提供更多的激励措施，如免租期）。明年供应将显著提升，潮流品牌在重庆市场深耕发芽。今年供应量为42.1万平方米，为十年来最低值，表明商业发展的复苏比预期更为温和。然而，明年供应量预计将出现激增，众多备受期待的项目将推动市场增长。例如龙湖云岭天街、凯德广场3MIX等。今年来重庆市场引入了众多潮流品牌，三季度新光天地改造了一楼的租户，引入了NOMADIC 404、NUMBER(N)INE和日本品牌A-COLD-WALL等品牌。随着城市时尚文化的巩固，预计将有更多本地和国际尖端潮流品牌涌入。每平方米每月有效租金基于可租赁面积352元-1.8%租金周期跌幅放缓重庆箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量为前三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q23808590955120落成量未来供应千平方米18212223F2006007509001,0501,200租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：重庆零售物业市场指重庆优质零售物业市场。39二零二三年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“核心商圈存量升级，社交型业态需求升温。”齐旋婷，沈阳研究部分析师餐饮和休闲娱乐业态支撑市场需求。餐饮业态依旧占据主导地位，咖啡茶饮品牌仍具增长潜力，如喜茶、霸王茶姬、K22酸奶草莓等品牌在本季度持续扩张。儿童娱乐业态表现积极，奈尔宝、奥飞欢乐嘉年华先后开业，这类大型室内儿童乐园成为购物中心提升出租率、拉动亲子家庭客流的主要手段。剧场、密室逃脱、电竞等娱乐休闲社交业态成为零售项目新标配，大风天脱口秀剧场、波波笑剧场、UMEPLAY迷雾剧场、轻极限运动爱尚运动等陆续开业，受到青年群体追捧。三季度迎来两个新项目，推高市场空置率。位于中街商圈的中街吾悦广场和盛京百货大家庭于本季度开业，新增供应面积32.4万平方米。受供应端影响，截至季末全市整体空置率环比上升0.9个百分点至19.0%。其中，购物中心平均空置率录得17.2%，环比上升1.3个百分点。本季度的新增供应均为存量改造项目，沈阳第二座吾悦广场原为天润广场，以都市新青年为目标群体，主打潮玩主题。盛京百货大家庭原为兴隆大家庭，项目改造后设立工业文化主题街区，增强消费者沉浸式体验。租金跌幅收窄。供需压力下，租金依旧处于下行区间，但随着消费市场的回暖以及市场需求的复苏，降幅较上季度收窄。三季度，沈阳优质零售物业首层租金录得235元/平方米/月，环比小幅下降0.1%，同比下降1.0%。本季度投资市场未录得大宗成交，资本化率暂时保持不变。短期内预计整体空置率将有所上升，租金分化表现明显。截至年底，沈阳将继续迎来开业潮，三台子万象汇、金融中心大悦城预计入市，带来近35万平方米的新增供应，年末空置率仍面临上行压力。未来市场租金表现预计持续分化。核心物业品牌轮转升级带动租金增长，而非核心区的项目因去化进程缓慢或影响租金表现。每平方米每月有效租金基于可租赁面积235元-1.0%租金周期跌幅放缓沈阳箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量为前三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数54Q184Q194Q204Q214Q224Q23千平方米落成量未来供应18212223F200600750租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：沈阳零售物业市场指沈阳优质零售市场。40二零二三年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“下半年消费市场持续稳定复苏，购物中心加速业态调整和品牌迭代武汉优质零售业市场逐步回稳。”冯莉，武汉研究部经理服饰零售业态持续承压，三季度市场需求主要由餐饮和儿童业态支撑。第三季度，零售业态需求活跃度持续下降，购物中心加速业态调整和品牌迭代，其中餐饮、儿童以及服务占比提升。从业态来看，餐饮需求持续活跃，小面积快餐茶饮扩张速度最快，尤其是部分首进武汉的品牌如茉莉奶白和Blueglass，在资本推动下快速布局武汉核心商圈。此外，儿童娱乐业态第三季度需求表现稳健，投入大、回报慢的大型室内儿童乐园开始成为购物中心提升出租率和人流的有效手段。在继第二季度开业的奈尔宝家庭中心之后迎来20，000平方米的盘小宝开业，持续带动亲子家庭消费。第三季度武汉优质零售业市场无新项目入市，空置率逐步回稳。第三季度武汉优质零售业市场未录得新开业项目，市场供需压力得以缓和。但近几年百货业经营持续面临压力，第三季度大洋百货汉阳店闭店，同时新世界百货武昌店即将撤出。截至9月底，全市优质零售业市场总体量环比下降4.7万平方米，达到868.2万平方米。空置率方面，随着餐饮、娱乐、服务以及儿童等线下体验型业态活力重现，部分空置率较高的存量购物中心紧抓复苏的契机，积极调整业态及品牌，以抵御经营退租风险，全市空置率下降0.1个百分点达到13.2%。下半年消费市场持续稳定复苏，武汉优质零售业市场租金逐步回稳。第三季度，武汉优质零售业市场延续复苏态势，大部分项目客流基本恢复到疫情前的水平，全市购物中心首层租金逐步止跌回稳，全市优质零售物业首层净有效租金为381元每平方米每月。从投资市场来看，2023年三季度没有录得大型零售项目成交。未来消费市场持续稳定复苏，武汉零售业市场租金和空置率逐步回稳。2023年武汉优质零售业市场新增供应处于低位，预计第四季度武汉将迎来2个项目的入市，总体量约为58万平方米，武汉优质零售业市场供需压力将得以缓和。而2024年，随着SKP、武昌万象城和龙湖滨江天街等多个优质项目集中入市，商圈格局将孕育出新的变化。此外，第四季度作为传统的消费旺季，从中秋国庆双节来看，武汉围绕美食、汽车、商文旅体融合三大假日特色消费板块推出多场促消费活动以促进双节消费，成果显著。展望第四季度，预计在政策加持、法定假期和购物节的进一步带动下，消费潜力有望加速释放。每平方米每月有效租金基于可租赁面积381元-1.2%租金周期跌幅放缓武汉箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量为前三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数8085909551154Q184Q194Q204Q214Q224Q23落成量未来供应18212223F2019千平方米02505007501,0001,2501,500租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：租金为购物中心首层零售业态平均租金。武汉零售物业市场指武汉优质零售物业市场。41二零二三年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“餐饮租赁需求较活跃，商品零售持续低迷，运营商以价换量拉升净吸纳量，空置率继续回落，租金小幅下跌。”甘甜，华西区研究部高级分析师暑期激活旅游消费，餐饮租赁需求活跃度高于商品零售。西安文旅市场活力被激活，暑期迎来旅行高峰，游客助力消费市场，学生放假同步提升家庭消费，带动商场人气上涨，营业额回调，餐饮、体验业态相对活跃。季内市场录得悦得闲、毛肚王火锅、巴黎贝甜、茉莉奶白等餐饮品牌首进西安，以涨巢为代表的体验业态也正筹备西安门店。理性消费观下，服饰业态需求整体疲软。其中，注重性价比的平价品牌更受大众青睐，故其需求企稳。此外，精准定位年轻人的潮牌和小码女装热度提升，季内录得F426、UNIFREE、BETTERSAY、CHIC PARK、DONNA ALISON等品牌首进西安。三季度无新入市项目，在营项目逐渐回填空铺，推动空置率继续回落。今年1-9月餐饮收入增速尚可，同比增长31.8%；但商品零售整体相对疲软，同比增速持平。消费疲软传导至租赁市场，招商进度受影响，原计划入市的项目延迟交付，故三季度未录得新开项目，市场总存量维持709.1万平方米。餐饮和体验业态租赁需求相对活跃，帮助在营项目回填空铺，故西安优质零售物业市场平均空置率继续回落，至季末报11.8%，环比下降0.5个百分点。娱乐业态出现大面积租赁将净吸纳量提升至约3.6万平方米。运营商“以价换量”吸引商户入驻，租金随之小幅下跌。随着消费者回归理性，商家营业额增长不及预期，零售商开店需求回落。因此，为尽快降低处历史高位的空置率，商场普遍采取“以价换量”策略以鼓励商家开店，故西安优质购物中心首层平均租金环比下降0.1%，报360.2元/平方米/月。坐拥SKP和赛格的核心商圈租金水平仍旧领先，但核心商圈的其余商场大多由于物业老旧、顾客流失等原因，经营状况欠佳，故三季度租金环比下降0.2%，跌幅略大于非核心商圈。招商进度缓慢导致部分新项目延期，市场需求亟待激活。旅游客流回升明显，但旅游收入并未随旅游人数同比例恢复，可见大众消费态度谨慎，零售市场亦是如此。消费复苏不及预期，品牌拓店日趋谨慎，招商进度放缓，致部分项目延期开业，四季度预期入市项目减少。商场或将继续“以价换量”去化空置面积，因此租金预期有小幅下调。今年西安社零同比增幅逐步收窄，1-9月降至1.0%，消费活力亟待激活。7月末，国家发改委发布 关于恢复和扩大消费的措施，提出丰富文旅消费，重视节假日经济对于社会消费的拉动能力。西安作为热门的旅游目的地之一，有望借节假日的文旅热潮，从需求侧激活消费。每平方米每月有效租金基于可租赁面积336元-0.7%租金周期跌幅放缓西安箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含SKP和赛格以外的百货商场资料来源：仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量为前三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数8085909551154Q184Q194Q204Q214Q224Q23落成量未来供应千平方米18212223F2006007509001,0501,2001,3501,500租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：西安零售物业市场指西安优质零售物业市场。42二零二三年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“城市时尚需求渐复苏，精品潮奢发力杭州零售市场。”孙懿文，杭州研究部经理精品潮奢相继发力杭州零售市场，城市白领时尚需求攀升。从三季度录得的新开店业态需求占比来看，餐饮行业依旧处于主导地位，占新开业商铺的40%。其中，新式茶饮品牌需求持续旺盛。高人气茶饮品牌Charlie Town红茶公司在万象城开出杭州首店，马伍旺饮料场和茉莉奶白再开新店。而时尚类需求在三季度复苏势头强劲，占三季度新开业店铺的38%。OTB集团旗下Maison Margiela、Marni、Jil Sander三店均已在嘉里中心强势亮相。随着城市白领群体的市场需求定位更为国际化，国际潮奢品牌正在加码抢滩杭州零售市场。三季度有一个新增零售物业项目入市，总体空置率波动不大。2023年三季度，杭州城北商圈迎来了绿城吉祥里的入市，为市场带来37,000平方米的供应，项目定位为传统风貌的特色商业街区，已引入众多首店和连锁品牌。三季度零售物业市场的需求较为平稳，全市优质零售物业的空置率为8.8%，较上季度微降0.1个百分点。其中，全市购物中心的平均空置率为9.8%，与上季度接近持平。租金仍有下行，非核心商圈租金降幅较大。城市消费动能未见明显增长，随着年内多个新开业项目逐步成熟，存量商业间的竞争依旧激烈。三季度全市零售物业租金继续下降，整体市场首层净有效租金环比下降0.7%。核心商圈零售市场平均净有效租金达956.8元每平方米每月，环比下降0.5%；非核心商圈的平均净有效租金达367.5元每平方米每月，环比下降0.7%。消费市场的多元复苏有望带动杭州零售市场需求走向升级。随着亚运会的完美谢幕，滨江商圈的零售市场将迎来全新阶段。奥体滨江商圈将迎来亚奥万象天地、龙湖滨康天街、SKP等多个商业综合体陆续绽放，预计将显著提升钱江南岸的零售商业市场品质。后亚运时代的杭州，正不断夯实文旅消费基础，扩大对外开放型经济，打造更具年轻态和创新精神的新型消费模式。我们有机会看到更多新兴业态和消费类型的品牌进入大众的视野未来城市零售市场格局有望进一步提升。每平方米每月有效租金基于可租赁面积512元-2.2%租金周期跌幅加快杭州箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量为第三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q2360708090100110120落成量未来供应千平方米18212223F200600租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：租金为购物中心首层零售业态平均租金。杭州零售物业市场指杭州优质零售物业市场。43二零二三年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“餐饮业态助力零售租赁需求复苏，全市空置率维持平稳。”高悦，南京研究部高级分析师餐饮业态复苏态势强劲，旅游经济带动南京零售物业市场进一步回暖。1-8月，南京社会消费品零售总额同比增长7.1%，其中餐饮收入同比增长19.1%。三季度，部分中高端商场相继进行了大规模的餐饮业态升级调整。如新街口商圈的德基广场引入一批米其林和黑珍珠入选餐厅，其中蟹道江苏首店、那时新疆南京首店等于9月底开业。餐饮业在所有业态中新开店数量最多，占比近四成，其中正餐类占餐饮业新开总数量近五成。咖啡饮品类新开店数量在餐饮业态中占比约22%。时尚类占所有业态新开店数量约25%，众多首店大多选址核心商圈，如山下有松江苏首店选址在夫子庙商圈的三山街万象天地开业。2023年第三季度南京零售市场迎来瑞安IFCX焕新开业。南京优质零售市场录入今年以来首个新增供应IFCX，体量约2.5万方，定位于“新力场”，致力于打造适合年轻客群的线下空间客体，并引入了多家江苏首店来助力项目升级。季末南京商业总体量约为620万平方米，整体空置率约为4.0%，环比小幅下降约0.1%，基本持平。购物中心平均空置率为3.8%，环比下降0.1%，同比下降0.1%。南京全市零售物业市场租金维持平稳。随着暑期的到来，亲子消费、旅游消费等需求旺盛，从满足消费需求到创造消费需求，南京举办一系列促进消费活动以推动消费提质扩容，包括举办首店经济发展大会来推动高能级首店的发展，南京优质零售物业租金同上季度相比维持较为稳健的水平。首层净有效租金录得15.8元每平方米每天，环比微降0.1%，同比下降1.5%。核心商圈零售市场净有效租金录得19.8元每平方米每天，环比微降；次级商圈零售市场京有效租金约为10.7元每平方米每天，与上季度基本持平。年末南京预计将迎来两个项目开业。位于河西商圈的国金中心，以及位于城北商圈的南京城北万象汇，共约30.3万平方米的体量，整体空置率预计将上升至4.5%。年末整体租金将有所下调，预计明年南京零售物业市场租金将缓慢恢复上升通道。今年以来消费对于经济增长的拉动作用已非常明显，政府对于消费市场的重视程度也极大推动了消费市场的回暖，随着三季度末杭州亚运会赛事的展开，人们对体育赛事的热情有望进一步推动体育装备和体育服饰消费的升级，预计在秋季将会迎来一波消费回升。每平方米每月有效租金基于可租赁面积479元-1.5%租金周期跌幅放缓南京箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量为前三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q23808590955120落成量未来供应千平方米18212223F200600750900租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：南京零售物业市场指南京优质购物中心市场。44二零二三年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|住宅二零二三年第三季度大中华区物业摘要 45|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“政策加码提振市场情绪，住宅成交短期回暖。”米阳，华北区研究部总监新政靴子落地，积压需求短期内快速释放。第三季度，北京高端住宅市场共成交1,423套，环比、同比分别下降30.5%和16.7%。受供应持续低位、市场观望情绪浓重等因素影响，前半季度市场成交持续下探。九月，“认房不认贷”新政落地有效刺激观望者入市，销量止跌企稳。高频政策加码下，“卖一买一”的置换需求推升二手住宅市场活跃度。其中，高端住宅市场亦受到拉动，不少优质项目因其本身楼宇品质、区位优势等特点在二手市场受到关注。第三季度少量高端住宅项目入市。受土地供应稀缺影响，高端住宅项目新增供应持续偏低。三季度市场共录得1,625套新增供应，较上季度的零供应有显着改善，但较去年同期仍减少36.2%。第二轮土地拍卖成交节奏明显放缓，可开发为高端住宅的土地有限，或将限制未来高端住宅市场新盘供应。本季度高端住宅售价和租金均有所下降。三季度部分高端住宅新房价格环比下降0.9%，开发商对少量房源进行较大优惠，以期抓住政策利好窗口，加快销售和资金周转速度。随着租赁市场的成交规模季度性回落，部分业主为缩短空置期加大租金灵活度，三季度高端住宅平均租金环比下降0.2%。政策或仍有优化空间，高端住宅市场供需结构将保持稳定。进入“金九银十”的销售旺季，开发商推盘意愿增加，新项目入市将持续推动需求释放。新政影响下，市场将迎来更多有置换需求的改善型购房者，北京高端住宅市场成交量预计将保持稳定。短期内市场信心与需求的修复将带动北京高端住宅市场价格企稳。中长期来看，鉴于供需结构未发生变化，高端住宅价格仍有温和增长动力。每平方米每月基于建筑面积150元0.8%租金周期租金平稳北京备注：北京住宅市场是指北京高端住宅市场。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100资料来源:仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量为前三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q238090100110120落成量未来供应套数18212223F2030004000租金同比增长率注：增长率为同质比变化46二零二三年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“由于新增供应放缓、购房人群趋于谨慎，三季度上海住宅成交量承压。”姚耀，中国区研究部总监购房者观望情绪加重，购房积极度减弱。第三季度，在住宅新增供应减少、购房者观望情绪浓厚的多方面影响下，三季度上海一手商品住宅成交量仅录得198万平方米，环比下降26.9%，同比下降46.2%。此外，上海于九月初宣布执行购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施，以更好地降低居民住房消费负担，更好地满足居民刚性和改善性住房需求。高端住宅市场方面，三季度部分改善型购房者采取观望态度，叠加高端楼盘新增供应减少的影响，三季度仅录得385套高端住宅成交。住宅新增供应放缓。在开发商普遍放缓推盘速度以等候更多利好政策出台的影响下，三季度整体市场新增供应录得238万平方米，环比下降14.2%，同比下降33.7%。在高端住宅市场，三季度高端新增供应明显缩量，仅录得一个高端住宅项目合计308套入市，环比下降77.8%，同比下降60.8%。高端二手价格降幅收窄。三季度，高端一手价格环比维持平稳，录得人民币132,872元每平方米。高端二手市场方面，房贷政策的放松带动购房者对高端二手住宅的置业信心小幅回升。在此影响下，高端二手均价降幅从上季度的环比下降0.9%收窄至本季度的环比下降0.4%。在高端租赁市场方面，开学前七、八月份家庭型租户较为活跃，带动高端租赁成交小幅回升。然而，随着这些租赁需求于暑假期间得以释放，九月份高端租赁势头明显放缓，三季度平均租金环比下降0.6%。住宅市场成交势头有望缓步恢复。我们预计近期房贷政策的放松有利于修复住宅市场情绪和预期，助力购房者重拾置业信心。但鉴于上海当前政策放松幅度有限，预计后续整体住宅成交势头将呈缓步上升的态势。一手房限价有望延续小幅松动，预计一手住宅价格在短期内将小幅攀升。二手市场方面，预计房贷政策的放松将有助于二手住宅成交量企稳回升。因此，二手住宅价格有望在未来几个季度逐步趋稳。每平方米每月基于建筑面积181元-3.0%租金周期跌幅放缓上海箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100资料来源:仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量为前三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q2380900140150落成量未来供应套数18212223F201901,0002,0003,0004,000租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：上海的住宅市场是指上海高端住宅市场。47二零二三年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“新政出台缓和住宅市场氛围。”曾丽，华南区研究部总监广州楼市迎新政利好，激活刚改型需求。9月份，“认房不认贷”以及首付比例降低等楼市新政落地，有效释放了部分刚需以及刚改客群的购房需求，整体一手住宅市场热度短期明显上升。新政实施后首周（9月11-17日），全市一手房成交面积环比上升26.7%。另外，广州放开了番禺区、黄埔区、花都区、增城区、从化区以及部分白云区的限购，成为首个放松限购的一线城市。在“五改二”等金融利好政策出台后，二手市场购房成本有所下降，短期刺激了二手住宅市场的供给量以及问询上升。三季度迎来三个高端住宅项目入市。新入市的高端住宅项目分别是位于海珠区的琶洲樾、江湾和樾以及番禺区的长隆万博悦府，加上存量项目加推，本季度共计新增供应1,241套。本季度共有六个高端住宅项目竣工，总存量增加约2,100套。本季度整体高端住宅市场资本值保持大致稳定。由于政策的传导还需要时间，在市场信心还未完全恢复的情况下，新房开发商以及二手房业主对于高端住宅价格调整依然保持谨慎态度。因此，本季度一手高端住宅市场资本值保持稳定，二手高端住宅资本值增速持续放缓。由于经济复苏缓慢以及前景还不明朗，大部分企业依然秉持降本增效的经营策略，缩减招聘规模。本季度整体租赁市场氛围较为冷淡，全市高端住宅租金环比下跌0.9%。预计持续优化房地产政策。未来12个月，预计当本轮房地产政策调整完全发挥作用以及更多房地产行业利好政策推出后，一定程度上将有效改善供需两端预期，提振市场信心，促进房地产市场平稳健康发展。随着市场信心与需求的持续改善，一手高端优质项目将受益。而位于核心区域地段的二手高端住宅项目资本值增速亦将加快，带动整体二手高端市场资本值保持平稳。每平方米每月基于建筑面积94元-0.2%租金周期跌幅放缓广州箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100资料来源:仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量为前三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q2380900140150落成量未来供应套数18212223F201901,0002,0003,0004,0005,0006,0007,000租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：广州住宅市场指高端住宅市场。48二零二三年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“政策利好促二手房成交量回升。”曾丽，华南区研究部总监改善型购房者加速入市。本季度，随着“认房不认贷”、贷款利率下调等一系列楼市新政出台，卖一买一型改善群体交易成本明显降低，促使其买卖需求均加速释放。受此影响，高端二手房市场成交量有所回升。新房市场方面，成交量连月低位徘徊。消费者对房价及市场信心偏弱，导致市场整体观望情绪依然相对浓厚，多数潜在购房者选择等待年底开发商进一步让价。开发商抓住政策窗口期加速推盘。本季度共有四个高端住宅楼盘入市，新增供应约1,834套单位。其中，绿景璟庭及金地环湾城两个旧改项目凭借其优越的地理位置受到市场瞩目。截至季度末，金地环湾城去化率约七成，为新项目中最佳水平。2023年二、三季度共有7个高端住宅项目迎来交付，高端住宅市场总存量新增约2,800套单位。高端住宅市场资本值小幅下挫。由于新房市场库存压力较大，打折促销现象增多，拉动一手高端市场平均资本值环比下降约1.0%。二手高端市场中，卖一买一型客群急于转手旧房置换，市场挂盘量上涨明显。为缩短成交周期，不少卖家选择让价出售。受此影响，二手高端市场资本值亦出现1.0%的环比降幅。租赁市场中，子市场表现分化明显。新学期到来，学区房租赁需求快速增长。与此同时，旺盛的水贝珠宝市场吸引五湖四海商户，其租住需求拉动附近片区租金上涨。除此以外的其余片区租金普遍略有下降。住宅市场需求恢复仍待循序渐进。由于二手市场性价比优势逐步明显，加之一、二手房价差日益收缩，预计二手市场将受到更多购房者关注，而打新热度将有所减弱。分板块而言，福田、南山市场基本面恢复较快，有望引领全市高端住宅的复苏。持续的去化压力下，预计开发商年底前将加大促销力度。因此年内一手市场资本值或将继续小幅下降。二手市场方面，随着大部分板块价格探底，资本值跌幅预计将有所收窄。每平方米每月基于建筑面积126元0.0%租金周期跌幅放缓深圳箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100资料来源:仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量为一至三季度累计值，未来供应为是指2023年四季度计划落成量。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数8004Q184Q194Q204Q214Q224Q23落成量未来供应套数18212223F201904,0008,00012,00016,000租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：广州住宅市场指高端住宅市场。49二零二三年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“住宅销售市场萎靡而租赁市场兴旺。”钟楚如，香港研究部资深董事按揭利率上升加重市场消极情绪。一手市场成交量在8月下降至六个月以来的最低水平，仅为742个单位。尽管大多数新项目以相当大的折扣出售，但并不是所有项目都能够达至理想的销售率。位于油塘的“亲海駅II”在8月份开售首日即沽清所推的626个单位，而位于屯门的”凯和山”在9月份开售首日则只售出了158伙中的33个单位。房价加速下行。在按揭利率上升的环境下，住宅市场对几轮按揭规定的调整反应冷淡。汇丰和中银香港将最优惠利率上调12.5个基点，将以香港银行同业拆息利率（HIBOR）为基准的按揭利率上限提高50个基点至4.125%，并在2023年第三季度降低了现金回赠。第三季度中小型住宅资本值环比下降了2.5%。政府在2023/24年度第三季度仅招标一幅住宅用地。2023年第二季度豪宅落成量上升至64个单位，包括“波老道21号(第2期)”的50个单位和“赤柱村道52-54号”的6个单位。在2023/24年度第三季度，政府将在大屿山长沙招标出售一幅住宅用地，预计将提供约110个单位。另外，港铁将招标东涌东站第一期物业发展项目，提供1,200个单位。市区重建局将在九龙城和马头围推出两个发展项目，总共提供1,450个单位。第三季度私人房屋土地供应预计将提供约3,200个单位。高端住宅市场活动放缓。在2023年第三季度，价值2,000万港元或以上的住宅成交量环比下降了51.5%，豪宅资本值则环比下跌1.6%。在较瞩目的豪宅交易中，山顶“倚峦”的一个单位以约3亿港元易手（59,207港元每平方尺，实用面积）。在暑假旺季期间，租赁市场的吸纳量录得增长。在2023年第三季度，豪宅市场的租赁成交量环比上升约58.5%，同时豪宅租金上涨了2.2%。传闻指本季度外籍员工迁往香港的规模仍然较小。租赁需求主要来自本地和中国内地家庭。在九月份，由信和、中国海外发展、鹰君和华人置业组成的合资企业以53.5亿港元赢得了启德的一个住宅用地（NKIL 6590），每平方尺楼面地价为5,392港元。这是自2014年以来启德最低的楼面地价，相比九个月前由长江实业竞得的相邻用地（NKIL 6649）低12.2%。资金流动受限影响房价回升预期。高利率环境可能会继续抑制豪宅需求。同时，股市表现不佳，恒生指数在九月份跌至今年最低点，亦可能会拖累豪宅物业价格复苏进程。我们维持对2023年豪宅资本值下降0-5%的预测。随着越来越多非本地人才定居在香港，他们将逐渐由酒店和服务式公寓转向传统租赁市场，从而提振租赁需求。随着外贸和金融市场逐步改善，外籍人士在未来几个季度的回流也将推动豪宅吸纳量。预计2023年豪宅租金将上涨0-5%。每平方尺每月基于实用面积38.9港元0.9%租金周期涨幅加快香港箭头指示未来12个月展望基数:2018年第4季度=100资料来源:仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量为前三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q236065707580859095100105110落成量未来供应套数18212223F200400500600租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：香港住宅指香港整体高端住宅市场。50二零二三年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“高息环境续行,住宅物业市场表现胶着。”黄嘉良，澳门评估及咨询部董事住宅需求持续疲弱，成交徘徊于历史低位。澳门财政局数字显示，截至2023年第三季共录得590宗住宅买卖成交，按年上升10.7%。期内楼花销售只录14宗零星成交，只占全澳住宅成交量2.4%。虽然澳门经济持续复苏，然而在高息环境下，楼市在年初出现短暂支持后反复探底。居民的收入不稳定，以及全球经济疲弱，进一步拖累投资住宅市场的信心。小型私人住宅项目注入市场，新一轮经屋开售。截至2023年9月共有15个工程项目获发在建楼宇(楼花)预先许可，合共只有504个住宅单位可销售供应，可供应住宅市场的建筑面积约39,601.04平方米。新一轮的经济房屋于今年9月开始接受申请，是次可供申请购买的经屋将建于新城A区的B5、B7、B8、B11及B12共5个地段，合共5,415个单位。住宅租赁市场看俏，中小型住宅减价出售。住宅物业的租金表现持续向好，2023年9月的高级住宅租值较按年上升13.9%，中小型住宅租值则按年上升13.7%。资产表现方面，2023年上半年的高级住宅资产价格按年微升1.3%，中小型住宅资产价格则按年回落1.8%，整体住宅投资回报率约1.7%。未来住宅投资市场仍然保持胶着状态。现时买家入市信心疲弱，急于出货的业主惟有降价求售，导致楼价下调，相信高息环境仍会持续一断时间，未来楼市表现受压。预料本澳楼市在息口回落前仍有下行压力，除非有重大利好或税务优化政策出台，否则住宅成交将持续呈胶着状态，成交量于低位徘徊。每平方米每月基于建筑面积91元 5.3%租金周期涨幅加快澳门箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100资料来源:仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量为年底预计值。资料来源:仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q23507090110130150落成量未来供应套数00400018212223F2019租金同比增长率注：增长率为同质比变化51二零二三年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|物流地产二零二三年第三季度大中华区物业摘要 52|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“本季度业主心态受到经济复苏节奏调整影响。”米阳，华北区研究部总监三季度整体市场需求仍保持稳健，仅个别子市场需求略显疲软。多个一万平方米以上的大体量新租成交在三季度录得，新租需求以物流和电商为主。在医药领域专项整治行动影响下，三季度来自医疗保健行业的仓储需求明显下降。大兴和通州马驹桥子市场需求呈现稳步增长态势。一家头部电商企业在大兴子市场新租超过2万平方米，两个位于通州马驹桥子市场的物流项目则向一家供应链企业总计出租1万平方米以上。然而，由于租户对租金敏感度不断提升，北京物流市场中租金最高的顺义空港子市场租赁成交相对缓慢。全市空置率在新增供应影响下上升。三季度北京物流市场迎来一个新增项目，总建筑面积为119,000平方米。新项目因交通可达性及区位较差等原因，在预租赁阶段录得成交较少，去化表现不佳，入市时空置率达到75%以上。北京物流市场空置率受此影响在三季度上升2.2个百分点至9.3%。2023年北京物流市场中获得绿色认证的物流项目数量达到近十年来最高水平。由于部分外资客户更倾向于租赁已取得绿色认证的物流项目，本季度北京物流市场中的一些存量项目开始进行升级改造，以备日后申请绿色认证；而一些仍在建设中的新项目已经完成了绿色认证申请。全市租金水平在三季度保持稳定。全市租金水平在三季度环比微升0.2%，同比增长2.2%。市场中的大部分项目租金保持平稳，个别空置率较低的项目租金呈稳步上涨趋势。然而，北京物流市场中租金处于较高水平的地区目前正面临轻微下行风险。在经济复苏节奏调整的背景下，租户对租金的敏感度不断提升，因此在仓储租赁方面分拨的预算有所降低。在谨慎的市场情绪影响下，尽管本季度大部分租金较高的物流项目业主仍不愿提供租金折扣，但其在未来可能会调整租赁策略以维持现有入驻水平。租金增速预计将在2024年放缓。即使原计划于今年第四季度交付的两个项目将延期至2024年入市，2024年全年的新增供应量也仅为2023年的四分之一左右。北京物流市场中的供应侧压力将在2024年明显减轻，市场空置率预计将下降4.5个百分点至4.8%。然而，148万平方米的新增供应将于2025年在平谷区集中入市，并将在2024年开展预租活动。该部分租金较低的新项目将与存量项目形成显著竞争，租金增速在此影响下预计将在2024年小幅放缓。每平方米每天基于建筑面积1.79元2.2%租金周期涨幅放缓北京备注：北京工业地产是指北京优质非保税物流市场。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指北京非保税高标准物流市场的价格指数资料来源：仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q23809000落成量未来供应千平方米02004006003F租金同比增长率注：增长率为同质比变化53二零二三年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“在经历较为平稳的二季度后，上海物流地产整体需求有所改善。”姚耀，中国区研究部总监三季度整体租赁需求逐渐改善。在经历了较为平稳的上半年后，2023年三季度上海物流地产的租赁活动有所改善，净吸纳量录得16万平方米。尽管如此，整体租赁活动仍低于去年同期水平，加之本季度大量新增供应入市使得空置率上升至14.9%。因新增供应所处板块不同，各子市场的空置率出现明显分化。位于上海西部的青浦和松江子市场受持续新增供应入市的影响，空置率显著上升。来自第三方物流企业的新签继续主导租赁需求，例如，一家知名第三方物流公司在松江子市场租赁了超过1.5万平方米的面积。新增供应集中在上海西部子市场。2023年第三季度共有五个项目竣工入市，总建筑面积超过29万平方米，其中大部分（67%）新增供应集中在松江子市场。三季度，维龙、美库和顺丰丰泰都有新项目在松江子市场完工入市，使得松江子市场的总存量增加了近20%。除此之外，三季度美库和博枫分别在青浦和金山子市场交付了新项目。2023年上海物流地产市场全年的新增供应预计将超过100万平方米，这也将是自2021年以来最大的年度新增供应。大部分新增供应仍将集中在部分子市场，其中，青浦、松江和金山等子市场的新增供应预计将处于高位。租金增长进一步放缓。本季度持续的新增供应使得整体租金增长进一步放缓。在供应压力较大的子市场，业主在租金方面给予更多的灵活性，这使得上海各子市场的租金表现出现分化。三季度上海物流地产租金同比上涨1.8%，达到人民币1.58元每平方米每天。三季度，上海物流地产市场未录得大宗成交。受中国整体经济缓慢复苏的影响，投资者对资产的选择愈发谨慎使得交易时间变长。尽管如此，境内外投资者仍偏好位于上海等一线物流市场的优质资产。展望：供需不平衡将使部分子市场持续承压。尽管2023年第三季度整体租赁需求有所复苏，但中国经济的缓慢复苏、更为谨慎的消费习惯和持续大量新增供应预计将使上海物流地产市场的空置率在2024年之前仍保持较高水平，使得市场的租金增长持续承压。我们预计不同子市场的市场表现将出现进一步分化。其中，大规模新增供应持续集中在青浦、松江和金山等西部子市场，因此，我们预计这些子市场之间的竞争将在2024年进一步加剧。每平方米每天基于建筑面积1.58元1.8%租金周期涨幅放缓上海备注：上海物流市场是指上海高标准仓储设施市场。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指上海非保税高标准物流市场的价格指数资料来源：仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量为上半年值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数800110100904Q184Q194Q204Q214Q224Q23落成量未来供应千平方米3F02004006008001,000租金同比增长率注：增长率为同质比变化54二零二三年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“跨境电商新租赁超40万平方米，显著推动去化。”曾丽，华南区研究部总监传统租户需求有待复苏，跨境电商仍是租赁主力。三季度，宏观经济延续复苏势头，但广州消费数据增长速度有所下滑，本地消费持续增长的动力或有所欠缺，影响物流市场需求。本地第三方物流公司及传统电商仍倾向与采取审慎的经营策略，租赁需求偏弱。此外，年内广州工业生产持续承压，本地制造商的仓储租赁需求也较为乏力。三季度，跨境电商仍是广州非保税市场的主力租户，完成了花都、从化区内多个项目的整租，新租赁面积合计超40万平方米，占全市三季度净吸纳量的80%以上，显著推动了广州市场去化。跨境电商去化主导作用明显，三季度全市空置快速回落。本季度仅一个非保税项目落成，项目体量较小，整体约4.2万平方米。存量项目方面，得益于跨境电商强劲的租赁需求，广州非保税市场三季度净吸纳量近50万平方米，全市非保税空置率因此快速回落至7.5%，环比下降近13.3个百分点。保税方面，广州外贸进出口数据延续“稳增长”，1-8月全市进出口总值同比增长8.3%。故本季度保税仓储需求保持相对稳定，市场空置有所去化，全市空置率环比下降约0.9个百分点至28%。增量需求结构单一，业主议价能力下滑。三季度，跨境电商作为市场的主要租户，需求体量大、议价能力强，部分面临显著空置压力的业主对租金的掌控能力下滑明显。另外，由于传统租户需求仍待复苏，部分小面积空置的去化较为困难，在此情况下业主愿意在议价过程中适当让步。因此，非保税租金环比下降约1%。保税市场方面，三季度，因广州保税市场租赁需求整体稳定，且南沙片区空置面积有所去化，全市保税租金延续年内的小幅增长趋势，环比增速约为0.1%。非保税空置有望进一步下降，租金短期内面临下行压力。年内，消费放缓、工业生产持续承压等经济不确定因素，预计将持续影响广州经济复苏，传统租户信心以及租赁需求的修复或仍需时间。不过，预计跨境电商仍将持续释放租赁需求，并有望在年内完成租赁成交，推动全市空置率下行。短期内，租赁需求结构相对单一、传统租户需求相对疲软的问题或难以快速改善，强势的跨境电商租户或将进一步削弱业主的议价权，并造成全市非保税租金的持续波动。每平方米每天基于建筑面积1.28元-0.1%租金周期跌幅加快广州箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指广州非保税高标准物流市场的价格指数资料来源：仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量为前三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数809001401504Q184Q194Q204Q214Q224Q23落成量未来供应千平方米3F02004006008001,000租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：广州工业地产是指广州优质物流仓储市场。55二零二三年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“市场拐点已现，平均租金和资产价格即将进入上升通道。”张潇嘉，研究部华西区董事受即将到来的线上消费旺季带动，仓储需求持续回暖。本季受即将到来的线上消费旺季带动，成都高标库市场需求持续回暖，全市净吸纳量达12万平方米。由于年内市场供应十分有限且均位于第三圈层，传统物流子市场空置面积去化成效显著，市场整体空置环比下降1个百分点至9.4%，也是近十年最低水平，如果仅考虑五大传统物流子市场，空置率更是低至6.5%。季内电商仓配服务企业、休闲零食以及白酒租赁需求活跃。受近年日益去中心化的线上消费活动以及不断兴起的买手消费影响，腰部电商平台的GMV呈显著增长态势，无论是腰部平台自营电商（如抖音、得物），抑或中小买手商家的仓储配送需求都随之增加。季内为商家提供全国分仓网络，BC同仓管理、多区域分仓配送的多渠道仓配物流解决方案供应商仓储需求持续录得增长。此外，受强劲的资本推动，休闲零食品牌网点快速下沉，成都作为其西南区域分拨中心，行业整体仓库面积呈增长趋势。与此同时，季内来自省内的白酒产品仓库搬迁需求集中释放，成为成都外圈层高标项目的去化主力。位于外圈层的一个新项目交付。第三季度，丰树眉山物流园交付使用，可租赁面积63,942平方米，由于该项目位于成都外圈层，距离主城区约50公里，地理位置较远，因此与五大传统物流子市场竞争性较弱。受益于持续走低的空置率，成都高标仓租金拐点已至。截至第三季度，成都存量最大的龙泉驿和青白江子市场空置率已分别降至3.6%和5.0%的极低水平，同时也宣告成都子市场间价格战告一段落。第三季度市场平均净有效租金环比保持稳定，报0.63元每平方米每天。租金企稳回升，成都高标库市场投资洼地价值凸显。2024至2025年，成都高标库市场年均供应量约20万平方米，且主要位于新津和简阳两个外圈层子市场。未来在传统物流子市场供应缺失，空置面积十分有限的背景下，预计大面积仓储需求将进一步外溢至新津、眉山和简阳子市场，市场供需中短期趋于健康水平。租金预计于第四季度正式进入上升通道。每平方米每天基于建筑面积0.63元0.4%租金周期租金平稳成都2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量为前三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行落成量未来供应千平方米3F02004006008001,000租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：高标库租金为平均净有效租金不含物业费，不含税。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指成都非保税高标准物流市场的价格指数资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q2370758085909510010556二零二三年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|酒店二零二三年第三季度大中华区物业摘要 57|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|高端酒店经营表现主要酒店供给北京“在夏季旅游旺季的刺激下，第三季度酒店和旅游市场呈持续复苏态势。”梁涛，大中华区高级副总裁，酒店及旅游地产事业部受暑期出游高峰的影响，第三季度北京的旅游市场迅速增长，会展市场持续稳定发展。暑期出游“热”使得北京的游客数量大幅提升。根据北京市文化和旅游局的数据显示，7月和8月北京热门景点的营业收入总计29.6亿元，是2022年同期水平的1.6倍。酒店接待人数总计798.5万人次，已恢复至2019年同期水平的91.7%。其中亲子游和研学旅行是暑期旅游的热门项目。另外，受暑假结束的影响，9月的数据相比前两月有所下降。第三季度会议会展需求稳步发展，大型会议会展数量达39场，已恢复至2019年同期水平的70%左右。相比2023年第二季度，大型会议会展举办数量减少了12场，其主要原因在于之前因疫情原因推迟的展会已经在上半年集中举办。2023年第三季度没有新增供给。2023年第三季度，北京市场没有新增高端及以上酒店供给。海淀万丽酒店预计在2024年的第一季度开业，目前正在建设中。得益于暑期利好，三季度高端及以上酒店市场业绩稳定恢复。北京高端酒店市场7月的入住率和平均房价分别提升至77.1%和1,207元，每间可出租客房收入931元，达2019年同期水平的105%。8月份，北京高端酒店市场业绩略有下滑，入住率为74.1%，平均房价为1,149元，每间可出租客房收入851元。随着暑假旺季的结束，9月份的每间可出租客房收入环比下降11.0%。截止第三季度末，北京市场的入住率和平均房价分别为66.6%和1,112元，每间可出租客房收入同比增长109.0%至740元，回升至2019年第三季度的89.5%。国庆中秋双节以及快速发展的冰雪运动将促进北京的旅游和酒店市场再创新高。双节所带来的新一波出游热潮将持续推动北京旅游市场的发展。飞猪的数据显示，双节期间北京高端酒店的预订量同比2019年增长3倍，并且据北京首都国际机场预测，双节期间将运送约133万名旅客，同比2021年增长了49.6%。游客的出游热情将为旅游酒店市场提供新的发展机会。后冬奥时代所产生的冰雪经济将在今年冬季推动北京的旅游和酒店市场发展。北京制定了2025年前全市有效冰面面积不少于1,800平方米的目标，并且重点发展首钢园、奥林匹克公园，首都体育馆等五个冰雪运动聚集区。通过充分利用冬奥赛后场馆来满足群众对冰雪运动的新需求，并加快推进冰雪运动与商业旅游和休闲旅游的融合发展。每间可出租客房收入740元109.0%每间可出租房收入恢复至2019年同比的89.5%备注：北京市场主要聚焦高端及以上酒店。备注：箭头图标仅代表预测未来一个季度变化趋势，不与左右两侧平均房价/每间可出租客房收益及入住率数值对应来源：STRGlobal，仲量联行酒店及旅游地产事业部备注：仅指市内高端及以上酒店。由于项目信息持续更新，可能导致各季度报告中数据不连贯的情况。来源:STRGlobal仲量联行酒店及旅游地产事业部，行业信息入住率平均房价入住率每间可出租客房收入平均房价/每间可出租客房收入(人民币)0 0Pp0 004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000Q3/18Q4/18Q1/19Q2/19Q3/19Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22Q1/23Q2/23Q3/23Q4/23新增供给未来供应房间数2025及以后05001,0001,5002,0002,5003,0003,5002002220232024每间可出租房收入同比2022年增长率58二零二三年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|高端酒店经营表现主要酒店供给上海“上海高端酒店市场看到显著恢复趋势。”Nihat Ercan，CEO，亚太地区，酒店及旅游地产投资咨询部上海国际游客稳步回流。最新数据显示，2023年1-9月，上海共接待入境游客230万人次，同比增长437%，恢复至2019年同期的35%。在历经三年的特殊时期后，上海旅游节在万众期待下全面回归线下举办，期间共接待游客3,846.8万人次，旅游消费交易总金额886.6亿元，同比增长13.5%。今年仍有612间客房准备入市。上海前滩金普顿已于三季度开业，共143间客房。预计第四季度将有612间高端及奢华酒店客房入市。部分原定2023年开业的酒店延期至2024年，其中包括由浦西四季酒店改造的上海阿丽拉酒店（188间客房），以及由九龙宾馆改造的上海北外滩金辉索菲特酒店（384间客房）。高端酒店市场已恢复到2019年的91%。截至2023年9月，上海高端酒店日均房价1,037元，同比增长28.2%，入住率66.3%，同比增长67.2%，每间可出租客房收入（RevPAR）688元，同比增长114%。与2019年同期相比，上海高端酒店经营表现已恢复91%。与2019年同期相比，2023年前3季度入住率略低于5个百分点。然而，平均房价仍落后3%，导致RevPAR落后2019年水平9%。与上半年80%的RevPAR恢复率相比，前三季度的91%的恢复率表明了上海高端酒店市场的韧性。2023年第四季度的重大活动将支持市场业绩的复苏。在今年剩下的时间里，上海预计将举办几场大型活动，如第四季度的中国国际进口博览会。这些活动，加上旅游业的持续复苏，预计将进一步支持RevPAR的复苏。在宏观经济因素的影响下，国内酒店投资市场投资人持谨慎的投资策略，买卖双方的价格预期回归理性。每间可出租客房收入697元114.3%每间可出租客房收入恢复至2019年同期的91%备注：数据速览酒店市场数据为上海高端酒店市场。来源：STRGlobal,仲量联行酒店及旅游地产事业部备注：仅指市内中高端及以上酒店。由于项目取消、新签约项目、项目信息公开等行业信息的变化，各季度数据或有不同。来源:仲量联行酒店及旅游地产事业部，行业信息入住率平均房价入住率每间可出租客房收入平均房价/每间可出租客房收入(人民币)0 0Pp0 004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000Q1/19Q2/19Q3/19Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22Q1/23Q2/23Q3/23Q4/23Q1/24Q2/24新增供给未来供应房间数2025及以后200222023202405001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,000每间可出租客房收入同比增长率59二零二三年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|高端酒店经营表现主要酒店供给广州“广州高端酒店第三季度的业绩水平基本与2019年持平；会议会展和旅游业持续为酒店市场创造新的动力。”梁涛，大中华区高级副总裁，酒店及旅游地产事业部受暑期旅游热潮和会议会展线下模式恢复的影响，第三季度旅游和会议会展市场的需求持续增长。2023年第三季度，广州住宿和旅游业呈增长态势。携程发布的 2023年暑期出游市场报告 指出，广州在全国热门旅游目的地中排名第四。受暑期出游潮的影响，7-8月，广州市铁路、航空、公路和水路合计客运量达6,151.74万人次，其中白云机场的吞吐量达1,210万人次，同比增长79%，成为全国最繁忙的机场之一。作为广州文旅的代表项目，广州塔今年暑期日均游览量约6.2万人次，同比2019年增长7.8%。受暑期结束的影响，9月休闲需求有所下滑。第三季度广州地区会议会展市场基本恢复至2019年同期水平。2023年第三季度，广州会议会展数量为85场，基本与第二季度持平。预计2023年下半年总计举办130场展会，同比2019年增长15%。线下会展的全面恢复调动了主办方和参展商的积极性，为第三季度的市场注入了新的活力。2023年下半年总共有两家高端及以上酒店入市。第三季度，广州海心沙英迪格酒店在9月正式投入运营，酒店归属洲际酒店集团，坐落在海心沙亚运公园东区，内设有139间客房，2间会议厅和1个多功能厅。广州新世界酒店预计将在2023年末正式揭幕，该酒店坐落于白云新城腹地，内设有283间客房和2,700平方米的活动空间。第三季度广州高端酒店市场的业绩水平已基本与2019年同期持平，呈持续增长态势。暑假期间酒店市场涨势明显。7月广州高端酒店市场入住率与平均房价分别为76.9%和922元，每间可出租客房收入为709元，较2019年同期增长8.2%。8月份市场入住率与平均房价分别为77.0%和929元，每间可出租客房收入为716元，超2019年同期5.3%。随着暑期旅游旺季的结束，9月份广州市场入住率环比下滑10.3个百分点，每间可出租客房收入下降至592元，低于2019年同期水平4.8%，但平均房价仍基本与2019年持平。截至2023年9月，广州市场入住率为72.1%，平均房价为966元，每间可出租客房收入为696元，相当于2019年同期的98%。会议会展业的全面升级以及大湾区和外籍游客数量的增长将为广州市场提供新的发展机遇。第四季度广州的会议会展业将吸引大量境外人士。2023年第四季度广州会议会展数量预计为45场，其中第134届广交会将于10月15日开幕，总共分为三期，这将是历史上展览规模最大，参展企业最多的一届。据预测，来到线下的境外采购商将超过10万人，这将为广州地区的酒店和旅游市场创造新的发展机会。高铁运能的提升和区域性免签政策的实施将增加广州地区的大湾区和外国游客数量。港铁公司的公告显示，从10月11日起香港与广东东站的日往来车次将增加至20班，将进一步激发大湾区旅游市场的潜力。另外，针对国务院印发的 关于释放旅游消费潜力推动旅游业高质量发展的若干措施，移民局针对上海、大湾区内地9市等城市颁布了区域性免签政策，广州位列其中。政策指出，外国游客可以通过途径港澳地区的形式在广州体验长达6天的旅行。每间可出租客房收入696元66.6%每间可出租房收入恢复至2019年同期的98.0%备注：广州市场主要聚焦高端及以上酒店。备注：箭头图标仅代表预测未来一个季度变化趋势，不与左右两侧平均房价/每间可出租客房收益及入住率数值对应来源：STRGlobal,仲量联行酒店及旅游地产事业部备注：仅指市内高端及以上酒店。由于项目信息持续更新，可能导致各季度报告中数据不连贯的情况。来源:STRGlobal仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部，行业信息入住率平均房价入住率每间可出租客房收入平均房价/每间可出租客房收入(人民币)0 0Pp0004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000Q2/18Q3/18Q4/18Q1/19Q2/19Q3/19Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22Q1/23Q2/23Q3/23Q4/23新增供给未来供应房间数20022202320242025及以后05001,0001,5002,0002,5003,000每间可出租客房收入同比增长率60二零二三年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|高端酒店经营表现主要酒店供给深圳“受暑期和消费政策的促进影响，深圳酒店和旅游市场已恢复至2019年的九成左右；深港的共建共享机制将为深圳未来的市场发展创造新的机会。”梁涛，大中华区高级副总裁，酒店及旅游地产事业部受暑假和消费政策的推动，深圳旅游和会议会展市场持续增长。得益于暑期出游人数的增长，深圳的休闲旅游市场持续呈复苏态势。携程的暑期报告显示，深圳是国内十大热门目的地之一，今年暑期的订单量同比去年增长了111%。目的地为深圳的暑期订单量同比去年增长111%。另外，深圳市文化广电旅游体育局的数据表示，今年暑期的日均旅客量超15万人次，已超过2019年同期水平。根据深圳市文化广电旅游体育局数据，主题公园是暑期游客的最爱，世界之窗。欢乐谷和锦绣中华中国民俗文化村等热门目的地的入园人数都再创新高。深圳市发改委9月15日印发的 深圳市关于促进消费的若干措施 中提出，鼓励重点企业在深举办新品发布会，并且要严格按照高标准举办重点展会。2023年第三季度，深圳会议会展数量为70场，创2019年以来新高。深圳的会议会展市场具有“规模大、频次密、规格高”的特点，预计2023下半年的展会排期为140场，数量同比2019年上涨72.8%；根据深圳商务局的预测，2023年全年的办展面积将同比增长2.6倍，展览数量也将同比增长3.6倍。2023年第三季度新开业一家高端及以上酒店。2023年第三季度期间，洲际酒店集团旗下的深圳国际会展中心洲际酒店已于7月盛大开业，酒店配有359间客房和3,300平方米的宴会和会议场地，为深圳国际会展中心的参展人士提供奢华雅致的住宿体验。2023年第四季度没有新增的高端酒店供给。第三季度，深圳高端酒店业绩恢复至2019年的九成左右。政策放开后，市场回暖明显。7月深圳高端酒店市场入住率与平均房价分别为75.5%和1,099元，每间可出租客房收入为829元，恢复至2019年的92.9%。8月份市场入住率为77.3%，平均房价为1,137元，每间可出租客房收入为879元，达到2019年同期水平的93.4%。9月份入住率为66.7%，平均房价为1,082元，每间可出租客房收入为721元，恢复至2019年同期水平的85.6%。截至2023年9月，深圳高端酒店市场入住率与平均房价分别为71.2%和1,093元，均恢复至2019年同期水平的90%左右。每间可出租客房收入为778元，同比2022年增长96.3%，恢复至2019年同期水平的87.2%。随着深圳香港共建共享合作机制的持续推进和深圳会展业的持续升级，未来深圳地区的旅游与酒店市场将持续向好发展。随着粤港澳大湾区的融合发展，深圳香港的跨城消费趋势不断升温。港版支付宝的数据显示，香港人到内地的消费金额持续上涨。另外，2024年一季度起，香港将逐步开放与深圳接壤的沙头角区域，这将推动深圳与香港加快打造沙头角深港国际旅游消费合作区。该区域以沙头角片区为核心，联动大小梅沙，东部华侨城等区域，整体规划面积约26平方公里，聚焦“旅游 消费”的主体功能，预计新增年旅游人次超过1,000万，形成千亿级旅游消费产业集群。新会展场馆的规划升级利好深圳未来会议会展持续发展。为释放会展消费动能，深圳政府从加强为展会提供运营支持的软硬件服务入手，积极规划建设深圳科技博览中心、深圳国际会展中心（二期）、深汕汽车城会展中心等项目，并且重点推动会展中心周边交通及商业配套不足等问题的解决措施。期望通过会展经济的“溢出效应“带动酒店和旅游市场的发展。每间可出租客房收入778元96.3%每间可出租房收入恢复至2019年同期的87.2%备注：深圳市场主要聚焦高端及以上酒店。备注：箭头图标仅代表预测变化趋势，不与左右两侧平均房价/每间可出租客房收益及入住率数值对应来源：STRGlobal,仲量联行酒店及旅游地产事业部备注：仅指市内高端及以上酒店。由于项目信息持续更新，可能导致各季度报告中数据不连贯的情况。来源:STRGlobal仲量联行酒店及旅游地产事业部，行业信息入住率平均房价入住率每间可出租客房收入平均房价/每间可出租客房收入(人民币)0 0Pp0004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000Q3/18Q4/18Q1/19Q2/19Q3/19Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22Q1/23Q2/23Q3/23Q4/23Q1/24新增供给未来供应房间数20022202320242025及以后05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,500每间可出租客房收入同比增长率61二零二三年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|主要酒店供给奢华酒店经营表现香港“激增的游客和不断扩大的酒店市场预示着复苏。”Nihat Ercan，CEO，亚太地区，酒店及旅游地产投资咨询部破纪录的游客数据标志着市场恢复的重要里程碑。2023年8月，400万国际游客抵达香港，这是自2019年8月以来的最高访问量。自2023年1月以来，国际访问总量达到2,050万人次，其中80.4%来自内地。其他来源市场包括台湾（2.3%）、菲律宾（2.0%）、美国（1.6%）和泰国（1.2%）。香港酒店供给正在转型。截至2023年第三季度，市场共新增2,113间客房，包括刚重新开业的251间客房的Ying nFlow Wesley Admiralty（前身为OZO Wesley）。尽管面临一些挑战，包括高昂的建筑成本，但在2023年的剩余时间和2024年里，仍有几个项目在筹备中，预计将有不同的新品牌进入香港市场，如安达仕、希尔顿Motto和金普顿，这为香港对运营商和投资者的长期吸引力奠定了基础。香港市场管制严格，机会有限。截至2023年第三季度，奢华酒店的每间可出租客房收入（RevPAR）达到2,219港元，同比增长136.5%。然而中端酒店市场由于更依赖旅行团和中国中产阶级，目前业绩暂未恢复。目前业绩暂未恢复，香港仅有三家酒店成交，总成交额为7.5亿美元。值得注意的交易包括以4.3亿美元出售的The Kimberley Hotel和以2.6亿美元出售的Pentahotel Kowloon。虽然后者预计会有另一次转手，但我们预计，随着酒店市场的重启和正常化，改造引发的交易数量将减少。稳步推进复苏之路。香港的复苏才刚刚开始，游客人数和酒店业绩持续改善；因此，投资者对香港的态度在短期内仍保持谨慎。尽管香港市场距疫情和社会动荡前的业绩水平还有一定差距，但市场具有韧性，我们预计到2024年底将全面复苏。每间可出租客房收入2,219港元137%每间可出租房收入恢复至2019年同期的143%备注：数据速览酒店市场数据为香港奢华酒店市场。来源：STRGlobal,仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部备注：市内全领域酒店。由于项目取消、新签约项目、项目信息公开等行业信息的变化，各季度数据或有不同。来源:香港旅游局，仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部，行业信息入住率日平均房价(港币)入租率每间可出租客房收入(港币)平均房价/每间可出租客房收入(港币)0 0Pp000015005002,0003,0002,5003,5004,0004,5005,000Q2/19Q3/19Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22Q1/23Q2/23Q3/23Q4/23Q1/24Q2/24新增供给未来供应房间数20022202320242025及以后05001,0001,5002,0002,5003,0003,500每间可出租客房收入同比增长率62二零二三年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|仲量联行仲量联行2023年版权所有。保留所有权利。此处所载 所有信息来源于我们认为可靠的渠道。但我们不对其准确性做出任何保证或担保。仲量联行大中华区分公司北京北京市 朝阳区针织路23号 国寿金融中心8层 邮政编码 100004电话 86 10 5922 1300成都四川省成都市 红星路3段1号 成都国际金融中心1座29层 邮编 610021电话 86 28 6680 5000 传真 86 28 6680 5096重庆重庆市 渝中区民族路188号 环球金融中心45楼 邮政编码 400010电话 86 23 6370 8588 传真 86 23 6370 8598广州广东省广州市 天河区珠江新城珠江东路6号 广州周大福金融中心 2801-03单元 邮政编码 510623电话 86 20 2338 8088 传真 86 20 2338 8118杭州浙江省杭州市 江干区新业路228号 杭州来福士中心 T2办公楼802室 邮政编码 310000电话 86 571 8196 5988 传真 86 571 8196 5966南京江苏省南京市 中山路18号德基广场 办公楼2201室 邮政编码 210018电话 86 25 8966 0660 传真 86 25 8966 0663 青岛山东省青岛市 市南区香港中路61号 远洋大厦A座2308室 邮政编码 266071电话 86 532 8579 5800 传真 86 532 8579 5801上海上海市 静安区石门一路288号 兴业太古汇香港兴业中心一座22楼 邮政编码 200041电话 86 21 6393 3333 传真 86 21 6393 3080沈阳辽宁省沈阳市 沈河区北站路61号 财富中心A座21层 邮政编码 110013电话 86 24 3195 8555深圳广东省深圳市 福田区中心四路1号 嘉里建设广场第三座19楼 邮政编码 518048电话 86 755 8826 6608 传真 86 755 2263 8966天津天津市 和平区南京路189号 津汇广场2座3408室 邮政编码 300051电话 86 22 5901 1999武汉湖北省武汉市 硚口区京汉大道688号 武汉恒隆广场办公楼3908-09室 邮政编码 430030电话 86 27 59592100 传真 86 27 59592155西安陕西省西安市 雁塔区南二环西段64号 凯德广场2202-03室 邮政编码 710065电话 86 29 8932 9800 传真 86 29 8932 9801香港香港鲗鱼涌英皇道979号 太古坊一座7楼电话 852 2846 5000 传真 852 2845 9117 .hk澳门澳门南湾湖5A段 澳门财富中心16楼H室电话 853 2871 8822 传真 853 2871 8800 .mo台北台湾台北市信义路5段7号 台北101大楼20楼之1 邮政编码 11049电话 886 2 8758 9898 传真 886 2 8758 9899 .tw仲量联行微信号仲量联行小程序

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THE ANNUAL REPORT 2023年度报告2023GLOBAL CITIES IN THE VISION OF THE BELT AND ROAD INITIATIVE一带一路 倡议下的全球城市韧性成长RESILIENT GROWTHChina Academy of Urban Planning&Design 中国城市规划设计研究院中国城市规划设计研究院中国城市规划设计研究院前言PREFACE2023 年，全球城市快速反弹的憧憬并未如期而至，全球地缘政治和经济社会环境更加动荡，疫后复苏步履蹒跚。全球联通设施网络逐步从疫情“断航”的冲击中恢复，网络格局已悄然发生结构性调整；在“科技脱钩”的风险中，各国纷纷走向创新的自主可控，科学创新、技术创新、产业创新三个环节在“全球城市聚落”中同频共振；在全球贸易切割的背景下，新产业、新模式的全球供应链更趋向区域化重构，全球生产网络正在发生深刻变革。如何在冲击中构建适应、恢复和发展的能力，实现更加韧性的成长，成为全球城市面临的首要任务。为未来不确定的挑战做好准备，并在新趋势中抓住发展的机会、取得长远价值，成为全球城市的一项共同议题。十年来，“一带一路”倡议持续深入推进，通过不断深化近域联系、拓展广域合作，促进全方位多领域互联互通，为更加包容、普惠、韧性的全球发展提供国际公共产品和合作平台，培育发展新动力、创造发展新流量。我们持续优化完善了全球活力城市、“一带一路”潜力城市指标体系及算法，为城市可持续包容发展搭建全球坐标系。我们依托人流、物流、信息流、资金流、技术流等多元流量数据，从“城市”-“聚落”-“区域”不同层次，解析要素全球流动编织形成的城市网络图景。In 2023,the much-anticipated swift rebound of global cities has fallen short of expectations,as the global geopolitical and socioeconomic environments grow increasingly volatile and post-pandemic recovery of cities continues to stumble.The global facility connectivity network is gradually recuperating from the pandemic-induced disruptions,undergoing structural adjustments.In the context of science and technology decoupling risks,countries are moving towards greater self-reliance and control over innovation.Scientific innovation,technological innovation,and industrial innovation have gained increasing importance within global city clusters as they resonate with each other towards greater synergy.Against the backdrop of global trade segmentation,the global supply chain with new industries and models is becoming more regionally concentrated,alongside profound changes to the global production network.It has become a top priority for cities to build their capacity to adapt and recover from shocks and develop with more resilient growth.A common agenda for cities around the world is to prepare for uncertain future challenges,and capitalize on emerging trends to achieve long-term value in urban development.The Belt and Road Initiative has further advanced over the past decade.By fostering closer ties in proximity,expanding extensive cooperation,and promoting comprehensive and multidisciplinary connectivity,this initiative has nurtured new development momentum and flows.It has also provided international public goods and cooperation platforms to enable more tolerant,inclusive and resilient global development.We have continued to optimize the index system and algorithm of Global Dynamic Cities and Belt and Road Potential Cities,generating a global coordinate system for sustainable and inclusive urban development.Building upon multiple flows of people,logistics,information,capital,and technology,we examine the global flows of factors at various levels,ranging from individual cities to clusters and regions,to decipher the global network of cities generated by such interwoven flows.中国城市规划设计研究院目录CONTENTS全球城市的韧性成长全球活力城市“一带一路”潜力城市城市观察RESILIENT GROWTH OF GLOBAL CITIESGLOBAL DYNAMIC CITIESBELT AND ROAD POTENTIAL CITIESOBSERVATION ON GLOBAL CITIES123page 04附录 1：2023 年全球活力城市指数排名APPENDIX 1:2023 RANKING OF GLOBAL DYNAMIC CITIES INDEXpage 30附录 2：2023 年“一带一路”潜力城市指数排名APPENDIX 2:2023 RANKING OF INDEX FOR BELT AND ROAD POTENTIAL CITIESpage 32附录 3：城市列表APPENDIX 3:LIST OF CITIESpage 34page 05page 20page 244中国城市规划设计研究院中国城市规划设计研究院全球城市的韧性成长RESILIENT GROWTH OF GLOBAL CITIES全球城市疫后复苏步履蹒跚Faltering Pace of Post-Pandemic Recovery in Global Cities全球城市疫后复苏道路崎岖曲折。进入 2023 年，尽管全球经济从冲击中持续复苏，但进程不如预期，国际货币基金组织（IMF）预测全球经济增速将从 2022 年 3.5%下降至 2023 年和 2024 年的3.0%。各经济体间经济增长呈现不均衡态势，许多国家增长乏力，或将拖累全球经济复苏前景。风险挑战此起彼伏、持续加剧。俄乌战争、巴以冲突、中美博弈等地缘政治动荡，美元持续加息导致全球经济风险加剧，极端天气频发，社会内部矛盾走向激化，都极大影响了全球城市的疫后复苏进程，并加剧了全球各经济体间的分化隔离。The path to global cities recovery has been saddled with twists and turns.In 2023,despite the gradual rebound in global economy,the recovery process is not progressing as expected.The International Monetary Fund(IMF)predicts a decline in global economic growth from 3.5%in 2022 to 3.0%in 2023 and 2024.Unbalanced economic growth among different economies and weak performance in several countries pose risks to the prospects of global economic recovery.Emerging risks and challenges are adding to the complexity,with stronger intensity.Geopolitical turmoil,such as the Russia-Ukraine conflict,the Israeli-Palestinian conflict,and the ongoing tensions between the US and China,along with factors like the US dollar continued interest rate hikes,frequent occurrences of extreme weather events,and internal conflicts within societies,all have major bearings on the recovery of global cities in the wake of the pandemic.These factors has intensified polarization and segregation among economies worldwide.全球城市的韧性成长Resilient Growth of Global Cities面对冲击和压力，保持发展韧性成为全球城市近期的首要任务。如何抵御、吸收和减轻外部冲击危害、快速恢复系统基本功能，并提升灾害应对能力、实现持续发展，成为全球城市的一项共同议题。面对前所未有的不确定性，城市要在新趋势中抓住发展的机会，寻求城市发展的长远价值。我们看到全球城市韧性成长的三个新机遇：物联网、大数据、人工智能等技术的深度应用和高度融合，驱动城市生产方式、生活方式发生重大变革；产业链、供应链出现近域化、全球分布式布局的趋Confronted by the shocks and strains,maintaining developmental resilience has become an imperative for global cities in the near future.It has become a common agenda for cities to find ways to withstand,absorb,and mitigate the risks posed by external shocks,to restore the basic functions of urban systems swiftly and enhance disaster preparedness for sustainable development.Amidst unprecedented uncertainties,cities need to seize new opportunities and pursue long-term value in urban development.Three new opportunities are hereby identified for the resilient growth of global cities.Firstly,the extensive application and seamless integration of technologies such as the Internet of Things,big data,and artificial intelligence are driving great changes in urban production models and lifestyles.Secondly,the trends of near-shoring and globally distributed layout of industrial and supply chains present new opportunities for regional industrial systems as they seek development through self-reliant restructuring.Lastly,global cities are entering a new era of inclusive growth,with developing countries experiencing stronger growth and more diversified development paths.They have become crucial forces in promoting global growth and development resilience.势，为区域产业体系发展与自主化重构带来新机遇；全球城市进入包容性成长新时期，发展中国家的增长更为强劲、发展路径更加多元，益发成为推动全球增长、增强发展韧性的重要力量。全球活力城市GLOBAL DYNAMIC CITIES北美、欧洲、东亚三极引领，城市聚落支撑全球韧性发展The triad of North America,Europe,and East Asia takes the helm,with city clusters bolstering resilience in global development今年，北美、欧洲、东亚三极持续引领全球城市格局，但顶级城市向北美迁移，纽约登顶全球活力城市榜单，进入全球活力城市榜单前 100 位的北美城市数量有所增加。在北美板块，除纽约外，旧金山、洛杉矶、芝加哥等城市也位居全球前列。在欧洲板块，伦敦、巴黎、慕尼黑排名提升，显示出蓬勃的活力。在东亚板块，东京、上海、北京等 7 城稳居全球活力城市榜单前 20。全球领先的活力城市呈现区域性集聚的特征，由空间邻近的多个城市在一个或多个极点中心城市的区域联动下，形成全球“城市聚落”空间形态。基于全球活力城市空间关系，参考全球大都市带（Megapolis）的定义与范围，融合 DBscan 算法与全球活力城市评价结果，识别出 23 个全球活力城市聚落。聚落内城市联系紧密，在冲击中具备更强的适应恢复能力与协同发展能力。基于 K-means 聚类算法识别 3 类全球活力城市聚落，包括综合型、复合型及单一型。其中，综合型与复合型城市聚落更具韧性潜力，在全球化This year,the triad of North America,Europe,and East Asia retains its position as the global epicenters in urban development.However,noteworthy shifts have occurred,with North American cities climbing to the forefront.New York,in particular,stands atop the list of globally resilient cities,accompanied by a surge in the number of North American cities making their way into the top 100.Alongside the prominence of New York,North American cities such as San Francisco,Los Angeles,and Chicago also secure top rankings among the worlds leading cities.In Europe,London,Paris and Munich have made strides in enhancing their positions,showcasing their dynamic vitality.As for East Asia,seven cities,including Tokyo,Shanghai,and Beijing,firmly hold their positions within the top 20 on the global dynamic cities list.The leading global dynamic cities are characterized by regional aggregation,where multiple cities in close proximity form a spatial pattern known as“city clusters”,fostered by the regional inter-connectivity from one or more pivotal hub cities.By integrating the DBscan algorithm with the evaluation outcome of global dynamic cities,while taking into account the definition and scope of global megapolis,23 global dynamic city clusters have been identified.These cities within the clusters possess robust interconnections,with superior adaptability,resilience and capacity for development synergy in times of shocks.Applying the K-means clustering algorithm,three types of global dynamic city clusters have been identified:integrated,composite,and 中国城市规划设计研究院中国城市规划设计研究院韧性成长：2023 年“一带一路”倡议下的全球城市报告 RESILIENT GROWTH:THE ANNUAL REPORT 2023 ON GLOBAL CITIES IN THE VISION OF THE BELT AND ROAD INITIATIVE0405图 2-2 全球活力城市格局Figure 2-2 Distribution of Global Dynamic Cities图 2-3 全球活力城市聚落分布Figure 2-3 Distribution of Global Dynamic City Clusters金山城市聚落在创新、生产与服务 2 个维度中表现出色，北美五大湖、首尔-釜山等城市聚落则在生产与服务、设施联通维度处于全球领先地位，形成复合型全球活力城市聚落。此外，北部湾、胡志明等城市聚落在全球生产网络中发挥独特作用，是单一型全球活力城市聚落。Delta City Cluster,and the Guangdong-Hong Kong-Macao Greater Bay Area.These clusters excel in multiple dimensions such as innovation,production and services,and connectivity.The Beijing-Tianjin-Hebei City Cluster and the San Francisco Bay Area stand out in innovation,production and services,while the Great Lakes City Cluster in North America,the Los Angeles City Cluster,and the Seoul-Busan City Cluster take the lead in connectivity,production and services,representing the category of composite clusters.Additionally,city clusters such as the Beibu Gulf City Cluster and the Ho Chi Minh City Cluster play distinctive roles in the global production network,emerging as unipolar city clusters.全球创新网络：三大创新前沿形塑城市、聚落、区域创新网络Global Innovation Network:Three innovation frontiers are shaping innovation networks at city,cluster,and regional levels全球创新网络中，北美、西欧、东亚创新活动集聚，旧金山、伦敦、北京、东京等城市掌握全球顶尖创新资源，形成全球创新“塔尖”。南亚、东欧、南美地区孕育潜在的地方性创新城市，如被誉为“小硅谷”的班加罗尔，成为全球创新网络中的新力量。今年，我们继续将人工智能、脑科学、量子信息等九大科学前沿，新材料、新能源汽车等七大技In the global innovation network,innovation activities are concentrated in North America,Western Europe,and East Asia.Cities such as San Francisco,London,Beijing and Tokyo are the pinnacles of global innovation,controlling the worlds top innovation resources.South Asia,Eastern Europe,and South America have also nurtured potential local innovation hubs.For instance,Bangalore,known as the Little Silicon Valley,has emerged as a new force in the global innovation network.This year,our focus remains on nine scientific frontiers,including artificial intelligence,brain science,quantum information,as well as seven technological frontiers,such as new materials and new energy 脱钩与断链风险下，其恢复能力与协同互补能力更强、发展提升的可选择性更多。美国东北部大西洋沿岸、长三角、粤港澳大湾区等城市聚落在创新、生产与服务、联通设施维度中均具备引领性，形成综合型全球活力城市聚落。京津冀、旧unitary ones.Among them,integrated and composite city clusters are characterized by greater resilience,fortified by enhanced adaptability and complementary synergies,thereby providing a broader spectrum of developmental prospects amidst risks associated with global decoupling and supply chain disruptions.Examples of composite city clusters include the Northeast Atlantic Coastal City Cluster in the U.S.,the Yangtze River 图 2-1 全球活力城市指数排名及得分（前 20 位）Figure 2-1 Rank and Score of Global Dynamic Cities Index(Top 20)全球创新网络 Global Innovation Network全球生产与服务网络 Global Production and Service Network全球联通设施网络 Global Facility Connectivity Network032.51.50.521纽约 New York东京 Tokyo上海 Shanghai伦敦 London北京 Beijing新加坡 Singapore旧金山 San Francisco深圳 Shenzhen香港 Hong Kong洛杉矶 Los Angeles巴黎 Paris芝加哥 Chicago广州 Guangzhou迪拜 Dubai首尔 Seoul亚特兰大 Atlanta波士顿 Boston哥本哈根 Copenhagen阿姆斯特丹 Amsterdam慕尼黑 Munich创新生产设施综合型创新生产设施复合型创新生产设施单一型全球城市联系强度低高得分排名1-2021-3536-5051-6566-8081-100全球活力城市指数得分中国城市规划设计研究院中国城市规划设计研究院韧性成长：2023 年“一带一路”倡议下的全球城市报告 RESILIENT GROWTH:THE ANNUAL REPORT 2023 ON GLOBAL CITIES IN THE VISION OF THE BELT AND ROAD INITIATIVE0607图 2-4 全球创新城市网络Figure 2-4 Global Innovation Cities Network图 2-5 全球科学创新前沿网络格局Figure 2-5 Global Scientific Innovation Frontier Networkand Stockholm,as well as Oceanian cities like Sydney,demonstrating a global trend of cross-country and cross-continent collaboration.European cities predominantly create closely-linked communities with U.S.cities across the Atlantic Ocean.Technological Innovation Frontier:East Asia remains active in technology innovationTechnological innovation frontier is determined by analyzing the citation statistics from invention patents in cutting-edge domains and the number of inter-city collaborative patents over the past five years2.Such an analysis mainly elucidates the level of inventive output by these cities.East Asia,with Tokyo at its helm,stands out prominently in the global technological innovation frontier,securing leading positions in patents citations across all seven frontier areas.Notably,the semiconductor,new materials,new energy,and new energy vehicles of Tokyo all hold 大洋洲（悉尼等）城市形成合作“社群”，呈现出跨国、跨洲全球编织的态势；欧洲城市大多跨大西洋与美国城市形成紧密联系的社群。技术创新前沿：东亚技术创新持续活跃技术创新前沿采用近 5 年的前沿领域发明专利被引用数据及城市间合作专利数量进行统计计算2，主要反映城市创新产出水平。东亚地区在全球技术创新前沿中表现尤为突出，其中，东京的专利被引用量在七大前沿领域中均进入前十，半导体、新材料、新能源及新能源汽车领域居全球首位。国内北、上、深也名列前茅。术前沿1及以全球代表性科技创新企业为代表的产业前沿作为特别观察领域，探讨全球城市在科学前沿、技术前沿、产业前沿三个创新环节的网络特征。科学创新前沿：欧洲、亚太、北美主导全球科学合作网络科学创新前沿采用近 5 年的前沿领域被引用量前1%的 SCI 论文数据及城市间合作论文数量进行统计计算，主要反映城市知识原创水平及合作联系强度。全球科学创新前沿呈现亚太、欧洲、北美“三足鼎立”的非均衡空间格局。基于社区发现算法，可识别出以中国-新加坡城市为主体、牛津剑桥-日韩-澳洲城市为主体、欧美城市为主体的 3 个城市联系网络“社群”。其中，中国城市与新加坡、泰国、越南、巴基斯坦等周边国家形成紧密“社群”网络。日韩城市与欧洲（牛津、剑桥、苏黎世、斯德哥尔摩等）、vehicles1.We also pay special attention to the industrial frontiers represented by leading global science and technology innovators.These areas serve as our designated scope of observation as we delve into the characteristics of the global city networks through scientific frontiers,technological frontiers,and industrial frontiers.Scientific Innovation Frontier:Europe,Asia-Pacific,and North America take the lead in the global network for scientific cooperationThe scientific innovation frontier is determined by analyzing the data from SCI papers with top 1%citations in frontier fields and the number of inter-city collaborative papers over the past five years.Such analysis primarily reflects the extent of originality in knowledge and the strength of collaborative ties between cities.The global scientific innovation frontiers exhibit an unbalanced spatial pattern,with Asia-Pacific,Europe,and North America taking the lead.By employing a community detection algorithm,we can identify three connected urban network communities,mainly featuring Chinese-Singaporean cities,Oxford-Cambridge-Japanese-Korean-Australian cites,and European-American cities.Among them,Chinese cities exhibit more frequent cooperation with neighboring countries like Singapore,Thailand,Vietnam,and Pakistan.Cities in Japan and Korea have built cooperation communities with European cities such as Oxford,Zurich,1 九大科学前沿领域分别为人工智能、脑科学、量子信息、半导体、医学健康、生物技术、新材料、新能源、太空；七大技术前沿领域分别为人工智能、通信、半导体、新材料、生物医药、新能源汽车、新能源。The nine scientific frontiers are artificial intelligence,brain science,quantum information,semiconductors,healthcare,biotechnology,new materials,new energy,and space.The seven technological frontiers are artificial intelligence,communications,semiconductors,new materials,biomedicine,new energy vehicles,and new energy.表 2-1 科学创新前沿 TOP20 城市Table 2-1 Top 20 Cites in Scientific Innovation FrontierRanking排名617181920City城市伦敦London波士顿Boston 北京Beijing 巴黎Paris 牛津Oxford纽约New York上海Shanghai香港Hong Kong剑桥Cambridge首尔Seoul亚特兰大Atlanta旧金山San Francisco芝加哥Chicago 东京Tokyo苏黎世Zurich 悉尼Sydney洛杉矶Los Angeles多伦多Toronto南京Nanjing新加坡Singapore科学创新前沿技术创新前沿产业创新前沿欧美城市为主体社群中国-新加坡城市为主体社群牛津剑桥-日韩-澳洲城市为主体社群2 专利数据来源：智慧芽创新研究中心及智慧芽研发情报库-新能源汽车。Data source for patents:Patsnap Innovation Research Center and Its R&D Intelligence-Database for New Energy Vehicles.中国城市规划设计研究院中国城市规划设计研究院韧性成长：2023 年“一带一路”倡议下的全球城市报告 RESILIENT GROWTH:THE ANNUAL REPORT 2023 ON GLOBAL CITIES IN THE VISION OF THE BELT AND ROAD INITIATIVE0809以新能源汽车为例，深圳、上海等城市专利被引用量已进入全球前十行列。新能源汽车的创新主要聚焦在“三电”系统与“三智”系统3，从近 5年新能源汽车“三智”、“三电”专利被引用量反映可以看出3，以深圳比亚迪、华为，上海蔚来为代表的汽车产业正向全球智能网联新能源汽车创新中心迈进。得益于集团企业内部研发联系加强，跨市、跨国的专利技术合作规模相对稳定。中国三大城市群进一步加强内外技术双循环，除了三大城市群之间的技术合作联系，各城市群也与欧、美、日、韩、新加坡建立了较紧密的技术合作联系。产业创新前沿：旧金山湾区引领全球产业创新产业前沿主要采用全球代表性科技创新企业、独角兽企业全球布局进行评估，反映城市技术转化能力与产业发展水平。旧金山湾区是全球产业创新的心脏，在全球代表性科技创新企业网络中占据核心位置，而南美、非洲等地区城市仍是创新成果产业化的洼地。产业创新网络联系整体呈现出单极型结构特征，旧金山湾区汇聚大量全球代表性科技创新企业总部，并在欧美、亚太、南美多个地区设立分支，此外，东京、深圳等也形成次一级总部中心，更多在东亚、东南亚等近域地区以及欧美核心城市设立分支。top positions on a global scale.Chinese cities like Beijing,Shenzhen and Shanghai are spearheading sustained activities in technological frontiers.Take new energy vehicles as an example,cities such as Shenzhen and Shanghai have secured their positions among the top ten globally for patent citations.The pursuit of innovation within this domain primarily centers around the“battery,motor and electric control system”and“intelligent driving,intelligent cabin and intelligent connectivity”.Seen from the patent citations of the above areas over the past five years3,the automotive industry,exemplified by companies such as BYD and Huawei in Shenzhen,NIO in Shanghai,is evolving towards a global hub for intelligent and connected new energy vehicles.The scale of cross-city and cross-border cooperation in proprietary technologies has been stabilizing,thanks to the bolstered R&D ties within corporate conglomerates.The three major city clusters in China have further strengthened their dual circulation of internal and external technologies.In addition to their own technological ties,these clusters have also fostered closer technological interactions with Europe,the United States,Japan,South Korea,and Singapore.Industrial Innovation Frontier:San Francisco Bay Area is leading global industrial innovationThe evaluation of industrial frontier revolves around an extensive network of prominent innovation-driven technology companies and headquarters and branches of unicorns.This process seeks to reveal the capacity of cities for technology transfer and their level of industrial development.The San Francisco Bay Area stands at the center of global technology industry,taking up a core position within the network of internationally renowned innovation-driven technology enterprises.Conversely,cities in South America and Africa are still lagging behind when it comes to industrializing of technology and innovation outcomes.The overall industrial network features a unipolar structure,with the San Francisco Bay Area acting as a focal point that hosts numerous headquarters of globally recognized innovation-driven technology companies.These entities have established branches across various regions in Europe,North America,Asia-Pacific,and South America.Additionally,secondary headquarters centers have emerged in cities like Tokyo and Shenzhen,with their branches established in nearby regions within East and Southeast Asia,as well as in core cities throughout Europe and North America.表 2-2 技术创新前沿 TOP20 城市Table 2-2 Top 20 Cites in Technological Innovation Frontier图 2-7 全球新能源汽车“三电三智系统”专利被引用量Figure 2-7 Number of Patent Citations Worldwide for New Energy Vehicle on Battery,Motor and Electric Control System and Intelligent Driving,Intelligent Cabin and Intelligent Connectivity新能源汽车“三智”系统近5年专利被引用量新能源汽车“三电”系统近5年专利被引用量Ranking排名617181920City城市东京Tokyo圣迭戈San Diego北京Beijing剑桥Cambridge首尔Seoul深圳Shenzhen巴黎Paris伦敦London纽约New York旧金山San Francisco上海Shanghai大阪Osaka波士顿Boston洛杉矶Los Angeles新加坡Singapore 斯德哥尔摩Stockholm休斯敦Houston圣何塞San Jose埃因霍温Eindhoven柏林Berlin3 三智”系统指智能感知，智能决策，车联网;“三电”系统指驱动总成，动力电池，动力控制。部分车企如特斯拉等，因其专利公开，未能计算其专利被引用量。The“3 plus 3”system refers to“intelligent sensing,intelligent decision-making and internet of vehicles”and“drive system,power battery,and electric control system”.The patent citations of certain automobile companies,such as Tesla,are not counted due to their patent disclosures.图 2-6 全球技术创新前沿网络格局Figure 2-6 Global Technological Innovation Frontier Network城市技术创新前沿得分高低城市技术创新前沿联系强度中国城市规划设计研究院中国城市规划设计研究院韧性成长：2023 年“一带一路”倡议下的全球城市报告 RESILIENT GROWTH:THE ANNUAL REPORT 2023 ON GLOBAL CITIES IN THE VISION OF THE BELT AND ROAD INITIATIVE1011以聚落为分析单元对创新前沿网络联系进行统计，发现三大创新前沿网络联系模式特征更加突出。科学创新联系呈现分散型的结构特征，各个聚落交叉联系形成高度密集的关联网络，其中，欧美城市聚落之间合作量级较高，美东、英伦聚落对外合作广泛。技术创新联系呈现结对孪生型的结构特征，如粤港澳大湾区与长三角聚落、日本太平洋沿岸聚落与达拉斯-休斯敦聚落之间形成紧密的专利合作联系对。产业创新联系呈现放射型的结构，呈现以旧金山聚落为单中心向外辐射的特征，该地区集聚了大量全球代表性科技创新企业总部，并在全球建立分支机构。The statistical analysis of innovation frontier network,using clusters as the unit of analysis,unveils distinct characteristics across the three major innovation frontiers.The scientific innovation network features a decentralized structure,with interconnections among various clusters to generate a densely interwoven network.Notably,the cooperation between European and American city clusters boasts higher magnitude,with extensive external collaboration observed between Eastern Cluster of U.S.and London Cluster of UK.The technological innovation network is characterized by a twin structure.Noteworthy examples include the close patent cooperation between the Guangdong-Hong Kong-Macao Greater Bay Area and the Yangtze River Delta Cluster,the Pacific Coastal City Cluster in Japan and the Dallas-Houston Cluster.In contrast,the industrial innovation network follows a radial pattern,with the San Francisco cluster as the stand-alone center that projects its influence outward.This region has successfully attracted a plethora of headquarters from globally recognized innovation-driven technology enterprises,with their branches established across the globe.图 2-8 全球产业创新前沿网络格局Figure 2-8 Global Industrial Innovation Frontier Network图 2-9 科学、技术、产业创新前沿的聚落间联系示意图Figure 2-9 Layout of Global Scientific,Technological and Industrial Innovation Frontier Network Based on City Clusters表 2-3 产业创新前沿 TOP20 城市Table 2-3 Top 20 Cites in Industrial Innovation Frontier全球生产与服务网络：中国城市表现突出，欧洲城市引领产业迭代突破Global Production and Service Network:Chinese cities are excelling,alongside industrial breakthroughs spearheaded by European cites我们将全球市值位居前列的近 80 家企业网络布局作为全球生产与服务网络的重要评估依据。中国北京、上海、香港等 6 城进入全球生产与服务网络排名前 20 位，供应链“韧性”优势依然明显。伦敦、上海、新加坡、慕尼黑等依托全球代表性服务或生产企业网络中的良好表现，排名显著提升。全球生产网络：欧洲工业强市仍具核心竞争力，全球节点分布广泛全球生产网络维度，东亚有 9 个城市上榜前 20We assess the worldwide production and service network through the layout of approximately 80 companies with leading market capitalization globally.Among the top 20 performers,six Chinese cities,including Beijing,Shanghai and Hong Kong,stand out,showcasing their strengths in supply chain resilience.London,Shanghai,Singapore,Munich,among others have witnessed a considerable rise in rankings due to their outstanding performance within networks of influential global manufacturing or service companies.Global Production Network:European industrial powerhouses retain core competitiveness with extensive global presenceIn the global production network dimension,nine East Asian cities have made to the top 20 list,establishing themselves as pivotal forces for 城市聚落为创新发展提供了韧性支撑。粤港澳大湾区、长三角等城市聚落在科学、技术、产业创新环节呈现出共振趋势，聚落内城市发挥各自优势共同抵御断链风险。如，粤港澳大湾区的深圳在技术、产业创新环节占据前沿，香港引领科学创新发展；长三角聚落的上海在科学、技术、产业方面均位于领先地位，杭州与南京分别也在产业和科学前沿中贡献价值。(a)科学创新 Scientific Innovation(b)技术创新 Technological Innovation(c)产业创新 Industrial InnovationRanking排名617181920City城市旧金山San Francisco圣何塞San Jose纽约New York西雅图Seattle 北京Beijing东京Tokyo上海Shanghai伦敦London深圳Shenzhen达拉斯Dallas首尔Seoul奥斯汀Austin 杭州Hangzhou 新加坡Singapore 圣迭戈San Diego 哥本哈根Copenhagen 芝加哥Chicago班加罗尔Bangalore 洛杉矶Los Angeles大阪OsakaThese city clusters serve as resilient pillars for innovation development.City clusters such as the Guangdong-Hong Kong-Macao Greater Bay Area and the Yangtze River Delta City Cluster feature a discernible trend of resonance across scientific,technological,and industrial innovation networks.Cities within these clusters have been leveraging their distinctive strengths in a collaborative manner to bolster their collective capacity to counter the risks associated with decoupling.For instance,Shenzhen assumes a leadership role in technological and industrial innovation within the Guangdong-Hong Kong-Macao Greater Bay Area,while Hong Kong spearheads scientific and innovation advancements.Similarly,Shanghai stands at the forefront of science,technology,and industry within the Yangtze River Delta City Cluster,with Hangzhou and Nanjing contributing value to the industrial and scientific frontiers respectively.城市产业创新前沿得分高低企业总部（浅粉）分支（深红）联系中国城市规划设计研究院中国城市规划设计研究院韧性成长：2023 年“一带一路”倡议下的全球城市报告 RESILIENT GROWTH:THE ANNUAL REPORT 2023 ON GLOBAL CITIES IN THE VISION OF THE BELT AND ROAD INITIATIVE12134 中国城市规划设计研究院深圳分院.深圳都市圈 2022 年度报告.Shenzhen Metropolitan Area Annual Report 2022,by China Academy of Urban Planning and Design Shenzhen Branch.表 2-4 全球生产网络 TOP20 城市Table 2-4 Top 20 Cites in Global Production Network特雷依托靠近北美市场的地缘优势、美墨加贸易协定（USMCA）的关税优势，吸引特斯拉超级工厂布局，成为全球生产网络新星。工业 4.0 浪潮中，新产业、新模式正在成为全球生产网络格局调整的重要驱动力量。以智能制造为例，是推动产业转型升级、创新发展的重要抓手。从代表性企业网络布局来看，德国慕尼黑、瑞士苏黎世等城市引领自动化和智能制造领域，是工业 4.0 时代的“隐形冠军”，上海、新加坡得益于自动化和智能制造领域领军企业的布局，并积极应用工业4.0关键技术推动转型，是工业 4.0 时代的“实践者”。全球服务网络：伦敦、纽约领衔全球服务枢纽，欧美城市联系紧密在全球服务网络维度，伦敦、纽约等老牌全球城市依旧占据主导地位。全球疫情、地区动荡等多重逆境下，伦敦是全球金融与专业服务的重要枢纽，纽约凭借多元化经济与充沛的人才吸引力，持续掌握全球金融命脉，保持了领先地位。全球服务网络联系方面，欧美之间相较亚洲地区联系更为紧密。proximity to the North American market and the tariff advantages offered by the U.S.-Mexico-Canada Agreement(USMCA).Its attraction has led to the establishment of Teslas Gigafactory.Amidst the sweeping tide of Industry 4.0,new industries and models have emerged as crucial driving forces in reshaping the global production network.Intelligent manufacturing,for instance,plays a vital role in promoting industrial transformation,upgrading,and innovative development.Seen from the layout of representative enterprises,Munich and Zurich have been taking the lead in automation and intelligent manufacturing,representing hidden champions of the Industry 4.0 era.Shanghai and Singapore,thanks to their strategic positioning in the automation and intelligent manufacturing sector and active application of key technologies of Industry 4.0,have become practitioners of the Industry 4.0 era.Global Service Network:London and New York are leading global service hubs,along with strong ties between European and American citiesLondon and New York continue to exert their dominance in the global service network.Despite the adversities posed by global pandemic and regional turmoil,London remains a vital epicenter for global financial and professional services.Meanwhile,New York,renowned for its diversified economy and ability to attract talent,remains at the forefront of global finance with its firm hold onto the global financial bloodlines.In the global service network,Europe and the United States boast greater interconnections than Asia.图 2-11 全球服务网络格局Figure 2-11 Global Service Network图 2-10 全球生产网络格局Figure 2-10 Global Production Network位，是引领全球制造发展的重要极点。其中，上海、深圳排名提升，杭州进入全球前列。西欧 4 个城市上榜前 20 位，鹿特丹、慕尼黑成为欧洲的引领城市。受经贸摩擦及要素成本等因素影响，近年全球代表性企业网络布局以韧性为导向，更趋向区域化和多点布局，呈现更复杂的多点互联特征。以华为某款手机为例，65%的核心供应商位于华为总部 60 公里辐射圈范围内4。在此供应链重组的背景下，部分发展中国家城市崛起，成为全球生产网络的重要支撑。例如，墨西哥蒙global manufacturing development.Notably,Shanghai and Shenzhen have improved their rankings.Hangzhou has also emerged as a leading player globally.Four West European cities have entered the top 20 list,with Rotterdam and Munich emerging as leading cities in Europe.Due to economic and trade frictions,as well as factor costs,the network of representative global enterprises has gravitated towards resilience lately,leading to a more regionalized layout with multiple sites and intricate interconnection features.Taking a cell phone model of Huawei as an example,65%of its core suppliers are located within the 60-kilometer radius of Huaweis headquarters4.Against this backdrop of supply chain restructuring,a number of cities in developing countries have emerged as significant pillars for global production network.Monterrey of Mexico has become a rising star in the global production network by leveraging its Ranking排名617181920City城市北京Beijing东京Tokyo上海Shanghai新加坡Singapore深圳Shenzhen首尔Seoul香港Hong Kong纽约New York鹿特丹Rotterdam伦敦London奥斯汀Austin慕尼黑Munich杭州Hangzhou台北Taipei巴塞罗那Barcelona汉堡Hamburg迪拜Dubai巴黎Paris曼谷Bangkok广州Guangzhou全球生产网络得分高低企业总部（浅黄）分支（深黄）联系全球服务网络得分高低企业总部（浅蓝）分支（深蓝）联系中国城市规划设计研究院中国城市规划设计研究院韧性成长：2023 年“一带一路”倡议下的全球城市报告 RESILIENT GROWTH:THE ANNUAL REPORT 2023 ON GLOBAL CITIES IN THE VISION OF THE BELT AND ROAD INITIATIVE1415全球联通设施网络：航空、海运显著恢复，网络格局呈现结构性调整Global Facility Connectivity Network:Pronounced recovery in aviation and maritime transport,with structural adjustments.受益于越来越多国家放开出境限制，全球设施联通性恢复显著。从全球范围看，北美、东亚表现出较强的韧性，上海、纽约、新加坡等城市表现突出，其中，上海蝉联全球第一，继续保持枢纽地位。欧洲城市明显上升，主要得益于航空维度的大幅提升，阿姆斯特丹、巴黎首次入榜前 20。2020 年，新冠肺炎疫情全球大流行使全球人员、货物等要素跨境流动被按下暂停键。从近年数据来看，全球联通性逐步恢复，呈现结构性调整的格局。航空国内航线反超疫情前水平，国际（尤其洲际航线）恢复面临挑战；海运的国际航线恢Thanks to the lift of travel restrictions in an increasing number of countries,global facility connectivity has experienced a substantial recovery.Globally,North America and East Asia have exhibited remarkable resilience,with cities such as Shanghai,New York,and Singapore excelling in this regard.Notably,Shanghai stands as the premier global hub,continuing to reinforce its central status.European cities have witnessed a notable resurgence,largely thanks to the improvements in aviation dimension.Amsterdam and Paris have found their place among the top 20 for the first time.In 2020,the global outbreak of COVID-19 brought about a temporary halt to cross-border mobility of people,goods,and other key factors.However,recent years have shown a gradual recovery in global connectivity,with structural adjustments.Chinese domestic aviation routes have exceeded pre-pandemic levels,whereas international 复速度则明显高于国内航线。从城市来看，伦敦、纽约 2021 年后航空离港旅客数量快速反弹，重新引领全球航空客运韧性发展。航空：全球顶级城市展现较强韧性，亚洲复苏，西欧中转枢纽地位提升2023 年，全球航空客运复苏加快。相较于国际出行尚存在不确定性，国内航班的恢复要早于国际航班，洲际航线恢复相对滞后。对比近 5 年全球航空服务水平，在疫情冲击下，全球顶级城市航空枢纽展现出较强韧性，伦敦、纽约、上海、巴黎、东京等城市表现突出。分区域板块来看，相比于疫情前，西欧航空中转枢纽地位一直保持领先，且进一步提升。亚洲城市明显上升，伊斯坦布尔、(especially intercontinental)routes struggle with challenges in recovery.International routes in maritime transport are recovering at a clearly faster pace than their domestic counterparts.From a city perspective,London and New York have been on track for a rapid resurgence in passenger departures by air,thereby reestablishing themselves as leaders for resilient growth for global air passenger transportation.Aviation:Strong resilience seen in prominent cities,with recovery in Asia and improved status of West European transit hubsThe rebound of global air passenger traffic has gained faster momentum in 2023.While international travel remains uncertain,domestic flights have shown signs of recovery earlier than their international counterparts,with intercontinental routes lagging behind.The number of international destinations connected by air has only reached 77%of the pre-pandemic level.Analyzing the global air service of the past five years,strong resilience is seen in the worlds leading aviation hubs,including London,New York,Shanghai,Paris,and Tokyo.At the regional level,West European 图 2-14 全球航空网络格局Figure 2-14 Global Aviation Network表 2-6 航空服务水平 TOP20 城市Table 2-6 Top 20 Cities in Air Transport Service图 2-13 2019Q1-2023Q1 航空离港旅客数量对比 Figure 2-13 Comparison of Passenger Departure by Air,2019 Q1-2023Q1图 2-12 疫情以来四大航区中转客量占比变化Figure 2-12 Changes in the Share of Transit Passengers in the Four Major Aviation Regions Since the Pandemic2019Q12019Q12020Q12020Q12021Q12021Q12022Q12022Q12023Q12023Q10%5 %05000000000006000000200000080000000000040000000北美 西欧 东北亚西亚 亚特兰大阿姆斯特丹法兰克福上海洛杉矶达拉斯迈阿密伊斯坦布尔芝加哥迪拜伦敦纽约Ranking排名617181920City城市亚特兰大Atlanta 芝加哥Chicago 达拉斯Dallas 法兰克福Frankfurt 洛杉矶Los Angeles迈阿密Miami 阿姆斯特丹Amsterdam 上海Shanghai 伊斯坦布尔Istanbul 迪拜Dubai 丹佛Denver 伦敦London 东京Tokyo 巴黎Paris纽约New York 香港Hong Kong 广州Guangzhou 新加坡Singapore 马德里Madrid 新德里New DelhiRanking排名617181920City城市伦敦London纽约New York北京Beijing东京Tokyo洛杉矶Los Angeles巴黎Paris 上海Shanghai 香港Hong Kong芝加哥Chicago 旧金山San Francisco都柏林Dublin 慕尼黑Munich 新加坡Singapore 苏黎世Zurich 深圳Shenzhen 多伦多Toronto 首尔Seoul 华盛顿Washington 阿姆斯特丹Amsterdam 波士顿Boston表 2-5 全球服务网络 TOP20 城市Table 2-5 Top 20 Cites in Global Service Network航空联系量航空航线中国城市规划设计研究院中国城市规划设计研究院韧性成长：2023 年“一带一路”倡议下的全球城市报告 RESILIENT GROWTH:THE ANNUAL REPORT 2023 ON GLOBAL CITIES IN THE VISION OF THE BELT AND ROAD INITIATIVE1617迪拜机场凭借地理优势和强大的中转功能跻身前列，香港、新加坡重回排名前 20。海运：制造业格局改变影响海运结构，重心逐渐向东亚集聚全球海运总量基本恢复，但受地缘政治冲突、全球贸易增长放缓等因素影响，叠加运力过剩和消费下降带来的需求疲软，航运市场波动明显。制造业格局影响海运结构，以新能源汽车为例，东亚国家（主要为中日韩）独霸汽车船运市场，持有一半以上运力（53%）。随着亚洲地区经济贸易快速发展，世界航运中心逐渐向东亚转移，中国主要港口吞吐量和排名有所提升，上海、宁波、广州等城市海运服务水平突出。transit hubs continue to keep their forefront positions,with further improvements.Asian cities have experienced significant growth,with Istanbul and Dubai airports capitalizing on their strategic locations and robust transit capacities to rise to top rankings.Hong Kong and Singapore have also made their return to the top 20 list.Maritime Transport:Maritime pattern restructured by changing manufacturing landscape,with shifting center of gravity towards East AsiaThe global maritime transport sector has witnessed a general recovery in volume.However,geopolitical conflicts,slowdown in global trade,and other underlying factors,coupled with oversupply and declining consumption,have resulted in weak demand and significant fluctuations in the shipping market.The maritime transport pattern has been restructured by manufacturing landscape.Taking automobiles as an example,East Asian countries,especially China,Japan,and South Korea,have emerged as dominant players,commanding over half of the capacity(53%)due to the rapid development of industries such as new energy 表 2-7 航运服务水平 TOP20 城市Table 2-7 Top 20 Cities in Maritime Transport Service图 2-15 全球海运网络格局Figure 2-15 Global Maritime Transport Network信息：发达国家优势突出，发展中国家仍有较大差距全球科技竞争激烈，发达国家在信息联通能力维度占据绝对优势。欧美表现优越，前 20 位城市中占据 17 席，亚洲新加坡、日本相对较强。发展中国家城市相对仍有较大差距，国际海缆、跨境陆缆等信息通信基础设施建设需求旺盛。vehicles.As Asia experiences rapid economic and trade expansion,the worlds shipping center has gradually shifted towards East Asia,exemplified by improved throughput and rankings of major ports in China.Cities like Shanghai,Ningbo,and Guangzhou have excelled in providing exceptional maritime services.Information:Developed countries boast clear strengths,while developing countries still struggle with significant gapsWith intense competition in science and technology on a global scale,developed countries still boast great strengths in information communications.Europe and North America both delivered excellent performance,accounting for 17 out of the top 20 cities.Singapore and Japan also exhibit relative strengths in Asia.Cities in developing countries face significant gaps,with strong demands for international submarine cables,cross-border land cables,and other information and communication infrastructure.表 2-8 各维度上的领先城市Table 2-8 Top Cities in Three Dimensions排名Ranking全球创新网络Global Innovation Network全球生产与服务网络Global Production and Service Network全球联通设施网络Global Connectivity Facility Network1旧金山San Francisco北京Beijing上海Shanghai2伦敦London伦敦London纽约New York3北京Beijing东京Tokyo新加坡Singapore 4东京Tokyo上海Shanghai伦敦London5纽约New York新加坡Singapore洛杉矶Los Angeles6上海Shanghai纽约New York宁波Ningbo7波士顿Boston香港Hong Kong广州Guangzhou8圣何塞San Jose 深圳Shenzhen 迪拜Dubai9首尔Seoul 首尔Seoul 东京Tokyo10巴黎Paris慕尼黑Munich 芝加哥Chicago11西雅图Seattle巴黎Paris迈阿密Miami 12深圳Shenzhen 芝加哥Chicago阿姆斯特丹Amsterdam13剑桥Cambridge都柏林Dublin亚特兰大Atlanta14圣迭戈San Diego苏黎世Zurich休斯敦Houston 15新加坡Singapore旧金山San Francisco 深圳Shenzhen16芝加哥Chicago汉堡Hamburg达拉斯Dallas17洛杉矶Los Angeles迪拜Dubai鹿特丹Rotterdam18香港Hong Kong广州Guangzhou哥本哈根Copenhagen19奥斯汀Austin哥本哈根Copenhagen香港Hong Kong20慕尼黑Munich 杭州Hangzhou巴黎ParisRanking排名617181920City城市上海Shanghai宁波Ningbo广州Guangzhou 鹿特丹Rotterdam 新加坡Singapore 香港Hong Kong 伦敦London 深圳Shenzhen 休斯敦Houston 青岛Qingdao 釜山Busan 汉堡Hamburg 迪拜Dubai 东京Tokyo 纽约New York 雅典Athens洛杉矶Los Angeles南通Nantong 安特卫普Antwerp 墨尔本Melbourne海运联系量海运航线中国城市规划设计研究院中国城市规划设计研究院韧性成长：2023 年“一带一路”倡议下的全球城市报告 RESILIENT GROWTH:THE ANNUAL REPORT 2023 ON GLOBAL CITIES IN THE VISION OF THE BELT AND ROAD INITIATIVE1819“一带一路”潜力城市BELT AND ROAD POTENTIAL CITIES总体格局：“一带一路”倡议创造发展新流量、提供发展新动力General Landscape:The Belt and Road Initiative engenders new traffic and new momentum for development“一带一路”倡议创造人流、物流、信息流、资金流、技术流等新流量，推动一批新兴市场和发展中国家城市的崛起，为构筑均衡多极的全球城市格局提供了中国智慧与中国方案。2023 年，中国与东南亚、东欧城市联系持续紧密，印尼、菲律宾、越南等国家城市潜力提升。莫斯科、雅加达、吉隆坡等一批城市，在“一带一路”合作中表现优异，在“五通”领域均具备突出优势。“一带一路”倡议谋求全球共同的价值观、共同的福祉，在全球应对“断链”、“切割”，维持城市发展韧性方面发挥了重要作用。The Belt and Road Initiative fosters fresh flows of people,commodities,information,capital,and technology.It advances the rise of numerous cities in emerging and developing countries while offering Chinas wisdom and resolutions for creating a balanced and multi-polar global urban landscape.In 2023,China has maintained close ties with cities across Southeast Asia and Eastern Europe.Indonesia,the Philippines,and Vietnam are all countries with increasing potential.Cities like Moscow,Jakarta,and Kuala Lumpur excel in Belt and Road collaboration,exhibiting notable strengths in the five dimensions of connectivity.The Belt and Road Initiative seeks common values and shared well-being of the world,playing a crucial role in the global response to disruptions and decoupling as it safeguards resilience in urban development.图 3-1“一带一路”潜力城市格局Figure 3-1 Landscape of Belt And Road Potential Cities政策沟通：近密远拓不断推进，包容理念不断传播Policy Coordination:Close interactions in proximity and further extension far and beyond,with continuous advocacy for inclusiveness 二十大后国家高层外交活动频密，东南亚、西亚、中亚、非洲、东欧等区域热度不减。中国-中亚关系开启新纪元，塔什干、杜尚别、阿什哈巴德等城市首次进入政策沟通维度前 20 位，以中国-中亚五国峰会的举办为契机，中国同周边国家的密集外交促进了国家间协调和良性互动。“一带一路”共建国家向拉美和加勒比地区继续拓展。2023 年 6 月与洪都拉斯政府签署共建“一带一路”谅解备忘录，洪都拉斯成为第152个“一带一路”共建国家，布宜诺斯艾利斯、基多等南美洲城市在政策沟通维度排名持续提升，对构建中拉命运共同体具有重要意义。Following the 20th CPC National Congress,there have been more frequent high-level diplomatic visits and exchanges,fostering greater popularity in regions such as Southeast Asia,West Asia,Central Asia,Africa,and Eastern Europe.A new era of China-Central Asia relations commences as cities like Tashkent,Dushanbe,and Ashgabat make their debut in the top 20 list for policy coordination.Leveraging the China-Central Asia Summit,Chinas intensive diplomacy with neighboring countries has facilitated coordination and healthy interactions across countries.The Belt and Road cooperation also expands its reach to Latin America and the Caribbean region.In June 2023,China signed a memorandum of understanding with the Honduran government for joint efforts under the Belt and Road Initiative,making Honduras the 152nd country to join the collaborative initiative.Buenos Aires and Quito continue to ascend in their rankings for policy coordination.This progress holds great significance for fostering a community of shared future between China and Latin America.设施联通：“一带一路”带来沿线新流量，海、陆、空综合提升货运服务韧性Facility Connectivity:New traffic brought by the Belt and Road Initiative,alongside improved resilience in freight transport services through integrated land,air and sea transport国际航空及海运市场持续恢复，与铁路共同构建了高效互联的“一带一路”多维立体链接网络。东亚、东南亚与国内重点城市客货联系不断增强，具备巨大的联通潜力。航空联系维度，中国与“一带一路”沿线城市之间国际航线恢复速度明显高于国际航线恢复总体水平，曼谷、首尔等城市名列前茅；航运联系维度，疫情后中国与“一带一路”沿线城市海运航线数和运量反超疫情前水平，东亚及东南亚表现突出，釜山、新加坡及南京、深圳、上海等城市海运深度互联；铁路联系维度，以The global aviation and maritime sectors have gradually recuperated,delivering highly efficient and interconnected multidimensional network under the Belt and Road Initiative in conjunction with the railway network.Passenger and freight links between East Asia,Southeast Asia,and key cities in China continue to strengthen,boasting great potential for connectivity.In aviation connectivity,the speed of recovery in international airlines between China and cities along the Belt and Road Initiative is clearly higher than the general pace of recovery internationally.Bangkok and Seoul have emerged as front runners in aviation connectivity.When it comes to maritime links,the number and volume of sea routes between China and cities along the Belt and Road Initiative have exceeded pre-pandemic levels,with East Asia and Southeast Asia delivering remarkable performance.得分境内境外低高中国城市规划设计研究院中国城市规划设计研究院韧性成长：2023 年“一带一路”倡议下的全球城市报告 RESILIENT GROWTH:THE ANNUAL REPORT 2023 ON GLOBAL CITIES IN THE VISION OF THE BELT AND ROAD INITIATIVE2021中欧班列为代表的国际班列持续优化亚欧运输格局，增强贸易流动韧性。在后疫情时代，国际班列数量持续增长，内涵更加丰富，逐渐从“两点一线”走向“多点网络化”格局。Cities like Busan,Singapore,Nanjing,Shenzhen,and Shanghai demonstrate in-depth maritime inter-connectivity.For railway ties,international trains as represented by the China Railway Express continue to optimize the pattern of Asia-Europe transport,contributing to greater resilience in trade flows.In the wake of the pandemic,the number of international trains has continued to grow with richer connotations,gradually shifting“linear routs that connect two sites”to“networks that connect multiple destinations”.贸易畅通：东亚及东南亚不断增长，境内沿海沿边城市表现突出Unimpeded Trade:Thriving growth in East and Southeast Asia,with exceptional performance of coastal and border cities in China.面对复杂严峻的国内外形势，中国对外贸易展现韧性与活力，货物贸易进出口总值 2022 年首次突破 40 万亿元关口，连续 6 年保持世界第一货物贸易国地位。得益于不断增长的商品贸易量，东亚、东南亚成为与中国贸易联系最为紧密的区域，吉隆坡、雅加达等城市排名提升。中国境内呈现以沿海沿边城市共同引领外贸发展的新格局。以京津冀、长三角、珠三角为引领的东部沿海城市进出口总值占据较大份额，北京、上海、深圳表现出强大的贸易实力，分列境内前三。崇左、牡丹江积极推进重点开发开放试验区、边(跨)境经济合作区等开放平台建设，引领沿边地区对外开放。When confronted with the complex and challenging circumstances at home and abroad,Chinas foreign trade has shown resilience and vitality.In 2022,the total value of import and export in goods exceeded 40 trillion yuan for the first time.It solidified Chinas position as the worlds leading country in goods trading for six consecutive years.Notably,the regions of East and Southeast Asia have emerged as the areas with the strongest trade connections to China.Cities like Kuala Lumpur and Jakarta have both seen improved rankings in global trade.A new pattern has emerged as coastal and border cities jointly lead the development of foreign trade in China.The aggregate value of imports and exports in the eastern coastal cities,led by the Beijing-Tianjin-Hebei,Yangtze River Delta,and Pearl River Delta urban clusters,holds a significant portion.Beijing,Shanghai,and Shenzhen exhibit strong trade capabilities,claiming the top three positions in China.Cities such as Chongzuo and Mudanjiang are actively driving for key development and opening-up pilot zones,cross-border economic cooperation zones,and other platforms,to lead the opening-up of border regions.资金融通：便利化水平与流量不断提升，境内一线城市引领资金融通Financial Integration:The level of facilitation and flows continue to rise,with Chinas first-tier cities taking the lead in financial integration国际货币多元化趋势下，人民币国际化多点突破。由于在人民币跨境清算及本币互换、海外移动支付方面的突出表现，新加坡、首尔、曼谷等亚洲城市及卢森堡、莫斯科等欧洲城市持续保持较强With the global trend of currency diversification,the internationalization of RMB has made major breakthroughs on multiple fronts.Cities in Asia such as Singapore,Seoul,Bangkok,as well as European cities like Luxembourg and Moscow,maintain strong financial connections and facilitation level,thanks to strong performance in RMB cross-border 民心相通：多领域人文交流热度回升People-to-People Bond:Increasing momentum in people-to-people exchanges across diverse realms.疫情开放以来，旅游联系稳步复苏，高校合作办学项目持续增加，国际友城事业不断取得新发展，东南亚、东欧、东亚等地区城市民心交流水平持续提升，分别有 10 个、5 个、3 个城市上榜民心相通维度前 20 位。近两年新结对友好城市 56对，其中84%位于东亚、东欧等地区，乌兰巴托、明斯克、首尔等作为中国传统友好城市，民心交流联系持续密切。境内北京、上海、广州、杭州、重庆等一线与新一线城市，哈尔滨、长春、沈阳等东北省会城市等城市排名靠前。近年来，中国积极推进卫生健康、绿色低碳等新领域合作，依托密切的中医药交流合作以及环保能源领域项目合作，北京、广州、合肥等城市排名提升，在推动构建人类卫生健康共同体与助力发展中国家绿色低碳转型中发挥了重要作用。Following the lift of pandemic-associated travel restrictions,tourism ties have steadily recovered.The number of joint university programs continues to increase,along with renewed momentum in efforts to establish international friendship cities.People-to-people exchanges in traditional friendship cities across Southeast Asia,Eastern Europe,and East Asia have witnessed sustained progress.These regions contribute 10,5,and 3 cities respectively to the top 20 list on people-to-people bond.Over the past two years,56 new pairs of friendship cities have emerged,with 84%of them located East Asia and Eastern Europe.Chinas traditional friendship cities like Ulan Bator,Minsk,and Seoul continue to nurture close people-to-people ties.Within China,prominent positions are held by first-tier and new first-tier cities such as Beijing,Shanghai,Guangzhou,Hangzhou and Chongqing.Provincial capitals in Northeast China like Harbin,Changchun,and Shenyang have also gained good rankings.In recent years,China has actively facilitated cooperation in healthcare,green and low-carbon initiatives.Through collaborations in traditional Chinese medicine,environmental protection,and energy projects,cities like Beijing,Guangzhou,and Hefei have all elevated their rankings as they play a vital role in advancing global health community and facilitating the green and low-carbon transition of developing countries.的资金联系度与便利度水平。由于中国对外投资流量的大幅提升，东盟城市上榜资金融通二十强的数量最多，新加坡、印度尼西亚、越南等成为中国对“一带一路”国家的投资流量热点地区。2023 年多边金融合作机构向非洲、南美洲国家拓展，埃及、南非等国家城市排名有所提升。近两年随着 CIPS 跨境支付服务网络的覆盖面稳步扩展、跨境金融基础设施建设体系不断完善，上海、北京、深圳等境内一线城市表现突出。此外，北京、武汉、惠州等城市吸引和利用外资水平提高，是外商投资兴业的热土，展现了当地市场的强劲韧性和巨大吸引力。clearance,local currency swaps,and overseas mobile payments.ASEAN cities,fueled by a substantial increase in Chinas outbound investment,dominate the top 20 cities for financial integration,with Singapore,Indonesia,and Vietnam emerging as hot spots for Chinas investment flows to countries along the Belt and Road Initiative.Multilateral financial institutions have expanded their reach to African and South American countries,elevating the rankings of cities like Egypt and South Africa.First-tier Chinese cities such as Beijing,Shanghai and Shenzhen have shown exceptional performance.Over the past two years,the Cross-border Interbank Payment System(CIPS)has expanded its presence in cities like Shanghai,Beijing,and Shenzhen,as the cross-border financial infrastructure further improves.Additionally,cities like Beijing,Wuhan,and Huizhou have strengthened their ability to attract and utilize foreign investment,making them fertile ground for foreign investment and business activities.It has also showcased the resilience and appeal of local markets.中国城市规划设计研究院中国城市规划设计研究院韧性成长：2023 年“一带一路”倡议下的全球城市报告 RESILIENT GROWTH:THE ANNUAL REPORT 2023 ON GLOBAL CITIES IN THE VISION OF THE BELT AND ROAD INITIATIVE2223城市观察OBSERVATION ON GLOBAL CITIES纽约：美元要塞，顶级中枢展现超卓活力New York:A dollar stronghold and top-class hub with excellent vitality2023 年，多项经济指标显示纽约经济正在高速恢复。自 2020 年上半年以来，美联储不断加快加息步伐，全球资本在世界多重打击因素下呈现出明显的“避险”情绪，大量资金进入市场较为稳健的美国，其中纽约受益颇多，华尔街也借此风向创下业绩新高。长期以来，纽约深度打造并嵌入全球金融网络，是美元体系的核心枢纽城市。2023 年，纽约股市交易价值、市值和全球上市公司数量均在世界城市中占据绝对领先优势。纽约交易所国际板块共服务来自 45 个国家或地区的 530 个境外上市公司，以加拿大、中国、英国公司数量最多。美国证券交易委员会认定的评级机构中，纽约数量占据半壁江山，其中 3 大评级机构便分走了95%以上的总业务量。此外，纽约还是清算所银行同业支付系统（CHIPS）的所在地，负责全球大额跨国美元交易的清算，每日可处理 1.8 万亿来自国内外的美元交易。本年度全球活力城市数据显示，纽约尽管与全球网络合作频繁，但与美国国内其他城市在科研、创投、航空等方面的联系更为紧密。作为世界顶尖城市之一，纽约市重视全球网络与本地可持续发展的耦合关系，种族多元化、绿地可达度、小微企业占比等城市指标不断优化。尽管生活成本不断攀升，纽约中心地区仍对全球精英和人才具有较高吸引力。城市复合型人才储备将助力纽约金融行业跨学科融合，实现迭代进化。In 2023,multiple economic indicators have revealed the rapid recovery of New Yorks economy.Since the first half of 2020,the Federal Reserve has expedited its interest rate hikes.Given the various factors that have dealt a substantial blow to the world,a discernible sentiment of risk aversion in global capital has emerged.Consequently,United States has received colossal capital inflows in pursuit of its relatively robust market.New York has therefore thrived.Wall Street has also reached new record high by harnessing this prevailing trend.For a long time,New York has incorporated itself firmly into the global financial network,representing a core hub of the dollar system.In 2023,the city has secured an unrivaled position by the trading value,market capitalization,and number of globally listed companies in the New York Stock Exchange(NYSE).The NYSE international division currently provides services to a total of 530 foreign enterprises from 45 countries and regions,with Canada,China,and the United Kingdom boasting the highest presence therein.New York takes up half of the rating agencies recognized by the U.S.Securities and Exchange Commission,among them the top three rating agencies account for above 95%of the entire volume of this realm.Furthermore,New York hosts the Clearing House Interbank Payments System(CHIPS),an entity responsible for clearing cross-border dollar transactions of a staggering magnitude.On a daily basis,it handles USD 1.8 trillion transactions originating from the United States and beyond.Seen from the most recent data from the Global Dynamic Cities,notwithstanding its frequent collaborations with global network,New York is more closely connected to other cities within the United States in domains such as research,venture capital,and aviation.As one of the worlds top cities,New York highly values the symbiotic relationship between the global network and its local sustainable development.Thus,it has continuously improved its urban indicators such as racial diversity,green space accessibility,and share of micro-and-small enterprises.Despite its rising cost of living,the central area of New York remains highly attractive to global elites and talents.The composite pool of talents within the city will facilitate the citys integration of financial sector across disciplines for further iterative evolution.慕尼黑：老城创新，动力与冲击并存Munich:Innovation in a traditional city,with both momentum and shocks作为世界领先的老牌汽车基地之一，慕尼黑产业发展日前正在经受一场不小的冲击。受疫情、原材料价格上涨等因素叠加影响，欧洲供应链持续受阻。对此，部分车企通过加重在地化部署以缓解远洋供应的压力，以总部位于慕尼黑的宝马集团为例，其全球工厂产量在 2022 年总体下降3.2%，德国慕尼黑、印度金奈和中国沈阳工厂的产量分别提升 33.2%、17.6%和 8.1%，但汽车制造业具有超长链条特点，仍将持续面临挑战。此外，中德企业在新能源汽车领域的争夺日益激烈，德国汽车产业技术发展惯性与转型压力仍然较大。与此同时，慕尼黑的工业 4.0 发展却在维持较好的市场占有地位，是值得关注的“隐形冠军”城市。近年来，慕尼黑的创新网络表现一直不俗。2023 年，慕尼黑在世界大学、研究机构、知识产权等指标方面的表现均有亮眼表现，连续 3 年跻身欧盟区域创新指数“引领性创新地区”，Munich,renowned as one of the worlds prominent and well-established hubs for the automotive industry,is experiencing a major impact on its industrial development.The European supply chain continues to face obstacles due to various factors such as the pandemic and rising raw material prices.To alleviate the strains from disruptions in maritime logistics,companies are increasingly focusing on localized operations.For instance,the Munich-based BMW Group has experienced an overall decline of 3.2%in its global plant production in 2022.However,its production in Munich,Chennai,and Shenyang has increased by 33.2%,17.6%,and 8.1%respectively.Nevertheless,the automotive manufacturing industry is characterized by an extended supply chain,which is susceptible to further challenges.In addition,the competition between Chinese and German enterprises in the field of new energy vehicles is intensifying.The German automobile industry is still under pressure for transformation,given its technological inertia.At the same time,Munich manages to maintain a fairly strong market position in Industry 4.0,making it a noteworthy invisible champion.In recent years,Munich has demonstrated commendable performance in its innovation network.In 2023,the citys universities,research institutions,and intellectual property rights have displayed remarkable outcomes,earning Munich a place among the leading innovation-driven regions on the European Union Innovation Index for three consecutive 全球活力城市指数第1名全球活力城市指数第20名纽约慕尼黑全球创新网络全球联通设施网络全球生产与服务网络全球创新网络全球联通设施网络全球生产与服务网络中国城市规划设计研究院中国城市规划设计研究院韧性成长：2023 年“一带一路”倡议下的全球城市报告 RESILIENT GROWTH:THE ANNUAL REPORT 2023 ON GLOBAL CITIES IN THE VISION OF THE BELT AND ROAD INITIATIVE2425新加坡：有为复苏，目标更可持续的世界级枢纽Singapore:Fine-tuned recovery towards an even higher class global hub在全球要素流动格局剧烈变动时期，新加坡面临内外局势变化夹击。2021 年开始，新加坡又经历了一次全球“热钱”的洗礼。外资大量涌入的同时，新加坡生活成本快速拉升，反超上海和香港成为高端生活成本最贵城市，城市精英人才逐渐被挤出。另一方面，2023 年新加坡再出口数据提示，总体电子产品和次类项完成品的转运在疫情后恢复态势良好。然而，集成电路部件、个人电脑部件等半成品的同期再出口量则一蹶不振，侧面反应了全球电子、乃至其他制造产业的近域化布局作用已经显现，新加坡未来作为物流中转中心城市的地位或将继续温和衰减。在此背景下，新加坡政府正在以积极的姿态提出坚定且适合自身长期发展的策略，探索一条更高质量的城市发展路径。对内，新加坡收紧全球投资者移民计划并提升对本地人才的录用比率，以降低城市生活成本、提高本地人才竞争力。对外，新加坡通过加强与东盟和全球其他国家的高连通性、友好的商业环境，快速跃升成为亚洲资产青睐的主要目的地。新加坡还充分利用自由贸易协定的优势，在全球半导体供应链重构的过程中分During the drastic changes of global flow of factors,Singapore is experiencing changing realities both internally and externally.Since 2021,it has witnessed another influx of hot money from all over the world.Concurrently,the cost of living in Singapore has increased rapidly,surpassing Shanghai and Hong Kong to become the most expensive city to live in.It has gradually squeezed out its top talents.On the other hand,Singapores re-export data for 2023 indicates a robust recovery in the transshipment of electronic products and finished goods following the pandemic.However,the re-export volume of semi-finished products,such as integrated circuit components and personal computer components,has suffered setbacks during the same period.It has indirectly revealed the impact of near-shoring arrangement in global electronics and other manufacturing sectors.As a result,Singapores position as a logistics transit hub may further decline moderately in the future.Against this backdrop,the Singapore government is adopting a proactive approach to formulate a strong and appropriate long-term development strategy,as well as to explore a path of urban development that emphasizes more on high quality.Internally,Singapore has tightened rules around the Global Investor Program on migration and increased the hiring rate of local talents to reduce its cost of living and enhance the competitiveness of its own workforce.Externally,Singapore is rapidly emerging as a premier destination for Asian assets by strengthening its connectivity and business-friendly environment with ASEAN and other countries worldwide.The city has also effectively leveraged its free trade agreements to secure a position in the global restructuring 全球活力城市指数第6名“一带一路”潜力城市指数第5名（境外）全球创新网络全球联通设施网络全球生产与服务网络新加坡新加坡政策沟通民心相通资金融通贸易畅通设施联通得一杯羹，成功吸引了美国、法国、德国、中国江苏和台湾等地的公司纷纷前来设厂，成为东西方网络在亚洲的重要供应枢纽节点，同时也推动了城市高端制造的飞跃式发展。数据显示，新加坡参与“一带一路”成果丰厚扎实，是东亚地区要素流动的核心贡献者。of semiconductor supply chain.It has successfully attracted companies from the United States,France,Germany,and Jiangsu and Taiwan of China to establish factories,becoming a crucial Asian hub between East and West while promoting the development of high-end manufacturing.Data indicates that Singapores participation in the Belt and Road Initiative has delivered fruitful results,solidifying its role as a core contributor to factor mobility in East Asia.重庆：通陆连海，设施政策贸易引领内陆开放Chongqing:Bridging land and sea,with facilities,policies and trade to spearhead inland openness重庆是“一带一路”和长江经济带的联结点，西部陆海新通道、中欧班列、长江黄金水道、“渝满俄”国际铁路班列等多通道在此交汇衔接，支撑内外要素流动转换，在“一带一路”陆海联动发展中具有独特而重要的作用。重庆通过积极搭建“一带一路”交流合作平台，引领西南政策开放。重庆使领馆数量众多，经外交部批准外国在渝设立领事机构达 14 家，数量居全国第四。近两年，重庆出台西部陆海新通道建设、口岸发展规划等多个“一带一路”相关政策文件，举办“一带一路”陆海联动发展论坛，Nestled at the juncture of the Belt and Road Initiative and the Yangtze River Economic Belt,Chongqing is well connected through multiple channels,including the International Land-Sea Trade Corridor(ILSTC),China Railway Express,Golden Waterway of Yangtze River,Chongqing-Manchuria-Russia Freight Route,to support the convergence of internal and external factor flows.It thus has a unique and important role to play in land and maritime synergy of the Belt and Road Initiative.Chongqing spearheads opening-up policies for Southwest China by actively creating an exchange and cooperation platform under the Belt and Road Initiative.Chongqing hosts a multitude of embassies and consular offices,boasting the fourth highest number(a total of 14)approved by the Ministry of Foreign Affairs in China.Notably,Chongqing has released an array of policy documents related to the Belt and 全球活力城市全球创新网络维度排名 20 位。慕尼黑不仅是宝马、西门子、MTU 航空发动机等传统制造企业的总部所在地，也是马普研究所、林德、英飞凌科技、安联、慕尼黑再保险等科创产业链上下游全球顶尖机构与公司的根据地，为城市集群创新提供了原材料、学术研究、产业技术、研发资本等多方面的有力支撑。尽管慕尼黑的传统优势产业前景并不明朗，但其富有活力的创新能力正在与强大的产业转化能力形成新的合力，推动慕尼黑成为引领德国工业4.0发展的重要城市之一。years.It ranks 20th among Global Dynamic Cities for its innovation network.The city hosts the headquarters for renowned traditional manufacturers like BMW,Siemens,and MTU Aero Engines,as well as top institutions and companies across the science and innovation value chain,including the Max Planck Institute,Linde Group,Infineon Technologies,Allianz,and Munich Re.These entities provide robust support to city clusters with raw materials,academic research,industrial technology,and R&D capital.While the future of Munichs traditional strong suit remains uncertain,its dynamic innovation capabilities are generating new synergy with its strong capacity to make industrial transformation.It has enabled Munich to become one of the key cities leading Germanys Industry 4.0 development.中国城市规划设计研究院中国城市规划设计研究院韧性成长：2023 年“一带一路”倡议下的全球城市报告 RESILIENT GROWTH:THE ANNUAL REPORT 2023 ON GLOBAL CITIES IN THE VISION OF THE BELT AND ROAD INITIATIVE2627“一带一路”潜力城市指数第21名（境内）“一带一路”潜力城市指数第6名（境内）政策沟通民心相通资金融通贸易畅通设施联通政策沟通民心相通资金融通贸易畅通设施联通福州重庆揭牌成立“陆海新通道国际合作交流中心”，联合发起成立“西部陆海新通道智库联盟”，交流交往影响力逐步提升。在多通道网络及先进制造业集群的支撑下，重庆跨境贸易动荡中维持韧性。2022 年重庆外贸进出口总值 8158.4 亿元，同比增长 2%，在西部地区 12 个省市中继续保持第二位。对比2017 年，重庆经西部陆海新通道与东盟进出口贸易额增长了 37 倍、达 135.6 亿元，国际铁路联运大通道网络支撑作用显现。依托重庆自贸试验区建设与汽车、电子信息等优势产业发展，重庆与以东盟为重点的“一带一路”市场构筑了紧密贸易联系，为我国中西部地区开放型经济发展提供了示范。Road Initiative in recent years,focusing on the International Land-Sea Trade Corridor and port development.It has organized the Belt and Road Forum for Interconnected Land-Sea Development,inaugurated the ILSTC International Exchanges and Cooperation Center,and co-launched the ILSTC Think Tank Alliance,all of which have contributed to greater influence of the city in interactions.Supported by an extensive network of channels and advanced manufacturing clusters,Chongqing has managed to maintain its resilience in cross-border trade amidst turbulence.In 2022,Chongqings import and export value reached 815.84 billion yuan,marking a 2%year-on-year growth.It is the second-highest among the 12 provinces and municipalities in the western region.Chongqing has witnessed a remarkable 37-fold increase in trade with ASEAN through the International Land-Sea Trade Corridor,amounting to 13.56 billion yuan.Such achievements underscore the enabling role of international railway channel.Building upon the Chongqing Pilot Free Trade Zone and its strengths in automotive and electronic industries,Chongqing has fostered robust trade ties with ASEAN among other Belt and Road markets,showcasing itself as a model for the development of open economy in central and western parts of China.福州：古今融合，海丝起点探索多元新开放Fuzhou:Integrating heritage with modernity,to unleash diversified new pathways of openness at the start of Maritime Silk Road福州是我国东南沿海重要门户，古代海上丝绸之路的重要起点和发源地，2023 年在“一带一路”潜力城市榜单排名第 21 位。福州通过多元文化交流共融、开放合作先行先试，搭建起“一带一路”互联互通的桥梁。发挥侨胞独特桥梁作用，促进多元文化交流共融。福州具备独特的侨缘优势，430 万榕籍华侨遍布全球 170 多个国家和地区，在商贸文化往来的过程中发挥独特的“桥梁”作用。近年来，福州持续打造国际友城新纽带，与菲律宾马尼拉、印尼三宝垄等 13 个“一带一路”沿线城市缔结了友好关系，为国际交流合作构筑了坚实基础。同时，福州积极举办“海丝”博览会暨海交会、“海丝”As an important gateway to Chinas southeastern coast and the cradle and starting point of ancient Maritime Silk Road,Fuzhou has ranked 21st on the list of Belt and Road Potential Cities in 2023.Anchored by its diversified cultural exchanges and integration and pioneering efforts on opening up and cooperation,Fuzhou has served as a bridge of connectivity for the Belt and Road Initiative.The overseas Chinese community plays a distinctive role in bridging cross-cultural exchanges and integration.This is where Fuzhou boasts its unique advantage,with 4.3 million overseas Chinese spread across more than 170 countries and regions worldwide.This is a vibrant diaspora that serves as a bridge in facilitating trade and cultural interactions.In recent years,Fuzhou has continued to forge bonds with 13 international friendship cities along the Belt and Road Initiative,such as Manila and Semarang,laying a solid foundation for international cooperation.A series of maritime silk road cultural events have been organized,such as the Maritime Silk Road Exposition,the Maritime Silk 国际旅游节、“丝路”国际电影节等“海丝”系列文化交流活动，推动国际品牌影响力持续提升。推进开放合作先行先试，对外贸易取得较快增长。近年来，福州积极发挥海丝核心区、自贸试验区等多重政策优惠优势，不断探索中印尼“两国双园”等新型产能合作模式，为共建“一带一路”提供了创新路径参考。依托开放政策与合作机制创新、海铁联运通道“海陆双向”辐射支撑，福州对外贸易顶住冲击、取得较快增长，2022 年进出口总额约 3656.9 亿元，同比增长10.2%，在国内进出口总值超3000亿的城市中，增速位居第 6，仅次于长沙、北京等城市。Road International Tourism Festival,and the Silk Road International Film Festival,to amplify the international influence of its brands.Having promoted pioneering efforts on opening up and cooperation,Fuzhou has experienced rapid growth in foreign trade.Capitalizing on multiple policy incentives,including the Maritime Silk Road Core Zone and Pilot Free Trade Zone,Fuzhou actively explores innovative industrial capacity cooperation models such as the Two Countries Twin Parks project between China and Indonesia,offering a trailblazing reference for the Belt and Road Initiative.Supported by innovative opening-up policies,collaborative frameworks,and facilitation offered by the sea-railway inter-modal transportation channel with two-way connectivity,Fuzhou manages to maintain its resilience against shocks in foreign trade and fairly strong growth rate.In 2022,the city registered a total import and export value of around 365.69 billion yuan,marking a commendable year-on-year increase of 10.2%.Such growth puts Fuzhou at the sixth position among Chinese cities with import and export values surpassing 300 billion yuan,trailing only Changsha,Beijing,and a handful of other prominent metropolises.本报告全球专利数据支持机构为智慧芽创新研究中心及智慧芽研发情报库-新能源汽车；The report is supported by the global patent database of PatSnap Innovation Research Center and Patsnap Eureka-New Energy Vehicle;版权声明：本报告版权归中国城市规划设计研究院所有，如引用发布，需注明数据来源及引用出处。任何机构和个人不得以任何形式私自翻版、复制和发布。Copyright statement:China Academy of Urban Planning and Design Shenzhen Branch.All rights reserved.If quoted in publications,the source of data and quotation should be indicated.No part of this publication may be reproduced,replicated or published in any form by any institution or individual.说明 Notes：1.2.中国城市规划设计研究院中国城市规划设计研究院韧性成长：2023 年“一带一路”倡议下的全球城市报告 RESILIENT GROWTH:THE ANNUAL REPORT 2023 ON GLOBAL CITIES IN THE VISION OF THE BELT AND ROAD INITIATIVE2829排名Ranking城市City国家/地区Country/Region排名变化Change in Ranking1纽约New York美国USA2东京Tokyo日本Japan3上海Shanghai中国China4伦敦London英国U.K.5北京Beijing中国China6新加坡Singapore新加坡Singapore7旧金山San Francisco美国USA8深圳Shenzhen中国China9香港Hong Kong中国香港Hong Kong,China10洛杉矶Los Angeles美国USA11巴黎Paris法国France12芝加哥Chicago 美国USA13广州Guangzhou中国China14迪拜Dubai阿联酋UAE15首尔Seoul韩国Korea16亚特兰大Atlanta 美国USA17波士顿Boston 美国USA18哥本哈根Copenhagen丹麦Denmark19阿姆斯特丹Amsterdam荷兰The Netherlands20慕尼黑Munich 德国Germany21汉堡Hamburg德国Germany22都柏林Dublin 爱尔兰Ireland23马德里Madrid西班牙Spain24杭州Hangzhou中国China25华盛顿Washington美国USA排名Ranking城市City国家/地区Country/Region排名变化Change in Ranking26墨尔本Melbourne 澳大利亚Australia27苏黎世Zurich 瑞士Switzerland28鹿特丹Rotterdam 荷兰The Netherlands29多伦多Toronto加拿大Canada30休斯敦Houston美国USA31伊斯坦布尔Istanbul土耳其Turkey32法兰克福Frankfurt德国Germany33青岛Qingdao中国China34达拉斯Dallas美国USA35悉尼Sydney 澳大利亚Australia36圣保罗So Paulo巴西Brazil37西雅图Seattle 美国USA38雅典Athens希腊Greece39柏林Berlin德国Germany40圣何塞San Jose美国USA41孟买Mumbai印度India42宁波Ningbo中国China43曼谷Bangkok泰国Thailand 44迈阿密Miami 美国USA45武汉Wuhan中国China46明尼阿波利斯Minneapolis美国USA47南京Nanjing中国China48成都Chengdu中国China49维也纳Vienna奥地利Austria50米兰Milan意大利Italy附录 1：2023 年全球活力城市指数排名APPENDIX 1:2023 RANKING OF GLOBAL DYNAMIC CITIES INDEX排名Ranking城市City国家/地区Country/Region排名变化Change in Ranking51斯图加特Stuttgart德国Germany52阿布扎比Abu Dhabi阿联酋UAE53日内瓦Geneva瑞士Switzerland54圣迭戈San Diego美国USA55天津Tianjin中国China56大阪Osaka日本Japan57奥斯汀Austin美国USA58布鲁塞尔Brussels 比利时Belgium 59莫斯科Moscow俄罗斯Russia60卢森堡Luxembourg卢森堡Luxembourg61巴塞罗那Barcelona西班牙Spain62赫尔辛基Helsinki 芬兰Finland63奥斯陆Oslo 挪威Norway64西安Xian中国China65马尼拉Manila菲律宾The Philippines66华沙Warsaw 波兰Poland67丹佛Denver 美国USA68里斯本Lisbon 葡萄牙Portugal69釜山Busan韩国Korea70新德里New Delhi印度India71爱丁堡Edinburgh英国U.K.72罗马Rome意大利Italy73大连Dalian中国China74布拉格Prague 捷克Czech 75斯德哥尔摩Stockholm瑞典Sweden排名Ranking城市City国家/地区Country/Region排名变化Change in Ranking76渥太华Ottawa加拿大Canada77蒙特利尔Montreal 加拿大Canada78格拉斯哥Glasgow英国U.K.79塔林Tallinn爱沙尼亚Estonia80布宜诺斯艾利斯Buenos Aires阿根廷Argentina81巴拿马Panama巴拿马Panama82墨西哥城Mexico City墨西哥Mexico83剑桥Cambridge英国U.K.84雅加达Jakarta印度尼西亚Indonesia 85波哥大Bogot哥伦比亚Colombia86圣地亚哥Santiago智利Chile 87卡尔加里Calgary 加拿大Canada88布达佩斯Budapest匈牙利Hungary 89费城Philadelphia美国USA90仁川Incheon韩国Korea91里加Riga拉脱维亚Latvia92菲尼克斯Phoenix美国USA93辛辛那提Cincinnati美国USA94惠灵顿Wellington新西兰New Zealand95孟菲斯Memphis美国USA96波特兰Portland美国USA97多哈Doha卡塔尔Qatar98特拉维夫Tel Aviv以色列Israel 99里约热内卢Rio de Janeiro巴西Brazil100利物浦Liverpool英国U.K.中国城市规划设计研究院中国城市规划设计研究院3031韧性成长：2023 年“一带一路”倡议下的全球城市报告 RESILIENT GROWTH:THE ANNUAL REPORT 2023 ON GLOBAL CITIES IN THE VISION OF THE BELT AND ROAD INITIATIVE附录 2：2023 年“一带一路”潜力城市指数排名境外城市境内城市APPENDIX 2:2023 RANKING OF INDEX FOR BELT AND ROAD POTENTIAL CITIES注：*为 2023 年新增城市Note:Cities marked with*are new additions to the list in 2023排名Ranking城市City国家/地区Country/Region排名变化Change in Ranking1曼谷Bangkok泰国Thailand 2莫斯科Moscow俄罗斯Russia3香港Hong Kong中国香港Hong Kong,China4首尔Seoul韩国Korea5新加坡Singapore新加坡Singapore6雅加达Jakarta印度尼西亚Indonesia 7马尼拉Manila菲律宾The Philippines8吉隆坡Kuala Lumpur马来西亚Malaysia9圣彼得堡Saint Petersburg俄罗斯Russia10万象Vientiane老挝Laos 11金边Phnom Penh柬埔寨Cambodia12塔什干Tashkent乌兹别克斯坦Uzbekistan13河内Hanoi 越南Vietnam 14胡志明Ho Chi Minh越南Vietnam 15迪拜Dubai阿联酋UAE16乌兰巴托Ulan Bator蒙古Mongolia17明斯克Minsk白俄罗斯Belarus18叶卡捷琳堡Yekaterinburg俄罗斯Russia19泗水Surabaya印度尼西亚Indonesia 20喀山Kazan 俄罗斯Russia21棉兰Medan印度尼西亚Indonesia 22开罗Cairo埃及Egypt23阿布扎比Abu Dhabi阿联酋UAE24釜山Busan韩国Korea25清迈Chiang Mai 泰国Thailand 排名Ranking城市City排名变化Change in Ranking1北京Beijing2上海Shanghai3深圳Shenzhen4西安Xian5南京Nanjing6重庆Chongqing7成都Chengdu8广州Guangzhou9天津Tianjin10郑州Zhengzhou11武汉Wuhan12青岛Qingdao13杭州Hangzhou14厦门Xiamen15宁波Ningbo16苏州Suzhou17哈尔滨Harbin18济南Jinan19大连Dalian20长沙Changsha21福州Fuzhou22沈阳Shenyang23乌鲁木齐Urumqi24连云港Lianyungang25长春Changchun排名Ranking城市City国家/地区Country/Region排名变化Change in Ranking26卡拉奇Karachi 巴基斯坦Pakistan27伊斯兰堡Islamabad巴基斯坦Pakistan28岘港Da Nang越南Vietnam 29达卡Dhaka孟加拉国Bangladesh30华沙Warsaw 波兰Poland31光州Gwangju韩国Korea32比什凯克Bishkek吉尔吉斯斯坦Kyrgyzstan33阿拉木图Almaty哈萨克斯坦Kazakhstan34伊斯坦布尔Istanbul土耳其Turkey35布达佩斯Budapest匈牙利Hungary 36仰光Yangon缅甸Myanmar37海防Haiphong越南Vietnam 38科伦坡Colombo斯里兰卡Sri Lanka39卢森堡Luxembourg卢森堡Luxembourg40勿加泗Bekasi印度尼西亚Indonesia 41万隆Bandung印度尼西亚Indonesia 42加德满都Kathmandu尼泊尔Nepal43金沙萨Kinshasa刚果金D.R.Congo44三宝垄Semarang印度尼西亚Indonesia*45圣地亚哥Santiago智利Chile 46杜尚别Dushanbe塔吉克斯坦Tajikistan47边和Bien Hoa越南Vietnam*48安卡拉Ankara土耳其Turkey49阿斯塔纳Astana哈萨克斯坦Kazakhstan50贝尔格莱德Belgrade 塞尔维亚Serbia 排名Ranking城市City排名变化Change in Ranking26石家庄Shijiazhuang27兰州Lanzhou28南通Nantong29徐州Xuzhou30昆明Kunming31合肥Hefei32烟台Yantai33无锡Wuxi34珠海Zhuhai35扬州Yangzhou36东莞Dongguan37秦皇岛Qinhuangdao38惠州Huizhou39太原Taiyuan40泉州Quanzhou41佛山Foshan42崇左Chongzuo43南宁Nanning44牡丹江Mudanjiang45江门Jiangmen46黑河Heihe47营口Yingkou48海口Haikou49湛江Zhanjiang50温州Wenzhou中国城市规划设计研究院中国城市规划设计研究院3233韧性成长：2023 年“一带一路”倡议下的全球城市报告 RESILIENT GROWTH:THE ANNUAL REPORT 2023 ON GLOBAL CITIES IN THE VISION OF THE BELT AND ROAD INITIATIVE“一带一路”倡议下的全球城市 2023 年度报告分析了全球 517 个城市区域城市美洲埃德蒙顿、安娜堡、奥克兰（美国）、奥斯汀、巴尔的摩、巴兰基亚、巴拿马、巴西利亚、贝伦、贝洛 奥里藏特、波哥大、波士顿、波特兰、布里奇顿、布宜诺斯艾利斯、达拉斯、丹佛、德古西加巴、底特律、蒂华纳、多伦多、菲尼克斯、费城、福塔莱萨、瓜亚基尔、哈利法克斯、哈瓦那、华盛顿、基多、加拉加斯、金斯敦、旧金山、卡尔加里、堪萨斯城、坎皮纳斯、科恰班巴、克利夫兰、魁北克、拉巴斯、拉斯维加斯、累西腓、里约热内卢、利马、罗利、罗萨里奥、罗索、洛杉矶、马那瓜、迈阿密、麦德林、梅里达、蒙得维的亚、蒙特雷、蒙特利尔、孟菲斯、明尼阿波利斯、墨西哥城、拿骚、纽约、帕拉马里博、匹兹堡、乔治敦、塞班岛、圣安东尼奥、圣保罗、圣地亚哥（古巴）、圣迭戈、圣地亚哥（智利）、圣多明各、圣何塞（哥斯达黎加）、圣何塞（美国）、圣克鲁斯、圣路易斯、圣乔治、圣萨尔瓦多、圣约翰、太子港、檀香山、坦帕、危地马拉、温哥华、渥太华、西班牙港、西雅图、辛辛那提、休斯敦、亚松森、亚特兰大、盐湖城、印第安纳波利斯、愉港、芝加哥欧洲阿姆斯特丹、埃因霍温、爱丁堡、安特卫普、敖德萨、奥斯陆、巴黎、巴塞罗那、柏林、贝尔格莱德、比雷埃夫斯、比罗比詹、波德戈里察、波尔图、伯尔尼、伯明翰、布达佩斯、布加勒斯特、布拉迪斯拉发、布拉戈维申斯克、布拉格、布列斯特、布鲁塞尔、赤塔、代尔夫特、道格拉斯、地拉那、都柏林、都灵、杜塞尔多夫、法兰克福、佛罗伦萨、伏尔加格勒、符拉迪沃斯托克、哥本哈根、哥德堡、格拉斯哥、哈巴罗夫斯克、哈尔科夫、海德堡、海牙、汉堡、赫尔辛基、华沙、基辅、基希讷乌、剑桥、喀山、卡塔赫纳、卡辛茨巴茨卡、考文垂、科隆、克拉斯诺亚尔斯克、雷克雅未克、里昂、里加、里斯本、利物浦、利兹、卢布尔雅那、卢森堡、鹿特丹、伦敦、罗马、罗兹、马德里、马赛、曼彻斯特、曼海姆、米兰、明斯克、莫斯科、慕尼黑、那不勒斯、尼斯、牛津、纽卡斯尔、纽伦堡、帕皮提、日内瓦、萨格勒布、萨拉热窝、圣彼得堡、圣但尼、圣赫利尔、圣皮埃尔、斯德哥尔摩、斯科普里、斯图加特、苏黎世、索非亚、塔林、托木斯克、瓦莱塔、瓦伦西亚、威廉斯塔德、维尔纽斯、维也纳、乌苏里斯克、下诺夫哥罗德、谢菲尔德、新鲁汶、新西伯利亚、雅典、叶卡捷琳堡、叶拉布加、伊尔库茨克亚洲阿布扎比、阿拉木图、阿勒泰、阿什哈巴德、埃里温、艾哈迈达巴德、安卡拉、安康、安曼、奥什、澳门、巴淡岛、巴格达、巴库、巴洛达、巴士拉、白山、百色、班加罗尔、包头、宝鸡、北海、北京、贝鲁特、比什凯克、槟城、博尔塔拉、成都、崇左、春武里、达卡、达曼、大阪、大理、大连、大马士革、大邱、大田、大同、丹东、德黑兰、德宏、的黎波里（黎巴嫩）、登巴萨、迪拜、帝力、第比利斯、东莞、东京、杜尚别、多哈、防城港、费萨拉巴德、佛山、福冈、福州、釜山、高雄、古利斯坦、瓜达尔、关丹、光州、广州、贵阳、哈尔滨、哈密、海得拉巴（巴基斯坦）、海得拉巴（印度）、海法、海防、海口、汉班托塔、杭州、合肥、河内、黑河、横滨、红河、呼和浩特、呼伦贝尔、胡志明、惠州、鸡西、吉达、吉大港、吉隆坡、济南、济州、加德满都、加尔各答、加里曼丹、佳木斯、嘉峪关、江门、皎漂、金边、金华、金奈、锦州、静冈、喀布尔、喀什、卡拉奇、卡拉旺、科伦坡、科威特、克孜勒苏柯尔克孜、奎达、昆明、拉合尔、拉马拉、拉萨、拉沙卡伊、兰州、老街、丽江、利雅得、连云港、临沧、柳州、罗勇、马累、马六甲、马尼拉、马斯喀特、麦加、麦纳麦、曼德勒、曼谷、芒街、孟买、棉兰、名古屋、莫若瓦力、牡丹江、木尔坦、木姐、南昌、南京、南宁、南塔、南通、内比都、尼科西亚、宁波、努尔苏丹、平壤、普吉岛、千叶、钦州、秦皇岛、清迈、泉州、仁川、日照、萨那、厦门、汕头、上海、深圳、沈阳、十月城、石家庄、首尔、斯里巴加湾、四平、泗水、苏库尔、苏州、塔城、塔什干、台北、太原、唐山、特拉维夫、天津、通化、同登、土库曼纳巴特、万隆、万象、威海、温州、乌兰巴托、乌兰察布、乌鲁木齐、无锡、武汉、武威、勿加泗、西安、西哈努克、西宁、西双版纳、锡林郭勒、仙台、暹粒、岘港、香港、新德里、新福、新加坡、兴安、徐州、芽庄、雅加达、亚丁、烟台、延边、扬州、仰光、耶路撒冷、伊犁、伊斯克拉、伊斯兰堡、伊斯坦布尔、伊兹密、银川、营口、札幌、湛江、长春、长沙、郑州、重庆、珠海、筑波大洋洲阿德莱德、阿洛菲、阿皮亚、阿瓦鲁阿、奥克兰（新西兰）、布里斯班、达尔文、惠灵顿、霍尼亚拉、堪培拉、莫尔斯比港、墨尔本、努库阿洛法、帕利基尔、珀斯、苏瓦、塔拉瓦、维拉港、悉尼非洲阿比让、阿布贾、阿达玛、阿尔及尔、阿克拉、阿斯马拉、巴马科、班吉、班珠尔、比勒陀利亚、比绍、波多诺伏、布拉柴维尔、布琼布拉、达喀尔、达累斯萨拉姆、丹吉尔、德班、的黎波里（利比亚）、杜阿拉、杜卡姆、多多马、恩贾梅纳、弗里敦、哈博罗内、哈拉雷、黑角、基加利、吉布提、金沙萨、喀士穆、卡萨布兰卡、开罗、开普敦、坎帕拉、科纳克里、科托努、拉巴特、拉各斯、莱基、利伯维尔、利隆圭、卢萨卡、路易港、罗安达、洛美、马拉博、马普托、马塞卢、蒙罗维亚、摩加迪沙、莫罗尼、姆巴巴内、内罗毕、尼亚美、努瓦克肖特、普拉亚、谦比希、圣美多、苏丹港、苏伊士、塔那那利佛、突尼斯、瓦加杜古、维多利亚、温得和克、雅温得、亚的斯亚贝巴、亚历山大、约翰内斯堡、朱巴RegionCityAmericaEdmonton,Ann Arbor,Oakland(USA),Austin,Baltimore,Barranquilla,Panama,Brasilia,Belm,Belo Horizonte,Bogot,Boston,Portland,Bridgetown,Buenos Aires,Dallas,Denver,Tegucigalpa,Detroit,Tijuana,Toronto,Phoenix,Philadelphia,Fortaleza,Guayaquil,Halifax,Havana,Washington,Quito Caracas,Kingston,San Francisco,Calgary,Kansas City,Campinas,Cochabamba,Cleveland,Quebec,La Paz,Las Vegas,Recife,Rio de Janeiro,Lima,Raleigh,Rosario,Roseau,Los Angeles,Managua,Miami,Medelln,Mrida,Montevideo,Monterrey,Montreal,Memphis,Minneapolis,Mexico City,Nassau,New York,Paramaribo,Pittsburgh,Georgetown,Saipan,San Antonio,So Paulo,Santiago(Cuba),San Diego(USA),Santiago(Chile),Santo Domingo,San Jos(Costa Rica),San Jose(USA),Santa Cruz,St.Louis,St.George,San Salvador,St.John,Port-au-Prince,Honolulu,Tampa,Guatemala,Vancouver,Ottawa,Port of Spain,Seattle,Cincinnati,Houston,Asuncin,Atlanta,Salt Lake City,Indianapolis,Porto Alegre,ChicagoEuropeAmsterdam,Eindhoven,Edinburgh,Antwerp,Odessa,Oslo,Paris,Barcelona,Berlin,Belgrade,Piraeus,Birobidzhan,Podgorica,Porto,Bern,Birmingham,Budapest,Bucharest,Bratislava,Blagoveshchensk,Prague,Brest,Brussels,Chita,Delft,Douglas,Tirana,Dublin,Turin,Dusseldorf,Frankfurt,Florence,Volgograd,Vladivostok,Copenhagen,Gothenburg,Glasgow,Khabarovsk,Kharkiv,Heidelberg,The Hague,Hamburg,Helsinki,Warsaw,Kyiv,Chisinau,Cambridge,Kazan,Cartagena,Kazincbarcika,Coventry,Cologne,Krasnoyarsk,Reykjavik,Lyon,Riga,Lisbon,Liverpool,Leeds,Ljubljana,Luxembourg,Rotterdam,London,Rome,Lodz,Madrid,Marseille,Manchester,Mannheim,Milan,Minsk,Moscow,Munich,Naples,Nice,Oxford,Newcastle,Nuremberg,Papeete,Geneva,Zagreb,Sarajevo,Saint Petersburg,Saint Denis,Saint Helier,Saint Pierre,Stockholm,Skopje,Stuttgart,Zurich,Sofia,Tallinn,Tomsk,Valletta,Valencia,Willemstad,Vilnius,Vienna,Ussuriysk,Nizhny Novgorod,Sheffield,Louvain-la-Neuve,Novosibirsk,Athens,Yekaterinburg,Yelabuga,IrkutskAsiaAbu Dhabi,Almaty,Altai,Ashgabat,Yerevan,Ahmedabad,Ankara,Ankang,Amman,Osh,Macao,Batam,Baghdad,Baku,Vadodara,Basra,Baishan,Baise,Bangalore,Baotou,Baoji,Beihai,Beijing,Beirut,Bishkek,Penang,Bortala,Chengdu,Chongzuo,Chonburi,Dhaka,Dammam,Osaka,Dali,Dalian,Damascus,Daegu,Daejeon,Datong,Dandong,Tehran,Dehong,Tripoli(Lebanon),Denpasar,Dubai,Dili,Tbilisi,Dongguan,Tokyo,Dushanbe,Doha,Fangchenggang,Faisalabad,Foshan,Fukuoka,Fuzhou,Busan,Kaohsiung,Gulistan,Gwadar,Kuantan,Gwangju,Guangzhou,Guiyang,Harbin,Hami,Hyderabad(Pakistan),Hyderabad(India),Haifa,Haiphong,Haikou,Hambantota,Hangzhou,Hefei,Hanoi,Heihe,Yokohama,Honghe,Hohhot,Hulunbuir,Ho Chi Minh,Huizhou,Jixi,Jeddah,Chattogram,Kuala Lumpur,Jinan,Jeju,Kathmandu,Kolkata,Kalimantan,Jiamusi,Jiayuguan,Jiangmen,Kyaukpyu,Phnom Penh,Jinhua,Chennai,Jinzhou,Shizuoka,Kabul,Kashgar,Karachi,Karawang,Colombo,Kuwait,Kizilsu Kyrgyz,Quetta,Kunming,Lahore,Ramallah,Lhasa,Rashakai,Lanzhou,Lo Cai,Lijiang,Riyadh,Lianyungang,Lincang,Liuzhou,Rayong,Mal,Malacca,Manila,Muscat,Mecca,Manama,Mandalay,Bangkok,Mng Ci,Mumbai,Medan,Nagoya,Morowali,Mudanjiang,Multan,Muse,Nanchang,Nanjing,Nanning,Nanta,Nantong,Naypyidaw,Nicosia,Ningbo,Nur-Sultan,Pyongyang,Phuket,Chiba,Qinzhou,Qinhuangdao,Chiang Mai,Quanzhou,Incheon,Rizhao,Sanaa,Xiamen,Shantou,Shanghai,Shenzhen,Shenyang,Kandyagash,Shijiazhuang,Seoul,Bandar Seri Begawan,Siping,Surabaya,Sukkur,Suzhou,Tacheng,Tashkent,Taipei,Taiyuan,Tangshan,Tel Aviv,Tianjin,Tonghua,Dong Dang,Turkmenabat,Bandung,Vientiane,Weihai,Wenzhou,Ulan Bator,Ulanqab,Urumqi,Wuxi,Wuhan,Wuwei,Bekasi,Xian Sihanoukville,Xining,Xishuangbanna,Xilingol,Sendai,Siem Reap,Da Nang,Hong Kong,New Delhi,Xinfu,Singapore,Xingan,Xuzhou,Nha Trang,Jakarta,Aden,Yantai,Yanbian,Yangzhou,Yangon,Jerusalem,Ili,Iskra,Islamabad,Istanbul,Izmir,Yinchuan,Yingkou,Sapporo,Zhanjiang,Changchun,Changsha,Zhengzhou,Chongqing,Zhuhai,TsukubaOceaniaAdelaide,Alofi,Apia,Avarua,Auckland(New Zealand),Brisbane,Darwin,Wellington,Honiara,Canberra,Port Moresby,Melbourne,Nukualofa,Palikir,Perth,Suva,Tarawa,Port Vila,SydneyAfricaAbidjan,Abuja,Adama,Algiers,Accra,Asmara,Bamako,Bangui,Banjul,Pretoria,Bissau,Porto-Novo,Brazzaville,Bujumbura,Dakar,Dar es Salaam,Tangier,Durban,Tripoli(Libya),Douala,Dukem,Dodoma,NDjamena,Freetown,Gaborone,Harare,Pointe-Noire,Kigali,Djibouti,Kinshasa,Khartoum,Casablanca,Cairo,Cape Town,Kampala,Conakry,Cotonou,Rabat,Lagos,Lekki,Libreville,Lilongwe,Lusaka,Port Louis,Luanda,Lom,Malabo,Maputo,Maseru,Monrovia,Mogadishu,Moroni,Mbabane,Nairobi,Niamey,Nouakchott,Praia,Chambishi,So Tom,Port Sudan,Suez,Antananarivo,Tunis,Ouagadougou,Victoria,Windhoek,Yaound,Addis Ababa,Alexandria,Johannesburg,JubaA total of 517 cities worldwide are analyzed in the 2023 Annual Report of Global Cities in the Vision of the Belt and Road Initiative 附录 3：城市列表APPENDIX 3:LIST OF CITIES中国城市规划设计研究院中国城市规划设计研究院3435韧性成长：2023 年“一带一路”倡议下的全球城市报告 RESILIENT GROWTH:THE ANNUAL REPORT 2023 ON GLOBAL CITIES IN THE VISION OF THE BELT AND ROAD INITIATIVE

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 物流地产商业模式与投资解析物流地产商业模式与投资解析收租资产系列报告之物流地产收租资产系列报告之物流地产行业深度报告20232023年年1111月月2222日日杨杨侃侃投投资咨询资格编号：资咨询资格编. 

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全球一线城市房价比较全球一线城市房价比较20232023 新版新版目录目录1 1 中国内地核心城市绝对房价和相对房价均居全球前列中国内地核心城市绝对房价和相对房价均居全球前列1.11.1 核心城市房价高和涨幅高是世界普遍现象核心城市房价高和涨幅高是世界普遍现象1.21.2 北上深绝对房价位居世界前列北上深绝对房价位居世界前列1.31.3 中国内地一线城市房价收入比高，租金回报率不足中国内地一线城市房价收入比高，租金回报率不足 2.1%2.1%1.41.4 考虑持有费用后北上广深与国际都市相对房价差距缩小考虑持有费用后北上广深与国际都市相对房价差距缩小1.51.5 北上广深房贷利率和居民房贷压力较高北上广深房贷利率和居民房贷压力较高2 2 10001000 万人民币能买什么房子？万人民币能买什么房子？2.12.1 核心区能买到的住宅使用面积差距不大核心区能买到的住宅使用面积差距不大2.22.2 纽约和伦敦的外围区能买面积更大的住宅纽约和伦敦的外围区能买面积更大的住宅3 3 中国内地核心城市高房价合理吗？中国内地核心城市高房价合理吗？3.13.1 中国内地核心城市高房价主要源于什么？中国内地核心城市高房价主要源于什么？3.23.2 房价收入比和租金回报率的国际可比性很差房价收入比和租金回报率的国际可比性很差正文正文1 1 中国内地核心城市绝对房价和相对房价均居全球前中国内地核心城市绝对房价和相对房价均居全球前列列与西方相比，中国城市行政区划内面积较大，比如北京达 1.6 万平方公里，广州、上海、深圳分别为 7434、6341、1997 平方公里，而东京、伦敦、纽约、巴黎分别为 2194、1577、1214、105 平方公里。为增强可比性为增强可比性，我们分别选择中心区以及距离市中心我们分别选择中心区以及距离市中心 8 8公里左右的区域（我们将其定义为外围区）进行比较。公里左右的区域（我们将其定义为外围区）进行比较。具体来看，北京中心区指东城区和西城区，外围区指四环与五环之间区域；上海中心区指内环，外围区指中环与外环之间区域；纽约中心区指曼哈顿中城和下城，外围区指距离曼哈顿 8 公里左右区域；伦敦中心区指伦敦一区，外围区指三区与四区之间。为保证数据口径统一，市中心与外围区房价数据来源为保证数据口径统一，市中心与外围区房价数据来源于全球最大的生活信息网站于全球最大的生活信息网站 NumbeoNumbeo。我们通过大量搜集各国的房产中介网站公布的中心区与外围区各个楼盘售价和租金数据验证了 Numbeo 数据的合理性，Numbeo 显示2023 年 9 月纽约市中心房价为 116607 元/平方米，市中心1 居室房屋租金为 28763 元/月。作为验证，我们通过在美国最大的房产中介网站 Zillow 搜集大量楼盘数据得出的纽约市中心房价和租金分别为 105375 元/平方米、365 元/平方米/月，相差不大。此外，通过房价对比验证，Numbeo口径下的“非市中心房价”指的是外围区房价。1.11.1 核心城市房价高和涨幅高是世界普遍现象核心城市房价高和涨幅高是世界普遍现象20092009 年年 3 3 月月-2023-2023 年年 1010 月北上广房价上涨超月北上广房价上涨超 3.83.8 倍，倍，高于全国平均高于全国平均。由于新房区位逐渐外移及限价等，以二手房衡量房价涨幅更有效。全国层面缺乏二手房价数据，以新房价格计算，2010 年 6 月-2023 年 8 月百城新建住宅价格指数从 9042 元/平方米升至 16195 元/平方米，上涨 79%。根据中国房价行情网以及房产中介数据，2009 年 3 月北京、上海、广州房价分别为 12030 元/平方米、14902 元/平方米、6986 元/平方米，2023 年 10 月分别上涨到 70729 元/平方米、71225 元/平方米、45265 元/平方米，分别上涨4.9 倍、3.8 倍、5.5 倍。其中，优质学区房涨幅达 9 倍以上，如北京育才小学划片小区耕天下，2009 年 2 月 12900元/平方米，2023 年 9 月达 131921 元/平方米，上涨 9.2 倍。从国际经验看，核心城市房价高、涨幅高于其他地区从国际经验看，核心城市房价高、涨幅高于其他地区是世界普遍现象是世界普遍现象。在英国，根据英国政府网站数据，1968年 4 月-2023 年 6 月，大伦敦地区房价从 0.44 万英镑/套上涨至 52.80 万英镑/套，英格兰地区从 0.34 万英镑/套上涨至 30.64 万英镑/套，全国从 0.36 万英镑/套上涨至 28.75万英镑/套，伦敦地区房价涨幅达 119 倍，高于英格兰地区的 89 倍和全国的 79 倍。在美国，1976 年 Q1-2023 年Q2，美国、纽约市、纽约-泽西-白原分区（纽约都会区分区之一）、洛杉矶-长滩-格伦代尔分区（洛杉矶都会区分区之一）房价分别上涨 9.3、12.4、14.5、20.2 倍。在日本，房地产泡沫破灭前，1975-1991 年东京区部、横滨、名古屋、京都、大阪、神户等六个核心城市地价上涨 4.5倍，其他城市上涨 1.7 倍。1.21.2 北上深绝对房价位居世界前列北上深绝对房价位居世界前列换算为可比的使用面积后，北京、上海和深圳市中心换算为可比的使用面积后，北京、上海和深圳市中心及外围区房价均处于世界前列及外围区房价均处于世界前列，但顶级豪宅价格低于国外。但顶级豪宅价格低于国外。国际房价比较需注意统计口径。中国内地住房面积统计口径为建筑面积，包括使用面积、墙体占用面积、公摊面积，而大多数国家和地区是套内面积或使用面积。如中国香港采用套内面积，套内面积=建筑面积-公摊面积；美国、英国、韩国等是使用面积，使用面积=套内面积-墙体占用面积。一般而言，套内面积约为建筑面积的 80%，使用面积约为建筑面积的 70%。在中心区域在中心区域，根据 Numbeo 数据，2023 年 9 月中国香港以 219989 元/平方米位居第一，苏黎世以 185630 元/平方米位居第二，伦敦以 122457 元/平方米位居第七，纽约以116607 元/平方米位居第九，上海、北京分别以 126891 元/平方米、116435 元/平方米位居全球第六、第十，深圳、广州分别以 115272 元/平方米、84768 元/平方米位居第十一、第十七。换算为使用面积后换算为使用面积后，上海、北京和深圳中心区实际房价分别为 181273 元/平方米、166336 元/平方米和 164674元/平方米，仅次于香港和苏黎世，广州为 121097元/平方米，位居第十。但中国内地一线城市中心区的顶级豪宅单价低于国际大都市，比如纽约中心区最贵的豪宅是位于曼哈顿中城的公园大道 432 号，俯瞰纽约中央公园，2023 年 9 月单价约 52.56 万元/平方米。而上海浦东中心区最贵的豪宅是位于陆家嘴金融区紧邻黄浦江的汤臣一品，2023 年 9 月单价约 18.04 万元/平方米，以使用面积算，单价为 25.77 万元/平方米，浦西中心区最贵的豪宅是紧邻太平湖的翠湖，单价约 24.14 万元/平方米，以使用面积算，单价为 34.49 万元/平方米。在外围区域，在外围区域，中国香港以 146311 元/平方米位居第一，苏黎世以 117050 元/平方米位居第二，上海、北京和深圳分别以 66860 元/平方米、57755 元/平方米和 55198，位居第十八、第二十三和第二十七，依然处于世界前列，但相对中心区域排名有所后移，广州以 35270 元/平方米位居六十四。换算为使用面积后换算为使用面积后，上海、北京和深圳城市外围区房价分别为 95514 元/平方米、82507 元/平方米和 78854元/平方米，位居第四、第七、第十一，广州为 50386 元/平方米，位居第三十二。1.31.3 中国内地一线城市房价收入比高中国内地一线城市房价收入比高，租金回报率不租金回报率不足足2.1%2.1%以使用面积算以使用面积算，北上广深市中心房价收入比分别为北上广深市中心房价收入比分别为 3232、4444、3737、3131，高于纽约的高于纽约的 7 7，东京的东京的 8 8，伦敦的伦敦的 1212；外围外围区房价收入比均在区房价收入比均在 1515 及以上，同样高于纽约、伦敦和东及以上，同样高于纽约、伦敦和东京京。Numbeo 只公布了全市房价收入比，我们采用 Numbeo公布的房价平均数据和人均可支配收入，以及我们整理的人均住房面积计算市中心和外围区的房价收入比。根据Numbeo，2023 年 9 月，北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为 23、31、26、22，外围区的房价收入比分别为 11、16、11、11，而纽约市中心和外围区房价收入比分别为 7、4，伦敦市中心和外围区房价收入比分别为 12、7，东京市中心和外围区房价收入比分别为 8、5。换算为使用面积后，中国内地一线城市实际房价收入比更高，北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为32、44、37、32，外围区的房价收入比分别为 16、23、15、15。北上广深市中心租金回报率不足北上广深市中心租金回报率不足 1.5%1.5%，低于纽约，低于纽约的的5.4%5.4%、伦敦的伦敦的 3.6%3.6%、东京的东京的 3.3%3.3%。租金回报率是住房每年租金与售价的比值，租金回报率低意味着投资房地产的现金贴现率低。根据 Numbeo2023 年 9 月数据，在全球主要372 个城市中，市中心的静态租金回报率平均值为 5.14%，中位值为 4.50%，外围区的静态租金回报率平均值为 5.50%，中位值为 4.95%。其中，纽约市中心与外围区的租金回报率分别为 5.40%、5.20%，伦敦为 3.60%、4.10%，东京为 3.30%、3.20%,而北京、上海、广州、深圳市中心租金回报率分别为 1.50%、1.50%、1.00%、1.10%，外围区租金回报率分别为 1.70%、1.50%、1.40%、1.20%。我们使用中国房地产协会旗下中国房价行情网数据进行验证，2023 年 8 月北京、上海、广州、深圳全市范围的租金回报率分别为 2.01%、1.83%、1.45%、1.72%。1.41.4 考虑持有费用后北上广深与国际都市相对房价差考虑持有费用后北上广深与国际都市相对房价差距缩小距缩小国际核心城市普遍征收房地产税、且物业费等较高，国际核心城市普遍征收房地产税、且物业费等较高，持有成本明显高于中国内地持有成本明显高于中国内地。在不考虑房地产税从个人收入所得税中扣除情况下，纽约市房地产税率为 0.8%，市中心物业费约为 104 元/平方米/月，外围区物业费约为 80元/平方米/月；除此之外，业主还需根据房产面积和档次的不同，每年缴纳 1000-5000 美元的房屋保险费。伦敦业主需要缴纳市政税，约占房价的 0.3%-1.2%，实际税率随房价上升而下降，伦敦市中心物业费约为 44 元/平方米/月，外围区物业费约为 23 元/平方米/月。东京业主每年需要缴纳房屋评估价 1.4%的不动产税和 0.3%的市政建设税，房屋评估价约为售价的 20%，市中心和外围物业费分别为22 元/平方米/月、13 元/平方米/月。中国内地除上海和重庆作为试点外尚未推出房地产税，而且物业费较低，北京、上海、广州、深圳市中心的物业费约分别为 3.6 元/平方米/月、4.9 元/平方米/月、2.9 元/平方米/月、4.2 元/平方米/月，外围区物业费约分别为 3.5 元/平方米/月、3.4 元/平方米/月、2.4 元/平方米/月、3.6 元/平方米/月。考虑持有费用后，以使用面积算，纽约、伦敦、东京考虑持有费用后，以使用面积算，纽约、伦敦、东京市中心房价收入比分别为市中心房价收入比分别为 1212、1515、1111，北上广深分别，北上广深分别为为3333、4444、3737、3232，纽约纽约、伦敦伦敦、东京市中心租金回报率分东京市中心租金回报率分别为别为 3.1%3.1%、2.8%2.8%、2.5%2.5%，而北上广深分别为，而北上广深分别为 1.5%1.5%、1.5%1.5%、1.0%1.0%、1.1%1.1%，差距明显缩小。，差距明显缩小。各地住房持有成本不同，为较准确比较实际的房价收入比和租金回报率，我们将房地产税、各项物业（管理）费等持有阶段的费用纳入考虑。假设居住 30 年，将这 30 年的持有费用按照假定 5%的折现率计入房价，计算折现后的房价收入比。纽约市中心和外围房价收入比分别为 12、7，伦敦分别为 15、8，东京分别为 11、6，北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为 23、31、26、22，外围区的房价收入比分别为12、16、11、11。以使用面积算，北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为 33、44、37、32，外围区的房价收入比分别为 16、23、16、15。考虑持有费用后，纽约市中心和外围租金回报率分别为 3.1%、3.2%，伦敦分别为 2.8%、3.4%，东京分别为 2.5%、2.6%，北京、上海、广州、深圳市中心的租金回报率分别为 1.5%、1.5%、1.0%、1.1%，外围区的租金回报率分别为 1.7%、1.5%、1.4%、1.2%。1.51.5 北上广深房贷利率和居民房贷压力较高北上广深房贷利率和居民房贷压力较高北上广深房贷利率与首付比例较高，北上广深首套房北上广深房贷利率与首付比例较高，北上广深首套房贷利率超贷利率超 4.2%4.2%，纽约、伦敦、东京均低于，纽约、伦敦、东京均低于 3.3%3.3%。从房贷利率看，中国内地个人房贷利率以贷款市场利率报价(LPR)来计算，首先央行给商业银行规定贷款基准利率，各地商业银行根据基准利率、银行额度、客户资信和风险情况在基准利率基础上浮动。随着 2022 年房地产调整政策的放松，如央行下调 5 年期 LPR 利率、“认房不认贷”等，一线城市房贷利率出现不同程度下调，北京、上海、广州、深圳的首套房贷利率为 4.2%-4.75%，二套房贷利率为4.8%-5.25%；但仍高于纽约、伦敦的房贷利率（3.0%-3.3%）。从首付比例看，按商业贷款计算，纽约为 10%-30%，伦敦为 5%-15%。而北京首套普通住宅为 35%，非普通住宅为40%，二套普通住宅为 60%，非普通住宅为 80%；上海首套住宅为 35%，二套普通住宅为 50%，非普通住宅为 70%；深圳首套住宅为 30%，二套普通住宅为 70%，非普通住宅为 80%；广州首套住宅为 30%，二套普通住宅最低首付比例为不低于 40%。（普通住宅与非普通住宅根据容积率、单套建筑面积、实际成交价格等综合界定，如广州普通住宅为容积率在 1.0（含）以上、单套住房建筑面积为 144平方米（含）以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格 1.2 倍（含）以下，反之为非普通)。北上广深居民房贷压力居世界前列，居民抵押贷款占北上广深居民房贷压力居世界前列，居民抵押贷款占收入比例超收入比例超 290)0%，是纽约、伦敦、东京的，是纽约、伦敦、东京的 3-43-4 倍。倍。根据Numbeo 定义，抵押贷款占收入比例指每月抵押贷款与家庭收入的比率（越低越好），贷款负担能力指数指抵押贷款占收入比例的倒数（越高越好）。根据 Numbeo 的数据，2023 年在全球主要的 332 个城市中，上海、北京、深圳、广州居民抵押贷款占收入的比例分别为 369.6%、361.6%、316.1%、297.7%，分别高居第 15、第 17、第 19、第 20 位；伦敦、纽约、东京居民抵押贷款占收入的比例分别为108.7%、84.2%、70.2%，排在 130 位以后。2 2 10001000 万人民币能买什么房子？万人民币能买什么房子？为增强直观认识，我们从自住出发，假定有 1000 万人民币预算，讨论在北京、上海、纽约、伦敦核心区和外围区分别能买什么品质的住宅以及持有费用。为增强可比性，我们将核心区的选房区域缩小在距离 CBD 或金融商业区2.5 公里内范围，且避开单价明显较高的豪宅楼盘。2.12.1 核心区能买到的住宅使用面积差距不大核心区能买到的住宅使用面积差距不大10001000 万在北京、上海、纽约、伦敦核心区域万在北京、上海、纽约、伦敦核心区域 CBDCBD 附近附近能购买的住宅使用面积差距不大，在能购买的住宅使用面积差距不大，在 52-6852-68 平方米左右平方米左右；纽约和伦敦市中心住宅持有费用远高于北京和上海纽约和伦敦市中心住宅持有费用远高于北京和上海，纽约纽约超超 1717 万人民币万人民币，伦敦超伦敦超 6 6 万元万元，北京和上海不足北京和上海不足 50005000 元元。在北京核心区，可购买西城区三环内的玺源台约 75 平方米的二居室（使用面积接近 52 平方米），均价 13.4 万元/平方米，北接长安街，南依莲花河，西连西客站，东望金融街，属于首都功能核心区,物业费 4284.4 元/年。在上海核心区，可购买陆家嘴金融区的浦江茗园 86 平方米两居室（使用面积约 61 平方米），均价 11.6 万元/平方米，紧邻各大金融机构，物业费 2074.7 元/年。在纽约核心区，可购买曼哈顿 1 Wall Street 公寓 58 平方米一居室，均价17.3 万元/平方米，地处金融区中心，距离华尔街 200 米，房地产税 8 万元/年，物业费 9.2 万元/年，合计 17.2 万元/年。在伦敦核心区，可购买 London Dock 公寓 68 平方米一居室，均价 14.8 万元/平方米，位于泰晤士河北岸、伦敦金融城和金丝雀码头中间，为伦敦的心脏地带，距离CBD 约 1 公里，步行 10 分钟即可到达火车站，市政税 3万元/年，物业费 3.8 万元/年，合计 6.8 万元/年。2.22.2 纽约和伦敦的外围区能买面积更大的住宅纽约和伦敦的外围区能买面积更大的住宅10001000 万在北京万在北京、上海外围区可购买使用面积在上海外围区可购买使用面积在 80-1180-115 5平方米左右的住宅平方米左右的住宅，而在伦敦而在伦敦、纽约外围区域可购买的使纽约外围区域可购买的使用面积分别为用面积分别为 121121 平方米左右平方米左右。在北京外围区，可购买南四环附近国韵村 165 平方米四居室（使用面积约 115 平方米），均价 6.1 万元/平方米，周边公园较多，有旺兴湖郊野公园、宣颐公园、碧海公园三大生态公园，但生活相关配套相对不完善，物业费 7501.7 元/年。在上海外围区，可购买日月光水岸花园 114 平方米两居室或三居室（使用面积约 80 平方米），均价 8.8 万元/平方米，靠近 2 号线广兰路站，物业费 2644.8 元/年。在纽约外围区，可购买皇后区 27-28 Thomson Avenue 的 122 平方米两/三居室，均价 8.2 万元/平方米，地铁 30 分钟可到达曼哈顿中城，房地产税 2.1 万元/年，物业费 8.2 万元/年，合计 10.3 万元/年。在伦敦外围区，可购买 Beaufort Park 公寓 121 平方米三居室，均价 8.2 万元/平方米，位于伦敦西北四区，8 分钟步行至地铁站，是传统白人居民区,市政税 3 万元/年，物业费 3.8 万元/年，合计 6.8 万元/年。3 3 中国内地核心城市高房价合理吗？中国内地核心城市高房价合理吗？3.13.1 中国内地核心城市高房价主要源于什么？中国内地核心城市高房价主要源于什么？1 1）人口长期大量向一二线核心城市集聚，近）人口长期大量向一二线核心城市集聚，近 1010 年一年一线城市人口年均增速线城市人口年均增速 2.37%2.37%，人口持续流入但增速放缓；，人口持续流入但增速放缓；二线城市人口年均增速二线城市人口年均增速 1.91%1.91%，人口持续流入且增速小幅，人口持续流入且增速小幅上升；三、四线城市人口年均增速上升；三、四线城市人口年均增速 0.43%0.43%、-0.49%-0.49%，人口，人口持续流出持续流出。房地产长期看人口，人随产业走、人往高处走。从国际经验看，人口不断从低收入地区到高收入地区，从城市化到大都市圈化。中国内地核心城市优质公共资源富集、产业特别是高端产业高度集聚，人口长期大量流入。总体看，2000-2020 年一线、二线人口占比分别由 3.7%、19.31%增至 5.88%、24.39%，三、四线则由 30.87%、42.98%降至 30.50%、36.92%。从趋势看，2000-2010 年、2010-2020年，全国人口平均增速分别为 0.57%、0.53%，一线人口年均增速分别为 3.42%、2.37%，人口保持集聚，但增速放缓；上述两个时期，二线人口年均增速分别为 1.53%、1.91%，人口持续流入且增速小幅上升；三线人口年均增速分别为0.53%、0.43%，略低于全国平均；四线仅为 0.16%、0.49%，明显低于全国平均，表明三、四线城市人口仍持续流出。2 2）核心城市优质公共资源高度富集核心城市优质公共资源高度富集，户籍制度使得公户籍制度使得公共资源与户口挂钩共资源与户口挂钩、户口基本与房产挂钩的情况更加促进户口基本与房产挂钩的情况更加促进高收入人群集聚。高收入人群集聚。从教育看，2022 年北京、上海一本率分别为 46%、22%，分别为全国第一、第十六；985 大学数量分别为 8 所、4 所，合计占全国的 31%；211 大学数量分别为 23 所、10 所，合计占全国的 29%。从医疗看，截至 2021 年底北京、上海三甲医院分别为 56、32 个，虽合计仅占全国的 6.9%，但集聚了最顶级的医疗资源，如协和医院、301 医院等。在现行户籍制度下，户口不仅是单纯的户籍登记，而且附带了区域教育医疗等公共资源。并且，按现行规定，户口要么登记于个人房产下、要么通过单位挂靠于集体户，这使得户口与住房基本挂钩。核心城市的房子不仅是具有居住功能的建筑物，而且捆绑了一系列的稀缺资源和优质福利。尽管当前部分城市允许租房入学，但条件较多、且排序一般在户口和住房均在本学区的家庭之后。在国际上，尽管美国也有学区制度，但家庭在学区拥有居住资格即可，可采用租赁方式；并且，美国的学区分布相对均匀，并未主要集中在部分大城市。此外，尽管北京、上海近期人口增长放缓、甚至陷入负增长，但流出的主要是中低收入人群，高收入人群很可能仍在持续流入。3 3）在土地资源计划配置在土地资源计划配置、城乡二元制度城乡二元制度、中小城市战中小城市战略等因素影响下，建设用地在城镇、乡村之间配置失衡略等因素影响下，建设用地在城镇、乡村之间配置失衡，城镇用地在地区城镇用地在地区、城市之间配置失衡城市之间配置失衡。中国城乡二元户籍制度与土地制度无法调动了市场对人口和土地的有效配置，导致进城不能落户、迁徙不能定居的农民工不愿无偿放弃乡村宅基地，农民工群体在城镇和乡村“双重占地”。2009-2016 年人均城镇建设用地仅增长 5.8%，而人均乡村建设用地增长 21.5%。中国城镇化战略长期存在“控制大城市规模、积极发展中小城市”的倾向，与人口迁移趋势背离。分地区看，2009-2016 年东部城镇建设用地增量比例低于城镇人口增量比例 12.9 个百分点；而中部、东北、西部分别高 1.7、4.4、6.8 个百分点。分规模城市看，2006-2018 年 1000 万人以上城市城区人口增长 46.8%，建设用地仅增长 41.7%；20 万人以下城市人口增长 2.1%，建设用地增长 22.9%。4 4）货币较宽松使得广义货币增速多高于名货币较宽松使得广义货币增速多高于名义义 GDGDP P 增长增长，刺激一线城市的房地产价格快速上涨。刺激一线城市的房地产价格快速上涨。从国际看，1987-2022 年英国房价年均增长 5.7%，虽高于 4.7%的名义GDP 年均增速，但仍然低于 6.9%的广义货币年均增速。1976-2022 年美国房价年均增长 4.9%，而名义 GDP 和 M2年均增速分别为 5.8%、6.6%。从大都市圈看，1976-2022年，纽约-泽西-白原分区房价年均增长 5.9%，低于同期M2 的 6.6%，与 GDP 的 5.8%接近。在日本，1975-1991 年六个核心城市地价年均增长 11.2%，其他城市地价年均增长 6.4%，同期 M2 年均增长约 9%。在中国，过去四十年广义货币供应量 M2 年均增速 15%，1998 年以来全国新建住房销售均价年均复合增速达 7.7%，低于同期 M2 增速近 8个百分点，而一线城市房价基本与 M2 增速持平。3.23.2 房价收入比和租金回报率的国际可比性很差房价收入比和租金回报率的国际可比性很差“房价收入比房价收入比 4-64-6 是合理区间的国际惯例是合理区间的国际惯例”为讹传，为讹传，国际并不存在一个客观标准国际并不存在一个客观标准。房价收入比反映的是居民家庭对房价的支付能力，比值越高，支付能力越低。Weicher(1977)最早使用房价收入比作为住房支付能力判别指标,其房价收入比为每套房屋销售价格中位数与家庭年收入中位数之比，计算了 1949-1975 年美国房价收入比，大多数位于 2.8-2.9。1989 年 10 月香港大学专家伯纳德指出，发达国家房价收入比在 1.8-5.5,发展中国家一般在4-6。后来,伯纳德搜集到较多国家房价收入比资料后,发现一些经济落后的发展中国家房价收入比远高于 6。1998 年联合国统计了 96 个经济体房价收入比，最高为 30,最低为0.8,平均值 8.4,中位数 6.4，彻底否定了 4-6 倍是国际标准的论点。然而部分中国学者和相关机构在引入房价收入比概念时，忽视中国经济水平、文化传统、房地产发展阶段等因素，不约而同地引用“4-6”这个所谓“国际标准”进行国际比较，这显然是有问题的。除土地供给不足外，加上中国居民收入统计不全、高储蓄率、高经济增速等情况，使得房价收入比、租金回报率不具备国际可比性。中国经济增速在全球较高，核心城市相对房价高是成中国经济增速在全球较高，核心城市相对房价高是成长性的反映长性的反映。如果把经济体或城市比作一家公司，住房可类似为这家公司的股票，房价是股价，租金回报率是股息率。以中国股市为例，由于成长性不同，主板和创业板的股票估值不具备可比性。在主板，公司业绩增长稳定但不具备爆发性，估值一般；在创业板中，公司业绩增长较快，股票估值较高，高估值是对未来盈利的提前反映。当前中国经济虽从高速增长阶段转向高质量发展阶段，但经济增速在全球仍较高。核心城市是中国经济的核心，高端产业集聚、人口大量集聚，成长性更具优势。由于人口结构变化，居民消费观念改变等因素，近年由于人口结构变化，居民消费观念改变等因素，近年中国居民储蓄率虽有小幅下滑中国居民储蓄率虽有小幅下滑，但仍高达但仍高达 366%，是欧美发是欧美发达国家达国家 2 2 倍以上倍以上，高储蓄率推升房价收入比高储蓄率推升房价收入比，房子也被当房子也被当成储蓄替代品成储蓄替代品，同时中国的文化传统同时中国的文化传统、婚育观念等也在一婚育观念等也在一定程度增加对住房需求。定程度增加对住房需求。根据 OECD 统计口径，居民储蓄率指居民储蓄余额/可支配收入总额。中国居民储蓄率远远高于欧美发达国家，2022 年中国居民储蓄率高达 36%，而美国、法国、德国、日本和英国仅仅分别为 13%、10%、11%、7%、7%。居民储蓄率高意味着中国居民的购房资金准备相对充足，进而推升房价收入比至一个较高水平。

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长三角2023年11月研究报告长三角城市群非保税高标物流地产市场概览2023年第三季度报告01长三角宏观经济综述02长三角城市群非保税高标物流地产市场概览2023年前三季度经济总量约占全国24.2 22年年底常住人口约占全国16.8 23年前三季度进出口总额约占全国36.7 23年前三季度社零总额约占全国25.8长三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:国家及长三角各省市统计局，臻量资产管理平台整理长三角全域长三角中心区安 徽 省江 苏 省浙 江 省上 海 市长三角城市群宏观经济概览三季度长三角经济持续复苏信息来源:国家及长三角各省市统计局，臻量资产管理平台整理04长三角地区非保税高标物流地产市场概览Q3同比名义增长率 3.4%增速较22Q3前三季度同比名义增长率 5.7%增速较22Q1-Q3 2019年-2023年三季度长三角城市群全域GDP(亿元人民币)第一季度第二季度第三季度第四季度52,213 49,795 61,213 66,103 69,799 58,082 60,923 69,222 68,142 73,846 60,389 63,887 70,055 74,818 77,389 65,268 70,109 75,564 81,226 200222023三季度长三角社零恢复缓慢信息来源:国家及长三角各省市统计局，臻量资产管理平台整理05长三角地区非保税高标物流地产市场概览Q3同比名义增长率 2.6%增速较22Q3前三季度同比名义增长率 8.2%增速较22Q1-Q3 2019年-2023年三季度长三角城市群全域社零总额(亿元人民币)21,692 18,186 27,430 27,874 29,599 21,383 23,756 28,048 25,587 29,816 21,865 25,030 26,405 27,946 28,682 24,135 28,294 29,580 29,772 200222023第一季度第二季度第三季度第四季度三季度长三角第二产业增长动能不足信息来源:国家及长三角各省市统计局，臻量资产管理平台整理06长三角城市群非保税高标物流地产市场概览Q3同比名义增长率 0.1%增速较22Q3前三季度同比名义增长率 2.2%增速较22Q1-Q3 2019年-2023年二季度长三角城市群全域第二产业增加值(亿元人民币)第一季度第二季度第三季度第四季度20,827 18,238 23,310 26,247 26,697 24,045 24,894 28,708 28,989 30,460 23,980 25,756 28,655 31,223 31,242 26,119 27,713 31,353 32,660 200222023三季度长三角货物周转量增长迅猛信息来源:国家及长三角各省市统计局，臻量资产管理平台整理07长三角城市群非保税高标物流地产市场概览Q3同比名义增长率 7.0%增速较22Q3前三季度同比名义增长率 7.6%增速较22Q1-Q3 2019年-2023年三季度长三角城市群全域货物周转量(亿吨公里)第一季度第二季度第三季度第四季度13,845 13,768 15,659 15,706 16,414 16,117 17,217 18,012 16,687 18,539 16,551 16,856 16,952 17,132 18,326 16,435 17,104 17,771 17,963 200222023上海为长三角区域贡献了超过28.0%的进出口总额28.0%作为中国经济体量第二大的省份，江苏省在长三角经济中占比42.2B.2%前三季度长三角三省一市重点指标对比江苏93,180( 5.8%)38,315(-6.5%)33,874( 7.1%)安徽35,653( 6.1%)5,960( 6.1%)17,217( 6.7%)浙江59,182( 6.3%)36,960( 5.0%)23,227( 6.7%)上海33,019( 6.0%)31,666( 2.7%)13,779( 16.1%)08长三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:国家及长三角各省市统计局，臻量资产管理平台整理图例GDP(亿元)及同比实际增长率货物进出口总额(亿元)及同比名义增长率社零总额(亿元)及同比名义增长率七普期间长三角城市群整体人口吸引力加大2005-2010长三角地区跨省人口流动示意图长三角城市群流向北京、广东、天津、新疆、内蒙古、海南等地区的人口数量多于同期上述6省区市流入长三角的人口数量。2015-2020长三角地区跨省人口流动示意图长三角城市群流向其他各省区市的人口数量均少于同期同一省区市流入长三角的人口数量。人口净流入人口净流出09长三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:国家及长三角各省市统计局，臻量资产管理平台整理七普后长三角城市群人口吸引力不减南通774( 1.42)3,957( 0.5%)苏州1,291( 4.92)9,102( 0.8%)无锡749( 1.51)3,338( 1.0%)嘉兴555( 6.35)2,343( 3.0%)合肥963( 17.86)5,022(-1.8%)宁波962( 7.75)4,897( 5.3%)杭州1,238( 14.09)7,294( 8.2%)绍兴535( 3.00)2,586( 4.4%)上海2,476(-5.44)16,442(-9.1%)南京949( 7.18)7,832(-0.9%)珠三角城市群肇庆惠州东莞广州佛山江门深圳中山京津冀城市群北京天津廊坊保定成都眉山重庆图例2022年人口数量(万人)及同比变化率2022年社零总额(亿元)及同比名义变化率一线城市卫星城市二线城市三线城市10长三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量研究院、公开信息整理2022年人口数量(万人)2800,3500)2100,2800)1400,2100)700,1400)0,700)2022年社零总额(亿元)12000,18000)9000,12000)6000,9000)3000,6000)0,3000)成渝城市群13市场承压 持续下行 中国非保税高标物流地产市场概览02长三角物流地产市场格局长三角物流地产研究范围为上海、南京、苏州（含昆山、太仓、常熟、张家港）无锡、南通、杭州、宁波、嘉兴、绍兴、合肥、常州等长三角重点物流地产市场11长三角城市群非保税高标物流地产市场概览常州69常州69上海和嘉兴、昆山、太仓、常熟、张家港等环沪卫星城市非保税高标仓总存量2,207万平方米上海和环沪卫星城占长三角总存量比重49.4长三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台上海888南京384嘉兴547昆山402合肥339无锡311杭州315宁波239南通124南通124张家港25张家港25张家港37张家港37常熟178绍兴1312023年第三季度非保税高标仓存量面积(万平方米)500.00,1,000.00300.00,500.00)100.00,300.00)0.00,100.00)苏州*350太仓155存量分布上海及环沪卫星城存量占区域总存量的半数常州1.02 0.6%常州1.02 0.6%长三角城市群租金环比保持平稳1.21元/平方米/天长三角城市群的15个主要物流市场中有8个城市面临租金环比上涨8/15 个城市13长三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台上海1.64 0.6%上海1.64 0.6%南京1.01 0.8%南京1.01 0.8%嘉兴1.06-1.0%嘉兴1.06-1.0%昆山1.32 0.4%昆山1.32 0.4%无锡1.060.0%无锡1.060.0%杭州1.22 2.7%杭州1.22 2.7%太仓1.230.0%太仓1.230.0%常熟1.06-4.5%常熟1.06-4.5%张家港1.00-2.8%张家港1.00-2.8%南通0.84-1.4%南通0.84-1.4%合肥0.91 0.6%合肥0.91 0.6%绍兴1.04 0.3%绍兴1.04 0.3%宁波1.09-0.6%宁波1.09-0.6 23年第三季度租金平均数(元/平方米/天)及其环比变动1.50,2.001.20,1.50)1.00,1.20)0.00,1.00)苏州*1.30 1.1%苏州*1.30 1.1%租金表现六成长三角城市环比上涨长三角城市群出租率环比下跌2.0个百分点-2.0pp长三角城市群的15个主要物流市场中有13个城市面临出租率环比下跌13/15 个城市14长三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台上海84.4%-1.0pp上海84.4%-1.0pp南京81.6%-1.4pp南京81.6%-1.4pp嘉兴75.1%-1.9pp嘉兴75.1%-1.9pp昆山83.8%-1.7pp昆山83.8%-1.7pp杭州84.0%-4.8pp杭州84.0%-4.8pp太仓78.2%-3.1pp太仓78.2%-3.1pp常熟61.0%-3.0pp常熟61.0%-3.0pp张家港59.7% 9.9pp南通74.6%-3.7pp南通74.6%-3.7pp合肥90.5%-2.3pp合肥90.5%-2.3pp宁波82.8%0.0pp宁波82.8%0.0pp2023年第三季度平均出租率及其环比变动90.0%,100.0.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)苏州*91.3%-0.7pp苏州*91.3%-0.7pp出租率表现超八成长三角城市环比下跌常州88.7%-4.9pp常州88.7%-4.9pp无锡92.5%-1.6pp无锡92.5%-1.6pp绍兴70.8%-10.1pp绍兴70.8%-10.1pp15长三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台昆山4.63%-16基点昆山4.63%-16基点2023年第三季度资本化率及其同比变动4.00%,5.00%)5.00%,5.50%)5.50%,5.75%)5.75%,6.00%资本化率表现长三角城市群整体同比下跌长三角城市群资本化率同比变化-18基点长三角城市群整体资本化率同比下跌15/15 个城市无锡5.04%-25基点无锡5.04%-25基点上海4.50%-14基点上海4.50%-14基点南京5.28%-19基点南京5.28%-19基点嘉兴4.96%-16基点嘉兴4.96%-16基点杭州5.20%-17基点杭州5.20%-17基点太仓4.76%-21基点太仓4.76%-21基点常熟4.96%-21基点常熟4.96%-21基点张家港5.10%-27基点张家港5.10%-27基点南通5.35%-14基点南通5.35%-14基点合肥5.32%-18基点合肥5.32%-18基点绍兴5.29%-21基点绍兴5.29%-21基点宁波5.25%-14基点宁波5.25%-14基点苏州*4.82%-14基点苏州*4.82%-14基点常州5.35%-17基点常州5.35%-17基点物流市场主要大宗成交2023年第三季度，中国的大宗交易市场继续面临着来自租赁市场下行趋势的挑战。供应端的压力持续，而需求端也表现出一定程度的收缩，这促使投资者在做出决策时展现出更高的谨慎性。尽管面临诸多挑战，中长期市场的积极前景仍然得到了投资者的认可。因此，许多投资者仍在积极寻找合适的投资机会，并在适当时机采取行动。特别是在长三角地区，该地区的资产因其较强的抗风险能力而一直受到投资者的关注，使得该区域的资产继续受到市场的追捧。总体而言，虽然当前大宗交易市场面临不小的挑战，但中长期的市场潜力依然存在。长三角地区作为一个充满潜力的市场，仍然是投资者关注的焦点。面对这样的市场环境，投资者需要采用灵活的策略并进行谨慎的决策，以便抓住随时可能出现的投资机会。16长三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量研究院、公开信息整理交易时间项目名称位置资产数量总建筑面积平方米交易总价亿RMB卖家买家资本化率2023年3月长三角区域优质物流工业资产组合长三角区域N/A450,00023.00境外知名开发企业高麓6.00% 2023年2月新创建收购苏州工业园区一项物流物业90%股权苏州1个75,000可租赁面积5.13上海众集企业管理有限公司新创建N/A2022年7月ESR优质物流及 工业资产组合 减持交易东莞、武汉、长沙、重庆、南京、无锡、沈阳、天津9个873,000账面价值49.00ESRGIC/ESR JV5.30%-5.80 22年6月SC Capital-摩根士丹利物流资产包南通、太仓、嘉兴3个210,7708.50SC Capital摩根士丹利5.30 22年5月嘉民-新世界物流资产包成都、武汉6个531,00022.90嘉民新创建NWS5.50%-6.00 22年5月东百-领展物流资产包常熟、嘉兴3个192,1449.47东百领展5.10%-5.50 22年3月华南城合肥、郑州 2个物流园合肥、郑州2个405,70017.10华南城深国际N/A2022年2月DLJ上海及周边11个物流项目资产包上海、苏州、昆山、太仓、杭州11个558,33445.00DLJGIC/ESR JV4.50%上海及苏州*非保税高标库子市场当季情况浦东新区奉贤宝山嘉定普陀松江闵行金山青浦姑苏相城虎丘吴江吴中2023年第三季度非保税高标仓存量面积(万平方米)100.00,500.0050.00,100.00)0.00,50.00)17长三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台2023年第三季度平均出租率宝山普陀闵行浦东青浦松江金山奉贤吴中吴江姑苏相城虎丘嘉定90.0%,100.0.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)2023年第三季度租金平均数(元/平方米/天)宝山普陀闵行浦东青浦松江金山奉贤吴中吴江吴江姑苏相城虎丘嘉定1.80,2.101.50,1.80)1.20,1.50)0.00,1.20)杭州非保税高标库子市场当季情况2023年第三季度平均出租率余杭临平钱塘90.0%,100.0.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)18长三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台钱塘余杭临平2023年第三季度非保税高标仓存量面积(万平方米)100.00,200.0030.00,100.00)0.00,30.00)2023年第三季度租金平均数(元/平方米/天)余杭临平钱塘1.50,2.001.20,1.50)1.00,1.20)0.00,1.00)南京非保税高标库子市场当季情况六合溧水浦口栖霞江宁2023年第三季度租金平均数(元/平方米/天)1.50,2.001.20,1.50)1.00,1.20)0.00,1.00)六合溧水浦口栖霞江宁2023年第三季度平均出租率90.0%,100.0.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)19长三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台100.00,300.0050.00,100.00)0.00,50.00)2023年第三季度非保税高标仓存量面积(万平方米)江宁溧水浦口栖霞六合合肥非保税高标库子市场当季情况肥西长丰蜀山肥东包河2023年第三季度平均出租率90.0%,100.0.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)20长三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台100.00,200.0050.00,100.00)0.00,50.00)2023年第三季度非保税高标仓存量面积(万平方米)包河肥东肥西长丰蜀山2023年第三季度租金平均数(元/平方米/天)肥西长丰蜀山肥东包河1.50,2.001.20,1.50)1.00,1.20)0.00,1.00)宁波非保税高标库子市场当季情况2023年第三季度平均出租率江北慈溪余姚北仑奉化90.0%,100.0.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)2023年第三季度非保税高标仓存量面积(万平方米)100.00,500.0050.00,100.00)0.00,50.00)21长三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台北仑慈溪余姚江北奉化2023年第三季度租金平均数(元/平方米/天)江北慈溪余姚北仑奉化1.50,2.001.20,1.50)1.00,1.20)0.00,1.00)03展望总结1 宏观经济2023年前三季度，长三角主要城市经济增长速率回稳，各项经济增长指标都在全国占据重要位置。在全国万亿城市前10强中，长三角城市群占据了四个席位，长三角GDP占全国总量近四分之一。与全国整体GDP水平相比，三省一市均超过了全国GDP平均增速。此外，前三季度长三角进出口总额达到11.3万亿元，占到全国的36.7%。这一趋势彰显了长三角地区作为中国经济重要引擎之一的地位，同时也反映了其持续增长和创新的经济活力。3 租赁表现2023年第三季度，长三角地区的租赁市场展现出复杂多变的趋势。一方面，由于新增供应的高标准和项目新，市场上新供应的持续增加推高了当地租赁面价，使得面价的下探空间有限；另一方面，这些新供应的增加使租户在有效租金的谈判中获得了更大的话语权，导致一些区域面临面价小幅上升而有效租金下滑的矛盾局面。同时，当地一些区域的工业产出增长乏力以及电商需求的整合，为这些区域的需求去化带来了新的挑战。这些因素共同作用，使长三角地区的租赁市场面临多重挑战和机遇。2市场需求2023年前三季度，长三角地区的社零呈现弱复苏，但在全国社会零售总额中所占比重仍超四分之一。这反映出区域内消费者的实力以及信心。同时也显现出消费市场回暖可期，也为物流租赁市场带来了持续的机会和积极的影响。值得关注的是，长三角地区中的部分卫星城也面临需求放缓的现象，这一趋势或和当地制造业增速放缓以及电商扩张乏力有关。4投资市场在2023年前三季度，长三角地区的物流投资市场显示出了一些明显的趋势。首先，受到供应链不稳定性的影响，租赁市场面临一定的压力。在这种环境下，投资者普遍保持谨慎观望的态度，部分原因在于租赁成本的上升和市场需求的波动。然而，长三角地区地区经济的活力和消费市场的吸引力，继续吸引着投资者。因此，尽管面临挑战，长三角地区仍然是一个备受青睐的投资市场，其潜在机会和强大的市场环境使其成为物流投资的关键地区。22长三角城市群非保税高标物流地产市场概览关注臻量微信公众号即时获取最新市场信息关于臻量科技臻量科技是一家在商业地产估值测算和房地产大数据研究领域表现卓越的创新型地产科技企业。是RICS在中国首个认证的地产科技伙伴。臻量科技主旨在于通过估值技术、地产数据以及自动进行DCF建模的能力，为地产行业提供前沿、优质的投资分析服务，助力行业从业人员做出更精准、更具战略价值的投资决策。声明：本文由上海嘉量数字科技有限责任公司版权所有，上海嘉量保留所有内容的知识产权及其他所有权利。本文所有内容及表述均从可靠来源所获得且以善意提供，但上海嘉量对其部分或全部信息的准确性、完整性和适宜性不做任何承诺或保证。任何人不应依赖于本文内容，应当自行查询并核实其准确性。上海嘉量及其员工、委托人和代理人对由于直接或间接使用、透露或依赖本文内容或信息而造成的任何损失、损害或费用概不承担任何责任。未经上海嘉量书面同意，不得自行修改本文任何内容，亦不得转载或使用本文中包含的任何图片、图表、模型、影像等。如需转载本文，请注明出处且必须包含本声明的全部内容。业务联系人作者朱晓阳臻量科技产品负责人J周瑛臻量科技臻量研究院负责人S扫码申请线下路演资深专家一对一分享

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市场研究2023年11月拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书2020年，仲量联行首次发布中国房地产科技研究报告 构建开放生态，重塑行业价值。此后，我们经历了一系列“黑天鹅”事件，经济和社会环境都充斥诸多不确定性，房地产行业发展面临巨大的压力。与此同时，在房地产调控政策以及“双碳”目标的共同推动下，高质量、绿色低碳发展已成为房地产行业的共同目标。在有限的资源条件下，越来越多的企业开始借助技术、资本等杠杆的作用，力求实现价值可持续。令人振奋的是，科技创新的力量一直在延续并推动着房地产行业的发展，包括人工智能、物联网、机器人等一系列新兴技术的持续投入已经开始带来显著的成果。这些技术创新的规模和影响力比三年前更大，推动着房地产科技解决方案的广泛应用和落地。经过多年的发展，中国已经成为全球最重要的房地产科技市场之一。中国企业对房地产科技一直保持着高度关注和热情，即使在如今经济下行压力下，绝大部分企业投资房地产科技的决心并未动摇。相比三年前，更多的企业意识到了房地产科技在提升企业竞争力和实现可持续发展方面的价值，而这也成为了企业选择和评估房地产科技解决方案的重要标准。前言仲量联行一直深耕于房地产科技领域，并致力于建设开放、透明、协作的房地产科技生态体系，联动各方力量，促进行业实现创新变革。在这个过程中，仲量联行积累了700余家国内房地产科技企业及其项目数据，并建立了一套针对房地产特定应用场景的专业数据分类标准。这套数据库不仅能帮助企业筛选和匹配合适的房地产科技解决方案，也为我们研究中国房地产科技产业的发展提供了宝贵的资源。此外，今年，仲量联行还在全球10个国家对1000余家企业租户、投资机构以及开发商展开了关于房地产科技的调研，其中包括了82家中国企业。这些调研结果将有助于我们更好地了解企业对于房地产科技不同阶段的投资需求、战略决策以及所遇到的挑战。本报告总结了后疫情时代房地产科技的发展趋势，并根据仲量联行在房地产科技领域的多年实践经验，为企业实施房地产科技战略提供了具体的建议。希望这份报告能帮助行业中的企业在充满不确定性的大环境中更灵活、更高效地调动资源以实现科技战略目标，进而推动整个行业实现可持续发展。“仲量联行一直深耕于房地产科技领域，并致力于建设开放、透明、协作的房地产科技生态体系，联动各方力量，促进行业实现创新变革。李倩玲 大中华区首席执行官仲量联行2目录01中国房地产科技发展的四大现状402投资与需求12ESG：企业普遍关注的房地产科技投资方向03技术与产品20泛人工智能和可持续相关技术备受市场瞩目04战略与挑战29企业积极推进科技转型战略但缺乏行动规划05房地产科技战略实施的三个建议33附录：研究数据和方法37拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书3拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书图1未来三年房地产科技预算增幅中国房地产科技发展四大现状0192%企业租户87%投资者和开发商在全球经济形势日趋严峻的背景下，企业的经营和发展面临着诸多挑战，科技创新也因此成为了越来越多企业应对经济下行的重要手段。在企业房地产战略方面，科技的重要性也在不断提高，这一点已经从企业房地产科技预算增幅中得到了印证。调研结果显示，分别有92%的企业租户和87%的投资者以及开发商表示企业在未来三年将进一步增加在房地产科技方面的预算，并且增幅高于其他类型的不动产预算（包括人员经费、开发面积、非技术类运营等）。其中，投资者和开发商房地产科技预算显著增加的比例达到了60%，反映了这部分企业科技化转型的决心。数据来源：仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷（中国企业）在未来三年将进一步增加在房地产科技方面的预算企业租户投资者和开发商36V%6%2%0%略有增加保持不变略微下降显著增加经济承压大环境下，企业对房地产科技投入仍保持增长您预期未来三年，贵组织的房地产科技预算会发生什么变化？4拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书图2房地产科技的价值您在多大程度上赞同以下说法：房地产科技将扩大企业竞争优势；愿意为使用配备高科技设施的建筑支付溢价。的企业租户认为房地产科技将扩大企业竞争优势88B%同意38%同意46%非常同意54%非常同意的企业租户愿意支付溢价，以使用配备高科技设施的建筑92%预算增加的背后也体现了房地产科技的价值正得到越来越多企业的认可。不仅仅是投资者和开发商，88%的企业租户同样认为房地产科技将有助于提升企业竞争力。尤其是在疫情过后，企业房地产管理者亟需解决降本增效、风险控制、员工福祉等核心问题，房地产科技的价值已经由最初的差异化需求转变为真正赋能企业实现可持续发展的引擎。此外，调研结果显示，92%的企业租户表示愿意为配备先进技术的建筑支付“科技溢价”。因此，对于开发商而言，通过加强科技投入，打造智能化建筑以满足租户日益增长的科技需求，将成为吸引租户和提高租金收益的重要手段。数据来源：仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷（中国企业）5拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书“房地产科技的效果究竟如何？”一直以来都是企业最为关心的问题。根据调研，超过半数的企业都将用户满意度和降本增效作为衡量房地产科技应用成效最常用的指标。尤其在市场竞争日益激烈和运营成本不断上升的情况下，企业更加重视科技产品在成本控制、提升效率和竞争力方面发挥的作用。从评价结果来看，80%的中国受访企业认为他们目前部署的房地产科技解决方案是“成功”的，即已经实现了大部分目标，但其中认为“非常成功”的企业仅有20%，远低于全球的平均值35%。究其原因，66%的中国企业表示当前市场上仍然缺乏足够成熟的房地产科技解决方案以满足企业的需求。由此可见，中国的房地产科技解决方案仍然有很大的提升空间。科技应用成效有待加强，用户满意度和降本增效是关键图3房地产科技评估常用的三大指标数据来源：仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷（中国企业）图4房地产科技应用成果评价数据来源：仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷（全球企业）60%成功20%非常成功中国47%成功35%非常成功全球您如何评价贵组织迄今为止的科技应用成果？房地产科技评估指标50%客户/员工 满意度企业租户投资者/开发商52%直接经济收益58%工单/事件 响应速度66%客户/租户满意度66%数据总量和有效分析59%项目完成开发时长贵组织使用哪些指标来衡量技术工具和系统的成效？6拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书从具体指标来看，企业租户普遍认可房地产科技在提升客户或员工参与度、满意度以及生产力等方面的表现，“成功”比例超过70%；其次，在降本增效方面，“成功”比例也达到了68%左右，但“非常成功”的占比明显有所减少。对于投资者和开发商而言，科技产品的投资回报率（ROI）表现普遍较好，“成功”比例达到了81%，在数据收集和分析以及提升空间利用效率、缩短开发时间等方面，“成功”比例也接近70%。但与企业租户相比，在客户或租户满意度方面，投资者和开发商认为的比例相对较少。此外，科技产品在筹资渠道以及投资估值等方面的表现也不尽如人意。值得注意的是，无论是企业租户还是投资者或开发商，普遍认为当前房地产科技在实现能效监测与优化方面尚显不足，而这恰恰是实现低碳运营的关键所在，需要加强技术研发与投入。图5房地产科技评价指标和结果对比数据来源：仲量联行 2023 年全球房地产科技调研问卷（中国企业）企业用户投资者/开发商客户/员工参与度和满意度员工生产力提升工单/事件响应时间房地产组合利用率和效率的提升直接经济效益每个已购买产品的用户使用率和留存率能源效率或碳排放绩效的改善新的内外部工具或产品的开发数据报告和分析能力增强300($2$r%科技产品的投资回报率ROI28r%收集到的数据总量和有效的数据分析31ip%占用率/利用率28ih%完成开发所花的时间25ih%施工现场安全标准31fb%员工工作效率所节省的时间28fb%客户/租户满意度指标28fb%筹资/筹款金额或渠道19f%资产或投资组合估值指标19fb%0%0 00%能源效率/碳排放或隐含碳预计值28V%非常成功成功过去 12 个月中，贵组织在实现以下领域的技术项目目标方面有多成功？7拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书在过去十几年里，随着各类新兴科技的跨界融合不断深入，专攻于房地产领域科技创新的企业数量和类型也出现了爆发式增长。根据仲量联行房地产科技数据库的统计结果，中国房地产科技企业的数量在2010年之后开始明显增多，近十年内成立的房地产科技企业数量占到了数据库的75%。其中，逾八成的企业位于长三角、大湾区以及京津冀这三个城市群，并以北京、上海、深圳等房地产市场发达且科技实力雄厚的一、二线城市为首聚集。房地产科技生态创新力强，新场景新赛道不断涌现图6房地产科技企业数量数据来源：仲量联行中国房地产科技企业数据库数据来源：仲量联行中国房地产科技企业数据库图7房地产科技企业数量排名前十城市图8房地产科技企业城市群占比上海362075255200北京深圳杭州广州成都南京苏州香港厦门39%长三角25%大湾区24%京津冀8%其他4%成渝75%的房地产科技企业在近10年内成立企业累计数量0050060070080020002000420052006200720082009200000222023H12000年之前7038拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书图9房地产科技企业最新融资轮次统计（截至2023H1）数据来源：仲量联行中国房地产科技企业数据库注：数据仅统计了有公开融资记录的房地产科技企业共515家。风险投资基金一直以来都是推动房地产科技企业发展的重要力量。从企业的融资记录来看，中国房地产科技企业正在逐渐由风险投资早期阶段向风险投资晚期阶段演进，处于这两个阶段的企业分别占到有融资记录企业总量的40%和27%。公司数量融资阶段种子轮7天使轮72211风险投资早期145风险投资晚期34上市34战略投资12并购9拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书数据来源：仲量联行中国房地产科技企业数据库设计与施工物业与设施管理资产运营与管理租赁与营销随着新鲜血液的不断加入，房地产科技领域的竞争日益加剧，赛道也变得更加丰富，不断涌现出新的应用场景和商业模式。从城市、建筑到空间，从设计施工、物业管理、资产运营到租赁营销，房地产科技已经渗透到了房地产项目的各个尺度和生命周期的各个阶段。与三年前相比，无论是房地产科技覆盖的广度还是深度都有了明显的提升。图10房地产科技全景图智慧交通地理空间大数据综合能源服务数字孪生平台智慧城市资产管理平台碳资产管理数据研究模型合同管理风险预警规划选址数字营销智慧交互线下营销租赁交易平台工程项目管理新材料智慧工地供应链服务建筑设计软件装配式建造建筑机器人能源管控停车服务全屋智能环境健康监测管理装配式装修智慧楼宇智能办公智慧物管联合办公安防智慧零售客流分析智慧仓储管理系统数字工厂仓储机器人供应链管理服务机器人充电储能幕墙清洁机器人办公零售工业酒店公寓智慧酒店无人零售长租公寓管理系统智能充电桩房地产科技数字化设计城市建筑空间10拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书图112012-2022年房地产科技投资事件数量和金额数据来源：仲量联行中国房地产科技企业数据库2012年之后，投资市场对于房地产科技的热度不断上升，近10年累计发生了超过1860余起投资事件，累计交易金额超过585亿美元，年均复合增长率为62%。2018年之后，虽然事件数量有所回落，但单笔投资金额仍保持上升的趋势，直至2022年，受到疫情和全球经济不稳定等因素影响，房地产科技投资规模明显下降，资本市场开始降温。资本市场趋于理性，融资轮次由早期向中后期转移2015年之后，房地产科技投资事件中天使轮和A轮的占比逐步下降，由75%跌至2022年的40%；与此同时，B轮和C轮事件占比稳步上升，从3%上升到2022年的25%，反映了房地产科技的投资阶段正由早期向中后期转移。这一方面说明房地产科技企业正在逐渐走向成熟，另一方面也反映了资本市场的投资行为更趋于理性。10年投资事件1860 起交易金额超过585亿美元投资事件投资事件交易金额十亿美元005028250000212022数据来源：仲量联行中国房地产科技企业数据库图122015-2022年房地产科技投资轮次占比变化天使/A轮B/C轮0 0Pp 00212022投资事件数占比 3C%u拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书ESG是企业普遍关注的房地产科技投资方向近年来，ESG（Environment环境、Social社会、Governance治理）的理念在全球范围内受到企业广泛的认可，并逐渐融入了企业日常经营和管理中。房地产是对全球碳排放影响最大的行业之一，同时也是支持实现社会价值目标的重要载体。为了实现可持续发展目标，与ESG相关的房地产科技投资已经成为一种趋势，越来越多的企业开始关注并积极参与其中。调研结果表明，78%的投资者和开发商在选择合作企业时，更倾向于那些能够提供支持ESG绩效追踪和评估服务技术的企业。相比其他因素，ESG的重要性更加突出。此外，企业的房地产科技预算增幅也主要集中在环境、安全、合规等ESG相关领域。由此可见，未来三年在房地产科技领域，具备ESG相关技术和解决方案的企业将具有更强的竞争力，并在此领域发挥重要的作用。图13未来三年房地产科技预算增幅具体领域数据来源：仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷（中国企业）投资与需求02您预期未来 3 年，贵组织的房地产科技预算增幅最大的是哪些领域？监测、改善和报告环境可持续性利用数据分析辅助决策以提高合规性并减少风险优化建筑性能和维护灵活管理空间需求和使用情况员工的身心健康员工参与度和体验0 0%企业用户改善项目安全性监测、衡量、报告和改善自有资产的能源效率或碳排放新的施工技术或材料了解您的客户（KYC）/反洗钱（AML）和监管合规改进的资产选择和策略分析施工项目管理/工作流程工具0 %投资者/开发商40拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书图14未来办公空间房地产科技需求和供给打造低能耗、可持续、以人为本的办公空间不仅是企业实践ESG理念的重要举措，同时也是未来办公的主要发展趋势。在物联网、大数据、人工智能等技术的加持下，办公空间的智能化水平得到了显著提升，这为企业进一步优化办公环境和管理方式提供了更多的可能性。调研结果显示，无论是企业租户还是投资者或开发商，与环境相关的房地产科技都被优先考虑用于办公空间。其中，最受关注的是用于追踪能源效率或碳排放的物联网和传感器，这直接关系到企业的脱碳目标。此外，38%的投资者和开发商还计划提供自动或预测性能源绩效管理系统，尽管企业租户对此需求不甚明显，但对于业主而言，部署此类技术将有助于提高物业能源管控的效率。除了环境要素外，企业租户对提升员工福祉的技术需求也相对较高。例如，为员工提供储物柜、外卖柜等便利设施以及便于员工预订共享设施（如会议室、健身房等）的小程序等。然而，这部分需求尚未得到投资者和开发商足够的重视。这种差距提醒我们，业主在满足租户环境需求的同时，也应加强有利于实现ESG中社会目标的技术投入，这将有助于提升未来办公空间的竞争力。数据来源：仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷（中国企业）贵组织下次寻找新的办公场所时，希望业主提供的科技产品？贵组织计划将哪些科技产品纳入现有资产或未来的开发项目？用于追踪能源效率/碳排放的物联网/传感器自动或预测性能源绩效管理系统数字基础设施和高速网络用于追踪空间使用情况的物联网/传感器用于监测室内空气质量的物联网/传感器工单和资产/工作场所管理系统可灵活调整配置的空间先进的混合现实技术供员工/租户使用的便利设施员工/租户体验平台32H(8(8(4 1!%7%3%用于追踪能源效率/碳排放的物联网/传感器用于监测室内空气质量的物联网/传感器用于追踪空间使用情况的物联网/传感器供员工/租户使用的便利设施员工/租户体验平台数字基础设施和高速网络可灵活调整配置的空间工单和资产/工作场所管理系统自动或预测性能源绩效管理系统先进的混合现实技术 企业租户 投资者/开发商 13拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书随着时代的变迁和科技的进步，企业租户的房地产经营策略也在不断演变。这个过程中，科技发挥着越来越重要的作用，企业租户对于房地产科技的需求也在不断变化和升级。根据调研结果，企业租户现阶段推动房地产科技应用的动力主要来源于人才吸引和保留、数据分析和管理以及自动化。从长远来看，企业租户对于房地产科技的需求在三年后将更直接地影响房地产管理的效率和模式，包括提高资产和空间的利用效率、支持混合灵活工作模式、自动化以及衡量和提升可持续指标。总体上，企业租户的房地产科技需求正朝着更协同化、智能化以及低碳化的空间管理目标演进。企业租户的科技需求：空间管理协同化、智能化和低碳化数据来源：仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷（中国企业）图15推动企业租户应用房地产科技的主要原因提高资产和空间的利用效率支持混合、灵活和远程办公自动化运营管理衡量和提升可持续性指标吸引和留住人才促进公司业务收入提高员工/客户的体验和福祉收集、管理和分析数据辅助和提升商业决策降低成本67788991010现状3年后排名您认为当前和未来 3 年，贵组织在应用房地产科技方面的三大主要原因分别是什么？14拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书在问卷中，仲量联行针对企业租户对六大类别中的21种核心技术产品的部署情况进行了调查。结果显示，大部分企业仍处于房地产科技应用和部署的早期阶段，只有三种科技产品的完全部署比例超过40%，分别是办公室协作技术、数据分析建模软件以及健康和福祉解决方案。这些技术产品与企业租户现阶段的科技需求基本相匹配。然而，总体上，中国企业租户部署房地产科技的比例要明显低于全球平均水平，仍有很大的发展空间。图16企业租户核心房地产科技产品全面部署比例数据来源：仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷（中国企业）协作技术 50664($ %员工体验 CRE运营 办公室协作设备远程办公技术沉浸式技术/虚拟现实3620%可持续性 全球能源/排放跟踪和报告能源/排放管理能源基础设施健康和福祉解决方案工作场所体验和反馈382( %智能建筑 物业库存跟踪和管理预测性管理和维护个性化空间管理监测空间/工作场所绩效的传感器服务/工业机器人数字孪生/BIM平台智能合约设计和装修规划工具租赁管理工具4262 %数据和分析 数据分析建模软件CRE数据储存先进的网络安全综合数据仪表盘贵组织已经全面部署了以下哪些科技产品？15拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书在未来的1至3年内，企业租户对于房地产科技产品的部署也有明确的优先级。短期内，数字孪生/BIM平台、综合数据仪表盘、租赁管理工具等有助于提高空间管理效率的产品更受到企业租户的关注。此外，员工健康福祉解决方案，以及先进的网络安全和远程办公技术等能为企业提供更多的办公灵活性并提高员工的工作效率和满意度的技术也是企业部署的热点。远期看来，企业租户对于虚拟现实、个性化空间管理以及规划预测等前瞻性技术产品抱有更多的兴趣。虽然这些产品目前成熟度较低，应用场景和价值都有待进一步挖掘，但它们代表了未来空间利用和管理的新趋势，具有很大的潜力。值得注意的是，用于能源和碳排放管理的科技产品部署优先级也相对较低，这可能是由于目前国家对于碳排放相关标准和政策还在制定过程中。随着碳核算、碳配额、碳交易及电力现货交易等标准和政策开始陆续出台，建议企业密切关注政策动态和相关技术可行性，并根据自身需求和实际情况提前制定部署计划。图17未来1-3年企业租户计划部署的房地产科技产品数据来源：仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷（中国企业）54T%综合数据仪表盘50%租赁管理工具50%健康和福祉解决方案 46335320($34546%远程办公技术522%5数字孪生/BIM平台 先进的网络安全 能源/碳排放管理 个性化空间管理 预测性管理和维护 设计和装修规划工具 监测空间绩效的传感器 沉浸式技术/虚拟现实 未来1年内部署 未来3年内部署 贵组织计划部署以下哪些科技产品？16拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书面对当前的经济形势，投资者和开发商推动房地产科技应用的动力主要是优化投资决策以及降本增效。然而，从长远来看，增强资产估值和承保能力以及改善租户体验和满意度是他们未来希望通过房地产科技提升的主要方向。此外，随着气候变化等不确定因素的增加，投资者和开发商也越来越注重缩短开发时间和风险监管，这也成为他们应用房地产科技的主要驱动力。投资者/开发商的科技需求：提升资产价值、客户满意度和风险管控能力数据来源：仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷（中国企业）图18推动投资者/开发商应用房地产科技的主要原因67788991010现状3年后提升资产估值和投资测算能力改善租户体验和满意度缩短项目开发时间气候与环境风险监管改进资产选择和战略分析提高生产效率、实现自动化或降低成本寻找交易项目或基金收集、管理和分析数据衡量和管理能源效率/碳排放增加收益或利润排名您认为当前和未来 3 年，贵组织在应用房地产科技方面的三大主要原因分别是什么？17拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书图19投资者/开发商核心房地产科技产品全面部署比例数据来源：仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷（中国企业）在问卷中，仲量联行调查了投资者和开发商对六大类别中的23种核心技术产品的部署情况。结果显示，尽管大部分企业对于房地产科技的部署仍处于早期阶段，但相较于企业租户而言，完全部署比例超过40%的科技产品数量相对更多，占到了四分之一。这些科技产品主要集中在资产和投资组合管理、投资和交易管理以及数据和分析这三大类，对于提升资产管理和交易效率具有积极的促进作用。与全球企业相比，目前投资者和开发商在房地产科技产品部署方面仍然存在一定的差距，主要集中在设计和施工、可持续性以及筹资和借贷这三个方面。建筑、设计建模和规划3481G4%DA(%9%施工项目管理施工技术融合的建筑网络技术能源基础设施可持续性监测报告自动化和预测性能源管理50G8A4%资产估值工具交易管理工具投资组合绩效分析筹资、借贷和融资平台投资者关系工具资产运营管理工具物业设施管理平台租户参与和体验灵活租赁管理软件借助VR和AR技术看房建筑管理系统/BMS建筑物联网/传感器先进的网络安全数据分析建模软件CRE数据储存综合数据仪表盘全球 设计和施工 员工体验 投资和交易管理 资产和投资组合管理 可持续性 数据和分析 贵组织已经全面部署了以下哪些科技产品？18拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书根据受访企业未来1至3年的房地产科技部署计划，短期内，能够提升企业数据收集和分析能力，如建筑物联网和传感器、综合数据仪表盘、数据科学和分析工具，以及提升可持续性的科技产品，如自动化和预测性能源管理、可持续性监测报告，预计将有望被广泛部署。此外，设计建模和规划也是开发商近期普遍关注的一类产品。另一些以提升客户体验、信息安全以及管理效率的新技术和产品，如VR/AR看房、网络安全、建筑或空间管理系统等，被投资者和开发商列入了更远期的部署计划中。这些产品需要更多的时间和资源投入，但随着技术不断进步，在未来的市场竞争中，它们或将扮演越来越重要的角色。图20未来1-3年投资者/开发商计划部署的房地产科技产品数据来源：仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷（中国企业）贵组织计划部署以下哪些科技产品？69c%自动化和预测性能源管理59%综合数据仪表盘56%设计建模和规划24453%可持续性监测报告628%6建筑物联网/传感器数据分析建模软件先进的网络安全融合的建筑网络技术建筑管理系统/BMS灵活租赁管理软件租户参与和体验AR/VR看房未来1年内部署 未来3年内部署 56拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书在全球范围内，企业普遍将人工智能相关技术视为未来三年对房地产影响最大的技术之一，仅次于清洁能源解决方案。尤其是ChatGPT的出现使得生成式人工智能（GenAI）技术成为了全球关注的焦点，其市场规模正呈现指数级增长。然而，从认知程度来看，企业却普遍对这些技术缺乏了解，仍然需要更多的专业知识培训和市场教育来弥补，以帮助企业将新技术转化为竞争力。VergeSense利用计算机视觉技术实时提供办公环境内的人数、工位占用情况以及会议室使用率等数据，帮助企业精确测量和优化空间规划，实现智能管理。目前，VergeSense已经成功部署在多个工作场所，覆盖面积达28,000平方米，避免了不必要的会议室建设，并为一家公司节省了150万美元的成本。BuildingEngine是一款基于智能物联网的物业管理软件，有效整合了仲量联行生态系统和第三方应用程序，通过自动化处理租户服务请求，使服务效率提升50%，同时简化了运营流程，可降低20%的运营成本。该产品适用于办公楼、零售、工业、医疗等多种场景。泛人工智能技术备受瞩目，产品渗透率已达40%技术与产品03近年来，人工智能相关的房地产科技项目也得到了资本市场的广泛关注。据统计，最近五年，智能物联网和人工智能技术相关的房地产科技项目分别以190亿美元的投资总量和315起投资事件位居所有新兴技术之首。此外，受疫情以及劳动力人口比例下降等因素的影响，与机器人相关的投资事件数量和金额在近两年内上涨也非常明显。20拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书图21新兴技术和解决方案在房地产领域的影响力和认知程度排名数据来源：仲量联行 2023 年全球房地产科技调研问卷（全球企业）1.清洁能源解决方案2.机器学习和人工智能分析3.生成式人工智能4.低碳材料和建筑5.云计算和边缘计算6.5/6G7.AR/VR8.机器人技术9.智慧交通解决方案10.区块链/智能合约按预期影响力排名1.云计算和边缘计算2.智慧交通解决方案3.AR/VR4.5/6G5.区块链/智能合约6.清洁能源解决方案7.低碳材料和建筑8.机器人技术9.机器学习和人工智能分析10.生成式人工智能按认知程度排名图222013-2022年新兴技术相关的中国房地产科技项目投资情况数据来源：仲量联行中国房地产科技企业数据库2013年份20002020212022AIoT云技术大数据机器人AR/VR新能源区块链数字孪生BIM/CIM新材料投资事件180您目前对这些新兴技术和解决方案的了解程度？您认为哪些新兴技术和解决方案将在未来三年对房地产产生最大的影响?投资金额（亿美元）1050人工智能21拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书在政策、资本以及创新企业的推动下，人工智能技术在房地产领域的商业化应用落地不断加速，包括智能物联网、人工智能以及机器人在内的泛人工智能技术在房地产科技产品中的渗透率已经达到了40%。根据技术类型，应用在房地产行业的人工智能技术大致可以分为智能物联网、计算机视觉、机器人、机器学习、自然语言处理（NLP）以及最近备受关注的生成式人工智能（GenAI）。其中，作为实现空间数字化的核心技术，智能物联网在房地产领域具有广泛的应用场景，因此在与人工智能相关的产品技术分类中的占比接近一半。从应用场景来看，物业与设施管理以及资产运营与管理是目前人工智能技术渗透率最高的两大场景。由于每种技术具有特定的优势，他们所擅长的应用场景也各有不同。智能物联网在人工智能技术的加持下，能对物联网中的各种传感设备和装置进行更加智能化的管理和控制。因此，在建筑空间中，智能物联网被广泛应用于链接、管理和控制各种能源设备（照明、空调、电梯等）以及智能设备（门禁、摄像头、智能家电等），以实现节能减碳、降本增效、优化空间利用、提升用户满意度等目的。目前，智能物联网技术在房地产最常见的应用场景包括智慧楼宇、智能办公、全屋智能等。此外，随着智能制造的发展，在提高生产效率和安全性方面，预计未来智能物联网在智慧工地、数字工厂等场景中也将发挥其潜力。计算机视觉技术可以实现对图像和视频进行实时分析和识别，例如人脸识别、车辆识别等，技术成熟度也相对较高，在安防领域、停车服务以及门禁管理等场景中已经得到了广泛的应用。此外，计算机视觉技术也逐渐拓展到监测和规范施工安全以及商场人流客群分析等场景中。值得注意的是，在应用该技术时，必须加强隐私保护措施，例如对图像和视频进行去敏感化处理、限制数据的访问权限等。图232012-2022年人工智能技术相关的 房地产科技项目投资情况 图24人工智能相关的房地产科技企业 最近融资轮次统计（截止至2023H1）人工智能技术13%天使轮45%风险投资早期30%风险投资晚期12%上市数据来源：仲量联行中国房地产科技企业数据库数据来源：仲量联行中国房地产科技企业数据库总体上，人工智能相关的房地产科技项目投资从2012年开始一直保持较高的增长率，并分别经历了2018年和2021年两个投资高峰期。2022年，虽然投资事件频次下降明显，但是投资总量仍然处于高位。这表明即使在资本市场整体回落的大背景下，人工智能热度仍然不减，且单笔投资金额仍在上涨。从人工智能相关的房地产科技企业最近融资轮次分布来看，45%的企业仍处于风险投资早期阶段，但随着投资市场对人工智能的认知不断深入，预计将有更多的资金投入市场，推动初创企业走向成熟。投资事件交易金额0006080092012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022投资事件十亿美元22拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书随着中国人口红利逐渐消失，中国房地产行业面临诸多挑战，包括招工压力大、劳动力成本上升、用工安全问题等，由此催生了企业对于“机器换人”的新需求。目前机器人在房地产行业的渗透率为12%，主要类型包括服务机器人、建筑机器人、仓储物流机器人以及幕墙清洁机器人。其中，服务机器人的应用场景和功能最丰富，能够提供清洁、配送、消杀、安防等服务，产品整体成熟度也相对较高。此外，其他三类机器人也各有其特点和适用场景，但由于面临更多挑战，因此商业化程度相对较低。整体上，中国的机器人在核心技术、行业标准、产业链、商业模式等诸多方面还有待提升。机器学习和自然语言处理分别是人工智能技术的两个重要分支。机器学习利用数据和算法来让机器自动地学习和改进性能，而自然语言处理关注的是让机器能够处理、分析和生成人类使用的自然语言。这两类技术最常被用于数字营销领域，可以帮助业主更好地挖掘和了解用户需求、提供智能化的客户服务并优化营销活动。此外，机器学习技术还常常被应用于各种房地产大数据模型分析和预测中，例如投资交易数据分析、房价预测和能耗监测等。因此，对于投资者和开发商来说，数字资产的重要性日益凸显。随着大语言模型取得了突破性的进展，生成式人工智能（GenAI）的兴起也为行业带来了新的机遇。GenAI采用深度学习技术，通过大量数据的学习和分析，能够进行各种形式内容的创作，包括文本、语音、图像等。虽然GenAI在房地产领域的应用仍处于早期阶段，但其在自动化生成规划设计方案、促进人机协同、提高生成效率等方面的潜力已经开始显现。随着MaaS（模型即服务）商业模式以及Plugin插件工具的兴起，AI企业将有机会提供更高效、高品质、低成本的解决方案，从而促进GenAI技术在房地产行业内更快地落地应用。图25人工智能相关技术在房地产应用场景的分布数据来源：仲量联行中国房地产科技企业数据库人工智能技术智能物联网物业与设施管理安防服务式机器人智慧楼宇智慧物管能源管控全屋智能环境监测管理幕墙清洁机器人停车充电储能智能办公智慧零售智能仓储数字工厂资产管理平台行业数据研究工程管理智慧工地建筑机器人建筑/空间设计数字营销智能互动租赁交易管理计算机视觉资产运营与管理机器人机器学习/NLP设计与施工GenAI租赁与营销核心应用场景23拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书中国政府一直致力于推动可持续发展，并为此发布了一系列政策。2020年，中国首次提出了2030年“碳达峰”与2060年“碳中和”目标，旨在降低碳排放并促进低碳发展。2021年，中共中央和国务院发布了 关于完整准确全面贯彻新发展理念做好碳达峰碳中和工作的意见，全面部署了推动实现碳达峰、碳中和的目标。中国建筑业协会数据显示，2020年中国建筑碳排放总量占全国碳排比重高达51.3%，位居所有行业之首，其中建筑材料生产阶段和建筑运行阶段分别占28%和21%。因此，降低建筑碳排放对于实现“双碳”目标而言意义重大，与之相关的可持续创新技术也受到了企业和投资者前所未有的关注。自2017年以来，与可持续技术相关的房地产科技项目的交易金额持续增长，至2020年“双碳”目标提出时，投资总量出现了爆发式增长，超过25亿美元。虽然之后受大环境影响有所回落，但总体上保持高水平。这些可持续创新技术主要包括新材料、新能源、综合能源服务、碳捕集等领域。由于绝大部分技术还不是很成熟，在房地产领域的应用仍处于早期阶段，因此从相关企业最近融资轮次来看，绝大部分企业仍处于天使轮和风险投资早期阶段，两者共占有融资记录企业总量的63%。可持续技术热度持续上升，“双碳”目标下前景广阔图27可持续技术相关的房地产科技企业最近融资轮次统计（截止至2023H1）数据来源：仲量联行中国房地产科技企业数据库图262012-2022年可持续创新技术相关的房地产科技项目投资情况22%天使轮41%风险投资早期22%风险投资晚期16%上市可持续技术投资事件交易金额000.511.522.530000212022投资事件十亿美元24拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书25图28可持续创新技术在房地产应用场景的分布数据来源：仲量联行中国房地产科技企业数据库在设计与施工阶段，新型绿色建材与装配式施工技术相结合已经成为了一种新模式。新型绿色建材通常采用低耗能、无污染的原材料和生产加工方式，具有出色的耐久性和可持续性。例如，通过智慧矿山、短流程炼钢、余热回收等技术改进推动高性能和可再生材料的研发，提高资源开采效率和降低能源浪费。在建筑的施工阶段，通过使用环保的预制材料和模块化设计，装配式建筑可以大幅度减少施工现场的资源消耗、建筑时长及碳排放，实现精细化和无害化施工。此外，在建筑拆除阶段，具有环保性能的预制化构件和材料也可以通过废弃物回收和再利用实现资源良性循环利用。尽管新材料在性能上具有优势，但由于其相对较高的成本和缺乏实践验证，因此在市场拓展方面面临着较大的挑战。对此，企业和政府应当加强市场教育、开展试点项目并积极寻找合作伙伴，这些举措对于新材料在市场中的推广和应用至关重要。在物业与设施管理阶段，由于能源结构的变化，依托数字化为载体，不仅可以通过能源管控系统对建筑中的照明、空调、电梯等设备的使用情况的监控，进行能源的用能规划和分析、效率监测，以及设备和系统管理，甚至可以通过能源管控系统实现用能管理、新能源发电管理、碳排检测等服务。能源管控系统是目前市场需求最大也是竞争最激烈的一个场景，国际领先企业、国内家电巨头、大厂云平台及初创企业纷纷涌入。国际领先企业拥有先进的技术和成熟且完整的能源数字化解综合能源服务设计与施工物业与设施管理资产运营与管理新能源发电虚拟电厂智能电网供应链管理新材料装配式施工能源管控风险预警智能设备环境检测充电储能碳资产管理10%Q%从应用场景分布来看，可持续创新技术在房地产领域主要应用在设计与施工以及物业与设施管理这两个碳排放最高的场景，分别占25%和51%；此外，还包括综合能源服务以及碳资产管理和风险预警等场景。决方案；国内家电巨头可以结合能源管控系统和家电设备，提供从楼宇硬件设备、控制系统、再到数字化平台的全套应用解决方案，且因为在暖通等楼宇硬件设备已经拥有了强大的市场份额，可以简化部署能源管控系统的成本；大厂云平台拥有强大的数据分析能力和云计算基础设施，可以为能源管控提供更强大和准确的云计算支持；创业公司在技术创新方面有突出优势，能够快速适应市场更新迭代的需求，且灵活性更高。由于能源管控领域牵涉到硬件设备、系统整合和多样化的用户需求等多方面情况，因此即使同一个产品在不同场景下实际应用效果也存在差异，企业应综合考虑各方因素后再做出决策。邻元科技将分布式计算与建筑物理场深度融合，创建了即插即用、软硬件一体化的开放式群智能技术架构，被广泛应用于100多栋、近600万平方米的业态建筑中，大幅降低建设和调试成本，并助力国家体育场鸟巢优化能源需求实现节能30%。25拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书2022年，国家发展改革委和国家能源局发布了 促进新能源高质量发展实施方案 和 建设全国统一电力市场体系指导意见 以推动新能源发展和电力市场改革。这些政策旨在构建安全、经济、低碳的电力系统，以大型风光电基地和特高压输电为支撑，实现用能结构优化，提高可再生电力使用比例。用能结构优化成为了建筑运行阶段碳减排的关键抓手。在综合能源服务领域，例如通过光伏建筑一体化（BIPV），将建筑变为发电载体，提升新能源供电比例。远期，房地产物业还可以通过用户侧储能将多余的能源储存起来，以供高峰时段或电力供应不稳定时使用，或通过虚拟电厂（VPP）参与电力市场交易，将多余的电力出售给电网获取补贴。此外，碳资产管理愈发受到关注和重视。根据全国碳市场相关法规，控制排放的企业每月需要上报与温室气体排放相关的数据，每年还要提交前一年度的排放数据，并接受第三方核查。随着国家加大碳排放管控力度，控制排放的企业名单和履约成本将不断增加。建筑碳核查是一个重点领域，为了能够及时掌握建筑碳排放的数据，需要对建筑碳核算的排放边界、排放源以及计算方式有明确的定义，并通过建立碳排放核查体系以及数字化手段来实现可持续的碳核查。中国的碳资产管理领域具备巨大的增长潜力。随着相关技术的进步和政策的不断完善，中国的碳资产管理将不断发展，以更好地应对来自新规和监管的要求。26拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书在过去五年里，商业地产中部分资产的科技化水平已经有了显著的提升，尤其以物流和酒店最为突出，例如提供智能仓储管理系统、供应链管理系统以及智慧酒店解决方案的科技企业中八成以上最新融资轮次已经处于B轮及之后。除此之外，综合性的资产管理平台、合同管理以及用于联合办公空间场景的科技解决方案的成熟度也在不断提高，风险投资轮次正逐渐从早期转向中后期。整体上，资产运营与管理类的科技产品开始分化，行业中已经出现了一批具有较高知名度和科技实力的“领头羊”。从不同类型场景中的科技企业数量来看，数字营销以及物业与设施管理类场景的竞争最为激烈。随着移动互联网、数字交互式多媒体、大数据、人工智能等技术的发展和普及，出现了很多例如虚拟看房、电子楼书、数字沙盘等新的数字营销手段，传播的媒介也日益丰富，并能通过像CRM（客户管理系统）这样的营销工具触达、管理和维护客户关系。与此同时，由于市场环境和客户需求越来越碎片化，行业细分化程度较高并且同质化竞争趋势也较为明显，科技企业平均市场占有率也因此相对较低。在物业与设施管理领域，房地产科技企业竞争主要体现在一些综合性的解决方案，例如智慧楼宇、智慧物管，以及市场需求和关注度都较高的能源管控、安防等赛道。目前，这个领域的竞争格局较为复杂，既包括了国际知名外资企业、设备制造商、集成商，也包括了互联网大厂、初创企业以及传统物管企业下属的科技部门等。这些企业都在努力构建自身的生态系统，但由于缺乏统一的标准，导致不同产品之间的接口复杂，给这类产品的发展带来了一定的挑战。随着越来越多的企业开始积极推进生态整合，这将有利于企业之间的合作和行业标准的建设，从而提升整个行业的成熟度。此外，设计与施工类解决方案的企业数量和成熟度都相对偏低。这一方面是由于大部分场景中所用到的科技解决方案目前主要被国外企业垄断，留给中国科技企业发展的空间相对有限；另一方面，由于长期以来中国劳动力人数和成本具有明显的优势，导致了创新动力的缺失。但随着中国人口红利逐渐消失以及政府和企业对于工程项目管理要求的不断提高，助力工程项目实现可视化、信息化以及智能化的科技产品数量和成熟度都在不断上升。此外，随着GenAI在建筑空间设计方案生成等领域的应用潜力逐渐释放，如果中国科技企业能抓住机遇，预计将有更多发展机遇。房地产科技分化趋势显现，营销及物管领域竞争激烈27拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书图29房地产科技场景成熟度与竞争度交叉分析智能仓储管理智慧酒店数据来源：仲量联行中国房地产科技企业数据库注：场景成熟度：企业最近一轮融资为轮次B轮及之后的占比；场景竞争度：房地产科技企业数量供应链管理合同管理联合办公资产管理平台智慧零售智能办公智慧楼宇安防智慧物管工程项目管理服务机器人全屋智能智慧工地充电储能仓储机器人数字化空间设计风险管理装配式装修线下营销建筑设计软件智慧交互租赁交易平台环境健康监测管理装配式建造建筑机器人新材料碳资产管理数字营销能源管控设计与施工资产运营与管理物业与设施管理租赁与营销高低高场景成熟度场景竞争度28拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书中国企业积极推进房地产科技战略，但普遍缺乏行动规划调研数据显示，超过90%的企业已经开始制定房地产相关的科技愿景和战略。从具体行动方案来看，相较于全球其他国家，中国企业更倾向于在充分摸清和评估当前情况后，直接推进数字化转型，而不是优先制定完整且长远的技术目标和行动方案。这种做法使中国企业可以快速对最新技术作出反应，以更低的成本直接进入执行阶段。然而，这也可能会导致在行动过程中出现资源浪费、协调困难、迷失方向等阻力，或难以将试行成果顺利转换为长期解决方案。战略与挑战04的企业制定房地产相关的科技愿景和战略超过90)拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书图30科技战略关键行动完全落实企业占比数据来源：仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷（中国和全球企业）与科技战略相关的关键行动准备阶段规划阶段执行阶段中国全球完全落实占比明确企业发展愿景，制定总体技术目标建立跨职能团队，协调科技应用目标制定和落地过程获得高管层大力支持明确科技应用绩效指标对当前技术系统的审计和摸底详细评估提供商的情况确定行动优先级制定具体实施方案试行、反馈并完善推广计划内部教育和培训123424%28E8A7V7843( 0619043 3A%对于中国企业来说，直接引入新技术进入执行阶段后，并不能一劳永逸，而是要将房地产科技的引入和应用视为一个持续改进的过程。每个部署计划中都建议包含变更管理、持续改进流程以及根据关键用户和利益相关者的反馈改进及再优化。同时，通过各业务部门的密切合作，纳入相关的技术工具，制定相关的增长战略，才能更好地抓住新的市场机遇，增强竞争力，控制风险并实现业务增长。贵组织采取了以下哪些与房地产科技战略有关的行动？30拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书在实施房地产战略的过程中，企业采取了多样的方式来提升与房地产相关的技术能力，其中超过80%的企业都计划通过与其他企业或外部咨询服务合作、招聘新人才以及培训和提升在职员工技能这三种方式来实现。由此可见，外部合作和人才升级是中国企业打破房地产科技壁垒的主要突破口。如今，随着企业对房地产科技的需求日益精细化和多样化，传统的封闭式内部研发模式已经无法满足先进房地产科技应用的需求。因此，越来越多的企业开始积极地寻求开放式创新，通过联结内外部的知识、技术和资源，鼓励合作和协同创新，来理解和满足不断变化的场景需求。调研结果显示，无论是企业租户还是投资者和开发商，通过采购外部技术或解决方案并与现有业务链做整合成为了实现科技战略的主要途径。在这一趋势下，有效管理不断扩张的技术体系和规模，并与传统的数据资产、设施管理软件平台和其他数字工具相融合成为重点。与此同时，任何一个房地产科技解决方案的落地并不仅仅是将科技带入企业，更离不开终端用户的参与和使用，只有员工具备了数字技能，企业才真正意义上具备了持久和稳定的技术能力基础。因此，挖掘和培养具有潜力的技术人才对于企业能否在更长的周期内成功实现房地产科技战略并保持竞争优势而言至关重要。外部合作和人才升级成为中国企业打破技术壁垒的主要途径数据来源：仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷（中国企业）图31未来3年企业提升技术能力的主要途径90pP00Pp%企业间合作/协作聘用新人才提升现有员工的技能/培训员工收购/并购外包更少无变化更多未来 3 年，贵组织计划如何发展技术能力？31拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书网络安全和数据资产的重要性日益凸显随着建筑系统互联程度越来越高，系统遭受恶意软件或网络黑客攻击的风险也在加大，对楼宇自动化系统运营以及人员安全都将带来巨大的影响。与此同时，房地产领域中数据资产管理的重要性正在不断提升，任何形式的数据泄露都可能造成难以挽回的后果。然而，调研结果显示，超过半数的企业正面临着数据安全的挑战。因此，在数字化时代，应对网络安全挑战、确保数据资产安全和业务可持续性成为企业的首要任务。分散的技术架构使流程整合面临挑战当前，房地产科技产品种类繁多，技术解决方案和平台层出不穷，且数据格式、通信协议和集成方式各异。这多元且分散的技术架构极大增加了软硬件系统集成的难度，使得不同业务间的数据交换和信息共享变得困难，流程整合面临挑战。特别是在中国，企业对定制化的需求较高，进一步增加了整合的难度和成本。因此，制定统一的数据标准、积极推动行业标准化将有助于企业整合业务数据，实现高效管理。缺乏业务经验导致新技术和企业的对接困境房地产科技业务与传统房地产业务存在诸多差异，对创新业务模式的要求更高。然而，由于目前房地产科技企业普遍较为年轻，商业模式不明确且缺乏业务经验，因而增加了技术和产品落地的难度，而这种困境又进一步影响了初创企业业务模式的发展及探索，形成了恶性循环。为了克服这一困境，合作双方需要相互理解和帮助，在合作过程中不断优化和完善业务模式，共同推动新技术的实施和应用发展。信息安全、流程整合以及客户服务是房地产科技落地面临的主要挑战数据来源：仲量联行 2023 年全球房地产科技调研问卷（中国企业）图32企业部署新技术面临的主要挑战原有软硬件系统/架构不灵活37%网络/数据安全担忧49%难以与原有的产品或工作流程整合35%供应商的 客户支持能力有限40%贵公司在部署新技术时面临的最重大挑战是什么？32拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书房地产科技战略实施的三个建议05企业在实施房地产科技战略过程中，需综合考虑技术、产品、服务三个维度为了能够更好地适应不断变化的技术发展、市场环境和企业需求，综合考虑技术、产品和服务这三个维度将有助于企业在充满不确定性的大环境中更加灵活地调动资源，以实现科技战略目标。技术维度：在房地产科技领域，技术是推动创新和提升竞争力的核心驱动力。企业需要密切关注各类技术的最新发展趋势，例如人工智能、物联网、能源技术等，并积极探索和挖掘其在具体业务领域的应用潜力。产品维度：目前市面上大部分房地产科技解决方案可以分为空间运营和建筑运营两大应用场景，并主要集中在智慧办公空间与租户体验（IWMS）、设备维护管理（CMMS）以及可持续与智慧楼宇（BEMS）三个方向。在选择和评估相关产品时，企业需从是否符合预期目标、成本收益、稳定性和可扩展性等多个方面进行综合的评价。值得注意的是，通过将不同平台上的数据进行打通和整合将有利于企业进一步挖掘数据背后的价值。服务维度：优质的科技服务是企业成功实现房地产科技战略的重要保障。从解决方案的初步筛选、验证部署到落地运营，每一步的背后都离不开专业的科技服务支持。这些服务不仅包括提供技术咨询、部署实施指导，还包括协助企业进行运营维护和优化等，从而确保企业能够顺利地实现房地产科技战略的落地和运营。同时，优质的科技服务提供商还可以提供持续的技术培训和支持，帮助企业员工提高技能水平，更好地应用房地产科技产品和服务。33拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书 图33“技术 产品 服务”一体化实施策略应用场景解决方案数据平台科技服务空间运营建筑运营智慧办公空间与租户体验 IWMS设备设施管理 CMMS可持续与智慧楼宇 BEMS租约管理空间规划设计门禁管理设备设施流程自动化反馈优化预订系统设备管理日常巡检故障处理风险评估能耗监测智能管控节能管理碳管理收集治理合规报表分析对标整合模型战略与咨询 技术战略和目标 实施路径和规划 行业研究和洞察交付与实施 项目管理 数据与信息工程 技术部署和交付售后与运维 维护、托管和优化 培训和支持服务Corrigo提供全面的设备设施管理解决方案，包括工单管理平台、设备维修请求、设施和资产管理等功能。通过云计算服务，用户可以远程访问并实时管理设备，从而提高管理效率，降低运营成本，并确保设施设备的良好运行。QBIQ采用了生成式人工智能驱动的空间规划和设计引擎，可以在短时间内生成大量定制化的楼层设计图，从而取代原本需要数周才能完成的工作，帮助企业更快地做出决策，提高交易成交率。34拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书图34房地产科技的核心需求和解决方案根据调研结果，仅有20%的企业在执行房地产科技战略时确定了行动的优先级，这说明绝大部分企业缺乏明确的目标和计划，这将可能导致执行过程中的资源分配不合理、管理和协调难度加大等问题，进而影响了战略实施的结果。为了避免这些问题，企业需要加强战略规划和执行能力的建设，明确不同阶段的目标和需求，仔细评估各个行动的优先级，并建立有效的决策和执行机制，以确保房地产科技战略执行的顺利进行。根据目前房地产科技的核心价值，我们总结了企业在智慧办公空间体验、设备设施管理以及可持续与智慧楼宇这三大场景下的八大核心需求及对应的解决方案，以帮助企业在各自战略目标下找到与需求匹配的房地产科技解决方案。根据战略目标，明确各个发展阶段的核心科技需求和优先级BEMS可持续与智慧楼宇CMMS设备设施管理IWMS智慧办公空间与租户体验员工体验智慧前台/智慧通行智慧安保自助服务(报修/订餐/社区/协同办公)智慧清洁访客管理智慧门禁智慧停车清洁机器人动态派单智能监控(机器视觉)智慧巡检资产规划/租赁策略租约管理空间运营规划设计/项目管理跨楼栋资产管理空间利用分析优化设计建造(实时渲染)进度管理成本管理搬迁管理空间预订/灵活办公优化空间管理智慧办公服务工单管理巡检管理工单报修派单进度管理巡检排班自动巡检预防性维护维保计划及执行设备资产管理设备台账/保修管理供应商/SLA管理全生命周期管理服务提高运维效率节能减排智能管控/降本增效能耗监测碳排管理智慧能耗管理（定时开关/人工调控/自动优化）分项计量碳排认证能耗分析碳交易优化交易流程保障健康安全环境监测用能安全温度、湿度、空气质量监测电气安全预警新能源管理充电桩管理光伏一体化消防应急能源集中监控绩效分析提高资产利用率多平台集成可视化监控量化评价体系自动化报告异常预警数字化底座数据接口物联网云服务算法BI看板35拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书图35筛选和评估房地产科技产品的流程 绘制清晰的生态图谱：企业需要收集和整理各种房地产科技产品的信息和案例，包括功能、特点、优劣势等，并对其进行分类。通过绘制生态图谱，企业可以全面了解市场上的各类房地产科技产品及其相互关系，发现同类产品的竞争情况和技术趋势，从而快速确认潜在合作伙伴或供应商。在这个过程中，企业需要保持对市场的敏锐观察力，不断更新和完善生态图谱。建立一套完整的房地产科技产品筛选和价值评估的机制 行业头部企业 核心技术壁垒 成功案例积累绘制清晰的生态图谱 与企业战略的兼容性 产品成熟度和优势，如合规性、定价、服务支持能力等确定评估的关键指标 商讨合作模式 开展试点项目 追踪评价结果合作探索和评估优化 确定评估的关键指标：关键指标的确立应当紧密围绕企业的战略目标，充分考虑产品的创新性、成熟度、合规性、安全性、成本收益和可持续性等多个方面。在制定这些指标时，企业需要充分权衡各个维度的权重，以确保评估结果的客观性和准确性。这些关键指标不仅能够帮助企业在筛选科技产品时做出明智的决策，还能为企业后续评估和优化实施成效提供重要的参考。合作探索和评估优化：选择合作伙伴和合作模式时，企业需要结合自身的发展目标、需求以及资源等因素。例如，与成熟企业合作可以获取更加成熟的技术和服务，但合作成本较高和决策周期较长所带来的风险也不容忽视；与初创企业合作具有创新能力强、灵活性强和合作成本较低等优势，但在技术、市场和管理等方面存在一定的风险。为了验证科技解决方案的可行性并降低风险，建议企业与合作伙伴共同开展PoC（Proof of Concept）试点项目。通过在解决方案部署过程中对结果进行持续评估，企业可以不断优化改进产品，实现双赢。面对飞速发展的新科技和不断涌现的新产品，企业需要建立一套全面、高效的筛选和评估机制，包含明确关键步骤和策略，以确保能够准确地评估房地产科技产品的价值和潜力。具体步骤包括：12336拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书37附录：研究数据和方法拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书从2018年开始，仲量联行就开始持续关注中国房地产科技企业发展，目前积累的企业数量700余家，覆盖上市公司、行业龙头、初创公司等各规模的中国内地及港澳台科技企业，其中80%的科技企业的业务范围主要以商业地产为主，提供的产品和解决方案覆盖了设计与施工、物业与设施管理、资产运营与管理以及租赁与营销这四类核心场景，为研究房地产科技市场和细分赛道的发展趋势提供了有力的数据支持。此次调研涉及全球10个国家，在中国共收集到有效匿名问卷82份。其中，针对投资机构和开发商的有效问卷共32份，中国受访企业涵盖了私募股权机构、基金公司、银行、多元化企业集团以及房地产开发或经营公司等；针对企业租户的有效问卷共50份，以制造业为主，其余覆盖科技新媒体、能源、公共部门、医疗、物流以及食品等多个行业，82%的企业规模都在1千人以上。受访企业代表中，企业高管（包括CEO、CIO、CTO等）占比为62%，其他大部分为企业房地产或相关业务的主管，保证了调研结果的权威性和专业性。中国房地产科技企业数据库全球房地产科技调研问卷（中国企业）图36中国房地产科技企业场景分布图37受访企业背景数据来源：仲量联行中国房地产科技企业数据库数据来源：仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷（中国企业）80%商业地产住宅城市设计与施工0500300企业数量物业与设施管理资产运营与管理租赁与营销城市管理通用技术投资机构/开发商企业租户3250企业高管628拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书娄辰城越房地产科技创新负责人仲量联行业务联系人特别鸣谢主要作者王玥晗全球房地产科技研究助理仲量联行关景文创新项目助理仲量科技章蔚君 中国区研究部房地产科技洞察负责人仲量联行姚耀中国区研究部总监仲量联行庞溟 大中华区首席经济学家及研究部总监仲量联行高孟轩大中华区总裁仲量科技强盛中国区战略与商业运营副总裁仲量科技39仲量联行仲量联行2023年版权所有。保留所有权利。此处所载所有信息来源于我们认为可靠的渠道。但我们不对其准确性做出任何保证或担保。仲量联行大中华区分公司北京北京市朝阳区针织路23号国寿金融中心8层邮政编码100004电话 861059221300成都四川省成都市红星路3段1号成都国际金融中心1座29层邮政编码610021电话 862866805000传真 862866805096重庆重庆市渝中区民族路188号环球金融中心45楼邮政编码400010电话 862363708588传真 862363708598广州广东省广州市天河区珠江新城珠江东路6号广州周大福金融中心2801-03单元邮政编码510623电话 862023388088传真 862023388118杭州浙江省杭州市上城区新业路228号杭州来福士中心T2办公楼802室邮政编码310000电话 8657181965988传真 8657181965966南京江苏省南京市中山路18号德基广场办公楼2201室邮政编码210018电话 862589660660传真 862589660663青岛山东省青岛市市南区香港中路61号远洋大厦A座2308室邮政编码266071电话 8653284468816传真 8653285795801上海上海市静安区石门一路288号兴业太古汇香港兴业中心一座22楼邮政编码200041电话 862163933333传真 862163933080仲量联行微信号仲量联行小程序沈阳辽宁省沈阳市沈河区北站路61号财富中心A座21层邮政编码110013电话 862431958555深圳广东省深圳市福田区中心四路1号嘉里建设广场第三座19楼邮政编码518048电话 8675588266608传真 8675522638966天津天津市和平区南京路189号津汇广场2座3408室邮政编码300051电话 862259011999武汉湖北省武汉市硚口区京汉大道688号武汉恒隆广场办公楼3908-09室邮政编码430030电话 862759592100传真 862759592155西安陕西省西安市雁塔区南二环西段64号凯德广场2202-03室邮政编码710065电话 862989329800传真 862989329801香港香港鲗鱼涌英皇道979号太古坊一座7楼电话 85228465000传真 .hk澳门澳门南湾湖5A段澳门财富中心16楼H室电话 85328718822传真 .mo台北台湾台北市信义路5段7号台北101大楼20楼之1邮政编码11049电话 886287589898传真 .tw关于仲量联行200多年来，作为全球领先的商业地产服务和投资管理公司，仲量联行（纽交所交易代码：JLL）始终致力于协助客户投资、建造、租赁和管理各类办公、工业、酒店、住宅和零售等物业。作为 财富 500强企业，公司2022财年收入达209亿美元，业务遍及全球80多个国家，员工总数超过105,000人。我们秉承“塑造房地产的未来，让世界更美好”的企业宗旨，整合全球平台资源并深耕本地市场，携手客户、员工和社群“向光而为”。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息请浏览

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研究报告珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览2023年第三季度报告珠三角|2023年11月02珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览01珠三角宏观经济综述广东省珠三角 城市 群肇庆佛山江门广州东莞中山珠海深圳惠州03珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览2023年前三季度经济总量约占全国8.6 23年前三季度社零总额约占全国8.0 22年底常住人口约占全国5.5 23年前三季度进出口总额约占全国18.9%来源：国家及各省市统计局，臻量资产管理平台整理珠三角城市群宏观经济概览18,981 18,328 22,087 23,173 24,594 21,818 21,519 24,315 25,122 26,608 22,495 23,458 24,759 26,054 26,944 23,919 26,219 29,424 30,333 200222023三季度珠三角经济增速明显放缓来源：国家及各省市统计局，臻量资产管理平台整理04珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览Q3同比名义增长率 3.4%增速较22Q3前三季度同比名义增长率 5.1%增速较22Q1-Q32019年-2023年三季度珠三角城市群GDP总量(亿元人民币)第一季度第二季度第三季度第四季度7,106 6,417 8,598 8,711 9,204 7,435 7,497 8,208 8,241 9,036 7,579 8,385 8,644 9,065 9,195 7,525 8,913 8,962 8,943 200222023三季度珠三角社零总额增速放缓来源：国家及各省市统计局，臻量资产管理平台整理05珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览Q3同比名义增长率 1.4%增速较22Q3前三季度同比名义增长率 5.4%增速较22Q1-Q32019年-2023年三季度珠三角城市群社零总额(亿元人民币)第一季度第二季度第三季度第四季度7,758 6,610 8,104 8,834 9,063 8,693 8,866 10,042 10,772 10,994 9,492 9,720 10,113 10,740 11,002 9,806 10,574 12,713 13,087 200222023三季度珠三角第二产业增速小幅回升来源：国家及各省市统计局，臻量资产管理平台整理Q3同比名义增长率 2.4%增速较22Q3前三季度同比名义增长率 2.4%增速较22Q1-Q32019年-2023年三季度珠三角城市群第二产业增加值(亿元人民币)06珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览第一季度第二季度第三季度第四季度6,305 5,754 6,235 6,139 6,252 6,905 6,019 6,221 6,148 6,620 7,322 6,933 6,732 6,891 7,147 8,090 8,223 8,481 8,537 200222023三季度珠三角货运周转量展现韧性来源：国家及各省市统计局，臻量资产管理平台整理Q3同比名义增长率 3.7%增速较22Q3前三季度同比名义增长率 4.4%增速较22Q1-Q32019年-2023年三季度广东省货运周转量(亿吨公里)07珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览第一季度第二季度第三季度第四季度前三季度珠三角城市群重点指标对比来源：国家及各省市统计局，臻量资产管理平台整理08珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览广深两大核心城市合计占珠三角城市群经济总量的近3/559%珠三角城市群中GDP实际增速最高为5.4%5.4%图例GDP(亿元)及同比实际增长率货物进出口总额(亿元)及同比名义增长率社零总额(亿元)及同比名义增长率肇庆1,945( 3.1%)270(-6.6%)880( 4.2%)广州21,770( 4.2%)8,154( 7.4%)8,238( 6.4%)惠州4,015( 5.3%)2,511( 6.3%)1,579( 4.4%)佛山9,271( 4.9%)4,566(-10.9%)2,818( 2.6%)东莞8,119( 2.0%)9,519(-12.8%)3,212( 2.7%)深圳24,468( 5.4%)27,984( 7.3%)7,647( 7.9%)中山2,745( 5.3%)1,920(-9.7%)1,238( 2.4%)江门2,810( 5.3%)1,278(-5.1%)1,009( 2.2%)珠海3,005( 3.6%)2,171(-7.7%)815( 3.3%)七普期间珠三角城市群整体人口吸引力进一步加大2005-2010珠三角地区跨省人口流动示意图珠三角城市群所在的广东省对全国大部分地区呈人口净流入，但仍然有对浙江、上海、北京等部分地区呈现人口净流出态势。2015-2020珠三角地区跨省人口流动示意图珠三角城市群所在的广东省与全国除浙江、上海两地之外的各省区市均呈净流入态势。人口净流入人口净流出来源：国家及各省市统计局，臻量资产管理平台整理09珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览广州1,873(-4.07)10,298( 1.7%)肇庆413(-0.31)1,117(-3.8%)深圳1,766(-1.12)9,708( 2.2%)中山443(-8.01)1,593( 4.1%)佛山955(-6.27)3,594( 1.0%)江门482(-2.67)1,309( 2.4%)东莞1,044(-9.47)4,255( 0.4%)惠州605(-2.60)2,041( 3.1%)珠三角城市群人口持续增长 推动消费市场扩容长三角城市群上海嘉兴宁波南京绍兴杭州南通合肥苏州无锡成渝城市群成都眉山重庆京津冀城市群北京天津廊坊保定10珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量研究院、公开信息整理2022年人口数量(万人)2800,3500)2100,2800)1400,2100)700,1400)0,700)2022年社零总额(亿元)12000,18000)9000,12000)6000,9000)3000,6000)0,3000)一线城市卫星城市二线城市三线城市图例2022年人口数量(万人)及同比变化率2022年社零总额(亿元)及同比名义变化率13市场承压 持续下行 中国非保税高标物流地产市场概览02珠三角物流地产市场格局11珠三角地区非保税高标物流地产市场概览数据范围为珠三角区域重点物流市场（即广东省广州市、深圳市、佛山市、东莞市、惠州市、中山市、江门市、肇庆市）存量分布广佛莞惠存量总和占区域总存量的80%深圳土地资源稀缺，其存量仅占珠三角城市群总存量4.8%4.8%广佛莞惠四城占珠三角城市群总存量近80y.2%东莞惠州存量合计是深圳存量的6.2倍6.2倍来源：臻量资产管理平台12珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览佛山331东莞313广州390肇庆114惠州122深圳70江门71中山48200.00,500.00100.00,200.00)0.00,100.00)2023年第三季度非保税高标仓存量面积(万平方米)珠三角城市群租金较上季度基本稳定1.28元/平方米/天珠三角城市群的8个主要物流市场中有4个城市当季租金录得上涨4/8 个城市来源：臻量资产管理平台13珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览1.50,2.001.25,1.50)1.00,1.25)0.00,1.00)2023年第三季度租金平均数(元/平方米/天)及其环比变动佛山1.21 0.8%佛山1.21 0.8%东莞1.43 1.1%东莞1.43 1.1%广州1.38 0.6%广州1.38 0.6%惠州1.28-1.0%惠州1.28-1.0%肇庆0.85-0.1%肇庆0.85-0.1%深圳1.57 1.0%深圳1.57 1.0%江门1.08-0.8%江门1.08-0.8%中山1.16-0.9%中山1.16-0.9%租金表现珠三角主要物流城市中一半城市录得环比上涨出租率表现珠三角城市群整体逆势回升至近95%珠三角城市群出租率环比提升近5个百分点 4.7pp14珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览来源：臻量资产管理平台90.0%,100.0.0%,90.0%)0.0%,80.0%)2023年第三季度平均出租率及其环比变动佛山96.4% 1.3pp佛山96.4% 1.3pp东莞97.6% 12.6pp东莞97.6% 12.6pp广州90.2% 5.4pp广州90.2% 5.4pp惠州91.0% 4.9pp惠州91.0% 4.9pp肇庆98.7% 1.4pp肇庆98.7% 1.4pp深圳94.7%-1.3pp深圳94.7%-1.3pp江门96.3%-1.6pp江门96.3%-1.6pp中山99.8% 0.1pp中山99.8% 0.1pp珠三角城市群的8个主要物流市场中有6个城市录得出租率环比上升6/8 个城市0.00%,5.00%)5.00%,5.25%)5.25%,5.75%)5.75%,6.50 23年第三季度资本化率及其同比变动佛山4.83%-14基点佛山4.83%-14基点东莞4.66%-17基点东莞4.66%-17基点广州4.42%-13基点广州4.42%-13基点惠州5.03%-26基点惠州5.03%-26基点肇庆5.27%-23基点肇庆5.27%-23基点深圳4.60% 5基点深圳4.60% 5基点江门5.60%-14基点江门5.60%-14基点中山5.18%-14基点中山5.18%-14基点资本化率表现除深圳外所有珠三角城市均延续下行态势来源：臻量资产管理平台15珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览珠三角城市群资本化率同比下跌-8基点珠三角城市群的8个主要物流市场中有7个城市资本化率同比下跌7/8 个城市物流市场主要大宗成交2023年第三季度，物流租赁市场持续承受下行压力。在这种市场环境下，投资者在进行大宗物流交易时表现出了谨慎的态度。虽然工业物流大宗交易有所恢复，但主要集中在工业厂房类资产。尽管珠三角物流租赁市场在第三季度显示出较强的韧性，但在全国物流大宗交易普遍低迷的背景下，该区域未见纯物流资产的大宗交易。然而，珠三角作为中国经济活动最为活跃的地区之一，投资者对其物流资产仍持较高兴趣，并在积极寻找适宜的投资机会。展望未来，随着中国物流市场格局的持续分化，投资者将面临选择与其投资策略相契合资产的挑战。珠三角物流市场由于其供需关系较为健康和租赁市场的韧性，预计一旦全国物流大宗交易市场回暖，将再次成为投资者首选的目标地区之一。16珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览来源：臻量资产管理平台整理交易时间项目名称位置资产数量总建筑面积平方米交易总价亿RMB卖家买家资本化率2023年3月长三角区域优质物流工业资产组合长三角区域N/A450,00023.00境外知名开发企业高麓6.00% 2023年2月新创建收购苏州工业园区一项物流物业90%股权苏州1个75,000可租赁面积5.13上海众集企业管理有限公司新创建N/A2022年7月ESR优质物流及 工业资产组合 减持交易东莞、武汉、长沙、重庆、南京、无锡、沈阳、天津9个873,000账面价值49.00ESRGIC/ESR JV5.30%-5.80 22年6月SC Capital-摩根士丹利物流资产包南通、太仓、嘉兴3个210,7708.50SC Capital摩根士丹利5.30 22年5月嘉民-新世界物流资产包成都、武汉6个531,00022.90嘉民新创建NWS5.50%-6.00 22年5月东百-领展物流资产包常熟、嘉兴3个192,1449.47东百领展5.10%-5.50 22年3月华南城合肥、郑州 2个物流园合肥、郑州2个405,70017.10华南城深国际N/A2022年2月DLJ上海及周边11个物流项目资产包上海、苏州、昆山、太仓、杭州11个558,33445.00DLJGIC/ESR JV4.50%广州&佛山非保税高标库2023年第三季度租金平均数(元/平方米/天)从化增城黄埔番禺顺德高明南海花都三水2023年第三季度平均出租率从化增城黄埔番禺顺德高明南海花都三水1.40,2.001.20,1.40)1.00,1.20)0.00,1.00)90.0%,100.0.0%,90.0%)0.0%,80.0%)来源：臻量资产管理平台17珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览子市场当季情况三水花都顺德高明从化增城黄埔南海番禺2022年底非保税高标仓存量面积(万平方米)100.00,200.0050.00,100.00)0.00,50.00)深圳、东莞&惠州非保税高标库2023年第三季度平均出租率惠阳东莞深圳1.50,2.001.30,1.50)1.00,1.30)0.00,1.00)90.0%,100.0.0%,90.0%)0.0%,80.0%)2022年底非保税高标仓存量面积(万平方米)100.00,500.0050.00,100.00)0.00,50.00)东莞惠阳深圳来源：臻量资产管理平台18珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览子市场当季情况2023年第三季度租金平均数(元/平方米/天)惠阳东莞深圳03展望总结1 宏观经济在2023年第三季度，珠三角地区的宏观经济指标呈现出一定的放缓，延续了经济弱复苏的态势。特别是零售消费总额的增速明显减缓，当季珠三角城市群整体社零同比增速仅为1.4%，明显低于全国平均水平。与此同时，珠三角地区外贸进出口总额在全国总量中的比重提升至18.9%。其中，广深等核心城市在前三季度的进出口总额实现了7%以上的同比增速，突显了这些城市外贸进出口行业的较强韧性。3 租赁表现在2023年第三季度，珠三角地区物流租赁市场逆势表现出色，整体租金保持稳中有升的趋势。区内一半的重点物流城市当季租金实现提升，突显了当地物流地产市场的较强韧性。三季度珠三角城市群整体出租率逆势上升近5个百分点，达到接近95%的较高水平。其中，东莞、中山、肇庆等市场更是接近满租，反映了当地物流租赁市场的韧性和需求的稳定。这一积极的市场表现表明，尽管面临经济弱复苏态势，当季珠三角地区的物流租赁市场仍然保持了强劲的活力。2市场需求在2023年第三季度，随着珠三角城市群经济弱复苏态势的延续，当地物流地产市场的需求持续增长，然而增势略显减缓。物流需求的稳中有升与物流地产新增供应放缓相互叠加，使得珠三角地区的物流租赁市场在第三季度呈现积极的表现。多个市场接近满租的现象反映了当地物流租赁市场的韧性和需求的相对稳定。尽管新增供应有所减缓，但市场仍能满足持续增长的物流需求，显示了珠三角地区物流租赁市场相对健康的状态。4投资市场尽管珠三角物流租赁市场在第三季度表现出较强的韧性，但在全国物流大宗交易活跃度普遍低迷的背景下，该区域未见到纯物流资产的大宗交易。展望未来，随着中国物流市场格局的持续分化，投资者将面临选择与其投资策略相契合资产的挑战。珠三角作为中国经济活动最为活跃的地区之一，凭借其健康的物流市场供需关系以及租赁市场的韧性，投资者仍将对当地物流资产持续青睐。19珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览关注臻量微信公众号即时获取最新市场信息关于臻量科技臻量科技是一家在商业地产估值测算和房地产大数据研究领域表现卓越的创新型地产科技企业。是RICS在中国首个认证的地产科技伙伴。臻量科技主旨在于通过估值技术、地产数据以及自动进行DCF建模的能力，为地产行业提供前沿、优质的投资分析服务，助力行业从业人员做出更精准、更具战略价值的投资决策。声明：本文由上海嘉量数字科技有限责任公司版权所有，上海嘉量保留所有内容的知识产权及其他所有权利。本文所有内容及表述均从可靠来源所获得且以善意提供，但上海嘉量对其部分或全部信息的准确性、完整性和适宜性不做任何承诺或保证。任何人不应依赖于本文内容，应当自行查询并核实其准确性。上海嘉量及其员工、委托人和代理人对由于直接或间接使用、透露或依赖本文内容或信息而造成的任何损失、损害或费用概不承担任何责任。未经上海嘉量书面同意，不得自行修改本文任何内容，亦不得转载或使用本文中包含的任何图片、图表、模型、影像等。如需转载本文，请注明出处且必须包含本声明的全部内容。业务联系人作者朱晓阳臻量科技产品负责人J周瑛臻量科技臻量研究院负责人S扫码申请线下路演资深专家一对一分享

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从案例视角看城中村改造逻辑从案例视角看城中村改造逻辑地产杂谈系列之五十一地产杂谈系列之五十一证券研究报告杨侃 投资咨询资格编号：S02郑茜文 投资咨询资格编号：S10605200.  

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（2023年）研究报告一张网城市编写委员会（排名不分先后）主编：单志广、危 峰编委：刘 殷、张延强、赵浩鸿、徐凌验、常苗苗、于凤霞、关乐宁王丹丹、戴 彧、张 岳、宋心荣张 威、侯方明、晋全福、卢春辉、张保辉、谢乐权、刘灵芝王 磊、杨 名、吕敬华、陈 叶、李鹏辉、张 凯、康鹏龙特别鸣谢：武 刚、叶永忠、杨 优、付 哲、陈思湛、韩 晶、林敬扬王继浩、梁 耀、王 伟、马军锋主编单位：国家信息中心华为技术有限公司党的二十大报告指出，要加快建设数字中国、网络强国。数字中国建设是数字时代推进中国式现代化的重要引擎，智慧城市作为数字中国建设的重要载体和基础单位，需要高质量城市网络的支撑。国家和各地方政府陆续出台了一系列相关政策文件，要为智慧城市打造高质量网络底座，打通经济社会发展的信息“大动脉”，满足各类用户和多样化业务对网络的多维度、差异化服务能力和质量的需求。城市网络的发展既带来机遇也带来挑战。城市网络需要作为一个完整体系进行统筹规划，推进异构网络从简单互联向深度融合演进，提升网络利用率和传输效率；城市网络需要满足用户对网络功能和性能的高度智能需求，具备更加灵活和易扩展的网络承载能力，更快更高效地匹配多样化业务诉求，逐步走向网络自智。本文阐述了“城市一张网”的理念、方法和实践，强调要尊重城市发展规律，面向未来，以城市发展战略为指引，以“牛鼻子”业务为驱动，制定城市网络顶层规划，推进一张蓝图绘到底，并逐步向智能化演进，为城市治理、经济发展、民生服务、创新引领等提供强大的运力保障。深刻理解“城市一张网”的内涵和价值，各个领域携手同行，分工协作，对共同推动城市网络的顶层规划、机制创新、方案创新有重要意义；同时，以城市复杂多变的网络环境和关键业务场景为牵引，持续加强核心技术创新，向集聚系统性、原创性的网络体系技术寻求突破，将推动我国从网络大国向网络强国迈进。张宏科中国工程院院士北京交通大学教授序言党的二十大报告提出，要加快建设网络强国、数字中国，提高城市规划、建设、治理水平，打造宜居、韧性、智慧城市。国家“十四五”规划纲要指出要科技赋能，运用数字技术推动城市管理手段、管理模式、管理理念创新，不断提升城市治理科学化精细化智能化水平。作为新一代信息技术与城市发展战略深度融合的产物，智慧城市是各地落实数字中国战略的综合载体，也是统筹推进新型城镇化、提升城市治理水平、提高公共服务质量、发展数字经济的重要途径。经过多年的发展，我国智慧城市建设取得了显著成效，涌现了“一网通办”“一网统管”“一网协同”等一批特色亮点和创新应用。随着 5G、大数据、云计算、区块链、人工智能等新一代信息技术的加速集成与创新应用，经济社会发生了系统性变革，新产业、新业态、新模式不断涌现，推动智慧城市逐渐迈向“四全四度”新阶段，即，全域感知，提高态势感知的“精度”；全数汇聚，提升数据聚合的“广度”；全景融合，增强整合共享的“力度”；全维赋智，拓展知识赋能的“深度”。既展现了智慧城市协调城市治理的“五脏六腑”，促进实现跨层级、跨地域、跨系统、跨部门、跨业务协同管理和服务的建设成效；也体现了深化智慧城市建设需要构建城市一张网，打破信息孤岛和数据分割的“七经八脉”，推动技术融合、业务融合、数据融合，打通经济社会发展的信息“大动脉”的现实需求。构建城市一张网是智慧城市一体化发展的必由之路。随着智慧城市建设深入，城市人、机、物等各要素从基础联接升级到大联接、大计算、大数据、大应用、大安全，数据量、计算资源消耗呈指数级增长，实现物理城市与数字孪生城市相互映射融合、人机交互、敏态协同，对城市光网、政务网络、物联网、算力网、视频网络等异构网络接入服务能力、网络承载能力提出了新的要求。城市网络是联接物理城市和数字孪生城市的纽带，是智慧城市发展的关键基石底座和数字运力中枢，需要以系统方法论科学开展顶层设计和整体布局，实现城市网络从离散化的烟囱式建网，向集约化建设、服务化运营转变，驱动城市网络走向城市一张网。单志广序言国家信息中心信息化和产业发展部主任国家信息中心智慧城市发展研究中心主任为推动城市一张网从理念向实践转变，加快构建新型城市网络体系，推进城市网络集约化、整体化建设和资源的共享共用，国家信息中心和华为技术有限公司联合开展了城市一张网研究。结合智慧城市发展趋势和信息网络设施政策导向，详细分析了数字经济、数字政府、数字社会领域应用创新对网络的需求，提出了城市一张网的发展理念、内涵特征、参考架构、建设运营模式和实施路径，梳理了深圳、南京、中山等城市网络建设实践。本研究历时近一年，先后深入十余个先进城市走访调研，举办了近十场研讨会，50 余名城市专家学者及城市网络技术专家参与研讨，最终形成该报告，旨在为城市管理者规划、建设、运营城市网络基础设施提供建设性参考，对智慧城市业务的规划落地也有可鉴之处。城市一张网既是落实数字中国战略、打通数字基础设施大动脉的创新理念，也是深化智慧城市建设、推动城市高质量发展的生动实践。希望通过城市一张网研究，能够为智慧城市网络的规划、建设与运营提供扎实的理论基础和创新性解决方案，形成由政府引导、政企合作、多方参与、专业运营的城市一张网价值生态，有效推进网络提速提质，提升智慧城市建设成效、助力城市高质量发展。目录CONTENTS城市网络走向城市“一张网”011.1 智慧城市向“四全四度”迈入 021.2 城市网络发展的政策导向 041.3 智慧城市业务对城市网络的诉求 071.4 城市网络走向城市一张网 16城市一张网的愿景和架构 182.1 城市一张网愿景 192.2“二元六维”原则 202.3 参考架构 23城市一张网的“1平台”253.1 服务运营平台 273.2 网络运维平台 283.3 网络驾驶舱底座 293.4 加速网络智能化 32城市一张网的“3虚拟网”344.1 数字政府虚拟网 364.2 数字经济虚拟网 384.3 数字社会虚拟网 39城市一张网的进一步思考 586.1 增强对城市一张网的系统认知 596.2 走向城市一张网的三大关键点 615.1 城市光网 425.2 政务外网 445.3 算力直连网 525.4 物联承载网 55城市一张网的“N物理网”417.1 深圳：“政务一张网”使能全球数字先锋城市 647.2 南京：引领城运一张网实践新示范 667.3 昆明：首创“城市运营商”模式，做智慧昆明的开路者 687.4 中山：政务一张网，全市统筹，“八个统一”707.5 北京经开区：光织成网，智慧亦庄 747.6 深圳龙岗：打造全光智慧城市新范本 75城市实践 63结 语 77城市网络走向城市一张网城市一张网研究报告01城市网络走向城市一张网城市网络走向城市一张网城市一张网研究报告02城市是经济社会发展和人民生产生活的重要载体，智慧城市作为新一代信息技术与新型城镇化发展战略深度融合的城市新模式，是提升城市运行管理和公共服务水平、提高城市居民幸福感和满意度的重要途径。党的二十大报告中明确了“打造宜居、韧性、智慧城市”的目标。中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要提出“分级分类推进新型智慧城市建设”，为智慧城市建设指明重要路径。中共中央、国务院印发数字中国建设整体布局规划提出“以数字化驱动生产生活和治理方式变革”，为智慧城市发展提供了价值指引。智慧城市作为数字中国建设的重要载体和基础单位，通过大数据、云计算、人工智能等新一代信息通信技术在城市经济社会发展各领域的融合应用，有效整合各类城市管理系统，实现城市各系统间信息资源共享和业务协同。智慧城市由物理设施、数字空间和社会人文生态组成，是物理世界与数字世界相互映射、协同交互的城市新形态，通过运用通信连接、数据、智能等多种技术手段，实现对城市实时动态的感知、分析、协调，并能对城市治理和公共服务等作出智能响应，实现城市的健康运行和可持续发展。建设智慧城市是转变城市发展方式、提升城市发展质量的客观要求。通过建设智慧城市，及时传递、整合、交流、使用城市经济、文化、公共资源、管理服务、市民生活、生态环境等各类信息，提高物与物、物与人、人与人的互联互通、全面感知和利用信息能力，极大提高政府管理和服务的能力，提升人民群众的物质和文化生活水平，让城市发展更全面、更协调、更可持续，城市生活变得更健康、更和谐、更美好。我国自开展智慧城市建设以来大致经历了三个阶段：第一阶段：技术驱动。这一阶段源于国家信息化发展战略，以“电子政务”建设为排头兵，强调从技术本身解决城市的信息化问题，推动传统线下政务走向线上，如政府办公自动化、政府实时信息发布、各级政府间的远程视频会议、公民网上查询政府信息、电子化民意调查和社会经济统计等。第二阶段：业务驱动。这一阶段是通过信息技术在具体业务中的应用，提升政务服务能力和公共服务能力，例如智慧医疗、智慧教育等业务。相对于第一阶段信息上网，这一阶段进一步实现了服务在线，但各类信息化应用往往是单点孤立、分散割裂。第三阶段：场景驱动。这一阶段的智慧城市以系统性的角度，基于以人为本的理念，以用户为中心推动流程重构，将各类事项以场景为驱动进行整合，如一网通办（高效办成一件事）、一网统管（高效处置一件事）等。同时城市越来越具备“有机体”的特性，人、机、物等各要素之间能够无缝连接与协同联动，城市能够实现智能化的自感知、自适应、自优化。1.1 智慧城市向“四全四度”迈入城市网络走向城市一张网城市一张网研究报告03总的来看，随着互联网、大数据、云计算、人工智能、区块链等新一代信息技术的不断创新和深度应用，智慧城市正在加速从单一物理时空转向社会、网络等多维时空融合转变，网络互联、数据融合、信息共享、业务协同的程度不断深化。新时期，智慧城市的发展将逐步向“四全四度”迈入。一是全域感知，提高态势感知的“精度”。数据作为基础性和战略性资源，成为新的生产要素和重要的生产力。智能联接作为数据在智慧城市中自然流动的重要因素，构建无处不在的联接能力，使人、机、物等各要素在各种应用场景下接入网络进行通信。未来，城市将通过部署传感器，实现对城市运行态势的全方位动态感知，对城市运行相关人、事、物实现全过程、全时段、全方位的监管。例如：城市环境监测，通过布署空气、降尘、噪声、水质等传感器，精准掌握环境数据，支撑环境预测预警；城市管理领域，将市政道路管养、环卫车辆、洒水车、桥梁监测、窨井盖、路灯等多种城市部件安装传感器等物联网设备，打造城市管理部门的“耳”和“眼睛”，全面提升城市精细化管理水平。二是全数汇聚，提升数据聚合的“广度”。通过更加便捷的接入方式，接入种类更加齐全、更加丰富和优质的数据资源，全量汇聚城市政务、感知、互联网以及IOT视频类等数据，实现数据聚合的全方位和广覆盖，为智慧城市各领域创新应用提供有力的数据支撑。三是全景融合，增强整合共享的“力度”。通过建立完善的资源应用共享机制，实现数据的汇聚、共享和共治。站在城市或政府部门管理者角度，基于跨部门数据，构建城市运行“一张图”，实现各领域市域治理的全景呈现，各领域政府部门间上下贯通、信息共享、业务协同，最大化的促进服务和管理效能的提升。同时，通过体制机制和先进信息技术的双轮驱动，对各委办局的数据接入、数据更新、数据质量等情况进行闭环问效和流程优化，促使各部门按要求主动汇聚和更新数据资产，做到数据“落得下，管得住，用得好”，有效提升全场景数据整合、融合和共享的力度。图 1-1：我国智慧城市发展的三个阶段技术驱动阶段业务驱动阶段场景驱动阶段强调从技术本身解决城市的信息化问题信息技术和相关产业深入融合，催生场景“以人为本”，“会思考”的城市四是全维赋智，拓展知识赋能的“深度”。面向智慧城市全流程监管、全过程溯源、全业务协同等各类应用场景应用，基于各种各样的人工智能算法模型，进行数据挖掘和知识发现，再通过这些知识赋能的方式，帮助城市管理者更好地解决各类城市治理中遇到的问题，实现分析研判、辅助决策，监测预警、防范风险，联动指挥、行政问效，并逐步形成深度、闭环、高效的现代化城市治理体系。智慧城市需要高质量城市网络的支撑。智慧城市的发展显现出融合化、协同化和创新化的特征，数字技术正加速从消费领域向生产制造、社会服务、政府治理等领域渗透，4K/8K、AR/VR 等高质量视频应用、物联网 IoT 海量连接场景以及智能制造、智慧港口、智慧矿山、自动驾驶、全息通信、感知交互等各类复杂应用场景层出不穷。城市网络作为智慧城市物理世界与数字世界的联接桥梁，是实现无处不在的联接、泛在全域感知、多元场景协同、数实交互融合等智慧城市能力的基础和关键，需要具备智慧化能力，满足各类用户和多样化的业务对网络多维度差异化服务能力和质量的需求。图 1-2：城市网络实现物理世界与数字世界精准映射感知采集城市信息(城市物联无处不在)物理/数字世界精准映射智能分析预测诊断(城市算力网连接)信息高效回传网络稳定可靠(决策控制响应网络全域互通(城市网络走向城市一张网城市一张网研究报告04党的二十大报告指出，要加快建设网络强国、数字中国。数字中国建设是数字时代推进中国式现代化的重要引擎，是构筑国家竞争新优势的有力支撑。2023 年中共中央、国务院印发数字中国建设整体布局规划，明确了数字中国建设“2522”的整体框架，提出要夯实数字基础设施和数据资源体系“两大基础”。城市网络作为数字信息基础设施的重要基础和组成，特别是以 5G 和千兆光纤网络为代表的新一代信息通信技术的快速应用部署和IPV6 网络技术的创新应用，以超强的速度和无限的地址空间，为我们打开了一个全新的数字世界。国家和各地方政府陆续出台了一系列相关政策文件，打造新一代高质量网络底座，打通经济社会发展的信息“大动脉”，为数字经济、数字政府、数字社会、智慧城市提供多方面支撑。国家层面国家出台的一系列政策文件作为宏观指导，全面部署5G、千兆光纤网络、IPv6、移动物联网、卫星通信网络等新一代通信网络基础设施，对网络设施的综合承载能力、智能运营能力、网络性能质量等都提出了更高的要求，为未来城市网络的发展指明了方向（表 1）。1.2 城市网络发展的政策导向表 1：国家政策文件对城市网络要求梳理一览表（部分）建设要求建设内容文件来源建设高速泛在、天地一体、集成互联、安全高效的信息基础设施建成全面覆盖城市地区和有条件乡镇的“双千兆”网络基础设施，实现固定和移动网络普遍具备“千兆到户”能力国家信息化发展纲要中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035 年远景目标纲要打通数字基础设施大动脉加快 5G 网络与千兆光网协同建设，深入推进 IPv6规模部署和应用，推进移动物联网全面发展。加快建设高速泛在、天地一体、云网融合、智能敏捷、绿色低碳、安全可控的智能化综合性数字信息基础设施数字中国建设整体布局规划城市网络走向城市一张网城市一张网研究报告05建设要求建设内容文件来源持续推进骨干网演进和服务能力升级统筹重要路由光缆建设，丰富重要城市间直达光缆。推进网络功能虚拟化（NFV）、软件定义网络（SDN）、IPv6 分段路由（SRv6）等技术和全光交叉（OXC）等设备规模化应用，提高网络资源智能化调度能力和资源利用效能“十四五”信息通信行业发展规划推动中小城市云网技术融合创新面向中小城市行业用户上云场景，加快软件定义广域网（SD-WAN）、IPv6 等网络创新技术的部署，建设智能化端到端网络管控系统，提供灵活组网、弹性随选、智能敏捷、安全可靠的云网服务，提升自动开通、差异化保障等能力，支持不同企业业务按需敏捷入云，助力企业数字化转型步伐关于促进云网融合 加快中小城市信息基础设施建设的通知优化国家互联网骨干直连点布局，优化数据中心跨网、跨地域数据交互，实现更高质量数据传输服务在区域数据中心集群间，以及集群和主要城市间建立数据中心直连网络。建设数据中心集群之间，以及集群和主要城市之间的高速数据传输网络，优化通信网络结构，扩展网络通信带宽，减少数据绕转时延关于加快构建全国一体化大数据中心协同创新体系的指导意见统筹推进全国骨干网、城域网、接入网 IPv6 改造，深化商业应用 IPv6 部署采用 IPv4/IPv6 双栈部署，打造端到端双栈通道，提供移动用户、固定用户采用 IPv6 协议访问网内、国际各类应用的能力。实现网络、应用、终端向下一代互联网平滑演进升级中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035 年远景目标纲要数字中国建设整体布局规划“十四五”国家信息化规划推进云网一体化建设发展，实现云计算资源和网络设施有机融合搭建云网一体新型基础设施，通过技术创新突破，提供海地空天一体化的泛在连接，提供海量数据存储与多形态、高性能计算，实现网络与算力的深度融合，实现云网边端的智能互联“十四五”国家信息化规划优化产业园区、港口、厂矿等场景 5G 覆盖，推广 5G 行业虚拟专网建设面向行业应用需求，推动 5G 行业虚拟专网建设模式、运营服务、技术方案创新与成熟，促进 5G 行业虚拟专网规模化发展“十四五”信息通信行业发展规划优化基础设施 IPv6 性能和服务能力，提升 IPv6 端到端贯通 能力推动 IPv6 与人工智能、云计算、工业互联网、物联网等融合发展，支持在金融、能源、交通、教育、政务等重点行业开展“IPv6 ”创新技术试点以及规模应用，增强 IPv6 网络对产业数字化转型升级的支撑能力“十四五”信息通信行业发展规划万物互联、人机物共融，以及物理空间与虚拟空间的实时对接、映射及反馈构建立体化、全方位、广覆盖的网络设施体系，不断深化网络覆盖的深度和广度，科学灵活选择接入技术，在教育、就业、社保、养老、医疗、文化、旅游等领域“十四五”国家信息化规划城市网络走向城市一张网城市一张网研究报告06地方层面全国多个地方发布了城市信息基础设施建设的规划指导文件，引导统筹规划城市网络基础设施、集约建设及共享使用，助力智慧城市发展：上海市新一代信息基础设施发展“十四五”规划将统筹规划，集约共享作为建设原则之一，强调坚持集约共建，强化资源协作，促进对城市资源的有效利用。新一代信息基础设施的建设导向正从注重规模向注重服务体验转变。在网络建设目标上，提出以“双千兆”建设为引领，构建弹性、智能的连接网络，进一步提升网络覆盖、速率和时延的感知，满足居民生活、产业发展等各类应用需求；深圳市推进新型信息基础设施建设行动计划（2022 2025 年）提出要创建信息基础设施统一规划、统一建设、统一管理、集约共享的发展环境，成为国内信息基础设施集约共享典范。提出推进城域网优化升级，实施新一代互联网智能化升级，推进SDN、网络功能虚拟化（NFV）改造从骨干网络设施向接入设施延伸，提高网络设备的统一化、通用化及适配性，实现网络能力的灵活配置；成都市“十四五”新型智慧城市建设规划针对政务网络，提出全面完善和延伸电子政务网络，突出资源整合、集约建设，建成安全可靠、统一高效的政务网络体系。提出电子政务外网升级改造工程，引入以 SDN、IPv6 、F5G 等为代表的网络新技术，打造“一张网”新架构，提升骨干核心环网带宽到100Gbps，进一步加强在网终端安全和流量精细化的管控能力。城市网络走向城市一张网城市一张网研究报告07数字经济、数字社会和数字政府三大领域，全方位赋能经济社会转型升级。同时，数字孪生作为智慧城市建设不可缺少的核心要素，极大的推进了智慧城市的建设，数字孪生城市也成为智慧城市建设的新形态，为城市管理和公众服务提供决策依据。城市网络作为智慧城市物理世界与数字世界的联接桥梁，为城市建设提供面向业务协同，可智能调度的网络基础设施，高效、可靠的保障网络服务质量。1.3智慧城市业务对城市网络的诉求1.3.1 数字政府对城市网络的需求数字政府建设是建设网络强国、数字中国的基础性和先导性工程，数字政府的重要特征是数据资源共享、机构在线协同和业务高效运转。数字政府建设已经进入全面加速期，“最多跑一次”“一网通办”“一网统管”“一网协同”“接诉即办”等业务创新实践，对数、云、网等数字基础设施资源提出了更高要求，需要形成互联互通、协同联动、数据赋能、安全可靠的平台支撑能力，有效保障政府数字化改革纵深推进。数字政府的建设目标是将数字化技术应用于政府管理、政务服务和公共服务的全流程中，其核心场景可以总结为政务服务“一网通办”、城市治理“一网统管”、政府运行“一网协同”。政务服务“一网通办”政务服务“一网通办”是在“事项精简”“数据共享”“流程优化”等方面深入推进行政审批的标准化建设，不断提升政务服务的质量。政务服务平台建设存在管理分散、服务系统繁杂、事项标准不一、数据共享不畅、业务协同薄弱等问题，政务服务整体效能不强，办事难、办事慢、办事繁的问题还不同程度存在。政务服务横向不同的条线业务部门间业务协同，纵向省市区县等多级协同，对网络建设提出新的要求：纵向省市协同、市区协同：省市政务服务能力下沉到区县村，横向各委办局数据治理与共享，数据多跑路，图 1-3：智慧城市的核心业务领域数字政府数字经济数字社会数字孪生城市政务服务一网通办城市运行一网统管政府运行一网协同智慧教育智慧医疗智慧社区算力赋能千行百业城市感知CIM 平台城市网络走向城市一张网城市一张网研究报告08人少跑路；省市远程协助区县进行一体化办公；多终端、多用户跨省市、市区进行协同办公，需要能够提供一站式、端到端的网络服务能力，保障无差异的一致性网络体验；跨层可视：由于省市、市区县网络通常采用分段建设运维运营的模式，用户需要能够实现网络跨层端到端的可视，显示所有的网络路径及质量，出现故障时可以及时准确的找到故障节点；统一标准：由于终端/用户接入方式不同，多级网络建设责任主体也不一样，需要不同网络建立用户体验标准(差异化/跨地域一致性体验)、网络运营标准(网络质量标准、统一监控管理等)、网络建设标准(网络架构灵活、广覆盖、多场景、高效共享、网络连续性、网络安全合规等)，以保障用户体验的一致性，减少多级网络的协同复杂度。城市治理“一网统管”“一网统管”是通过流程变革、技术支撑、线上线下协同，提升城市的 智治力。针对城市治理中的关键问题，围绕“高效处置一件事”的目标，形成横向整合政府各委办局，纵向拉通市、区、街镇、社区，有效进行统筹管理和跨部门协作的现代化城市治理体系。图 1-4：一网统管业务场景示例城市一网统管业务场景渣土车治理智能分拨防汛指挥民情日报群租房治理基层治理违建治理社区事件统一办联动指挥社区安全预警综合巡查社区态势看板.城市网络走向城市一张网城市一张网研究报告09“一网统管”涵盖城市治理的多个领域，业务应用复杂多样，以应急管理中心联动指挥为例，联动指挥需要纵向跨越市、区、街道、社区等层级，横向跨越政法委、城管、公安、应急等多个委办单位，属于比较复杂业务场景。联动指挥一般由市级联动指挥中心和区级联动指挥中心组成，街道社区单位一般由区级管理。从业务功能区分，联动指挥一般包括指挥应用（如视频、通信、调度、处置等）、视频会议平台、视频监控平台、融合通信平台以及各种对应的终端设备构成，涉及视频呼叫、浏览摄像头视频、上报 GIS 信息、多级级联会议、集群终端融合会议、监控摄像头融合会议等典型应用场景。为了实现联动指挥在日常事件以及“战时”重大事件的高效协同处置，对网络提出了更高要求：多网协同运营：例如市级层面的联动指挥业务涉及跨越市级政务外网、区级政务外网、移动专网、视频专网、物联网、互联网等多张网络，不同的网络责任主体、技术标准都存在差异，要求网络具备业务跨网协同运营能力，为用户提供统一的端到端网络服务；业务重保：网络需要具备联动指挥业务重保能力，尤其是保障指挥过程中的“零”丢包、低时延等体验，避免指令收不到、画面看不见；网络可视：要实时可视市级政务网、区级政务网、移动网络、物联网等网络状态、业务承载情况，故障发生时能够第一时间定位网络故障点，并且快速修复网络；即插即用，敏捷开通：视频专网、物联专网等要具备模块化、标准化的能力，快速部署开通网络连接服务，满足视频监控、手台、无人机等设备快速接入。政府运行“一网协同”政府运行“一网协同”由分散建设向一体化协同发展，提升政府整体运行效能。“一网协同”包含电子公文/档案库、视频大联网、协同办公等主要场景，其中视频大联网包含办公会议(协同会商会议、专家评审会议)、培训宣导(政策宣导、党建学习)、委办业务(政府招标采购、城市治理)，协同办公场景包含远程办公(基层考察、出差在途)、固定办公(居家办公、办公室办公)。电子公文/档案库视频大联网协同办公平台一网协同智慧公文电子公文库数字档案公文管理公文交换视频大联网智能会议室督查督办.会事文办公室办公外出办公移动签批移动办公内部会议跨部门协商培训会议融合指挥图 1-5：一网协同业务城市网络走向城市一张网城市一张网研究报告10以视频会议为例，视频会议成为后疫情时代刚需，由行政会议向协作智能化、覆盖全员化、视频业务化方向发展，视频会议由单部门会议向多部门会议转变(使用范围由办公走向支持局委办业务)，由单会场到省市县乡村多级会场转变(覆盖范围由机关走向基层，覆盖全员)，单场视频会议接入路数平均有 100 方提升至 700 方，会议召开次数由一周一次到一周五次；视频会议是一网协同发展的核心，高品质视频会议对网络覆盖、品质等提出更高的要求，保障满足高频次、大规模、高体验的视频会议要求，具体如下：随时随地开会：跨部门会商会议需要各部门协同，例如疫情防控涉及公安、卫健、交通等部门，跨部门会商需求旺盛，但跨部门协同互联互通难，体验差异大，需要支持与各个委办之间互联互通，每次开会需要提前半个月到一个月进行申请，申请周期比较长；需要网络能够提供用户随时可订阅的标准化、可复制产品，明确网络服务产品的具体规格和边界，满足业务即插即用的要求，让用户像用水、用电一样使用网络，降低定制化带来的人力成本；会议效果有保障：城市管理、应急响应等指挥调度场景下，需要实时获取处置现场状况，指挥到人，但 是 指 挥 调 度 现 场 实 况 看 不 清，视 频 出 现“卡”“慢”“糊”“断”等问题协同会商困难，体验差；7*24 小时进行人工重保，出现问题定位恢复时间长，导致整个会议效果不佳；需要网络能够提供自动化、智能化的高效保障能力，对用户的 SLA 和体验进行全方位的保障，提前感知视频应用级时延和丢包等 SLA、体验指标，并对相关服务质量进行预测及建议，支撑人工或系统快速恢复，最终用户无感，实现高临场感视频体验，零卡顿、领丢包；一站式服务：整体运营效率低，通过背靠背方式互通，人肉线下电话短信约会，配置复杂，X 省 X 厅召开 300 方全省会议，网络 ACL 配置 900 多条，耗费37 天才能开通网络；每新增一个会场信息都需要全部调测，并且要提前半个月申请，不能临时增加会场信息，扩展性、复制性比较差；需要网络能够提供跨市区、跨省市的一站式、端到端网络能力，扩展性强，支撑跨区域、高频次、大规模、高体验的视频会议。城市网络走向城市一张网城市一张网研究报告111.3.2 数字经济对城市网络的需求数字经济是以数据为关键要素，以现代信息网络为主要载体，以信息通信技术融合应用、全要素数字化转型为重要推动力的新经济形态。数字产业化加快信息技术和数据要素的融合创新，提供算力、存力及 AI 能力等，推动社会资源在更大范围内实现高效整合与优化配置；产业数字化发挥数字技术对经济发展的放大、叠加、倍增作用，深入推进企业“上云用数赋智”，培育壮大新产业新业态新模式。算力和各种产业能力（工业软件、产业算法、行业大模型等）都需要网络进行连通和赋能，需要深化网络共建共享、多网协同，提供算力“一点接入、即取即用”的联接服务，为跨地域、跨层级、跨场景灵活调度提供支撑，对网络提出如下要求：能力资源互联互通需要网络提供标准服务：包括算力、算法、工业软件、大模型、大算据等在内的公共资源互联互通，对网络的需求不尽相同，因此，网络需要对核心算力、边缘算力、科研算力、产业算力、产业大模型、公共算据等提供标准的服务目录，比如对部分用户提供 VIP 带宽服务，对部分用户提供低时延和加密服务，对其它用户提供共享带宽服务等；海量数据传输需要超大带宽：包括对科研、工业等领域的海量数据的模拟仿真、清洗挖掘等，都离不开数据的高效流通，需要超大带宽的支持，比如贵州天眼FAST 每秒产生 38G 数据，全国各地天文研究人员都希望能够高效及时地获取；海量用户传输算据需要敏捷拆建和弹性带宽服务：由于绝大部分用户并不会 7*24 小时使用网络资源，为了提升网络使用效率，根据用户对网络使用的并发率，提供 BOD（按需带宽）服务，用户错峰出行，既保障了用户体验又能很好地提升资源使用效率；这需要网络的连接必须快建快拆，带宽有弹性；统一标准：网络由于服务千行百业，需要统一建设标准，统一运营标准，真正做到全市的产业算力网络最终能够统一管理、统一运营，避免“七国八制”，无法拉通管理。数字经济基础设施里的算力、工业软件、公共算法、数据集等最终服务于千行百业，需要一张包括算力资源、软件资源、算法资源等能力资源互联互通、以及服务于千行百业的企业用户接入的数字经济信息“大动脉”，加速和使能数字经济的蓬勃发展。城市网络走向城市一张网城市一张网研究报告121.3.3 数字社会对城市网络的需求数字社会以构筑全民畅享的数字生活为目标，强调新发展格局下“以人民为中心”的高质量发展，强调人民群众在数字化转型中的幸福感、获得感、参与感、认同感。随着数字应用不断拓展，电子商务、视频直播等互联网应用全面普及，大幅提升社会运转效率。“互联网 ”在教育、医疗、养老等基本公共服务领域不断创新，不断提升公共资源全民共享水平。长远来看，数字社会要以满足群众高品质生活需求和实现社会治理现代化为导向，沉淀未来社区、数字乡村等社会空间服务模式，打造智慧便民生活圈、新型数字消费业态、面向未来的智能化沉浸式服务体验。当前为数字社会业务服务的网络普遍受制于受众分散、需求多样、公益属性强投资不足等因素，导致各地网络联接的供需错配和失衡问题较为突出。因此，为更普遍性、更均衡地提供高品质数字社会业务，对城市网络提出了共性的诉求：全市统筹规划、集约化建设普惠均衡、普遍覆盖的高品质公共服务网络，覆盖到学校、医院、社区、村居、公共服务设施，让人民群众无论身在何处，都能随时随地获取到一致性联接体验；由于公益属性强，需要确保网络资源的长期投资和持续运营，政府要提供针对性的政策扶持和财政支持，要形成长效运营机制，为数字社会服务提供更好的网络服务，从而持续产生更大的社会效益；充分考虑城市公共算力资源调用和数字社会数据资源的互联互通，通过无处不在的弹性、敏捷、智能的网络联接，让算力更好地为数字社会业务赋能，把智慧带入教育、医疗、生活。数字社会中，智慧教育、智慧医疗和智慧社区是三大典型业务场景，应用场景创新较为广泛和丰富，从典型业务场景出发，需要网络要具备如下关键能力：网络普惠均衡、广覆盖、无差别一致性体验：为用户提供泛在普惠的无差别网络联接，能够满足用户随时随地的按需接入、敏捷开通和数据的安全共享互通；智能调度、应用级保障、安全可靠：提供公共服务算力资源的智能调度、应用级感知和差异化保障、个人数据的安全防护保障等，要统筹规划、充分利用城市算力资源，网络要为多算力池的 AI 训练与本地智能推理间搭建稳定可靠、安全可信、弹性敏捷的智能通道；公共服务网络建设和运营涉及多方利益主体，要建立基于多元参与、数据融合的“共建、共治、共享”的网络建设和服务新模式。需要明确责任主体，政府提供相应的指导和扶持，建立模块化、标准化的建设标准规范，形成面向多元化需求的可持续运营机制，以及快速灵活响应和适配多变需求的网络服务能力。城市网络走向城市一张网城市一张网研究报告131.3.4 数字孪生对城市网络的需求数字孪生是综合运用多种技术，通过构建城市物理世界与网络虚拟空间对应、交互的复杂系统，实现物理空间与数字空间的实时双向同步映射及虚实交互。CIM（城市信息模型）是以城市信息数据为基数，以建筑信息模型（BIM）、地理信息系统（GIS）、物联网（IoT）、数字孪生等技术为基础的全域时空信息底座，是智慧城市和数字孪生城市的重要模型基础。结合智慧城市数字政府、数字经济、数字社会以及数字孪生城市建设，围绕CIM（城市信息模型）平台核心业务，识别关键业务场景和网络诉求，以用促建，构建先进、实用、领先的城市网络基础设施。数字孪生 CIM 业务是一个系统性的复杂工程，上图简要描述了 CIM 业务的主要流程。图 1-6：CIM 业务流示意图首先就是城市数据的获取，包括时空数据及城市动态数据。时空数据一般通过航片、图纸、无人机拍照等方式获取，动态数据一般通过视频、物联、IOT 等方式获取。其次这些数据经过格式转换、模型融合、空间化、轻量化等数据治理，之后在 CIM 平台做进一步的处理。当委办局、科研单位、企业、个人针对城市运行、城市建设等应用进行访问时，CIM 孪生平台通过云渲染或者端渲染的方式将相关数据或者可视化数据结果传到用户终端，从而实现业务的呈现展示。CIM 业务除了依赖于 CIM 平台、大数据、视频、物联等各种平台外，更需要依托统一的网络基础设施实现数据互联、数据共享、能力支撑和算力供给，CIM 和网络的关系可以分为三个部分：图 1-7：CIM 业务与网络的关系示意图表计等运营商CIM平面区政务外网区级汇聚环市级骨干环市政务外网物联承载网（独立规划/政务外网平面）IP网多级多平面政务光网底座算力DCI 政务算力平面燃气接入网管廊接入网区政务云CIM平台BIM/GIS等政务云燃气生命线视频监控办公PC办公PC智算/超算物联/视频平台算力DCI时空数据采集用户使用行业应用数据治理孪生平台(CIM)数据接入航片/卫片格式转换坐标转换GIS/BIM 平台轻量化融合感知平台单体化模拟仿真可视化引擎云渲染端渲染可视化分析空间化虚实交互模型融合经济运行委办单位城市建设科研单位民生服务大小企业城市治理个人应急安全.生态文明视频融合全场景服务平台业务挂接图纸激光点云无人机航飞视频物联政务数据其他数据数据传输数据传输数据传输数据传输城市网络走向城市一张网城市一张网研究报告14 用户访问 CIM 应用平台，实现应用的调用申请及数据结果的返回。为了支撑城市用户访问 CIM 应用，需要骨干网络具备至少百 G 级别的带宽，每个单位用户也需要具备 10G 的接入能力，同时为了保障 CIM 业务的最佳体验，传输网络需要尽量向边缘延伸；城市物联感知数据的获取。如果没有实时的物联数据，所谓的数字孪生仍然是“死”的，无法真实、鲜活的体现城市信息，尤其是一些如内涝、火灾、交通拥塞等紧急场景。网络需要提供高安全性、可靠隔离、实时传输、泛在接入的能力；多云数据同步、算力调度。CIM 平台要实现 BIM、GIS、IOT、政务数据等多种数据的融合，需要各个平台之间进行大量的数据同步及数据交换，同时需要大量的算力进行数据渲染处理。针对数据同步、算力调度，需要算力DCI网络，实现各个云、算力中心之间“一跳”直达，毫秒级超低时延互访。综合以上分析，CIM 业务对网络提出了多项要求：超大带宽：市区多用户并发访问 CIM 业务进行数据交互以及实时的算力渲染等，需要具备超大带宽、安全可靠、质量稳定、优质体验、可平滑演进的 IP 网络以及光传输网络。根据调研分析，单用户本地渲染需要约数百 M 带宽，云渲染需要约数十 M 带宽，5000 并发用户共计需要几百 G 带宽（云渲染/本地渲染按 9:1 计算）；数据跨网协同：CIM 业务涉及政务外网、物联网、算力网、移动网等多网协同，需要具备统一的网络运营能力，保证业务跨网跨域协同；网络覆盖到用户：CIM 业务对网络的高要求需要网络覆盖到客户边缘，以提供更好的网络带宽、时延能力；高品质网络体验：作为城市的 TOP 业务，需要网络具备随时随地的重保、端到端可视能力，保障业务的流畅体验；仿真预测：CIM 业务流量增长将越来越快，需要网络提供仿真与预测服务能力，提前帮助用户规划网络资源，避免资源不足影响业务；智能运维：随着大量的业务基于 CIM 平台部署，将会带来越来越多的网络运维工作量，需要网络具备自动运维、定位、排障能力，提高运维效率。城市网络走向城市一张网城市一张网研究报告151.3.5 城市网络需求总结综上所述，智慧城市的各领域业务对城市网络提出了多样化、场景化需求，这些需求既有差异，也有很多共性。因此，城市网络需要系统性的思考，一方面通过集约化建网来实现资源的共建共享，提高资源使用效率；另一方面，要为各类业务提供满足共性诉求的基础网络服务，同时，还能为业务提供差异化的服务保障，满足特定的场景诉求。面对不断变化的业务需求，主要从架构、能力、安全、服务四个维度整体考虑构建一个完整、系统的网络体系，为用户提供更加丰富和优质的网络服务，不断创造更大的网络价值。架构：统一的城市光底座，超宽、极速、安全隔离、可扩展；层次化、体系化架构，标准化组网和模块化建设，开放、易集成；能力：网络超宽弹性、广覆盖；业务即插即用、应用感知、敏捷灵活；稳定可靠，高速互联互通；网络向智能化、自动化持续演进；安全：满足等保合规要求，变被动防护为主动防御，提供网安协同的联动机制，构建一体化的安全体系；服务：用户能够随时随地接入网络，并获取无差别的一致性体验；为用户、业务提供差异化的服务保障，可以按需订阅；简便易用，可以实现一站式端到端网络服务；服务标准化，用户可以通过服务目录，订阅所需的服务。图 1-8：城市关键业务对城市网络的共性需求架 构能 力安 全服 务数字政府数字经济关键业务对城市网络的共性需求数字社会数字孪生城市一网通办 省、市、区协同 网络跨层可视 统一建网和服务标准 泛在安全接入 跨网敏捷互通 融合指挥业务重保 即插即用快速响应 层次化、体系化 城市全光底座 标准化组网 模块化建设 超宽弹性、广覆盖 即插即用、敏捷灵活 稳定可靠、高速互联 智能化、自动化 安全合规 主动防御 网安协同 安全体系 随时随地一致性体验 用户、业务差异化服务 一站式、端到端服务 菜单式、标准化服务订阅 随时随地一致性网络体验 多终端可信接入 视频会议重保 算力间高速互联互通 敏捷拆建和弹性大带宽 高安全防护、数据加密传输 普惠均衡、广覆盖、一致性体验 应用差异化保障、数据安全防护 共建、共治、共享的建运模式 并发访问、渲染计算的高带宽 极速弹性的高品质网络体验 应用感知、可视化管控一网统管一网协同算力赋能智慧教育、医疗、社区CIM 平台、物联感知城市网络走向城市一张网城市一张网研究报告16为满足当前以及未来智慧城市业务对城市网络提出的各种诉求，城市网络要以业务为驱动，以技术为支撑，系统性的开展城市网络的设计和整体布局：规划一体化：城市网络建设要以城市数字政府、数字经济、数字社会业务发展目标为驱动，以新一代信息技术为支撑，以系统科学的方法开展顶层设计，统筹规划，绘好发展蓝图，明确推进路线图。突出城市网络的技术可扩展性和系统开放性，当产生新应用、新技术时，能以插拔的、松耦合的方式接入既有体系，无须对整体推倒重来或进行大型“手术”，以实现智慧城市有序、平稳的升级演化。1.4城市网络走向城市一张网建设一盘棋：城市内部不是业务条线的信息化，更多是横向连通、横向融合，尤其是在城市层面，它更多是协调城市治理的五脏六腑，促进跨地域、跨系统、跨部门、跨业务的协同管理和服务，将过去各自为政、各行其是的稳态信息系统打造成全程全时全模式全响应，牵一发而动全身的敏态智慧系统，实现全面现代化和智慧化。因此，城市网络要建设一盘棋，通过集约化建设，实现资源的共建共享，提升资源利用率，避免出现城市治理及运营中由于跨行政层级、跨行政区域、跨部门等造成的“边界排斥”问题。通过统一标准、统一数据接口等方式，打通部门间数据壁垒和信息孤岛，破除部门间的“小农意识”，构建数据融合、系统互联、信息共享、业务图 1-9：城市网络规划一体化统筹规划、业务驱动、网络标准化城市通数字政府政务外网一网通办一网统管产业云工业物联网一码通城智慧养老数字经济城市算力网络数字社会城市物联网党政通城市网络“以人为本”会思考的城市城市网络走向城市一张网城市一张网研究报告17协同的跨界联动城市网络，实现跨多重边界的高效协同。运营一本账：未来智慧城市的规划建设一定要以运营为主，具有内生的造血功能，才能够行稳致远。城市网络的建设同样也迫切需要走向服务化运营，通过运营来解决可持续发展问题，从而支撑智慧城市系统和应用的持续优化。在服务方面，以用户为中心，把网络能力转变成网络服务，让用户像购买云服务一样能够通过标准化的网络服务目录来使用网络，最大程度的为用户提供更便利、更友好、更优质的体验和更有保障的 SLA（service-level agreement，服务等级协定）承诺，用户在任何地点、任何时间，都能获得满足业务场景需要的、标准化的高质量网络服务。做到平时好用、急时管用，可在稳态与敏态间无缝切换，在应急情况下发挥“雪中送炭”的作用；在运营方面，坚持城市网络长效运营和共建共治共享原则，厘清运营与使用权责、精细化管理手段，推动形成开放合作、鼓励创新的投融资模式和商业运营模式，与体系化的服务考核评价机制。总之，城市网络要顺应智慧城市发展趋势，满足数字政府、数字经济、数字社会关键业务对网络的诉求，从全局视角统筹规划、顶层设计、集约化建设、服务化运营，一张蓝图绘到底，走向城市一张网。提供网络服务目录，“按单点菜”开放合作，鼓励创新投融资模式和商业运营模式SLA 承诺 服务体验保障厘清运营与使用权责、精细化管理手段平时好用、急时管用，稳态与敏态无缝切换体系化的服务考核评价机制服 务把网络能力转变成网络服务坚持长效运营，共建共治共享运 营城市一张网的愿景和架构城市一张网研究报告18城市一张网的愿景和架构城市一张网的愿景和架构城市一张网研究报告19为了适应城市数字化转型带来的海量数据增长、海量设备连接，以及不断涌现的各类新业务和新场景带来的挑战，城市一张网通过数字化、智能化的领先架构和技术，构建业务即插即用、跨地域无差异化体验、一站式服务、高效安全的智能网络，使信息突破时空限制，通过无缝融合的方式提供极佳的交互体验，满足数字时代数字政府、数字经济、数字社会等领域适应数字化转型而不断变化的网络需求。城市一张网以更加标准和开放、更加灵活和易扩展的网络架构，让城市网络从解决基本联通性诉求的“可用能用”到让用户体验最佳的“好用爱用”。城市一张网的愿景是构建一个“数实融合”的“二元世界”，包括网络物理世界和网络数字世界：网络物理世界的重点是“建好网”，要确保网络稳定可靠、超宽弹性、架构极简、技术领先且可演进，能够实现一网通达、一网多用、超宽极速、协议极简、统一标准等基础承载能力；网络数字世界的重点是“用好网”，要以用户为中心，更好的匹配业务场景诉求，把网络能力转换成网络服2.1城市一张网愿景数字政府安全合规，纵深防御架构极简，标准化、可扩展稳定可靠，超宽弹性网络数字世界网络物理世界 政务服务“一网通办”政府治理“一网统管”政府运行“一网协同”业务敏捷，“即插即用”感知业务，灵活适配业务开通ZTO，即插即用按需调整，一键调优F5G城市光网，超宽、可扩展IPv6 智能云网，一网多云泛在接入，广覆盖、质量可靠架构极简，协议极简标准化、模块化，易于扩展和协同总是可以使用最新的技术服务化运营服务目录在线订购全网统一标准全球统一运营无差异化体验跨地域接入无差异不同终端接入无差异创新、开放可编程运行状态实时可视智能分析决策自动化运维，开放性主动防御安全攻击网安联动，近端防御城市物联交通物流先进制造社会民众教育院校医疗机构企业单位政府单位 数字产业升级 产业数字化 教育、医疗数字化、智能化 便捷高效的数字民生服务体系数字经济网络对业务早感知，提前规划；从被动到主动；标准化和扩展性，网络开放和可编程数字社会图 2-1：城市一张网的愿景务，定义全网标准化的网络服务目录，为用户提供数字化的服务体验，让业务更敏捷，“即插即用”；让用户跨地域、跨终端接入都能有一致性的优质体验；让网络更智能和自动化，更便捷地支撑业务创新；同时网络安全更有保障，能够实现主动式智能防御。“网络数字世界”和“网络物理世界”相融合，构建基于服务视角和网络视角的“二元世界”，通过集约化建设和服务化运营，让网络创造更大的价值。城市一张网的愿景和架构城市一张网研究报告202.2“二元六维”原则城市一张网作为一个系统工程，按照“二元六维”原则系统地开展网络建设和运营，才能实现一张蓝图绘到底。图 2-2：二元六维原则服务视角网络视角二元六维一张网蓝图绘到底一站式服务：体验驱动，高品质服务，一致性体验一体化运营：服务运营设计，数智化运营平台一网通达，一网多用：广覆盖、差异化承载一体安全：安全可信，网安协同，主动式防御一致性标准：建网、运营、服务统一标准统一光底座：OTN 大容量、低时延、高可靠性0“二元”即服务视角和网络视角。面向服务视角，具备一站式服务、一体化运营和一致性标准的服务能力。01 一站式服务：面向用户，提供面向业务应用的一站式、端到端自助的网络全生命周期供给服务，业务驱动网络开通服务化，网络全域自动变更，业务上线无需排队等待，应用迭代周期大幅度缩减，新业务加速上线，提升用户体验；02 一体化运营：网络运营团队基于网络运营数据，实现全网态势评估立体化，有效支撑治理决策，网络运营团队以网络服务为中心运营，围绕网络服务主动优化和调整网络，持续优化网络服务运营流程，实现网络效率和成本最优；03 一致性标准：制订统一的网络建设标准，按照模块化、标准化进行建网，使得网络设备能够实现乐高式拼接和拉通协同；制订统一的网络服务标准，使用户随时随地都能获取到一致性的服务体验，并且体验可量化、可管理。城市一张网的愿景和架构城市一张网研究报告21面向网络视角，具备一网通达、一网多用，一体安全和统一光底座的网络能力。04 一网通达、一网多用：网络横向到边、纵向到底，满足各种用户接入覆盖场景，并能实现一跳入云；网络支持多业务综合承载，可以实现按照用户和业务的安全隔离，通过网络的共建共享，实现资源利用率的最大化；05 一体安全：城市网络安全要按照统筹规划、统一标准、纵深防御、协同一致、服务优先、面向未来的原则进行规划建设；06 统一光底座：城市光网是城市网络的底座，在此之上可以叠加多张数据网，通过 OTN 等技术可以实现网络的硬隔离，满足网络超宽大容量、低时延、弹性可扩展、可信安全的能力要求。要落地“二元六维”原则，还需要建立组织机制和服务目录，转变以网络为中心的思维模式，做到以用户为中心，以业务为驱动，进行职责分工、机制流程、供给模式的转型，需要用变革的方式、自顶向下强有力地推进才能落实并取得理想的成果。组织和机制：原则落地的保障明确建设运营主体。城市网络面向的用户多种多样，要真正做到以用户为中心，提供优质的网络服务，需要确定管理者、服务运营者、网络运维者和网络建设者，各责任方明确分工，同时又相互配合相互协同，共同合作让网络既“建得好”，又“用得好”。四大关键角色的分工和职责如下：管理者：负责定义服务标准和制订评估指标，从而量化评估运营者的服务质量，并进行测评、考核、督导和管理，从而推进服务质量的不断提升，一般由政府主管信息化的部门承担管理者的职责；服务运营者：为使用者提供统一的门户，可以在线上按需灵活的采购服务；同时，运营者自身需要体系化的运营平台，对服务的全流程进行全方位的流程保障、资源管理、SLA 监控、运行监控等，打通与运维体系的衔接，从而确保服务的 SLA 和用户体验；网络运维者：尽可能把复杂的网络操作通过智能化、自动化、可视化的方式进行简化，从而屏蔽网络的复杂性，高效的运行和保障好网络，确保网络的稳定可靠、便捷灵活。随着集约化后网络规模越来越大，运维的自动化和智能化要求也越来越高，通过“数字员工”来实现降本增效；网络建设者：需要根据服务化的要求，按照统一的建网标准进行规范建设，保持网络先进性和可持续性，满足面向未来的长期演进。确立建设运营模式。服务运营者作为向用户提供服务的责任主体，建立“管运分离”和“建运分离”的建设运营机制，相互制约，驱动网络能力持续提升，从而不断优化服务：管运分离：管理者和运营者可以是不同部门，也可以是两个不同的组织，关键是明确管理者和运营者责任图 2-3：面向用户提供网络的职责分工和机制保障管理者网络建设者服务使用者服务运营者网络运维者管运分离建运分离城市一张网的愿景和架构城市一张网研究报告22边界；运营者以用户体验为中心为使用者提供标准的网络服务目录，通过管运分离机制，更好的执行落地管理者的政策和机制；建运分离：建设者和运营者可以是不同部门，也可以是两个不同的组织，关键是明确运营者和建设者责任边界；通过建运分离机制，运营者通过优质服务驱动建设者高质量建网。服务目录：原则落地的“抓手”以前网络只聚焦在网络SLA，满足各类业务正常运行的基本需求。业务除了对网络服务质量和和网络性能提出要求外，还对用户服务体验提出了更高的需求。所以在数字化时代，网络服务不但要满足用户和业务的网络质量和性能需求，更要重点考虑提供更好的服务体验。服务目录是联接用户/业务和网络的桥梁，匹配用户/业务的网络诉求，提供最佳的网络服务。就像餐馆的菜单一样，城市一张网的服务目录提供“简单易懂、按单点菜”的服务项，把原始和复杂的网络能力封装成用户容易理解的服务，用户根据实际的场景需要进行“点菜”，用户可以在售前、售中和售后全程感受到由服务带来的获得感和满足感。服务目录也成为驱动网络运营/运维能力提升和网络持续演进的核心驱动力，彻底改变传统模式下仅由技术来驱动网络升级演进的现状。正所谓“万变的业务，不变的网络”，尤其是随着城市数字化转型的深入和业务云化加速，云原生业务推出速度和迭代更新节奏大为加快，而网络是相对稳定的，但又要能及时、准确、可靠地满足业务承载的诉求，这就要求城市一张网服务目录具备三大特征：带宽时延安全开通时间故障修复时间实时可视随时随地获取主动优化智能推荐个性化定制SLA服务体验图 2-4：网络服务包括 SLA 和服务体验图 2-5：服务目录的三大特征网络与业务分离网络服务模块化网络服务标准化即网络服务与客户业务是解耦的，而不是为每项业务都设计一款网络服务，在充分理解业务场景和对网络的诉求后，提供与业务匹配的网络服务，从而实现一网多用，保持网络稳定性、灵活性、敏捷性的前提下，支撑业务的高速增长。从技术的视角，网络是分层和分段的，不同的网络所采用的技术和方案各有不同，但从服务的视角，服务需要是模块化的，可以根据用户需要进行灵活的组合拼装，从而把不同的“微服务”组合成用户所需的一站式端到端“长服务”。只有标准化的服务，才能够让用户随时、随地、随需地获取到一致性的服务，因此必须定义通用的标准，规范化地提供网络服务。城市一张网的愿景和架构城市一张网研究报告232.3参考架构城市一张网是按照一个完整的“系统”来定义整体架构。一个完整的“系统”具备三个典型特征：一是多元性，系统是多样性的统一，差异性的统一；二是相关性，系统不存在孤立元素，所有元素间相互依存、相互作用、相互制约；三是整体性，系统是所有元素构成的复合统一整体。为了更好的满足用户和业务诉求，城市一张网架构应该是一个“三位一体”的智能体，由大脑、手脚和躯干组成。网络大脑即数字化平台，也可称为网络驾驶舱，实现运营智能化、运维自动化；手脚即虚拟网络，负责为用户和业务提供一站式端到端服务；躯干即物理网络，是实际建设的网络基础资源，要确保稳定可靠、超宽极速、安全可信。三者之间具备独立性、相关性和整体性，各个层面分层解耦，协同配合，构建“1 3 N”的层次化架构，同时要统一标准和规范，既保证了架构的稳定性，又确保可演进性和灵活性，从商业和技术双轮驱动架构功能模块的升级迭代。状态实时感知智能闭环管理单位人员杆站服务化驱动网络自动化城市光网城市光网城市物联网移动政务网政务外网算力直连网产学研委办局文教卫政务云产业云行业云数字政府物理网数字孪生虚拟网数字孪生网络驾驶舱网络安全体系标准规范体系数字经济数字社会服务化接口面向用户、面向业务服务化接口面向未来，统筹规划，架构灵活专网服务网络重保服务网络安全服务智算中心超算中心数字政府网数字经济网数字社会网图 2-6：城市一张网的参考架构1 平台面向“用 管 营 维”四者，运营智能化、运维自动化 以用户体验为中心，开放&生态 网络驾驶舱：用户管理、运营管理、运维管理 智能化：智能感知、智能分析、智能优化、智慧可编程3 虚拟网面向同类业务，向上提供一站式、端到端的网络服务，向下屏蔽物理网络复杂性 一站式服务：屏蔽物理网络复杂性 即插即用：零配置开通，接入无感 敏捷灵活：“乐高式”拼接，一跳入云N 物理网提供标准化基础网络服务 超宽弹性：F5G/5G/IPv6 基础底座 架构极简：模块化设计、协议极简、跨域协同 安全可靠：可信架构、零信任体系和内生安全城市一张网的愿景和架构城市一张网研究报告24架构中最上层是“1 平台”，即网络驾驶舱，赋予网络可视化、自动化、智能化的能力，以网络数字孪生为底座，通过数字化的手段构建数字网络，实现对物理网络的管理、分析和优化，基于现代控制理论的自治系统原理，实现以虚感实的精准融合感知、以虚控实的可信任决策、以虚优实的预测性维护。面向用户提供统一的服务入口，统一的网络服务目录，提供数字化 ROADS 体验（实时、按需、全在线、自助、客户社交化参与）；面向管理者、运营者和运维者，实现资源可视化、运营智能化和运维自动化，从而构建数字化的闭环体系；架构中间层是“3 张虚拟网”，对应智慧城市的 3类 业务领域即数字政府、数字经济和数字社会。按照三个领域的不同业务场景打造端到端的一站式网络服务。由不同的运营主体负责运营，根据用户业务需求跨越不同的物理网络，提供一张端到端的网络，实现网络一站式受理、业务端到端开通，最大限度保障网络业务的敏捷性和用户服务的便利性。虚拟网为用户提供“N 网合一”的一张网服务，是网络服务供给模式的升级。比如数字政府虚拟网，对于一网统管的融合指挥业务场景，可按照预定的规则和标准，基于模块化设计，协同城市光网、市级政务外网、区级政务外网、移动政务网、物联承载网等多张物理网络，实现物联终端的按需实时调用、视频会议的协同指挥、应急保障的移动指挥以及各方数据的可视化呈现支撑科学决策等，让用户有 SLA 保障的最佳服务体验；架构中最底层是“N 张物理网”，即城市网络基础设施，主要是政府和企事业单位为支撑智慧城市投资建设的网络，目标是实现公共资源利用效率的最大化，既完成网络基础设施的公共服务属性，同时兼顾合理的投资收益，实现商业正循环，持续创造更大的社会价值和经济价值。需要按照城市一张网的顶层架构，定义物理网的层次关系、级联关系，包括城市光网、不同业务专网如政务外网、算力直连网、物联承载网的整体规划和部署节奏，制订统一的建设标准、定义网络边界、多网协同机制、统一的管理体系、统一的安全体系等，让多张物理网的规划、建设、维护和协同趋于统一，筑牢城市网络基础设施底座；城市一张网作为一个整体，需要有全局统一的标准规范体系、网络安全体系等，从而在统一的框架下，将网络共性要求统一推动落实，并在管理、机制、组织、技术等不同的维度形成统一的运行保障体系。城市一张网的核心理念是面向未来、架构灵活、智能、开放，基于愿景和顶层架构，从服务视角推进一站式服务、一体化运营、一致性标准，从网络视角实现一网通达、一网多用、一体安全、统一光底座，实现一张网蓝图绘到底，使城市网络成为能创造更大价值的一个完整“系统”。城市一张网的“1 平台”城市一张网研究报告25城市一张网的“1平台”城市一张网的“1 平台”城市一张网研究报告26面向城市一张网用户对网络的差异化服务需求，以业务为中心，提供标准化的网络服务目录，通过服务化运营，以及可视化、自动化、智能化的数字化手段，提升服务水平，降本增效；“1 平台”(后面统称网络驾驶舱)由服务运营平台、网络运维平台、网络驾驶舱底座三大部分组成。图 3-1：“1 平台”（网络驾驶舱）组成运营者/管理者用户服务目录运营体系管理机制网络驾驶舱业务态势运营目标运营指标运营流程服务战略方针服务政策规则服务组织架构服务化接口决策网络服务用户场景用户流程业务诉求业务创新网络服务单位政务外网移动政务网城市物联网城市光网城市光网人员杆站超算中心智算中心算力直连网IOC运营用户运营服务运营平台网络运维平台网络驾驶舱底座服务决策中心运营服务目录管理网络数据管理网络运维管理物理网络控制器虚拟网络控制器网络协同编排器网络安全态势感知网络资源管理标准化北向接口/界面调用标准化北向接口/界面调用网络保障管理网络安全管理服务质量监控服务工单管理服务运营分析服务看板赋能推广服务内容运营服务内容运营活动运营城市一张网的“1 平台”城市一张网研究报告273.1服务运营平台相比传统的网络运维平台，服务运营平台同时面向用户和运营者。运营者需要面向服务建立完整的流程和自服务、全监管、智运营、精指挥的网络运营体系，确保网络稳定可靠、智能高效运行。网络服务运营平台具体包含如下功能：针对服务目录上线、迭代更新、下线等全生命周期进行管理，同时对每个服务目录使用情况、用户等进行分析，对不完善的服务持续优化，提升服务满意度建设统一工单系统，跨地域多家服务商基于该工单系统进行统一办理，流程统一流转，并针对工单上的每个环节处理情况进行监控、督办、审计直至闭环，提高跨域协作能力与服务效率监控服务故障处理质量，对服务质量进行实时监控和分析判断，快速定位定责，实时跟进故障排查进展，协助故障职责方解决故障问题，缩小故障影响面，提高处理时效性对服务质量数据进行分析汇总，归类服务质量劣化原因，汇总服务质量劣化次数，优化服务质量问题，降低服务质量劣化风险；同时对工单处理时效、满意度、处理结果进行汇总分析，通报存在质量问题的服务提供商，持续纠正工单质量问题服务目录管理服务工单管理服务质量监控服务运营分析城市一张网的“1 平台”城市一张网研究报告283.2网络运维平台网络运维平台通过提供全网一图可视，一体化呈现全网拓扑，构建看得清、溯源快、处理准的网络保障能力，实现网络端到端全流程自动化闭环，网络质量全程掌握，网络安全态势整体感知，辅助安全运营决策。网络运维平台沟通高效、信息清晰、流程完整，全面提升网络运维效率，具体功能如下：网络数据管理：实时统一采集各服务提供商设备运行状态、用户接入信息、流量、设备信息等数据，全网拓扑可视，将数据进行统计归类，并将相关数据统一呈现，以更好掌握各服务提供商网络的运行状态，提升城市网络的感知能力，实现网络资源精细化管理。网络运维管理：网络自助化开通：网络以模块化、标准化方式供给上层网络服务，实现网络极简开通，以自服务方式开通网络；网络一体化编排：自动理解网络服务意图，跨领域、跨专业一体化编排网络服务；网络保障管理：网络服务意图驱动网络端到端闭环；基于上层网络服务的 SLA 和体验要求，通过服务-网络-数据的关联分析和智能化的运维监控系统，对网元设备、整个网络的健康度、网络故障的根因和影响进行自动分析，辅助处置决策，为上层服务提供最优的网络保障，提升网络运营管理的水平；网络资源管理：IP 地址资源：作为城市网络 IP 资源分配总入口，基于网络支撑系统对网络 IP 地址进行规划、分配、回收等全流程闭环工作，确保 IP 资源精确无误和分配时效性。带宽资源：制定带宽扩/缩容规则与带宽利用率基线，对全网流量进行分析，预测流量增长情况，并及时对满足扩/缩容规则的服务进行扩/缩容，使城市网络的利用率保持健康稳定的基准。网络安全管理：用户接入策略一体化管控，对于违规接入非法前端主动识别和异常精准判断，实时调整安全风险；安全态势一体化感知与呈现；安全响应策略灵活系统编排，实现安全事件自动化处理闭环。城市一张网的“1 平台”城市一张网研究报告293.3网络驾驶舱底座传统网络以网元为中心，主要是由运维人员通过网管系统进行网元配置、故障处理、性能监控等操作，是事件触发的被动式响应方式。而城市数字化转型需要网络能够为用户和业务提供更好的服务，这就需要把用户对网络提出的场景化服务需求转换成对网络能力的使能，并提供除了基础连通性能力之外的面向用户体验的更高级的服务。因此，对于提供网络服务的数字化平台，需要有统一的使能层底座，可以为运营平台和运维平台提供开放的服务化接口和集成环境，把复杂的网络接口转换成服务接口，方便上层系统结合场景和诉求快速迭代开发，从而持续提供丰富的、优质的网络服务。网络驾驶舱底座的使能价值、服务转换能力、系统架构如下：发挥承上启下的使能价值网络驾驶舱底座是智能中枢，起到承上启下的作用，向上为运营平台提供服务化使能把网络接口转换成服务接口，为运维平台提供网络规建维优的自动化能力；向下对接网络设备，构建对网络的智能化管理、控制、分析的闭环体系。基于网络数字孪生技术和 AI 推理框架，把网络建模后，结合本地知识库和 AI 处理，持续提升网络的自智能力，实现对网络的精准融合感知（以虚感实）、可信任决策（以虚控实）、预测性维护（以虚优实）；可以对网络进行仿真模拟，在问题发生之前发现问题，监控物理对象在图 3-2：从网管系统到网络驾驶舱底座网管系统 物理网络 EMS 驾驶舱平台 实时感知，闭环优化 智能决策 智能管控 智能分析 数字孪生-整合、集中 运维人员 服务使能 驾驶舱底座 以网元为中心 碎片化数据 被动式运维 靠人、靠经验 以用户体验为中心 闭环优化 实时感知&基于 AI 的预测性维护 人工智能/自动化城市一张网的“1 平台”城市一张网研究报告30运营/运维平台 开放协同 运维 平台 数据 上送 配置 下发 反馈 协同 网络驾驶舱底座 基础服务 高级服务 数字化运营平台 网络基础设施 运维增效 体验提升 服务更优 匹配应用诉求 实时应用体验感知 差异化体验保障 VIP业务重保 放大网络价值 网络服务化 网络供给模式转型 网络管道-网络服务 可视化运维 全息可视 仿真验证、预测分析 降本增效 网络分析 网络管理 网络控制 网络数字孪生 AI推理框架 价值使能 切片1 切片2 网络重保服务 专用平面服务 网络调优服务 网络安全服务 独享切片服务 IP L2VPN L3VPN L2L3对接 MPLS RSVP SR-TP SRv6 复杂多样的网络接口 简单标准的服务化接口 网络驾驶舱底座服务化建模 云 虚拟模型中的变化，基于 AI 的多维数据复杂处理与异常分析，预测潜在风险，合理有效地规划和维护。底座为网络数字化平台构建了价值使能的基础，支撑运维增效、体验提升，推动网络向服务化转型。实现网络技术与网络服务的映射网络技术的发展日新月异，IP 协议栈从 IPv4 到 IPv6，图 3-3：网络驾驶舱底座的价值路 由 协 议 从 MPLS 到 SRv6，带 宽 从 10G 到 100G、400G，并且网络切片、随流检测、APN6 等技术不断涌现和应用，而最终用户无法理解和感受到这些网络新技术带来的价值。因此，需要把专业的技术语言转换成用户易于理解的网络服务，从而让用户更直观的感受到网络技术演进带来的红利。同时，基于用户意图驱动的服务，通过网络驾驶舱底座可以翻译成网络配置，使能网络设施能力。图 3-4：网络驾驶舱底座实现服务建模和使能城市一张网的“1 平台”城市一张网研究报告31PaaS 使能平台网络智能化使能组件图 3-5：网络驾驶舱底座参考架构服务能力网络数字孪生底座虚拟网网络控制器物理网网络控制器安全态势感知网络南向接口 服务化北向接口开通可视分析调优智能故障.数据采集超级控制器单域控制器AI 主动防御数据建模与存储数据计算数据统一查询1 N 的层次化架构网络驾驶舱底座是 1 N 的层次化架构，由 1 个网络数字孪生底座 多个网络智能化使能组件组成，南向集成对接异构、多样的网络接口，北向提供简化、标准的服务接口。1 个网络数字孪生底座：承接网络驾驶舱底座的通用能力，可以快速对网络进行服务化建模，把复杂的网络技术方案转换成简单易懂的服务模型。通过网络数字孪生技术，基于数字化的手段构建数字实体，实现对物理网络的管理、分析和优化。在问题发生之前发现问题，监控物理对象在虚拟模型中的变化，基于 AI的多维数据复杂处理与异常分析，预测潜在风险，合理有效的规划和维护，提供数据集成、数据存储、数据调度与计算、数据访问、数据治理能力，构建实时、轻量、全面、安全、免维护的基础公共能力；N 个网络智能化组件：包括虚拟网网络控制器、物理网网络控制器、安全态势感知等组件，可以根据运营和维护的场景化诉求，提供易操作、可视化的功能模块，对网络进行智能化分析。城市一张网的“1 平台”城市一张网研究报告323.4加速网络智能化城市网络走向智能化是大势所趋，网络驾驶舱是网络的智慧“大脑”，需要赋能网络智慧。通过服务运营智能化，更智能的理解用户诉求以及业务场景，提升复杂应用场景调度能力，提升网络服务的体验，提高网络运营的效率；通过网络运维智能化，优化网络维护的效果，让网络能够更好地满足用户和业务灵活多变的业务诉求，让网络更加健康、安全和高效，走向自智网络：服务运营智能化：面向多元复杂的网络服务场景，可以自动化抽取出适合该场景部署的小模型，在特定的场景，需要对 AI 模型进一步优化和重构，以适应环境需要。做到针对不同业务场景需求，快速响应、动态按需适配，实现从需求到智能化服务的快速迭代、敏捷应用短闭环。通过智能服务运营，快速认知理解用户的意图，为用户提供更好的服务体验；让运营更加精准和支撑科学决策，支撑商业运营目标的达成。比如视频会议重保服务，通过构建场景化的智能模型训练，能够智能识别用户会议终端接入，智能调度流量确保会议效果，并智能预判潜在的劣化风险，提供及时的规避和处置方案，从而把传统上需要大量专家人工保障的重保服务，变成免（少）人工参与的智能重保服务，释放人力的同时，提升保障效果，并能够同时保障更多场次的视频会议；网络运维智能化：面向网络维护场景，基于专家库、知识库、经验库，把运维中的常见事项和流程模型化，从而通过智能化手段即可完成高效的网络运维，提升运维效率和效果。以网络故障排障为例，通过构造具备学习、固化与演进专家经验的网络大模型，生成故障图谱，快速定位到故障根因，达到提升投诉解决率，减少故障时间和故障发生率，进而减少人员投入。网络驾驶舱由三层智能化模型构成，即网络孪生模型、网络运维模型、服务运营模型，且模型持续迭代进化。随着 AI 训练、推理走向“工业化开发、规模化应用”，使训练和推理更高效，使网络更智能，并不断创造价值。网络孪生模型：是面向网络孪生的智能模型，包含公共应用模型、孪生互动模型、孪生建模模型、仿真模型。公共应用模型包含动态地图和智能搜索，城市网络中的每一张网都对应有一张动态地图，呈现一图可视、一站城市一张网的“1 平台”城市一张网研究报告33保障、一键调优、智能搜索功能，是每个城市网络走向智能化不可缺少的一环。孪生建模模型包含结构模型与行为模型，用于增加联动交互，形成数字孪生基础。仿真模型是仿真基础模型，包含系统仿真和仿真算法；网络运维模型：是面向网络维护的智能模型，包含故障分析模型、全栈监控模型、运维管理模型、安全管理模型。故障分析模型可以较精准的对故障进行仿真，并对仿真结果进行分析。变更仿真服务可以提前发现每一次错误配置，保证 100%配置正确；智能预测能提前发现隐藏在网络中的深层次的问题；通过输入多种日志与监控构建的监控模型能更好处理工单与日常的监控任务；构建好的应急预案可以在日常运维流程固化的基础上构建智能化的运维管理体系；安全的管理模型用于防止恶意用户接入、篡改、破坏；服务运营模型：面向服务运营的智能模型，包含站点网络模型、应用网络模型、智能调度模型、网络加速图 3-6：城市网络智能模型层次架构模型、网络运营模型。面向城市不同业务的联网、带宽、负载均衡等的网络服务，站点网络模型可以增强场景应用对网络基本的控制。对于应用相关的建模数据可以更方便的进行应用质差保障；智能调度模型通过调整成本/时延/丢包/带宽等不同的算法参数给网络重保业务保驾护航；网络加速模型具备压缩，缓存与GRE 能力，可以节约专线带宽，增加利用率。网络运营模型具有流量、应用、拨测和分析能力，可以多方面保障可持续运营。总之，网络智能化将使得自智网络逐步走到现实，可以根据用户意图实现业务自动部署，根据用户体验自适应调整优化网络，预测预防故障并基于事件自我恢复，网络功能自适应、自学习、自演进，为用户提供更加优质的网络服务，并创造更大的网络价值，同时，达到成本和效率的平衡。故障分析模型根因分析故障仿真跨域定界容量预测基础网络服务高级网络服务网络安全服务公共应用模型动态地图智能搜索运维管理模型质量分析运维流程日常维护应急预案孪生建模模型结构模型行为模型全栈监控模型健康监控工单处理告警监控拓扑监控孪生互动模型双向联动跨域交互安全管理模型安全监测态势感知接入管控安全编排仿真模型系统仿真仿真算法网络运维模型：面向网络维护智能模型服务运营模型：面向服务运营智能模型网络服务目录网络孪生模型：面向网络孪生智能模型故障分析模型联网VPCELB带宽人场所LAB装备应用W3应用网络模型带宽调度时延调度质量调度成本调度智能调度模型网络加速模型压缩GRE缓存网络运营模型流量拨测分析应用数字政府数字经济数字社会DC丢包时延隧道E2E SRv6路由链路带宽城市一张网的“3 虚拟网”城市一张网研究报告34城市一张网的“3虚拟网”城市一张网的“3 虚拟网”城市一张网研究报告35虚拟网是在多个物理网络基础上，根据用户业务需求和体验跨越不同的物理网络，为用户提供的一张端到端的虚拟网络。虚拟网面向用户屏蔽了底层物理网络的差异性和复杂性，通过网络服务运营平台向用户提供“菜单”式的业务场景网络服务目录，用户根据需求一键式选择自己所需要的网络服务。从智慧城市主要业务领域划分，可以分别面向数字政府、数字经济、数字社会构建相应的虚拟网络。虚拟网的价值主要体现在以下四个方面：业务需求驱动、用户体验驱动：以满足数字政府、数字社会、数字经济等关键业务差异化网络需求为根本驱动力，保证用户在任何时间、任何地点都可以使用不同类型终端受控访问城市的特定信息，以业务体验和技术领先双轮驱动网络建设；基于业务场景的服务目录：随着城市数字化转型的深入，业务快速变化，对网络提出了业务即插即用、差异化体验等要求，快速满足业务数字化转型的时效性和用户/业务体验，让用户/业务像用水、用电一样使用网络；一站式服务，屏蔽物理网络复杂性：通过服务屏蔽多张网、网络技术、承载方式的复杂性，用户只需要提出自己的网络要求即可，不用关心需要几张网、什么技术实现，提供一站式网络服务，从而为用户选择服务提供更大的便利性；基于用户的端到端服务：网络要能提供统一的网络服务，实现服务 SLA 承诺及服务体验保障，提供任何地点、任何时间的无差异、端到端网络体验服务。图 4-1：三张虚拟网用户业务虚拟网物理网数字经济服务目录算力直连网行业云产业云AI云超算环境感知网服务智能算力互联网服务智慧生产网服务数字经济网数字产业化(绿色低碳)产业数字化(智能制造)数字社会交通教育环保卫健数字社区网络服务医疗专网服务教育专网服务数字社会网数字社群(数字公民)数字生活(智慧医疗)教育虚拟网卫健虚拟网环保虚拟网智慧交通虚拟网医疗云教育云数字政府办公专网服务视频重保网络服务应急网络服务数字政府网数字政务(一网通办)数字监管(一网统管)视频语音办公上网物联承载网移动政务网政务外网算力直连网城市光网城市一张网的“3 虚拟网”城市一张网研究报告364.1数字政府虚拟网数字政府业务包含一网统管、一网协同、一网通办等多种类型业务。业务的云化和集中化，带来了远比传统网络更为复杂的业务环节，提出了不同行业业务对接入方式、传输速率等指标的差异化需求，需要强大的城市数字化底座提供支撑能力。数字政府虚拟网通过建立运行机制来连接不同管理机构的业务逻辑，以全覆盖的城市光网、无线网络、政府专网、物联网络等各式网络为“神经纤维”，构建面相数字政府领域的横向到边、纵向到底的网络服务体系。一网统管一网协同一网通办业务服务目录物理网数字政府网基础服务高级服务.办公专网服务尊享办公网络服务办公接入服务应急指挥服务实时监管可视服务会议重保网络服务一网统管：应急指挥一网协同：视频会议一网统管：环境监控一网通办：政务服务指挥中心MCU城市治理政务云城市光网城市光网区政务外网物联感知网移动政务网政务外网城市一张网的“3 虚拟网”城市一张网研究报告37基础服务：提供委办单位跨网业务打通、委办园区接入、网络安全隔离等基础网络服务；高级服务：在基础服务的基础上，提供应急指挥、会议重保、监控可视、回放、仿真等增值服务能力；一站式：提供不同委办单位业务生命周期内的网络诉求，让政务客户获得最优体验；端到端：负责连接委办单位、园区出口到终端/云网关之间的整体网络服务，客户无需感知中间经过哪个物理网及网络能力情况。例如一网统管中，需要不同政府部门业务系统、不同网络互联互通、相互协作，通过利用大量有效信息辅助城市管理工作的实施与决策。比如，城管部门可通过水位检测感知设备和视频图像，实时监测暴雨天气城市积水情况，准确把控预防城区内涝，及时调度指挥。交管部门通过获取到的信息及时疏通道路，帮助公众避险。该业务数据传输涉及跨物联感知网、政务外网、城市光网等多张物理网络，用户可以在网络服务运营平台上通过网络服务目录选择所需要的网络服务，即可满足实际业务中多网络协同的需求。数字政府虚拟网为政务业务提供“好用爱用”的网络联接服务，为管理者、运营者、使用者带来以下价值：统筹规划，一网多用，多网协同：以一网统管、一网协同、一网通办等关键业务需求为导向，以集约化和服务化为目标，建设一张能力全面、一网多用的网络，基于联动指挥、视频会议、多网协同等上层业务特点提供对应的服务目录，在保障多种用户体验的前提下，实现经济性和资源利用效率最优；统一运营，深化政务业务服务体验：针对一网统管、一网通办、一网协同业务，网络要能提供统一的标准化网络服务，实现服务 SLA 承诺及服务体验保障，提供任何地点、任何时间的无差异网络体验服务，同时，保证网络可管理及可维护性，促进政务业务从“可用能用”向“好用爱用”持续深化；重点业务体验无忧：统一拉通，业务即插即用，实时感知视频会议、多网协同、应急等业务端到端网络质量，灵活适配，按需调整、一键调优，保障业务全程“不中断”，实现跨地域、多终端接入无差异的网络体验，提高城市治理体验满意度。城市一张网的“3 虚拟网”城市一张网研究报告384.2 数字经济虚拟网数字经济虚拟网服务于数字经济，通过连接城市各个算力中心和产业能力资源中心，为用户提供高效、高速、安全的连接服务，畅通算力通道、释放数据要素潜力，助力数字经济高质量快速发展：基础的业务需求服务目录：保证数字经济的产学研用户在随时访问算力中心和产业能力中心资源，以业务SLA 承诺和用户体验驱动网络建设和升级；重点业务场景的服务目录：随着产业数字化和数字产业化的深入，算力和产业能力资源中心的业务快速变化，尤其是并行计算等重点业务场景，对网络提出了业务即插即用、极低时延等要求，让用户像用水、用电一样使用网络，让算力资源像水电一样“随取随用”；一站式服务：通过提供一站式网络服务的方式，屏蔽多张网、网络技术、承载方式的复杂性。比如屏蔽工业互联网、算力直连网、科创网、光网等多张物理网络的复杂性，对外提供一站式服务；端到端服务：提供任何地点、任何时间的无差异、端到端网络体验服务。比如提供智算连接、超算连接、工业软件连接、算法连接等，用户不需要关心超算网关、工业软件等的连接方式，即可享受网络体验服务。数字经济网数字经济网：为产学研提供端到端、一站式服务物理网科研企业产业云1AI 中心超算中心工业软件平台工业互联网平台智能网联POP接入点生产企业高性能计算建模仿真渲染算力直连网工业互联网产业云2AI中心超算中心产业云1企业1企业2接入点接入点接入点接入点图 4-3：数字经济虚拟网的构成城市一张网的“3 虚拟网”城市一张网研究报告394.3数字社会虚拟网数字社会面向人民群众，突出为民、便民、惠民的基本需求，涉及政府主管单位、企业、基层组织等多方参与者，需要整合各方资源，提供高度整合、集约的管理和服务机制，厘清各方的关系和职责，充分利用现有资源，加强网络基础设施的集约化建设管理，由市、区相关部门统筹，开展统一的建设、运营和服务开放，从而有效的避免“数据孤岛”的形成，畅通数据共享渠道，推进市、区等纵向垂管业务系统互联对接和数据共享交换，横向将各类自建业务系统打通，实现自建系统业务数据、垂图 4-4：数字社会虚拟网城市光网 普教 高教 社康 医院 政务网络 教育云 公共服务云 医疗云 AI中心 云端学校 课堂 质量重保、安全隔离、专属通道 门诊 远程诊疗 大带宽、无丢包、低时延 社区服务 AI智慧社区 多终端接入、自动调优、交互体验保障 数字社会网 物理网络 敀障处理 全网监控 AI智能分析 快速开通 统一运营 运维平台 云课堂网络服务 远程医疗网络服务 智慧社区网络服务 统一服务 社区 卫健业务平面 教育业务平面 公共服务平面 算力直连网 城市光网 管系统业务数据、物联采集数据的统筹归集和全面整合，提高资源配置和利用效率。数字社会虚拟网最重要是体现公益性和社会效益，并且面向的群体分散且多元化，还要具备数字包容性，对长期可持续运营的要求也很高，因此，需要政府侧发挥强有力的主导作用。既要让运营企业能回收建设、经营成本并获取合理的回报，还要使运营企业有持续优化网络服务能力的动力。城市一张网的“3 虚拟网”城市一张网研究报告40数字社会虚拟网为教育、医疗、社区等提供覆盖广泛的基础网络联接，保障用户体验和基于业务场景提供一站式服务。比如为智慧课堂的VR/AR教学提供极速超宽的弹性网络服务；为远程医疗会诊提供即插即用、无损传输的高可靠网络服务；为智慧社区提供各类应用综合承载、高性价比的网络服务等。数字社会虚拟网最重要是把服务于民生的公共网络基础设施归类整合，明确投资和运营主体，确定运营模式，并探索建立基于多元参与、数据融合的“共建、共治、共享”的治理和服务新模式。当前常见的投资运营模式有三种：政府投资建运模式、市场投资建运模式、政企合作模式。政府投资建运模式：政府从公平、普惠的角度，为了更好地达成公共基础服务的普遍能力提升，减少不同区域、不同主体资源发展不均衡的问题，由政府出资对网络进行统一规划部署，比如某些城市的卫生健康网、教育城域网由全市统一出资或市、区分级出资统一建设和运营，项目整体由政府主导，政府通过联合多个部门发布指导文件或制订标准规范。该模式的优势是政府拥有绝对的控制权，建设标准统一，但对专业运营能力要求高，一般只能满足基本需求，无法提供更优质、精细化、个性化的网络服务；市场投资建运模式：该模式由企业完成项目的投资、建设和运营，所有权归企业所有，企业通过提供产品或收费服务来回收投资并获得回报。比如大部分城市的基础民生类网络服务由电信运营商提供，充分发挥市场的效率、经验和服务优势，让人民群众能够享受到更优质的服务，但对于可持续的盈利模式和运营能力要求较高，同时缺乏统一的规范、协调和监督，市场服务质量参差不齐；政企合作模式：该模式鼓励社会资本与政府合作，参与公共网络基础设施的建设和服务供给，一般由企业负责市场化运营，政府对缺口进行补助服务，即政府和社会资本合作（PPP）模式。该模式明确界定政府和企业的权利与职责，双方通过优势互补和权益共享来提供更多优质的公共产品和服务，可有效解决财政建设资金短缺、优化政企资源配置、提升公共服务质量。可由政府主管单位统筹，统一定义服务目录，实现多元共治的集约化管理，并且发挥市场机制作用，实现可持续的长效运营和服务，这将是未来主流的建运模式，部分城市已经率先在教育专网、医疗专网、智慧社区专网等采用该模式，并取得很好的效果。对于教育专网、医疗专网，随着教育资源云化和平台化、区域医疗卫生服务 GMIS 的规模推行，要做到全市范围内网络能统尽统，从而从数字基础设施角度为解决教育、医疗资源发展不均衡提供必要的前提条件，并为数字化和智慧化转型提供助力。对于智慧社区等基础民生类公共服务领域，政府要不断推进模式创新，让社会资源更有热情和动力参与到网络基础设施的建设和运营中来，政府可以提供更多的政策指导、经营授权、补助资金等支持，从而不断提升服务质量和水平，加速和谐社会和数字生活建设。城市一张网的“N 物理网”城市一张网研究报告41城市一张网的“N物理网”城市一张网的“N 物理网”城市一张网研究报告425.1城市光网5.1.1 城市光网是城市的第 5 张基础网城市光网是智慧城市的数字基础设施，服务于数字政府、数字社会、数字经济，支撑智慧政务、城市治理、公共服务和数字孪生，与水网、电网、气网、路网等传统基础设施处于同等重要的地位，是城市的第 5 张基础网。当前城市光网普遍采用 F5G 技术（F5G 是由我国主导的第五代固定网络国际标准），其具备超大带宽，超低时延，极致体验的三大特征，支撑智慧城市可持续高质量发展。F5G 城市光网作为智慧城市关键基础设施，具备政府统筹基础性、公共服务性、可持续运营性、适当超前性等四大特征。政府统筹基础性：城市光网为数据业务网提供高速信息传输通道，架构相对稳定，应当由政府统筹规划，先于各业务网络建设和运营。公共服务性：在智慧城市发展过程中，城市光网为具备公共服务属性的广大行业及中小企业提供基础网络支撑，保障智慧教育、智慧医疗等优质服务资源的普惠性、公平性，保障中小企业的普惠算力、普惠连接需求。可持续运营性：城市光网广泛服务于数字政务、城市治理、数字经济、数字孪生等各类业务需求，包括政务办公上传下达、城市视频数据的无损回传、企业服务信息的有效获取、全域物联感知的泛在连接等，其承载的业务网络需求多样，基于城市光网统一运营、持续扩展。同时，城市光网具备安全隔离的特点，多张事关国计民生的业务网利用一张安全专用、多业务融合的城市光网来承载，实现了集约化运营的效果。适当超前性：城市光网高品质的运力能力，满足政务 AI 大模型、城市治理大模型、数字孪生应用、生物制药、高端制造等高精尖企业的超大带宽、超低时延需求，满足智慧城市持续高质量发展的诉求。随着 5G、物联网的规模应用，万物上云、万物互联使得网络规模不断扩大、带宽不断提升，通过统筹规划，集约建设统一、高效的传输链路，避免重复链路租赁，节省光纤等基础设施资源，是未来精细化治理、集约化建设的发展趋势。因此，需要利用 F5G 技术建设城市光网，推动基础信息网络的升级改造，构建一张安全的全光基础设施，实现多网合一、安全传输、随需扩展、高效运管。城市一张网的“N 物理网”城市一张网研究报告435.1.2 城市光网的实现路径城市光网的实现路径有两种模式：模式 1：一张光网绘到底，统筹规划，统筹建设，统一运营基于一张蓝图绘到底的价值理念，城市光网的规划一步到位，从云/算力节点到市级骨干，到区级汇聚，到街道/园区，实现四级覆盖，保障政务网、行业专网、视频监控、算力网络、物联感知的全业务运营。模式 2：以业务需求为导向，由政务外网/视频专网/物联感知网逐步扩展和延伸根据智慧城市发展的不同阶段，城市光网建设优先匹配当前业务需求，先期以政务外网/视频专网/物联感知网为主，后期利用城市光网弹性扩展的优势，逐步扩展和延伸到全业务运营。城市光网的投资建设方式有自建和代建 2 种：自建模式：主体为政府（管委会），由政府投资，Capex 模式，一般由政数局及其信息中心建设和运营，如深圳政务光网、南京政务光网、深圳龙岗区光网；代建模式：主体可以为地方城投、数字城市平台公司以及各类运营商等。由政府购买服务，Opex 模式，城投或运营商垫资代建，如昆明城市光网、雄安城市光网。城市光网的建设规划：业务安全隔离：一般根据敏感程度、颗粒度大小进行分类，敏感型大颗粒（如视频专网、算力直连网）、敏感型小颗粒（自然资源专网）、非敏感大颗粒（教育、卫健）这 3 类业务网一般都采用独立波长进行承载，基于波长级的光切片技术构建端到端的物理隔离网络。对于其他需要隔离的业务宜采用时隙方式隔离；带宽与品质保障：宜采用百 G 波道构建市、区骨干传输线路，预留波道扩展能力，构建大带宽、可升级的网络能力。对于算力业务宜采用一跳直达方式连接算力核心节点，利用全光技术打造1毫秒城市时延圈，保障确定性低时延；组网与延伸：核心节点根据政务核心机房、数据中心等进行选择，考虑主备、双活等核心节点扩展。在市级组网中一般每区设置一个汇聚节点，在区级组网中一般每街道办设置一个汇聚节点，并按需扩展。汇聚节点与核心节点之间应采用环网架构，并基于光传输网的保护功能，提供完善的保护措施，提升组网的可靠性。对于重点单位和园区的接入，同样采用环网架构，构建汇聚节点到重点接入单位（园区）的高品质光传输网。对于海量物联和视频的回传网，宜采用星形全光网的方式，统一接入到汇聚节点，形成核心-汇聚-接入全光一张网；光纤建设：光纤及其管孔资源是城市信息化建设的重要战略资源，也是城市光网的重要组成。光纤建设一般采用自建和租赁2种方式，宜采用环路光纤拓扑，避免同沟同缆，保障网络可靠性。5.1.3 城市光网的持续运营基于可持续运营，宜将数字政务、城市治理、数字经济、数字孪生等业务逐步导入到城市光网上，发挥城市光网超大带宽、超低时延、安全隔离的高品质优势，实现统一、集约化的运营。城市一张网的“N 物理网”城市一张网研究报告445.2政务外网5.2.1 政务外网走向政务一张网中共中央、国务院，印发 数字中国建设整体布局规划，畅通数据资源大循环、打通数字基础设施大动脉，同时数字政府业务内容呈现爆炸式增长(数字孪生 CIM、视频会议、专网整合、一网通办、一网统管、市区协同等)，对政务外网提出多种诉求：数字孪生城市 CIM 业务：国务院在 2023 年 6 月 23日印发关于加强数字政府建设的指导意见，探索城市信息模型、数字孪生等新技术运用，提升城市治理科学化、精细化、智能化水平，完善自然资源三维立体“一张图”等。需要网络能够支持超宽、低时延和市区一体调度能力，满足政务云/CIM 应用对算力的供给需求，同时需要政务外网能够增加网络带宽，提高网络接入覆盖，保障跨网协同质量，承载物联数据，满足全市用户使用 CIM 应用；非涉密专网资源整合：在国家专网整合的整体背景下，各省都提出了专网整合的要求，例如广东省提出按照“共网”模式推动全省政务外网运作架构重构升级，打造数字政府新型电子政务外网。要求政务外网满足管理指标(发展、规章、人员、项目等)、建设指标(覆盖、架构、承载、接入、安全、IPv6 等)、运营指标(平台、成效、服务、运营能力等)、运维指标(保障、应急等)等各项发展评估指标，其中网络建设指标覆盖(市、区、街道、社区四级全面覆盖；事业单位、党群/政务服务中心覆盖 90%)、带宽(市、区骨干带宽万兆)、承载(支持一网多平面)、IPv6(四级网络全面支持 IPv6)，支持数字政府改革建设；固移综合承载：移动审批、掌上登录政务应用、无纸化办公提高效率；地质灾害等现场指挥提高救援效率，临时政务增强民众获得感；手持式移动执法仪，现场取证，机动处置提升基层实战能力；需要政务外网增加移动政务平面，充分发挥移动政务应用优势，做好固移综合承载能力建设，助力政务服务“一网通达”；网络安全法规：网络作为政务基础设施，安全的重要性不言而喻，国家电子政务外网安全等级保护基本要求明确“地（市）级城域网应达到安全等级保护第三级要求”；电子政务属于“关键信息基础设施”，贯穿落实“关键信息基础设施安全保护条例”，推进关键信息基础设施安全保护制度建设，统筹协调有关部门建立网络安全信息共享机制，及时汇总、研判、共享、发布网络安全威胁、漏洞、事件等信息；同时 2022 年 7 月 1 日，国家电子政务外网管理中心发布政务外网终端一机两用安全管控技术指南（GW0015-2022）标准，该标准针对各级政务部门终端“一机两用”接入政务外网的情况，针对广域网、城域网及局域网，构建边界检测、边界控制及终端安全管控能力提出具体技术要求；城市一张网的“N 物理网”城市一张网研究报告45全市一盘棋：市电子政务外网管理平台需要汇集各区、各委办局网络资源信息，实现一网可视；向上对接省管理平台，支撑全省“一网统管”；向下对接区管理平台，汇集全市网络资源信息；具备跨域业务快速开通、定界定位的能力，保障市区之间的业务稳定可靠，提升运维能力，提升跨域业务 E2E 质量实时监控感知能力；全面提升市区智能运营、运维场景化保障能力，为全市各厅局委办单位快速提供网络服务和数据服务。面向以上诉求，目前政务外网还存在一定差距，例如政务外网建设还是分段烟囱式建设，建设标准不统一，无云间政务 DCI 网络，网络带宽不能满足业务诉求，无法覆盖新业务，没有统一的政务外网管理办法，同时缺乏面向委办局业务标准化服务运营体系，随着大量接入委办局业务接入，网络服务提供及运维管理难度加大，需要进一步提升运营运维效率；当前的政务外网以技术驱动、支撑政府办公为主，缺少远期规划，难以满足持续增长的业务对网络的需求，例如市、区如何协同，快速满足业务上线；另外，当前被动的提供网络联接，用户需求落地周期长，业务开通慢、网络体验差。因此政务外网要以业务驱动为主，架构灵活、开放，要能够承载政府关键核心业务，实现多业务一网承载，不但要承载当前的业务，还要易于承载未来的业务，扩展性强；需要以用户为中心，主动为用户提供网络服务、统一运营、实现业务即插即用；政务外网要顺应政府数字化趋势，解决上诉关键痛点及诉求，需要站在全市的角度统筹规划、顶层设计、统一运营，一张蓝图绘到底，提供一站式服务和运营，提升用户服务体验，显性化网络价值，从市、区分段的政务外网逐步走向全市统一顶层规划的“政务一张网”。图 5-1：政务外网走向政务一张网政务外网政务服务“一网通办”政务服务“一网通办”城市治理“一网统管”政府运行“一网协同”政务一张网 数字政府数字政府城市一张网的“N 物理网”城市一张网研究报告46政务外网不但要“建好网”，还要“用好网”，因此政务外网需要集约化建设 服务化运营双管齐下：集约化建设主要以网络为中心，在规划、建设、维护、优化全生命周期从顶层构建目标网蓝图、总体架构、建设标准，并且通过网络技术不断丰富服务体验；基于业务诉求进行政务外网目标网顶层规划，确保网络架构灵活、智能、开放、可扩展性强，快速满足上层网络服务上线，为用户提供一站式、端到端的网络服务。无论是否全市统一运营，市、区都要按照管理者制定的网络建设标准进行建设，为上层服务提供一致性的网络能力，逐步向横向和纵向网络进行拓展，实现全市建设统一；服务化运营主要以用户为中心，业务驱动，构建服务定义、服务运营、服务优化全生命周期的能力，管理者制定相关的管理考核机制的制定，运营者在机制的框架下通过需求建模、服务设计等形成对应的服务目录，同时一切以数据说话，运营者把服务目录、服务运营流程及服务考核标准固化到数字化运营平台上，实现可视化量化的管理；通过服务化运营进行市、区及多网协同，屏蔽底层技术的复杂性，高效横向拉通多业务部门，纵向拉通市区、多网等，快速满足持续增长的业务对网络的需求，最终实现网络从“能用可用”到“好用爱用”。市级的运营平台先行，明确服务接口标准规范，然后个别有能力的区县可以按照市的标准规范进行自主运营，最后实现全市统一运营。图 5-2：政务一张网目标网架构企业专网平面服务安全接入服务视频会议重保服务流量智能分析服务政数局自然资源局应急局一网统管一网通办物联杆站委办局5G终端用户和业务服务目录全市网络统一运行管理网络服务运营平台安全态势感知(安全智能监测)协同控制器(市/区县协同)IP网控制器(IP网管控)安全资源池（安全等保服务）光网控制器(光网管控)区县政务外网市级政务外网市区两级分级建设和运维，统一规范、标准、接口集约化建设服务化运营 5G移动政务网UPF1个光底座区级光网市级光网政务算力互联CIM业务平面专用网络平面视频会议平面政务云智算中心超算中心信创云政务算力网城市一张网的“N 物理网”城市一张网研究报告475.2.2 政务外网集约化建设服务驱动网络不断向目标网迭代演进，服务能力不仅依赖于运营和运维水平，高品质的服务还依赖于先进的网络，落后的网络会限制服务水平提高。通过定义服务标准，明确服务 SLA 和服务体验指标，让用户实时、一站式获得优质的网络服务，从而推动网络覆盖、网络技术的升级演进，驱动建设者按照统一的标准进行网络建设。服务化发展不断牵引网络建设标准化，推动网络技术的升级演进，同时网络技术的更新和应用也有力的支撑了高质量服务的提供，从而实现良性可持续发展。服务视角驱动网络视角在规划、建设、维护、优化全生命周期的目标网蓝图、总体架构、建设标准，基于业务诉求进行政务外网目标网顶层规划，确保网络模块化、标准化、智能化、开放，快速满足上层网络服务上线，为用户提供一站式、端到端的网络服务。模块化：区县接入模块：为全市区县提供网络接入和边界安全服务；园区接入模块：为集中办公区、院外单位和外部单位提供网络接入和边界安全服务，根据委办局园区位置就近接入政务网络汇聚设备；根据园区规模和业务重要程度，采用双设备双链路接入、单设备双链路、单设备单链路等接入方式：1)模式一：“基本服务”。为接入单位提供“基本服务”，接入单位自行建设“最后 100 米”，自行管理和运维其接入设备和链路，应具备边界安全护能力，并遵循全市统一的 IP 地址规划和管理要求；2)模式二：“一站式服务”。为集中办公区和重要委办局提供“一站式服务”，政务网络直接延伸至“家门口”，运营者提供接入设备、边界安全服务和链路，同时提供运维服务；图 5-3：模式一图 5-4：模式二3)模式三：“视频会议服务”。重要视频会议要求视频会议终端、MCU 直连园区出口路由设备，提供端到端视频会议质量检测和故障实时定位服务，避免因园区网络故障导致视频会议中断，同时提供运维服务；图 5-5：模式三省电子政务外网政务云市级政务外网汇聚设备园区出口XX 园区网络省电子政务外网政务云市级政务外网汇聚设备园区出口XX 园区XX 园区省电子政务外网政务云市级政务外网汇聚设备IPv6 落地节点视频终端MCU城市一张网的“N 物理网”城市一张网研究报告48 专网接入模块：为专网和政务外网对接提供网络接入和边界安全服务；出口模块：为省政务外网、政务云、5G 专网和互联网提供网络接入和边界安全服务。标准化：园区接入标准：基于园区规模提供高（双设备、双链路）、中（双设备、双链路）、低（单设备、单链路）三档接入标准；广域对接标准：统一口子型组网、路由互通，覆盖区县接入、专网接入（对接）、出口模块接入等；业务承载标准：政务业务：提供公共 VPN 接入服务，如一网通办业务专网业务：提供 2 种服务模式，包括专网 VPN、专网VPN 切片；视频会议：提供视频会议切片 视频公共 VPN 服务。独立 IP 物理层：政务外网不直接承载“带宽流量大”、“安全暴露面大”等业务，如视频大联网、物联感知网等，建议与政务外网基于统一光底座独立建设。智能化：基础智能：网络质量和业务质量实时感知、智能调优（带宽/时延/丢包）；高阶智能：智能排障（视频会议质差等）、AI 故障预测。开放：服务化接口：网络控制器支持标准网络服务化接口（业务配置、业务质量监测数据）；可编程平台：敏捷开放可编程平台，现场开发，新应用即插即用。图 5-6 网络建设标准示例政务云信创云超算智算口子型组网对接服务智能化服务出口模块省电子政务外网接入区云接入区互联网接入区5G 专网接入区专网对接区网络控制器安全控制器安全态势感知市级运营运维中心外部单位接入区院外市属单位接入区集中办公区接入区区县电子政务外网接入区XX 专网切片视频会议切片默认切片YY 专网切片业务承载标准化服务（公共 VPN、专网 VPN、切片）口子型组网对接服务大、中、小型园区接入标准化服务专网接入模块园区接入模块区县接入模块城市一张网的“N 物理网”城市一张网研究报告495.2.3 政务外网服务化运营 标准规范、流程机制基于现有的运维者和建设者关注的网络视角，增加管理者和运营者关注的服务视角，从网络视角转变成网络 服务视角；服务视角主要从服务的定义、运营、优化全生命周期构建相关的能力。管理者关注服务目录、服务监管和服务评价体系、服务能力持续提升等，运营者关注服务运营流程体系、自动化/智能化的运营平台能力。服务视角对网络提出新的要求，在网络视角构建政务外网目标网、运维体系和建设指南，保障服务视角和网络视角相互迭代促进，螺旋式上升，最终促进政务外网全生命周期高量、可持续的发展；图 5-7：两个视角服务化运营是长期的工作，针对两个视角，总结政务外网服务化沙盘，首先在整体政策、战略和方针等的全程保障下，从服务视角来看，管理者负责服务各种管理考核机制的制定，运营者在机制的框架下通过需求建模、服务设计等形成对应的服务目录，把服务目录、服务运营流程及服务考核标准固化到数字化运营平台上，实现可视化量化的管理；同时服务视角驱动网络视角在规划、建设、维护、优化全生命周期建立目标网蓝图、总体架构、建设标准，并且通过网络技术不断丰富服务体验。运维平台和机制规划1.统筹规划运维机制2.系统性规划运维平台建网标准和规范管理1.统一建网标准和规范2.监督建网实施情况运维平台建设1.可视化能力建设2.健全运维机制和规范网络服务驱动网络智能优化1.通过智能化手段，提高主动预测能力，主动识别隐患并智能优化定义服务目录1.组织定义服务目录，SLA、体验量化管理2.明确服务结算办法，确定服务上线标准运营监管和服务评价考核1.明确服务质量监管考核指标，通过量化指标采集、可视化手段进行管理2.对运营者的能力和成效进行评估，牵引持续改进提升牵引服务能力持续提升1.通过丰富服务目录和指标刷新，持续牵引服务提升遵从技术标准规范建网1.提升建网效率和质量2.高质量验收和转维网络服务驱动升级扩容1.根据服务 SLA 和体验要求，持续优化网络，指导升级扩容能力基本成熟能力待加强运营平台和流程机制建设1.用户体验的服务设计，编制服务手册2.流程设计和运营平台建设，支撑服务上线 运营能力提升：自动化、智能化1.制订服务运营规范，面向服务 SLA 和体验，基于 ROADS 原则提升用户体验2.运营平台走向自动化、智能化，按单点菜，数字化能力不断增强持续优化服务能力1.引入新的技术，优化机制，持续提升服务水平数字化运维释放人力压力和瓶颈1.应用自动化工具，网络新技术应用，提升维护效率2.通过可视化等手段，提升运行质量，专家技能提升管理者服务视角网络视角运营者运维者建设者服务驱动网络迭代升级网络技术不断丰富服务体验城市一张网的“N 物理网”城市一张网研究报告50服务目录基于业务场景和诉求，总结提炼对应的政务外网服务目录，管理者制定全市统一管理标准和规范，进行市级平台先行，区级自主运营，逐步实现全市统一运营，网络建设者基于建网规范先行，一网多用，一体安全，区县基于市统一标准建网，覆盖镇街，最后横向纵向分阶段全市拉通。政务外网服务目录是关键。政务外网主要面向数字孪生城市、视频会议和专网整合，通过关键业务对网络提出关键诉求，梳理整合后形成两大类差异化服务，6 大服务目录。第一类是基础联接服务，提供单域和跨域的一站式网络联接；第二类是满足特定场景需要的高级服务。每一项服务都要量化服务 SLA 和服务体验，用户从主观的感觉变成显性化、可度量的评价，有利于服务质量的持续提升。图 5-8：服务化沙盘图 5-9：服务目录服务视角网络视角服务驱动网络迭代升级网络技术不断丰富服务体验1、服务定义2、服务运营3、服务持续优化0、政策保障(服务战略、方针、目标、政策、规则、标准、组织、机制）1.1机制1.1.1、服务管理机制1.1.2、服务结算机制1.1.3、服务运营机制1.2.1、需求建模(需求调研/分析/评估)2.1.1、全省服务考核机制1.2.3、服务设计(定义服务目录/服务 SLA/服务体验/服务方案设计)2.2.2、服务验证和运营(设备依赖分析/设备升级/用户试点/服务持续运营)2.1.3、全省服务量化管理（数据对接规范/省市考核逻辑）1.2.2、服务立项(可研分析/价值评估/服务边界)2.2.1、运营运维设计(服务流程设计/服务运营指标设计/数字化平台设计)2.1.2、明确服务考核标准、指标、评价体系（考核标准/指标服务评价体系/规则/标准/等级）1.2.4、服务正式发布(全网设备升级/服务运营手册/服务上线发布)1.2服务设计2.2服务运营2.1运营管理3.1、服务持续优化管理机制（服务优化标准/流程/原则/影响性分析/替代策略）3.2、服务持续运营和优化（新服务开发/运营流程优化/预算投资方向）1.1、政务外网目标网(目标网蓝图/架构/原则)2.1、政务外网集成(现网部署/业务集成)3.1、政务外网网络运维业务流程(运维业务流程标准/原则)3.3、政务外网网络优化机制(服务驱动网络升级/网络迭代更新机制)1.2、政务外网目标网建设标准(总体架构/管理模式/建设思路)2.2、政务外网建设交付(测试/验收/优化/上线/三方对接集成)3.2、政务外网网络运维制度规范(运维制度规范/机制)3.4、政务外网网络运维能力建设(运维平台/保障辅助工具/故障处理机制/故障恢复/协同机制/改进机制)1.3、政务外网目标网规划(现网调研/分析/规划实施路径)1、目标网规划2、网络建设3、网络维护、网络优化更精准的网络规划更便捷的网络布放更高效的网络分析更全面的网络建议数字孪生城市(CIM 业务、融合指挥、物联安全接入)B1：专用平面网络服务B2：独享切片网络服务A3：智能流分析服务B3：多网协同服务 B3.1：省市区协同服务 B3.2：固移协同服务A1：网络重保服务 A1.1：普通网络重保服务 A1.2：视频会议重保服务A2：网络安全服务 A2.1：网络边界安全服务 A2.2：终端安全接入服务 A2.3：数据传输加密服务视频会议(视频会议高质量保障、快速恢复)专网整合(体验提升、业务隔离、可靠迁移)服务目录基础服务(Basic)满足用户联接需求高级服务(Advanced)满足用户个性需求关键场景和诉求城市一张网的“N 物理网”城市一张网研究报告51以市区协同服务为例，现在虽然政务外网要求集约化建设，但是市区网络还是分段烟囱式建设，跨级跨域协同比较困难，服务故障修复时间不可控，同时存在多方扯皮，没办法为用户提供一站式、端到端的服务；从以前的技术和运图 5-10：服务 SLA 和服务体验图 5-11：市区协同服务示例维等网络层面的协同转变到服务视角的运营协同，在服务视角通过制定服务管理标准和服务评价体系，定义租户级服务 SLA(时延/丢包等)质量可视等体验，达到高效协同的目的，实现网络服务质量端到端可管、可控、可视、可信。服务视角网络视角A 区政务外网技术协同运维协同XX 市政务外网服务化管理标准市、区协同运营可视网络服务评价体系标准的服务化接口A 区运维平台XX 市运维平台A 区运营平台XX 市运营平台 服务化发展指标 服务化运行指标 服务化评估体系L4：高度自智网络L3：条件自智网络L2：部分自智网络L1：工具辅助运维服务 SLA 可承诺服务体验可保障维度B1：专用平面网络服务B2：独享切片网络服务网络隔离逻辑独立平面物理独立切片保障时延尽力而为时延可承诺 20ms保障丢包尽力而为10G)，网络效率更优；SRv6：业务开通简单，SRv6 动态路由，一跳上云、一跳上网，按需灵活一键路径调优；一网多用：资源保障、永不堵车、数据共享，网络传输效率极大提升。城市实践城市一张网研究报告72创新成效成效 1：网络覆盖面更广泛，有线多层级、无线广延伸：面对新型数字政府提出的新要求，在建设新一代电子政务外网时，加大网络覆盖下沉到村居一级。同时，积极拥抱 5G 技术联创，落地 5G 政务专网，以 5G 政务专网全面支撑数字政府的政务服务自助机、执法终端、无人机等监测设备等实现安全接入，确保政务数据不出域不出网，构建空天地一体的电子政务网络支撑体系。一是构建省、市、镇、村多级覆盖，有线 无线多层级全域接入能力；二是利用 5G 政务专网，实现政务服务、社会治理向前端、向基层延伸；三是全面支持海量物联终端快速接入，以联接赋能数字政府建设。成效 2：投资成本更节约，集约建设、专网融合：基于“一网多平面”先进技术和管理能力，中山在全省打响了专网整合的第一枪，通过集约化建设，实现电子政务外网基础设施共建共享共管共用，复用安全能力，资源共享，大大避免重复建设，最终实现一网承载，一网统管，节约财政投入。目前，中山有 44 张专网，其中 8 张按政策需要物理隔离，36 张专网可集约整合，目前已经整合 12张专网，2023 年计划整合 10 张专网，2024 年底计划专图 7-4：网络管控更到位，看得见、分得清、管得住网全部整合完成。通过统一的一张网集约建设，建强一张网，整合多张网，实现强支撑的同时，大幅度节约投资运营成本。如专网整合，2022 年全年在网络建设部分单一网络节约了 3000 多万，运维费用将节约 800 万/年。以中山的财政专网为例，按照传统的组网，需要长时间建设，高成本投入，依托全新的电子政务外网，仅需 30天完成 1300 多个接入点的财政专网整合，直接节省投资2000 余万，并实现了安全统一管控。成效 3：数据共享汇聚更充分，数据汇聚、共享共用：通过一网多平面的能力，整合部门专网，打破网络边界，基于电子政务外网构建全链条信创化的政务大数据中心，实现数据安全交互，共享汇聚，目前已经实现全市 30 多家市直部门，500 多个政务应用，超 100 亿条数据汇聚和实时共享，解决数据混跑不安全，壁垒严重交互难的问题。数据的汇聚共享，大大提升了数据支持各部门应用的能力。成效 4：网络管控更到位，看得见、分得清、管得住：新一代政务外网实现全网资产管理一屏通览，资产统一纳管，哑终端统一识别，IPv6 能力统一下沉，打造资产看得见，流量分得清，权限管得住的政务外网安全管控新能力。NCE控制器一网多平面终端&网络一屏统览网络资产管理终端资产管理部门接入网单位B单位A交通专网平面外网平面财政专网平面管理网平面一类单位二类单位三类单位四类单位资产看得见网络 终端资产可管可控流量分得清业务部门数据的安全隔离权限管得住统管 规范化部门接入网差异服务，统一监管城市实践城市一张网研究报告73图 7-5：运维运营更智能，实时感知动态管控数字政府智慧中山政府运行：一网协同政务服务：一网通办一张网业务服务化广覆盖一网多用高可靠网络安全体系运营运维体系智能化自动化可视化标准规范体系区域协同机制组织管理体系市级政务外网部门接入网专网服务视频重保服务流量智能管控智能分析安全接入服务网络实时感知模型带宽 时延丢包 路径应用网络模型智能调优模型网络运营模型网络安全模型终端 加密应用 态势构建标准网络服务目录，实现网络的服务由被动向主动转变，重构用户体验服务化通过构建五大智能运营运维模型，动态实时管控网络状态，提升运营运维效率智能化自动化处理，由被动监控、响应式抢修，转为提前预测预防，主动规避自动化网络状态全程监控、看得清、可管控，端到端网络质量监测可视化城市治理：一网统管带宽调优时延调优质量调优成本调优人终端应用场所W3拨测 应用流量 分析单位A单位B公共服务平面视频会议平面成效 5：运维运营更智能，实时感知动态管控：以网络服务化、智能化、自动化、可视化，构建全新一代电子政务外网智能运营运维新体验，以标准服务目录、智能运营运维模型、全程可视化运维，实现运营运维自动化、智能化，重构政务外网网络运营运维新能力。城市实践城市一张网研究报告747.5 北京经开区：光织成网，智慧亦庄按照“十四五”时期规划，北京经济技术开发区（北京经开区）将建设卓有成效的智慧城市，有序推进城市更新。加快发展数字经济，持续提升基层社会治理水平，进一步激发乡镇、街道和社区活力，完善行政体系，“一网通办”“一网统管”高效运转，推进智慧城市建设。城市的智慧化体现在无所不及的场景，这就需要无所不在的联接，智能感知人和物体的需求，并主动提供联接服务、数据流转服务。如今，智慧亦庄、雪亮工程、智慧交警、政务外网、平安社区、物联感知、车联网等新城建设迈入主流视野，对于网络传输需求、现网安全保障、覆盖范围、传输带宽等各方面也提出了优化改造的要求。一方面，以政务外网为例，现有的带宽已经不能满足业务发展的需求。由于光缆和节点机房覆盖不全，且星型网络结构缺少网络链路保护，不同类型业务需要物理隔离，缺乏完备的安全防护，难以保障业务的安全可靠传输。另一方面，随着专网整合的进一步深化，传统的网络传输骨干势必需要承载更多业务需求。原有专线带宽资源有限，在进行数据传输过程中，极易产生损耗或者阻塞，影响实际应用体验。面对新型数字经济基础设施建设的难题，如何统筹规划并且产生实效，成为北京经开区的当务之急。为此，北京经开区提出，网络规划要满足现有以及未来 5-10 年网络发展的需求，同时整网设备具备良好的扩展性和先进性，全面支持 F5G（第五代固定网络）和新一代 IPv6 技术，贯彻落实关于加快推进互联网协议第六版（IPv6）规模部署和应用工作的通知，着力提升网络 IPv6 承载能力、业务服务能力和安全保障能力。为视频网络提供最高、最新的技术标准，满足未来发展趋势，形成北京市乃至全国多网合一建设的典范。联接是智能世界的前提和基础，北京经开区聚焦用户体验需求，实现智能、随需、无缝、安全的联接。基于统筹规划、集约建设、技术适度超前、平滑演进的原则，引入“IP 光”先进架构，以新一代F5G技术促推多网融合，以 IPv6 支撑物联网主干线路建设，为北京经开区构建了一个安全、前沿的全光基础联接底座，打造了稳定、高效的一张 IP 光网络。通过波分复用的技术实现视频专网、政务外网、教育专网 3 张网络物理隔离；各个业务数据根据需求，回传至各业务部门，随着业务的云化部署，路由组网能够提升网络连接的灵活性，实现一网多用，提升网络可靠性及运维效率。视频专网由于实时视频回传流量大，采用大容量框式全光汇聚交换机；政务外网网络配置高可靠汇聚路由器。设备预留充足的接口，后期平滑扩容。经开区环网升级改造，对现有网络进行重新规划和建设，充分利用经开区内的管井和光纤资源，建设一张高安全、大带宽、低时延，面向未来网络需求的经开区基础网络，形成经开区智能体大动脉，让数据多跑路，让群众少跑腿，提升社会治理的精准化水平；发挥新型基础设施在经济新城建设中综合支撑作用，助力经开区发展为世界一流的综合产业新城和具有科技、活力的绿色新城。城市实践城市一张网研究报告757.6 深圳龙岗：打造全光智慧城市新范本2020 年 11 月，国家信息中心发布了全光智慧城市白皮书，首次提出全光智慧城市的发展理念，书中提到，通过 F5G（第五代固定宽带网络）技术优势，加速全光基础设施的部署升级，以高质量联接构筑智慧城市。2021 年 1 月，深圳市人民政府印发了关于加快智慧城市和数字政府建设的若干意见，其中，提出要跑出新型基础设施建设“加速度”，推动通信网络全面提速，构建千兆光网通信网络基础；同年 3 月，工信部发文提出“双千兆行动计划”，“加大 5G 网络和千兆光网建设力度，丰富应用场景”。“千兆光网”首次被写入政府工作报告。具体落实到智慧城市中，千兆光网以其超大带宽、超低时延及安全隔离，满足智慧城市的通信要求。2020 年-2021 年，广东省、深圳市、龙岗区相继印发了加快推进新基建的三年行动方案。城市治理的数字化、数字生活的多样化，急切的需要建设一张网络的高速路，它就如同水、电、煤气、交通路网一样，是智慧城市的第五张网，是数字城市快速发展不可或缺的产物，与我们的工作、生活密不可分。龙岗区在智慧城市和“数字政府”建设中，一直积极响应国家政策，紧跟省、市基础设施建设指导思想，始终坚持全区统筹，共建共享、超前布局，从 80 年代的办公自动化，到 20 世纪前后的政务电子化，到 2011 年开始的电子政务全面发展，龙岗区借助雪亮工程、视频门禁、政务宽带等基础信息化项目，在国有企业龙岗区信息管道公司的协助下，通过自建为主的形式，完成了政务、卫健、教育、视频等基础网络的建设，自建管道和光缆，长度居全市第一。这是龙岗区基础网络建设走出的至关重要的第一步。随着智慧城市建设不断走深走实，大规模互联网流量和连接数量呈爆炸式增长，大数据、高清视频、业务专线等新型应用需求不断迸发，龙岗现有的存量光纤资源已难以满足政务、教育、医疗以及未来民生等领域信息化业务扩展新需求，全区信息基础设施建设面临新的挑战。在这样一种形势下，结合龙岗区“一芯、两核、多支点”的战略功能布局，基于安全可靠、统一规划、节约投资的原则，经过多轮的专家研讨结合调研分析，构建了一张多业务融合的、安全、高效的城市光网。同时，这张城市光网是深圳市首个区级 100G 光环网，为下一步融合基础设施和创新基础设施的发展提供必要的基础保障。F5G城市光网构建芯核点联接强化治理支撑未来业务形态释放现有网络价值业务云化专网整合城市实践城市一张网研究报告76围绕全区政务、教育、医疗以及未来民生等领域信息化发展新需求，龙岗区秉持“保障安全可靠、统一规划管理、节约财政资金”建设原则，高标准、高质量统筹规划光纤传输网络、智能网联环境优化升级，加快推进新时期龙岗全面数字化转型发展，构建了深圳市首个区级 100G光传输环网，高安全、高可靠融合承载全区政务、教育、视频会议、视频专网等多张业务网，打造出“一云一网多业务”的新型智慧城区数字底座，可满足龙岗未来 5-10年信息化建设基础支撑需求，为深圳乃至全国全光智慧城市建设提供新范本。结合龙岗区机房分布及管道资源情况，OTN 传输环网建设以东部、西部双环形式相切于智慧中心核心节点。光纤路由规划遵循“不同沟、不同管、双链路、双路由”的原则，选取断缆因素小的路径，最大限度保障网络可靠性。整个环网共有 11 个街道办节点，每个街道办节点部署一套 OTN 设备，作为政务外网、视频会议、教育网、视频专网汇聚点，下联对应社区、学校等，数据汇聚完成后，以就近接入的原则，将业务回传送至智慧中心核心节点OTN设备，集约化统筹建设的同时有效地承载全区教育、医疗等信息化民生业务。同时，区级 OTN 网和市级 OTN网络互通，可通过网管系统进行分权分域的管理。在此，龙岗区政务服务数据管理局部署了智能网管系统，实现了 OTN 网络的自动化运维管理。智能网管系统具有支持网络可视化、生成时延地图、快速定位光纤线路故障等优势，并且具备未来演进云网一体、云网协同管理能力，可以实现智能化识别云业务的网络需求，自动网络拓扑发现、自动完成网络配置，大幅提升网络管理控制水平和运维效率。龙岗区政数局作为龙岗区政务网主管部门，管理规范明确，网络标准统一，流程机制成熟，能够快速响应各类需求。统筹建设区级政务网络及计算、存储资源，实现了区、街道、委办局数据互通，避免分散自建服务器，重复投资。龙岗区政数局已统筹建设政务网络出口，各单位无需另行采购运营商网络出口，节约财政支出。统一的应用安全审核，保障数据和网络安全。同时，在“一云一网多业务”的新型智慧城区数字底座基础上，龙岗区政府大力落实信息惠民工程，累计建成 65个 24 小时政务自助服务区，提供 7x24 小时“不打烊”政务服务，并上线智慧药房，龙岗健康在线等应用，打通全区所有公立医院66个业务系统，实现医疗影像及数据共享；龙岗区政府将继续通过新型信息技术与其他产业技术的深度融合，加速智慧城市数字化进程，落实信息惠民工作部署，充分发挥政府数据资源价值，不断提升公众服务水平，最大限度地满足城市居民的物质和精神文化生活需要。在城市光网的加持下，龙岗区锚定的“敏捷、安全、韧性”的智慧城市建设目标正加速实现，加快推进新时期龙岗全面数字化转型发展，助推“数字先锋、智慧龙岗”建设。iMaster NCE双环网架构环一坂田街道办布吉街道办龙城街道办园山街道办吉华街道办南湾街道办平湖街道办坪地街道办宝龙街道办智慧中心横岗街道办龙岗街道办环二双链路保护结语城市一张网研究报告77结 语当前，城市数字化转型进入全新的发展阶段，围绕数字政府、数字经济、数字社会的业务创新层出不穷，数字孪生城市代表数字城市的高级阶段，也是智慧城市发展的新高度。随着智慧城市发展走向更高、更快、更强的快车道，城市网络作为城市数字化地基和数据畅通大动脉的重要性更加凸显。因此，需要尊重城市发展规律，盘点智慧城市建设所依托的公共服务网络体系，以一个整体来系统性思考城市网络的建设和发展，建立城市一张网的系统性认知，实现规划“一体化”、建设“一盘棋”、运营“一本账”，从而让网络更稳定、更敏捷、更安全、更智能、用户体验更好，筑牢智慧城市之基，畅通数据流通、便捷算力调用，达成建“一张网”，慧“一座城”的效果。城市一张网面对纷繁复杂、多变多样的智慧城市业务，需要牢牢抓住顶层规划、业务驱动、实现路径这三大关键点，以愿景为牵引，以“牛鼻子”业务为驱动，绘制城市一张网顶层架构蓝图，以变革的方式推动网络转型。这不是单纯的网络技术方案更新和演进，而是一件复杂的系统工程，涉及规划、投资、建设、运营、维护、机制、组织、管理等方方面面，需要有面向未来的前瞻性思考，需要自上而下推动落实，需要敢为人先的创新探索精神。城市一张网要面向未来，统筹布局和规划，在自身能力建设和服务提升方面不断求索，在数字化平台方面不断提升数字化和智能化水平；通过引入虚拟网运营，为用户实现“N 网合一”的一站式网络服务，最大限度的提高用户体验；物理网络建设秉承价值导向、集约化、高效协同等核心原则，充分发挥基础设施建设的乘数效应。未来，不仅让城市一张网自身更加智能，也通过智能联接赋能城市，助力智慧城市的能级跃升。当前，已有部分城市率先启动了城市一张网先行先试的探索，积累了不少优秀的实践经验和成果。理论指导实践，实践检验理论，通过不断涌现的富有开创精神的城市实践和成果总结，势必会加速城市一张网的落地和推广，并逐步形成可全面推广的指导性纲领、规划蓝图、机制变革和落地方案等，让城市一张网成为城市数字化转型的大动脉，持续为智慧城市的发展注入强劲的动力。

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