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0人已浏览 2024-02-23 31页 5星级

物竞天择，适者生存；世道必进，后胜于今供求关系发生重大变化背景下的2024年楼市趋势和机会Contents目录Part 1.供求关系发生重大变化的背景Part 2.供求重大变化对2023年楼市的影响Part 3.2024年楼市趋势和投资机会P a r t 1.供 求 关 系 发 生 重 大 变 化 的 背 景当前中国房地产行业发展面临三大背景，第一、人口见顶，需求萎缩；第二、增量市场见顶，进入存量主导市场；第三、城镇存量住房过剩供求关系发生重大变化的三大背景背景1人口见顶、需求萎缩人口见顶、城镇化进程放缓，出生人口减少，需求逐步萎缩背景3城镇存量过剩城镇存量住房约5.5亿套，住宅总量过剩背景2增量市场见顶城镇户均约1.1套，增量见顶，将进入存量主导市场7.008.009.0010.0011.0012.0013.0014.0015.0020002000420052006200720082009200000222023全国总人口15-64岁人口0500020002000420052006200720082009200000222023出生人口死亡人口当前中国面临总人口、劳动力人口、出生人口三大拐点，出生人口快速下跌、2023年仅出生902万人，死亡1110万人，已经出现死亡人口大于出生人口的“死亡交叉”。在年龄结构上，人口逐渐老龄化，代表着总体上需求减弱，需求结构转向改善化人口见顶：中国人口总量减少，新出生人口减少数据来源：国家统计局，同策研究院2021年全国常住人口峰值14.1亿人2013年全国劳动人口峰值10.1亿人2000-2023年全国总人口、15-64岁劳动人口数2021年死亡人口首次超过出生人口2000-2023年全国出生人口、死亡人口数2016年之后，全国出生人口快速下跌2000-2016年出生人口数相对平稳万人亿人全国七普和六普人口年龄结构-1.4E 08-9000000060000000110000000-1.4E 08-90000000600000001100000000-4岁5-9岁10-14岁15-19岁20-24岁25-29岁30-34岁35-39岁40-44岁45-49岁50-54岁55-59岁60-64岁65-69岁70-74岁75-79岁80岁以上“六普”2010年“七普”2020年首次置业需求减少首次改善需求增加再次改善需求微降2.28亿1.67亿2.15亿2.23亿2.30亿2.07亿截至2023年，主要一二线城市城镇化水平均接近或超过80%，未来城镇化速度放缓，本地进城推动住房需求的动力弱。在全国人口增量见顶背景下，如果外来人口流入放缓，新房需求依赖本地人，新增住房需求将持续回落并进入低位稳定区间需求萎缩：一二线城市城镇化进程将结束城镇化率北京上海深圳广州杭州南京天津武汉成都大连厦门西安长沙宁波福州沈阳青岛南昌合肥郑州2007年84.586.8100.089.448.278.076.363.853.558.368.346.360.234.455.964.236.447.442.561.32008年84.987.5100.089.850.382.877.264.554.459.668.347.161.334.957.564.536.347.143.162.32009年85.088.0100.089.951.977.278.064.855.261.280.274.462.635.458.664.864.747.143.563.42010年86.089.3100.089.853.078.561.164.756.662.088.347.967.735.862.065.465.846.643.666.42011年86.289.3100.084.154.179.780.566.160.763.088.570.168.536.163.366.166.046.364.664.82012年86.289.3100.085.054.880.181.667.561.164.288.671.569.436.664.866.766.168.566.466.32013年86.389.6100.085.355.780.982.067.661.365.488.772.170.637.065.967.466.269.867.867.12014年86.489.3100.085.456.581.982.367.670.466.588.872.672.337.358.868.166.370.969.168.32015年86.587.6100.085.561.883.282.670.671.567.788.973.074.439.667.768.768.071.670.469.72016年86.589.0100.086.163.082.082.979.870.668.989.073.476.048.168.669.470.572.372.171.02017年86.587.7100.079.764.073.169.769.159.369.185.272.866.955.456.770.072.655.247.672.22018年86.588.1100.079.866.575.270.373.260.969.185.768.467.559.757.070.662.055.450.056.12019年84.287.3100.079.967.477.370.973.762.569.286.669.968.563.357.571.462.755.852.658.02020年87.689.3100.080.583.386.884.774.778.882.487.079.282.678.072.584.576.378.176.378.42021年87.589.3100.086.583.686.984.984.679.582.890.179.583.278.473.085.077.278.684.079.12022年87.689.3100.086.584.087.085.184.779.983.390.279.683.378.973.385.077.378.984.679.42023年87.789.4100.086.584.487.185.384.880.383.890.379.783.479.473.585.077.579.285.279.72007至2023年主要城市城镇化率注：2023年为估算数据房改后，中国城镇住宅存量规模快速增长，从95.3亿平米、增长至2020年的321.6亿平米，户均住房套数也从2010年的1.02套增长至2020年的1.09套，按国际经验户均达到1.1套，住房市场峰值到来。住宅存量规模的激增扭转了住房供需的结构、二手房将成为供应主体增量见顶：中国城镇存量住宅接近户均1.1套95.3187.4321.605003003502000年（五普）2010年（六普）2020年（七普）城镇存量住宅面积三次人口普查城镇存量住宅面积亿平米增长92.1亿平米增长96.6%增长134.2亿平米增长71.6%2.113.392.073.1000.511.522.533.542010年（六普）2020年（七普）城镇住宅套数城镇家庭户数亿套/亿户六普、七普城镇住宅套数及家庭户数2010年城镇户均2.84人，1.02套房2020年城镇户均2.57人，1.09套房数据来源：根据人口普查年鉴估算2014年开始，国家提出去库存战略，2014-2023年间，我国商品住宅销售规模为132亿平米，期间，有198亿平米的土地出让，无形中，增了66亿平米的潜在库存。因此，该阶段实际出现“补库存”的情形，进一步挤占未来增量市场的供应空间增量见顶：2014-2023年去库存阶段，又增加了66亿平米土地库存全国商品住宅销售规模132亿平米住宅VS198亿平米土地亿平米10.5211.2413.7514.4814.7915.0115.4915.6511.469.480.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.0020002020278年-2023年我国新建住房约263亿平米，住宅存量套数约5.5亿套左右，按照户均2.5人来计算，可以容纳13.75亿人，而当前城镇化人口为9.2亿人左右，住房总量过剩存量过剩：截止2023年我国存量住房约5.5亿套0.38 0.65 0.92 1.11 1.35 1.59 1.83 1.88 1.93 1.93 2.03 1.56 1.73 1.93 2.40 3.07 3.57 3.75 3.94 4.05 4.77 1.19 1.51 1.85 2.21 2.85 3.38 4.96 5.54 7.01 5.93 8.62 9.34 9.70 9.85 11.57 10.52 11.24 13.75 14.48 14.79 15.01 15.49 15.65 11.46 9.50.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.001978年1979年1980年1981年1982年1983年1984年1985年1986年1987年1988年1989年1990年1991年1992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年1978年-2023年我国新建住房销售情况亿平米从城镇化与有效购房人群趋势看，1998-2005年，新增城镇化人口维持在每年2000万左右，新增住房供应年均1100万套左右，该阶段处于住房明显紧缺阶段，2006年-2013年，新增住房年均供应2700万套，新增城镇化年均人口为2280万人，该阶段处于住房供应大幅增长阶段。截止到2014年，新增住房量与城镇化人口量基本持平，由于住房供应仍然高速增长，此后，我国进入住房总量过剩阶段。从每年结婚对数趋势来看，2014年也是住房供应超过有效购房人群的节点存量过剩：2014年是我国住房明显供应过剩的开始-000300040005000二者差值城镇化人口新增住房可容纳人口住房供应套数与每年结婚对数的关系020040060080000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年住房供应套数（万套）结婚对数（万对）每年新增住房可容纳人口与城镇化人口趋势住房紧缺阶段住房供应快速增长阶段住房总量过剩阶段万人0.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.000420052006200720082009200000222023中国房地产发展经历了3个拐点，在人口红利见顶、政策红利见顶、规模见顶后，中央首次定调“房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。未来房地产市场将进入新阶段，相应地调控政策也会配套调整三大背景下中央定调：房地产供求关系发生重大变化数据来源：同策研究院、国家统计局人口红利顶部房地产政策顶部房地产行业规模顶部去库存战略去产能战略全国商品住宅销售面积亿平米要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。724日政治局会议关于房地产的重要表述P a r t 2.供 求 重 大 变 化 对 2 0 2 3 年 楼 市 的 影 响02对土地市场的影响01供求重大变化前后的政策演变03对全国商品住宅市场的影响04对分区域市场的影响Part 2.供求重大变化对2023年楼市的影响十九大后至今中央楼市调控经历三个阶段的转变。第一阶段是2017-2021年的高压调控阶段；第二阶段是2022年的维稳调整阶段；第三阶段是2023年开始的转向放松阶段，其中供求关系发生重大变化是调控政策的转折点供求关系发生重大变化对于楼市调控政策的影响十九大2017年首次提出“房住不炒”2018年6月国开行收回棚改贷款审批权。大规模棚改货币化安置逐步推出央行、银保监会、住建部2020年8月出台“三道红线”国新办新闻发布会2021年3月郭树清提到“房地产的问题应该说现在金融化、泡沫化倾向还比较强”，“房地产金融化泡沫化势头得到遏制”高压调控阶段房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转国新办新闻发布会2022年3月把恢复和扩大消费摆在优先位置防范房地产业引发系统性风险支持刚性和改善性住房需求推动房地产业向新发展模式平稳过渡2022年12月中央经济工作会议维稳调整阶段适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策中央政治局会议2023年7月2023年12月中央经济工作会议积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。加快“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。转向放松阶段房地产市场严控阶段供求关系发生重大变化与2016至2018年楼市层层加码相对，当前楼市调控政策进入层层减码阶段，从低能级到高能级城市，核心城市从非核心区域开始放宽限购年限，未来将逐步取消限售、离婚等政策政策调控从“层层加码”进入“层层减码”，从三四线城市向一二线城市扩散2016-2018年楼市调控层层加码2016年9-10月 9天21城重启楼市限购限贷政策，以长三角区域上海周边的热点二线城市（苏州、合肥、厦门、南京）调控加码较为严厉2017年3月 房地产调控蔓延至东部三大经济圈内的热点三四线城市 从厦门开始，开启超过30个城市及地区的“限售”政策收紧：调控下沉至热点三四线城市和普通二线城市，限售第一阶段2017年9-10月收紧：普通二线及热点三四线城市进入限售第二阶段 从2017年9月的重庆开始，近30个城市开启“限售”政策第二阶段，尤其是全国普通二线城市及热点三四线城市2018年3-6月 多部委联合出台措施整治房地产：住建部519政策、七部委开展房地产乱象治理行动、国开行收紧棚改 深圳试点探索长效机制收紧：热点城市调控加码收紧：核心一二线城市限购2022-2023年楼市调控层层减码2022年上半年放松：三四线城市 三四线城市普遍取消限购，放宽限贷，降低首付，发放购房补贴2022年下半年-2023年上半年 二线城市对特定群体放松套数限制，普通二线城市全面取消限购，强二线郊区放松限购，放松限贷、限价，取消限售放松：二线城市结构性 一线城市全面实行认房不认贷，多个一二线城市部分或全面取消限购 全国性首付、存量房贷利率降低2023年下半年放松：核心一二线城市2023年底-2024年1月 一线城市非核心区域，限购年限缩短，单身限购解除 普通住宅标准调整，二套房首付比例降低房产税征收标准调整放松：一线政策放松2023年中央层面不断推动政策调整，以防风险、稳定房地产为核心，持续推动“三大工程”、满足企业融资需求，短期推出降首付和利率的政策，推动需求释放调控政策的目的：恢复需求信心，缓释风险，降低对经济的冲击1月国务院国资委着力防范化解重大风险，密切关注地方融资平台风险，做好重点领域风险防控，加快健全风险监测防控工作体系，牢牢守住不发生重大风险的底线2月财政部用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，加大保障性租赁住房供给，配合做好保交楼、稳民生工作，促进房地产市场平稳发展4月中共中央政治局推动建立房地产业发展新模式在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设7月中央政治局要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调然优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱要加大保障性住房等“三大工程”建设，盘活改造各类闲置房产8月住建部、国务院住建部、央行、金融监管总局，推动落实购买首套房贷款“认房不用认货”政策措施。国务院14号文，确立了加大保障性住房建设和供给以及推动建立房地产行业转型发展新模式两大目标 央行、金融监管总局，推动落实降低首付比例和贷款利率措施10月中央金融工作会议促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式11月三部门座谈会要求用好“第二支箭”支持民营房企发债融货，并提出了“三个不低于”的银行贷款目标，强调对不同所有制房地产企业的融资需求一视同仁12月中央经济工作会议积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求加快“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式02对土地市场的影响01供求重大变化前后的政策演变03对全国商品住宅市场的影响04对分区域市场的影响Part 2.供求重大变化对2023年楼市的影响051年1月21年2月21年3月21年4月21年5月21年6月21年7月21年8月21年9月21年10月21年11月21年12月22年1月22年2月22年3月22年4月22年5月22年6月22年7月22年8月22年9月22年10月22年11月22年12月23年1月23年2月23年3月23年4月23年5月23年6月23年7月23年8月23年9月23年10月23年11月23年12月00400050006000700000000400005000021年1月21年2月21年3月21年4月21年5月21年6月21年7月21年8月21年9月21年10月21年11月21年12月22年1月22年2月22年3月22年4月22年5月22年6月22年7月22年8月22年9月22年10月22年11月22年12月23年1月23年2月23年3月23年4月23年5月23年6月23年7月23年8月23年9月23年10月23年11月23年12月供应建面成交建面成交楼板价2023年全国宅地市场供应规模同比收缩19.5%，成交规模同比收缩27.4%。当前多数城市依然面临新房销售、库存压力，房企资金紧张尚未缓解，因此政府供地和房企投资都态度谨慎。而且，虽然土地限价放松，全国成交楼板价和溢价率仍持续走低，主要是由于当前房企资金仍承压，地块以底价成交为主全国土地：供求规模整体收缩约20%，溢价率低位下探数据来源：Wind，同策研究院整理2021年-2023年全国住宅类用地供应成交情况万平米2021年-2023年全国住宅类用地成交溢价率情况2023年：宅地供应建筑面积：126819万平米，同比减少19.5%宅地成交建筑面积：81755万平米，同比减少27.4%下半年楼板价呈下降趋势，主要是由于仅一线和二线核心土地城市维持热度 一季度宅地成交溢价率攀升，是由于住宅销售回温，加优质地块，推升土拍热度 二季度开始溢价率小幅下滑，主要是由于市场需求缺乏支撑，热度再度下滑 四季度溢价率低位徘徊，主要是由于企业融资面仍承压，除少数核心城市核心地块热度高外，大量土地仍底价成交元/%0%5 %05000250030003500400045002022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q4成交宗数流拍宗数流拍率当前各能级城市均呈土拍规模缩减态势，其中一二线城市土拍地块分化明显，核心区域地块热度不减而外围区域多底价成交；而三四线及以下城市土拍明显更为冷清、宅地成交规模缩减更多。此外，三四线城市流拍率较高，四季度受政策放松、供地策略调整等影响虽流拍率有所下降，但市场缺乏回暖动力，复苏缓慢全国土地：一二线城市热度分化明显，三四线土拍低迷数据来源：Wind，同策研究院整理2022年-2023年全国300城三四线以下城市宅地成交、流拍数量对比宗数万平米受土拍限价放松、政府调整供地策略等影响，四季度流拍率恢复至一季度水平，但仍位于较高水平-17.70%-18.90%-22.9%-25.00%-20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.000000200003000040000500006000070000一线城市二线城市三四线及以下城市2022年2023年同比各线城市中，三四线及以下城市土地成交建面同比下滑最多，达到23%，一方面是由于市场库存较大，供地收缩，另一方面房企投资谨慎，普遍看空这类城市2022年-2023年全国300城各线城市宅地成交规划建面规模对比2023年19个样本一二线城市住宅类用地规划建面成交规模下滑20.52%，仅有3城上涨，成交楼面均价分化明显，均价上涨、供地质量好的城市溢价率也高，如北京、西安、苏州等一二线城市土地规模收缩20 21年-2023年一二线典型城市宅地规划建面成交情况城市土地规划建面成交规模（万）2023年同比土地成交楼面均价（元/）2023年同比平均溢价率(%)2021年2022年2023年2021年2022年2023年2021年2022年2023年上海-19.474829446320488.84%5.733.734.04北京60848558119.9504730647321044.75%5.7507.87广州1496820597-27.26793776321377-43.39.537.748.6深圳560473129-72.79984.56.016.653.86苏州1250664563-15.2888.70%4.192.489.45南京1634883822-6.976-35.91.676.649.47成都8-16.00.13%5.736.183.9重庆1471467274-41.40126062045-21.53!.071.40.82青岛1249719311-56.784-48.13.165.18杭州-18.440965116233-4.27.280.563.61西安7-7.3U596267735717.39%.257.511.71宁波688877418-52.4w5722.11.443.388.21武汉2427876101215.5v673924610755.63.333.211.45大连438239138-42.363887033164-63.64%0.350.82.94合肥8251054429-59.3g7353573635-32.14!.322.534.57福州456346265-23.3U35160947273-54.81%9.2810.663.29天津6.6U96184785207-71.82%4.223.380.42南昌370363355-2.3265522124480368.88.15010.77厦门295256201-21.2!3703086522517-27.05.979.6810.1702对土地市场的影响01供求重大变化前后的政策演变03对全国商品住宅市场的影响04对分区域市场的影响Part 2.供求重大变化对2023年楼市的影响根据国家统计局数据，2023年全国商品住宅累计销售9.48亿平米，扣除掉工抵房及补网签等，实际需求在8亿平米左右，成交量再度下探，跌至2010-2012年水平，新房需求持续下降。一方面整体消费下行，购房者决策更加谨慎，住房需求释放存在超跌现象，同时，房地产市场进入转型期，供需关系发生变化，新房、二手房、租赁需求互相影响，行业转向新模式，仍在探索阶段全国新房成交9.48亿平米，同比降17.3%数据来源：同策研究院、国家统计局02468005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2005-2023年全国商品住宅销售面积2023年累计销售9.48亿，销售面积绝对值跌至2010-2012年水平2016年后全国住宅销售面积维持高位，很大程度上依赖棚改，但也造成一部分需求被提前透支亿平米-20.30-9.10-26.80-17.30-40-30-20-502005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2005-2023年全国商品住宅销售面积同比增速2007-2008年 下跌原因：全球金融危机影响 投资保值性需求收缩，刚需旺盛2013-2014年 下跌原因：前期政策持续收缩，大量库存积压 投资保值性需求收缩，刚需依然较多2021-2023年 下跌原因：疫情叠加经济就业下行、房企大量暴雷引发行业危机 投资保值性需求收缩，就业形势严峻导致刚需观望三次实质性下滑，本轮跌幅最大，且2023年至今延续下跌趋势%月度来看，月均成交面积近三年持续下滑，三月小阳春达全年成交高峰后，下半年呈阶梯式下滑，当月同比增速长期低于-20%新房销售逐月下降，下半年低位运行数据来源：同策研究院、国家统计局34.3%-25.8%-60%-40%-20%0 22-----------112023-12当月环比当月同比2022至2023年12月商品住宅销售面积当月同比、环比增速12月同比-25.8%，环比 34.3%全国住宅销售面积月度累计值及累计同比万平米同比增速2023年月均成交7899.7万平米2022年月均成交9553万平米2021年月均成交13044万平米-40.0%-20.0%0.0 .0.0.0.00.00.00000400006000080000001800002021/22021/42021/62021/82021/102021/122022/22022/42022/62022/82022/102022/122023/22023/42023/62023/82023/102023/12中国商品住宅累计销售面积累计同比分区域来看，东部、东北部地区上半年月均成交面积同比回升，但下半年各区域市场均明显回落，同比增速均为负值，在经济下行，消费不振的影响下，居民普遍观望期情绪较重，一系列楼市松绑、优惠政策仅带来阶段性回暖，持续性不足东部、东北地区上半年同比回升，下半年同比增速均为负值数据来源：同策研究院、wind、国家统计局、dataln2023年全国分区域商品住宅销售面积及同比增速2023年全国分区域商品住宅销售金额及同比增速注：东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省（市）；中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省；西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省（市、自治区）；东北地区包括辽宁、吉林、黑龙江3个省2.1%-22.3%-18.9%7.6%-17.7%-37.6%-17.2%-11.3%-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,000东部地区中部地区西部地区东北部地区2023年上半年商品住宅月均成交面积2023年下半年月均成交面积2023年上半年商品住宅月均成交面积同比增速2023年下半年月均成交面积同比增速万平米同比增速8.1%-17.5%-12%-0.3%-24.8%-39.0%-14.4%-17.6%-50%-40%-30%-20%-10%0,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,000东部地区中部地区西部地区东北部地区2023年上半年商品住宅月均销售额2023年下半年商品住宅月均销售额2023年上半年商品住宅月均销售额同比增速2023年下半年商品住宅月均销售额同比增速亿元同比增速2020年至今，规划化扩张的品牌房企面临更强压力，百强房企权益销售总量及占比持续下探。至2023年TOP30房企权益销售额占比29.3%，TOP100占比41.2%，比高峰时期减少了约1/3全国企业：品牌房企市占率持续下探数据来源：Wind，同策研究院整理62755303641.6).3c.5A.2%0.0.0 .00.0.0P.0.0p.0000020000300004000050000600007000080000900000020202120222023Top30权益销售金额Top100权益销售金额Top30占比Top100占比2016至2023年TOP30/100房企权益销售金额及占比亿元60553121539.1%.1T.42.9%0.0.0 .00.0.0P.0.0000020000300004000050000600007000080000900002000222023Top30权益销售金额Top100权益销售金额Top30占比Top100占比2016至2023年TOP30/100房企权益销售面积及占比万平米2021至2023年，TOP50房企中，央企权益销售金额占比从24%提升至42%，占比接近翻倍。地方性国企占比也从4%提升至11%，规模扩张显著。混合所有制企业占比稳定，而民营企业占比快速萎缩，从56%降至28%，下降约一半全国企业：国有性质企业市占率持续提升数据来源：dataln，同策研究院整理国企4%混合所有制16%民企56%央企24%国企9%混合所有制17%民企34%央企40%国企11%混合所有制19%民企28%央企42 21年按类别TOP50房企权益销售金额占比2022年按类别TOP50房企权益销售金额占比2023年按类别TOP50房企权益销售金额占比2023年融资政策放松且持续利好，但行业整体融资仍然疲软。2023年40家典型房企融资规模约3887亿元，同比下滑32%。一方面由于房企普遍收缩规模，拿地规模大幅减少，对应可抵押用的资产以及融资变少；另一方面受限于金融机构对安全阈值的把控，部分存在债务风险的房企较难新增融资，仅能通过展期等手段延长还款周期，因而不计入融资统计中。国企与民企融资规模分化加剧，央国企融资额占总数约70%，“三个不低于”政策后，民企融资部分回血全国企业：融资规模下行，资金重点流入央国企数据来源：Wind，同策研究院按类型分2022-2023年40家典型房企融资规模40家典型房企公告融资情况02004006008002222222003202204202205202206202207202208202209202223022023032023042023052023062023072023082023092023304005006007008002022003202204202205202206202207202208202209202223022023032023042023052023062023072023082023092023312国企金额民企金额三部门“三个不低于”政策后，民企融资回暖亿元亿元2023年，前50名拿地企业中，央企、国企拿地金额占比持续提升至80%，加上混合所有制企业，占比达到90%。其中央企占比约一半。国企拿地中仅个别房企做全国化扩张，其余为大量城投托底全国企业：TOP50拿地企业，央国企金额占比升至8成国企11%混合所有制15%民企38%央企36%国企38%混合所有制8%民企10%央企44%国企31%混合所有制10%民企10%央企49 21年按类别TOP50房企权益拿地金额占比2022年按类别TOP50房企权益拿地金额占比2023年按类别TOP50房企权益拿地金额占比02对土地市场的影响01供求重大变化前后的政策演变03对全国商品住宅市场的影响04对分区域市场的影响Part 2.供求重大变化对2023年楼市的影响一线城市2023年月均供应、成交面积均较去年走低，分阶段来看，上半年成交小幅回升，但三季度止升转降，新政刺激下，四季度小幅回升，但同比增速仍为负值一线城市在三季度转变成下行趋势数据来源：同策研究院、dataln010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,000005006002022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2023年05月2023年06月2023年07月2023年08月2023年09月2023年10月2023年11月2023年12月供应面积成交面积成交均价2021年至2023年一线城市商品住宅市场情况万平米元/平米-3.2.6%-24.1%6.2%2.0).2%-32.2%-12.1%-40%-30%-20%-10%0 0002003004005006007008009002023年一季度2023年二季度2024年三季度2024年四季度成交面积（万）环比同比万平米2023年各季度一线城市商品住宅市场成交及同环比2022年月均供应：264.65万平米月均成交：243.64万平米2023年月均供应：231.35万平米月均成交：228.57万平米三季度同比、环比降幅明显一线城市中，上海、北京全年销售面积同比走低，深圳、广州小幅走高；年末政策刺激下成交翘尾，但涨幅不及预期，市场观望情绪较重，上海、广州、北京下半年成交量降幅明显，深圳下半年成交与上半年基本持平，市场相对平稳一线城市下行压力增加，下半年降幅明显数据来源：同策研究院、dataln城市当月同比增速1季度成交面积同比2季度成交面积同比3季度成交面积同比4季度成交面积同比全年成交面积同比全年均价同比北京145.24-5.191.65-4.048.62-26.543.09-27.54c8.6-16.69,492 20.68%上海253.20-4.75&8.94142.705.42-48.028.24-24.845.8-9.90f,488 4.38%深圳75.88-13.573.01 32.13.96-8.08.15 1.4159.00 1.90e,429-6.93%广州231.01 25.00#0.43 1.980.94-20.547.07 21.249.455.207,943 0.68%一线城市2023年商品住宅成交情况（单位：万平米，%）一线城市市场表现相对稳定，月均来看，上海、北京商品住宅供需双降，广州供应下滑，成交小幅上升，深圳供应大幅上升，成交微涨。下半年在各类利好政策刺激下，广州、深圳市场由于市场规模低于北京、上海，政策反馈更明显，但政策热度持续性差下半年政策热度短期凸显，但持续性差数据来源：同策研究院、dataln上海商品住宅供应成交情况万平米元/平米北京商品住宅供应成交情况万平米元/平米广州商品住宅供应成交情况万平米元/平米深圳商品住宅供应成交情况万平米元/平米 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,00005002022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2023年05月2023年06月2023年07月2023年08月2023年09月2023年10月2023年11月2023年12月供应面积成交面积成交均价 30,000 40,000 50,000 60,000 70,00005022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2023年05月2023年06月2023年07月2023年08月2023年09月2023年10月2023年11月2023年12月供应面积成交面积成交均价 30,000 35,000 40,000 45,00005022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2023年05月2023年06月2023年07月2023年08月2023年09月2023年10月2023年11月2023年12月供应面积成交面积成交均价 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 90,0000204060801001202022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2023年05月2023年06月2023年07月2023年08月2023年09月2023年10月2023年11月2023年12月供应面积成交面积成交均价2023年月均供应85.68万平米 同比-11%月均成交76.32万平米 同比-10 23年月均供应42.07万平米 同比-24%月均成交53.22万平米 同比-17 23年月均供应58.55万平米 同比-26%月均成交69.12万平米 同比5 23年月均供应45.06万平米 同比35%月均成交29.92万平米 同比2%全年成交走低的二线城市，各季度同比增速均为负值，少数城市年初短暂升温，但三、四季度降幅扩大，市场活跃度下降，市场需求释放暂缓二线城市分化明显、三、四季度销售降幅扩大数据来源：同策研究院、dataln城市1季度成交面积同比2季度成交面积同比3季度成交面积同比4季度成交面积同比全年成交面积同比全年均价同比苏州130.67-19.828-41.45.51-48.213.07-24.50I1.25-35.16),22716.79%南京180.16-25.767.41-22.12.51-38.179.28-8.72S9.36-24.274,266-0.05%大连55.7944.20D.24-43.544.77-50.64a.36-2.266.16-21.62,717-5.28%宁波190.2824.934.813.100.46-41.608.66-38.35V4.21-14.57#,0317.81%合肥134.78-3.983.4726.14.99-40.55.29-29.62E8.53-12.73,18917.79%青岛267.16-4.4597.65-17.65#2.16-20.62%3.8312.9550.8-10.07,054-3.64%南昌106.07106.89.6522.14P.52-38.38a.94-54.0507.18-9.82,688-3.02%武汉356.9649.09)8.6415.077.24-38.82%3.96-17.70%1,086.80-0.95,509-3.24%二线城市2023年商品住宅供应成交情况（单位：万平米，%）二线城市中全年销售规模同比走高的，主要受上半年涨幅较大带动，同时2022年成交基数偏低，但三季度同比增速转负，年末小幅翘尾，下行压力增加二线城市分化明显、三、四季度销售降幅扩大数据来源：同策研究院、dataln城市1季度成交面积同比2季度成交面积同比3季度成交面积同比4季度成交面积同比全年成交面积同比全年均价同比厦门51.9226.82q.8664.97$.4-41.26R.34-20.47 0.524.52C,7966.40%重庆206.2635.001.57-20.028.24-9.732.7725.73b8.844.92,0162.08%成都376.43-10.29Q5.0535.5730.28-14.619.7414.1331.55.57!,20211.78%福州138.069.920.3315.03717.270.68-0.03V6.0710.77,822-12.13%杭州291.3151.49&2.732.344.67-31.16(6.42-2.0625.0917.154,879-2.25%西安198.665.36#7.225.929.74-18.43)0.3785.415.9719.55,2733.64%天津303.99102.35$6.0121.060.36-6.21$2.61-0.242.9722.93,6501.46%二线城市2023年商品住宅供应成交情况（单位：万平米，%）长三角、珠三角二线城市全年销售规模下滑，年中成交骤降后，在政策刺激下持续回暖，刚需下滑明显，改善性需求为市场主力，带动均价上涨；福建、山东二线城市供应紧缩，整体库存较高，但销售规模降幅相对更窄长三角、珠三角二线城市阶梯式L型下探数据来源：同策研究院、dataln2022-2023年长三角、珠三角二线城市供求量价万平米元/平米2022-2023年福建、山东二线城市成交量价城市范围：南京、苏州、杭州、宁波、东莞、佛山城市范围：福州、厦门、青岛、济南万平米元/平米-5,000 10,000 15,000 20,000 25,000005006002022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2023年05月2023年06月2023年07月2023年08月2023年09月2023年10月2023年11月2023年12月供应面积成交面积成交均价2022年月均供应199.25万平米月均成交247.13万平米2023年月均供应149.71万平米月均成交231.02万平米05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,000005006002022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2023年05月2023年06月2023年07月2023年08月2023年09月2023年10月2023年11月2023年12月供应面积成交面积成交均价2022年月均供应303.40万平米月均成交331.52万平米2023年月均供应258.49万平米月均成交298.65万平米中西部二线城市在成都、西安等市场热度较高的城市带动下成交量价齐升，但区域内市场仍有分化；东北部二线城市销售规模降幅最大，受人口流出影响，整体需求有限，均价相对稳定中西部二线市场相对稳定，分化加剧数据来源：同策研究院、dataln万平米元/平米2022-2023年中西部二线城市成交量价万平米元/平米2022-2023年东北部二线城市成交量价城市范围：沈阳、大连、长春城市范围：成都、重庆、合肥、武汉、西安、长沙、郑州-2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,00005002022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2023年05月2023年06月2023年07月2023年08月2023年09月2023年10月2023年11月2023年12月供应面积成交面积成交均价2022年月均供应 56.72万平米月均成交 120.33万平米2023年月均供应 63.24万平米月均成交 100.52万平米 13,500 14,000 14,500 15,000 15,500 16,000 16,500 17,000 17,500 18,000005006007008009002022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2023年05月2023年06月2023年07月2023年08月2023年09月2023年10月2023年11月2023年12月供应面积成交面积均价2022年月均供应 520.67万平米月均成交 525.80万平米2023年月均供应 463.62万平米月均成交 558.65万平米样本三四线城市中，全年销售规模同比下降的，一季度市场短暂升温后迅速转入下行阶段；昆山、太仓等环沪地区受上海市场传动，成交规模降幅明显，但受改善需求占比上升影响，均价走高三四线城市更早进入衰退，3月份后进入下行阶段数据来源：同策研究院、dataln城市1季度成交面积同比2季度成交面积同比3季度成交面积同比4季度成交面积同比全年成交面积同比全年均价同比太仓20.31-52.19.75-55.91.93-69.32$.8-28.72x.79-53.77,24911.38%昆山65.51-12.00E.07-0.68#.68-77.94.08-68.036.34-47.22#,1049.02%常州112.794.21X.72-35.78F.53-48.29T.15-50.212.19-31.68,18710.25%中山105.1825.39.25-28.59Y.18-48.84d.56-42.3823.17-27.15,408-4.36%无锡76.975.73w.4-13.44H.76-31.29V.6-36.48%9.73-19.41#,489-2.50%漳州55.2950.24i.758.93B.72-50.54h.5-16.69#6.26-12.31%9,418-11.84%徐州295.7717.50!8.4317.33$3.93-20.28$6.49-26.2004.62-6.80%8,449-1.32%泉州101.0811.488.94-6.63.9245.58h.53-36.7064.47-2.71%9,866-12.85%三四线城市2023年商品住宅供应成交情况（单位：万平米，%）样本三四线城市中，全年销售规模同比上升的主要由于2022年基数偏低，一二季度增幅较大，带动全年走高，下半年同比增速止升转降，下行趋势明显三四线城市更早进入衰退，3月份后进入下行阶段数据来源：同策研究院、dataln城市1季度成交面积同比2季度成交面积同比3季度成交面积同比4季度成交面积同比全年成交面积同比全年均价同比镇江22.4-1.27.16-35.64.82-35.64.75-39.84p.1-28.7%9,129-8.82%烟台69.6422.18f.919.59R.7-13.68D.55-11.11#3.794.32,4740.47%湛江77.5671.03S.3617.279.77-20.257.39-35.47 8.084.74,6964.79%温州245.03137.945.89-6.776.4-45.261.26-1.36c8.585.21,723-6.41%珠海58.174.83e.9-6.188.94-29.95c.7113.976.717.40%,3761.16%威海26.712.80B.0414.58%.75-18.902.9945.977.4811.13,980-4.60%惠州211.9798.16 6.9735.093.63-12.610.71-25.70q3.2814.06,2811.17%三四线城市2023年商品住宅供应成交情况（单位：万平米，%）长三角三四线城市受区域内一二线城市传动影响，销售面积同比下降16.2%，下半年市场降幅明显，年末翘尾；珠三角三四线城市成交降幅小于长三角三四线，受项目供应影响，均价波动较大珠三角三四线城市成交降幅小于长三角数据来源：同策研究院、dataln万平米元/平米万平米元/平米2022-2023年长三角三四线城市成交量价2022-2023年珠三角三四线城市成交量价统计城市：惠州、汕头、肇庆、中山、珠海统计城市：常州、常熟、昆山、太仓、绍兴、泰州、温州、无锡、徐州、张家港 11,000 11,500 12,000 12,500 13,000 13,500 14,000 14,500 15,00005003002022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2023年05月2023年06月2023年07月2023年08月2023年09月2023年10月2023年11月2023年12月成交面积成交均价-2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,00005003003504004505002022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2023年05月2023年06月2023年07月2023年08月2023年09月2023年10月2023年11月2023年12月成交面积成交均价2022年月均成交152.92万平米2023年月均成交148.66万平米2022年月均成交270.02万平米2023年月均成交226.24万平米山东三四线城市月均成交面积同比降5.7%，全年均价微跌，三月达峰值后持续下滑；福建三四线城市月均成交面积同比降8.5%，全年均价同比降10.3%，年末翘尾福建三四线市场U型波动，年末翘尾数据来源：同策研究院、dataln万平米元/平米万平米元/平米2022-2023年山东三四线城市成交量价2022-2023年福建三四线城市成交量价统计城市：泉州、漳州、三明、南平统计城市：菏泽、济宁、威海、烟台、淄博 7,500 8,000 8,500 9,000 9,500 10,000 10,50002040608001802022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2023年05月2023年06月2023年07月2023年08月2023年09月2023年10月2023年11月2023年12月成交面积成交均价 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000007080901002022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2023年05月2023年06月2023年07月2023年08月2023年09月2023年10月2023年11月2023年12月成交面积均价2023年月均成交106.38万平米2022年月均成交112.86万平米2023年月均成交52.57万平米2022年月均成交57.48万平米P a r t 3.2 0 2 4 年 楼 市 趋 势 和 投 资 机 会022024年新房市场趋势研判012024-2025年总体趋势研判03二手房对新房的替代更加明显Part 3.2024年楼市趋势和投资机会04投资布局机会研判由于过去10年全国土地供应过剩、大量城市广义库存去化周期超过3年、以及大量次新房库存分流新房需求，未来2024-2025年全国将处于去库存阶段，楼市压力很大2024-2025年总体趋势：中国楼市处于去库存阶段数据来源：同策研究院、国家统计局论据一：2014-2023年过剩土地66亿平米论据二：大量城市广义库存去化超过3年论据三：次新房库存大，分流新房需求2014至2023年期间销售住宅面积 vs 住宅土地供应20606204572285729061466158640.630.690.620.771.060.000.200.400.600.801.001.2005000000025000300003500040000200222023新房成交面积二手房成交面积二手/一手20城新房、二手房成交量万平米二手/一手2024-2025年新趋势变化四大看点数据来源：同策研究院、国家统计局一、“2 3模式”政策导向趋势明显。2指住房的双轨制，3指三大工程。二、本轮救市的逻辑是减缓风险出清对于宏观经济的冲击，而非拉动经济三、居民购买住房的逻辑由“投资升值”转向适合居住属性的产品力人口、住房、土地三重分化，三四线城市风险进一步上升四、022024年新房市场趋势研判012024-2025年总体趋势研判03二手房对新房的替代更加明显Part 3.2024年楼市趋势和投资机会04投资布局机会研判为稳定经济及房地产发展，短期政策措施以层层减码，降低限制、增强补贴为主，激发需求释放。中期发力三大工程，稳定房地产市场投资。长期建立房地产发展新模式，增加保障性住房供给、保障市场基础需求政策趋势：短期层层减码，中期发力三大工程，长期构建住房双轨制数据来源：同策研究院、国家统计局短期措施层层减码，激发需求中期措施三大工程，稳定投资长期措施住房双轨，新模式保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造过往限购、限贷、限售等限制需求的政策将全面放松（一线部分保留）；减税、补贴等政策力度增强在大城市规划建设保障性住房，加大保障性住房建设和供给。推动建立房地产业转型发展新模式过去几轮房地产周期的规律特征是：一线城市最先引爆，一线带动二线，二线带动广大的三四线城市。这一规律背后的原因：资本避险逻辑。一线城市不引爆，三四线城市根本没有上涨的信心2024年政策焦点：一线城市是调控风向标70城房价指数中一线带动二线、三线城市轮动轨迹-10-5051-0111-0311-0511-0711-0911-1112-0112-0312-0512-0712-0912-1113-0113-0313-0513-0713-0913-1114-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0115-0315-0515-0715-0915-1116-0116-0316-0516-0716-0916-1117-0117-0317-0517-0717-0917-1118-0118-0318-0518-0718-0918-1119-0119-0319-0519-0719-0919-1120-0120-0320-0520-0720-0920-1121-0121-0321-0521-0721-0921-1122-0122-0322-0522-0722-0922-1123-0123-0323-0523-0723-0923-11中国:70个大中城市新建商品住宅价格指数:一线城市:当月同比中国:70个大中城市新建商品住宅价格指数:三线城市:当月同比中国:70个大中城市新建商品住宅价格指数:二线城市:当月同比%长期来看，土地投资围绕商品住宅销售波动。短期市场升温会带动土地超额投资、而市场下滑遇冷则加速土地投资缩量。2022年至今，全国商品住宅市场销售回落、预期悲观，销售回款放缓明显制约持续投资。预计2024年市场难有明显升温，全国土地市场仍然维持低位，总规模继续下探，根据二者的关系，预计下降5%-10%。土地市场趋势：2024年规模继续下探5%-300004000050000600007000080000900002008Q12008Q22008Q32008Q42009Q12009Q22009Q32009Q42010Q12010Q22010Q32010Q42011Q12011Q22011Q32011Q42012Q12012Q22012Q32012Q42013Q12013Q22013Q32013Q42014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q4全国商品住宅销售面积全国成交住宅类用地规划建筑面积2008至2023年按季度全国商品住宅、住宅类土地成交面积万平米次贷危机后，市场升温，房企超前投资购买土地棚改期间，市场升温，房企超前投资购买土地次贷危机期间，市场遇冷，销售回落，双重制约下土地投资减少销售持续回落，预期悲观，土地投资减少先松地价后放松房价是趋势。2023年18城土拍规则恢复“价高者得”，其中7城诞生“新地王”，政策带动土拍情绪改善明显，一方面，核心城市优质地块土拍升温、竞争激烈，如广州拍出最贵楼面价住宅；另一方面，优质地块取消限价可以提高房企积极性，稳定楼市预期，同时能发挥核心区域房价溢出效应，并逐步传导至周边市场，预计2024年二线城市将率先放开房价限制土地市场趋势：土地市场进一步宽松，热点城市局部重现“地王”广州最贵住宅楼面价“地王”诞生11月21日，广州官宣“取消地价上限”2023年9月广州第三批次土拍供应楼面价52192元/平米2023年12月广州第四批次土拍供应楼面价75650元/平米时间城市地块成交价（亿元）楼面价（元/平米）溢价率竞得者“地王”类型11月2日合肥合肥滨科城BK202305号地块33.871871645%安徽高速楼面价地王11月19日福州屏西小区旧改地块25.422867728.25%保利板块楼面价地王12月12日成都锦江区琉璃厂4.552350043%四川仁和楼面价地王12月12日杭州杭政储出2023165号地块13.3552525838%杭州兴耀板块楼面价地王12月14日东莞2023WR010地块18.0992924130%保利楼面价地王12月18日青岛LS0301-022号地块3.05251858.25%山东金鼎智达楼面价地王12月29日广州海珠琶洲西区地块22.77576059%越秀楼面价地王取消限价上限后，2023年7城土拍诞生新“地王”“地王”竞得者多为央国企从美元周期波动规律来看，大周期为16-17年左右，根据趋势研判，可以看到2024年美元指数大概率会进入下降区间，这对我国货币环境来讲是比较大的利好，有利于流动性及购买力的修复。资金面趋势研判：2024年美元将会进入新一轮的弱周期80.000090.0000100.0000110.0000120.0000130.0000140.0000-0.2-0.15-0.1-0.0500.050.10.150.-----------------------------04美元指数趋势周期2023年由于购房者信心不足，很多人推迟购房，因此，2023年存在超跌的态势。从理论测算，2024年官方公布数据预计在8.48到8.90亿平米，考虑到大量工抵房数据，实际需求在7.5-7.9亿平米左右市场规模预判：2024年住宅实际需求在7.5-7.9亿平米，呈现超跌态势数据来源：同策研究院、国家统计局、Wind2024年全国商品住宅销量测算（中性）15.65 11.46 9.48 8.48 02468021年2022年2023年2024年2024年全国商品住宅销量测算（悲观）亿平米悲观情况下，2024年同比跌幅参考2023年整体同比跌幅，同时结合全国同比降幅收窄趋势，降幅约为9.6%注：2023年12月统计局数据未出，当前为根据1-11月数据估值同比2021年降幅约26.8%同比2022年降幅约18%注：样本二线城市为成都、大连、福州、杭州、合肥、济南、南昌、南京、宁波、青岛、厦门、沈阳、苏州、天津、武汉、西安、长春、长沙、郑州、重庆。样本三四线城市为东莞、常州、嘉兴、南通、徐州、镇江、扬州、佛山、昆山、连云港、洛阳、汕头、烟台、中山、珠海、金华、泉州、九江、泸州、舟山、湖州、宿迁 淮安、泰州、芜湖、绍兴、常熟、丽水、衢州、盐城。2019-2023年 销售面积平均占比一线城市：2.5%；样本二线城市：14.3%；其他城市：83.2%一线城市：2023年较2022年同比增幅1.2%样本二线城市：2023年较2022年同比增幅0.8%样本三四线城市：2023年较2022年同比降幅6.4 24年全国销量推算参考2023年全年同比跌幅预计全年成交8.90亿平米住宅，全年同比下跌5.1%由于不同能级城市销售规模趋势出现分化，按城市能级分别进行测算022024年新房市场趋势研判012024-2025年总体趋势研判03二手房对新房的替代更加明显Part 3.2024年楼市趋势和投资机会04投资布局机会研判2023年是二手房与新房成交比发生重大变化的转折年，从20城新房、二手房成交量来看，2023年两者成交比从2022年0.77上升至1.06，绝对值发生了实质的逆转，随着二手房供应上量涨价跌、需求上行政干预下的税费优惠、购房人群增多等趋势下，二手房优势会更加明显，也将加速对新房市场的挤占二手房冲击新房去库存，对新房替代效应会更加明显20606204572285729061466158640.630.690.620.771.060.000.200.400.600.801.001.2005000000025000300003500040000200222023新房成交面积二手房成交面积二手/一手20城新房、二手房成交量万平米二手/一手0.000.200.400.600.801.001.201.401.6005000250030003500400045002019年01月2019年04月2019年07月2019年10月2020年01月2020年04月2020年07月2020年10月2021年01月2021年04月2021年07月2021年10月2022年01月2022年04月2022年07月2022年10月2023年01月2023年04月2023年07月2023年10月新房成交面积二手房成交面积二手/一手20城新房、二手房成交量万平米二手/一手2023年20城住房成交量总量上涨，但出现明显地二手房挤占新房现象2022年起二手、一手的比例持续上涨居民买房偏好明显转变注：20城包括北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、武汉、宁波、合肥、天津、南京、成都、大连、厦门、西安、青岛、济南、南昌、郑州、南宁数据来源：dataln2023年20城合计成交二手房15864万平方米，同比上涨38.4%，20城中有19城成交量同比上涨，一二线城市的二手房市场出现明显的量涨价跌二手房市场规模上升明显，一二线城市二手房成交同比上涨38.4%样本20城2022年与2023年成交量对比（单位：万平米）11.522.533.50200400600800002022/12022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/112022/122023/12023/22023/32023/42023/52023/62023/72023/82023/92023/102023/112023/12成交面积成交均价万平米万元样本20城2021-2023年二手房成交量价量升价跌城市2022年2023年二手房成交同比新房成交面积二手房成交面积二手房与新房比值新房成交面积二手房成交面积二手房与新房比值北京767 12071.57 639 13702.15 13.60%上海1016 11561.14 916 13831.51 19.60%深圳599 1910.32 629 2720.43 42.50%广州875 7170.82 1025 8400.82 17.10%天津1097 8660.79 1087 12941.19 49.40%重庆660 9881.50 564 10961.94 11.00%杭州525 3700.70 459 6161.34 66.60%南京800 6230.78 983 8650.88 38.80%武汉352 7112.02 359 10462.91 47.30%成都788 12551.59 829 17972.17 43.30%大连712 2790.39 539 3510.65 25.50%厦门1545 2590.17 1632 2480.15-4.00%西安250 5622.25 196 9855.02 75.40%宁波192 5242.73 201 6613.30 26.10%青岛766 3850.50 916 5900.64 53.20%济南1280 3460.27 1151 5050.44 45.80%南昌983 1630.17 855 2190.26 34.40%合肥341 3350.98 307 6582.14 96.30%郑州849 3560.42 1102 8110.74 127.60%南宁508 1710.34 562 2550.45 49.60%合计14906 114660.77 14949 158641.06 38.40H680070802021/12021/32021/52021/72021/92021/112022/12022/32022/52022/72022/92022/112023/12023/32023/52023/72023/92023/11新房价格同比下跌城市数二手房价格同比下跌城市数-0.7-3.7-5-4-3-2-/12021/32021/52021/72021/92021/112022/12022/32022/52022/72022/92022/112023/12023/32023/52023/72023/92023/11新建商品住宅价格指数同比二手住宅价格指数同比除了现房优势，二手房加速替代新房的另一原因是价格调整更迅速，房价跌幅远超新房。截至2023年底，70城价格指数二手房比新房同比多下跌3个百分点，70城中约68城二手房价格同比下跌二手房价格加速下跌，性价比优势更加突出70个大中城市新建商品住宅、二手住宅价格指数同比p个大中城市新建商品住宅、二手住宅价格同比下跌城市数超过60城二手房价格下跌接近50城新房价格下跌数据来源：wind2022年初价格由升转跌2023年下半年跌幅持续扩大%从样本城市成交结构看，以100平为划分标准，定义100平以下为刚需。一线、二线城市100平以下的二手房成交占比明显超过新房成交占比，均明显出现刚需进入二手房市场的现象刚需分流进入二手房市场，影响新房市场去化56.6R.2P.6t.6t.9u.9%0.0.0 .00.0.0P.0.0p.0.0 20平以下新房套数占比100平以下二手房套数占比29.3#.3!.9a.1.8Y.2%0.0.0 .00.0.0P.0.0p.0 20平以下新房套数占比100平以下二手房套数占比2021至2023年一线城市新房、二手房中100平以下成交占比2021至2023年样本二线城市新房、二手房中100平以下成交占比城市类型202120222023上海新房57.6H.1C.0%二手房78.5x.9x.9%北京新房54.3G.3F.4%二手房70.9r.4s.6%深圳新房62.1.1b.5%二手房77.6w.6.5%广州新房52.3S.1P.5%二手房71.5p.6i.6%南京新房35.9).20.9%二手房73.4s.5r.4%苏州新房23.2.0.0%二手房52.3Q.5Q.7%杭州新房40.7$.5$.9%二手房66.1g.5g.4%宁波新房36.63.0(.9%二手房40.9C.3.3%合肥新房31.5.1.4%二手房65.9g.0d.5%济南新房12.7%9.4.0%二手房63.0.1V.5%青岛新房24.5 .9%.0%二手房65.8b.7a.3 21至2023年一线城市新房、二手房中100平以下成交套数占比2023年一线城市二手房挂牌量持续增长，尤其9月“认房不认贷”相继落地，因政策利好于置换客群，二手房挂牌量均大幅上涨，但新政效果持续性不足、反而加重房东的悲观预期，加速降价抛售去库存阶段，二手房供应量会上升，一线城市挂牌量激增5600058000600006200064000660006800070000000004000050000600007000080000900001000002023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月挂牌套数(套)新增套数(套)挂牌均价(元/)590006000060006400065000020000400006000080000002023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月挂牌套数(套)新增套数(套)挂牌均价(元/)2023年上海二手房挂牌走势2023年北京二手房挂牌走势9月1日认房不认贷9月1日认房不认贷9月挂牌量激增9月挂牌量激增2023年二线城市挂牌量稳步上涨。去库存阶段，二手房供应量会上升，二线城市挂牌量也明显增长72007800840040000600008000002023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月挂牌套数(套)新增套数(套)挂牌均价(元/)9月11日全面取消限购、限售9月19日认房不认贷08008000000040000500006000070000800002023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月挂牌套数(套)新增套数(套)挂牌均价(元/)2023年青岛二手房挂牌走势2023年长沙二手房挂牌走势9月1日认房不认贷9月22日取消首套房限购、住房网签备案满4年可转让10月、11月挂牌量持续增长10月、11月挂牌量持续增长从国际经验来看，发达国家早期经历城市化建设后，最终进入存量时代，新房占市场比重下滑，二手房成交占比上升成为市场主导。以美国为例，2009年新房占比最低时仅约10.1%，后期回升至21.5%，日本首都圈成交的新房占比下跌至约36.8%二手住宅替代新房的国际市场规律10.1!.5%0%5 %05E00400600800876542007200192022批准新建私人住宅成屋销量新房占比美国新房、二手房容量对比及新房占比万套36.8%0 0Pp00004000060000800000新建公寓签约户数二手公寓楼成交件数新房占比日本首都圈新房、二手房容量对比及新房占比万套建立模型预测一手、二手房的交易量比重变化，预计未来将一直呈现下滑趋势，到2029年左右，二手房的成交面积将超过新房成交面积预计到2029年左右，二手房成交面积将超过新房一手二手面积比预测图数据来源：同策研究院、wind年份过去值预测值20093.88074520103.75993320113.63119720123.50194420133.38845320143.27923520153..03841220172.91270120182.78980320192.64282420202.50147120212.35424620222.20190320232.0431320241.87912720251.70872820261.53216420271.34899920281..96278320300.759217一手二手比预测表00.511.522.533.544.520092000002220232024202520262027202820292030过去值预测值022024年新房市场趋势研判012024-2025年总体趋势研判03二手房对新房的替代更加明显Part 3.2024年楼市趋势和投资机会04投资布局机会研判城市投资价值判断主要从城市经济、人口、产业协同及市场现状四个维度出发，共7个指标，来衡量城市的发展潜力和市场现状，最终筛选出有投资价值的城市开发投资的布局机会：城市投资价值和机会研判城市发展潜力城市市场现状城市综合价值评判城市投资价值筛选判断逻辑经济人口产业协同市场销售规模库存压力经济指标城市GDP总量代表城市经济水平和购买力基础近三年GDP年均复合增速代表城市经济发展速度和成长潜力人口指标常住人口总量代表城市整体购房需求基数近三年外来人口净流入代表城市人口吸引力和新增需求规模产业协同能力指标产业协同能力定性打分代表城市在都市圈内产业定位、与核心城市的协同能力，即是否能有效承接核心城市产业.投资的外溢房地产市场指标近两年年均市场销售面积衡量城市市场容量和需求活跃度库存去化周期衡量城市市场供需情况和库存风险城市投资价值筛选-指标体系和指标含义2024年房地产市场依然处于触底调整阶段，一定主要投资拿地的风险，通过产业、经济、人口等综合研判，一二线城市投资确定性相对更强、且未来市场回暖更加领先。建议重点关注投资价值高、市场风险低的核心城市开发投资的布局机会：城市投资价值和机会研判海南黑龙江吉林辽宁河北山东福建江西安徽湖北湖南广东广西河南山西内蒙古陕西宁夏甘肃青海四川贵州云南西藏新疆江苏浙江北京上海北京2024年投资重点关注城市上海苏州杭州宁波南京深圳广州成都武汉西安伴随进入存量时代，非住宅资产如自持类资产的投资与运营已成为各大房企选择之一。2022年，Top20上市房企的投资性房地产规模达约1.2万亿，其中79%为以单纯房地产销售业务为主房企，投资性房地产规模达约5447亿存量投资的机会：1.2万亿投资性房地产（Top20上市房企）数据来源：Wind，同策研究院050002500华润置地中国海外发展龙湖集团招商蛇口新城控股万科A旭辉控股集团中国金茂保利发展融创中国金地集团绿地控股华发股份碧桂园越秀地产绿城中国远洋集团滨江集团建发国际集团Top20上市房企投资性房地产规模（单位：亿元）总规模1.2万亿Top20房企的投资性房地产024682000亿以上1500-2000亿1000-1500亿500-1000亿300-500亿100-300亿100亿以下Top20上市房企投资性房地产规模分级（单位：个）以房地产销售业务为主Top20房企占比79%投资性房地产规模5447亿伴随产业升级和城市更新，作为承担着城市发展责任的国资背景企业，手上沉淀着大量存量资产。截止2022年12月31日，发行过债券的城投平台共3583家，可统计的总资产规模约125.65万亿，存量债券规模约12.22万亿。在各类资产中，存货的占比最高，各城投平台间虽有差异，但通常为代建项目和土地资产，资产规模约在37.7万亿左右存量投资的机会：涉房国企沉淀大量资产数据来源：Wind，同策研究院城投平台资产规模125.65万亿城投平台数量3583家20%78%7%0 0Pp0%1 %6%资产规模1(100亿以上500-1000亿300-500亿100-300亿100亿以下无城投平台存量债券规模12.22万亿2022年城投平台各类资产构成30%7%6%1%1%8%6%5%5%4%存货应收款其他流动资产货币资金预付款项合同资产固定资产在建工程其他非流动资产投资性房地产无形资产长期股权投资2022年城投平台各类资产流动资产 非流动资产 2022年各城投平台数量、资产、存量债券构成从全国来看，2020年起办公、商业类物业进入下跌通道。办公价格相比2020年的高点下跌了8.6%，商业价格相比2018年的高点下跌了7.1%。非住宅类物业（含商业办公工业等）价格跌幅更高。而物业价格下跌也使得优质运营服务的收益率出现提升存量投资的机会：物业价格下跌，投资收益率提升1.511.381.121.040.000.200.400.600.801.001.201.401.600420052006200720082009200000222023全国新建办公楼成交均价全国新建商业成交均价1999至2023年全国新建办公楼、商业成交均价万元/平2020年起进入下降通道2.191.621.270.731.511.110.000.501.001.502.002.502000420052006200720082009200000222023上海江苏广东1999至2023年上海、江苏、广东非住宅物业成交均价万元/平2020年起进入下降通道在其他存量资产方面，根据年初的投资者意向调查，投资者对不良资产的关注度大幅提升，在物业类型上青睐产业地产和租赁住宅，另类资产中的生命科学地产、冷链物流等也是关注方向，而往年较为关注的写字楼、商铺等关注度在逐渐下滑存量投资的机会：产业地产受青睐，生命科学地产关注度攀升数据来源：CBRE世邦魏理仕，同策研究院获投资者青睐的物业类型投资者对各种另类资产的关注度0 0P%产业地产写字楼零售物业租赁住宅酒店200222023关注产业地产中，约70%聚焦城市的高标仓关注写字楼中，约75%关注核心商务区甲级写字楼关注零售物业中，约57%关注核心区购物中心/高街商铺关注租赁住宅中，绝大部分关注长租公寓0 0Pp%生命科学地产冷链物流 数据中心 基础设施 养老地产 房地产债 学生公寓迷你仓202020222年，ESR、康桥资本等国内外主要地产投资者完成了在京沪两地生命科学及医疗相关物业的收购11%0%5 %05%核心型核心增益型增值型机会型不良资产20222023投资者的策略选择占比提升5%进出口、电商、高端制造是驱动物流地产发展的主要原因，近年物流大宗投资交易总额持续攀升，以外资买家为主。截止2022年底，全国仓储总面积达12.2亿，其中高标库4.1亿，占比持续提升。在32个主要物流节点城市，虽然2023年受经济震荡和消费疲软等影响，高标库租金有所下滑，空置率上行，但整体相对稳定存量投资的机会：仓储物流地产获外资关注，看重长期稳健收益数据来源：Colliers高力国际，中国仓储与配送协会，物联云仓，同策研究院高标库优点：高空间利用率、高效快速的操作流程和准确可靠的库存管理12.204.1033.6%0%5 %05468002020212022通用（常温）库面积高标库面积高标库占比全国仓储总面积、高标库面积及占比（亿、%）0%5 %0552022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q3租金空置率全国32个主要物流节点城市高标库平均租金及空置率（元/月、%）北上广深、成都、西安等城市物流大宗交易额与内外资买家（亿元、%）0500202020212022大宗交易总额内资买家外资买家办公物业的大宗交易额始终较为活跃，但伴随当前投资风险不确定性增加，主力买家从投资型买家转变为企业客户。截止2022年底，全国办公楼运营服务市场的总在管建筑面积7.82亿，同比增速呈现逐年放缓趋势。从全国18个重点城市来看，甲级写字楼的净吸纳量在逐年下滑，空置率升高，多数城市的空置率在20%以上存量投资的机会：办公物业净吸纳量下滑，大宗交易自用比例提升数据来源：Colliers高力国际，国家统计局，CBRE世邦魏理仕，同策研究院7.820%2%4%6%82345678920002020212022建筑面积同比全国办公楼运营服务市场在管建面（万亿）全国18个重点城市甲级写字楼净吸纳量、新增供应及空置率（万、%）0%5 %00200300400500600700800900620020202120222023H1净吸纳量新增供应空置率北上广深、成都、西安等城市办公楼大宗交易额与买家类型（亿元、%）0200400600800820022大宗交易总额企业客户买家内资投资型买家外资投资型买家截止2023年三季度，全国购物中心项目约有5639家，体量达5.02亿，增速近年有所放缓。2023上半年，全国重点24城平均空置率10.81%，较前两年下滑，其中一线城市整体优异，平均空置率为8.00%，远低于二线城市存量投资的机会：一线城市核心商场仍是优质资产注：存增量数据范围为全国368个城市（不含港澳台）管辖行政区内商业建筑面积3万方及以上购物中心数据来源：赢商大数据，同策研究院全国购物中心数量和体量存量（家、亿、%）563950214 0%2%4%6%800002000030000400005000060000200222023Q3购物中心数量存量购物中心体量存量体量存量增速2023上半年全国24个重点城市购物中心空置率（%）4.8%8.4%9.4%9.5%4.2%4.4%5.8%6.0%6.1%9.7.1.2.2.3.7%6.3%7.6.4.1.8.0.0.7.8%0%2%4%6%8 %北京深圳上海广州青岛西安苏州杭州南京长沙武汉成都郑州天津重庆合肥厦门南宁贵阳泉州南昌福州佛山昆明一线强二线二线全国重要24城平均空置率10.81%存量投资的机会：REITs退出打通，租赁住宅成近年投资新风口数据来源：赢商大数据，同策研究院北上广深、成都、西安等城市公寓大宗交易额与买家类型（亿元、%）0204060800022公寓大宗交易总额内资买家外资买家伴随保租房REITs退出渠道的落地，租赁住宅开始受到投资者青睐。根据七普的实际数据，上海城镇约有290万户的租赁家庭，每年创造总计约900亿左右的租金价值。结合“十四五”规划推测，截至2025年，上海整体租赁住房体量在316万套(间)左右，其中集中式公寓约为30.44万套(间)整体估算分散式租赁&个人租赁241.39万套(间)整体集中式公寓30.44万套(间)“十四五”保住房供应余量13.3万套(间)整体体量租赁住房316万套(间)公租房/廉租房30.86万户月度平均租赁住房整租&合租挂牌量6.60万套(间) 分散式租赁&个人租赁目前在租数量234.79万套(间)（机构）“十四五”保租房 已供应部分 26.7万套(间)-“十四五”保租房 计划供应总量 40万套(间)上海租赁住房总量估算

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免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。1 证券研究报告 房地产房地产 2023 年年美国住宅市场美国住宅市场总结及展望总结及展望 华泰研究华泰研究 房地产开发房地产开发 增持增. 

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002无锡030405 

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本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 全国城市系列报告之华北区域（一）：济南：区块产品分化明显，政策频出助力复苏 2024 年 02 月 07 日 环渤海南翼中.

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 1 行业行业报告报告行业专题研究行业专题研究 请务必阅读报告末页的重要声明 房地产房地产 行业资金压力不减，行业资金压力不减，地产融资地产融资政策政策维持宽松维持宽松 资金来源持续下降，资金来源持续下.

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i调整方向、强化基础，全球房地产行业向新而生2024年商业地产行业展望：年商业地产行业展望：强基固本强基固本 向新而生向新而生德勤金融服务业研究中心德勤金融服务业研究中心目录目录02.主要观点03.重新稳固发展基础04.经济放缓隐忧进一步影响行业收入和支出07.市场预期发生结构性变化16 .制定可持续发展战略，推进低碳转型20.厘清税惠政策，实现利润提升23.混合办公与运营转型28.提高房地产行业技术能力32.为未来商业地产奠定坚实基础33.尾注主要观点主要观点 多数受访者将减少开支作为当务之急；多数受访者将减少开支作为当务之急；营收预期降至营收预期降至2018年调研开始以来最年调研开始以来最低水平低水平。员工和办公空间开支缩减是首要举措。受访者指出受访者指出，房地产基本面中最为房地产基本面中最为疲弱的指标当属资本成本和资本可疲弱的指标当属资本成本和资本可用性用性。约半数受访者预计资本成本（50%）和资本可用性（49%）将在2024年进一步恶化，2023调研持此观点的受访者占比分别为38%和40%。许多房地产公司在环境许多房地产公司在环境、社会和公司社会和公司治理治理（ESG）合规方面准备不足合规方面准备不足。近六成受访者称公司缺乏满足合规标准所需数据、流程和内部控制措施。为化解技术债务为化解技术债务，房地产公司应大房地产公司应大力提升技术能力力提升技术能力。61%的受访者坦言公司核心技术基础设施仍依赖传统系统，但近半数受访者亦表示正着力推进系统现代化改造。多数受访者计划通过外包提升效率多数受访者计划通过外包提升效率。主要目标在于借助外包获得技术能力以期优化流程并提升运营敏捷性和韧性。2重新稳固发展基础重新稳固发展基础各位同仁：展望2024年，多重挑战和期望转变叠加的困局料将持续，但全球房地产行业有望通过稳固根基重获发展动力。新冠疫情后，人们工作方式和办公模式发生深刻变化，加之地缘政治局势难料、金融市场动荡等因素，2024年对于房地产企业的恢复和重振至关重要。市场对于房地产行业健康状况和发展前景看法不一，房地产行业领导者需要强化基础，同时重塑房地产所有权和投资模式，积极寻求新发展。未来12至18个月非常重要。为重新定位，房地产公司需在厘清关键事项的同时重新调整战略，而这需要与以往截然不同的行动方针。2024年的商业地产展望旨在帮助领导者强基固本强基固本，向新而生。本文中，我们针对提升业务效率和可持续发展为领导者提供建议，包括：主动调整房地产投资组合结构和采取风险缓释措施，推进绿色行动和脱碳举措以及借助税收激励创造价值，推动运营和技术转型。本报告基于德勤一年一度的全球房地产行业展望调研编写，探讨北美、欧洲和亚太地区房地产业主和投资者最关心的问题。调研结果得到德勤房地产行业客户和德勤中国行业专家和研究领导人的支持，他们结合亲身体验和洞察，给出切实可行的建议。我们希望本报告能为您2024年的战略规划提供有益启发。欢迎随时与我们联系深入探讨。罗远江房地产行业全国主管合伙人德勤中国3经济放缓隐忧进一步经济放缓隐忧进一步影响行业收入和支出影响行业收入和支出2023年调研显示，营收预期连续第二年下降：六成受访者预计2023年营业收入将下降，而2022年这一比例为48%。这一情绪在欧洲（66%）、北美（60%）和亚太（53%）受访者中均十分明显（图1）。有鉴于此，参与调研的首席财务官计划继续削减开支。两年以前，仅有6%的受访者有此打算，2023年，这一比例仍为6%，而今，多达四成受访者表示将在2024年进一步削减开支。用人（49%）和办公空间（46%）开支缩减是首要举措。进入2024年，全球经济体仍将面临多重阻力：俄乌冲突持续、极端气候灾害频发、移民问题亟待解决、中国房地产行业持续低迷。1但针对2023年年初银行业动荡的积极政策回应、消费者需求稳健以及能源和食品价格企稳，似乎已经缓解了一些紧张情绪。德勤2024年全球房地产行业展望调研表明，无论哪种经济预测最终变为现实，在2024年及更远的将来，对经济状况的担忧将是影响全球房地产领导者决策的主要因素。此次调研面向11个国家开展，共有来自大型房地产公司和投资公司的750位首席财务官及其直接下属接受调研（请参阅边栏“调研方法”）。全全球范围，尽管预警信号已持续数月，不确定因素挥之不去，但在一些明朗条件支持下，各经济体尚能保持平稳运行。4调研方法调研方法勤金融服务业研究中心邀请全球大型房地产公司和投资公司共计750位首席财务官及其直接下属参与此次调研。受访者分享对于2024年所在企业前景以及人才、运营和技术相关计划的看法，以及未来12至18个月的投资重点和结构调整规划。受访者来自三个地区：北美（美国和加拿大）、欧洲（英国、法国、德国、荷兰和西班牙）以及亚太（澳大利亚、日本、中国大陆和新加坡）。本次调研涵盖资产管理规模不低于5,000万美元的房地产企业，调研于2023年6月开展。图1各地区大部分受访者均预计各地区大部分受访者均预计2023年营业收入将降低年营业收入将降低与2023年同期相比，您对2023年最终确认的营业收入有何预期？减少减少不变不变增加增加2022北美北美2023注：由于经过四舍五入处理，百分比之和可能不等于100%。结果以2023年房地产行业展望调研数据为参照进行比较。资料来源：德勤金融服务行业研究中心2024年房地产行业展望调研43D%46R7f%7I9S%7 22欧洲欧洲20232022亚太亚太20235全球来看，利率上升和资本成本增加是受访者最关心的问题，二者在影响公司未来12至18个月财务业绩的宏观经济因素中位居前列。在所有选项中，利润上调排位上升最快，在上年基础上跃升10位，2024年位居第三（见图2）。在2024年调研新入围选项中，资本成本在全球排名第五，在三个地区中的两个都位列前三。新增的大量赎回/短期流动性问题在亚太地区最受瞩目，名列第一。全球受访者都对网络风险越发担忧，认为它最有可能影响财务表现，尤其是在欧洲，近半数受访者选择此选项（见图2）。这也不难理解，随着建筑中越来越多采用智能技术，房地产行业现在面临资产层面的脆弱性。2图2宏观经济因素和网络风险是宏观经济因素和网络风险是2024年的首要关注点年的首要关注点下列哪项因素对所在公司未来12至18个月的财务业绩构成最大威胁？地区2023调研排名调研排名2024调研排名调研排名234567867812131415北美北美欧洲欧洲亚太亚太网络风险网络风险117气候相关监管行动233利率上调利率上调745高通胀持续359资本成本资本成本468供应链中断894区域政治不稳定1122大量赎回/短期流动性问题1371资本可用性61111气候变化91010技术迭代加速1486汇率波动51315员工留任101214税收政策变化121413人才聘任151512注：受访者可选择多个选项。空白圆圈代表相应选项未纳入2023调研。结果以2023年房地产行业展望调研数据为参照进行比较。资料来源：德勤金融服务行业研究中心2024年房地产行业展望调研111096市场预期发生结构性变化市场预期发生结构性变化经济增长放缓预期之下，贷款机构也趋于审慎。美联储2023年4月调查显示，正在收紧商业按揭贷款放贷标准的银行比例高达67%，作为对照，在2021年年底计划放松标准的银行比例仅有9%。4一些贷款机构甚至完全撤出房地产贷款市场，到2023年，房地产各细分市场贷款机构已大量减少。5面对贷款标准收紧、贷款机构减少以及借贷成本上涨，商业地产买家在2024年或更难以获得购房资金。截至2023年报告编制期间，全球房地产销量下降59%，其中美国下降63%、欧洲下降62%，亚太下降50%。6美国有近9,000亿美元的贷款将在未来两年内到期，7鉴于当前借贷成本普遍高涨且贷款机构厌恶风险，这类按揭贷款到期后或面临续贷难题。单看2023年到期的贷款，商业抵押担保证券（CMBS）和贷款抵押债券就占一半以上。82023年6月，CMBS债务拖欠率大幅上升28个基点，达到3.9%。9年下调营收预期、采取更多开支削减措施和加强业务运营之外，绝大多数受访者表示未来12至18个月内，空置率、租赁活动和租金增长等租赁基本面也将恶化（见图3A）。一些受访者认为房地产资本市场接近触底，预计房地产价格和交易活动继续下行的受访者比例与2023调研持平。2024年，基本面预期变化最大的当属资本可用性和资本成本（见图3B）。预计资本成本状况恶化的受访者比例从2023调研的38%升至2024调研的50%，预计资本可用性恶化的受访者比例则从2023调研的40%升至2024调研的49%。各大央行为降通胀频频加息，贷款机构亦纷纷收紧信贷标准，上述预期或许是对此的侧面反映。全球利率上涨带来融资成本增加。截至2023年第二季度，美国商业按揭贷款平均利率超过6.6%，比之2022年年初时的3.8%接近翻番。32024年调研结果表明，大多数受访者（达到2018年调研开始以来最高比例）预期房地产行业基本面将会恶化。除连续第二7图3A更多受访者预计房地产行业基本面将达调研开始以来最差水平更多受访者预计房地产行业基本面将达调研开始以来最差水平未来12至18个月，房地产行业基本面变化预期恶化不变改善资本成本资本成本50#%资本可用性资本可用性49)502402515%房价房价空置率空置率37)%租赁活动租赁活动交易活动交易活动34%租金水平租金水平注：由于经过四舍五入处理，百分比之和可能不等于100%。房地产行业展望调研始于2018年。资料来源：德勤金融服务行业研究中心2024年房地产行业展望调研89图3B更多受访者预计房地产行业基本面将达调研开始以来最差水平更多受访者预计房地产行业基本面将达调研开始以来最差水平与2023调研相比最值得注意的变化料将恶化料将恶化料将不变料将不变料将改善料将改善0%资本成本资本成本资本可用性资本可用性空置率空置率租赁活动租赁活动-14%-14%-20%-24%5%9%1%9%资料来源：德勤金融服务行业研究中心2024年房地产行业展望调研图4受访者更看好数字地产和独户租赁受访者更看好数字地产和独户租赁/建房出租类地产建房出租类地产对房地产业主和投资者而言，未来12至18个月以下哪类资产的风险调整投资机会最具吸引力？234567890232024 资产类型资产类型11数字地产数字地产2独户租赁独户租赁/建房出租类地产建房出租类地产3养老地产4物流和仓储地产5生命科学/生物科技地产6工业地产7郊区写字楼8自助仓储地产9多户住宅10 市区写字楼11社区零售地产12酒店/住宿类地产13商业中心14学生公寓注：受访者可选择多个选项。结果以2023年房地产行业展望调研数据为参照进行比较。资料来源：德勤金融服务行业研究中心2024年房地产行业展望调研在2024调研中，不属于“四大核心”（写字楼、零售地产、工业地产和多户住宅）的替代型资产机会有所增加；其中有三类现已成为受访者的五大首选目标。独户租赁（SFR）和建造租赁（BTR）类住宅上升五位，排名第二，紧随其后的是养老地产（第三）和生命科学地产（第五）。从北美排名来看，自助仓储地产的排名同比增幅最大，从第14位跃升六位，位居第八。以下是未来一年各类地产市场预期的具体变化：随着房地产业主和投资者认真考量经济增长乏力态势以及房地产基本面预期变化，最受青睐的房地产类型正在改变。针对未来12至18个月内哪类资产的风险调整投资机会最具吸引力，数字地产（即数据中心和基站）在三个地区都名列榜首（见图4）。自2023年起，郊区和市区写字楼排名均大幅下降，这反映出企业持续努力应对混合办公趋势。从全球排名来看，市区写字楼从2023调研的第一跌至2024调研的第十。郊区写字楼也下降五位，位居第七。10写字楼写字楼现状现状远程办公在各行业蔚然成风，对写字楼需求造成冲击。尽管自2020年以来仅美国就新增200多万室内办公岗位，但写字楼市场仍减少近两亿平方英尺的办公空间，10且资产价值同比均降近10%。11到2023年年初，受经济不确定性增加影响，商业空间租赁人签订新租约态度谨慎。这导致全球写字楼空置率超过15.6%，其中北美（上升53个基点）和亚太（上升42个基点）的季度升幅最为显著，欧洲（上升10个基点）次之。12由此引发全球写字楼总市值下降4.5%，其中北美降幅最大（5.9%），其次是亚太（3.4%）和欧洲（2.0%）。13然而，凡事皆有例外。随着人们日益重视办公空间品质，楼龄新的优质办公楼资产表现继续大幅领先。14据估计，设计用于承载混合办公空间的新建项目已吸纳超过1亿平方英尺的闲置空间。尽管由于投资活动减少，多地市场在价格发现方面仍举步维艰，但优质资产和劣质资产之间的价值差距已明显扩大。15展望展望在2023年年初我们对全球各地的写字楼利用率已有较为实际的初步预判。平均而言，美国写字楼利用率稳定在疫情前水平的50%以下，欧洲为70%-90%，亚太为80%-110%。16全球地区差异与居住习惯、通勤时间和劳动力市场的不同有关。17写字楼业主和投资者都应认识到，混合办公将长期存在，并正在改变写字楼的使用和价值，因而估值策略也应相应调整。新冠疫情使写字楼租户有近三年的时间充分审视办公空间需求，如今他们更加明白多大的空间可满足自身所需。世邦魏理仕（CBRE）最近的写字楼租户调研显示，六成美国受访者认为其办公空间利用率已达稳定状态，而在2022年预计达到稳定状态的受访者为43%。18预计利用率将进一步提高的受访者主要来自目前利用率最低的公司，71%的受访者预计公司办公空间利用率将在2024年上半年达到稳定状态。写字楼市场面临重新调整，这与区域购物中心数年前的情况类似。19据房地产服务公司戴德梁行（Cushman&Wakefield）估测，美国存量写字楼中有近60%需要重新投资或升级，另外20%则需要大修才能投入使用。20当前阶段，写字楼业主和投资者应切实考虑如何处理表现不佳的资产，可对其进行适应性再利用、改建以满足高品质办公需求或达到可持续建筑标准；或者，如果改建不具成本效益，直接拆除。正如我们在德勤2023金融服务业预测中所谈到的，如果写字楼市场基本面进一步恶化，加之多户住宅市场持续稳定，到2027年，写字楼改建为住宅不失为一个广泛可行的选择。21在香港，通关及疫情之后营商环境好转，但由于全球经济低迷和融资成本较高，跨国公司对扩张计划成本开支持审慎态度，因此企业成本控制及不断上升的空置率造成写字楼租金收入持续承压。2024年，随着海外及中国内地需求增长，租户重返市场，有望扭转租金下行压力。零售地产零售地产现状现状在2023年年初消费者信心回落接近历史低位后，近期零售地产市场呈现上行趋势。在美国，随着抑制通货膨胀举措显现成效，七月消费者信心指数连续第二个月上升。22德勤消费者状态追踪系列调研显示，全球消费者财务状况持续改善。截至2023年6月底，只有35%的受访者认为自身财务状况在过去一年有所恶化，较2月（41%）减少。23尽管经济指标反映出的市场健康状况存在一定差异，但在近年行业转型和优质地段大型零售商整合推动下，零售租户需求得以保持增长势头。市场调研机构Coresight Research数据显示，2022年美国新开门店比关闭门店多出1,500家，截至2023年报告编制期间，这一数字接近1,000家。24北美、欧洲和亚太的租赁活动总体保持积极态势。2511展望展望尽管过去一年多家知名零售商申请破产，市场租赁需求仍然旺盛，业主对快速招租并提高租金保持乐观。26市场韧性不仅体现在零售商本身挺过疫情时期后普遍运营更加稳健、财务状况得到改善，还反映出零售地产发展平稳，供需平衡态势良好。27其他类型地产近年供应端均出现高速增长，而零售地产新建开发项目仍相对较少，原因在于新建项目受限以及2010年代后期大面积关店造成的拆迁。电子商务有望助推零售地产增长。六成零售地产高管预计，加强数字商务服务将是最大的机会，28但电子商务已从疫情最严重阶段的高速增长转至正常增长。运用数字技术升级现有门店可助力零售商取得更大发展。零售商如能在最后一英里配送、全渠道物流和电子商务方面继续发力，就能开启零售租赁新时代。业主应积极吸引这类零售商入驻。29在中国，2024年经济增长将推动消费需求加快释放，多元化消费场景提升项目吸引力，带动商业地产估值提升。消费REITs落地将推动商业地产开启轻资产运营。长期来看，中国超大规模市场及消费升级趋势背景下，消费、长租及物流领域均为未来商业地产的重点领域。依托内地旅客回归带动的消费需求增强，香港零售物业市场也将持续改善。工业地产工业地产现状现状随着电子商务和第三方物流不断发展，加之为加强供应链和国内制造业投资大量涌入回流产业，工业地产需求持续旺盛，对存量土地的争夺愈演愈烈。疫情期间，消费品支出强劲，将仓储和制造空间需求推向新高。2021年，吸纳量比2015-2019年平均水平翻了一番，2022年，吸纳量比既往平均水平高出60%以上。30为满足这一需求，计划在2023年年底前开建项目数量创历史纪录。尽管如此，一些市场仍然供应紧张，空置率几乎不足1%。由此推动租金持续增长：到2023年年中，北美同比增长18.6%，欧洲同比增长10.8%，亚太同比增长6.4%。312024年中国内地经济加快复苏带动贸易增长，物流和仓储市场未来前景有望持续改善。展望展望为解决严重的供需失衡问题，计划新修工业建筑数量创下历史记录。监管激励也有所助益，如通胀削减法案和为芯片生产创造有益的激励措施法案（CHIPS Act）推出的能源税收抵免和减税措施；其他举措包括转向采用运输和能源新技术，以及将全球供应链近岸化，以提高运营响应速度。32但这一建设热潮也面临两大威胁：第一，缺乏建筑用地，尤其是“巨型地块”，即占地1,000英亩以上、交通便利、靠近熟练劳动力市场的地块；第二，缺乏完备的能源基础设施支持建筑施工。33巨型地块是为满足单个建设单位需求而定制设计。这类地块通常开发较快，在具有时效性的税收优惠政策刺激下尤为如此。巨型地块使用人更青睐可即刻动工的地块，但在美国，这样的地块只剩二十几处。34对于芯片制造商和电动汽车电池厂等需要大量电力供应的工厂来说，可选地块更加稀缺。想要找到各项条件完备的新地块并破土动工难上加难。因此，开发商因项目时间延长面临高额成本，随之导致租金上涨。3512住宅住宅现状现状加息之后，疫情期间的售房热潮逐渐冷却，一些房价调控措施也落地实施。然而，尽管房价下降，房贷成本上涨以及购房资金匮乏使买房活动受限。36因此，疫情期间兴起的多单元出租物业需求热潮持续升温。2019年以来，美国大部分市场的住宅租金增长超过20%。37近期，有报告根据常见按揭结构、家庭收入、央行政策等区域差异，将全球发达地区住房市场分为三类：早期调整者、躲过冲击者和缓慢行动者。38加拿大和澳大利亚属于早期调整者阵营：疫情期间，这些国家信贷成本较低，购房者更易获得资金，借助可调整利率抵押贷款购房。自那以后，这些国家也经历了迄今最为剧烈的价格调整。美国和法国则属于躲过冲击的一类：2008年次贷危机后，许多美国家庭都以长期固定利率贷款购得房屋；而在法国，家庭债务很少。39与全球其他国家或地区相比，这两个市场2023年尚未出现房价普遍大幅下跌。在英国和德国，房价波动才刚开始。价格才初现涨势，购房需求即减弱，引起开发商担忧。40展望展望贷款负担能力或将是影响全球住房市场的根本问题，尤其对租房者和首次购房者而言。市政府和联邦政府如何应对这一问题，对于平衡住房供需至关重要。推行优惠用地政策（如允许在一个地块上修建更多单元楼）或实施财政激励措施（如提供低息贷款或减税）等都大有裨益。41但截至目前，地方管理僵化导致这类措施尚未得到广泛采用。42由于建筑成本上涨以及难以获得开发融资，全球许多地区的新建经济适用房供应仍然受限。美国的住宅建筑市场预计有望在2025年反弹，预测显示届时每年将新增约150万套住房。43在全球住宅市场陷入供需失衡时，多单元出租物业仍可为无购房能力的群体提供居所。44由于消费者继续租房居住等待购买机会，多单元出租物业需求或仍保持强劲。2024年，中国房地产市场投资持续下降，房地产高风险的债务化解成为关键问题；为此中国政府支持各类房企在资本市场融资、并适时调整购房政策，有望提振市场情绪和激发居民购房需求。酒店地产酒店地产现状现状疫苗普及和旅行限制放宽推动酒店行业稳步回暖。疫情后，得益于受抑度假需求的释放，美洲和欧洲平均客房收益分别超过疫情前水平14%和13%，但亚太还未恢复，仍比疫情前水平低7%。45酒店运营商越发忧心于“质量成本”问题：需要提供顶级服务却面临持续的人员短缺和供应链限制。46到2022年年底，酒店劳动力仅为疫情前水平的84%，物业成本上涨，融资渠道受限，必需的翻新工程一拖再拖，业主和经营者想要升级酒店也心有余而力不足。47所有这些，加之服务成本增加，或将导致消费者质疑所付房费是否物有所值。展望展望全球酒店需求即将全面复苏，但随着休闲旅游的再次兴起，人们对酒店服务也有了更高期望。13此前，由于疫情、通货膨胀或劳动力短缺等因素，消费者在酒店价格和体验上不会过于较真，但现在，这样的日子已一去不返。48在财务不稳定的情况下，客户对价格越发敏感，酒店运营商应尽力满足客户对体验的期望，否则将面临客户流失。酒店行业虽在复苏，商务旅游业务恢复仍相对滞后。虽然商务旅客数量不及休闲旅客，但历来对酒店利润的贡献更大。49如果各类企业的商务旅游支出在2024年年底时恢复到2019年水平，那么在扣除通胀因素后，市场商务旅游支出可能仅比疫情前少10%到20%。50美国和欧洲的复苏轨迹相似：预计到2023年年底，这两个市场的商务旅游支出将仅达到疫情前水平的三分之二，到2024年年底或2025年年初，才能全面恢复到2019年水平。51替代型资产：数字地产、养老替代型资产：数字地产、养老地产和生命科学地产地产和生命科学地产数字地产数字地产管理大规模算力基础设施的超大规模运营商在2022年再次主导数字地产需求。自2022年开始，此类企业开始扩张进入二级市场和新兴市场。但在一些发达地区，土地供应有限以及电力成本增加限制了它们的扩张计划。在欧洲，由于地缘政治不稳，当地数字地产一直受城市电价波动影响。以2022年为例，电力成本中位数上涨16%。52随着数据中心地产网络进一步扩展以满足日益增长的数字服务需求，光纤密度和质量以及云计算可用性或成为新设施选址的关键驱动因素。53独户租赁独户租赁/建房出租类地产建房出租类地产独户物业租金增长已然放缓。负担能力的下降导致租户可用资金减少，无法应对多方面的成本上涨。虽然近来租金增长趋于平缓，而非下降，但自疫情爆发以来26%的租金增长率很可能成为新的基线。54另一方面，建房出租类住宅市场仍然欣欣向荣。瞄准这一市场的开发商正是利用了人们既需要私人住宅又希望等待尘埃落定后再购买的心理。55在欧洲，期望在传统多户住宅之外寻求更多住宅类投资机会的投资者已转向这类利基租赁市场。英国一直是主要目标市场；截至2023年6月，英国吸收资本已超过35亿美元，在全球排名第二，仅次于美国。56养老地产养老地产人口老龄化带来的长期需求将推动养老地产持续发展。全球老年人口正以史上最快速度增长，老龄人口占比增幅也是如此。在2015至2050年间，全球60岁以上人口的比例预计将从12%增至22%，接近翻番。到2030年，每六人中就有一人年届六十。57该领域的收入机会预计在未来五年将增长6.5%以上，但由于运营成本增加和劳动力短缺，实际增速或低于预测。58从长远看，增加住房供应以及提供多样化的产品组合，例如活力老年社区或高端养老机构，有利于提高养老地产利润率。生命科学地产生命科学地产生命科学地产在疫情最严重阶段曾实现指数级增长，但进入2023年以后，增长逐渐平稳，不过空间需求仍超过疫情前水平。59最近的经济不利因素，特别是银行业的不景气，使得一些风投机构暂停对生命科学公司的投资，但投资水平仍比疫情前高出约15%。60随着创纪录数量的新建物业投入使用，预计空置率会有所上升，但或仍远低于长期平均空置率，从而进一步推动租金增长。尽管如果金融市场出现动荡，公共和私人资本流入可能再次面临考验，但市场对药品潜在需求的长期信心应会推动生命科学物业使用者在未来数月保持乐观。6114行动建议行动建议房地产市场的发展之路历来崎岖，部分领域现在可能面临新的期望和现状。展望未来，房地产领导者应着力缓解风险并加强运营和管理韧性。房地产公司的投资领导人可基于资本结构、投资者期望和风险承受能力，选择保守型或主动型策略。保守型保守型 替代资金来源：替代资金来源：在充满风险的资本市场环境中银行拒绝借贷，房地产公司可使用夹层资本和优先债填补由此造成的短期可用资本空缺。专注优质租户专注优质租户/优化租户组合：优化租户组合：业主将租金涨幅和通货膨胀挂钩有利于维持现金流，但同时必须考虑租户关系管理。业主/投资者应与租户进行沟通，确保满足其需求。也可借此契机与信用良好的租户签约，确保稳定的租户群体。风险管理：风险管理：业主和开发商的贷款违约会影响员工保留和股东价值，会增加企业面临的各种风险。保持耐心保持耐心，充分审慎：充分审慎：利率上涨已然影响资产定价。房地产领导者必须在项目选址和资产质量方面更加谨慎，以确保短期稳定和长期绩效。主动主动型型 议价能力：议价能力：传统贷款正在收紧。债务投资可用于获取房地产投资机会，并提供比传统资金来源更多的期限灵活性。通过替代型资产实现多样化：通过替代型资产实现多样化：对于那些希望部署资本的投资者而言，通过投资非传统房地产使投资组合多样化，可确保稳定收益。调研显示，未来12至18个月业主和投资者的五大首选目标中，有四项都不属于传统核心资产类（写字楼、零售地产、工业地产和多户住宅）。风险管理：风险管理：对股东和投资者透明坦诚可以建立或加强信任，这包括对市值调整抱合理预期。购买机会：购买机会：潜在的资产贬值可能带来哪些购买机会？负债少、资金充足的业主/投资者中，有的在过去三到四年已为潜在的经济衰退筹谋良久，现在可能正在寻找切入点。在国债收益下降的环境下，明智的投资者需要填补市场空缺，这也为有意进军房地产市场获得收益的投资者带来契机。行业领导者观点：选址和多功能区域的行业领导者观点：选址和多功能区域的重要性重要性“位置毫无疑问是关键的决定性因素。我们看看中央商务区和郊区资产在选址建成后的区别。通常情况下，当今中央商务区附近区域的空置率上升时，反观那些更开阔、更贴近自然且配套设施完善的区域，楼宇租赁活动反而增加，入住率也在提高。在人口密集的市中心之外有很多充满活力的多功能区域，由于其区位理想，租赁活动非常活跃，租户群体也十分多元。”62Howard Hughes Corporation办公室主任办公室主任John Saxon15制定可持续发展战略，制定可持续发展战略，推进低碳转型推进低碳转型将可持续发展作为保值工具行业领导者观点：将可持续发展充分融入资产行业领导者观点：将可持续发展充分融入资产组合策略组合策略“我们一直在对写字楼进行投资，ESG始终是我们策略的核心原则。我们为大楼制定了年度资本支出预算，其中包括持续升级改造，一以贯之地满足相关标准。我认为未来绿色能源将大行其道。在一些难以直接获得绿色能源的社区，就从别处采购，现在已经实践一段时间了。我们的目标是实现资产组合的全面绿色化，计划到2025年达到范围1和范围2净零排放，并已制定相应实施战略。”64BXP首席财务官首席财务官MikeLaBelle在写字楼从收购到出售的整个投资生命周期内，都应考虑管理资本支出，以便缓解物理风险和转型风险。业主和投资者应思考如何利用资本支出降低气候风险并构建韧性。采用过时机械系统的写字楼业主可能会发现运营成本攀升、难度加大，在监管更加严格的情况下还可能会面临违规处罚。预测显示，欧洲近76%的写字楼如不进行升级，将在2030年面临淘汰风险。65约一半的受访者认为投资可持续房地产的最大实质风险是维持未充分考虑气候相关风险的房地产资产的估值。写字楼运营的可持续性写字楼运营的可持续性部分全球最大商业区2050年前的建设规划已完工约八成。这让存量建筑的碳排放监控和减排成为脱碳关键。66不断趋紧的监管迫使房地产领导者采取行动，在更大范围密切关注能效和排放。悉尼市议会规定，从2023年1月起，澳大利亚全国建筑环境评级系统对新建商业建筑的最低能源要求为5.5（0为最不具可持续性，6为最具可持续性），目标是到2026年实现净零排放。67过去几年，大型房地产公司的领导者都在逐步减少碳足迹，例如安装清洁、高效的设备（如热泵），采用新兴数字化解决方案（如物联网、人工智能应用）等。16据楼龄和位置调整后，租金溢价也介于3%到4%之间。63投资者越来越重视房地产的可持续发展，并根据其报告指标的全面性和可验证度做出投资决策。房房地产行业的分化日益加剧。在美国，具备可持续发展资质的房地产资产等同于优质甲级写字楼，年租金高出31%。根租户空间的数据追踪和报告也很重要。范围3排放涉及非房地产公司所产生或控制的间接排放，包括租户空间的排放。成功的可持续发展战略应涵盖绿色租赁条款，包括租赁区域分表计量、客户能源披露和用于能效提升资本支出的成本分摊。绿色租赁不是挑战，而是机会。全生命周期碳排放评估应成为标准全生命周期碳排放评估应成为标准全生命周期碳排放（WLC）是指楼宇在完整生命周期内排放的碳总额。为实现净零目标，应将全生命周期碳排放评估纳入建筑设计和规划阶段，并贯穿整个生命周期。建筑隐含碳计算器（EmbodiedCarbon in Construction Calculator）68或结构碳工具（The Structural Carbon Tool）69等建筑材料数据库可以评估隐含碳排放并优化材料使用以减少建筑碳足迹。采用创新型建筑材料，例如智能玻璃、低碳替代性材料（如工程木材或交叉层压木材）和低排放水泥，有利于减少碳排放。美国多州已开始推行隐含碳相关的采购政策。2022年，加拿大温哥华也通过了一项计划，到2030年将大型新建楼宇的隐含碳排放量减少40%。70欧盟71和英国72正将注意力转向全生命周期碳排放。根据预测，到2060年需新建约2.6万亿平方英尺住房，以满足不断增长的全球人口的居住需求。73到2025年，新建筑每年将产生超过22亿吨的废弃物，74其中75%以上会送到填埋场处理。75对于存量建筑，世界各地的城市都倾向于改造翻新而非拆除重建，76这样可以保留和使用原始建筑部件，而非直接废弃。例如，美国一些领先机构制定了一系列全生命周期碳排放目标，以便发展更可持续的业务。BXP已为所有新建和翻新项目设定了最低75%的建筑和拆除废弃物转用率目标，77而Kilroy Realty则为新建项目设定了到2030年减少30%隐含碳的目标。78许多房地产公司缺乏满足合规要求的内部控制许多房地产公司缺乏满足合规要求的内部控制全球可持续发展相关法规正在完善，可能需要企业在其披露文件中填写详细的ESG指标，透明程度需要达到财务报告披露的级别。79调研结果显示，59%的受访者声称他们没有遵守这些法规所需的数据、流程和内部控制，并预计需要付出巨大努力才能达到合规要求（见图5）。欧洲公司似乎准备得更充分：54%的欧洲受访者预计合规将是一项挑战，而北美和亚太地区的这一比例分别为65%和58%。随着房地产公司将可持续性表现和韧性指标纳入披露范围，确保数据完整性和内部控制责任将变得非常重要。17图5ESG法规与合规：房地产公司是否做好准备？法规与合规：房地产公司是否做好准备？所在公司的就绪度/方法我们了解最终或拟议的监管行动，但目前还不具备合规所需的我们了解最终或拟议的监管行动，但目前还不具备合规所需的数据、流程和内部控制，预计需要付出巨大努力才能实现合规数据、流程和内部控制，预计需要付出巨大努力才能实现合规我们没有发现任何最终或拟议的监管我们没有发现任何最终或拟议的监管行动会影响我们的业务或报告范围行动会影响我们的业务或报告范围3!%我们认为最终或拟议的监管行动不会对我们的我们认为最终或拟议的监管行动不会对我们的报告范围产生重大影响，因此并不准备强化相报告范围产生重大影响，因此并不准备强化相关报告能力关报告能力59%我们已了解最终或拟议的监管行我们已了解最终或拟议的监管行动，并已做好合规准备，或不认动，并已做好合规准备，或不认为需要付出巨大努力来实现合规为需要付出巨大努力来实现合规资料来源：德勤金融服务行业研究中心2024年房地产行业展望调研行动建议行动建议为提升施工、运营和处置的可持续性，房地产公司领导者应考虑：开展重要性评估开展重要性评估。识别可能影响运营业绩的业务优先事项，以实现可持续发展目标。根据企业可持续发展报告指令，在欧盟市场运营的房地产公司将在2024年开始根据其重要性报告非财务信息。80超过46%的受访者表示其已开展重要性评估，另有40%表示计划在明年进行。采用全面可验证的可持续性指标采用全面可验证的可持续性指标。衡量和评估温室气体排放和总体建筑性能以及整合气候创新结合新技术和创新业务解决方案、旨在减少碳排放的变革模型应成为房地产保值的战略重点。调研发现，45%的受访者认为投资于物联网设备/智能技术以控制和监控消耗是与可持续发展相关的首要战略。投资可持续性风险管理测量能力投资可持续性风险管理测量能力。房地产公司应开展综合场景分析并测试资产类别的就绪度和长期韧性。例如，可以考虑由于热浪、大火、干旱、暴风雪或洪水带来的额外制冷、制热成本的影响。转型风险可能涉及碳定价方面的巨额支出，高能耗和依赖化石燃料的企业在未来可能受此影响。44%的受访者表示，很有可能在未来12至18个月投资与物理风险和转型风险相关的风险管理测量能力（见图6）。加速转向清洁能源解决方案加速转向清洁能源解决方案。成功的脱碳战略离不开清洁能源。写字楼占全球能源消耗的30%至34%。812021年，房地产行业占全球能源相关排放的26%，其中8%来自写字楼使用的化石燃料（直接排放）82，19%来自写字楼的电能和热能消耗（间接排放）。房地产行业计划到2030年减少50%以上的碳排放（平均每年减少9%），到2050年完全实现净零目标。8338%的受访者称其公司将在明年安装或购买可再生能源设施。182024年商业地产行业展望图6领导者考虑采取一系列可持续发展措施领导者考虑采取一系列可持续发展措施所在公司未来12至18个月最有可能采用的可持续发展战略举措？开展或评估以脱碳作为投资战略关键要素的资本项目开展或评估以脱碳作为投资战略关键要素的资本项目34%将抵御物理风险和转型风险的气候韧性纳入房地产开发或再开发活动将抵御物理风险和转型风险的气候韧性纳入房地产开发或再开发活动43%投资与物理风险和转型风险有关的风险管理测量能力，包括气候相关场景的辅助分析能力投资与物理风险和转型风险有关的风险管理测量能力，包括气候相关场景的辅助分析能力44%设定脱碳目标设定脱碳目标25%利用税收抵免或激励措施等税收策略利用税收抵免或激励措施等税收策略32%参与可再生能源信用额和参与可再生能源信用额和/或碳抵消额交易或碳抵消额交易35%投资数据管理工具，以计算温室气体排放、水和废弃物投资数据管理工具，以计算温室气体排放、水和废弃物36%安装或采购风能和太阳能等可再生能源设备安装或采购风能和太阳能等可再生能源设备38%投资物联网设备投资物联网设备/智能技术以控制和监控消耗智能技术以控制和监控消耗45%注：受访者可选择多个选项。资料来源：德勤金融服务行业研究中心2024年房地产行业展望调研19厘清税惠政策，实现利润提升厘清税惠政策，实现利润提升利用税收抵免和激励提高投资回报 通胀削减法案通胀削减法案清洁能源税收抵免和激励措清洁能源税收抵免和激励措施施。2022年通胀削减法案规定，按普遍薪资标准对从事高能效商用建筑设施施工（或安装作业）的工人和技工支付薪资，并使用合格学徒制的纳税人可享受额外税收抵免和加计扣除。对于在2023年1月29日或之后开工的设施施工或安装项目，上述关于薪资和学徒的规定于2023年1月29日生效。通胀削减法案补充、完善和新增了针对清洁能源投资或生产的多项抵免，其中有部分还可转让，因此房地产投资信托基金（REIT）等企业将比以往更易获得这些税收抵免。该法案还扩大了某些能源税收抵免的适用范围，并扩充了符合条件的技术类型。通胀削减法案为商用建筑能效升级提供激励措施，或有助降低新建施工及改造项目中能效提升相关成本，并增加此类项目的能效提升需求。绿色协议工业计划（绿色协议工业计划（The Green Deal Industrial Plan）。）。2023年年初，欧盟委员会正式提出绿色协议工业计划，提议在2025年前放宽国家援助规定，允许欧盟各国政府补贴对可再生能源或脱碳项目的投资；84确保为关键气候技术企业加快许可审批，并建立欧洲主权基金来投资新兴气候技术。部分资金将来自欧盟8,720亿美元疫情复苏基金所余部分。全球最低税率实施全球最低税率实施展望展望2021年年末，全球超过135个国家同意经济合作与发展组织（“经合组织”）提出的针对大型跨国公司的15%全球最低税率（也称支柱二方案）。85各成员国可自行决定是否将此框架纳入国内立法。免税或税收优惠是否会取消或减少，一半以上的房地产业主和投资者认为这是最令人担心的税政潜在变化（见图7）。这一问题是欧洲受访者（56%）和北美受访者（47%）的首要担忧，是亚太受访者（47%）的第二大担忧。平均来看，该项是首要关注点，选此项的受访者比例较2023调研高10%。在亚太，半数受访者认为转让定价/利润分摊的变化是其最关注的税政变动。这些结果凸显出税收激励在支持企业巩固财务状况方面的重要作用，对于优先享受税收抵免和激励的企业尤为如此。以下举措预计将在未来数月对房地产公司产生影响：预预计2024年房地产企业仍将着力缩减开支，企业税务领导人正加紧探索节税办法，以支持利润提升。受访者越发关心相关20图7房地产公司首席财务官最担心失去免税待遇和税收优惠房地产公司首席财务官最担心失去免税待遇和税收优惠所在公司最担心以下哪项潜在税政变动？取消或减少免税取消或减少免税/税收优惠税收优惠（折旧费用、利息费用扣除等）（折旧费用、利息费用扣除等）50%转让定价转让定价/利润转移利润转移税率上调税率上调执法自动化执法自动化透明度和披露要求提高透明度和披露要求提高全球最低税率实施全球最低税率实施注：受访者可选择多个选项。资料来源：德勤金融服务行业研究中心2024年房地产行业展望调研。2146AA4%然而，不管纳入国内立法与否，该项规定势必影响大型跨国公司运营。在2023年年初86以及七月，经合组织相继发布技术指引旨在协助成员国政府和纳税人实施此项规定，一些国家预计将在2024年开始实施。87韩国、日本和英国已颁布支柱二方案示范法，其他司法辖区也已提交将于2024年1月1日生效的法律。根据一项欧盟指令规定，成员国需自2024年1月1日起开始实施最低税率。88美国方面，其最新税收调节法案（即通胀削减法案）下，全球无形资产低税所得（“GILTI”）并未根据支柱二方案进行修改。由于美国国会两党立场分裂，至少在2024年大选之前，两党都不太可能支持国际税制改革或对现行框架进行重大修改。跨国公司是支柱二方案的适用对象。该框架下的全球反税基侵蚀规则旨在确保跨国公司在其开展业务的司法辖区的有效税率不低于15%。跨国公司适用支柱二方案的条件包括：在至少两个司法辖区运营，且在支柱二规则生效前的四个财年中，至少有两个财年的集团合并收入不少于8.18亿美元。89经合组织已发布安全港指南，可望在最初几年减轻跨国公司的支柱二合规负担。此外，支柱二规则中还包含针对特定投资实体的免税条款，特别适用于房地产投资工具（REIV）和投资基金（IF）类，如房地产投资信托基金（REIT）和其他专注于房地产投资的基金。如果房地产投资工具或投资基金在投资实体持股至少95%，那么投资实体的子公司也可享受该类免税。90还有一些因公司而异的针对持股比例下限和主要业务活动的条款，亦可能影响上述免税资格。需要监管机构提供进一步指引，以帮助澄清定义和明确上述规定的适用性。行动建议行动建议 房地产企业税务领导人应评估企业是否有资格房地产企业税务领导人应评估企业是否有资格享受及有机会争取税收抵免和激励享受及有机会争取税收抵免和激励。借力相关税惠，企业或可部分减轻现有纳税义务，也可望开辟资金来源。企业亦可审视将于未来12至18个月内生效的新规，适当调整税收筹划，以充分享受税收抵免和激励。确定是否适用全球最低税率标准确定是否适用全球最低税率标准。跨国公司应确认是否有资格作为支柱二方案下的免税实体，分析是否可借助安全港规则推迟所受影响，并为任何即将落地的15%最低税率做好准备。值得注意的是，针对房地产投资工具的税务处理目前尚无明确规定，不同的处理办法将决定企业是少缴税还是多缴税。22混合办公与运营转型混合办公与运营转型混合办公并无普适策略“我们尽可能聘用最聪慧、最富求知欲的人才，赋予他们自主空间。早在居家办公流行之前，我们就认识到，如果允许团队中部分成员9:30到公司，他们会表现得更好，而且会工作到晚上8:30才下班。我只需要给他们一定自主，像老话说的，让他们做最好的自己。我一直努力营造一种环境，在那里员工表现优异，我们互相支持，共同战胜困难。”93Heitman全球投资研究总监全球投资研究总监MaryLudgin摘自德勤德勤WithinWithinReachReach播客播客系列文章虽然当前没有规范指引，但为确保混合办公成效，企业既需明确员工在公司长期业绩中的贡献与归属感，必要时又要对工作场所进行改造，以便员工更好地在办公室现场协作完成某些任务。研究表明，办公室的主要用途是协作，因此工作场所的设计应有助于联络交流。94现场、虚拟或混合办公只是工作的一个方面，企业应更加重视为员工提供完成工作所需条件，这样才更有可能收获预期成果。23地点，并配备适当基础设施支持混合办公，员工也要努力平衡两个办公地点的不同安排和需求。这种微妙的平衡使人疲惫，全球64%的员工表示，如果雇主只允许现场办公，他们当即会或以后会考虑离职。91 当前，如果采取混合办公模式，企业应当允许灵活安排，同时明确相关要求。公司高层应适时调整现场办公的天数和相关规则。针对现场办公的天数，以及如何安排现场办公和在家办公的日程以确保有效沟通，同时保证员工能集中精力完成工作任务等，应听取员工意见。来办公室参加一整天本可以远程进行的电话会议，可能会引起员工不满。如果有通畅的沟通渠道以及可证明效率的定量数据，员工可能更容易接受混合办公。德勤近期一项研究概述了企业在制定混合办公策略时可以考虑的几项指标，以便平衡工作效率与人才发展。具体包括办公空间利用率、会议质量、沟通所用技术、同侪学习、团队参与决策和长期规划，以及部门或职能领域之间的联络交流等。92过过去几年的经历让人们认为混合办公或将长期存在，但“混合办公”的意义不断在变。公司应指导员工选择合适的办公行业领导者观点：当今职场如何发挥领导力行业领导者观点：当今职场如何发挥领导力我们的调研显示，房地产企业高管把弹性工作制（43%）和提供定期远程办公安排（40%）作为其聘留人才的首要举措（见图8）。在2023调研中，受访者认为吸引和留任人才的三大首选举措分别是：加强促进多元、公平和包容（41%）；职业发展加速通道（39%）；提供远程办公安排和提高办公场所自动化水平（38%）。提供定期远程办公安排连续两年上榜。但有趣的是，相较在2023调研中，选择弹性工作制、技能提升加速政策以及致力践行气候变化倡议的受访者比例增幅最大。企业着力重点的变化是对员工关于灵活安排和明确规则要求的回应，也表明企业在寻求技术现代化和外包某些职能的同时，希望培训现有员工掌握新兴技能。相反，改造办公场所、奖励与表彰以及办公场所自动化的支持率有所下降。这些举措可能需要更多资金投入，显示出企业希望减少支出，尤其注重用人和办公空间开支缩减。借职能外包提高效率借职能外包提高效率变革驱动因素变革驱动因素企业在力图完善人才体验及改善现场办公环境同时，也被迫转变自身运营方式。人才短缺和缺乏敏捷基础设施被视为成功运营的最大障碍。95但从我们的调研来看，这些优先事项或因企业实力和规模而有所不同。大多数大型房地产公司受访者（57%）仍预计2024年将增加员工数量。这与上一年的情况大相径庭，上一年仅29%的大型企业预计在2023年有此行动。而小型企业的情况恰恰相反：仅45%的受访者预计在2024年增加员工数量，低于2023年的53%。鉴于前面提到的收入预测不乐观，以及受访者预期房地产行业整体基本面恶化，企业应考量多种转型方案，避免一味诉诸采购或裁员等常规成本削减方法。96行业领导者观点：“赢在通勤”行业领导者观点：“赢在通勤”“混合办公未来将长期存在，雇主为持续吸引人才需要搭建能让员工“赢在通勤”的办公环境。靠玻璃小隔间断然行不通.更多休息空间和会议室，舒适充足的办公桌才是加分项。办公桌轮用制实际会导致减分。现场办公人数最多的日子经常会出现座位不足的情况，极大违背公司让员工回到办公室的初衷。鉴于办公场所开支通常占人力成本的5%至10%，以牺牲员工体验和专属办公空间为代价来缩减办公空间费用未免得不偿失。”97Seaforth Land首席执行官首席执行官Tyler Goodwin为此，大多数受访者（61%）正考虑在未来12至18个月外包某些运营职能，以期获得技术能力和优化流程（42%），提升运营敏捷性和韧性（39%），以及享有跨业务线综合服务（38%）。虽然有人可能认为外包是用第三方劳动力取代部分员工的一种手段，但房地产领导者这么做似乎另有深意。调研发现，那些打算将运营外包的企业最有可能增加员工数量，不外包的企业反而最有可能减少员工数量。前者似乎在大力转型，只是借助外包来提升能力和韧性，同时通过投资引进新人才扩展自身技能组合。24改造办公场所改造办公场所360%奖励与表彰奖励与表彰371%提高办公场所自动化水平提高办公场所自动化水平382%加速职业发展通道加速职业发展通道39676%加强促进多元、公平和包容加强促进多元、公平和包容417%致力践行气候变化倡议致力践行气候变化倡议348%加速技能提升加速技能提升/再培训计划再培训计划339%提供定期远程办公安排提供定期远程办公安排386C%图8房地产领导者最有可能通过提高职场灵活性聘留人才房地产领导者最有可能通过提高职场灵活性聘留人才所在公司未来12至18个月最有可能采取哪类行动吸引和留任人才？2023年年2024年年注：受访者可选择多个选项。资料来源：德勤金融服务行业研究中心2024年房地产行业展望调研实施弹性工作制实施弹性工作制增加有益员工身心健康的福利增加有益员工身心健康的福利25劳动力短缺和运营成本上升使物业管理职能承压。一些房地产公司开始借助前沿技术升级能力，如租金收取、租赁和租户管理自动化，98帮助减少现场人员需求，并通过实时响应提升客户满意度。企业可选择通过内部运营集中化或与第三方服务提供商合作来实现技术一体化管理。不少企业正着力改变各职能领域技术组织松散的局面。以下为一些住宅地产公司近期采用集中化和外包模式的案例：2021年，房地产投资信托基金Equity Residential使用人工智能驱动的房地产租赁及维护平台处理84%的入站销售线索，每月减少约7,500工时，带来1,500万美元经营净收入。该公司还预计，利用技术并外包重复性工作，未来几年将增加2,500万至3,000万美元经营净收入。99 Gables Residential与AvalonBay Communities就支持Gables运营后台和行政职能签订第三方服务协议。AvalonBay的客户服务中心将为Gables旗下所有资产组合提供服务，帮助Gables更好地满足日益增长的客户服务需求。该合作关系同样有助于AvalonBay持续对技术、流程和人员进行投资，从而为其自身资产组合提供服务。100公寓、独户租赁/建房出租类地产业主也利用招聘外包解决招聘需求。当拓展新市场或开发新项目时这一方法尤为奏效，因为在有限时间内招聘到合适人才是成功的关键因素。101房地产公司的目标房地产公司的目标房地产业主和运营商日益寻求部署外包或协力外包，以期让内部团队专注于核心服务，从而建立竞争优势。由于投资者要求提高透明度和开展详尽的投资前尽职调查，交付速度和领域专精可成为租赁审计、估值和税务等房地产职能部门的战略性优势。102随着数据量增加和了解资产绩效详细信息变得日益重要，投资者意识到基于电子表格的传统基金会计或投资估值模型存在诸多局限。行业领导者观点：加速运营转型行业领导者观点：加速运营转型“我们想利用自动化、机器学习以及人工智能等技术来代替既往常用的离岸外包及外包。我们最近成立了集中转型办公室，下设多个部门专注于战略绩效提升，通过技术整合加快运营效率提升并推动创新。”103世邦魏理仕集团首席运营官世邦魏理仕集团首席运营官Vikram Kohli受访者认为未来12至18个月最有可能外包的三大职能领域分别是物业经营和管理；财务规划和分析；风险管理与内部审计（见图9）。其中，财务规划和分析外包支持率的年度涨幅最大，税务外包支持率下降8个百分点，排名从2023年的第四降至2024年的第九。职能外包有助于房地产领导者集中精力建立、维持和扩大在客户关系、开发、收购或租赁等核心职能领域的竞争优势。26912345678行动建议行动建议 混合办公的策略重点在于清晰混合办公的策略重点在于清晰、协作和公平协作和公平。混合办公可能长期存在，员工越发希望企业就此明确要求。无论企业如何平衡在家办公或现场办公，务必让管理方式和员工支持体系与现场、远程或混合办公安排保持一致。领导者可考虑团队逐一重返办公室的制度以提高灵活性，或扩大会议空间和增加工位，保障团队成员的沟通机会。改造现场办公环境改造现场办公环境，增进员工联络与协作增进员工联络与协作。工位设计应有助于现场办公的同事间自如沟通；视频会议功能应满足远程办公员工畅通交流的需求。评估职能外包如何加速实现敏捷性和可扩展评估职能外包如何加速实现敏捷性和可扩展性性。考虑购买有助实现跨业务线整合和建立韧性的企业服务。仅仅购买第三方服务可能还不够，还需要外部团队与内部团队协调配合，确保企业内外数据和运营流程无缝衔接。注：受访者可选择多个选项，结果以2023年房地产行业展望调研数据为参照进行比较。资料来源：德勤金融服务行业研究中心2024年房地产行业展望调研272023年年2024年年912345678图9受访者计划利用外包资源提升职能领域运营表现受访者计划利用外包资源提升职能领域运营表现所在公司未来12至18个月最有可能外包哪些职能领域以提升运营表现？物业经营和管理财务规划和分析风险管理与内部审计资产管理租赁管理投资组合管理租赁/融资相关客户关系管理商业地产开发税务提高房地产行业技术能力提高房地产行业技术能力行业领导者观点：投资技术提升竞争力行业领导者观点：投资技术提升竞争力“我们的业务模式正在发生变化。我们对标其他行业的领军企业，努力在数据上实现突破。我们将通过人工智能整合或其他方式，推动数据货币化。我们正以前所未有的力度，加快技术投资，力求化解积累的技术债务。我们公司的体量和规模，将为我们带来竞争优势。”106SimonPropertyGroup首席财务官首席财务官BrianMcDade正视房地产行业技术债务正视房地产行业技术债务多数房地产企业仍然依赖于传统技术，这些技术往往用于特定的单一目的，投用已久却早已落后。平均来看，很大比例的房地产企业仍在使用电子表格进行报告（60%）、物业评估和现金流分析（51%）以及预算编制及预测（45%）。107单独的据处理会影响业务部门之间沟通，导致流程冗余和低效，从而减缓整个企业的数据流动。传统技术的设计初衷是节省时间或金钱，但运行和维护会产生成本，这些成本称之为技术债务。据估计，10%到20%的新产品技术都是在化解现有的技术债务。有人认为，技术债务的成本可能高达IT支出的60%。108然而，根据仲量联行（JonesLangLaSalle）房地产服务部的数据，实际上仅有13%的房地产公司能实现实时商业智能与分析。109由于员工代际分布、岗位设置、人才流程和文化等因素，房地产行业可能难以推进系统性的数字化应用。德勤金融服务行业研究中心的一项研究显示：45%的房地产从业人员在55岁或以上，远超所有行业的平均水平（24%），达到银行和保险业平均水平（22%）的两倍；相比之下，19-24岁的仅占4%。110此外，房地产行业新员工，每10个中就有3个属于婴儿潮一代，而Z世代的比例不足婴儿潮一代的三分之一。111许多新岗位要求金融、销售或物业管理等传统技能，而不重视数据分析、软件开发或云计算等高级技能，这无疑加剧了员工技能与企业需求的差距。112房地产业主和投资者仍然依赖传统技术基础设施（见图10）。虽然近半数传统技术使用者计划迈向现代化，但成功实施往往颇为复杂，并不是一键更新就能完成升级改造。各行业估计有高达73%的企业数据被束之高阁，房地产领导者可借此充分利用这些宝贵数据。105房房地产行业的价值扩大，目前占全球实物资产的近三分之二，但行业技术几乎还在原地踏步。104调研显示，全球61%的28图10逾半数受访房地产公司仍依赖传统技术逾半数受访房地产公司仍依赖传统技术以下哪种说法最适用于所在公司的核心技术基础设施？传统现代化340%4%5%依赖传统系统，难以与新兴数字技术对接依赖传统系统，可与新兴数字技术对接从传统系统过渡到现代化系统，以提高互操作性和效率大部分已转换为现代化系统，部分尚未升级核心系统完全实现现代化，可轻松整合新兴数字技术资料来源：德勤金融服务行业研究中心2024年房地产行业展望调研挑战现状挑战现状2024年的要务是解决企业的数据孤岛以及数据流速下降问题。尤其是当前，企业正在修复资产负债表以避免财务不稳，核心数据更新滞后的危害不言而喻。企业应时刻保持敏捷和信息畅通，辅助领导人做出实时、基于数据的决策，从而在行业中脱颖而出。实现数据融合将进一步提升效果。整合IT、运营和客户数据有助于最大程度地辅助决策。29数据过多同样无济于事，重点在于选择合适的数据工具来提高效率。此外，还需要筛选可用于改善现状而非验证既有概念的数据源。这便是新兴技术的用武之地。受访者选择感兴趣的新兴技术投资时，人工智能作为2023的新技术，以压倒性优势获得了真金白银的投资。72%的受访者表示其企业正在进行人工智能解决方案的试点、早期实施或全面生产（见图11）。随着2023年初生成式人工智能技术的出现，全球房地产领导者似乎有意探索其在行业中的应用案例，包括物业收购或处置建议、租赁和租户管理、物业管理、尽职调查和市场分析等的自动化。其次是数字孪生技术使用智能传感器收集的实时数据生成楼宇的虚拟复制品，从而更好地跟踪设施使用情况有67%的受访者承诺投资。紧随其后的是智能合约（63%），即存储在区块链上可自动执行的交易协议。2022年的热门概念“元宇宙”势头减弱，有21%的受访者表示对其不感兴趣。不过，与2023调研相比，将元宇宙方案纳入生产计划的受访者增加了5%。行动建议行动建议 抢夺人才先机抢夺人才先机。职场新人亲睐的企业具备复杂技术能力和集成度，且有利于其自身技能提升。113落后的技术能力日渐成为妨碍房地产行业吸引求职者的因素。重新评估可能性；数据变化速度超乎想象重新评估可能性；数据变化速度超乎想象。观察其他领导者或行业先行者（即使其来自不同行业）的行动并跟随其步伐。时刻捕捉最新和最先进的技术极大。几年前的创意如果没有付诸行动，现在可能已经过时了。建立相互制衡的技术决策流程建立相互制衡的技术决策流程，对选定技术提对选定技术提出更高要求出更高要求。切忌为单一职能提供通用解决方案，这正是造成巨额技术债务的根源。通过跨部门的委员会或采购团队来引导技术采购决策。大胆接纳新兴技术大胆接纳新兴技术。承认新兴技术是达成目标的合理手段，而不仅仅是一时的风尚。在由人工智能、数字孪生或智能合约等概念驱动的解决方案中，结合具体需求探索实际应用的可行性。30图11房地产公司接纳新兴技术的进展缓慢房地产公司接纳新兴技术的进展缓慢描述所在公司目前在以下方面的参与程度：不感兴趣不感兴趣进行研究进行研究开展试点开展试点早期实施早期实施生产计划生产计划14%人工智能人工智能3%0(%元宇宙元宇宙21%&%数字孪生数字孪生8&0& %用于支付的用于支付的加密货币加密货币15#)!%智能合约智能合约9(%资产代币化资产代币化13)& %注：由于经过四舍五入，百分比之和可能不等于100%。2023年调研不包括人工智能选项。我们将此类投入大量资金的企业分为处于开展试点、早期实施和生产计划阶段。资料来源：德勤金融服务行业研究中心2024年房地产行业展望调研31为未来商业地产奠定坚实基础为未来商业地产奠定坚实基础32运营基础至关重要。房地产行业环境的近期变化可能会永久改变行业发展轨迹。某些领域将呈现出与以往截然不同的基本面。可持续发展是建筑整个生命周期的头等大事，不仅为了环境保护，还事关保值增值。在在2024年，整个商业地产行业的发展都将备受瞩目。行业领导者如何把握未来12至18个月的发展，对于建立稳固的长期即将出台的税务新规亟需应对之策。混合办公模式可能会继续延续，雇主应灵活调整办公场所，帮助员工节省通勤时间。通过运营和技术转型提高效率足以颠覆整个行业。只有领导者将这些行业变化视为新常态，企业才能把握住未来稳定发展的立足点。尾注尾注1.Ira Kalish,Global 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Feucht现任德勤全球房地产行业领导人，也是一位拥有20多年经验的审计合伙人，常驻密尔沃基办事处。她在芝加哥和密尔沃基市场担任客户服务领导合伙人，主要服务于房地产和酒店行业的公共和私人客户。Renea BRenea Burns现任德勤美国房地产行业卓越领导人，同时是一位拥有20年公共及行业会计经验的审计合伙人，常驻休斯顿办事处。其客户包括上市及私营公司，例如房地产投资信托公司、业主、运营商、开发商以及房地产担保的抵押贷款或夹层贷款的投资者。Tim CTim Coy现任德勤金融服务行业研究中心商业地产行业研究主任，负责提出市场领先的洞察和行业领先理念，为德勤房地产行业业务提供支持。致谢致谢报告作者特此感谢Parul Bhargava、Jessica Domnitz和Gaurashi Sawant为本报告的编制提供的大力支持以及我们的同仁Jamie Baker、Rebecca Chapman、Tony Cocuzzo、Karen Cronin、John DAngelo、Fhernanda Del Toro Arroyo、Margaret Doyle、Peter Firth、Nathan Florio、Siobhan Godley、Lize Griffiths、David Hagger、Rosie Haigh、Lynn Kawaminami、Jonathan Keith、Philip Law、Luis Lira、Marco Macagnano、Saurabh Mahajan、Michael Mueller、Catherine Nguyen、Robin Offutt、Adam Regelbrugge、Lauren Pesa、Kevin Richards、Brian Ruben、Alberto Valls和Nobuyuki Yamada提供的专业洞察和指导。联系我们联系我们行业领导人行业领导人罗远江罗远江德勤中国房地产行业全国主管合伙人 852 28525658|.hk罗远江现任德勤中国房地产行业全国主管合伙人。Jeffrey J.Smith德勤美国房地产行业领导合伙人|Deloite&Touche LLP 1 617 437 2804|Jeff Smith现任德勤全国房地产行业领导人，拥有近30年的审计和会计经验。Kathy Feucht德勤全球房地产行业领导合伙人|Deloite&Touche LLP 1 414 977 2662|Kathy Feucht现任德勤全球房地产行业领导人兼密尔沃基办事处审计合伙人。Renea Burns德勤美国房地产行业卓越领导人|合伙人|Deloite&Touche LLP 1 713 982 4159|Renea Burns现任德勤美国房地产行业卓越领导人兼休斯顿办事处审计合伙人。德勤金融服务行业研究中心德勤金融服务行业研究中心Jim Eckenrode常务总监|德勤金融服务行业研究中心|Deloite Services LP 1 617 585 4877|Jim Eckenrode现任德勤金融服务行业研究中心常务总监。Tim Coy经理|德勤金融服务行业研究中心|Deloite Services LP 1 332 323 4896|Tim Coy现任德勤金融服务行业研究中心商业地产行业研究主任。参与人员参与人员编辑：编辑：Karen Edelman、Hannah Bachman、Pubali Dey和Debashree Mandal创意：创意：Jim Slaton、Molly Piersol、Harry Wedel和Pooja N.Lnu推广：推广：Abhijit Sahu封面设计：封面设计：Jim Slaton35与德勤洞察合作发布。关于本刊物关于本刊物本刊物中所含内容乃一般性信息，任何德勤有限公司、其成员所或它们的关联机构（统称为“德勤网络”）并不因此构成提供会计、商业、金融、投资、法律、税务或其他专业建议或服务。本刊物不能替代前述专业建议或服务，您不应依赖本刊物的内容作出任何可能影响您的财务或业务的决策或采取任何相关行动。在作出任何可能影响您的财务或业务的决策或采取任何相关行动前，您应咨询合资格的专业顾问。任何德勤网络内的机构均不对任何方因使用本刊物而导致的任何损失承担责任。关于德勤关于德勤Deloitte（“德勤”）泛指一家或多家德勤有限公司（即根据英国法律组成的私人担保有限公司，以下称“德勤有限公司”），以及其成员所网络和它们的关联机构。德勤有限公司与其每一家成员所均为具有独立法律地位的法律实体。德勤有限公司（又称“德勤全球”）并不向客户提供服务。在美国，德勤指德勤有限公司、在美国以“德勤”的名义运营的关联机构及其各自的附属公司所属的一家或多家美国成员所。根据公共会计条例及法规，某些服务并不向鉴证客户提供。请参阅 Deloite Development LLC版权所有，保留一切权利。德勤有限公司成员所

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中国信息通信研究院产业与规划研究所 中国互联网协会数字孪生技术应用工作委员会 苏州工业园区数字孪生创新坊 2023年12月 数字孪生城市建设指引数字孪生城市建设指引报告报告(20232023 年年)版权声明版权声明 本报告版权属于本报告版权属于中国信息通信研究院中国信息通信研究院、中国互联网协会、中国互联网协会数字孪生技术应用工作委员会数字孪生技术应用工作委员会和和苏州工业园区数字孪生创苏州工业园区数字孪生创新坊新坊，并受法律保护。转载、摘编或利用其它方式使用本报并受法律保护。转载、摘编或利用其它方式使用本报告文字或者观点的，应注明告文字或者观点的，应注明“来源：中国信息通信研究院来源：中国信息通信研究院、中国互联网协会数字孪生技术应用工作委员会中国互联网协会数字孪生技术应用工作委员会和和苏州工业苏州工业园区数字孪生创新坊园区数字孪生创新坊”。违反上述声明者，编者将追究其相。违反上述声明者，编者将追究其相关法律责任。关法律责任。前前 言言 当今世界，城市已成为现代经济社会发展和社会活动的主要载体。联合国人居署数据显示，全球城镇人口占比将从 2021 年的 56%上升至 2050 年的 68%1。截至 2022 年底，我国常住人口城镇化率也已达到 65.22%。联合国2030 年可持续发展议程提出“建设包容、安全、韧性和可持续城市和社区”的目标2，城市可持续发展目标的实现，既依赖数字技术的创新与赋能，也需要政策机制的优化与变革。数字孪生城市（Digital Twin City）正是面向可持续发展目标提出的城市发展新理念与新模式，已经成为城市数字化转型发展、构筑城市竞争新优势的战略选择和重要路径。中国、美国、英国、法国、新加坡、新西兰等多国正积极探索建设数字孪生城市，取得了一定成效。但目前数字孪生城市仍处于发展初期，面临着城市发展需求日益复杂、技术快速迭代更新、实施建设投入较高、商业模式仍需探索等挑战。报告聚焦数字孪生城市“建什么”和“如何建”的问题，提出了三大核心观点。一是原创提出“数字孪生城市建设五维模型（SODPA 模型）”，明确了数字孪生城市建设的 5 大维度，即战略与人才（Strategy and Talent）、商业与运营（Business and Operation）、设施与数据（Infrastructure and Data）、技术与平台（Technology and Platform）和应用与场景（Application and Senerio），解决了数字孪生城市“建什么”的问题。五大维度是数字孪生城市建设的五大核心内容，也是数字孪生城市发展应关注的五大行动方向。二是明确数字孪生城市五大维度的建设思路，总结了中国、美国、英国、韩国、新西兰等多国数字孪生城市先进案例和建设经验，解决了数字孪生城市“如何建”的问题。三是提出促进数字孪生城市建设三项策略建议，即分类施策、特色引领、生态协作，从而有序推进数字孪生城市建设、打造数字孪生先锋场景，营造共建共享发展格局，为数字孪生城市建设者、管理者和运营者提供有益参考。报告编制过程中，得到世界经济论坛城市转型平台、全球智慧城市大会明日城市研究院、苏州工业园区数字孪生创新坊、新疆乌鲁木齐国际陆港集团、中国联通智慧城市研究院、泰瑞数创（北京）股份有限公司、深圳湾科技生态园、深圳英飞拓科技有限公司、中科城市大脑数字科技有限公司等权威专家指导和案例支持。在此，编制组诚挚感谢各单位和专家的大力支持。目 录一、数字孪生城市五维模型的构建.1（一）数字孪生城市建设成效初显、挑战并存.1（二）数字孪生城市建设五维模型简介.2 二、战略与人才：制定务实战略，打造复合型人才队伍.4（一）调研城市发展禀赋，务实制定战略规划.4（二）拆解阶段战略目标，灵活制定推进方案.5（三）聚焦关键岗位培养，强化数字人才保障.7（四）创新人才培养体系，打造数字孪生人才梯队.8 三、商业与运营：构建政企合作运营架构，建设可持续长效运营机制.9（一）厘清相关利益方定位，明确政企合作的组织架构.9（二）探索孪生资产商业模式，推动长效可持续运营.11（三）建立成效评估考核体系，促进数字孪生城市有序升级.12 四、设施与数据：推动数据全面采集与融合，夯实数字孪生建设基础.13（一）建设城市感控体系，强化数字孪生感知神经末梢.13（二）完善网络设施与算力设施，筑牢数字孪生传输与计算基础.15（三）创新构建数字孪生体，推动城市全要素数字化语义化表达.15（四）开展数据融合管理与治理，促进数据流通与开发利用.16（五）围绕数字孪生典型应用场景需求，提供丰富多元数据服务.17五、技术与平台：构建城市中枢能力体系，赋能场景建设与众创发展.18（一）统筹建设物联感知与视频平台，提升实时数据分析能力.19（二）打造城市数字孪生模型平台，实现全要素数字化表达.20（三）构建城市数据智能服务平台，实现数据驱动业务创新.22（四）搭建场景开放与创新平台，实现开放式、低门槛场景构建.24六、应用与场景：创新场景建设机制，因地制宜释放数字孪生场景价值 25（一）契合多主体差异化需求，谋划多元化孪生场景.25（二）创新场景建设机制，推动场景开放协同创新.25（三）优先建设高价值场景，促进数字孪生落地生效.26（四）分步推进场景建设，因地制宜打造特色场景.27 七、策略建议.29（一）分类施策，推进数字孪生城市建设.29（二）特色引领，打造数字孪生先锋场景.30（三）生态协作，营造共建共享发展格局.30 参考文献.31 图图 目目 录录图 1 每年新增数字孪生相关招投标项目数量和金额.1 图 2 数字孪生城市建设五维模型.3 图 3 数字孪生城市建设五维模型总体视图.4 图 4 苏州工业园区打造园区级数字孪生战略.5 图 5 英国国家数字孪生 9 大原则.6 图 6 组织内数字化人才角色定位.7 图 7 数字孪生城市人才培养体系.8 图 8 数字孪生实训平台.9 图 9 香港东涌新市镇扩建项目组织结构.11 图 10 北京空间数据入场交易案例.12 图 11 城市感控体系空间布局.14 图 12 上海临港新区城市大脑.15 图 13 芝加哥基于物联网的智慧城市数字孪生项目.18 图 14 数字孪生城市四大核心技术与平台.19 图 15 物联智能感知消防孪生底图及物联感知设备智能预警.20 图 16 赫尔辛基实景 Mesh 模型与 3D 语义模型 .21 图 17 赫尔辛基 3D 实景 Mesh 模型 .22 图 18 赫尔辛基基于 3D 语义 CityGML 模型的太阳能潜力分析 .22 图 19 智慧园区（扬名科创中心）精细模型及总体情况页面.23 图 20 深圳湾科技生态园“统一数字底座”总体建设视图.25 图 21 新西兰 Safeswim 项目助力海滩水质提升.28 图 22 丝路智港平台.29 数字孪生城市建设指引（2023 年）1 一、数字孪生城市五维模型的构建（一）（一）数字孪生城市数字孪生城市建设成效初显建设成效初显、挑战挑战并存并存数字孪生城市是面向未来可持续发展提出的城市规划建设新理念与新模式，是数字技术革新与城市运行机制创新的有效结合，是城市升级的可行路径。通过物理城市与数字城市的精准映射、虚实融合、软件定义、智能反馈，促进城市生产更加高效安全、生活服务更加便捷包容、生态环境更加低碳可持续3。全球数字孪生市场蓬勃发展，我国数字孪生城市项目建设活跃。据Marketsandmarkets 测算，2023 年全球数字孪生市场规模将达到101亿美元，预计到2028年将达到1101亿美元，复合年增长率为61.3%5。我国数字孪生市场稳步增长，数字孪生城市项目建设活跃。随着各行业数字化转型的推进，数字孪生渗透率持续上升。据中国信通院统计，我国数字孪生城市相关项目逐年增加，截至 2023 年 11 月，我国数字孪生城市相关项目新增 493 项，新增项目金额达 140 亿元以上。目前，数字孪生技术在综合治理、水利、能源、交通等领域应用活跃。来源：中国信息通信研究院图 1 每年新增数字孪生相关招投标项目数量和金额 数字孪生城市建设仍处于发展初期，面临四大挑战。一是数字孪数字孪生城市建设指引（2023 年）2 生城市建设共性框架尚未建立，当前数字孪生城市建设仍面临统筹推进力度不足、相关利益方众多、复杂系统建设难度较大、缺乏共性方案指引等问题，亟需从战略、数据、平台、场景、运营等多维度出发，建立数字孪生城市建设的共性模型，为数字孪生城市建设提供有益参考。二是数字孪生城市战略和人才保障仍需加强，缺乏对应用需求与目标的深入分析，导致数字孪生技术与城市规划、建设、管理、服务等业务脱节，资金投入难以转化为实际应用收益；缺乏综合城市管理、数字技术、算法模型等复合型人才支撑，导致数字孪生城市建设难以长效发展；数字孪生商业模式尚不清晰、融资渠道单一、市场化价值挖掘不足，可持续运营模式仍需探索。三是数字孪生城市数据与能力供给方式仍需创新，数据缺乏有效标准化框架，异构数据融合应用面临困难；部分数字孪生技术能力与生态绑定难以解耦服务，能力复用面临挑战。四是数字孪生高价值场景仍需挖掘，当前政府、市民和企业发展需求日益多元，但数字孪生城市普遍存在重“物理”属性，轻“社会与环境”属性现象，亟须进一步挖掘数字孪生城市务实生效、虚实互动的高价值场景，提高人民群众的获得感幸福感，赋能城市经济社会数字化转型发展。针对数字孪生城市的共性挑战，研究提出数字孪生城市建设共性模型，从明确数字孪生城市发展战略、强化人才支撑、创新运营模式、夯实数字底座、打造核心平台、塑造高价值场景等维度出发，提炼形成数字孪生城市五维模型方法论，为政府和企业推动数字孪生城市建设提供有益参考。（二）（二）数字孪生城市建设五维模型数字孪生城市建设五维模型简介简介 2022 年，世界经济论坛与中国信通院联合提出“4 5”数字孪生城市框架，即基础设施、数据资源、平台能力、应用场景等 4 大内部要数字孪生城市建设指引（2023 年）3 素，以及战略与机制、利益相关方、资金与商业模式、标准与评估、网络安全 5 大外部要素。基于“4 5”框架，项目组以目标导向、指导建设、易于操作为原则，进一步提炼形成数字孪生城市建设五维模型（SODPA 模型），即战略与人才（Strategy and Talent）、商业与运营（Business and Operation）、设施与数据（Infrastructure and Data）、技术与平台（Technology and Platform）和应用与场景（Application and Senerio）。来源：中国信息通信研究院 图 2 数字孪生城市建设五维模型 五维模型是以“战略与人才”为基础，以“商业与运营”为长效保障，以“设施与数据”为底座，以“技术与平台”为中枢，以“应用与场景”为重要抓手，旨在促进数字孪生城市系统性谋划、高质量建设和可持续发展。数字孪生城市建设五维模型既适用于大型城市、中小型城市等整体型数字孪生城市建设，也适用于园区、城市功能区等区域型数字孪生城市建设，将为数字孪生城市建设者、管理者、运营商和供应商提供参考。具体建设思路在报告第三章到第七章阐述。数字孪生城市建设指引（2023 年）4 来源：中国信息通信研究院 图 3 数字孪生城市建设五维模型总体视图 二、战略与人才：制定务实战略，打造复合型人才队伍 战略与人才是数字孪生城市建设的方向引领和实施主体。战略规划涵盖城市经济社会目标、数字化行动计划，以及促进数字孪生城市相关产业发展的鼓励支持政策与激励机制，为城市建设提供愿景蓝图和实施方案。人才保障包含城市规划师、技术公司专家团队、模型算法设计师等多学科、多层次人才队伍，为数字孪生城市建设、管理、运营提供人才保障和智力支持。（一）（一）调研城市发展禀赋，务实制定战略规划调研城市发展禀赋，务实制定战略规划 深刻把握城市发展现状与特色，高标准制定数字孪生城市战略规划。一是大兴调查研究，借助先进技术手段，深度把握城市政策、经济、社会、技术现状和城市特色，摸清城市数字化发展底数。二是关注政策重点，根据城市规划、行业政策、财政政策和行业标准，结合技术发展方向、应用现状和能力瓶颈，以政策重点为指导，高标准、定制化编制数字孪生城市规划，为技术选型和实施提供政策支撑。三是合理分配资源，统筹安排数字孪生城市建设资金、人力和物力等资数字孪生城市建设指引（2023 年）5 源，达到提升建设效果、降低建设风险，更好地服务城市发展的目的。案例 1：苏州工业园区开展园区级数字孪生战略规划 苏州工业园区基于园区资源禀赋和发展实际，创造性提出了数字孪生园区 DESIP 战略规划，通过数字资产（Digital asset）汇聚，破解城市建设信息孤岛难题；通过培育数字孪生产业新生态（Eco system），资源融通共享，打造数字孪生产业链条；通过构筑全域数字孪生场景（Senario），提升群众对数字孪生技术的生动感知；通过数字孪生技术创新、模式创新和机制创新（Inovation），搭建数字孪生底座平台（Platform），为生态企业提供技术赋能、专利导航、资源接引等服务，打造数字孪生应用场景示范区、产业生态集聚区、技术创新策源地“两区一地”，建成一流数字孪生先锋园区。来源：苏州工业园数字孪生创新坊 图 4 苏州工业园区打造园区级数字孪生战略（二）（二）拆解阶段战略目标，拆解阶段战略目标，灵活灵活制定推进方案制定推进方案 按照建设时序科学拆解相关任务，形成推进路线图。一是科学制定分步实施方案，在充分研究城市资源禀赋基础上，明确数字孪生城市建设的阶段性目标和价值，近中期（35 年）率先推动一批解决数字孪生城市建设指引（2023 年）6 城市共性问题、痛点难题、成效显著的数字孪生场景落地。考虑到城市大规模复杂性和技术快速迭代的特点，远期（510 年）保持建设框架和实施路径灵活性和包容性，以应对未来的挑战。二是明确建设任务和责任分工，通过明确建设步骤、实施方案和任务分工，形成数字孪生城市建设合力，稳步推进建设实施。案例 2：英国国家数字孪生战略 英国国家数字化建设中心发布的英国国家数字孪生原则从战略层面研究了国家级数字孪生的内涵及价值，提出了基于信息管理框架打造国家级数字孪生的路线图，总结了指导国家级数字孪生发展和应用的九大原则。重点聚焦和解决了数字孪生模型质量和精度、敏感信息安全保护、数字孪生与其他系统互操作关系，以及信息社会可持续发展的问题。这一战略部署统筹了英国国内各行业相对独立的信息技术标准，实现了孪生体间高效、安全的数据共享，释放了数据资源价值，活跃了政府、学界、产业界各利益相关方的参与积极性，促进了英国数字孪生技术的发展和应用。来源：英国国家数字孪生原则 图 5 英国国家数字孪生 9 大原则 数字孪生城市建设指引（2023 年）7 （三）（三）聚焦关键岗位培养，强化数字人才保障聚焦关键岗位培养，强化数字人才保障 数字孪生城市关键岗位可分为“管理、应用和建设”三个层面，包含领导者、运营人才、专业人才三大类。一是培养数字孪生城市统筹管理者的领导能力，培养领导干部和企业管理者“用数据说话、用数据决策、用数据管理、用数据创新”的思维模式，提升利用数字化技术与工具解决问题的的习惯与能力，实现从“适应数字化、运用数字化”到“驾驭数字化、引领数字化”的转变。二是数字孪生城市专业运营人才，利用本地化运营服务的驻地优势和对政府需求的深刻理解，培育专业化管理团队，着重加强项目运营、产业合作、资源协同等方面的管理能力，保障数字孪生城市的高效可持续运转。三是加强数字孪生领域高端人才引进与培养力度，大力引进和培养一批急需紧缺的数据、算法、渲染、建模等领域技术领军人才和业务开拓团队，分级分类组建数字孪生城市智库梯队，为数字孪生城市长效发展提供智力支撑。来源：中国信息通信研究院 图 6 组织内数字化人才角色定位 数字孪生城市建设指引（2023 年）8 （四）（四）创新人才培养体系，打造数字孪生人才梯队创新人才培养体系，打造数字孪生人才梯队 构建覆盖高校培养、技能培训、能力认证的人才培育闭环体系，培育跨学科跨领域复合型人才。一是加快构建产学研合作培养人才体系，鼓励高等院校增设数字孪生相关专业，加强专业教育和技能型、应用型人才培养，支持打造产教融合实训教学基地，为人才提供高质量、可持续的培育服务和实践环境，确保数字孪生城市建设和运维阶段有持续的优质人才供给。二是持续提升专业人才应用技能水平，制定不同层次、不同专业的数字化技能课程和培训计划，鼓励打造数字孪生专业技能学习平台，定向输送数字孪生设施、数据、平台、应用等领域人才。三是构建全栈式人才能力鉴定体系，支持开展数字孪生相关职业标准制定，分层分类认定技能等级，推动数字孪生相关职业进入职业分类大典，加强保障数字孪生相关职业从业者权益。来源：中国信息通信研究院 图 7 数字孪生城市人才培养体系 案例 3：数字孪生一站式实训基地项目 优锘打造数字孪生实训平台，结合行业真实业务场景，开发低代码和零代码两种使用形式，覆盖机房、社区、城市、煤矿、农业等多数字孪生城市建设指引（2023 年）9 行业真实业务场景，帮助学员简单、快速开发出复杂的数字孪生应用，沉浸式体验到不同岗位、不同阶段的工作内容，通过实战演练提升学员构建数字孪生应用的能力，能够有效解决传统实训成本高昂、场景固化、教学效果不佳问题，打通产教融合最后一公里。来源：优锘数字孪生实训平台 图 8 数字孪生实训平台 三、商业与运营：构建政企合作运营架构，建设可持续长效运营机制 商业与运营模式是数字孪生城市优化资源配置、提升运营成效的关键手段，也是影响数字孪生效能发挥的重要原因。数字孪生城市是一项复杂系统工程，需要探索以政府为主导，社会资本共同参与合作的运营模式，推动数字孪生城市长效化、可持续发展。（一）（一）厘清相关利益方定位，明确政企合作的组织架构厘清相关利益方定位，明确政企合作的组织架构 发挥相关利益方各自优势，明确数字孪生城市政企合作的组织架构。一是明确一个数字孪生城市统筹管理机构，一是明确一个数字孪生城市统筹管理机构，政府作为数字孪生城市中的主导统筹者和部分出资方，发挥协调企业、投资者和用户责权利的优势作用，鼓励社会资本作为承建方或共同出资方来合作开展建设，其产生收益将由各方按比分担，确保数字孪生城市的建设能够有序推进。二是建立优势互补、协同创新的数字孪生共建生态，二是建立优势互补、协同创新的数字孪生共建生态，供给侧企业需重视各建设阶段的分工协同与合作，数字孪生城市建设主体包括 GIS/BIM/CIM、可视化渲染、仿真推演、感知标识、交互控制等各领域企业，提供数字孪生城市建设所需的产品和服务。但企业间面数字孪生城市建设指引（2023 年）10 临竞争严重、行业龙头强势垄断等问题，企业间可通过资源置换、项目合作、产品联营、联合开发等形式，形成多方建设者优势互补的生态格局。三是强化用户方在数字孪生城市发展中核心驱动作用三是强化用户方在数字孪生城市发展中核心驱动作用，政府、企业、社会组织、市民都是使用主体，数字孪生城市建设主管部门应及时梳理用户需求，纳入业务计划、技术路标和产品开发流程，促进数字孪生城市的长效可持续运转。案例 4：香港东涌新市镇扩建数字孪生项目 中国香港特别行政区东涌新市镇扩展区践行智能、绿色的城市发展理念，探索建设大屿山首个智能低碳社区。项目通过“三层级”组织方式，推动工程设计、物联网设备、数字化开发等多领域的企业主体明确分工、协同合作，有效调动了社会企业参与数字孪生城市建设的积极性。从职责分工看，该项目有三层结构，第一层为数字孪生实施小组，由香港特区政府路政署和 Varadise、ARUP、Mott MacDonald 公司组成，负责数据治理和数据分析工作。第二层为应用开发层，由 Build King，Gammon，Bouygues，Alchmex 与 Paul Y合资公司等四家机构协作，负责数字化项目建设、应用程序开发工作。第三层为技术支持层，由 Varadise 提供物联网安装、AI 分析等技术支持。东涌新市项目通过清晰的商业框架和权责关系，促进不同领域企业主体发挥自身优势，有效避免了内部矛盾和数据泄露风险，保障了多个子项目在数字孪生城市规划设计的整体框架下统筹建设、协同发展。数字孪生城市建设指引（2023 年）11 来源：香港东涌新市镇扩建数字孪生项目展示图 图 9 香港东涌新市镇扩建项目组织结构（二）（二）探索孪生资产商业模式，推动长效可持续运营探索孪生资产商业模式，推动长效可持续运营 充分激活数字孪生数据资产价值潜能，赋能城市运营建设管理充分激活数字孪生数据资产价值潜能，赋能城市运营建设管理。一是政府积极推动相关政策和法规，支持数据从资源到资产再到资本一是政府积极推动相关政策和法规，支持数据从资源到资产再到资本的转化的转化，支持企业与社会可开放平台挖掘数据的价值，通过数据资产确权与估值，促进数据的流通和交易，例如自然资源数据、地理信息数据、三维模型数据、实时运行数据等数字孪生数据资产化管理。二二是数据资产的价值显化为经济效益与社会效益是数据资产的价值显化为经济效益与社会效益，政府部门、企业、科研院校和公众等多元主体将开发后的数据互相流通，与多行业深度融合，实现需求的精准识别，提升相应生产要素匹配效率。三是利用数三是利用数字孪生、区块链、感知标识等技术实现物理资产的数字化，提升全局字孪生、区块链、感知标识等技术实现物理资产的数字化，提升全局性智能决策和资源动态优化配置能力性智能决策和资源动态优化配置能力，例如城市“一网统管”运行中心，基于数字孪生技术复现城市的三维全景，以大数据为基础整合城市各部门海量信息资源，按照时间、空间、层级结构等维度，深度挖掘情报数据的时空特征及变化规律，最大限度挖掘数据价值，为城市管理决策提供全面、客观、科学的依据。案例 5：北京市空间数据交易服务 2023年6月，在北京市经济和信息化局协调组织下，北京市测绘数字孪生城市建设指引（2023 年）12 设计研究院通过北京国际大数据交易所成功完成了一笔基于空间数据的交易服务，在空间数据领域实现了数据资产登记和数据交易。此次交易是以北京测绘院自主获取的北京中轴线局部空间数据为基础，AR技术绘制北京北中轴（景山以北部分）三维模型，用户可通过北数所交易平台购买使用权。这笔交易是北京市在建立测绘地理信息数据交易制度方面进行的一次积极探索，促进了空间数据市场化应用，解决了空间数据资产化、可靠交易和安全应用等难题，是测绘地理信息数据有偿使用机制建设方面的一次有益探索，为空间数据生产和流通提供了成功案例。来源：北京市测绘设计研究院 图 10 北京空间数据入场交易案例（三）（三）建立成效评估考核体系，促进数字孪生城市建立成效评估考核体系，促进数字孪生城市有序有序升级升级 精准有效的评估体系能够帮助管理者发现当前存在的问题，形成PDCA全过程闭环模式，从而促进数字孪生城市更加健康、长期的发展。一是强化数字孪生城市建设中各项目、各环节责任落实，加强项目规划、实施、运营等全生命周期标准化指导，明确各职能部门及单位的职责分工，确保项目建设科学规范。二是建立准确反映数字孪生城市建设水平的评估指标体系，实现对实施进度的跟踪监测，委托第三方单位定期开展项目评估，实现“以评促建、以评促改、以评促管、以评促强”。三是将数字孪生城市建设推进情况纳入绩效考核体系，确保系统推进和目标达成。数字孪生城市建设指引（2023 年）13 四、设施与数据：推动数据全面采集与融合，夯实数字孪生建设基础 基础设施和数据资源是数字孪生城市建设的底层基础。基础设施是数字孪生城市的感知神经与控制体系，其全面覆盖、全域部署是数字孪生城市建设运行的前提，要统筹推进城市内感知、网络、算力等基础设施建设和布局。数据资源是数字孪生城市的流动血液，要充分借鉴工业设备、生产线的数字孪生体理念，在城市范围内，构建出融合时空地理信息、多源数据的城市数字孪生体，实现对城市建筑、设施、环境、车流、人流等实体对象的数字化表达，从而推动物理城市和数字城市虚实交互、协同发展。（一）（一）建设城市感控体系，强化数字孪生感知神经末梢建设城市感控体系，强化数字孪生感知神经末梢 统筹建设地上、地下、空中、水域等物联感知设施，构建城市全息物联感知体系。一是强化城市感知设施共建共享，试点推进智慧杆塔等可综合承载多种设备和传感器的感知底座基础设施建设，推动照明、道路监控、交通指示、安防、通信、环保监测等多方需求“多杆合一”，实现资源共享，减少重复建设。二是推进城市感知终端台账化管理，各行业部门应充分梳理已建感知终端情况，推动感知终端普查和统一编码，建立感知终端清单，形成一套城市感知终端台账。例如北京推动城市感知设备统一编码，建立一个完整的设备清单，强化对感知终端设备的统一管控。三是强化城市感知体系全面覆盖，在道路、楼宇、管廊、浮空平台、海洋浮标等地上、地下、空中、水域空间部署监控、监测等感知传感设施，支撑交通、能源、环保、气象、消防等城市智慧运行。数字孪生城市建设指引（2023 年）14 图 11 城市感控体系空间布局 案例 6：上海临港数字孪生项目 上海浦东临港地区，在已有 BIM/GIS 等大数据平台基础上，建设数字孪生港区。从基础设施建设看，全面展现数字孪生城市物联感知能力，实现临港全区域基础设施状态的主动感知，覆盖智慧园区、公共设施、市政、道路、社区综治等 12 类传感器，每日上传约 14 万条信息。针对主城区 70 平方公里区域，基于数字孪生实现无人机全地形自动巡航，形成正射影像瓦片地图，并采用 AI 智能监测技术，实现对主城区垃圾堆放、人流密度等问题的智能监测和管理。从数据融合供给看，数字孪生平台接入包括高德票务、水务及政府相关部门等 10 多类数据源，实现临港各政府部门、企业和互联网数据的汇聚融合，接入外界数据总量约 33 万条，每日 API 调用总次数超过 2 万余次。有助于实现临港全局分析预判，智能化调配城市公共资源，完成交通“提前一天预测”、游客“多留一天”等城市管理目标。数字孪生城市建设指引（2023 年）15 来源：上海临港新区项目展示图、泰瑞数创（北京）股份有限公司 图 12 上海临港新区城市大脑（二）（二）完善网络设施与算力设施，筑牢数字孪生传输与完善网络设施与算力设施，筑牢数字孪生传输与计算基础计算基础 强化网络与算力基础设施建设，为数字孪生城市中海量数据传输与计算提供支撑。一是加强光纤网络、5G 基站等通信基础设施的建设，确保城市各区域具备高速、稳定的网络连接。二是加强物联网（IoT）网络普及和应用，为感知数据采集提供可靠网络支持。利用传感器、摄像头等设备收集实时数据，为数字孪生提供实时信息。例如，通过搭建城市感知电网，实现对城市能源的实时监控与调度。利用数字孪生技术，对城市能源消耗进行精确预测和优化，推广绿色能源、节能建筑等环保措施，实现城市的可持续发展。三是构建云计算和边缘计算等数字基础设施，提高城市计算能力以支持大规模数据处理和实时仿真分析。云计算中心可以集中处理大量数据，提供强大的计算能力。边缘计算则可在数据产生地完成初步处理，以降低网络延迟并提高响应速度。（三）（三）创新构建数字孪生体创新构建数字孪生体，推动城市全要素数字化语，推动城市全要素数字化语义化表达义化表达 数字孪生体是城市实体对象在数字空间的映射，通过建立与现实世界相匹配、涵盖城市物理属性、行业属性和社会属性的城市数字模型，真实、准确地反映城市内各种对象的特征和状态，数字孪生体的数字孪生城市建设指引（2023 年）16 管理方法已经在工业领域得到了广泛应用。一是创新数据组织方式，以实体对象为核心，构建城市数字孪生体。城市数字孪生体克服了传统基于地图管理的灵活性不足、数据更新困难等问题，更符合人们的直觉思维，面向实体对象组织和管理多维度数据，有利于数字孪生应用的统一部署和仿真推演。二是分类构建城市数字孪生体，从建设方法来看，数字孪生体可以基于统一的数据模型，对城市的设施设备、交通工具、建筑物、人、企业等重要实体对象进行分类建模。通常每类数字孪生体都需要包括一些共同属性，如编码标识、时空位置、几何表达、状态、关系等，以及根据业务场景需求，加载的业务属性等。如一个建筑孪生体，涵盖了数字空间的唯一编码、坐落的位置、外观与内在布局构造、目前的使用情况、在建筑中入驻企业的基本画像等。（四）（四）开展数据融合管理与治理，促进数据流通与开发开展数据融合管理与治理，促进数据流通与开发利用利用 数据质量不高是当前制约数据开发利用的主要因素之一，针对数字孪生体新数据格式，开展数据融合与数据治理，有利于释放数字孪生城市在决策、仿真等领域的价值。一方面，要将数字孪生体与各种数据（如空间数据、社会经济数据、物联感知数据等）关联起来，形成一个有效反映城市鲜活状态的数字孪生体。同时，还要让不同的数字孪生体之间相互关联，形成一个基于知识图谱的数字孪生体管理体系，便于在不同场景和行业中查询和使用数字孪生体。另一方面，制定数据治理标准规范，覆盖数据的全流程，如数据编目、采集、存储、加工、格式转换、动态更新和数据服务等，提高数字孪生体数据质量，形成基于多源数据的数字孪生体，为城市治理、规划等决策仿真推演提供有力支持。数字孪生城市建设指引（2023 年）17 （五）（五）围绕数字孪生典型应用场景需求，提供丰富多元围绕数字孪生典型应用场景需求，提供丰富多元数据服务数据服务 数据服务供给能够深度挖掘数字孪生体的数据价值，支撑城市中各类典型应用场景建设。一方面，要提升数据服务便捷获取能力，建立数字孪生体数据资源的元数据编目，便于用户按照空间位置、主题类型等进行查询获取。可将数字孪生体发布为机器可读取的 WEB 服务，方便使用者获取数据。另一方面，要推动数字资产运营，为充分利用数字孪生体，通过制定数字资产管理规范，确保数据安全和个人隐私。对于数据流通和运营机制较好的城市，可以探索建立数字孪生城市的数字资产运营体系，提供多样化的服务模式，如付费共享、客户套餐化服务等。案例 7：芝加哥智慧城市数字孪生项目 美国芝加哥市政府与 IBM 公司合作建立了智慧城市数字孪生项目，旨在提高城市管理效率和市民生活质量1。芝加哥集中了包括公共交通，建筑，环境，社会治安等多个方面大量智能化和高度可用的数据，实现对城市的全面监控和智能化控制。其背后的公司 ATT 正进行大规模的数据驱动基础设施检修与安装。工作完成后，全城的物联网传感器将结成完整的系统，为城市提供丰富的数据，借助这些信息，就能打造出更智能的解决方案以改善生活质量。此外，芝加哥开放了城市信息数据库，该数据库会经常进行更新，借助该开放数据门户，居民可以找到关于其所住社区的一切信息，同时还能创建并下载地图和图表以分析有关这座城市的信息。数字孪生城市建设指引（2023 年）18 这对于提升居民的日常的便利性和生活质量具有积极的意义。来源：Array of Things Ten-Year Symposium 报告 图 13 芝加哥基于物联网的智慧城市数字孪生项目 五、技术与平台：构建城市中枢能力体系，赋能场景建设与众创发展 数字孪生城市的技术和平台，就像城市的神经系统和大脑一样，可以收集城市的各种数据，并将这些数据转化为有价值的信息。这些技术和平台可以支持城市的多方面需求，例如远程管理城市智能设施设备，对城市的建筑、道路和车流进行可视化的表达和模拟推演，以及分析计算城市的实时运行状态。此外，这些平台还可以开放给上层应用场景建设者，为其提供技术能力和支持。通过实地调研和大量案例研究发现，数字孪生城市的建设内容总体上可以概括为四个核心平台：城市感知平台、孪生体模型平台、数据智能服务平台和应用开放创新平台。数字孪生城市建设指引（2023 年）19 来源：中国信息通信研究院 图 14 数字孪生城市四大核心技术与平台（一）（一）统筹建设物联感知与视频平台，提升实时数据分统筹建设物联感知与视频平台，提升实时数据分析能力析能力 一是建设城市物联感知平台，推进感知数据汇聚共享。充分利用智慧城市已有平台和数据基础，建立城市物联感知平台，城市可以实时或准实时地获取水、电、气、交通、环保、公安、气象等各类物联网感知终端的动态运行数据。这些数据可提供丰富的城市运行指标统计结果，帮助预警和决策，可以实现区域设施设备的动态监测、预警决策和远程控制。特别对于城市视频监控资源，可以进行视频画面与数字空间孪生体模型深度融合，呈现实景画面与虚拟模型的无缝对接效果，解决了城市管理过程中信息感知不直观、数据应用价值低等痛点问题，实现了虚实融合与互动。二是打造感知数据共享服务接口，支撑各类管理和服务应用。物联网感知平台可以提供标准化的感知数据共享服务接口，构建城市影像与城市体征于一体的城市画像，为城市管理、惠民服务等应用提供数据支撑。案例 8：无锡市梁溪区智能感知消防系统 梁溪智脑的物联智能感知消防应用，通过“技防 人防”相结合，数字孪生城市建设指引（2023 年）20 建设消防物联感知体系、消防大数据分析及应用、消防安全专题应用三大功能模块，变“看见隐患”为“预见风险”，变“被动防守”为“主动发现”，全面提升梁溪区消防安全水平。消防感知平台通过调用数字孪生平台提供的底图、街道边界、倾斜摄影模型、精模模型等数据，直观展示消防设备点位，通过点击可以转换二维和三维地图，根据楼宇实质形态的仿真和设备点位的采集，可以实时了解区域消防安全情况，针对危险情况实时告警，有效推进物联感知消防系统的可视、可感、可管。来源：无锡市梁溪智能感知消防系统展示图 图 15 物联智能感知消防孪生底图及物联感知设备智能预警（二）（二）打造城市数字孪生模型平台，实现全要素数字化打造城市数字孪生模型平台，实现全要素数字化表达表达 一是利用多种建模技术，构建城市数字三维底板。针对区域内的建筑物、自然景观、道路、桥梁、地下管网、车辆、设施设备等城市全要素实体对象，通过倾斜摄影、人工绘制等建模方式，采集和融合各种格式的三维模型数据，形成不同精细度的、与物理城市一一映射的数字孪生体模型底板。二是面向数字孪生体建设数字孪生模型平台，如，通过建筑数字孪生体将人口、房屋产权、经济收入、事件等建筑相关数据进行空间对齐与融合，实现了实体对象的全要素数字化表达。三是数字孪生模型平台可支持多种呈现交互方式，利用图形渲数字孪生城市建设指引（2023 年）21 染、人机交互技术，可以在手机、电脑、大屏等终端上可视化呈现不同精度、不同类型的孪生体，并提供对孪生体的个性化编辑、操作与互动等功能，以及大中小微场景的沉浸式体验。案例 9：赫尔辛基 3D 城市 2050 计划 赫尔辛基市耗资 10 亿欧元，使用创新的建模技术构建了两个最新 3D 城市模型，一个是基于 50,000 张倾斜图像、11TB 数据融合构建的实景 Mesh 模型，另一个是基于实景 Mesh 模型构建的具有丰富语义信息的 CityGML 模型2。CityGML 模型平台是在实景Mesh 模型上融合建筑物的可再生能源潜力数据和可用于适应气候变化的语义数据，通过城市级分析计算，揭示了赫尔辛基奥林匹克体育场的太阳能潜力，可用于模拟强降雨引发的洪水淹没分析并设计防洪方法。来源：赫尔辛基城市官网 图 16 赫尔辛基实景 Mesh 模型与 3D 语义模型 数字孪生城市建设指引（2023 年）22 来源：赫尔辛基城市官网 图 17 赫尔辛基 3D 实景 Mesh 模型 来源：赫尔辛基城市官网 图 18 赫尔辛基基于 3D 语义 CityGML 模型的太阳能潜力分析 （三）（三）构建城市数据智能服务平台，实现数据驱动业务构建城市数据智能服务平台，实现数据驱动业务创新创新 城市数据智能服务平台是数据资源转化为业务能力的主要载体。一是平台用于城市运行状态的多维度分析计算，可以针对城市数字孪生体融合的各类属性数据，包括不限于实体的时空位置信息、运行状态属性信息以及实体之间相互关系，如建筑物的用水数、用电数、住户数、车位数等全方位信息。二是平台用于智能算法分析，通过分析人、车、物等实体的动态轨迹，分析交通道路连通性，分析不同时段数字孪生城市建设指引（2023 年）23 不同位置人流、车流密度等动态数据，从而实现对城市数据全要素、全过程、全生命周期的智能分析与计算。三是平台可支持仿真推演，实现预测预警，随着历史数据的不断积累沉淀，可基于大数据算法分析形成人流预测、车流预测、用能预测等高价值结果，实现数据驱动的业务创新。案例 10：无锡市梁溪区智慧园区应用 无锡市梁溪区智脑的智慧园区应用，依托城市数据智能服务平台，实时感知人员出入、电梯运行、车辆流量、用电安全、消防水压等情况，监测预警违规攀爬、占用消防通道等异常情况，通过加强园内人、事、物一体化管理和园区态势感知，助力提升园区服务效能和管理水平。城市数据智能服务平台通过打造精细模型，动态感知孪生时空园区。在时空数据建立模型基础上联动园区业务数据，可以了解园区总体情况包括当前入驻企业数量和累计入驻企业数量，呈现注册企业、税收及租金收入等数据，进而形成企业资产统计和园区行业税收情况统计等统计数据。在孪生场景中，通过缩放、旋转、楼层炸开、整体画面拖拽，可以进行园区巡航和楼层漫游，拆分查看每层内部结构以及设备安装点位；点击设备点位，可实时查看监控画面、智慧停车抬杆运行情况、园区环境数据等。来源：无锡市梁溪城市数据智能服务平台展示图 图 19 智慧园区（扬名科创中心）精细模型及总体情况页面 数字孪生城市建设指引（2023 年）24 （四）（四）搭建场景开放与创新平台，实现开放式、低门槛搭建场景开放与创新平台，实现开放式、低门槛场景构建场景构建 一是搭建场景开放与创新平台，推动场景和资源开放并促进应用创新，将城市数字孪生体数据、平台技术以数据资产的形式对外开放，企业开发者和个人开发者可基于平台能力，开放式、低门槛构建个性化、多元化的应用场景，支撑城市治理、公共服务模式创新。二是利用开发与创新平台，促进创新资源的流通共享，整合汇聚一批优势企业的 PaaS 平台，形成一批典型应用场景，集聚或培育一批有业务创新能力的场景开发企业或个人开发者，促进城市数字经济的培育壮大。案例 11：深圳湾科技生态园建设统一数字底座 深圳湾科技生态园“统一数字底座”，汇聚栅格、矢量等二维数据以及 BIM、手工模型、工业模型、激光点云、倾斜摄影、游戏场景等三维数据，实现“空间数字孪生”；通过构建产业数字孪生体，汇聚企业全景画像、上下游产业分布情况、产业规模及态势等数据，实现“产业数字孪生”。数字底座建设内容包含地理信息系统（GIS）、大数据分析平台、数据集成平台、物联网集成平台、视频流转发平台、视频分析平台、边缘计算平台等，实现数据统一接入、快速响应调度、统一管理运维、统一大屏展示，支撑深圳湾园区“营-管-运-服”等各类业务需要。来源：深圳湾科技生态园项目展示图 数字孪生城市建设指引（2023 年）25 图 20 深圳湾科技生态园“统一数字底座”总体建设视图 六、应用与场景：创新场景建设机制，因地制宜释放数字孪生场景价值 应用与场景是数字孪生城市的活力之源，也是数字孪生城市价值的直接体现，政府、企业和民众通过应用场景共同享受数字孪生城市带来的价值和建设成果，实现数字红利的最大化收益。数字孪生城市包含城市治理类、惠民服务类、产业发展类等多类场景。（一）（一）契合多主体差异化需求，契合多主体差异化需求，谋谋划多元化孪生场景划多元化孪生场景 数字孪生城市建设需要满足政府、企业、社会和市民等多利益相关方需求，平衡社会效益和经济效益，推动城市可持续发展。一是以人民为中心，谋划一批普惠便捷的惠民场景，降低数字孪生技术使用门槛，为人民群众提供普惠均等、友好便捷的孪生服务。如通过虚拟现实技术开展物理化学等教学实验；通过增强现实、虚实互动线上体验文旅服务；实时获取城市应急、灾害等预警信息，快速获取救援服务；缩小线上线下体验的差异，医疗、教育等公共服务通过数字孪生城市惠及更多人群。二是赋能城市智能化治理，谋划一批精准高效的治理场景，运用数字孪生技术手段，实现城市运行状态一张图呈现，以实时监控和仿真预测的方式，助力城市节能减排，快速响应城市公共问题，提高城市安全韧性。三是服务产业发展，谋划一批降本增效的兴业场景，推动数字孪生车间、数字孪生工厂等场景建设，实现机器替人、无人化作业、远程巡检、远程操控等功能，形成绿色集约高效的发展模式，不断为城市发展创造更多经济价值，提升城市长期竞争力。（二）（二）创新场景建设机制，推动场景开放协同创新创新场景建设机制，推动场景开放协同创新 构建“场景清单揭榜挂帅政企合建成效评价打造品牌”数字孪生城市建设指引（2023 年）26 五大环节的场景建设机制，推动政企合作、场景开放和协同创新。一是推动形成数字孪生城市场景清单，结合城市发展战略目标，以数字孪生技术破解政务服务、城市管理、社会治理、经济发展、社会民生等领域堵点痛点问题为切入点，形成一批经济社会效益明显、推广价值高的场景清单。二是建立“揭榜挂帅”工作机制，支持各类社会主体申报数字孪生场景项目，激发社会主体参与孪生城市建设的积极性。三是切实推进供需对接政企合建，通过技术沙龙、项目攻关等方式，鼓励供需双方协同开发数字孪生城市新方案、新模式、新路径，形成多方参与、集成创新的长效机制。四是建立场景成效评价体系和跟踪评估机制，对纳入实施的开放场景进行分步骤、分阶段验收，多维度、全方位评价应用场景的效果，实现以评促建。五是塑造场景品牌，对社会经济效益好、商业潜力大、推广价值高的示范场景，加大支持力度和线上线下宣传，打造“数字孪生城市先锋场景”。加强场景运营和开发，将元宇宙会客厅、数字孪生楼宇等场景打造成为城市精准招商、资源接引的信息枢纽，实现城市实体空间价值在数字空间的延展提升，赋能城市经济社会数字化转型发展。（三）（三）优先建设高价值场景，促进数字孪生落地生效优先建设高价值场景，促进数字孪生落地生效 坚持应用导向、以人为本，优先推进建设一批数字孪生成效突出的场景应用。经综合研究，数字孪生将在八大类场景中发挥重要价值。一是高难度不可见场景，二是高危险灾害性场景，三是高复杂度治理场景，四是反复验证试验场景，五是广域布点统管场景，六是资源优化配置场景，七是可视交互体验场景，八是全局仿真预判场景。其中，前四类场景技术相对成熟，可以率先布局应用。一是高难度不可见场景，如地下管网、地下水保护等地下空间场景。二是高危险救援类场景，如火灾、爆炸、暴雨、城市内涝等应急预演场景，提高城市安全数字孪生城市建设指引（2023 年）27 韧性。三是高复杂度治理类场景，如复杂交通路口疏导、社区综合治理等复杂场景。四是反复验证试验类场景，如城市规划布局优化、碳排放政策优化、智能供热流程优化等。鼓励地方率先推进四类场景建设，推动数字孪生项目务实建设、落地生效。（四）（四）分步推进场景建设，因地制宜打造特色场景分步推进场景建设，因地制宜打造特色场景 分步骤推进孪生场景建设，以人为本、因地制宜打造具有地方特色的数字孪生场景。一是打造单点切入、凸显特色的“小切口”场景，率先建设一批成熟度高、解决城市痛点问题的场景项目，提升城市治理效率和服务体验。如智慧楼宇、数字孪生水质监测等场景。二是打造因地制宜、跨界组合的“积木式”场景，基于城市已有平台和场景，汇聚楼宇、交通、能源、经济等跨领域、跨部门数据，结合城市实际需求，打造多元化功能跨界组合的数字孪生场景。例如深圳湾科技生态园将售电业务、新能源消纳、能耗监测、能源设备管理场景相结合，打造统一的能源管控平台，助力园区建成国家级低碳生态示范园区。三是打造赋能产业、降本增效的“标杆式”场景，运用数字孪生技术，助力行业降本增效，形成行业引领示范，有效带动相关产业发展。例如新疆陆港园区通过数字孪生打造数字化中欧班列，实现班列全程自动追踪、调度和管理，有效提升管理效率和运输效率，促进跨境贸易、智慧物流产业发展。案例 12：新西兰奥克兰运用数字孪生技术助力海滩水质提升 新西兰 Safeswim 项目是新西兰奥克兰地区聚焦水域水质监测的数字孪生技术应用项目。在数据汇聚方面，Safeswim 平台汇聚了水利网络、天气、潮汐等 10 余种数据流，融合了 IoT 数据、实验室微生物检测数据、互联网数据等多种数据资源，运用数字孪生技术，实现了对奥克兰不同区域休闲水域水质的监测和可视化呈现。数字孪生城市建设指引（2023 年）28 在公共服务方面，Safeswim 项目搭建了统一的公共服务平台，为公众提供奥克兰周边 84 个海滩和 8 个淡水地点的水质预测和健康安全风险信息，为市民出行决策、海滩娱乐选择提供便利，保障市民游泳卫生安全。同时，Safeswim 项目提升了政府、市民对水环境保护的关注度，进一步减少废水溢出，持续优化水环境，打造宜居城市。来源：新西兰 Safeswim 项目展示图 图 21 新西兰 Safeswim 项目助力海滩水质提升 案例 13：中国乌鲁木齐运用数字孪生技术打造中欧数字班列“丝路智港”是乌鲁木齐陆港集团集结中心用于提升效率、保障安全的数字孪生平台。在集装箱管理方面，运用数字孪生技术，实现对集装箱运输轨迹、运输状态的可视化呈现，实现货物从装卸、转运、装箱、拆箱、收发、交接、保管、堆存、搬运和承揽全流程清晰可查，显著提高集装箱运行效率。在轨迹跟踪方面，通过物联网感知、空间运算等技术，平台实时采集运行列车的位置、车次、发车和到达信息，实现班列全程自动追踪、调度和管理。同时，实现海量班列数据、运输数据在“一张图”呈现，提高数据分析的全面性和丰富度，有效帮助管理者一图读懂班列信息，辅助管理决策。数字孪生城市建设指引（2023 年）29 来源：新疆乌鲁木齐国际陆港建设集团丝路智港项目展示图 图 22 丝路智港平台 七、策略建议 数字孪生城市五维模型为各地推进数字孪生城市建设提供了方向指引和共性方案。同时，各地对数字孪生城市分类建设路径、特色分类建设路径、特色场景构建、营造产业生态场景构建、营造产业生态等方面广泛关注，报告提出分类施策、特色引领、生态协作三项建议，为各地推进数字孪生城市建设提供参考。（一）（一）分类施策，推进数字孪生城市建设分类施策，推进数字孪生城市建设 由于城市数字化基础存在较大差异，数字孪生城市建设五维模型应因城而异、分类施策。一是数字化基础较好的发达区域应突出技术创新引领，打造能力领先的数字孪生底座平台，创新孪生体建设和场景应用，推动跨部门数据融合，开展数字孪生底座平台一体化建设，促进平台之间互联互通，利用技术、应用等先发优势培育数字孪生产业，形成辐射带动效应。二是数字化基础处于中等水平的区域应完善制度体系，稳健发展，加强数字孪生城市战略布局、人才引育、制度创新、运营保障，适度或试点开展场景创新、数据融合、技术平台搭建等工作。三是数字化基础较弱的落后区域应突出应用复制推广，充分借鉴发达区域城市先行先试经验，选取成熟度较高、实施案例较多数字孪生城市建设指引（2023 年）30 的应用领域，开展数字孪生城市建设，少走弯路，节约投资，较快见效。（二）（二）特色引领，打造数字孪生先锋场景特色引领，打造数字孪生先锋场景一是政府侧根据城市资源禀赋、产业特色和重大需求，打造一批数字孪生城市特色示范场景，形成数字孪生赋能产业高质量发展的正向循环，如港口型城市打造数字孪生港口，提升自动编组、运输调度、货物追踪的管理效率，赋能跨境电商、智慧物流等核心产业发展；工业型城市打造数字孪生工厂、数字孪生车间试点示范，通过场景模块化组合，促进产品全生命周期管理、供应链协同优化，赋能工业产业发展；旅游型城市打造数字孪生景区、元宇宙商圈等特色场景，形成文旅产业新增量。二是企业侧根据不同区域场景需求，打造一批行业领先、具有推广价值的孪生城市解决方案，聚焦城市智能体、城市生命线、大模型应用等领域，供需两侧协同创新，打造一批务实生效、行业领先的数字孪生城市先锋场景方案。（三）（三）生态协作，营造共建共享发展格局生态协作，营造共建共享发展格局一是充分发挥数字孪生产业联盟、行业协会的作用，搭建数字孪生城市产业发展桥梁，引导和支持龙头企业围绕三维可视化建模、仿真渲染、图形化引擎，空间计算、GPU芯片、虚实交互等关键技术开展协调攻关，打造全链条产业协作，实现内生安全、自主创新。二是高水平打造数字孪生城市公共服务平台，依托第三方协会、联盟、智库等力量，建设面向产业发展的数字孪生城市公共服务平台，提高产业资源利用效率和业务响应速度，助力中小企业创新孵化，培育一批数字孪生领军企业。同时实现数据赋能、技术赋能，推动更多企业持续推出优质数字孪生应用产品，加速提升城市治理现代化水平。数字孪生城市建设指引（2023 年）31 参考文献 1 United Nations,World Cities Report 2022:Envisaging the Future of Cities:https:/unhabitat.org/wcr/2 United Nations,2030 Agenda for Sustainable Development:https:/sustainabledevelopment.un.org/content/documents/21252030 Agenda for Sustainable Development web.pdf 3 中国信息通信研究院.数字孪生城市白皮书R.北京,2022 http:/ 4 Marketsandmarkets,Digital Twin Market,2023,https:/ 5 世界经济论坛，中国信息通信研究院.数字孪生城市框架与全球实践报告R.北京,2022 https:/cn.weforum.org/reports/digital-twin-cities-framework-and-global-practices 6 艾瑞咨询，2023 年中国数字孪生城市行业研究报告R.北京,2023 https:/ 7 Digital Twin Hub,Gemini Papers:How to enable an ecosystem of connected digital twins,2022,https:/www.cdbb.cam.ac.uk/files/gemini_how.pdf 8 University of Cambridge,the Gemini Principles,2018,https:/www.cdbb.cam.ac.uk/system/files/documents/TheGeminiPrinciples.pdf 9 Array of Things,Array of Things Ten-Year Symposium,2022,https:/arrayofthings.github.io/AoT-10yr-Symposium-Handout.pdf 10 Helsinki,The Kalasatama Digital Twins Project:The final report of the KIRA-digi pilot project,2019,https:/www.hel.fi/static/liitteet-2019/Kaupunginkanslia/Helsinki3D_Kalasatama_Digital_Twins.pdf.11 World Health Organization,Guidelines on recreational water quality,2021,https:/www.who.int/publications/i/item/9789240031302 数字孪生城市建设指引（2023 年）32 中国信息通信研究院产业与规划研究所中国信息通信研究院产业与规划研究所 地址：北京市西城区南礼士路甲地址：北京市西城区南礼士路甲 36 号号 邮编：邮编：100037 电话：电话：-603939 传真：传真：-603939 网址：网址：

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免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。1 证券研究报告 房地产房地产 弱复苏的主旋律，结构分化弱复苏的主旋律，结构分化 华泰研究华泰研究 房地产开发房地产开发 增持增持 (维持. 

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摘要摘要2023 年 1-11 月，珠三角生产加速修复，消费外贸改善，投资持续放缓。具体来看，工业企业生产加速修复，工业增加值增速环比提升；企业经济效益持续改善，营收和利润增速持续回升，就业市场有所好转；固定资产投资增长放缓且持续分化，广深莞惠增速相对领先，其余城市受房地产拖累较大；市场主体投资情绪无明显高涨，民间投资和外商投资均低位徘徊；消费增速回落趋势扭转，各城市企稳明显，有望反弹；出口整体表现优于全国，内部各城市走势不一，进口降幅持续收窄。香港的旅游热度不减，地产、贸易持续承压，金融挑战较大。澳门旅游业持续增长，博彩业创下新高，有望带动四季度 GDP 达到 1000 亿澳门元。总体上看，大湾区“9 2”市中珠三角九市和澳门的经济持续恢复，香港经济增长仍面临较大压力。展望 2024 年一季度湾区经济形势，本文认为：预期向好但挑战不断，经济增长需在以下重点领域扬长补短；（1）投资拉动动能持续减弱，稳投资需先稳定民企和楼市信心；（2）消费增长趋势向好，可联合港澳进一步扩大北上南下消费；（3）国际局势复杂令外贸承压，保外贸可从优势产品和新业态入手。_北大汇丰智库经济组、前海中英研究院（撰稿人：岑维、王若林）成稿时间：2024 年 01 月 24 日|总第 88 期|2023-2024 学年第 14 期联系人：程云（，）1一、2023 年四季度湾区经济形势分析1.珠三角九市：生产加速修复，消费外贸改善，投资放缓（1）工业企业生产加速修复，工业增加值增速环比提升2023 年四季度，珠三角九市工业生产进入快速增长通道，10 月、11 月的工业增加值累计增速延续二季度以来的恢复态势。2023 年四季度，珠三角九市工业生产进入快速增长通道，10 月、11 月的工业增加值累计增速延续二季度以来的恢复态势。分城市看（图 1），除佛山、珠海增速略有回落外，深圳、中山、江门、惠州、肇庆、广州、东莞的增速创下年内新高。其中深圳、中山、江门、惠州的增速均超过 5%；广州工业生产重新进入正增长区间；东莞工业生产加速恢复，预计年内可实现由负转正。图 1 工业增加值累计同比图 1 工业增加值累计同比数据来源：wind，北大汇丰智库深圳深圳的汽车制造业、电热生产供应业和专业设备制造业是拉动工业生产增长的主要动力，1-11 月增速分别为 52.0%、16.1%、13.1%。乘联会数据显示，1-11月比亚迪新能源汽车累计产、销量分别为 273.63 万辆、268.34 万辆，同比增速分别为 66.66%、64.80%，在中国乘用车品牌中销量居榜首。进入冬季用电用热需求增长带动电热生产供应行业扩大供给。海目星、迈瑞医疗等专业设备制造企业的三季度营收增长（41.78%、11.2%）为四季度扩大生产提供了基础。中山中山的电气机械和器材制造业、计算机、通信和其他电子设备制造业、金属制品业、通用设备制造业生产加速，同比分别增长 14.2%、9.9%、1.3%、5.9%，带动全市工业增加值2增速快速提升至 6%。江门江门的制造业加速恢复，灯具、电路板、洗衣机、摩托车等产品产量明显增长，拉动全市工业增加值增速涨至 6.2%。惠州的电子行业、石化产业、能源产业增加值分别增长 7.8%、4.6%、14.9%，全球消费电子行业回暖，以及一系列重大项目如埃克森美孚、中海壳牌等拉动相关行业生产增加是主要因素。电子行业的复苏对于广州、东莞的工业生产拉动作用也十分明显，广州广州 11 月工业增加值累计增速已达到 0.1%，年内首次转正；东莞东莞的工业增加值虽仍在负增长区间，但较年初已大幅改善，年底有望实现正增长。佛山佛山的十大行业中电气机械和器材制造业同比增长 12.2%；橡胶和塑料制品业增长 15.4%；专用设备制造业增长 11.9%，前十大行业共拉动全市规模以上工业增长 5.4 个百分点，工业增加值增速 6.5%，领先湾区各市。珠海珠海的七大支柱产业中电子信息、生物医药行业增速略有放缓，导致全市总体工业生产增长较三季度有所放缓，但仍实现了 4.1%的增长。总体上看，珠三角各市的工业生产恢复进程较快，拉动广东省整体工业生产快速增长，11 月广东工业增加值累计增长 4%，与全国差距仅有 0.3 个百分点，相对于年初 3.9 个百分点的差距已明显改善。总体上看，珠三角各市的工业生产恢复进程较快，拉动广东省整体工业生产快速增长，11 月广东工业增加值累计增长 4%，与全国差距仅有 0.3 个百分点，相对于年初 3.9 个百分点的差距已明显改善。（2）企业经济效益持续改善，就业难形势有望缓解2023 年四季度，珠三角各市的工业企业经济效益延续二季度以来的修复趋势，企业营业收入和利润总额均有明显改善2023 年四季度，珠三角各市的工业企业经济效益延续二季度以来的修复趋势，企业营业收入和利润总额均有明显改善（图 2、图 3）。11 月，广州、东莞、中山、肇庆工业企业营业收入累计增速较年初分别增长 10 个百分点、10 个百分点、14.9个百分点、9.6 个百分点；工业企业利润总额的改善更为明显，广州、深圳、惠州、中山、江门、肇庆工业企业利润总额累计增速较年初分别提高 43 个百分点、24.5个百分点、51.8 个百分点、32.1 个百分点、24.5 个百分点、47.4 个百分点。得益于珠三角城市的带动，广东全省的工业企业营收（1.1%）和利润（12.2%）增长都明显领先全国水平（1%、4.4%），凸显了制造业高质量发展的成效。但值得注意的是，广州、东莞、惠州的工业企业营收仍在负增长区间，广州、深圳的企业利润尚未由负转正，虽然降幅在持续收窄，但要进一步提升企业经济效益仍需思考良方。3图 2珠三角城市工业企业营业收入累计同比图 2珠三角城市工业企业营业收入累计同比数据来源：wind，北大汇丰智库图 3珠三角城市工业企业利润总额累计同比图 3珠三角城市工业企业利润总额累计同比注：东莞的工业企业利润总额累计增速数据异常值和波动较大，6 月以来均在 150%左右数据来源：wind，北大汇丰智库企业经济效益总体改善的情况下，就业市场出现一定好转，用工需求触底反弹（图 4）。10 月、11 月珠三角工业企业平均人工人数累计同比增速分别为-4.1%、-3.8%，虽仍在负增长区间内，但较 6 月的低值-4.5%已有明显回升，自 2021 年以来持续两年多的下降趋势明显开始扭转。企业经济效益总体改善的情况下，就业市场出现一定好转，用工需求触底反弹（图 4）。10 月、11 月珠三角工业企业平均人工人数累计同比增速分别为-4.1%、-3.8%，虽仍在负增长区间内，但较 6 月的低值-4.5%已有明显回升，自 2021 年以来持续两年多的下降趋势明显开始扭转。中国互联网搜索指数显示（图 5），四季度开始找工作指数有明显的攀升，招聘指数在 12 月有小幅反弹，虽然总体仍呈现4供过于求的状态，但随着经济形势不断改善、企业预期不断修复，就业难形势有望缓解。图 4工业企业平均用工人数累计同比图 5就业市场景气度指数图 4工业企业平均用工人数累计同比图 5就业市场景气度指数数据来源：wind，北大汇丰智库数据来源：wind，北大汇丰智库（3）固定资产投资增长放缓且持续分化，广深莞惠增速相对领先，其余城市受房地产拖累较大2023 年四季度，珠三角城市的固定资产投资增速环比三季度均有回落（中山、肇庆除外），与全省和全国的固定资产投资放缓趋势一致；且二、三季度珠三角城市固定资产投资分化趋势在四季度进一步发酵（图 6）。2023 年四季度，珠三角城市的固定资产投资增速环比三季度均有回落（中山、肇庆除外），与全省和全国的固定资产投资放缓趋势一致；且二、三季度珠三角城市固定资产投资分化趋势在四季度进一步发酵（图 6）。1-11 月，广州、深圳、东莞、惠州固定资产投资累计增速分别为 3.3%、12.5%、3.1%、6.3%，高于全省的2.6%和全国的 2.9%，但与 1-8 月的 6.3%、13.1%、6.3%、6.8%相比，均有下调。佛山、珠海固定资产投资累计增速分别为-9.8%、-13.8%，较年初持续下滑且降幅扩大，若考虑去年同期低基数的影响，则实质性降幅可能更大。江门的固定资产投资增长持续放缓，极有可能进入负增长。中山和肇庆的固定资产投资仍处于负增长区间，但降幅收窄趋势明显，特别是中山，年内有望进入正增长。5图 6固定资产投资累计同比图 6固定资产投资累计同比数据来源：各城市统计局，wind，北大汇丰智库从固定资产投资类型看，四季度珠三角城市二产投资增长趋于稳定（珠海除外，去年高基数影响下增速大幅下调），固定资产投资的分化趋势主要与各市三产投资表现不一有关，其中房地产是主要拖累项，部分城市的房地产已经持续两年低位徘徊且无改善迹象。从固定资产投资类型看，四季度珠三角城市二产投资增长趋于稳定（珠海除外，去年高基数影响下增速大幅下调），固定资产投资的分化趋势主要与各市三产投资表现不一有关，其中房地产是主要拖累项，部分城市的房地产已经持续两年低位徘徊且无改善迹象。1-11 月（图 7），广东省二产投资增长 23%，远高于全国的 9%，其中深圳增长 47.1%，中山增长 43.3%，佛山增长 32%、广州增长 20.1%，肇庆增长 19.8%、江门增长 19.1%、惠州增长 15.2%，均高于全国增速，二产投资仍是广东省和珠三角经济增长的重要动力。但三产投资较为逊色，1-11 月（图 8），广东省三产投资增速-5.3%，低于全国 5.6 个百分点，且与自身相比降幅扩大。各城市中，除广州（0.5%）、深圳（5.2%）、惠州（-0.3%）增速相对领先外，肇庆、佛山、珠海、中山、江门的三产投资已在超低位持续徘徊（-15%及以下），房地产市场持续低迷是主要原因。肇庆、佛山、珠海、中山、江门 1-11 月的房地产开发投资增速分别为-34.2%、-33.8%、-34.5%、-27.9%、-26.4%（图 9），远低于全省（-9.7%）和全国水平（-9.4%）。在全国楼市久不见好转的情况下，原本相对坚挺的核心城市房地产投资信心也有进一步下挫迹象。深圳、东莞 11 月房地产开发投资累计增速较二、三季度下滑，东莞已出现负增长；广州、惠州在三季度负增长基础上降幅略有扩大。6图 7第二产业投资累计同比图 8第三产业投资累计同比图 7第二产业投资累计同比图 8第三产业投资累计同比数据来源：wind，北大汇丰智库数据来源：wind，北大汇丰智库图 9房地产开发投资累计同比图 9房地产开发投资累计同比数据来源：各市统计局，wind，北大汇丰智库企业房地产开发投资意愿减弱与居民需求不振有关（图 10），四季度深圳、佛山、东莞、惠州、江门、肇庆的商品住宅成交面积相比去年同期分别下降 13.4%、37%、21.2%、52.2%、32.8%、65.1%，深圳、珠海、东莞的商品住宅库存和消化周期同比分别增长 18%、2%、7%。为促进房款回流缓解资金链紧张问题，开发商打折促销动作频频。广州、深圳、东莞四季度商品住宅成交均价较三季度分别下降 4.5%、6.4%、7.7%，其中深圳单价下降超过 4000 元/平，幅度最大。百城住宅价格指数7环比数据也表明（图 11），深圳住宅价格自 6 月以来持续下降，幅度超过湾区其他城市。值得注意的是，在降低首付比例、下调房贷利率、调整普通住宅认定标准、优化“限购”“限售”措施、落地“认房不认贷”、加大购房财税补贴、推行房票安置等一系列政策利好以及房价下降情况下，楼市成交有边际改善趋势，四季度大部分珠三角城市商品住宅成交量环比出现增长。图 10商品住宅成交面积图 10商品住宅成交面积数据来源：wind，北大汇丰智库图 11住宅价格指数环比图 11住宅价格指数环比数据来源：中原地产，北大汇丰智库8（4）市场主体投资情绪无明显高涨，民间投资和外商投资均低位徘徊从投资主体看，2023 年四季度珠三角民间投资和外商投资均无明显情绪高涨。从投资主体看，2023 年四季度珠三角民间投资和外商投资均无明显情绪高涨。除深圳民间投资保持高增长（10.5%）外，其余城市均为负增长，其中惠州、江门增速分别为-1.4%、-5.3%，降幅相对较小，广州、珠海、肇庆的民间投资降幅巨大，分别为-19.1%、-29.6%、-18.2%，但呈现边际修复趋势，降幅有所收窄（图12）。外商投资增速呈现低位收敛趋势，珠三角各市除惠州和肇庆实际使用外商直接投资金额正增长外（分别为 5.2%、33.8%），其余城市均为负增长，降幅在20%以内（图 13）。对比广东及全国的相关指标发现，民间投资与外商投资低迷是普遍现象对比广东及全国的相关指标发现，民间投资与外商投资低迷是普遍现象，全国民间投资已连续 7 个月负增长，广东民间投资已连续 18 个月负增长且降幅更大（图 14）；全国外商投资连续 5 个月负增长且降幅扩大，广东外商直接投资情况前三季度虽略好于全国，但从9月开始明显回落，11月累计增速-9.5%，与全国的-10%非常接近（图 15）。如何稳定民企和外企投资信心是新一年经济工作的重要内容。图 12珠三角城市民间投资累计同比图 13珠三角城市实际使用外资累计同比图 12珠三角城市民间投资累计同比图 13珠三角城市实际使用外资累计同比数据来源：wind，北大汇丰智库数据来源：wind，北大汇丰智库9图 14广东和全国民间投资累计同比图 15广东和全国实际使用外资累计同比图 14广东和全国民间投资累计同比图 15广东和全国实际使用外资累计同比数据来源：wind，北大汇丰智库数据来源：wind，北大汇丰智库（5）消费增速回落趋势扭转，各城市企稳明显，有望反弹一季度珠三角城市消费冲高后，二、三季度呈现明显回落，但四季度该回落趋势出现扭转，各月平均消费明显高于三季度，且大部分城市 2023 年的消费绝对值明显高于 2019 年水平，消费开始平稳增长。一季度珠三角城市消费冲高后，二、三季度呈现明显回落，但四季度该回落趋势出现扭转，各月平均消费明显高于三季度，且大部分城市 2023 年的消费绝对值明显高于 2019 年水平，消费开始平稳增长。分城市看（图 16），11 月广州和深圳的社消累计增速分别为 6.7%、7.3%，基本与 10 月持平，继续发挥消费引领作用；佛山、东莞、惠州、肇庆增速均在 3%及以上，分别为 3%、3.3%、4.8%、5.2%，与三季度各月相比还略有提升；中山、珠海、江门的增速在 2.5%-3%之间，虽不及三季度各月，但也无进一步下降迹象，相对平稳。在“双十二”、“元旦”以及“春节”等假期提前促销影响下，预计 12 月当月及一季度的消费仍有反弹提升空间。另外需关注的是，珠三角城市消费仍主要依靠广州、深圳拉动，二者的社消累计增速高于全省平均水平（5.6%），人口集聚和消费场景丰富是主要原因，四季度前两月广州、深圳日均地铁客运量分别达 904 万人次、798 万人次，保持三季度的高水平（图 17）；其他城市的社消增速还比较低，特别是珠海和江门，消费尚未恢复到 2019 年水平，对于拉动全省消费增长的贡献尚不足，导致广东的社消增速（5.6%）与全国平均增速（7.2%）比还存在差距。促消费不仅要关注一线城市，也要挖掘其他城市的消费吸引力和潜力。10图 16社会消费品零售总额累计同比图 16社会消费品零售总额累计同比数据来源：wind，北大汇丰智库图 17广深地铁客运量统计图 17广深地铁客运量统计数据来源：wind，北大汇丰智库从消费结构上看，与前三季度相似，四季度珠三角餐饮消费仍表现出强势劲头从消费结构上看，与前三季度相似，四季度珠三角餐饮消费仍表现出强势劲头（图 18），持续发挥对消费总体的拉动作用。持续发挥对消费总体的拉动作用。1-11 月各市餐饮消费增速均超过10%，其中广州和珠海的增速分别为 21.4%、35.1%，超过全国平均水平（19.4%），深圳、佛山、惠州、中山、江门、肇庆的增速分别为 14.3%、13.9%、10.1%、13.5%、14.7%、10%，与 1-8 月的增速基本持平，意味着暑期消费的热度并无退减。商品零售增长趋稳，持续两个季度的滑落形势得到改善商品零售增长趋稳，持续两个季度的滑落形势得到改善（图 19）。1-11 月，广州、深圳商品零售累计增速分别为 5.5%、6.5%，与 1-10 月基本持平，领先其他城市；惠11州、肇庆增速分别为 4.1%、5.0%，较以前各月有所反弹；佛山、中山、江门增速均在 2%左右，较以前各月有所反弹，但仍低于广东省平均水平（3.5%）；珠海的商品零售从年初以来持续负增长且降幅扩大，1-11 月降幅达 4.3%，主要的拖累项在于汽车、家电、石油制品及日用品类，1-11 月零售额分别下降 11.8%、6.3%、1.9%、13%。图 18餐饮收入累计同比图 18餐饮收入累计同比数据来源：wind，北大汇丰智库图 19商品零售累计同比图 19商品零售累计同比数据来源：wind，北大汇丰智库（6）出口整体表现优于全国，内部各城市走势不一，进口降幅持续收窄2023 年 3 月以来，全国和广东的出口增速都呈下降趋势，但全国下滑的幅度12更大。11 月广东出口累计增速为 2%，较 3 月已经下降了 4.2 个百分点，全国 11月累计增速 0.3%，较 3 月下降了 5.8 个百分点（图 20）。在外需总体疲弱背景下，广东外贸不可避免受到冲击，出口增长困难重重，但整体表现仍好于全国平均水平。在外需总体疲弱背景下，广东外贸不可避免受到冲击，出口增长困难重重，但整体表现仍好于全国平均水平。进口方面，全国比广东表现平稳，但广东进口的降幅持续收窄，11 月已缩小至 3.9 个百分点（图 21）。图 20广东和全国出口累计同比图 21广东和全国进口累计同比图 20广东和全国出口累计同比图 21广东和全国进口累计同比数据来源：wind，北大汇丰智库数据来源：wind，北大汇丰智库具体到珠三角城市（图 22），出口方面，深圳持续领先，延续 4 月以来的增势，1-11 月出口累计增速 13.6%，虽较以前各月有所放缓，但在全国整体出口承压的情况下，上述成绩已十分亮眼。广州出口增速明显放缓，1-11 月出口累计增长 3.8%，较此前各月大幅下降。东盟国家经济增长放缓需求下降是主要因素，1-11月广州对东盟出口增长-6.7%，与对欧盟、美国出口的正增长形成明显对比。出口产品中占比较高的家用电器、平板显示模组、服装、塑料制品大幅下降，1-11 月上述产品出口增速分别为-7.3%、-22.8%、-20.2%、-8.5%。珠海、惠州、江门、中山的出口增速持续修复，珠海 10 月已转负为正，其他城市虽仍为负增长，但降幅自年初以来持续收窄，1-11 月累计增速分别为-0.2%、-3.5%、-4%，出口改善明显，有望在 12 月转正。佛山和东莞的出口自年初持续下滑，但进入四季度后呈现止跌企稳趋势。从出口绝对值看，2023 年前 11 月，珠三角各市出口额均已超过2019 年全年水平，深圳、惠州、中山、珠海、江门涨幅明显，广州、佛山、东莞增长稍慢。13图 22人民币出口金额累计同比图 22人民币出口金额累计同比数据来源：wind，北大汇丰智库图 23人民币进口金额累计同比图 23人民币进口金额累计同比数据来源：wind，北大汇丰智库进口方面，珠三角城市持续改善，大部分城市虽仍负增长，但降幅延续收窄趋势（图23）。进口方面，珠三角城市持续改善，大部分城市虽仍负增长，但降幅延续收窄趋势（图23）。惠州进口自年初以来加速增长，1-11月累计增速进一步攀升至28.3%，在珠三角城市中独树一帜。其中以保税物流方式进口的货物大幅增加是主要原因，该方式占惠州总进口的近一半，增速将近 400%。深圳、佛山、江门的进口降幅已缩小至 5%以内，东莞、珠海、中山的降幅仍比较大，修复较为缓慢，预计将随着国内生产逐步改善而有所改变，但短期内仍以负增长为主。14图表 24访港旅客人数及酒店入住率图表 25香港零售业总销货价值增速图表 24访港旅客人数及酒店入住率图表 25香港零售业总销货价值增速数据来源：wind，北大汇丰智库数据来源：wind，北大汇丰智库2.香港1：旅游热度不减，地产、贸易持续承压，金融挑战较大2023 年 10 月、11 月，访港旅客数量分别达到 346 万人次、329 万人次2023 年 10 月、11 月，访港旅客数量分别达到 346 万人次、329 万人次（图24），虽不及暑期 7、8 两月游客爆满情况，但也基本延续了三季度的复苏趋势，考虑到“圣诞节”以及“元旦”赴港跨年等节假日活动刺激，预计 12 月访港旅客数量将进一步攀至高峰，四季度香港的旅游热度不会差于三季度。基本延续了三季度的复苏趋势，考虑到“圣诞节”以及“元旦”赴港跨年等节假日活动刺激，预计 12 月访港旅客数量将进一步攀至高峰，四季度香港的旅游热度不会差于三季度。来港旅客数量的持续增加带动了住宿餐饮、批发零售业的不断复苏。10 月和 11 月香港酒店入住率分别达到 83%、87%，与疫情前的平均水平相当10 月和 11 月香港酒店入住率分别达到 83%、87%，与疫情前的平均水平相当（图 24），带动住宿餐饮业经营持续改善。12 月特区政府统计处发布的各行业增加值核算结果显示，三季度香港住宿餐饮业、批发零售业增加值同比实质上升 18.1%、24.7%。零售业总销货价值累计同比增速稳定在12 月特区政府统计处发布的各行业增加值核算结果显示，三季度香港住宿餐饮业、批发零售业增加值同比实质上升 18.1%、24.7%。零售业总销货价值累计同比增速稳定在高位运行，10 月和 11 月分别为 17.2%、17.1%高位运行，10 月和 11 月分别为 17.2%、17.1%（图 25），推动相关商家扩大经营信心。，推动相关商家扩大经营信心。世邦魏理仕2024 年香港商业房地产市场展望报告显示，2023 年零售整体租赁量达 150 万平方英尺，创历史新高。餐饮、化妆品及药房继续在核心区街道扩充，以满足不断增长的游客数量。较高的租赁需求下核心区街道商铺空置率在 12 月进一步下降至 9.1%，远低于 2022 年 12 月的 14.9%。此外，为解决劳工短缺、满足来港旅客消费需求，香港政府在 9 月推出“补充劳工优化计划”，到 10 月底已输入 12745 名劳工，涉及餐厅服务员、厨师、售货员等岗位，进一步提升服务质量。但地产、贸易、金融板块的拖累仍较大。地产方面，除零售商铺表现较好外，其他地产类型投资租赁都比较冷淡。地产方面，除零售商铺表现较好外，其他地产类型投资租赁都比较冷淡。甲级写字楼的空置率在 2023 年 12 月达到1516.4%的历史新高，主要的租赁交易由搬迁和整合需求拉动。工业及物流方面的租赁受全球贸易疲软影响表现也比较低迷，2023 年工业新增租赁量仅有 290 万平方英尺。与 2022 年的 630 万平方英尺差距悬殊。此外，受美联储此前加息导致的香港高利率也增加了房地产投资的成本，投资者投资意愿不足，2023 年商业地产投资额总计 400 亿港元，仅占去年总额的 53%；交易数量 105 宗，约为去年的 60%。中原城市领先指数2在四季度进一步下探，12 月底降至 147.21，创五年来新低（图26），PMI 领先指标在荣枯线附近徘徊（图 27），市场信心仍然不足。图表 26香港中原城市领先指数图表 27香港 PMI（季调）图表 26香港中原城市领先指数图表 27香港 PMI（季调）数据来源：wind，北大汇丰智库数据来源：wind，北大汇丰智库进出口贸易额在去年低基数基础上实现正增长，但在全球贸易疲弱、中国和东盟贸易增长有限的情况下，作为转口贸易港的香港贸易增长也面临实质性压力。进出口贸易额在去年低基数基础上实现正增长，但在全球贸易疲弱、中国和东盟贸易增长有限的情况下，作为转口贸易港的香港贸易增长也面临实质性压力。10 月、11 月香港的整体出口分别增长 1.4%、7.4%，进口分别增长 2.6%、7.1%（图28），结束了近两年的贸易负增长局势。但结合去年同期贸易数字来看，此次增长主要是前期低基数的原因，贸易实质性增长有限，三季度披露的进出口贸易增加值同比增速-2.1%。16图 28香港进出口货值当月同比图 28香港进出口货值当月同比数据来源：wind，北大汇丰智库金融板块面临较大挑战，三季度金融及保险行业增加值持续负增长（-0.6%），相关改革政策有望带动 2024 年港股市场回暖。金融板块面临较大挑战，三季度金融及保险行业增加值持续负增长（-0.6%），相关改革政策有望带动 2024 年港股市场回暖。2023 年，恒生指数累计跌幅近 14%，恒生科技指数累计跌 8.83%，两大关键指数表现全球垫底。新股市场行情冷淡，港交所数据显示，2023 年，港股首次招股募资额仅为 463 亿港元，同比大幅下降 56%，新股融资总额为过去二十年以来低位。二级市场成交也不甚理想，2023 年，港股日均成交额 1050 亿港元，较 2022 年日均 1249 亿港元的成交额下降 15.9%。美联储多次加息导致中美利差持续扩大、外资流出港股，加上中国经济增长缓慢、房地产市场情况恶化等是重要原因。但随着港股股票交易印花税税率由 0.13%下调至0.1%、港交所 IPO 结算平台将新股定价与交易之间的时间缩短至两个工作日、GME改革正式生效等政策利好，以及美联储降息预期愈来愈强，港股市场有望在 2024年迎来估值修复。2023 年 12 月当月登陆港交所的企业有 14 家，为年内最高。普华永道预计，2024 年香港 IPO 市场有望重新跻身全球前三大融资市场。总体上看，香港经济虽然也在持续恢复，但增长压力依然较大。香港特区政府 11 月 10 日发布 2023 年第三季度本地生产总值修订数字，将 2023 年 GDP 实际增速预测值由 8 月的 4.0%-5.0%下调到 3.2%。总体上看，香港经济虽然也在持续恢复，但增长压力依然较大。香港特区政府 11 月 10 日发布 2023 年第三季度本地生产总值修订数字，将 2023 年 GDP 实际增速预测值由 8 月的 4.0%-5.0%下调到 3.2%。3.澳门3：旅游业持续增长，博彩业创下新高2023 年四季度，澳门旅游业持续火热，10 月、11 月访澳旅客数量分别达到276 万人次和 258 万人次（图 29），12 月初步统计数量约为 296 万人次，其中跨2023 年四季度，澳门旅游业持续火热，10 月、11 月访澳旅客数量分别达到276 万人次和 258 万人次（图 29），12 月初步统计数量约为 296 万人次，其中跨17年当天的访澳旅客约 17.5 万人次，创下疫情以来单日旅客数量新高。年当天的访澳旅客约 17.5 万人次，创下疫情以来单日旅客数量新高。10 月、11月酒店入住率均在 83%左右，略低于暑期，12 月因节假日带动可能会有小高峰。总体上看四季度旅游业表现与三季度不相上下，中央政府和澳门特区政府的一系列政策支持是重要保证。澳门特区政府旅游局 11 月 1 日发布【“1 4”产业多元工作】旅游业复苏理想 全力扩客源文件，围绕国家给予澳门建设“世界旅游休闲中心”的定位，全力探索旅游与大健康、科技、金融，会展商贸文体相结合的策略，推出一系列旅游产品吸引内地及海外游客。行政长官贺一诚在二二四年财政年度施政报告中表示，2024 年将向每位符合资格澳门居民的非强制性中央公积金账户额外注入 7,000 澳门元，继续实施现金分享计划。此举既传达了澳门经济向好的信号，又让普通民众共享经济发展成果，预计将带动澳门本土居民消费、旅游热情提升。图 29澳门旅客入境数和酒店入住率图 29澳门旅客入境数和酒店入住率数据来源：wind，北大汇丰智库旅游业的强势复苏带动博彩业持续繁荣旅游业的强势复苏带动博彩业持续繁荣。10 月、11 月、12 月博彩业毛收入分别达到 195 亿澳门元、160 亿澳门元、186 亿澳门元（图 30），在三季度各月基础上进一步提升，同比增速分别为 400%、435%、433%，创下年内新高，与 2019 年平均水平相比，已恢复到 75%。与 2019 年平均水平相比，已恢复到 75%。三季度澳门 GDP 同比增速与我们预期一致，超过 100%，达到 116.1%，总额约 915 亿澳门元，博彩业收入占 GDP 比超过 50%。在博彩业的强势拉动下，预计四季度澳门 GDP 有望达到 1000 亿澳门元，全年增速接近 100%。18图 30澳门博彩业收入及增速图 30澳门博彩业收入及增速数据来源：wind，北大汇丰智库二、2024 年一季度湾区经济形势展望与建议总体上看，大湾区“9 2”市中珠三角九市和澳门的经济持续恢复，香港经济增长仍面临较大压力。总体上看，大湾区“9 2”市中珠三角九市和澳门的经济持续恢复，香港经济增长仍面临较大压力。最新广东统计数据显示，2023 年广东 GDP 迈上 13 万亿元新台阶，增速 4.8%，各季度经济增速均超过 2022 年同期水平。从全国层面看，2023年中国 GDP 增长 5.2%，高于 2022 年的 3%，也高于一些国际组织在三季度末四季度初对中国经济增长的预期（如亚洲开发银行 9 月预测值 4.9%，国际货币基金组织 10 月预测值 5%）。2023 年底中央经济工作会议指出，中国经济回升向好、长期向好的基本趋势没有改变。主要国际机构和组织也调高了对中国 2024 年的经济增长预期，如国际货币基金组织预计中国 2024 年将增长 4.6%，较此前预测值高0.4 个百分点。高盛对 2024 年中国经济保持谨慎乐观态度，预计实际 GDP 增速为4.8%。瑞银2024 年2025 年中国经济展望和摩根大通2024 年中国宏观经济展望都看好中国 2024 年消费增长。但在坚定信心，增强底气的同时，我们也要深刻认识到当前经济增长仍面临的挑战：一是地缘政治冲突持续升级，对全球大宗商品价格和外贸都可能造成影响。一是地缘政治冲突持续升级，对全球大宗商品价格和外贸都可能造成影响。俄乌冲突、巴以冲突、缅北冲突局势未见缓和，可能导致全球通胀再次抬升；胡塞武装封锁红海导致外贸航运受阻，国际运价上涨，给本就疲弱的全球外贸再次笼罩上阴影。二是全球产业链供应链持续向区域化、本土化方向调整，来自发二是全球产业链供应链持续向区域化、本土化方向调整，来自发19达国家的限制和新兴市场的竞争对中国制造业高质量发展均提出挑战。达国家的限制和新兴市场的竞争对中国制造业高质量发展均提出挑战。以新能源汽车为例，继欧盟对比亚迪等车企开展反补贴调查后，美国新的税负减免方案称从 2024 年起符合免税条件的美国清洁汽车不能包含由“受关注外国实体”（中国、俄罗斯等）所制造或组装的电池组件。与此同时，泰国、马来西亚、墨西哥等成为全球新能源车企投资布局的热门市场。三是传统支柱产业表现低迷对经济系统和社会信心造成较大冲击，预期修复缓慢。三是传统支柱产业表现低迷对经济系统和社会信心造成较大冲击，预期修复缓慢。房地产行业已持续两年深度调整，目前尚未见底；金融行业近期风波不断，A 股港股成交量不尽人意，银行、券商、私募、信托或产品暴雷，或裁员降薪，对资本市场投资者和实体投资者信心均构成较大冲击。粤港澳大湾区既是中国外贸重地，又是制造业高质量发展的重要引擎，且房地产业和金融业在其 GDP 中的占比分别达到 9.2%、8.1%（2022 年数据，若考虑建筑业，则合计占比超过 21%），以上三方面的挑战对大湾区的影响只会更大。2024 年大湾区要实现经济增长，就需要针对当前经济发展重点领域的主要形势和突出问题，有的放矢，扬长补短，具体包括以下三个方面：1.投资拉动动能持续减弱，稳投资需先稳定民企和楼市信心2023 年四季度全国、广东和珠三角的固定资产投资增速延续年初以来的下滑趋势，特别是广东和珠三角，在 2022 年四季度低基数的基础上不仅没有反弹，反而进一步下挫。广东 10 月开始投资增速落后于全国，10 月、11 月的固定资产投资累计增速分别降至 2.7%、2.6%，与年初 8%的目标相距甚远。珠三角除深圳外，其余城市固定资产投资或放缓或持续负增长，投资动能仍显不足。分类型看，二产投资仍相对稳定，以房地产为代表的三产投资出现大幅负增长。分主体看，民间投资和外商投资都在低位徘徊，情绪不高。进入 2024 年后，随着中国宏观经济向好预期不断巩固，市场主体的投资信心可能迎来修复。建议一是落实积极的财政政策适度加力、提质增效要求，做好优一是落实积极的财政政策适度加力、提质增效要求，做好优质项目筛查，引导民间资本共同参与。质项目筛查，引导民间资本共同参与。2024 年新增专项债额度已下达至地方，目前山西、河北、海南、江苏等地已披露 2024 年一季度地方债发行计划，广东应尽快明确新一年度项目安排及发债进度，落实近期省委、省政府关于促进民营经济发展壮大 进一步推动民营经济高质量发展的实施意见要求，常态化向民间资本推介优质投资项目，鼓励民营企业全面参与乡村振兴、“百县千镇万村高质量发展工程”、绿美广东生态建设和制造强省建设等重大项目和补短板项目建设，提振民间资本信20心。二是推动房地产市场存量与增量调节，稳定开发商和居民信心。二是推动房地产市场存量与增量调节，稳定开发商和居民信心。统筹城中村改造、保障性租赁住房建设以及存量房销售工作，对于合适的空置商品住宅存量房以及规划改造中的城中村，可考虑将一部分调整为保障性租赁住房，既推动房企去库存，又满足居民住房需求，还可减少重复建设。11 月广东省印发的进一步提振和扩大消费若干措施 提出将新增筹建保障性租赁住房不少于 22 万套（间），鼓励机关事业单位、国有企业等单位将符合安全要求的现有物业改造为保障性租赁住房。支持广州、深圳结合城中村改造规模化建设保障性租赁住房。2.消费增长趋势向好，可联合港澳进一步扩大北上南下消费四季度珠三角消费出现平稳增长，二、三季度的放缓趋势得到扭转；港澳文旅消费则持续火热，访港、访澳旅客数量保持高位，旅游相关产业持续高速增长。这为 2024 年的消费增长打下了良好的基础。2024 年 1 月初，哈尔滨文旅火速出圈后，河南、山东等全国各地文旅通过社交平台竞相上演抢客大战，新招奇招不断，带动居民旅游消费热情空前高涨。1 月 11 日同程旅行发布的2024 年春节旅行趋势预测报告显示，2 月 8 日至 2 月 17 日之间出发的机票搜索热度同比上涨近 2倍，“北上看雪”和“南下避寒”贯穿春节假期。元旦、春节假期加持下，预计2024 年一季度大湾区消费将有可喜成绩。建议广东省及各地市文旅部门抓住消费增长机遇期，通过多元渠道、多样策略引导居民释放消费热情。一是通过各类社交平台加强与消费者互动，扩大宣传力度。特别是广、深以外的其他消费增长相对有限的城市一是通过各类社交平台加强与消费者互动，扩大宣传力度。特别是广、深以外的其他消费增长相对有限的城市，可参考其他文旅局的成功经验，梳理当地旅游特色和土特产品，发布有吸引力的宣传片，扩大旅客流量。二是联合港澳制定特色旅游路线、定制化旅游服务，吸引国内外游客在湾区消费。二是联合港澳制定特色旅游路线、定制化旅游服务，吸引国内外游客在湾区消费。“数字湾区”三年行动方案提出要实现湾区“生活通”，围绕粤港澳三地居民出行、通关、通信、支付、求职、养老、医疗、教育、保险、吃住游等场景和习惯，提供无感、便捷的跨境服务，这对湾区融合促消费提供了重要支撑。在港澳居民“北上”消费热情高涨、内地居民“南下”港澳或借由港澳前往东南亚消费热度不减的情况下，珠三角各市与港澳可联合采取引客措施，如港澳对经停内地旅客发放消费券，珠三角各市对港澳、国际旅客发放数字人民币红包或特色纪念品等，进一步提振湾区消费。三是为可能到来的旅游高峰期做好基础支持和服务工作，三是为可能到来的旅游高峰期做好基础支持和服务工作，包括增添机场、车站、客运码头等的航班、车次供应，延长公共交21通服务时间，做好人流密度高的口岸、车站、商场疏导工作和应急医疗救援等，做到忙而不乱。3.国际局势复杂令外贸承压，保外贸可从优势产品和新业态入手国际货币基金组织发布的 世界经济展望 预计，2024 年世界经济将增长 2.9%，比 2023 年低 0.1 个百分点。经济合作与发展组织预测，2024 年世界经济增长 2.7%，比 2023 年低 0.2 个百分点。世界银行发布全球经济展望预计，2024 年全球经济将增长 2.4%，增速连续第三年放缓。12 月全球制造业 PMI 环比下降至 49%，中国 PMI 新出口订单环比下降至 45.8%。在全球经济总体弱增长的情况下，外贸复苏仍然面临较大压力。俄乌冲突、巴以冲突持续，红海局势紧张已导致中东、欧洲、非洲航线受阻，运价上涨，后续冲突如升级将给全球外贸再次蒙上阴影。四季度湾区外贸表现整体优于全国，展现了强大的韧性，在全球外需尚没有明显明确反弹的情况下，下一步稳定湾区外贸需重点关注结构性机会。一是抓住全球半导体行业回暖契机，扩大传统优势机电产品出口，同时进一步开拓锂电、光伏电池、新能源汽车、船舶及激光器材等高新技术产品出口市场份额，巩固外贸基本盘。一是抓住全球半导体行业回暖契机，扩大传统优势机电产品出口，同时进一步开拓锂电、光伏电池、新能源汽车、船舶及激光器材等高新技术产品出口市场份额，巩固外贸基本盘。根据半导体产业协会最新预测，2023 年 Q4 全球半导体销售额环比增长约为 3%，同比增长约为 6%，半导体行业新一轮景气周期似乎已经开启。上游方面，TrendForce 预计 2024 年全球晶圆代工市场规模有望迎来 5%-10%的增长；下游方面，科纳仕咨询(Canalys)预计 2024 年全球智能手机出货量将达到 11.7 亿部，增长 4%，全球个人电脑(PC)出货量预计达 2.67 亿台，同比增长 8%。大湾区作为电子信息产业重要集聚地，无论是上游集成电路、半导体器件，还是下游手机、电脑、家电等消费电子产品生产均具有优势，需抓住时机进一步扩大出口。锂电池、光伏电池、新能源汽车等“新三样”产品出口继续保持高增长（18.1%、27.5%、310%），除此之外，船舶、激光器械等出口也表现亮眼，极有可能成为未来的“新四样”、“新五样”4。新能源汽车方面，大湾区已经有比亚迪、广汽埃安等知名品牌；船舶制造方面，广州龙穴是中国三大造船基地之一，龙头企业广船国际和黄埔文冲在高端豪华客滚船、PCTC 汽车运输船、支线集装箱船等产品市场具有全球引领地位；激光器材方面，广东省是国内最大的激光与增材制造产业集聚区，产业规模和企业数量均占全国 30%以上，拥有大族激光、海目星等一批龙头企业。在当前高新技术产品出口增长迅猛的情况下，大湾区各市要积极发挥龙22头企业带动效应，持续扩大高新技术产品出口份额，与传统优势机电产品相互补充，共同稳固外贸基本盘。二是继续大力支持跨境电商等外贸新业态发展，做好海外仓建设、仓储物流园区运营等配套工作，推进外贸提质扩量。二是继续大力支持跨境电商等外贸新业态发展，做好海外仓建设、仓储物流园区运营等配套工作，推进外贸提质扩量。据深圳商务局消息，2023年1-11月，深圳市跨境电商进出口额已超2022年全年，同比增长74.7%，拉动深圳外贸进出口增长 6 个百分点，带动广东省跨境电商进出口增长 22 个百分点。跨境电商在推动外贸增长方面仍然具有较大潜力，大湾区各市可积极学习深圳经验，做好跨境电商业态培育，推动外贸进出口尽快进入稳步增长区间。1疫情之前（2019 年）香港的产业结构中，进出口贸易增加值占地区生产总值的 16.1%，批发零售、住宿餐饮占比 3.4%、2.8%，金融保险业占比 21.2%、地产、楼宇业权占比 4.5%、11.3%，是香港经济的重点产业。2中原城市领先指数是香港中原地产代理有限公司与香港城市大学联合推出的周度指数，旨在客观反映香港最新的地产市场价格变动。3疫情之前（2019 年）澳门的产业结构中，博彩及博彩中介业增加值占地区生产总值的 50.9%，批发零售、酒店、餐饮等旅游相关产业增加值占比 5.6%、4.6%、1.6%，是澳门经济的支柱产业。4广州日报，“外贸出口有望迎新四样、新五样”。北大汇丰智库（The PHBS Think Tank）成立于 2020 年 7 月，旨在整合北京大学汇丰商学院各院属研究中心，统筹协调资源，重点从事有关宏观经济、国际贸易与投资、金融改革与发展、粤港澳大湾区可持续发展、城市与乡村发展、海上丝路沿线国家经济贸易与合作等领域的实证分析与政策研究，打造专业化、国际化的新型智库平台。北大汇丰智库由北京大学汇丰商学院创院院长海闻教授兼任主任，智库副主任为王鹏飞、巴曙松、任颋、魏炜、林双林。

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不知不觉，2023年已经接近尾声。这一年，围绕美国住宅房地产市场最为引人注目的话题之一就是房贷利率的高涨。自去年底30年期抵押贷款利率破6之后，2023年再次破7冲8，这一高昂的利率打破了不少人的购房梦想，一时间各种关于房市泡沫破裂的言论四起。回顾过去，上一次出现如此高的房贷利率还要追溯到20几年前的世纪之初。这些年来，人们已经逐渐习惯了低利率的环境，自2012年房市复苏以来，30年期房贷利率的平均值仅为4.14，使得眼下7%以上的数字显得格外刺眼。2012-2023美国三十年期抵押贷款利率（%）2012-2023美国成屋销售折年数（单位:万套）-1 -*数据来源：FRED，58安居客研究院综合整理*数据来源：FRED，58安居客研究院综合整理正如预期的那样，高额的房贷利率确实导致了较低的房屋成交量。截至2023年9月，美国成屋销售数量仅为353万套，同比下降25%，与2021年9月相比更是下跌了43%。成交量的急剧下降在媒体中被夸大，似乎市场即将崩溃，房屋变白菜。然而，真实情况是否如此呢？毫无疑问，高昂的利率限制了人们的购买力，迫使一些人不得不推迟购房计划。然而，这仅仅是成交量下滑的次要原因，而主导因素可能是市场上可供购买的成屋太过稀缺，为购房者提供的选择相当有限。为什么这么说呢？过去我们主要通过成屋销售量来分析美国房市，因为在相当长的一段时间里，新屋销售量只占据了整体房屋销售的很小比例，仅为约一成左右。然而，自大流行以来，这一比例发生了巨大变化。截至2023年9月，新屋销售量占全部房屋销售的比例已经攀升至17.7%。从绝对数量来看，9月新屋销售折年数为75.9万套，同比增长33.8%，比2021年9月多出2.3%。新屋的热销表明市场上缺少的可能并不是购房者，而是供应不足的问题。2012-2023美国新屋销售折年数（单位：千套）*数据来源：FRED，58安居客研究院综合整理-2 -为了更好地理解美国房屋市场受限的供应状况，我们可以查看上的在线挂牌房屋数量。实际上，在大流行之前，房屋挂牌量已经呈现出波动向下的趋势，全美库存在120万套左右。2020年，美联储通过天量QE推动了房屋市场的繁荣，成交量的急剧增长使得整体挂牌量在2022年2月达到了自这一统计数据发布以来的历史低位，当时整个美国仅有34.6万套房屋在售。加息以来，在售房源总量有所增加，截至2023年10月1日，在售房源回升至73.7万套，但仍与大流行前的平均水平相比存在较大差距。2012-2023年美国房屋销量及新屋销售占比*数据来源：FRED，58安居客研究院综合整理从微观角度来看，2020和2021年，房价快速上涨的同时利率持续下降，引发了房地产市场的“锁定效应”。新购房者享受到历史最低的贷款利率，而过去购房者多数选择再融资，将整个市场的抵押贷款利率基本锁定在3%左右，甚至更低。这基本上冻结了家家户户的房地产头寸。更形象地说，如果一个家庭在过去两年中以3%的利率购买了一套房产，那么通常他们不会选择在当前7.5%的利率水平下出售原有房产，因为一旦卖掉，这家人在购房时将支付过去两倍多的利息，得不偿失。这导致大家都选择-3 -4 -成屋不足，新屋来补。受限的成屋供应为房产商提供了前所未有的历史机遇。从以DR HORTON为首的房地产商的财务报告来看，美国住宅建筑商正在积极利用这一机会大规模购地建房，仅DR Horton一家就拥有可建57万套新房的土地储备。然而，新房建设需要筹资、规划、审批和建设，这一过程耗时较长，意味着整体库存量的回升速度不会太快。因此，库存紧缺可能会成为美国住宅市场的新常态。市场好不好，价格是最好的试金石。去年的报告中我们曾强调过，美房普涨的阶段已经结束，接下来是分化行情。然而，不论市场如何分化，从宏观层面来看，美国房价仍然表现出相对的坚韧。成屋价格的历史峰值出现在2022年6月，中位价达到41.38万美元。今年的房价峰值也是在6月，中位价为41万美元，仅比去年下跌0.9%。最新的数据是截至9月份的，中位价为39.43万美元，同比上涨2.8%。在利率如此高涨的背景下，这样的价格表现可以称之为优秀了。2016-2023年美国房屋在线挂牌量*数据来源：FRED，58安居客研究院综合整理守住自己的房产，不愿意进行交易，从而导致成屋库存严重不足。除此之外，房产止赎申请数量也是一个重要的风向标，有助于我们判断美国房屋市场的健康状况。止赎是指房屋购买者由于无法继续支付贷款而导致违约通知、拍卖预定或银行收回等行为。根据ATTOM的数据显示，2023年三季度全美有100,546处房产存在止赎申请，环比增长3%，同比增长9%。这一上升趋势一方面受政策的影响，由于大流行的原因，联邦政府曾经一度暂停了止赎申请，如今政策期限已过，一些申请正逐渐被受理。另一方面，一些房主仍在应对疫情带来的财务后果或者面临新的挑战。尽管止赎申请数量上升，但从长期来看，目前的数量仍然相对较低，属于正常的健康水平。*数据来源：FRED，58安居客研究院综合整理2020-2023年美国房屋销售中位价-5 -简而言之，尽管高利率存在，但并未导致市场的混乱。低库存是限制市场成交量的主要因素，同时也是支撑房价维持高位的重要动力。展望明年，市场预期美联储可能结束升息，并在年中左右启动降息通道。然而，库存仍然紧缺，主要因为在美国市场上有大量的买家排队等待抵押贷款利率下降到更合理水平时购房，以及许多人准备在价格略微回落时入市购房。这些“耐心买家”为市场提供了稳定的支持，因此不论是利率下降还是价格下降，都会有大量买家迅速行动，阻止房市发生崩溃。此外，受益于库存限制和新旧房价差的减小，新房市场有望继续呈现一抹亮色。U.S.Properties with Foreclosure Filings*数据来源：ATTOM，58安居客研究院综合整理-6 -*数据来源：ZillowZillow各大都会区房屋库存量变化/2023年10月-7 -50%-40%-30%-20%-10%0%Memphis,TNSan Antonio,TXNew Orleans,LAOklahoma City,OKDallas,TXMiami,FLSt.Louis,MOTampa,FLHouston,TXLouisville,KYOrlando,FLDenver,COBirmingham,ALMilwaukee,WICharlotte,NCAustin,TXBuffalo,NYIndianapolis,INJacksonville,FLUnited StatesKansas City,MOCincinnati,OHVirginia Beach,VAHartford,CTMinneapolis,MNColumbus,OHCleveland,OHAtlanta,GAPittsburgh,PAPortland,ORRichmond,VANashville,TNBaltimore,MDPhiladelphia,PASalt Lake City,UTProvidence,RISan Jose,CASan Francisco,CARaleigh,NCBoston,MADetroit,MIChicago,ILRiverside,CALos Angeles,CANew York,NYSan Diego,CAWashington,DCSeattle,WASacramento,CAPhoenix,AZLas Vegas,NV18.00.00.20.40%8.40%5.60%2.2%1.40%0.20%0.00%-0.30%-0.30%-0.90%-2.80%-4.60%-4.80%-5.10%-5.10%-5.50%-5.90%-7.00%-8.00%-9.10%-9.30%-10.30%-10.40%-10.60%-11.30%-11.50%-11.60%-12.00%-13.30%-13.30%-13.70%-14.60%-15.10%-15.40%-17.30%-18.50%-18.90%-19.40%-19.90%-21.60%-21.80%-22.40%-26.3%-26.3%-28.50%-30.80%-32.60%-42.10%Zillow美国各大都会区房价指数涨跌幅/2023年10月-8 -*数据来源：Zillow-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%Hartford,CTMilwaukee,WIProvidence,RIBoston,MASan Diego,CAPhiladelphia,PAMiami,FLVirginia Beach,VACleveland,OHSan Jose,CABuffalo,NYChicago,ILKansas City,MOCincinnati,OHSt.Louis,MORichmond,VALos Angeles,CAColumbus,OHDetroit,MILouisville,KYBaltimore,MDNew York,NYPittsburgh,PAOklahoma City,OKWashington,DCUnited StatesIndianapolis,INRiverside,CAAtlanta,GAOrlando,FLCharlotte,NCMinneapolis,MNSeattle,WATampa,FLBirmingham,ALRaleigh,NCPortland,ORSan Francisco,CADenver,COSalt Lake City,UTMemphis,TNNashville,TNHouston,TXSacramento,CADallas,TXJacksonville,FLPhoenix,AZLas Vegas,NVSan Antonio,TXNew Orleans,LAAustin,TX11.40%8.50%7.00%6.80%6.50%6.10%6.00%5.90%5.60%5.50%5.50%5.30%5.20%5.20%5.10%4.70%4.70%4.70%4.30%4.10%4.10%3.70%3.50%3.30%3.20%2.30%2.00%1.90%1.90%1.80%1.30%0.90%0.40%0.30%0.10%-0.20%-0.20%-0.60%-0.60%-0.70%-1.00%-1.10%-1.20%-1.30%-1.60%-1.90%-2.40%-2.60%-2.90%-9.00%-9.20%-9 -报告说明 1.数据来源：58安居客研究院报告数据基于市场公开信息、58同城网站及安居客网站自有监测数据、历史沉淀大数据等。2.数据周期及指标说明：报告整体时间段：截止2023.12 具体数据指标参考各页标注3.版权声明：58安居客研究院（以下简称“本机构”）是上海瑞家信息技术有限公司及北京五八信息技术有限公司等关联公司（以下简称“本公司”）旗下的内部组织，凡属本机构的权责，上海瑞家信息技术有限公司和北京五八信息技术有限公司其中任一公司均可单独负责或共同负责。本报告中所有的文字、图片、表格均受有关商标和著作权的法律保护，部分文字和数据采集于公开信息，所有权归属于本公司。本机构有权随时对报告内容予以补充、更正或修订。未经本公司书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、抄袭和改编，否则本公司有权进行维权保护自身权益。如引用、转载，需注明出处为58 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2023年，成都优质写字楼市场供应幅回落，共录得五个楼宇交付，合计约34万平，同减少21.4%；天府新区携近70%的新增供应迈快速发展周期。着眼需求端，宏观经济环境不确定性尚存，年内租赁活跃度回暖有限；此外，业调整及降本增效导致企业的房地产策略转变，系列优化整合、回迁建楼宇等波动之下，最终2023年优质写字楼净吸纳量录得约2.7万平。因此，市场整体空置率同上升4.0个百分点24.7%。就甲级写字楼，持续供应之下，然年内租户的承租能因降本增效低，以及积退租案例多集中于甲级楼宇，导致甲级写字楼市场的空置率于第三季度升31.1%；但步第四季度，随着在谈项纷纷落定，尤其是头部企业愈万平的积需求，使得甲级楼宇吸纳量有所改善，单季录得4.2万平，为近两年来单季度最平，这也令甲级写字楼市场的空置率于年末幅回落0.2个百分点，最终录得30.9%。租，以价换量贯穿全年，但上下半年表现略有不同。上半年业主对需求复苏持观望态度，租调整相对保守，跌幅仅为0.6%；到下半年，鉴于市场回暖不达预期，累计的压令业主采更为激进的招租策略，租平加速下跌，跌幅达3.0%；最终，全市优质写字楼的平均租同下跌3.6%。新增需求按业来看，TMT继续领衔年内需求增，占25.6%；融业及专业服务业紧随其后，分别占20.1%及13.2%。其中，产业互联继续主导扩张，尤其是头部企业的积需求贡献显著，细分领域包括软件系统开发、云计算及物联等领域，带动产业互联占TMT需求同提升8.8个百分点74.8%；随着物流及供应链回归正常化，成都电商务稳步复苏，并衍相关办公需求，带动电商业占TMT需求增4.4个百分点7.4%。其次，融业需求保持稳定增，并持续展现对积的睐，以传统融、保险、银为代表的细分领域带动融业在1,000平以上积需求中占第，录得24.4%。专业服务业，商务咨询、律所分别占60.0%及24.8%，仍为主撑。值得关注的是，成都消费市场的活有效转化为相关业的办公需求落地，类经营业态亦助业主回填空置率。其中，品、酒类等快消品，运动品牌以及3C电的消费需求衍办公需求，带动消费品制造业需求占增2.9个百分点4.9%；出国留学服务、语培训等企业年内积极扩张，且具备相对较承租能的医美腔等类经营性企业的需求也陆续落地楼宇，拉动消费服务业需求占增1个百分点6.9%；新渠道、新技术与零售贸易的加速融合发展亦推升业需求占增0.9个百分点3.4%。分区域看，传统商务区（CBD、东街、南路及城东北）、城南（融城和源）及天府新区展现出对不同业的集聚。传统融与消费相关业的需求积极落地传统商务区，带动租赁活跃度回升；TMT和传统融继续汇集城南，全年59.2%的TMT需求落于此；物流、会展业则因政策导向及国会中带来的产业聚集，衍数笔需求落地天府新区。展望2024年，成都优质写字楼市场的新增供应回升，约66万平的楼宇预计交付使。其中，超57%的新增供应将落于天府新区，推动该板块进步扩张。2023年，由于部分项延期，成都零售物业市场仅迎来3个购物中开业，分别是天府和悦场、新合场和天府悦城，合计供应积约47.3万平，同下降40.3%；天府新区录得85%的新增供应，市场规模显著扩张。同期，运营商持续进驻成都，全年布局7个新项，其中奥特莱斯最为瞩，共签约落地3座。着眼需求端，餐饮增速领跑、旅热度攀，助消费市场加速复苏。统计数据显示，2023年1-11，成都社会消费品零售总额同增10.4%，分别于全国、全省3.2、1.0个百分点，其中餐饮同增26.2%；2023年，成都航空旅客吞吐量达7492.4万次，同增141%，实问鼎中国航空第三城。有鉴于此，叠加年内品牌优胜劣汰、购物中积极调整，核、次级和近郊商圈差异化表现。具体，核商圈在地段优势和旅游复苏的带动下，业主借势调整，腾退并切分原主店的积以招引坪效品牌，全升级的过程中空置率波动上升4.1个百分点；次级商圈对游客的吸纳相对有限，加之常消费增仍受限于经济不明朗的延续，激烈的市场竞争导致空置率上升0.6个百分点；近郊商圈的购物中多为填补所在区域的商业空，竞争相对较，业主积极填补空铺，空置率下降0.3个百分点。因此，全市空置率同上升1.3个百分点11%。相应地，市场调整周期之下，业主以价换量期望赢得先机，全市购物中层平均租同下跌2.0%；其中，次级商圈跌幅最为1.9%，核商圈租于第四季度率先跌企稳。新增需求按业态看，餐饮业态占增7.9个百分点39.8%，体验业态逐步回暖14.5%，但零售业态的拓店仍然谨慎，需求占显著下降9.3个百分点，这也反映出消费者到达实体店的的由“购物”逐步向“购物 体验”转变。细分品类，消费者愈发注重个性化需求与体验感，驱动服饰品牌聚焦垂直品类，集中优势深挖细分圈层，年内极简主义服饰、辣妹潮牌、专业运动等积极扩张，如Toteme、JIL SANDER、SMFK、Snow Peak等。外来餐饮持续来蓉，且菜系丰富，注重体验场景，如gaga、Alimentari Grande等；咖啡茶饮保持活跃，但优胜劣汰趋势已显现，扩张品牌有Peets Coffee、阿嬷作、茉莉奶等；本地餐饮持续挤购物中，快餐、简餐等刚性餐饮活跃。消费者追求反焦虑、松弛感、释放的活态度，驱动年内休闲娱乐、运动解压、美容护肤、亲、宠物等品牌积极拓店。新能源汽继续主导主店的扩张，录得如Volvo、汽众等，但步伐明显放缓。分商圈看，核商圈在地段优势的加持下，业主继续发零售业态，不断升级租户结构，零售占达58.6%；次级商圈竞争压最，部分业主降低招引槛，加餐饮业态占，以快速实现填补空铺，餐饮占升40.8%；近郊商圈在亲娱乐为代表的体验租户上招引突出，体验占21.0%，以迎合周边消费者诉求。2024年，成都零售物业市场的新增供应继续放缓，将录得约46.5万平的新项开业，是2017年以来的新低；新增供应的70%将落于次级商圈，或将进步加剧区域竞争压。核商圈在地段优势和旅游复苏的带动之下，商业活有望继续攀。相应地，市场差异化表现或将延续。2023年，成都仓储物流市场录得三个标库交付，分别为普洛斯天府机场物流园、普洛斯泉驿南及丰树眉，合计约31万平的新增仓储积，同下降25.1%，系近四年新低。着眼需求端，在物流和供应链回归正常化的背景之下，年内吸纳量录得约33.4万平，同显著上升101.7%，但全年需求表现呈先抑后扬的趋势。上半年租户在降本增效的驱动下谨慎扩仓，或优化整合现有仓储积；另，城市规划升级对双流、新都园区带来短期波动，故吸纳量增受限。下半年需求逐步回暖，吸纳量半年环录得94.1%的增，主要得益于系列购物峰的促进。截年末，全市标库整体空置率同下降1.8个百分点7.9%。按业看，随着络消费稳步复苏，三物流和电商继续主导市场去化，需求占合计达75.1%，同增9个百分点。统计数据显示，2023年前11，四川省实物型络零售总额同增14.2%，5,627亿元，其中成都占近70%。此外，产业升级刺激制造业需求释放，需求占增0.8个百分点12.6%。2023年前11，成都规模以上业增加值同增4.5%，于全国平0.2个百分点；其中，在37个业业类中，增速前三的是电机械和器材制造业、医药制造业、汽制造业的增加值，分别同增19.0%、10.8%、10.1%。鉴于以快消品为代表的零售商优胜劣汰，导致年内批发零售的扩仓需求有所放缓，占收窄8.9个百分点。按细分业来看，城配三物流、快递快运、汽零部件及家电供应链物流的活跃度最。分区域来看，降本增效的策略贯穿全年，租户于各园区间积极整合优化仓储积，搬迁占全年租赁案例的15.6%。江、泉为全年租赁活跃度最的园区，合计录得71%的成交案例。相应地，全市标库的平均租同下跌1.1%，但跌幅于下半年逐季度收窄。2024年，成都仓储物流市场的新增供应继续放缓，约23万平的标库计划交付，有望进步改善市场的供需关系。受城市、产业及基建规划与开发所引导的地供应影响，未来三年核园区的标库供应量仅占17.5%，核园区将加速扩张，特别是依托天府国际机场的天府空港园区及简阳。2023年，成都投资市场共录得11笔宗交易，总成交额达42.9亿元，同下降39.6%。标的物来看，除零售物业占近30%外，写字楼、业物流、酒店及综合体则均录得笔交易，撑资产类型多样化趋势延续。买，国企及企构成主，令企业类投资者占超90%。值得关注的是，以法拍为代表的不良资产投资在成都甚是全国范围内均呈现活跃度抬升的趋势。2023年成都不良资产投资占总成交量的36.4%，与型投资并列成为投资者的主要策略。究其原因，法拍类资产的待售物业数量持续攀升，达到历史较平，并吸引投资者择买市场之机局，配置资产。链接浏览下载完整报告CBRE2023年成都房地产市场回顾与2024年展望

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苏州工业园区 近零碳园区建设路径研究 摘要报告 苏州中咨工程咨询有限公司 2023 年 12 月 关于基金会 能源基金会是在美国加利福尼亚州注册的专业性非营利公益慈善组织，于 1999 年开始在中国开展工作，致力于中国可持续能源发展。基金会在北京依法登记设立代表机构，由北京市公安局颁发登记证书，业务主管单位为国家发展和改革委员会。能源基金会的愿景是通过推进可持续能源促进中国和世界的繁荣发展和气候安全。使命是通过推动能源转型和优化经济结构，促进中国和世界完成气候中和，达到世界领先标准的空气质量，落实人人享有用能权利，实现绿色经济增长。关于项目单位 苏州中咨工程咨询有限公司是中国国际工程咨询有限公司在华东地区的窗口单位。公司具有工程咨询甲级资信，是国际咨询工程师联合会和中国工程咨询协会会员单位。公司面向政府、企业、金融机构等服务对象，专业提供投资策划、规划咨询、政策研究、评估咨询、管理咨询、全过程咨询等现代咨询服务。免责声明 n 若无特别声明，报告中陈述的观点仅代表作者个人意见，不代表能源基金会的观点。能源基金会不保证本报告中信息及数据的准确性，不对任何人使用本报告引起的后果承担责任。n 凡提及某些公司、产品及服务时，并不意味着它们已为能源基金会所认可或推荐，或优于未提及的其他类似公司、产品及服务。关于作者 许相敏 薛 会 徐 璐 郄梦婧 郭凤凤 庞锐晰 程环宇 所有作者均来自苏州中咨工程咨询有限公司 联系方式： 致谢 本研究由苏州中咨工程咨询有限公司统筹撰写，由能源基金会提供资金支持。在本项目研究过程中，研究团队得到了合作方东南大学智能交通中心、苏州工业园区绿色产业联盟协会的大力支持，包括:刘晓庆、伍玮涛、刘琦、丁向燕、柳英等。苏州工业园区资源节约与能源管理协会的李新影、周睿等亦为本项目的开展提供了重要的支持和协助，在此向他们表示诚挚感谢。本项目的顺利开展离不开苏州工业园区管委会的大力支持，尤其是经发委、规建委等部门为项目研究提供了指导和建议。研究团队同时感谢以下专家在项目研究过程中作出的贡献：戴彦德 国家发展和改革委员会能源研究所 段洁仪 北京北控能源投资有限公司 李晓江 中国城市规划设计研究院 姜克隽 中国宏观经济研究院能源研究所 胥小龙 中国建筑节能协会 熊华文 国家发展和改革委员会能源研究所 禹 湘 中国社会科学院生态文明研究所 何东全 清华大学中国城市研究院 宋雨燕 天津泰达低碳经济促进中心有限公司 刘 莹 北京交通发展研究院 周瑜芳 北京交通发展研究院 王志轩 华北电力大学 阮应君 同济大学 陈时熠 东南大学长三角碳中和战略发展研究院 陈 程 中国国际工程咨询有限公司 温雨鑫 中国国际工程咨询有限公司 刘志波 扬子江生态文明创新中心 周树山 清华海峡研究院 江海燕 国网（苏州）城市能源研究院 陆振波 东南大学智能交通中心 沈其钢 苏州尚若节能环保咨询有限公司 引言 苏州工业园区是全国开放程度最高、发展质效最好、创新活力最强、营商环境最优的区域之一。苏州工业园区全面贯彻落实国家、省、市关于碳达峰碳中和工作决策部署，积极践行双碳发展理念，以创新驱动推进绿色转型，低碳发展取得了卓著的成效。苏州工业园区作为一个产城融合的城市有机体，经济增长和产业发展、人民生活水平提高将进一步驱动能源消费。然而，苏州工业园区能源对外依存度高，可再生能源资源禀赋不足，工业进一步减排空间日趋瓶颈，节能降碳步入深水区。在此背景下，我们开展了“苏州工业园区近零碳园区建设路径”研究，旨在为苏州工业园区建设“近零碳园区”提供指导，形成近零碳发展的园区路径。“近零碳”是实现碳中和的必经之路，强调通过各种努力实现温室气体排放不断降低直至趋近于零的动态过程。我们在研究中界定了“近零碳”的内涵和条件。研究面向苏州工业园区碳达峰、碳中和的发展需求，基于能源消费历史数据，构建了苏州工业园区碳排放分析预测模型。研究运用情景分析等方法，从基准情景、低碳情景和近零碳情景，分析展望了2020-2060典型特征年份苏州工业园区碳排放趋势、减排路径及减排效果，在此基础上，研究形成了苏州工业园区近零碳发展的时间表和路线图，为科学制定苏州工业园区短期及中长期减碳目标、实现途径奠定基础。研究构建了苏州工业园区近零碳园区建设的政策机制，针对能源、产业、交通、建筑等重点领域，提出了短期、中长期苏州工业园区近零碳园区建设的发展举措，并形成了重大项目、重大工程建设清单。展望未来，苏州工业园区通过“近零碳园区”建设，将形成“头雁效应”，引领全国工业城市技术突破、产业升级与绿色转型；形成“先锋作用”，助力我国应对绿色贸易壁垒、推动外向型经济高质量发展；形成“生态典范”，探索打造人与自然和谐共生的新时代宜居宜业宜游新城区。苏州工业园区的近零碳发展，将为我国城市绿色低碳发展贡献园区经验和园区智慧，为国家“碳达峰”“碳中和”目标实现提供示范和引领作用。目录 苏州工业园区概况.1“近零碳园区”的内涵界定.3 苏州工业园区建设近零碳园区的意义.4 苏州工业园区绿色低碳发展措施与成就.5 苏州工业园区碳排放分析预测.7 近零碳发展时间表、路线图.10 近零碳园区建设发展政策机制.15 近零碳园区建设发展举措.211 1苏州工业园区概况 苏州工业园区隶属江苏省苏州市，位于苏州市城东，1994年2月经国务院批准设立，同年5月实施启动，行政区划面积278平方公里（其中中新合作区80平方公里），是中国和新加坡两国政府间的重要合作项目，被誉为“中国改革开放的重要窗口”和“国际合作的成功范例”。苏州工业园区是全国开放程度最高、发展质效最好、创新活力最强、营商环境最优的区域之一，在国家级经开区综合考评中实现八连冠，跻身科技部建设世界一流高科技园区行列，2018 年入选江苏省改革开放 40 周年先进集体。中文名称 苏州工业园区 外文名称 Suzhou Industrial Park 别名 苏州园区 行政区类别 国家级经济技术开发区，国家级高新技术产业开发区 地理位置 江苏省苏州市区东部 面积 278 平方公里 人口 123 万人 地区生产总值 2570 亿人民币（2018 年）2743 亿人民币（2019 年）2907.09 亿人民币（2020 年）3330.3 亿人民币（2021 年）3515.6 亿元人民币（2022 年）注：不含苏相合作区 2 2苏州工业园区坚持以生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间环境优美为目标，围绕建设“苏州城市新中心”的发展定位，优化形成“一主两副，四片多点”的空间结构，构筑安全和谐、富有竞争力和可持续发展的园区国土空间布局。2022 年，苏州工业园区实现地区生产总值 3515.6 亿元；实现规模以上工业总产值达6850.21 亿元；实现高新技术产值占规上工业总产值比重 73.9%；服务业增加值 1753.18亿元，占 GDP 比重 49.9%，经认定的各类总部已达 188 家。苏州工业园区在经济密度、创新浓度、开放程度上位居全国前列。苏州工业园区制造业基础雄厚，工业门类齐全，工业企业总数超过 9000 家，覆盖 33 个工业大类、161 个工业中类、443 个工业小类。苏州工业园区不断推进产业高端化发展，形成了“2 3 1”的特色产业体系，坚持以创新引领转型升级，加快建设开放创新的世界一流高科技园区。生物医药、纳米技术应用、人工智能产业能级不断提升，现代金融、信息服务、研发设计、现代物流、商务服务等服务业态蓬勃发展。3 3“近零碳园区”的内涵界定 苏州工业园区不是单一功能的工业区，是产城高度融合、实现了产业、城市、人互融发展、第三产业高度发达、城市功能完善的现代化新城区。园区以金鸡湖为核心展开，环金鸡湖区域布局中央商务区，构成园区的城市级中心；围绕80平方公里“中新合作区”，布局商务、科教创新、旅游度假、高端制造与国际贸易四大功能板块，形成“产城融合、区域一体”的城市发展架构。本研究中的“近零碳园区”实质开展的是“近零碳城市”发展的研究，覆盖到工业、建筑、交通、居民生活等多领域，结合苏州工业园区的特点，重点围绕苏州工业园区进一步低碳发展面临的难点和挑战开展研究。目前，在园区范围物理层面实现碳排放量绝对值为零，即“零碳”，往往面临巨大挑战，较难实现。综合考虑现实可操作性、政策导向等，实现园区近零碳排放是当前园区控碳工作更为合理的主攻方向。所谓“近零碳”，是介于低碳和零碳之间的概念，与低碳强调相对减排、零碳强调碳排放量绝对值为零不同，近零碳更强调通过各种努力实现温室气体排放不断降低直至趋近于零的动态过程。“近零碳排放”将比“低碳”更为严格。本研究将“近零碳”界定为同时满足如下条件，并通过研究验证未来园区发展能否达到近零碳状态，导出相应的发展路径：条件 1：碳排放总量下降到基期的 85%以下 条件 2：碳排放强度下降到基期的 95%以下 4 4苏州工业园区建设近零碳园区的意义 在三十年的发展历程中，苏州工业园区形成了特色鲜明的“园区经验”，并不断向外输出，充分发挥了创新引领示范作用。立足新发展阶段，苏州工业园区将贯彻新发展理念，构建新发展格局，全面落实中央、省、市关于“碳达峰碳中和”决策部署，将应对气候变化纳入生态文明建设整体布局和经济社会发展全局，坚定不移走生态优先、绿色低碳的高质量发展道路。“近零碳园区”建设将形成“头雁效应”，引领全国工业城市技术突破、产业升级与绿色转型 作为一个规模以上工业总产值近 7000 亿元的工业地标，苏州工业园区的近零碳路径有独特的样本意义。“近零碳园区”建设将推动苏州工业园区加强对前沿性、突破性、颠覆性的绿色低碳、零碳负碳技术的提前布局和研发扶持力度，持续提升创新策源能力；深化人工智能、物联网、量子计算等新一代信息技术与新能源、新材料、制造业的融合发展，进一步做强园区“2 3 1”特色产业，抢抓新能源等绿色低碳产业新赛道，加快形成绿色低碳产业集聚；加速推进新型工业化建设，锻造区域竞争优势。通过积极开展低碳化转型的探索，苏州工业园区将不断取得新突破、积累新经验，为全国开发区、高新区以及其他工业城市提供绿色低碳转型发展示范。“近零碳园区”建设将形成“先锋作用”，助力我国应对绿色贸易壁垒、推动外向型经济高质量发展 苏州工业园区汇聚各类外商投资企业近 5000 家，97 家外资企业被认定为省市区各级总部机构，获评全省唯一的外资总部经济集聚区，自贸片区全面深化服务贸易创新发展试点案例入选国务院最佳实践案例，是我国外向型经济高地。近年来，经济全球化遭遇逆流，绿色贸易壁垒正在加速形成并可能成为长期趋势，将影响我国出口贸易及相关产业的发展。“近零碳园区”建设将探索建立完善制造业碳排放核算方法和机制，摸清碳边境调节机制覆盖行业的碳排放情况；着力推动受碳边境调节机制影响较大行业的技术革新，提高行业竞争力；探索建立出口产品全生命周期碳足迹追踪体系，合理推进全产业链降碳，将有助于我国应对绿色贸易壁垒，助力我国在经济发展和气候外交上获得优势。“近零碳园区”建设将形成“生态典范”，探索打造人与自然和谐共生的新时代宜居宜业宜游新城区 推动城市绿色转型是实现“双碳”目标的必由之路，城市绿色转型是满足人民日益增长的优美生态环境需要的根本保障。我国城镇化发展已经进入以高质量为鲜明主题的后半场，要面向实现全体人民共同富裕、促进人与自然和谐共生的本质要求，探索中国式现代化城5 5市高质量发展路径。苏州工业园区作为我国产城融合型园区的典范，全域成为城市板块，在基础设施、公共服务、就业保障、社会管理等方面实现“八个一体化”，实现了城市化率 100%。通过“近零碳园区”建设，园区将立足城市资源禀赋，注重分类施策、制度创新，在城市更新行动中贯彻”双碳“战略，稳妥推进能源、交通、建筑等领域的低碳转型，形成绿色低碳的城市生产方式和生活方式，不断推进城市成为更健康、更安全、更宜居的高品质生活空间，为中国城市在气候变化、人口、资源和环境的约束条件下科学系统性转型、实现低碳宜居发展提供具有示范和引领效应的“园区蓝本”。苏州工业园区绿色低碳发展措施与成就 规划引领。苏州工业园区积极开展碳达峰碳中和研究，草拟了苏州工业园区碳达峰实施方案，能源、工业和公共机构领域已出台碳达峰行动计划。同时园区编制苏州工业园区“十四五”生态环境保护规划苏州工业园区综合交通规划（2012-2030）苏州工业园区电力专项规划（2021-2035）苏州工业园区城市绿地系统规划（2018-2035）等一批专项规划，并围绕节能减排有针对性地出台苏州工业园区进一步推进分布式光伏发展的若干措施2022年度工业节能计划等方案，将各项节能低碳工作落实到了具体单位、具体事项之上。要素支撑。资金扶持方面，苏州工业园区出台苏州工业园区关于促进制造业高质量发展的若干意见苏州工业园区关于推进制造业高质量发展的若干措施，引导制造业企业高质量发展，并在全省率先设立了“绿色智造贷”，通过风险补偿资金池的设立，解决一直困扰节能环保服务企业发展的“融资难”问题。技术能力方面，苏州工业园区重视加强与国内外高校院所的合作，新建了一批国家级、省级、市级重点低碳实验室、低碳工程研究中心和企业低碳技术中心，推动了园区整体的低碳技术创新与成果转化体系。平台建设。苏州工业园区建设有碳达峰平台，通过对企业能耗数据、能源消费情况、企业光伏数据等进行统计管理和分析，并融合 GPS 定位技术，能够展示企业信息和能耗信息，实现多维度可视化表达，平台可对区域级、园区级、企业级等不同级别进行个性化、自动化、信息化数据采集和过程监控。同时，2022年，苏州工业园区正式启动碳普惠体系，该体系是我国首个实现自愿减排交易的市场化碳普惠体系，以分布式光伏为切入点，围绕碳减排量的认证、交易与使用，建立起一套区域级的市场化碳减排交易体系，为碳减排供需双方架起桥梁。从具体领域来看：能源领域。推动化石燃料高效利用，对工业企业中造纸业一次能源消耗大户进行关停退出，对热电联产企业开展机组改造和节能技改。大力发展可再生能源，光伏累计并网容量超过6 6260MW，建设了东吴黄金光储直柔、瑞萨半导体光储一体化智慧能源等项目。开展能源综合利用，建成月亮湾集中供冷供热项目、苏州中心DHC能源中心（目前国内规模最大的城市综合体集中供冷供热系统）、金鸡湖天然气分布式能源站等。工业领域。开展产业结构调整，持续对传统产业和低生态效率行业中产能落后、污染重、能耗高、存在安全隐患、不符合园区发展规划的企业实行倒逼退出。着力培育特色产业地标，重点规划、引导和培育了生物医药、纳米技术应用、人工智能三大新兴产业。加快绿色产业做大做强，形成涵盖节能环保、清洁能源、清洁生产、基础设施绿色升级、绿色服务等领域的产业集群。持续开展工业节能改造，以能源审计为依据，以园区节能与发展循环经济扶持项目专项资金为保障，以园区能源协会为平台，推动区域内节能降碳、资源节约、新能源利用和新技术的推广，重点开展以变压器为主的设备淘汰整治行动，鼓励企业开展节能降碳技术及循环化改造。推进能源管理体系基础建设，鼓励重点用能企业能源管理体系全覆盖。加快“绿色工厂”提升建设，加深区内制造业企业绿色发展意识，目前园区累计 17 家企业入选国家级绿色制造体系，30 家企业入选省级绿色工厂，4 家企业获评苏州市“近零碳工厂”。开展绿色服务支撑，通过线上线下相结合深化绿色低碳服务，开设“工业节能云课堂”和“益企能”专栏，发布园区绿色低碳典型案例和园区主导行业节能减碳共性技术清单，为区域工业低碳转型提供新思路，挖掘新亮点。建筑领域。新建建筑实施全过程低碳管理，新建建筑中绿色建筑占比达到 100%，新建居住建筑全面执行 75%节能标准。积极推进大型公建和居民住宅既有建筑节能改造，涵盖绿色照明、建筑能耗分项计量、建筑外窗、空调系统、能耗监测系统等改造，实施有星海书香世家酒店、书香门第月亮湾酒店、人力资源服务产业园、东沙湖股权投资中心等一批节能改造项目。积极开展可再生能源应用，在住宅建筑顶部设置太阳能热水系统，大型公共建筑采用太阳能热水、太阳能光伏、地源热泵等可再生能源。园区已获得各级绿色建筑标识 215 项，建筑面积近 2000 万平方米，其中二星以上 198 项，运行标识 13 项。中衡设计集团新研发设计大楼等 6 个项目获得江苏省绿色建筑创新奖，康美包（苏州）有限公司亚太技术中心等多个项目获评 LEED 铂金奖。交通领域。工业园区骨架路网已基本形成，规划“四横四纵”的快速路网和“十三横十二纵”的主干路网已经建设完成。公共交通设施完善，园区范围内轨道交通总运营里程58.16 公里，轨道 6 号线、7 号线、8 号线、S1 线四线同时在建；设置公交专用道 50 多公里，建设“常规公交轨道交通”、“公交自行车”等多种类型的换乘枢纽；建设了540 个公共自行车租赁站点。城市交通智慧化发展，从 2009 年开始智能交通建设，已逐步实现园区大半区域的智能交通覆盖，为全园区实现智慧交通打牢基础。居民生活。开展低碳文化培育与教育宣传，大力组织开展“倡导低碳生活、共建和谐社会”、“落实双碳行动，共建美丽家园”等主题活动，向社区居民宣传倡导节能低碳的生活好习惯，低碳生活的意识与理念在市民心中不断得到培养与灌输。低碳社区建设取得成就，2014 年获国家工信部和发改委联合授予“首批国家低碳工业园区”称号，2015 年园7 7区启动低碳社区建设工作，并于 2016 年出台全国首个园区层面的低碳社区试点建设工作实施方案，累计完成两批共11个社区低碳示范社区创建工作，构建了苏州工业园区低碳社区指标体系。资源循环。建成循环经济产业园，形成以“污水处理-污泥处置-餐厨及园林绿化垃圾处理-热电联产-沼气利用”为核心，各环境基础设施间有机互联、互为能量和原料提供者的循环产业链。持续提高生活垃圾治理能力，共建成“三定一督”四分类小区 459 个，实现覆盖率 100%，打造垃圾分类星级小区 292 个，垃圾分类成效明显。持续推进拆迁垃圾资源化利用处置，生活垃圾处理则依托循环经济产业园，实现集污水处理、污泥处置、有机废弃物处理、沼气利用、有机肥生产等多环节的资源再生利用。苏州工业园区碳排放分析预测 据测算，基期苏州工业园区碳排放 1132.54 万吨，其中能源活动 1090.63 万吨，工业过程排放 27.92 万吨，废弃物排放 13.99 万吨。基准情景下，2060 年苏州工业园区碳排放880.91 万吨；低碳情景下，2060 年碳排放 331.08 万吨；近零碳情景下，2060 年碳排放20.55 万吨。基准情景下，由于造纸业主要企业退出，2022 年碳排放暂时性降低后持续攀升，于 2030 年达峰，峰值 1144.82 万吨。从碳排放强度来看，基准情景下苏州工业园区碳排放强度降幅 84.67%；低碳情景下降幅94.24%；近零碳情景下降幅达到 99.64%。苏州工业园区基期工业部门碳排放最高，占比 63.72%；其次为建筑部门，占比 26.73%；交通部门占比 8.31%；废弃物处理部门占比 1.24%。近零碳情景下，剩余 20.55 万吨碳排放，其中工业 13.09 万吨，建筑 7.21 万吨，废弃物处理 0.25 万吨。0.00500.001000.001500.002020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 2055 2060基准低碳近零碳8 8到 2060 年，减碳贡献较大的部门主要为工业和建筑，低碳情景下减碳贡献分别为 68.43%和 29.82%，近零碳情景下减碳贡献分别为 56.92%和 41.84%。基准情景 低碳情景 近零碳情景 工业部门 碳排放基期为 721.67 万吨。2060 年，基准情景下，工业部门碳排放 501.37 万吨；低碳情景下，工业部门碳排放 125.35 万吨；近零碳情景下，工业部门碳排放 13.09 万吨。基期电力碳排放占比最大（76.27%），其次为煤（16%）以及天然气（7.5%）。低碳和近零碳情景下，电力仍是主要的排放来源，天然气、油品逐渐被可再生能源替代。近零碳情景下减排量为 488.28 万吨。其中，能源结构调整贡献率 1.6%，能耗强度降低贡献率 49.0%，工业结构优化贡献率 10.6%，绿电贡献率 34.1%，采用脱碳/削减技术贡献率 4.7%。建筑部门 建筑部门基期碳排放302.77万吨，其中住宅碳排放107.63万吨，公共建筑碳排放195.14万吨。基准情景下，建筑部门碳排放在 2035 年达峰，峰值碳排放 406.70 万吨，2060 年碳排放368.26 万吨，较基期增加 21.63%。低碳情景下，建筑部门碳排放 2030 年达峰，峰值碳排放 355.88 万吨，2060 年碳排放 204.42 万吨，较基期下降 32.48%。近零碳情景下，碳排放保持持续下降趋势，2060 年碳排放 7.21 万吨，较基期下降 97.62%。0 0 2020402060工业建筑交通废弃物0 0 2020402060工业建筑交通废弃物0 0 2020402060工业建筑交通废弃物9 9建筑部门基期碳排放强度 33.66 kgCO2/am2。到 2060 年，基准情景下，碳排放强度降至22.98 kgCO2/am2；低碳情景下，碳排放强度15.51 kgCO2/am2；近零碳情景下，碳排放强度 0.55 kgCO2/am2。情景 2020 2060 住宅碳排放强度 kgCO2/am2 公共建筑碳排放强度 kgCO2/am2 住宅碳排放强度 kgCO2/am2 公共建筑碳排放强度 kgCO2/am2 基准情景 17.81 66.11 12.24 43.11 低碳情景 17.81 66.11 8.28 29.06 近零碳情景 17.81 66.11 0.28 1.05 工业园区基期建筑人均碳排放 2.67 tCO2/人。到 2060 年，基准情景下，人均碳排放降至2.11 tCO2/人；低碳情景下，人均碳排放 1.43 tCO2/人；近零碳情景下，人均碳排放 0.05 tCO2/人。近零碳情景下减排量为 358.85 万吨。其中建筑能效提升的贡献率 27.97%，可再生能源替代的贡献率 19.40%，绿电贡献率 32.53%，建筑电气化贡献率 4.27%。基准情景 低碳情景 近零碳情景 0.0050.00100.00202020402060汽油柴油天然气0.0050.00100.00202020402060汽油柴油天然气0.0050.00100.00202020402060汽油柴油天然气1010交通部门 交通部门基期碳排放为 94.11 万吨，不同情景下均于 2021 年达峰，峰值 94.91 万吨，之后逐年降低。2060 年，基准情景下碳排放为 10.53 万吨，低碳情景下 0.43 万吨，近零碳情景下实现零排放。基期汽油碳排放占比最大，达 82.24%，其次为柴油，占比 17.48%，天然气碳排放占比0.28%。随着新能源交通工具的推广，近零碳情景下到 2050 年实现交通零排放。2060 年，近零碳情景下减排量为 10.53 万吨。其中，推广节能与新能源交通工具贡献率64.00%，提高车辆燃油经济性的贡献率 18.18%，引导公共交通出行贡献率 17.82%。近零碳发展时间表、路线图 从碳排放分析预测结果来看，2060 年，近零碳情景下，园区碳排放总量降幅达到 98.19%，碳排放强度降幅达到 99.64%，达到了本报告提出的“近零碳标准”。到 2060 年，在近零碳情景下，苏州工业园区仍剩余 20.55 万吨碳排放，其中工业 13.09万吨（包括工业生产过程 4.95 万吨），建筑 7.21 万吨，废弃物处理 0.25 万吨。在此基础上，要使园区达到零碳水平，可通过绿电交易、绿证交易、碳排放权交易等方式实现。1111 1212苏州工业园区近零碳发展时间表路线图 部门 路径 基年2030 20312040 20412050 20512060 工业 优化工业结构 到 2030 年，新兴与未来产业比重提升至 86%，资源密集产业比重降至 10%，其他产业比重为 4%到 2040 年，新兴与未来产业比重提升至 89%，资源密集产业比重降至 8%，其他产业比重为3%到 2050 年，新兴与未来产业比重提升至 91%，资源密集产业比重降至 6%，其他产业比重为3%到 2060 年，新兴与未来产业比重提升至 94%，资源密集产业比重降至 4%，其他产业比重为 2%降低能耗强度 到 2030 年，能耗强度较基年下降 30%到 2040 年能耗强度较基年下降50%到 2050 年能耗强度较基年下降75%到 2060 年，能耗强度较基年下降 85%优化能源结构 到 2030 年，可再生能源对化石燃料的替代不断增长 到 2040 年，可再生能源对化石燃料的替代率达到 20%到 2050 年，可再生能源对化石燃料的替代率达到 40%到 2060 年，可再生能源对化石燃料的替代率达到 80%采用脱碳/碳削减技术-到 2040 年，CCUS 技术将捕捉20%的 CO2，非二氧化碳削减技术将捕捉 16%的非二氧化碳温室气体 到 2050 年，CCUS 技术将捕捉60%的 CO2，非二氧化碳削减技术将捕捉 48%的非二氧化碳温室气体 到 2060 年，CCUS 技术将捕捉100%的 CO2，非二氧化碳削减技术将捕捉 80%的非二氧化碳温室气体 建筑 新增建筑能效提升 2022 年居住建筑全面落实75%节能标准，公共建筑落实72%节能标准。推广超低能耗建筑，2025 年实现超低能耗全覆盖。推进建筑用能设备能效提升 本体节能率不低于既有水平，推进建筑用能设备能效提升 本体节能率不低于既有水平，推进建筑用能设备能效提升 本体节能率不低于既有水平，推进建筑用能设备能效提升 既有建筑改造更新 推进住宅节能改造，每年改造面积不低于基期居住建筑存量面积的 0.2%；推进公建节能改造，每年改造面积不低于基期公共建筑存量面积的 0.2%推进住宅节能改造，每年改造面积不低于基期居住建筑存量面积的 1%；推进公建节能改造，每年改造面积不低于基期公共建筑存量面积的 1%推进住宅节能改造，每年改造面积不低于基期居住建筑存量面积的 1%；推进公建节能改造，每年改造面积不低于基期公共建筑存量面积的 5%推进住宅节能改造，每年改造面积不低于基期居住建筑存量面积的 1%；推进公建节能改造，每年改造面积不低于基期公共建筑存量面积的 513部门 路径 基年2030 20312040 20412050 20512060 可再生能源替代 2025 年可再生能源替代率达到 8%，2030 年达到 10%；推进光伏和热泵应用，推进近零能耗建筑建设 2035 年可再生能源替代率达到15%，2040年达到20%；推进光伏和热泵应用，推广近零能耗建筑和零能耗建筑 2050 年可再生能源替代率达到30%；进一步推进光伏和热泵应用，普及近零能耗建筑，加快推广零能耗建筑 2060 年可再生能源替代率达到40%；进一步推进光伏和热泵应用，加快推广零能耗建筑 建筑电气化 建筑电气化水平持续增长 2040 年 住 宅 电 气 化 率 达 到80%，公共建筑实现全面电气化 住宅建筑电气化水平持续增长 2060 年所有建筑实现全面电气化 交通 推广节能与新能源交通工具 注重交通工具的清洁化改造 交通运输工具的清洁化速度加快，到 2040 年实现小汽车电动化率达到 70%，到 2035 年出租车网约车的电动化率达到100%，加快氢燃料在交通领域的应用速度 交通运输工具的清洁化速度进一步加快，到 2045 年全面实现私家车的纯电动化；到 2050 年实现公路客运车纯电动化，公路货运车电动化率达到 85%、氢能比例达到 15%，实现交通零排放 货运车加快氢燃料的进一步应用 提高车辆燃油经济性 交通工具的能效水平达到规划目标 交通工具的能效水平达到届时的全国先进水平 交通工具的能效水平达到届时的全国先进水平 交通工具的能效水平达到届时的世界先进水平 引导公交出行 大力发展轨道交通，轨道交通比例提高 2035 年轨道交通出行比例进一步提高至 24%继续大力发展轨道交通，轨道交通比例稳步提高 2060 年轨道交通出行比例进一步提高至 27%能源 能源结构调整 到 2025 年，光伏发电装机量达到 47 万千瓦，年发电量 4.7亿度电；到 2030 年，化石燃料发电占比不断减少 到 2040 年，光伏发电装机量达到 60 万千瓦，年发电量 6 亿度电，化石燃料发电占比降至10%到 2050 年，光伏发电装机量达到120 万千瓦，年发电量12 亿度电，氢气逐步替代天然气发电 到 2060 年，全面实现由光伏、氢能、外调电力供电供热 电力来源调整 到 2030 年，外调电力占比86%到2040年，外调电力占比89%到 2050 年，外调电力占比91.5%到 2060 年，外 调 电 力 占 比99.7US 应用-捕集 90%的自发电碳排放 捕集 90%的自发电碳排放 1414部门 路径 基年2030 20312040 20412050 20512060 外购电力清洁化 基 年 电 力 碳 排 放 因 子610.1g/kWh，到 2025 年降低 35.6%到 2040 年电力碳排放因子较基期降低 60.37%到 2050 年电力碳排放因子较基期降低 85.14%到 2060 年电力碳排放因子较基期降低 97.55%废弃物处理 气体排放回收-到 2040 年，甲烷回收率达到50%，氧化亚氮回收率达到16%到 2045 年，甲烷回收率达到100%，到 2050 年氧化亚氮回收率达到 48%到 2060 年氧化亚氮回收率达到8015近零碳园区建设发展政策机制 发挥市场配置资源的决定性作用和更好发挥政府作用，在苏州工业园区行政权限内，完善近零碳园区建设政策制度框架体系，强化制度的管理、引导、约束与激励水平，全方位加快园区绿色升级步伐。近零碳园区建设政策制度框架体系 完善“1 1 N”顶层设计 持续开展苏州工业园区碳达峰碳中和课题研究，有效推进苏州工业园区碳达峰实施方案，围绕能源、工业、交通运输、城市建设等领域出台专项行动计划，形成园区“1 1 N”政策体系。注重实施方案、行动计划与国民经济和社会发展规划纲要、国土空间规划、生态环境保护、综合交通运输、电力等专项规划的衔接。建立健全双碳基础制度 完善碳排放统计核算体系 紧密跟踪衔接全国及省级地区碳排放统计核算方法和标准编制工作，充分贯彻已发布的国家、省级核算标准。加强碳排放统计核算能力建设，持续深化核算方法研究，加强与上级核算单位的数据衔接。探索开展碳排放核算方法试算研究，摸清工业园区碳排放“家底”。完善碳排放统计核算基础数据收集机制，建立部门间碳排放统计核算协调机制，推进部门碳排放常态化核算和集成管理。探索建立面向碳中和的全口径温室气体排放清单。1616建立碳排放监测评价机制 建立常态化的碳排放监测机制，加快应用信息化手段，实现不同部门碳排放数据的实时采集，实现对碳排放数据的审核、反馈、核算和分析。提升碳排放监测的颗粒度，探索适应企业、社区、园区、建筑等不同尺度碳排放主体的碳排放监测手段，提高碳排放监测的时效性，聚焦重点行业和重点排放源，逐步建立全面、立体的温室气体监测网络。对重点工业企业、公共建筑等，依托监测数据形成常态化的碳排放评价机制，发布碳排放白皮书、碳排放评价年报等。以重大项目为抓手，试点开展碳排放影响评价工作。建立碳排放核查审计机制 规范核查审计工作程序，根据规定的核查规则、技术标准和程序要求，对纳入配额管理的单位提交的碳排放报告开展核查。探索制定碳排放核查第三方机构管理办法，建立向社会公开的核查机构名录，并对核查机构、核查人员及其碳排放核查工作进行监督。通过政府采购服务方式、公开招投标择优选取第三方机构开展核查工作、第四方机构开展审定工作，强化核查机构评价制度、加强核查全过程闭环动态管理。夯实双碳管理考核制度 建立碳排放双控考核制度 把短期目标与长期碳达峰碳中和任务相结合，结合经济形势、能源供应形势等，确定不同阶段碳排放总量和强度目标，并不断调整完善。做好与能耗双控机制的衔接，并重点做好与节能目标、可再生能源消纳目标等的协同。制定完善碳排放双控的考核制度，明确考核的主体、范围、内容、数据来源、核算方法、考核机制等。开展碳预算管理制度试点 根据工业园区“双碳”目标，设定年度碳预算总量。针对公共机构、工业企业等重点碳排放源，结合现有重点行业企业碳配额管理的有效举措，建立碳预算管理机制。结合碳预算做好各类产业规划。开展项目全生命周期碳排放管理，强化过程管控。协同推进碳预算制度试点与碳绩效考核，建立系统的碳预算考核评估机制和合理的动态调整机制。健全碳排放信息披露制度 落实企业环境信息依法披露管理办法，监督特定企业按要求披露碳排放信息；监督纳入碳排放权交易市场配额管理的温室气体重点排放单位披露碳排放相关信息。探索逐步扩大碳排放信息披露的主体范围，鼓励公共机构、重点行业企业等不同主体积极履行碳披露义务。为碳排放数据引入第三方鉴证制度，建立碳信息披露监督机制。健全行业降碳引导制度 能源领域 1717加大可再生能源发展扶持力度 延续分布式光伏发展政策，推行苏州工业园区进一步推进分布式光伏发展的若干措施，强化市场主体的基础性作用，激发企业主动性，加强光伏项目监测和管理，有序推进分布式光伏开发利用。在政策到期后对该政策进行实施效果评估，开展政策延续或政策修订工作。推进地热能综合开发应用，出台政策引导热泵规模化应用，大力推广地源热泵、空气源热泵等清洁供暖方式，推进天然气、可再生能源、电能等多能互补的清洁高效供暖模式发展。健全绿色能源消费促进机制 推进统一的绿色产品认证与标识体系建设，建立绿色能源消费认证机制，推动各类社会组织采信认证结果。建立电能替代推广机制，通过完善相关标准等加强对电能替代的技术指导，制定工业、建筑、交通的电气化/电动化目标并构建支撑体系。推广绿色电力证书交易，促进绿色电力消费。鼓励全社会优先使用绿色能源和采购绿色产品及服务，公共机构应当作出表率。大力宣传节能及绿色消费理念，深入开展绿色生活创建行动。鼓励有条件的地方开展高水平绿色能源消费示范建设，在全社会倡导节约用能。健全完善电力需求响应机制 推动电力需求响应市场化建设，推动将需求侧可调节资源纳入电力电量平衡，发挥需求侧资源削峰填谷、促进电力供需平衡和适应新能源电力运行的作用。全面调查评价需求响应资源并建立分级分类清单，形成动态的需求响应资源库。拓宽电力需求响应实施范围，通过多种方式挖掘各类需求侧资源并组织其参与需求响应。加快推进需求响应市场化建设，探索建立以市场为主的需求响应补偿机制。明确用户侧储能安全发展的标准要求，加强安全监管。支持园区虚拟电厂加快发展 制定苏州工业园区虚拟电厂管理办法等政策，明确虚拟电厂主管部门、调度运行管理机制等，明确虚拟电厂在能源布局中的发展定位、发展目标及分步实施策略，明确虚拟电厂作为电力市场参与主体的地位、电网并网调度主体应具备的权利、责任和义务，明确不同主体参与虚拟电厂的补贴政策。协调各方利益关系，为虚拟电厂建设提供必要的支持和配套服务。简化审批程序和减少行政障碍，加快虚拟电厂项目的推进速度。建立虚拟电厂市场准入标准、程序和交易规则。工业领域 制定新能源产业发展专项政策 制定苏州工业园区新能源产业发展规划苏州工业园区支持新能源产业高质量发展的指导意见苏州工业园区新能源产业专项资金扶持办法等，明确新能源产业发展目标、发展方向与细分领域，重点支持太阳能、氢能、储能、新能源汽车、智能电网等领域的技1818术创新、产品提升的已产业化项目。支持新能源领域以促进制造业高质量发展为目的的公共性产业服务工作，包括公共研究服务、创新创业服务、产业化服务、成果转化服务、技术交流服务等。通过贷款贴息、项目扶持、保费补助、风险代偿等方式引导社会资金投向新能源产业。完善工业节能减排鼓励政策 引导工业企业开展清洁能源替代，降低单位产品碳排放，鼓励具备条件的企业率先形成低碳、零碳能源消费模式。开展用能预算管理，继续实施工业能效“领跑者”制度，通过树立标杆、政策激励、提高标准，形成推动高耗能行业能效水平不断提升的长效机制，促进节能减排。定期发布单位产品能耗最低的高耗能产品生产企业名单以及能效指标，树立能效标杆。对能效领跑者给予政策扶持，引导企业追逐能效“领跑者”。编制工业企业节能减碳改造技术清单 从行业能耗比重、技术水平、面临的节能减碳现实情况出发，对行业先进的节能技术进行评估筛选，编制工业企业节能减碳改造技术清单，重点梳理面向重点行业的节能提效技术以及工业行业通用的节能提效技术（涵盖空压系统、空调系统、冷冻系统、泵与风机、能源/资源/余热余压利用、清洁能源应用、建筑节能等），为园区工业企业选择适宜的节能降碳技术提供指导。开展工业企业碳效综合评价 推进工业企业“碳效码”应用，开展工业企业碳效综合评价，制定苏州工业园区工业企业碳效综合评价管理办法工业企业碳效综合评价实施细则等，研究出台工业企业碳效综合评价规范等地方标准。整合经发、电力、燃气公司等部门和单位的数据，贯通“碳-能-电”数据链条，通过水、电、煤、气等数据共享与融合，统计核算企业碳排放数据。根据企业某一周期内单位产值碳排放量与该企业所处行业同期单位产值碳排放量平均值进行比较，有效评价该企业单位产值碳排放水平，帮助企业进行专业技术改造，助力企业节能降耗。实施工业碳效“领跑者”制度，开展零碳工厂试点示范。建筑领域 建立建筑碳排放管理协调机制 制定统筹推进建筑碳排放管理的实施方案等政策文件，建立经发、规建、党政办等跨部门协同机制，实现协调共管、数据共享，对不同类型建筑全生命周期碳排放开展有效监管，强化建筑低碳运行管理，形成建筑领域碳减排合力。明确建筑碳排的责任人，建立监督责任方和行业管理责任方的多方协作管理机制。鼓励公共机构、大型公共建筑采用合同能源管理模式，发布公共机构低碳管理绿皮书等。完善公共建筑能源消费管理体系 1919引导公共建筑开展用电分项分区计量。完善公共建筑能耗统计制度，开展工业园区建筑面积、建筑能源消费总量摸底工作。升级改造公共建筑能耗监测平台，实现园区对公共建筑能耗数据的全面掌握，实现公共建筑应纳尽纳。分领域分阶段试点开展公共建筑能效评估工作，逐步拓展公共建筑能效评估范围，探索开展公共建筑能效分级。探索将低能效公建或纳入差别化能源价格制度，通过价格机制倒逼公共建筑开展节能改造。编制发布公共建筑低碳节能指南 编制发布苏州工业园区公共建筑低碳节能指南，指导苏州工业园区公共建筑节能改造工作，在满足建筑使用要求的基础上，采用合适的节能改造技术，充分挖掘建筑节能潜力，提高建筑的能源利用效率，降低建筑能源消耗。明确公共建筑节能改造技术。鼓励公共建筑节能改造各项工作遵循由简到繁、由易到难的原则，视具体情况分阶段、分部位进行，有需要且有条件的场所应优先利用可再生能源。公共建筑改造项目实施前，应根据指南制定合理可行的改造方案；改造实施后，应对改造项目进行节能量核定。编制发布建筑碳账户评价指南 编制发布建筑领域碳账户碳排放核算与评价指南建筑碳账户体系实施指导意见等，明确建筑领域碳账户碳排放核算与评价的工作流程、碳排放核算方法、碳账户评价方法，针对新建民用建筑和既有公共建筑，分步实施开展二氧化碳排放核算与分级评价，为园区建筑建立碳账户，试点推行建筑碳效码。交通领域 制定机动车“油换电”“油换氢”鼓励政策 规定期限内对在苏州工业园区将传统能源汽车更换为新能源汽车的单位和个人实施置换奖励。制定苏州工业园区加快推进营运老旧汽车提前淘汰奖励补贴实施方案，对规定期限内在园区提前淘汰的营运老旧汽车实施财政奖励补贴。鼓励有序发展氢燃料电池汽车，稳步推动电力、氢燃料车辆对燃油商用、专用等车辆的替代。制定机动车超低排放区政策 结合污染物排放控制的目标、城市空间的发展、道路网络的布局、不同车型在网络中的分布以及过境车辆的数量确定机动车超低排放区范围。开展排放标准的选定，明确何种排放标准的车可以进入低排放区。明确豁免车辆，并对区域内居民和特殊使用者等给予一定程度的优惠措施。采用 ANPR 技术对低排放区内行驶的车辆进行排放标准的监测。居民生活领域 系统推进碳普惠体系建设 推进苏州工业园区关于建设碳普惠体系的实施意见（试行）相关任务举措，进一步形成园区碳普惠体系建设工作任务清单。进一步完善园区碳普惠平台，运用区块链、大数据、2020物联网等数字技术，建立具备减排量核算、备案、签发、登记、管理、交易、价值兑现等功能的经济、准确、安全、高效、便捷的碳普惠系统平台。编制发布低碳社区试点建设指南 编制发布苏州工业园区低碳社区试点建设指南，以控制和削减碳排放总量为目标，以低碳理念为指导，对社区建筑、基础设施进行低碳化改造，完善社区低碳管理和运营模式，推广低碳生活方式。完善支撑保障制度体系 加强双碳工作组织管理 由园区碳达峰碳中和工作领导小组统筹领导近零碳园区建设工作开展，研究、审议、决策和协调解决近零碳园区建设推进中遇到的重大问题。园区经济发展委员会作为归口牵头单位，负责近零碳园区建设工作的具体组织协调和系统推进。园区其他相关委办局、四个功能区、五个街道作为组员，由主要负责人为第一责任人，协同配合经济发展委员会开展近零碳园区建设工作。建立园区碳达峰碳中和工作联席会商机制，自上而下，加强统筹、协同配合，形成工作合力，构建多层次工作体系，形成逐级管理推动的近零碳园区建设工作格局。建立双碳科技创新机制 探索以市场化方式吸引社会资本支持资金投入大、研究难度高的双碳科技研发和示范项目，采取“揭榜挂帅”等方式组织重大关键技术攻关，完善支持首台（套）先进重大能源技术装备示范应用的政策。加强双碳科技人才支撑，建立“双碳”科技创新人才培养体系，依托“金鸡湖人才计划”“领军登峰人才计划”“企业撷英人才计划”等，引进“双碳”领域具有全球影响力的顶尖科学家等高层次人才。加快建设“双碳”省市级实验室，提升或新建一批创新载体。推进在园区的高等院校加强碳中和学院、碳中和研究院的建设，探索增设碳捕集利用和封存、碳汇、碳排放权交易等急需紧缺专业，以及储能、氢能等专业建设，加强“双碳”交叉学科建设。加大绿色金融产品创新 深入推进绿色金融服务生态环境高质量发展，申报创建绿色金融改革创新试验区，出台指导绿色金融发展的政策文件。推广高价值的创新产品，如绿色债券、碳基金和碳信托、可再生能源补贴确权贷款、碳减排票据再贴现、绿色碳中和基础设施类 REITs 等。支持金融机构在“绿色智造贷”的基础上，创新“碳效贷”“碳惠贷”“项目碳改贷”等金融产品。建立完善碳金融项目库，推动符合标准的企业和项目入库，定期向金融机构推送符合碳金融支持方向的项目。引导金融机构将碳排放情况纳入授信审批决策环节，结合“碳效码”评价结果，对低碳高效企业给予信贷支持和贷款利率优惠，以差异化的信贷政策支持绿色低碳重点工程、降碳减排项目和低碳企业发展，探索建立信贷碳效益评估体系。进一步丰2121富绿色金融业态，支持碳基金、碳债券、碳保险、碳信托等金融创新产品在园区落地，形成多元化的绿色金融产品和服务体系。加大双碳财政资金支持 加快梳理现有资金政策，明确支持碳达峰碳中和相关资金投入渠道，将各重点领域的碳达峰碳中和相关工作任务纳入支持范围。通过财政贴息、税收优惠、风险补偿、信用担保等举措降低绿色项目融资成本，提升投资者的风险承受力。创新基于支持“双碳”目标的政府投融资模式，充分发挥现有政府投资基金的引导作用。近零碳园区建设发展举措 序号 领域 细分 举措 1 一、能源利用 供热系统优化升级 强化对发电机构的能耗和碳排放监控，开展碳排放在线监控 2 鼓励苏州蓝天、北部布置出力更大、排放更优、能效更高的发电燃机 3 鼓励东吴热电对现有机组进一步实施技改，优化生产工艺，提高能效 4 挖掘和提升东吴热电深度灵活调峰能力潜力与快速变负荷能力 5 加大热泵在工业、建筑领域的应用推广 6 加大供热基础设施改造力度，探讨区域供热模式，实施地热供能等重大项目试点示范建设 7 加快分散式天然气锅炉替代，禁止新建分散式天然气锅炉 8 挖掘园区余热余压利用潜力 9 鼓励居民供热以电代气，出台补贴政策支持热泵两联供应用 10 鼓励蓝天、北部探索、应用天然气发电零碳技术 11 大力推动碳捕集利用和封存(CCUS)技术的创新研发示范和应用 12 工业、建筑领域广泛应用热泵技术 13 逐步出台政策限制分布式天然气供暖 14 探索核能微堆供暖技术应用 15 推动光伏项目加快建设 对全区各类建筑屋顶资源进行全面排查，为推动光伏规模化发展提供数据支持 16 满足条件的工业屋顶光伏“应建尽建”，鼓励公共机构、商业楼宇建设光伏 17 鼓励光伏 储能、充电桩、公交站台、车棚等示范项目建设 18 鼓励光伏第三方运维 19 推广光伏建筑一体化（BIPV）发展 20 依托江苏分布式市场化交易试点，继续推动分布式发电就近交易，适时开展 38MW 分布式发电市场化交易试点项目的建设 21 鼓励光伏发电企业参与绿色证书交易、绿色电力交易和碳排放交易 22 鼓励光伏发电企业依托碳普惠平台开展减排量交易 23 逐步开展氢能替代应用 支持园区氢能相关企业大力开展以关键膜技术、电堆技术、装备技术为重点的基础前沿技术研发 24 试点建设加氢站，支持加油加气站改扩建加氢设施 2222序号 领域 细分 举措 25 建设氢气储存输运基础设施，提升氢气的储存运输能力 26 开展氢能热电联供、氢混燃气轮机、氢燃料汽车船舶试点示范，开发更多氢能应用场景 27 完善能源基础设施 扩建车坊变以及一批 220KV、110KV 变电站，新建一批 220KV、110KV 变电站 28 新增 4 回车坊变 500KV 出线，利用现有高压走廊、交通走廊等增设一批 220KV 架空线路 29 加快金光燃气分布式能源站建设 30 在苏州东站片区、现代服务产业园、总部经济产业园、吴淞湾未来城、桑田科学岛等能耗集中区域探索规划建设综合能源利用示范项目 31 加强与苏州市电力公司合作，从配电网规划、主动配电网示范工程建设及精细化调控、源网荷友好互动体系构建、配用电通信端接入、地下综合管线运维等多个层面提升电网技术水平，提高配电网可靠性及电能质量的建设工程 32 推进新型储能规模化建设 加快储能技术综合应用研究，推动储能技术与可再生能源技术的结合 33 推动光储充一体化示范试点建设 34 探索制定政策，对建设储能项目的工业主体在用电高峰期给予政策倾斜 35 争取对有储能需求的工业企业、大型公建且满足空间、消防要求的，做到应建尽建 36 鼓励储能设施参与电网调峰，提高经济效益 37 开展虚拟电厂试点示范 全面摸排可调节资源，收集可调节设备、可聚合容量、响应方式、响应时长等关键信息，制定可调节资源开发和利用方案 38 探索以建筑可调节负荷资源为依托，试点建设园区虚拟电厂 39 建立虚拟电厂参与需求侧响应和电力市场辅助服务的体制机制、市场规则和技术规范 40 实现工业负荷、分布式光伏、充电桩等多类类多元异构可调节资源的聚合接入 41 鼓励新能源汽车与电网（V2G）能量互动，完善基础设施，开展 V2G示范应用 42 二、产业发展 实现二三产业结构优化 做大做强“2 3”先进制造产业集群 43 制造业结构进一步优化 44 推动生产性服务业向专业化和价值链高端延伸，推动生活性服务业向高品质和多样化升级 45 围绕类脑智能、量子信息、基因技术、未来网络、深海空天开发、氢能与储能等前沿领域推进未来产业 46 部署一批能够改变科技、经济、社会、生态格局的颠覆性技术方向 47 推动服务型新经济发展 鼓励发展平台经济 48 积极发展服务型制造 49 大力发展总部经济 2323序号 领域 细分 举措 50 推动绿色产业做大做强 以节能环保、清洁能源生产等领域关键共性技术、前沿引领技术、现代工程技术、颠覆性技术创新为重点，编制苏州工业园区绿色低碳技术路线，布局一批研发项目 51 发展绿色产业新业态新模式 52 制定新能源产业发展专项政策 53 在储能及动力电池、光伏、节能环保装备等领域落地一批具有竞争力的优质项目 54 推动重点行业节能改造 依法依规淘汰不符合绿色低碳转型发展要求的落后工艺技术和生产装置 55 加强节能技术创新和推广应用，全流程系统化提升能效水平 56 编制工业企业节能减碳改造技术清单 57 定期发布单位产品能耗最低的高耗能产品生产企业名单以及能效指标 58 推广企业碳效码，建设重点企业碳账户，形成重点企业碳排放数据库 59 进一步实施能效“领跑者”制度，探索开展碳效“领跑者”创建，编制重点用能单位/碳排放单位白皮书 60 开发电能替代、氢能应用、高碳原料替代等先进低碳技术在重点行业的应用 61 推行重点行业用能预算管理、碳预算管理 62 提升用能设备系统能效 开展存量用能设备节能改造，围绕电机、变压器、锅炉、制冷系统等通用用能设备，持续开展能效提升专项行动 63 鼓励企业开展绿色制造 持续加大工业产品绿色设计示范企业培育力度，不断提升企业绿色设计水平 64 鼓励企业创建“绿色工厂”，建设“近零碳工厂”和“零碳工厂”“碳中和工厂”；打造“近零碳园区”65 建立绿色低碳供应链管理体系，重点支持汽车零部件、光电显示、集成电路、生物医药等行业中影响力大、管理水平高的龙头企业开展绿色低碳供应链示范企业建设 66 推动重点企业试点开展产品碳排放对标和碳足迹认证，开展重点产品碳足迹核算，构建重点产品碳足迹数据库 67 试点开展碳关税压力测试 68 全面开展产品碳排放对标和碳足迹认证 69 全面开展绿色低碳供应链建设 70 提升各类载体绿色水平 鼓励纳米城、人工智能产业园等已建载体加大低碳和零碳技术的应用 71 鼓励阳澄数谷、金光科技产业园等新建载体将光伏、热泵、储能等项目提前纳入园区规划中 72 针对新招引的项目，明确碳排放总量、碳排放强度准入门槛 73 鼓励各类载体开展低碳行动线路编制，支持有条件的载体开展近零碳园区建设 74 推进数据中心节能降耗，引导应用自然冷却和液体冷却技术，推广分布式供能、余热回收利用、分布式储能及服务器动态节能技术，引入数字孪生、热场管理、AI 能效调优、智能监控系统等绿色管理技术，2424序号 领域 细分 举措 推动数据中心运行节能降耗。.构建智能运维系统，加强 PUE(电能利用效率)、WUE(水资源利用效率)等运行数据实时监测 75 力争建设一批碳中和园区 76 三、城乡建设 推进城市绿色低碳更新 优化城市功能结构、推进绿色有机更新，有序实施园区老旧区域改造 77 创新城市微更新模式，通过“节点式”、“菜单式”、“个性化”改造，新建改建社区专项服务设施 78 强化城市基础设施建设，实施基础设施补短板工程，重点推进老旧管网改造；打造一批具有园区特色的海绵城市示范项目，引领园区海绵城市建设 79 实施智能化市政基础设施建设和改造，推动城市信息模型（CIM）与建筑信息模型（BIM）应用 80 开展地下空间规划，明确地下空间规划原则、目标和总体布局 81 全面建成海绵城市 82 将地下空间开发作为城市建设的有机组成部分，推进地下空间整体开发 83 提高新建建筑节能标准 紧密衔接省市层面能耗限额管理相关要求，加强公共建筑能耗限额标准研究工作，探索制定具有园区特色的公共建筑节能减排引导政策 84 供地规则中增加低碳能耗要求 85 积极推动超低能耗、近零能耗、零能耗建筑工程示范，新建建筑100%执行绿色建筑标准 86 普及近零能耗建筑，推广零能耗建筑 87 推进绿色设计绿色建造 引导建设项目在设计阶段贯彻低碳理念，运用低碳环保能源和建筑材料，优化建筑结构，充分利用可再生资源 88 在设计规划过程中，充分收集建筑参数，建立科学的立体模型，为有效控制建筑长期排放 CO2 提供支持 89 推广低碳建造方式，推进绿色施工，深入实施建筑垃圾减量化。90 稳步发展装配式建筑，大力发展装配化装修。91 推广绿色建材，推动建筑材料循环利用。92 探索“城市森林”建设，使城市建筑的角色从碳的排放者转变为碳的捕获者 93 在施工阶段，推广 AI 智能监管与安全方案 94 在运营阶段，利用 BIM 技术进行建筑能耗模拟数据分析提高建筑运营效率 95 推动既有建筑低碳改造 开展既有建筑外围护结构改造，提升围护结构保温隔热性能，同步提高主要用能设备能效等级 96 以机关办公建筑、大型公共建筑为重点，积极开展公共建筑节能改造 97 结合城市更新和老旧小区改造，同步开展居住建筑节能改造 98 实施超低能耗、近零能耗、零能耗建筑改造，按照着轻改造、被动优先主动优化和最大化利用可再生能源原则，通过节能、产能、光储直柔等技术创新，将老旧建筑改造成零碳、零能耗、零排放、零废水的“四零建筑”99 拓展可再生能源建筑应用方式，推进新建建筑可再生能源一体化建设 2525序号 领域 细分 举措 100 深入调整建筑用能结构 积极推广 BIPV、BAPV 等光伏应用模式，试点开展“光储直柔”项目示范 101 积极推进中深层、浅层地热能应用，推广空气源热泵等技术应用 102 引导老旧商务楼宇在改造升级过程中推动建筑供暖、生活热水等向电气化发展，新增商务楼宇实现全面电气化 103 围绕超低能耗、近零能耗、零能耗建筑改造，加强智能微电网、“光储直柔”、虚拟电网等技术应用 104 推动新建公共建筑全面电气化，积极推动居民生活领域以电代气、以电代油，推进炊事、生活热水与采暖等建筑用能电气化 105 提升建筑用能管理水平 推进能耗分项计量，依托现有监测平台，完善公共建筑能耗监测和碳排放监测功能 106 探索完善不同类型公共建筑能耗限额标准，研究出台苏州工业园区公共建筑能耗限额标准苏州工业园区机关办公建筑能耗限额标准等 107 推进机关办公建筑和大型公共建筑能源审计，建立公共建筑能源利用状况报告和能源审计制度 108 建立公共建筑能耗对标和公示管理制度；披露重点用能建筑能耗和碳排放信息 109 编制发布公共建筑低碳节能指南 110 发布公共机构低碳管理绿皮书 111 探索推行公共建筑碳效码 112 编制发布建筑账户碳评价指南 113 鼓励大型公共建筑建设能源管理平台 114 鼓励机关办公建筑、大型公共建筑采用合同能源管理、能源托管等市场化服务方式 115 开展建筑群整体参与电力需求响应，参与电力辅助服务，建设楼宇级虚拟电厂 116 逐步推广新建公共建筑设计阶段建筑碳排放分析报告编制要求；117 打造零碳建筑、“碳中和”酒店、“碳中和”商场等标杆 118 加强城市精细化管理 加强部门联动，形成部门合力，持续优化综合执法与城市运行管理模式，加强数字赋能，实现城市管理精细化智能化科学化，全面建成精简高效的城市管理工作机制 119 深化“智慧城管”建设，提升信息数据的智能化处理和数据平台的智能化对接水平，进一步拓展智能识别应用领域，完善基础数据库 120 开展智慧路灯建设试点工程，开展重点道路景观灯、路灯新建与改造 121 探索数字孪生城市建设方法，强化元宇宙对城市大脑的赋能提升作用，构建数字孪生城市 122 开展低碳社区建设 编制发布苏州工业园区低碳社区试点建设指南 123 持续推进低碳社区创建，设置低碳示范社区碳排放基准线，探索具有园区特色的低碳示范社区评价标准 124 开展社区碳排放诊断工作，对社区减碳潜力点进行分析 125 建设低碳社区数据库，开展低碳社区分级分类管理 2626序号 领域 细分 举措 126 探索建设零碳社区 127 四、交通体系 加快构建综合立体交通网 配合推动通苏嘉甬铁路建设，配合苏州市地铁进一步加快建设进度、加密线网密度 128 构建城市交通骨架网络，打通断头路，优化路网及节点，缓解拥堵 129 推进苏申外港线提升二级航道、苏申内港线提升三级航道建设工程 130 完善园区慢行系统，构建高质量的健康步道和优质自行车通行网络，提升道路无障碍设施的标准化、规范化水平 131 完善现代综合立体交通基础设施体系 132 推进充换电设施建设 推动公共停车场、居民小区、城市商场充电设施全覆盖，在具备条件的物流园、产业园等建设集中式充电站和快速换电站，形成车桩相随、适度超前、快慢协调的公共充电网络，推广“共享充电”模式 133 推进高速公路服务区快充网络建设 134 大力推广岸电“上船”的电能替代新模式，泊位岸电覆盖率达 1005 构建绿色低碳物流体系 依托园区港，大力推动集装箱运输“公转水”“河海联运”多式联运方式，实现与上海港、宁波港、太仓港等一线港口全方位互联互通 136 加快推广应用大型化集装箱示范船，内河集装箱标准船型得到广泛应用 137 扩大城市绿色货运配送示范工程，鼓励共同配送、集中配送、夜间配送等运输组织模式发展 138 做大做强具有供需对接、数字化解决方案等功能的智慧物流服务平台 139 进一步加快货物多式联运信息化建设，搭建多式联运物流基础数据平台。全面推进港口 EDI(电子数据交换)建设，协作建设电子口岸“单一窗口”，多部门合力推进实现货运“一单制”服务 140 探索开展地下物流系统建设 141 打造绿色低碳出行体系 推动公路、铁路、航空、公共交通等交通方式与综合交通枢纽高效衔接，优化客运组织，引导客运企业规模化、集约化经营，开展“一站式”联程运输服务，逐步实现客运换乘“零距离 142 灵活打造片区微循环线路群，推广定制公交服务模式 143 在中心区域逐步实现智能公交电子站牌覆盖率 1004 探索实施地铁票价优惠政策，促进轨道交通、常规公共汽（电）车、共享单车之间换乘优惠政策的实施，鼓励市民乘坐公共交通工具出行 145 引导居民绿色健康出行“最后一公里”。有序发展共享电动车，促进共享电单车行业规范化管理；规范共享单车运营，确保车辆有序停放。146 积极发展智能网联公交车，实现自动行驶、自动转向、自动制动、智能传动、车路协同、远程接管等场景功能 147 形成涵盖人车站线的智慧公交出行网络；加强运输方式运行信息、换乘信息及相关停车场车位信息的整合共享，建立和完善公众出行综合信息服务体系例如出行即服务（MaaS 平台）148 大力发展智慧车列交通运输系统，通过人、车、路的深度融合，实现“点对点”运送模式，提升出行效率 2727序号 领域 细分 举措 149 交通运输工具低碳化发展 加快老旧车辆淘汰更新，制修订适应碳达峰碳中和要求的营运车辆能耗限值准入标准 150 加大电动车推广力度。党政机关及公共机构优先选用新能源汽车，提升环卫、城市邮政等专用车中新能源汽车比例，加快城市物流配送领域车辆电动化提升，提升出租车中的新能源汽车比例，鼓励固定线路、区域短驳等场景的运输车辆优先推广电动化 151 鼓励居民购买新能源汽车，提升家用小汽车电动化率 152 鼓励并支持车电分离、电池租赁和换电等商业模式 153 推广使用 LNG 运输卡车和船舶 154 积极探索氢燃料电池的多场景、多领域商业性示范应用，推广使用氢能重卡 155 制定机动车超低排放区政策 156 推动智能网联汽车，“人、车、路、网、云”协同发展，实现无人驾驶安全、高效节能，助力减碳减排，提升减碳出行效率 157 五、资源循环 提升循环经济产业园运营能力 鼓励华衍环境扩大沼气并网规模，鼓励清源华衍污水处理后的中水在华衍环境使用 158 开展生产工艺技术革新，推动生产消耗持续下降 159 积极开展省内外合作，输出园区资源循环先进经验，同时积极吸收国内资源循环先进运营经验，为产业园发展提供借鉴。160 提升产业园区和产业集群循环化水平 依托园区人工智能产业园、纳米城、生物医药产业园、集成电路产业园、金光科技产业园等专业园区和产业集群，推动形成产业链间横向耦合，完善产业循环链条，提升园区产业循环化水平 161 鼓励艾杰旭玻璃、盖茨优霓塔等拥有大量富余余热的企业安装溴化锂吸收式制冷机组提供冷源 162 鼓励玉柴再制造等再制造企业形成新的资源综合利用和低碳节能示范，全面提升制造业的资源循环化利用 163 探索余热余压跨企业循环利用模式 164 构建再生资源回收利用体系 进一步完善建筑垃圾分类处理制度和建筑垃圾回收利用体系 165 进一步健全危险废弃物收集体系，加强小量危险废物集中收集管理，补强危废处置利用能力短板，鼓励危废处置企业开展危废再利用 166 提升生活垃圾投放、收集、运输、处理全流程精细化管理水平，深入推进生活垃圾分类网点与废旧物资回收网点“两网融合”，持续完善居民小区可回收物回收网点建设 167 六、生态固碳 强化国土空间用途管制 构建绿色低碳国土空间开发保护新格局，强化国土空间用途管制，提升自然资源利用效率，严格执行三条控制线管理规定 168 强化灾害防治，加强重大自然灾害和极端气候事件对生态系统碳汇能力影响的监测评估、预报预警 169 开展生态保护修复 推进阳澄湖生态公园等大型公园建设，加快城市传统公园改造，提升公园绿地生态服务功能 170 优化城市绿地布局，进一步完善绿道绿廊 171 恢复和扩大湿地面积，建设湿地岛状林，形成湿地生态廊道，推进阳澄湖、金鸡湖和独墅湖“三湖”生态系统融为一体 2828序号 领域 细分 举措 172 高标准推进金鸡湖水环境综合治理工程，将金鸡湖打造成为城市内湖治理、城市居民亲水休闲和生态系统健康运行的国内标杆示范项目 173 七、居民生活 引导居民绿色生活 进一步完善园区碳普惠平台 174 形成园区碳普惠体系建设工作任务清单 175 持续完善碳普惠体系，拓展碳普惠应用场景，形成园区碳普惠品牌 176 推广个人碳账户，鼓励居民积极参与碳普惠 177 结合数字人民币试点推进碳普惠工作 178 鼓励政府机关、企事业单位、社会组织和个人通过碳普惠平台自愿购买核证减排量实施碳中和 179 制定以碳普惠减排量作为抵消来源实现碳中和的相关实施指南，鼓励企业、机构和个人优先使用碳普惠减排量进行碳中和 180 探索将企业的碳减排行为纳入环境信用评价体系，研究将个人的碳减排行为纳入个人公共信用记录，实现绿色表现与其他政策、商业资源的联动 181 推广绿色居住，鼓励公众购买绿色家具和环保建材产品，减少无效照明，减少电器设备待机能耗，提倡家庭节约用水用电 182 引导绿色服装，开展旧衣“零抛弃”活动，完善居民社区再生资源回收体系 183 引导绿色饮食，引导居民减少食物浪费，鼓励家庭科学制定膳食计划 184 鼓励步行、自行车和公共交通等低碳出行 185 减少使用一次性日用品，减少一次性餐具使用量，使用环保袋或可多次使用的塑料袋等 186 发展共享经济，鼓励个人闲置资源有效利用 187 完善商户绿色供给 鼓励餐饮行业减少提供一次性餐具、更多提供可降解打包盒，鼓励餐饮企业对餐厨垃圾实施分类回收与利用 188 鼓励引导餐饮服务经营者主动提示消费者适量点餐，主动提供“小份菜”、“小份饭”等服务 189 鼓励星级宾馆、连锁酒店逐步减少“六小件”等一次性用品的免费提供 190 商场、超市、集贸市场等商品零售场所要严格执行“限塑令”，减少包装物的消耗，鼓励使用生物基材料的环保包装制品 191 推动商超等流通企业设立绿色低碳产品销售专区，扩大绿色低碳产品供给和消费 192 开展机构绿色办公 提高办公设备和资产使用效率，鼓励纸张双面打印，进一步加强办公用品的管理，建立办公用品领取使用管理制度及台账 193 推进信息系统建设和数据共享共用 194 严格执行政府对节能环保产品的优先采购和强制采购制度 195 具备条件的公共机构要利用内部停车场资源规划建设电动汽车专用停车位 196 开展低碳先进示范 将生活方式绿色化全民行动纳入文明城市、文明街道、文明社区、文明单位、文明家庭创建内容，积极开展低碳社区创建，组织开展绿色2929序号 领域 细分 举措 家庭、绿色商场、绿色景区、绿色饭店、绿色食堂、绿色金融机构、节约型机关、节约型校园、节约型医院等创建活动 197 开展低碳宣传教育 利用各领域宣传窗口，普及垃圾分类、绿色出行、绿色办公等行为，及时总结推广园区绿色低碳高质量发展的好经验好做法，树典型、学先进，形成示范引领效应 198 进一步拓展绿色低碳宣传教育的广度和深度，将“双碳”工作作为干部教育培训体系重要内容，将节能减碳理念纳入中小学教育、职业教育和职工培训课程，建设一批生态文明教育实践基地 199 八、低碳发展数字底座 完善园区数字基础设施 推进“双千兆”建设和 IPv6 规模部署应用，全面推进“双千兆宽带”园区建设，高质量推进全区双 5G 网络建设，加快实现光纤宽带千兆、无线千兆接入到家庭全覆盖；深化全区宽带网络 IPv6 升级改造，提升 IPv6 网络流量优化调度能力 200 构筑基于 NB-IoT 等主流通讯技术的城市级全面感知网络，提升城市“触觉感知”“通信感知”能力 201 完善园区计算基础设施建设，加快华为、移动、电信等数据中心建设，将苏州工业园区打造成为重要的绿色云计算中心、云业务承接中心 202 推进新型城市基础设施试点工作，推动传统基础设施数字化、智能化改造升级 203 打造园区“双碳大脑”升级碳达峰平台为园区“双碳大脑”，作为园区双碳管理的数据中心、指挥中心和统一入口，利用人工智能、大数据分析等技术，为园区提供能源、碳排放实时监测、数据分析、决策、预警等功能，支撑园区低碳发展 204 九、制度保障 综合政策 出台能源、工业、交通、城市建设等领域碳达峰、碳中和专项行动计划 205 制定工业、建筑、交通等领域的电气化/电动化目标和支撑体系 206 基础制度 完善碳排放监测系统 207 完善统计核算体系，建立全口径温室气体清单 208 制定碳排放核查第三方机构管理办法，建立核查机构名录 209 管理制度 制定完善碳排放双控的考核制度 210 发布碳排放白皮书、碳排放评价年报 211 开展重大项目碳排放影响评价 212 对纳入配额管理的单位提交的碳排放报告开展核查 213 设定年度碳预算总量，针对公共机构、工业企业等重点碳排放源，建立碳预算管理机制 214 监督特定企业按要求披露碳排放信息，监督纳入碳排放权交易市场配额管理的温室气体重点排放单位披露碳排放相关信息 215 引导制度 延续分布式光伏发展政策，推行苏州工业园区进一步推进分布式光伏发展的若干措施，在政策到期后对该政策进行实施效果评估，开展政策延续或政策修订工作 216 出台政策引导热泵规模化应用 217 全面调查评价需求响应资源并建立分级分类清单，形成动态的需求响应资源库 3030序号 领域 细分 举措 218 支持用户侧储能、电动汽车充电设施、分布式发电等用户侧可调节资源，以及负荷聚合商、虚拟电厂运营商、综合能源服务商等参与电力市场交易和系统运行调节 219 探索建立以市场为主的需求响应补偿机制 220 明确用户侧储能安全发展的标准要求 221 制定苏州工业园区虚拟电厂管理办法政策 222 支撑制度 探索以市场化方式吸引社会资本支持资金投入大、研究难度高的双碳科技研发和示范项目 223 采取“揭榜挂帅”等方式组织双碳重大关键技术攻关 224 加强双碳科技人才支撑，建立“双碳”科技创新人才培养体系，引进“双碳”领域具有全球影响力的顶尖科学家等高层次人才 225 提升或新建一批双碳创新载体，推进在园区的高等院校加强碳中和学院、碳中和研究院的建设，加强“双碳”交叉学科建设 226 建立完善碳金融项目库，推动符合标准的企业和项目入库，定期向金融机构推送符合碳金融支持方向的项目 227 引导金融机构将碳排放情况纳入授信审批决策环节，结合“碳效码”评价结果，对低碳高效企业给予信贷支持和贷款利率优惠，以差异化的信贷政策支持绿色低碳重点工程、降碳减排项目和低碳企业发展 228 推广绿色债券、碳基金和碳信托、可再生能源补贴确权贷款、碳减排票据再贴现、绿色碳中和基础设施类 REITs 等新型绿色金融产品 229 创新“碳效贷”“碳惠贷”“项目碳改贷”等金融产品。进一步丰富绿色金融业态，支持碳基金、碳债券、碳保险、碳信托等金融创新产品在园区落地，形成多元化的绿色金融产品和服务体系 230 建设碳资信评价体系 231 信贷碳效益评价 232 明确支持碳达峰碳中和相关资金投入渠道，将各重点领域的碳达峰碳中和相关工作任务纳入支持范围 233 通过财政贴息、税收优惠、风险补偿、信用担保等举措降低绿色项目融资成本 234 创新基于支持“双碳”目标的政府投融资模式，充分发挥现有政府投资基金的引导作用

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城市 ESG 投资发展指数 2022研究报告Urban ESG Investment DevelopmentIndex 2022(UIDI-ESG 2022)城市E S G投资发展指数2 0 2 2研究报告2IMA 管理会计师协会（The Institute of Management Accountants,简称 IMA）成立于 1919 年，是全球领先的国际管理会计师组织，为企业内部的管理和财务专业人士提供最具有含金量的资格认证和高质量的服务。作为全球规模最大，最受推崇的专业会计师协会之一，IMA 恪守为公共利益服务的原则，致力于通过开展研究、CMA 认证、继续教育、相关专业交流以及倡导最高职业道德标准等方式，转变传统财务领域的思维模式，服务全球财务管理行业，从而推动企业优化绩效，成就个人职业发展。IMA 在 150 个国家和地区拥有规模超过 140,000 名 CMA 考生及持证者，以及 300 多个分会和精英俱乐部。IMA 的总部位于美国新泽西州的蒙特维尔市，将全球划分为四个区域，美洲、亚太、欧洲以及中东/印度，提供本地化服务。了解详情，请访问 IMA 管理会计师协会网站:https:/北京市金融发展促进中心（Beijing Financial Development Centre,BFDC）是北京市地方金融监督管理局所属事业单位。承担本市金融发展与服务、行政审批等方面事务性工作；开展企业上市专业化指导和推介服务；承担在京金融机构的联络、服务，以及金融领域相关宣传教育、交流合作、人才促进等事务性工作；承担市金融监管局机关信息化建设的技术性、事务性工作。中央财经大学可持续准则研究中心（Sustainability Standards Research Center,SSRC）是中央财经大学成立的跨学科前沿学术研究机构。可持续准则研究中心是非官方、非营利性的智库平台。着眼全国、放眼全球，聚合国内外可持续披露、评级、投资等优势资源，致力于发展成为国内外最具影响力的可持续准则智库机构之一，与相关机构平等良性互动，共同引领可持续准则在全球的高质量推进，推动全球趋同、可比、可靠的可持续披露。城市ESG投资发展指数2022研究报告3目录引言.6一、ESG 投资对城市可持续发展的重要意义.8(一)城市 ESG 投资全球趋势的研判.8(二)城市发展相关指数的借鉴.10(三)城市 ESG 投资发展指数的创新.14二、城市 ESG 投资发展指数体系开发.15(一)概念模型构建.15(二)指数指标体系筛选.17(三)指标体系评价方法及权重设定.20(四)评估对象选择.23三、城市 ESG 投资发展指数结果解读.25(一)ESG 投资发展呈现城市群集聚效应.25(二)全球性金融中心城市领跑 ESG 生态体系发展.27(三)ESG 导向的城市化是“新一线”城市发展的新基因.27四、城市 ESG 投资发展分指数表现.29(一)城市可持续目标发展指数.29(二)城市绿色金融市场发展指数.37(三)城市投资环境发展指数.41(四)城市人力资本发展指数.47(五)城市开放合作发展指数.53参考文献.59城市E S G投资发展指数2 0 2 2研究报告4附录.61附录 1：可持续发展城市指数（SCI）.61附录 2：全球金融中心指数（GFCI）.61附录 3：全球城市实力指数（GPCI）.62附录 4：国际交往中心城市指数（IECI）.63附录 5：国际科技创新中心指数（GIHI）.65附录 6：全球科技创新中心发展指数（GSTICI）.66附录 7：中国创新人才指数（CITI）.68附录 8：大湾区 ESG 指数.69表目录表 2-1：城市 ESG 投资主体及其对应指数构建.16表 2-2：城市 ESG 投资发展指数指标体系.18表 2-3：权重设定.22表 3-1：城市 ESG 投资发展指数排名.25表 4-1：可持续发展目标指数指标结果.29表 4-2：政策指标结果.30表 4-3：营商环境指标结果.32表 4-4：生态环境指标结果.33表 4-5：基础设施指标结果.36表 4-6：绿色金融市场发展指数指标结果.37表 4-7：绿色金融市场规模指标结果.38表 4-8：企业 ESG 披露表现指标结果.40表 4-9：投资环境发展指数指标结果.41城市ESG投资发展指数2022研究报告5表 4-10：创投生态环境发展指标结果.42表 4-11：城市服务业发展水平指标结果.44表 4-12：先进性生产服务机构指标结果.45表 4-13：绿色经济发展集聚程度指标结果.46表 4-14：人力资本发展指数指标结果.48表 4-15：先进技术创新能力指标结果.50表 4-16：科学研究集聚程度指标结果.51表 4-17：人力资本培养水平指标结果.52表 4-18：开放合作发展指数指标结果.54表 4-19：国际事务指标结果.55表 4-20：国际联通指标结果.56表 4-21：国际投资指标结果.58图目录图 1-1：全球 UN PRI 签署者累计数量与管理规模.9图 1-2：中国内地 UN PRI 签署者累计数量.10图 1-3：城市发展相关指数关键词.11图 1-4：城市 ESG 投资发展指数关键词.14图 2-1：ESG 生态体系构成及运行机制.15图 2-2：城市 ESG 投资发展指数的概念模型.17图 2-3：选取城市样本分布地图.24图 3-1：城市 ESG 投资发展指数排名.25图 3-2：城市 ESG 投资发展指数结果.27图 3-3：城市 ESG 投资发展指数结果按城市发展排序.28城市E S G投资发展指数2 0 2 2研究报告6引言自2004 年联合国全球契约组织（UN Global Compact）在其报告Who Cares Win中首次提出 ESG（环境、社会和治理）概念以来，各国政府和监管部门、国际组织持续推动完善 ESG 理念和原则，包括制定相关披露标准、评价标准等；各国金融机构不断推出 ESG 相关的创新金融产品；越来越多的企业践行 ESG 理念，ESG 投资在全球范围内快速发展。伴随 ESG 投资规模逐步扩大，与 ESG 投资相关的的政府、企业、第三方服务机构相互支持，共同推动了政策、监管、信息披露、评级、认证、咨询等活动的丰富，逐步形成一个完整的生态系统。当前，全球面临气候变化、能源危机等一系列挑战，特别是 2020 年新冠肺炎疫情对全球经济和金融市场带来巨大冲击。如何应对气候危机、保护生态环境、促进社会公平正义、提升公司治理水平等问题，已经成为我们不可回避的责任和使命。在此背景下，考虑企业可持续发展能力等非财务指标的 ESG 投资，以其稳健性和长期性，成为全球经济复苏和实现中国高质量发展的重要抓手和新驱动力。2021 年被誉为“ESG 元年”，全球 ESG 投资表现强劲。相关数据显示，截至 2021 年 11 月 30 日，全球范围内流入 ESG 基金的资金达 6,490 亿美元，2020 年和 2019 年分别是 5,420 亿美元和 2,850 亿美元。2021 年 ESG 基金占全球基金资产比例达到 10%。在 ESG 投资持续增长的过程中，投资者对于完善 ESG 信息披露制度的呼声高涨。2023 年 6 月 26 日，国际可持续准则理事会（ISSB）颁布了第 1 号国际财务报告可持续披露准则可持续相关财务信息披露一般要求（IFRS S1）和第 2 号国际财务报告可持续披露准则气候相关披露（IFRS S2）。这两项国际财务报告可持续披露准则（ISSB 准则）的正式颁布，标志着 ESG 信息披露迈入了新纪元，对于推动 ESG 全球共同语言和生态体系全球合作意义重大。在中国，2030 年前实现碳达峰、2060 年前实现碳中和的“双碳目标”在 2021 年被写入政府工作报告；绿色金融体系的“五大支柱（即标准体系、信息披露、激励机制、产品创新、国际合作）”进一步完善；2023 年 6 月19 日，国际财务报告准则基金会（IFRS）北京办公室举行揭牌仪式，成为我国 ESG 投资迅速发展的助推器。城市 ESG 投资在环境、社会和治理方面为城市高质量发展提供了长期可持续的动力源，对实现全球可持续发展目标至关重要。积极践行 ESG 理念的城市会更受投资者、企业和居民青睐，有助于吸引更多的资源和人才，提升城市的经济和社会活力，进而提高城市的综合竞争力。加拿大多伦多 2020、2021 年连续两年发布城市 ESG 报告，为投资者和决策者提供了透明度高、可衡量、可追踪的量化成果，使城市 ESG 投资更具说服力。此举有助于投资者和决策者全面评估城市 ESG 投资的效果和价值，也为投资者提供了更清晰的参考和指引，帮助他们更准确地评估投资风险和回报，吸引更多资金投入城市可持续发展，逐步推动城市高质量发展。ESG 生态体系建设对促进城市 ESG 投资发挥着关键作用。首先，城市需要依据其短、中、长期发展目标建立ESG 量化评价指标体系，充分利用大数据、人工智能等先进科技收集和分析数据，确保这些指标具有可度量性、可比性和可持续性。第二，推动相关政策和法规的制定与协同。完善的 ESG 生态系统需要各级政府的政策与法规支持城市ESG投资发展指数2022研究报告7和协同，以提供更好的投资环境和激励机制。第三，城市 ESG 生态系统需要促进政府、企业、投资者、非盈利组织和学术界各方合作，实现更广泛的社会共识，推动 ESG 理念渗透到城市治理的各个层面。在此背景下，IMA 管理会计师协会、北京市金融发展促进中心、中央财经大学可持续准则研究中心三方联合研发了城市 ESG 投资发展指数（UIDI-ESG）。力求全面、系统、科学评估城市级 ESG 投资生态体系的基础和发展水平。城市 ESG 投资发展指数由可持续目标发展、绿色金融市场发展、投资环境发展、人力资本发展和开放合作发展五个分指数组成，通过17个二级指标及40个三级指标分别衡量20个样本城市的生态环境、绿色金融市场规模、绿色经济发展集聚程度、先进技术创新能力、国际联通等方面的发展水平。首个“城市 ESG 投资发展指数”旨在实现“三个服务”：服务于提升城市治理水平和企业责任感。本指数强调了城市和企业在可持续发展方面的表现，呼吁其更积极地采取可持续经营的决策和实践，激励城市管理者和企业领导者履行更高的环境、社会和治理标准。服务于引导资金支持城市可持续发展。随着投资者愈发考虑将 ESG 因素纳入投资决策中，城市 ESG 投资发展指数为他们提供了一个具体的、可衡量的参考标准。这有助于引导资金流向对环境友好、社会负责、治理良好的城市项目，更好地支持城市可持续发展。服务于城市间 ESG 投资生态的对比和学习。通过构建指数，不同城市的 ESG 绩效可以进行量化和对比，有助于发现最佳实践和成功经验。这种横向比较将促进城市之间的经验共享和合作，推动城市可持续发展目标的实现。城市E S G投资发展指数2 0 2 2研究报告8一、ESG 投资对城市可持续发展的重要意义(一)城市 ESG 投资全球趋势的研判ESG 投资，即考虑环境（Environmental）、社会（Social）和治理（Governance）因素的投资，是近年来全球金融市场的一个重要趋势，其影响力和重要性预计将在未来进一步增强。ESG 概念（Environmental,Social,Governance）于 2004 年由联合国全球契约组织（UN Global Compact，UNGC）提出，是衡量企业环境、社会、治理绩效的投资理念和评价标准。2006年，联合国责任投资原则组织（Principles for Responsible Investment，PRI）成立，提出六大责任投资原则，旨在帮助投资者理解环境、社会和公司治理等要素对投资价值的影响，签署这些原则的机构承诺将 ESG 要素融入投资决策。ESG 投资的理念和实践自此进入了发展快车道。当前，全球 ESG 生态体系的培育发展正处于加速阶段。政策端，许多国家围绕气候变化、低碳转型、绿色金融等议题制定政策与行动规划，并加强对实体企业和金融机构信息披露的监管力度，探索和增强对 ESG 数据供应商和评级机构的规范指引，促使更多市场主体开展和规范 ESG 实践。市场端，全球 ESG 投资市场持续发展，国际可持续发展准则理事会（ISSB）等有关国际机构进一步整合 ESG 披露框架与评价方法，健全和完善 ESG 投资基础。截至 2023 年 6 月 30 日，全球已有超过 5370 家机构加入 PRI，管理资产总规模超过 121 万亿美金。全球 5 个主要市场（欧洲、美国、日本、加拿大以及澳大利亚和新西兰）的可持续投资规模达 35 万亿美元，占全球总资产管理规模的三分之一。从投资类型来看，ESG 基金仍是 ESG 投资发展的主流。截至 2022 年第三季度，全球 ESG基金资产规模达 2.24 万亿美元。目前欧洲仍为 ESG 基金规模最大的地区，ESG 基金规模占全球比例达 82%；其次是美国，占比为 12%。城市ESG投资发展指数2022研究报告9图 1-1：全球 UN PRI 签署者累计数量与管理规模6.523445596268.481.786.3103.4121.37555208042380320743040005000600002040608006200720082009200000222023.06全球UN PRI 签署方资产管理规模（万亿美元）全球UN PRI 签署方数目资料来源：PRI相较于海外 ESG 投资浪潮的快速兴起，中国 ESG 投资起步相对较晚，但近年来国内 ESG 投资领域发展形势向好、亮点频现。目前我国 ESG 投资呈现以下特点：一是 ESG 投资参与主体进一步丰富。公募基金、私募证券及股权投资机构积极融入绿色投资实践。截至 2023 年三季度末，中国内地签署 PRI 的机构已达 142 家，净增 12 家资产管理人与 10 家服务提供商。其中，资产管理规模前 20 的大型公募基金中已有 15 家签署，公募机构签署方的资产管理总额从 2017 年的 0.32 万亿元增长 50 余倍至 2023 年 16.89 万亿元，占公募基金市场总规模的比例也从 3.54%升至 58.82%。二是市场潜力持续释放，ESG 投融资保持活跃。投融资和数据平台加快建设，投融双方对接与 ESG 信息流动更为通畅。截至 2023 年三季度末，中国内地市场存续 ESG 主题基金达 241 只，存量规模受市场影响有所下降，但基金份额增长明显，远高于整体公募市场增速；香港市场 ESG 基金规模在 2023 年 10 月底超过 90 亿港元，较 2022 年底增长逾两倍。国内可持续信贷和债券余额延续往年上涨趋势，截至 2023 年三季度末，中国本外币绿色贷款余额达到 28.58 万亿元，小微企业普惠贷款余额达到 28.74 万亿元，可持续主题债券余额达到 5.60 万亿元，均保持了同比两位数的增长。三是 ESG 投资市场基础要素供给更加充分。国际 ESG 标准制定常现“中国身影”，国内相关标准编制踊跃；同时，ESG 指数逐步得到投资应用，时代特色题材不断涌现。城市E S G投资发展指数2 0 2 2研究报告10图 1-2：中国内地 UN PRI 签署者累计数量资料来源：PRI此外，随着京都议定书、仙台减少灾害风险框架、改变我们的世界：2030 年可持续发展议程等全球性文件发布，逐步明确可持续发展目标（Sustainable Development Goals，SDGs）概念，为城市的可持续发展提供发展蓝图。一些国际大都市，如多伦多等，已在其发展战略中体现了对环境、社会、治理三方面的重视。多伦多市采取全方位的 ESG 策略，将负责任的行动注入到城市的决策管理、债务发行、基础设施投资和内部运营等每一个角落，旨在塑造一个具备可持续性和韧性的城市。在环境方面，多伦多市将房屋与建筑、能源、交通及废弃物作为城市环境治理的四大重要领域，发行了总值达 5 亿美元的绿色债券，以资助环境友好项目，并设定到2050 年前实现净零排放目标。在社会方面，2020 年多伦多市成为首个发行社会债券的加拿大城市，在全国范围内推动了社会福利和包容性目标的进一步实施。在治理方面，多伦多市所有外部投资经理都是联合国负责任投资原则的签署者，市内的投资活动受到安大略省法规以及市议会批准的投资政策的引导和约束，将 ESG 因素纳入其投资理念、决策以及实施程序之中。总体而言，ESG 已经成为全球发展的重要趋势。尽管 ESG 全球化发展面临着各种挑战和不确定性，但其对企业管理和投资决策的影响力正以不可阻挡的势头持续增强。预计 2025 年，全球 ESG 资产总规模将达到 53 万亿美元，保持持续上涨势头。(二)城市发展相关指数的借鉴随着 ESG 投资理念与实践在全球范围的不断推进，国内外研究机构陆续在已有的一些城市或区域相关指数中加入 ESG 投资指标，或构建了新的表征城市或区域可持续发展/ESG 投资的指数指标体系。本报告对权威机构发布的城市相关指数进行了分析研究，以了解全球城市可持续发展与 ESG 投资的关联作用机制。借鉴既有指数，立足035020406080020000212022 2023.06中国UN PRI 签署资产所有者数目中国UN PRI 签署资产管理者数目中国UN PRI签署服务机构数目城市ESG投资发展指数2022研究报告11图 1-3：城市发展相关指数关键词ESG 投资生态体系，本研究构建了城市 ESG 投资发展指数，旨在通过全面、系统、科学评估城市级 ESG 投资生态体系的基础和发展水平，识别推动城市 ESG 投资持续发展的发力点，为城市优化和推广 ESG 投资，实现高质量发展提供借鉴，为投资者、城市管理者及其他利益相关者提供更全面的决策参考。研发城市 ESG 投资发展指数过程中，本研究参考借鉴了可持续发展城市指数（Sustainable Cities Index，SCI）、全球金融中心指数（Global Financial Centers Index，GFCI）、全球城市实力指数（Global Power City Index，GPCI）、国际交往中心城市指数（International Exchange Centers Index，IECI）、国际科技创新中心指数（Global Innovation Hubs Index，GIHI）、全球科技创新中心发展指数（Global Science and Technology Innovation Center Index，GSTICI）、中国创新人才指数（China Innovative Talents Index，CITI）、大湾区 ESG 指数等权威机构发布的城市相关指数。这些指数主要从经济发展、科研实力、人力资本、文化交流、宜居环境、营商环境、全球联通等维度评价城市的竞争力和影响力，且各有侧重，一定程度提供了量化城市 ESG 投资发展的基础，例如营商环境、基础设施、城市吸引力、金融业发展水平、科技创新生态等表征城市可持续发展的指标。但尚无对 ESG 投资全生态体系的完整刻画，例如，GFCI 更为关注金融中心城市的经济、金融、营商环境等；IECI 主要关注城市或区域层面的全球要素集聚、政商交往和人文交流等方面；GIHI 更为关注城市（都市圈）的创新能力；GSTICI 主要关注城市的科技创新发展水平；CITI 更为关注人力资本发展；SCI 和 GPCI 虽然涵盖了更多可持续发展相关的指标，但未对绿色金融市场发展水平的评估。1.可持续发展城市指数（SCI）SCI 是由全球领先的咨询公司 Arcadis 于 2015 年首发的指数体系，从环境、社会、商业和经济 3 大支柱的 24个二级指标，51 项三级指标，评估全球 47 个国家的 100 个城市的可持续发展水平。2022 年 SCI 排名结果显示，世资料来源：依据 SCI，GFCI，GPCI，IECI，GIHI，GSTICI，CITI，大湾区 ESG 指数等信息绘制城市E S G投资发展指数2 0 2 2研究报告12界前 20 个可持续发展程度较高的城市均来自欧洲或北美地区。中国共有 10 个城市入选 2022 年 SCI，分别是台北、澳门、香港、上海、深圳、成都、北京、武汉、广州、天津，其排名分别为 46、50、63、66、67、70、73、75、76、77。中国城市在全球 100 个城市中，总体排名以及在环境和社会维度的排名普遍较低。其中，上海在环境维度排名 75，社会维度 49，经济维度 63；北京在环境维度排名 91，社会维度 71，经济维度 53。2.全球金融中心指数（GFCI）GFCI 是全球最具权威的评估国际金融中心竞争力的指数，2007 年由伦敦金融城智库 Z/Yen 集团首发，2016 年开始与中国（深圳）综合开发研究院共同发布该指数。该指数从营商环境、人力资本、基础设施、金融业发展水平、声誉五个维度，147 个细分指标对全球主要金融中心的竞争力进行评价和排名。第 34 期“全球金融中心指数”对全球 121 个金融中心城市竞争力进行了评价，其中有 14 个中国城市，包括香港、上海、深圳、北京、广州、青岛、成都、大连、南京、台北、天津、杭州、西安和武汉，全球排名分别为 4、7、12、13、29、32、44、64、65、67、69、76、94 和 100。第 34 期“全球金融中心指数”结果显示，全球前十大金融中心依次为：纽约、伦敦、新加坡、香港、旧金山、洛杉矶、上海、华盛顿、芝加哥、日内瓦，中国香港和上海分别排名第 4 和第 7。在特征指标中，上海在营商环境、人力资本、基础设施、金融业发展水平和声誉分别排名全球第 6 位、第 7 位、第 10 位、第 6 位、第 7 位。北京在五个特征指标中分别排名第 5 位、第 9 位、第 9 位、第 8 位、第 9 位。深圳分别排名全球第 23 位、第 17 位、第 6 位、第 5 位和第 17 位。上海、北京和深圳都进入了“未来可能变得更重要金融中心（Centres Likely To Become More Signifcant）”行列。3.全球城市实力指数（GPCI）GPCI 由日本森纪念财团(Mori Memorial Foundation)旗下城市战略研究所（Institute for Urban Strategies）自 2008 年起开始发布，设立三级指标体系，包括经济、研究和开发、文化交流、宜居性、环境和交通便利度共 6 个一级指标，下设 26 个二级指标、70 个三级指标，评估全球 48 个主要城市的国际影响力。2022 年全球城市实力指数包括上海、北京、香港、台北共 4 个中国城市，综合排名分别为 10、17、23、36。其中上海在经济维度排名第 10，研究和开发排名第 13，文化交流排名第 24，宜居性排名第 45，环境排名第 34，交通便利度排名第 1。北京的经济、研究和开发、文化交流、宜居性、环境和交通便利度分别排名全球第 4 位、第 12 位、第 20 位、第 41 位、第 40 位和第 19 位。GPCI 指数中上海和北京在宜居性和环境维度排名均比较靠后。4.国际交往中心城市指数（IECI）IECI 由清华大学中国发展规划研究院联合德勤中国共同发布，关注一个城市在全球要素集聚、政治经济交往和人文交流等方面的参与程度与潜力、对世界格局、国际关系和全球文明的影响力、拥有全球资源配置能力以及承载这种能力的机构、平台和规则。IECI 设立了三级指标体系，将吸引力、影响力、联通力作为一级指标，下设 11 个二级指标、25 个三级指标，对全球 37 个数据基础较好的城市进行评价。国际交往中心城市指数 2022中包括香港、北京、上海、深圳、广城市ESG投资发展指数2022研究报告13州共 5 个中国城市，综合排名分别为 6、7、16、32、35。在特征指标中，北京在吸引力、影响力和联通力分别排名全球第 24 位、第 3 位、第 13 位，上海分别排名全球第 29 位、第 16 位、第 9 位，深圳分别排名全球第 26 位、第 26 位、第 24 位，广州分别排名全球第 35 位、第 33 位、第 27 位。北京在影响力维度表现突出，上海在联通力维度表现较好。5.国际科技创新中心指数（GIHI）GIHI 由清华大学产业发展与环境治理研究中心（Center for Industrial Development and Environmental Governance,CIDEG）和自然科研（Nature Research）团队联合开发，自 2020 年开始逐年跟踪和刻画全球创新发展的最新趋势，并从科学中心、创新高地、创新生态三个维度对全球 100 个国际科技创新中心城市进行评价和排名。国际科技创新中心指数 2022中包括北京、上海、台北、南京、杭州、武汉、苏州、合肥、成都、长沙、西安、天津、济南、重庆、大连、青岛、长春、哈尔滨共 18 个中国城市，排名分别为 3、10、50、53、63、72、75、76、77、78、79、80、83、89、90、91、94、95。北京、上海均排名前 10，在特征指标中，北京在科学中心、创新高地和创新生态分别排名第 4 位、第 3 位、第 5 位，上海分别排名第 25 位、第 13 位、第 12 位，南京分别排名第 59 位、第 34 位、第 58 位。6.全球科技创新中心发展指数（GSTICI）GSTICI 由华东师范大学全球创新与发展研究院组织相关力量，从创新要素全球集聚力、科学研究全球引领力、技术创新全球策源力、产业变革全球驱动力和创新环境全球支撑力 5 个维度、共 33 个指标，对全球 6 大洲的 45 个国家和地区共 130 个城市的科技创新发展水平进行了科学测度。全球科技创新中心发展指数 2022中，中国共有20 个城市进入全球综合前 100，分别是北京、上海、深圳、杭州、广州、南京、台北、香港、武汉、成都、苏州、天津、长沙、济南、西安、重庆、合肥、青岛、厦门，排名分别为 5、10、12、18、21、32、41、47、57、61、62、66、74、76、78、82、85、98、99。有 5 个城市进入前 3，北京和上海进入综合前 10，跻身全球科技创新中心第一方阵，其中北京在5个维度的排名分别为第9位、第1位、第6位、第2位和第11位，上海的排名分别为第10位、第11位、第 15 位、第 7 位和第 15 位。7.中国创新人才指数（CITI）CITI 由深圳人才集团联合清华大学技术创新研究中心研究发布，于 2021 年首发。CITI 从人才规模、人才结构、人才效能、人才环境四个维度评估了 58 个中国城市的创新人才发展水平，构建了包括 4 个一级指标、9 个二级指标和35个三级指标的指标体系。中国创新人才指数2022 中，综合排名前5的分别为北京、上海、深圳、广州和杭州，表明城市创新人才发展水平与区域经济发展水平具有较强的一致性。北京在人才规模、人才结构、人才效能、人才环境 4 个一级指标维度全面领先。其次是上海，各项得分均仅次于北京。深圳在人才结构和人才效能方面表现优秀。其他城市在四个不同维度发展各有所长，但也存在一些明显短板。城市E S G投资发展指数2 0 2 2研究报告148.大湾区 ESG 指数大湾区 ESG 指数由汇丰与中节能皓信共同推出，评估大湾区可持续发展现状，每季度更新一次。大湾区 ESG指数从政策、环境、经济和社会发展、公司治理及绿色和可持续金融五个方面评价大湾区区域、区内城市及重点行业的 ESG 表现。结果显示，大湾区多地政府发布多项政策推动大湾区可持续发展；深圳在中国内地 ESG 信息披露指引方面处于领先地位，于 2022 年 9 月发布深圳市金融机构环境信息披露指引，对 ESG 治理、绿色金融治理体系、绿色投融资活动等环境信息的披露提供详细指引。香港、广州和深圳的可持续债券市场和 ESG 公募基金市场发展蓬勃，推动大湾区绿色和可持续金融规模显著增长。(三)城市 ESG 投资发展指数的创新本研究构建的城市 ESG 投资发展指数指标体系认为，ESG 投资既不是单一的投资行为，也不是单一的投资主体的具体实践，需要综合考虑 ESG 投资以及 ESG 投资发展所依赖的生态体系。在此基础上，本研究构建基于 ESG生态体系的指数指标体系，更有助于全面、准确的评估城市 ESG 投资的发展水平和潜力。城市 ESG 投资发展指数的创新体现为：(1)从 ESG 生态体系的主体出发，通过综合和分项评估城市政府在可持续发展目标实现过程中的引导力度、金融机构在实践 ESG 投资中的努力程度、企业的可持续信息披露情况、第三方机构服务 ESG 投资的水平，以及国际组织对于 ESG 国际合作的支持程度，识别城市 ESG 投资的综合发展水平以及分项发力点。(2)分别从宏观政策、中观市场、微观主体层面，综合系统评估城市推动 ESG 投资的政策水平、绿色金融市场发展状况，以及投资环境、人力资本和开放合作发展情况对于城市 ESG 投资的支撑作用。图 1-4：城市 ESG 投资发展指数关键词资料来源：依据“城市 ESG 投资发展指数”指标信息绘制城市ESG投资发展指数2022研究报告15图 2-1：ESG 生态体系构成及运行机制二、城市 ESG 投资发展指数体系开发(一)概念模型构建从国际国内的经验来看，想要 ESG 投资在城市高质量发展中发挥积极作用，需要 ESG 生态体系内各组成部分协力合作。类似于绿色金融，ESG 投资的发展也需要标准体系、监管和信息披露要求、激励约束机制、产品和市场体系、国际合作的支持。因此，本研究认为一个完备的 ESG 生态系统应至少包括：政府部门（政策制定部门、监管部门），市场主体（金融机构、企业），市场基础设施（咨询、评级、鉴证、信息服务等），能力建设主体（研究机构、高等院校、职业培训机构等），国际合作主体（国际机构）五大参与主体。政府是制定法规政策和监督法规政策实施的主体。市场主体中，企业是践行 ESG 的主体，需要执行 ESG 企业标准，进行 ESG 信息披露；金融机构是开展 ESG 投融资的主体。政府和市场主体的 ESG 实践催生了一批专门致力于 ESG 评级、认证、咨询、信息披露、数据整合等服务的第三方服务机构，构成了 ESG 市场的基础设施。同时，这种需求也使得一些进行 ESG 研究及人才培养的能力建设机构得以发展。另外，国际组织可有效推动 ESG 领域的国际交流，有助于提升我国在 ESG 政策、标准、产品、市场等领域参与国际治理的水平。政府ESG管理标准ESG评级标准第三方机构能力建设机构国际合作机构市场主体规范信息披露制度各类 E/S/G议题指标政府采购市场定价资源配置金融市场风险管理行政奖惩公共项目投资公共资金分配施政意图实施目标ESG标准实施ESG实践效果施政意图实施目标个性化市场化ESG 评级评价结果ESG投资规则依据规定披露信息城市E S G投资发展指数2 0 2 2研究报告16针对这五大主体及其在 ESG 投资生态体系中的作用，本研究构建了五大城市 ESG 投资发展分指数，所有分指数合成得到最终的城市 ESG 投资发展指数。针对政府主体，构建了可持续目标发展指数，综合评价政府支持 ESG投资发展的基础；针对市场主体，构建了绿色金融市场发展指数，从两大类微观主体入手，评估 ESG 披露基础和投融资基础；针对市场基础设施相关主体，构建了投资环境发展指数，用于评估ESG相关第三方机构的基础和发展水平；针对能力建设主体，构建了人力资本发展指数，用于评估 ESG 相关人才基础；针对国际合作主体，构建了开放合作发展指数，评估 ESG 相关国际机构和 ESG 国际合作的发展水平。表 2-1：城市 ESG 投资主体及其对应指数构建城市 ESG 投资发展指数可持续目标发展指数绿色金融市场发展指数投资环境发展指数人力资本发展指数开放合作发展指数政府政策制定部门可持续发展城市指数(SCI)大湾区ESG指数监管部门市场企业全球金融中心指数（GFCI）金融机构基础设施咨询全球城市实力指数(GPCI)国 际 科 技 创新 中 心 指 数(GIHI)全球科技创新中心发展指数(GSTICI)评级鉴证信息服务能力建设研究机构中国创新人才指数(CITI)高等院校职业培训机构国际合作国际机构国 际 交 往 中心 城 市 指 数(IECI)城市ESG投资发展指数2022研究报告17可持续发展目标是 ESG 投资的重要目标和依据，绿色金融市场是 ESG 投资的重要实践场所，因此，可持续目标发展指数和绿色金融市场发展指数与 ESG 投资直接相关，各占 1/3 的权重。投资环境发展指数、人力资本发展指数和开放合作发展指数，分别衡量城市吸引投资的能力和基础、人力资源基础和国际合作与交流的基础，是 ESG 投资发展的基础支撑条件，这三个指数共占 1/3 的权重，分别占 1/9 的权重。图 2-2：城市 ESG 投资发展指数的概念模型可持续目标发展指数绿色金融市场发展指数投资环境发展指数人力资本发展指数开放合作发展指数(二)指数指标体系筛选本研究遵循“科学、客观、独立、公正”的基本原则，同时注重指标体系的稳定性，增加丰富多元的数据源进行指标测算。构建过程主要遵循以下原则：一是指标选取遵循总体完备性和个体独立性相结合的原则。城市 ESG 投资发展指数基于 ESG 生态体系的多元主体从多维度对城市 ESG 投资发展现状及演变趋势进行完备刻画。一级指标凝练了 ESG 生态体系的关键主体及其在 ESG 投资中的作用，二级指标则表征各主体功能特征，三级指标最大程度使用来源权威可靠的客观指标或指数，共同组成了城市 ESG 投资发展指数指标体系。二是平衡指标体系的理论性与可操作性。基于城市 ESG 投资的内涵，按照“契合理论、数据可得、方法透明”原则选取简明、清晰、可操作的指标，确保各维度测度结果的准确性。部分缺失值则采用线性插值法进行插补。三是确保指标体系的独立性、稳定性和趋势性。指标体系应具有独立、客观和稳定的数据来源，数据尽可能丰富多元，不依赖单一数据源。所选择的指标应能反映出评估对象的动态变化情况，为持续开展评估、动态调整既有指标留下拓展空间。城市 ESG 投资发展指数指标体系包括 5 个一级指标、17 个二级指标和 40 个三级指标。城市E S G投资发展指数2 0 2 2研究报告18一级指标二级指标三级指标单位可持续目标发展指数政策地方性法规数量个地方政府规章数量个地方规范性文件数量个营商环境城市营商环境排名名次基础设施城市交通设施平方米移动宽带连接速度Mbps固定宽带连接速度Mbps物流竞争力得分生态环境节能环保支出亿元气候行动承诺得分二氧化碳排放百万吨非化石能源消费比值垃圾分类指数指数得分水质指数得分城市建成区绿化覆盖率百分比空气质量得分绿色金融市场发展指数金融市场发展水平金融业发展水平得分绿色金融市场规模绿色信贷比值绿色债券亿元碳交易有/无(1/0)企业 ESG 披露表现ESG 指数构成数量个企业 ESG 报告披露数量个表 2-2：城市 ESG 投资发展指数指标体系城市ESG投资发展指数2022研究报告19一级指标二级指标三级指标单位投资环境发展指数创投生态环境发展创新投资环境名次绿色经济发展集聚程度中国 500 强公司数量个绿色产业集聚程度个城市服务业发展水平第三产业 GDP占比百分比先进性生产服务机构GaWC 2020 城市排名名次人力资本发展指数人力资本培养水平人才培养投入比值人才培养数量万人先进技术创新能力应用专利创新个科学研究集聚程度人才聚集程度人全球高质量科研产出名次开放合作发展指数国际事务驻本地外国使领馆数量个中国智库榜单TOP100 数量个国际友好城市数量个国际投资实际使用外资金额与 GDP 的比值比值外商投资企业数个国际联通航空物流枢纽发展指数排名名次国际直航城市数量个UFI 认可展览数量个可持续目标发展指数包含政策、营商环境、基础设施、生态环境 4 个二级指标和 16 个三级指标。本研究选取北大法宝中的地方性法规数量、地方政府规章数量、地方规范性文件数量，衡量一个城市政策制定部门与监管部门在政策方面对ESG投资的支持；选取普华永道 机遇之城2023 中城市营商环境排名刻画各城市营商环境发展状况；选取城市交通设施、移动宽带连接速度、固定宽带连接速度、物流竞争力 4 项三级指标，从交通、通讯、物流维度测度城市传统及新型基础设施水平；选取节能环保支出、气候行动承诺、二氧化碳排放、非化石能源消费、垃圾分类指数、水质、城市建成区绿化覆盖率、空气质量共 8 项三级指标，多维度评估城市政府部门生态环境保护中的举措与成效。城市E S G投资发展指数2 0 2 2研究报告20绿色金融市场发展指数包含金融市场发展水平、绿色金融市场规模、企业 ESG 披露表现 3 个二级指标和 6 个三级指标。本报告选取中国（深圳）综合开发研究院（CDI）编制的中国金融中心指数的综合竞争力得分，衡量各城市金融市场发展水平；根据各省国民经济和社会发展统计公报和各市金融统计数据报告公开数据，计算了各城市2022 年末绿色信贷占总信贷的比值；根据国泰安数据库提供的绿色债券信息，计算了各城市 2022 年新增绿色债券规模；根据是否是碳市场试点城市，为各城市赋值 0 或 1；选取 Wind 数据库中中证 ESG100 成分股按照登记地统计的在各城市中的数量和每个城市 A 股上市公司发布的 2022 年 ESG 或可持续发展报告数量来测度企业 ESG 披露表现和实践。投资环境发展指数包含创投生态环境发展、绿色经济发展集聚程度、城市服务业发展水平、先进性生产服务机构 4 个二级指标和 5 个三级指标。本研究选取苏州创新生态研究院牵头的“中国 100 城”城市创新生态指数报告中的“创新投资环境排名”作为“创投生态环境发展”的测度指标；选取 2022 年财富中国 500 强公司在各城市的分布数量和绿色产业聚集程度，测度绿色经济发展集聚程度；选取第三产业 GDP 占比衡量城市服务业发展水平；选取全球化和世界城市研究网络（GaWC）编制的国际城市网络连接性得分，评估先进性生产服务业机构在世界各大城市中的分布。人力资本发展指数包含人力资本培养水平、先进技术创新能力、科学研究集聚程度 3 个二级指标和 5 个三级指标。本研究选取政府及有关部门的教育投入占总财政支出的比例评估政府部门的人才培养投入，选取中国城市在学研究生培养数量评估人才培养数量，共同表征城市人力资本培养水平；使用国家专利局中国专利网中有效专利在各城市的分布数量（基于专利申请地的计算）表征应用专利创新，衡量城市先进技术创新能力；选取斯坦福大学发布的全球前2%学者所在科研机构在各城市的分布数量，以及中国各城市的高被引科学家数量刻画城市人才聚集程度，并根据 Nature 全球科研城市百强排名刻画的全球高质量科研产出数量，共同衡量城市科学研究集聚程度。开放合作发展指数包含国际事务、国际投资、国际联通 3 个二级指标和 8 个三级指标。选取各城市驻本地外国使领馆数量、浙江大学信息资源分析与应用研究中心2021 全球智库影响力评价报告中国智库榜单 Top100 的智库机构在各城市的分布数量和国际友好城市报告（19732015）中各城市结成的国际友好城市数量，衡量各城市国际事务状况；选取各城市统计年鉴中实际使用外资金额与 GDP 的比值和外商投资企业数，评估各城市国际投资水平；选取航空物流枢纽发展指数排名、国际直航城市数量和国际展览协会（UFI）所公布的 UFI 认可展览数量，评估各城市国际联通水平。(三)指标体系评价方法及权重设定1.指标标准化处理城市 ESG 投资发展指数指标体系各项指标数据量纲存在差异，因此需对所有指标原始数据进行标准化处理。城市ESG投资发展指数2022研究报告21对于正向指标，指标的标准化处理公式如下。对于负向指标，指标的标准化处理公式如下。其中，xij是 j 城市第 i 个三级指标的原始数据，xij 是其标准化后的值，Max 是所有被评估城市第 i 个三级指标的最大值，Min 是所有被评估城市第 i 个三级指标的最小值。2.指数合成方法将所有指标得分加权汇总合成得到城市 ESG 投资发展指数综合得分，计算公式如下。其中，yk是第 k 个一级指标的得分，wi是第 i 个三级指标的权重，wj是第 j 个二级指标的权重。i=1 表示从第一个三级指标开始计算；n=40，为三级指标的个数；m=17，为二级指标的个数。Y 是城市 ESG 投资发展总指数，wk是第 k 个一级指标的权重，l=5，为一级指标的个数。3.指标权重设定本报告一级指标和二级指标权重的确定均采用专家打分法，通过邀请相关领域的专家进行打分，统计各项指标的得分情况，按照得分比例进行权重的划分。可持续目标发展指数表征政府主体为了实现可持续发展目标在宏观层面做出的努力，与城市 ESG 投资发展直接相关；绿色金融市场发展指数代表中观层面的市场基础及微观层面的金融机构和企业的 ESG 实践情况，也与城市ESG 投资发展直接相关；而投资环境发展指数、人力资本发展指数、开放合作发展指数是城市 ESG 投资发展的基础和土壤，它们与城市 ESG 投资发展的相关性相比于可持续目标发展指数和绿色金融市场发展指数来说更为间接。因此，可持续目标发展指数与绿色金融市场发展指数的权重各为 1/3，剩余三个指数共占 1/3，即投资环境发展指数、人力资本发展指数、开放合作发展指数的权重各为 1/9。在二级指标中，由于生态环境（Environment）与可持续发展目标联系更为密切，故其权重为 1/2，政策、营商环境、基础设施与可持续发展目标相关度均等，权重共占 1/2，即各占 1/6；绿色金融市场规模与企业 ESG 披露表现相较于金融市场发展水平来说与 ESG 投资的相关性更强，将金融市场发展水平的权重设为 1/4，绿色金融市场规模与企业 ESG 披露共占 3/4，即各占 3/8。投资环境发展指数、人力资本发展指数、开放合作发展指数的细分二级指标与它们的相关性相对一致，采取等分权重的方式。具体权重如下表所示。城市E S G投资发展指数2 0 2 2研究报告22一级指标权重二级指标权重三级指标权重可持续目标发展指数1/3政策1/6地方性法规数量根据三级指标数量等权设置地方政府规章数量地方规范性文件数量营商环境1/6城市营商环境排名基础设施1/6城市交通设施移动宽带连接速度固定宽带连接速度物流竞争力生态环境1/2节能环保支出气候行动承诺二氧化碳排放非化石能源消费垃圾分类指数水质城市建成区绿化覆盖率空气质量绿色金融市场发展指数1/3金融市场发展水平1/4金融业发展水平根据三级指标数量等权设置绿色金融市场规模3/8绿色信贷绿色债券碳交易企业 ESG 披露表现3/8ESG 指数构成数量企业 ESG 报告披露数量表 2-3：权重设定城市ESG投资发展指数2022研究报告23一级指标权重二级指标权重三级指标权重投资环境发展指数1/9创投生态环境发展1/4创新投资环境根据三级指标数量等权设置绿色经济发展集聚程度1/4中国 500 强公司数量绿色产业集聚程度城市服务业发展水平1/4第三产业 GDP占比先进性生产服务机构1/4GaWC 2020 城市排名人力资本发展指数1/9人力资本培养水平1/3人才培养投入根据三级指标数量等权设置人才培养数量先进技术创新能力1/3应用专利创新科学研究集聚程度1/3人才聚集程度全球高质量科研产出开放合作发展指数1/9国际事务1/3驻本地外国使领馆数量根据三级指标数量等权设置中国智库榜单TOP100 数量国际友好城市数量国际投资1/3实际使用外资金额与 GDP 的比值外商投资企业数国际联通1/3航空物流枢纽发展指数排名国际直航城市数量UFI 认可展览数量(四)评估对象选择本研究选择了 20 个数据基础较好的城市作为评估对象，旨在深入了解中国城市 ESG 投资的现状及其未来发展趋势。城市的选择不仅考虑了这些城市在中国经济和社会发展中的重要性，还考虑了它们在 ESG 投资发展维度的潜在影响力和示范效应。首先，北京、上海、广州和深圳作为一线城市，其在社会、经济、文化等方面具有较大影响力。这些城市在ESG 投资发展上的表现不仅能够反映该城市可持续投资发展状况，还能对周边城市产生重要的示范效应。在城市化的背景下，一线城市在推动可持续发展方面扮演的角色至关重要。城市E S G投资发展指数2 0 2 2研究报告24其次，为了更全面地刻画中国城市 ESG 投资发展的整体图景，本研究选取了 13 个经济活跃、综合实力显著的新一线城市，包括成都、重庆、杭州、武汉、苏州、西安、南京、长沙、天津、郑州、宁波、青岛和合肥。这些城市在近几年都展现出了强劲的经济增长和社会发展活力，成为了区域经济和文化枢纽。对这些城市的研究可以更深入地了解中国不同区域在 ESG 投资发展上的不同特色和潜在机遇。最后，为了更为客观、科学、综合地评价城市 ESG 投资发展水平和特征，增强研究的全面性和代表性，本研究还选择了 3 个数据可得性较好的一线和新一线之外的城市，包括大连、济南和厦门。这些城市的纳入能够更客观全面地说明不同发展水平的城市在 ESG 投资发展方面的表现和潜力。图 2-3：选取城市样本分布地图综上，本研究所选取的20个城市，覆盖4个一线城市（北京、上海、深圳、广州）、13个新一线城市（成都、重庆、杭州、武汉、苏州、西安、南京、长沙、天津、郑州、宁波、青岛、合肥）和 3 个二线城市（大连、济南、厦门）。大连城市ESG投资发展指数2022研究报告25图 3-1：城市 ESG 投资发展指数排名三、城市 ESG 投资发展指数结果解读(一)ESG 投资发展呈现城市群集聚效应长江三角洲（长三角）和珠江三角洲（珠三角）城市群表现出强劲的 ESG 投资集聚效应。根据城市 ESG 投资发展指数结果，长三角城市群的中心城市上海、南京、杭州分别位列第 2 名、第 5 名和第 9 名，珠三角城市群的深圳和广州分别位列第 3 名和第 4 名。表 3-1：城市 ESG 投资发展指数排名排名城市标准化得分1北京0.8472上海0.7083深圳0.5254广州0.4725南京0.3706天津0.3667重庆0.36500.10.20.30.40.50.60.70.80.9北京 上海 深圳 广州 南京 天津 重庆 成都 杭州 武汉 青岛 厦门 苏州 长沙 宁波 西安 大连 合肥 济南 郑州城市E S G投资发展指数2 0 2 2研究报告26长三角城市群的上海、南京、杭州，在绿色金融市场发展、投资环境发展和人力资本发展维度表现突出，具备金融业发展水平较高、绿色金融市场规模较大、创投生态环境较为完备、金融科技发展活跃、制造业发达、产业链供应链相对完备和人才富集等优势，基本形成了向内向外实现辐射式和协同式发展的模式和链条，为 ESG 投资提供了良好的人财物和产业链基础。珠三角城市群的深圳和广州在可持续发展目标、绿色金融市场发展、投资环境发展、人力资本发展及开放合作发展五个维度发展均衡，均以战略性新型产业为先导，以先进制造业和现代服务业为主体，呈现创新资源集中优势，对 ESG 投资发展起到了良好的推动和促进作用。此外，成渝地区双城经济圈的重庆和成都分别位列第 7 名和第 8 名，其 ESG 投资发展动力也较强。成渝地区双城经济圈位于“一带一路”和长江经济带交汇处，是中国西部大开发的重要战略制高点。区域内生态禀赋优良、能源矿产丰富，是中国西部地区的资源汇集地。此外，近年来国家政策保障和支持力度较大，为 ESG 投资发展提供了强有力的支持和动力。排名城市标准化得分8成都0.3589杭州0.34710武汉0.34311青岛0.30912厦门0.29813苏州0.26914长沙0.25715宁波0.25616西安0.23317大连0.22718合肥0.22219济南0.20320郑州0.198城市ESG投资发展指数2022研究报告27图 3-2：城市 ESG 投资发展指数结果相较于其他城市，全球性金融中心城市具备更优的营商环境、更完备的城市基础设施、更充足的人力资本等优势，为 ESG 投资发展提供了良好的环境，吸引了更多的 ESG 投资者。并且全球性金融中心城市的市场规模更大，如 500 强企业数量、交易规模等，为 ESG 投资发展提供了更广阔的空间和更多机会。这些城市的金融基础设施也更加完善，包括交易所、清算所、支付系统等，为 ESG 投资的交易和结算提供了便利，提高了市场的效率和稳定性。(三)ESG 导向的城市化是“新一线”城市发展的新基因新一线城市之间指数得分差异较小，城市间 ESG 投资发展程度相对较为均衡。城市 ESG 投资发展指数排名前十的城市，除一线城市以外的六个头部新一线城市分别是南京（0.370）、天津（0.366）、重庆（0.365）、成都（0.358）、杭州（0.347）和武汉（0.343）。这些新一线城市商业资源集聚度较高，区位优势明显、创新能力强、人才资金流动活跃、未来可塑性较高。加之近年来的国家政策支持，如 2019 年成都、重庆被规划为西部地区高铁“国家级”枢纽中心；2020 年国务院同意商务部在南京、苏州、杭州、武汉等城市全面深化服务贸易创新发展试点，新一线城市 ESG 投资发展潜力较大。0.00.20.40.60.81.0北京上海深圳广州南京天津重庆成都杭州武汉青岛厦门苏州宁波长沙西安大连合肥济南郑州(二)全球性金融中心城市领跑 ESG 生态体系发展从指数结果看，城市 ESG 投资市场发展前三强为北京、上海和深圳，三个城市均为全球性金融中心城市，ESG投资发展优势显著，ESG 生态体系发展较为健全。北京、上海、深圳的城市 ESG 投资发展指数得分分别为 0.847、0.708、0.525，远超其他城市，反映了 ESG 投资发展与城市的竞争力密切相关。城市E S G投资发展指数2 0 2 2研究报告28图 3-3：城市 ESG 投资发展指数结果按城市发展排序但是，上述头部新一线城市，与一线城市间的指数得分仍然呈现明显差异，与北上广深一线城市之间综合实力差距仍然较大。位于第 4 的广州（0.472）与位居第 5 的南京（0.370）得分差距超过 0.1，北上广深得分显示出断层差距。各方面综合的优秀表现或成为头部新一线城市领跑的关键。在每一个分指数上，北京、上海、广州、深圳均位于前 6，而在绿色金融市场发展指数与投资环境发展指数上更是全面领跑，均位于前 4。新一线城市在城市规划和建设中可以汲取一线城市的经验，更加注重长期可持续发展，打造宜居宜业的城市环境。在城市发展模式正在发生深刻的变革的当下，以 ESG 理念提升城市的竞争力和吸引力，将是新时代新一线城市实现绿色转型和高质量发展的新基因。0.00.10.20.30.40.50.60.70.80.9北京 上海 深圳 广州 南京 天津 重庆 成都 杭州 武汉 青岛 厦门 苏州 长沙 宁波 西安 大连 合肥 济南 郑州一线城市头部新一线城市其他新一线城市和二线城市城市ESG投资发展指数2022研究报告29四、城市 ESG 投资发展分指数表现(一)城市可持续目标发展指数可持续目标发展指数综合评价城市的 ESG 政策基础，涉及政策制定部门、监管部门等政府主体。本报告选取了政策、营商环境、基础设施、生态环境共 4 个二级指标，地方性法规数量、地方政府规章数量、地方规范性文件数量、城市营商环境排名、城市交通设施、移动宽带连接速度、固定宽带连接速度、物流竞争力、节能环保支出、气候行动承诺、二氧化碳排放、非化石能源消费、垃圾分类指数、水质、城市建成区绿化覆盖率、空气质量共计 16个三级指标，多维度刻画了各城市政策制定部门、监管部门在支持 ESG 投资发展方面的基础和努力程度。表 4-1：可持续发展目标指数指标结果排名城市可持续目标发展指数政策营商环境基础设施生态环境标准化得分排名标准化得分排名标准化得分排名标准化得分排名1北京0.729 0.795 20.927 40.508 70.714 12上海0.674 0.972 11.000 10.606 30.489 113深圳0.611 0.518 40.976 20.235 180.646 24南京0.552 0.208 100.951 30.607 20.514 95广州0.548 0.378 60.902 50.349 160.554 66青岛0.533 0.322 70.756 90.409 120.571 47成都0.515 0.218 90.659 120.524 60.563 58宁波0.496 0.179 110.512 170.496 80.596 39重庆0.492 0.518 50.561 150.388 140.495 1010天津0.488 0.620 30.829 70.674 10.269 1811厦门0.482 0.280 80.707 110.353 150.517 812杭州0.450 0.172 120.902 50.438 110.395 1513长沙0.419 0.000 200.732 100.132 200.551 714大连0.402 0.170 130.341 190.468 100.478 1215武汉0.384 0.155 150.829 70.280 170.346 16城市E S G投资发展指数2 0 2 2研究报告30排名城市可持续目标发展指数政策营商环境基础设施生态环境标准化得分排名标准化得分排名标准化得分排名标准化得分排名16合肥0.366 0.101 170.561 150.221 190.439 1417西安0.357 0.163 140.659 120.391 130.311 1718苏州0.342 0.083 190.000 200.543 40.476 1319济南0.321 0.107 160.585 140.473 90.253 1920郑州0.281 0.091 180.366 180.526 50.234 201.北京总分居首：可持续目标发展指数的翘楚北京在可持续目标发展指数中以 0.729 的得分居首，凸显了其在推动城市可持续发展目标方面的领导地位。这一优势不仅能够对城市 ESG 投资产生积极影响，也为全球可持续金融发展树立了标杆。北京在政策、营商环境和生态环境方面分别位列第 2、第 4 和第 1 名，在政策、营商环境和生态环境方面的协同推进，使其在可持续目标发展指数中表现优异。北京在基础设施维度名列第 7，主要原因是人口密集导致人均交通基础设施资源不足，影响了北京市基础设施维度的表现。深圳和广州也由于人口密集存在类似的问题。2.上海政策指标领跑：政策环境为 ESG 投资创造机遇城市 ESG 投资的发展有赖于政策的支持和引导，通过制定相关信息披露规则或指引以及政策层面的激励措施，自上而下推动 ESG 投资发展。上海以 0.972 的得分在政策指标居全国之首，为上海 ESG 投资提供了良好的政策环境。政策环境的积极引导对于吸引 ESG 投资至关重要，上海在此方面的表现使其成为可持续投资的热门城市，这一优势将有望推动上海在ESG 投资发展指数中持续领先。北京、天津、深圳、重庆在政策指标分别位列第 2 至第 5 名。表 4-2：政策指标结果排名城市政策地方性法规数量地方政府规章数量地方规范性文件数量单位/个排名单位/个排名单位/个排名1上海0.972 99122北京0.795 60613天津0.620 79239913125914城市ESG投资发展指数2022研究报告313.深圳表现亮眼：营商环境和生态环境的双重突围深圳在营商环境和生态环境方面表现亮眼，分别以 0.976 和 0.646 的得分排名前列。营商环境不仅直接反映当地企业的发展环境、城市的经济活力和发展潜力，同时也间接反映对投资者的吸引力，以及孵化创业企业的能力。因此，深圳营商环境的优化为 ESG 投资发展提供了可持续的基础，推动了 ESG 投资需求、吸引了 ESG 投资。其在生态环境维度的突出表现进一步推动了 ESG 投资的可持续性。这两个方面的双重突围为深圳在城市可持续目标发展指数中的表现奠定了坚实基础。排名城市政策地方性法规数量地方政府规章数量地方规范性文件数量单位/个排名单位/个排名单位/个排名4深圳0.518 866259661019585重庆0.518 787451181429136广州0.378 40668864934897青岛0.322 367863851116378厦门0.280 3649452101173569成都0.218 3050510南京0.208 346411宁波0.179 3281112杭州0.172 3021313大连0.170 221514西安0.163 38473201449971715武汉0.155 3621916济南0.107 2991817合肥0.101 9721018郑州0.091 2541619苏州0.083 2331220长沙0.000 44320资料来源：北大法宝城市E S G投资发展指数2 0 2 2研究报告32表 4-3：营商环境指标结果排名城市营商环境城市营商环境排名单位/名次排名1上海1.000 212深圳0.976 323南京0.951 434北京0.927 545广州0.902 655杭州0.902 657天津0.829 977武汉0.829 979青岛0.756 12910长沙0.732 131011厦门0.707 141112成都0.659 161212西安0.659 161214济南0.585 191415合肥0.561 201515重庆0.561 201517宁波0.512 221718郑州0.366 281819大连0.341 291920苏州0.000 4320资料来源：普华永道机遇之城 2023营商环境排名城市ESG投资发展指数2022研究报告33表 4-4：生态环境指标结果排名城市生态环境节能环保支出气候行动承诺二氧化碳排放非化石能源消费垃圾分类指数水质城市建成区绿化覆盖率空气质量单位/亿元排名单位/得分排名单位/百万吨排名单位/比值排名单位/得分排名单位/得分排名单位/百分比排名单位/得分排名1北京0.714 261.580 114.400 187.394 100.104 1243.430 88.730 749.640 173.667 122深圳0.646 128.970 47.938 1236.069 40.300 243.930 611.840 1343.100 1250.917 13宁波0.596 31.236 1513.500 2120.368 120.183 653.990 58.180 644.500 763.333 44青岛0.571 14.509 1913.500 28.380 10.095 1557.300 413.330 1645.200 668.333 85成都0.563 38.705 124.050 1486.789 90.442 127.740 116.180 144.410 874.250 146广州0.554 104.290 58.100 8112.219 110.300 234.630 910.050 1041.680 1764.917 67长沙0.551 27.448 188.100 840.336 50.177 815.880 126.620 347.740 271.417 98厦门0.517 55.478 79.180 516.728 20.219 434.570 1022.470 1944.110 951.667 29南京0.514 52.420 811.640 4186.849 160.065 1860.020 37.920 545.230 574.667 1510重庆0.495 147.787 22.700 18143.206 140.209 514.980 136.460 242.100 1563.333 4城市E S G投资发展指数2 0 2 2研究报告34排名城市生态环境节能环保支出气候行动承诺二氧化碳排放非化石能源消费垃圾分类指数水质城市建成区绿化覆盖率空气质量单位/亿元排名单位/得分排名单位/百万吨排名单位/比值排名单位/得分排名单位/得分排名单位/百分比排名单位/得分排名11上海0.489 136.720 38.100 8199.724 170.180 766.200 211.900 1438.140 1966.000 712大连0.478 27.552 178.100 8126.355 130.100 136.500 207.190 445.500 459.917 313苏州0.476 31.828 148.700 7284.532 190.085 1696.050 18.790 843.800 1072.583 1114合肥0.439 48.478 99.180 550.502 60.063 1912.160 1515.760 1846.370 373.750 1315杭州0.395 27.799 163.000 1753.637 70.163 1043.560 710.750 1136.120 2071.917 1016武汉0.346 13.000 207.938 12214.344 180.177 811.930 1713.980 1743.090 1376.667 1617西安0.311 44.704 100.000 1924.973 30.100 137.460 1911.420 1243.590 11102.667 2018天津0.269 33.560 134.050 14170.856 150.070 178.860 1812.570 1538.970 1880.667 1719济南0.253 41.443 114.050 14284.689 200.029 2012.070 169.420 942.570 1487.833 1820郑州0.234 78.843 60.000 1965.606 80.112 1114.180 1422.640 2041.700 1696.750 19数据来源：相关统计年鉴及统计年报，城市双碳指数中的宏观目标得分，IPE 发布的 2022 年 100 城市垃圾分类指数评价报告，蔚蓝水环境指数 2022，中国生态环境部发布的 AQI 数据城市ESG投资发展指数2022研究报告354.南京崭露头角：ESG 投资崛起南京在 ESG 投资发展指数中崭露头角，可持续目标发展指数为 0.552，名列第 4。虽然与前三名相比存在差距，但在样本城市中仍属于领先水平。南京在营商环境和基础设施指标分别排名第 3 和第 2，使其成为 ESG 投资崛起的城市之一，为投资者提供了多样化的选择。南京市营商环境排名第 3，得益于南京始终把优化营商环境作为转变政府职能、服务市场主体的重要举措。南京先后出台实施南京市优化营商环境办法、南京市 2022 年优化营商环境实施方案、南京市优化营商环境政策 100 条等一系列政策，全方位、多层次提升营商环境系统性竞争力，探索出了优化营商环境的“南京模式”。南京市 2022 年优化营商环境实施方案提出的系列改革创新举措均走在全国前列，例如持续发布城市机会清单和产业地图，精准定位不同产业投资机遇与发展趋势，为投资者提供了解南京产业发展和投资商机的“全天候”平台；首提跨境贸易中性监管理念，实施海关监管前期登记制、事中过程信任监管、事后大数据风险研判的全新监管流程；探索实施订单融资，银行基于国企订单为中小企业发放贷款，免于提供抵押物等。南京的基础设施排名第 2，很大程度上得益于其区位优势和政策自上而下的推动。南京“承东启西、联通南北、链接海陆”，是长三角一体化发展重要的战略支点、创新引擎和门户枢纽。南京市“十三五”综合交通运输体系规划明确提出打造高水准的综合交通网络体系。优化交通基础设施布局，完善枢纽性、功能性、网络化的综合交通网络，建设具有国际水准的国家级综合交通枢纽城市；打造高效率的货运物流服务体系。以加快运输业转型升级、促进交通与物流融合发展为主攻方向，以完善的货运物流设施设备为载体，以先进的运输组织方式和开放的运输市场为核心，建设区域性长江航运物流中心、航空货物与快件集散中心。“十三五”期间，南京交通投入超两千亿元，对内形成快捷高效的立体路网体系，成为全国首批公交都市示范城市；对外奠定开放畅达的格局框架，从全国性综合交通枢纽城市迈向国际性综合交通枢纽城市。2021 年 2 月，中共中央、国务院印发了国家综合立体交通网规划纲要，将南京定位为国际性综合交通枢纽城市。依托相关政策的战略指引，以及其国际航空港、江海联运港和“米”字型高铁网建设，南京的国际和区域链接力势必得到进一步提升，进一步推动其基础设施的完善和优化。其他新一线城市也在可持续目标发展分指数中的一些指标上表现突出，例如，武汉、天津、青岛、长沙等近年来在优化营商环境方面表现强劲，以多证合一、证照分离等为代表的商事制度改革，便利企业开办等优秀经验做法增强市场监管制度和政策的稳定性、可预期性。天津、苏州、郑州等城市基础设施优势显著，进入前十强。另外，物流竞争力指标除了传统物流枢纽城市上海、深圳、广州、北京，中国区域物流格局逐步向包括上海、广州-深圳、北京-天津、武汉、成都-重庆为顶点的“五极”发展，为 ESG 投资发展提供了良好的物流支持。在节能环保支出方面，重庆达到了百亿元的数量级；在气候行动承诺方面，宁波、青岛均有较好的碳达峰、碳中和目标及举措，体现出政府部门对于双碳目标的重视程度较高；在垃圾分类方面，苏州、青岛得分排名前列，其原因是苏州、青岛城市生活垃圾分类机制基本建成，居民自主分类习惯基本养成，厨余垃圾处理和可回收物分类投放、回收、再生有序推进。城市E S G投资发展指数2 0 2 2研究报告36表 4-5：基础设施指标结果排名城市基础设施城市交通设施移动宽带连接速度固定宽带连接速度物流竞争力单位/平方米排名单位/Mbps排名单位/Mbps排名单位/得分排名1天津0.674 15.970 1195.296 1155.691 340.840 62南京0.607 26.560 275.793 6139.490 636.480 133上海0.606 4.860 2085.147 3136.731 773.430 14苏州0.543 20.720 670.876 10144.643 439.360 95郑州0.526 11.530 1575.643 7165.793 138.700 116成都0.524 14.560 1269.389 11163.218 240.360 87北京0.508 7.770 1884.583 4142.413 546.050 48宁波0.496 16.120 1086.574 2121.157 1435.430 149济南0.473 21.890 475.053 8126.983 1128.600 1910大连0.468 27.330 163.428 13133.350 825.630 2011杭州0.438 12.680 1378.768 5123.753 1339.100 1012青岛0.409 20.700 758.407 16131.773 935.060 1513西安0.391 21.030 554.195 19128.186 1037.600 1214重庆0.388 17.250 964.528 12106.768 1645.430 515厦门0.353 23.970 371.991 979.611 2030.910 1816广州0.349 19.880 855.109 1784.733 1855.200 317武汉0.280 10.520 1654.927 18123.838 1240.450 718深圳0.235 7.350 1958.437 1586.022 1755.600 219合肥0.221 10.000 1760.939 14109.655 1531.360 1720长沙0.132 12.490 1452.973 2082.234 1933.200 16数据来源：相关统计年鉴、统计年报，同济大学中国城市物流竞争力报告 2021城市ESG投资发展指数2022研究报告37(二)城市绿色金融市场发展指数本报告选取了金融市场发展水平、绿色金融市场规模、企业 ESG 披露表现共 3 个二级指标，金融业发展水平、绿色信贷、绿色债券、碳交易、ESG 指数构成数量、企业 ESG 报告披露数量共 6 个三级指标，多维度刻画了各城市绿色金融市场的发展水平。表 4-6：绿色金融市场发展指数指标结果排名城市绿色金融市场发展指数金融市场发展水平绿色金融市场规模企业 ESG 披露表现标准化得分排名标准化得分排名标准化得分排名1北京0.9680.87421.00011.00012上海0.7381.00010.65120.64923深圳0.5020.51730.56250.43334广州0.3470.17140.57940.23255重庆0.2630.08960.53870.10586武汉0.2620.059100.62430.035167天津0.2560.07190.56060.075138杭州0.2080.12650.209120.26149厦门0.1890.000200.48280.0231710南京0.1700.08960.251100.144611成都0.1480.08960.25490.0811012苏州0.1280.045110.234110.0771213长沙0.1250.015150.207130.115714合肥0.0930.004180.149160.095915宁波0.0870.004180.152150.0781116大连0.0720.022140.178140.0001817青岛0.0580.011160.082180.0661418郑州0.0440.041120.090170.0001819西安0.0290.030130.017190.0401520济南0.0070.007170.013200.00018城市E S G投资发展指数2 0 2 2研究报告38表 4-7：绿色金融市场规模指标结果排名城市绿色金融市场规模绿色信贷绿色债券碳交易单位/比值排名单位/亿元排名单位/0 或 1排名1北京1.000 0.176 12668.51112上海0.651 0.107 91017.32113武汉0.624 0.123 5536.25114广州0.579 0.117 7279.116115深圳0.562 0.071 16883.943116天津0.560 0.119 696.313111.北京引领绿色金融市场发展：综合体现 ESG 投资实力绿色金融市场发展指数是城市 ESG 投资实力的综合体现。在绿色金融市场发展指数中，北京、上海、深圳三大城市凭借卓越的表现位列前三。这不仅反映了这些城市绿色金融市场的发展水平，也为其在 ESG 投资发展指数中的优异表现奠定了坚实的基础。其中，北京以 0.968 的得分位居首位，彰显了其在推动可持续金融发展方面的领导地位。2.上海金融市场发展水平表现优异：为 ESG 投资发展奠定了市场基础上海作为中国的经济和金融中心，其金融市场发展水平位居第一。主要原因为：首先，上海拥有全球著名的金融机构和市场。上海证券交易所（SSE）是中国最大的股票交易所之一，其规模和影响力在全球范围内备受瞩目。同时，上海金融期货交易所（SHFE）等金融机构的设立，使得上海成为了全球金融衍生品市场的重要参与者。其次，上海作为全球性金融中心的地位日益巩固。上海自贸区的设立为金融市场的开放提供了平台，吸引了更多国际金融机构的入驻，推动了本地金融业务的国际化进程。上海的金融市场正在逐步融入全球金融体系，为本地企业提供更广泛的投融资渠道。第三，上海的金融科技创新水平不断提升。随着科技的迅猛发展，上海的金融科技企业崭露头角，通过区块链、人工智能等技术手段，提升了上海金融市场的竞争力，也为投资者和企业提供了更多的金融工具和服务。3.武汉绿色金融市场规模占据优势：ESG 投资吸引力突出绿色金融市场规模是 ESG 投资的吸引力指标。城市在绿色金融市场规模方面的排名，直接关系到其在 ESG 投资发展指数中的表现。北京、上海、武汉、广州、深圳分别位列绿色金融市场规模指标前 5 名，吸引了 ESG 投资者的关注。城市在绿色金融市场规模扩张上取得的成功，有望进一步巩固其在 ESG 投资领域的引领地位。绿色金融市场规模的增长将为 ESG 投资者提供更多选择，推动资金流向更为可持续的投资领域。城市ESG投资发展指数2022研究报告39排名城市绿色金融市场规模绿色信贷绿色债券碳交易单位/比值排名单位/亿元排名单位/0 或 1排名7重庆0.538 0.106 10126.510118厦门0.482 0.080 15113.912119成都0.254 0.127 2174.6380910南京0.251 0.127 3154.5790911苏州0.234 0.124 461.87160912杭州0.209 0.101 11248.0870913长沙0.207 0.113 829.6170914大连0.178 0.100 1215180915宁波0.152 0.088 1311190916合肥0.149 0.080 14114.08110917郑州0.090 0.014 20725.8140918青岛0.082 0.053 178.65200919西安0.017 0.018 1879.18140920济南0.013 0.016 19731509数据来源：包括 CSMAR 数据库，各城市政务网，地方金融管理局，各城市统计公报，各城市政府网站等公开披露数据4.杭州和南京企业 ESG 披露表现优秀：ESG 投资信息基础卓越企业 ESG 披露表现是 ESG 投资发展的关键支撑。城市在企业 ESG 披露表现指标上的排名反映了城市对企业ESG 表现与实践的重视和推动程度。杭州和南京在企业 ESG 披露表现指标上分别排名第 4 名和第 6 名，这一排名不仅意味着城市的企业愈发重视可持续性，也为 ESG 投资提供了更为透明和可靠的信息基础。城市的企业 ESG 披露表现将成为 ESG 投资者在投资决策中的重要考量因素。对比各城市企业 ESG 披露表现指标发现，整体得分分布较为离散，尤其是排名第 17 的厦门得分为 0.023，与排名第 1 的北京（得分为 1）形成较大差距。总体而言，部分城市的企业对于 ESG 披露未能充分实施，推动国内企业 ESG 披露发展任重道远，需要政府加强监管和指导，提高企业的 ESG 披露意识，降低信息披露成本，建立统一的信息披露标准和规范，并提供必要的技术支持和培训等。城市E S G投资发展指数2 0 2 2研究报告40表 4-8：企业 ESG 披露表现指标结果排名城市企业ESG披露表现ESG 指数构成数量企业 ESG 报告披露数量单位/个排名单位/个排名1北京1.00025116412上海0.64911214223深圳0.4336310634杭州0.261456545广州0.232545056南京0.144363567长沙0.1153626118重庆0.105292989合肥0.09536201310成都0.08111228911宁波0.078112271012苏州0.07701533713天津0.075112261114青岛0.06629171515西安0.0402991716武汉0.035015201317厦门0.023015161618大连0.00001591719郑州0.00001591719济南0.000015917资料来源：Wind 中证 ESG100 成分股，Wind 上市公司公告城市ESG投资发展指数2022研究报告41(三)城市投资环境发展指数投资环境发展指数用于评估 ESG 相关第三方机构的基础和发展水平，涉及咨询、评级、鉴证以及信息服务等与 ESG 投资相关的第三方主体。本报告选取了创投生态环境发展、绿色经济发展集聚程度、城市服务业发展水平以及先进性生产服务机构共 4 个二级指标，创新投资环境、中国 500 强公司数量、绿色产业集聚程度、第三产业 GDP占比以及 GaWC 城市排名共 5 个三级指标，多维度评估了以 ESG 投资市场基础设施为主体的城市 ESG 投资环境发展水平。表 4-9：投资环境发展指数指标结果排名城市投资环境发展指数创投生态环境发展绿色经济发展集聚程度城市服务业发展水平先进性生产服务机构标准化得分排名标准化得分排名标准化得分排名标准化得分排名1北京0.9140.97420.688 21.000 10.99622上海0.8671.00010.768 10.701 21.000 13广州0.6610.89750.236 100.639 30.872 34深圳0.6310.92340.448 40.332 110.819 45杭州0.5440.718120.280 80.551 60.626 86成都0.5340.641140.138 130.593 50.762 57南京0.5060.84670.240 90.300 140.639 78天津0.4910.692130.317 70.272 150.683 69苏州0.4620.94930.513 30.052 190.335 1810武汉0.4620.744110.201 110.314 130.590 1011重庆0.4540.82180.397 50.000 200.599 912青岛0.4280.87260.129 150.365 90.344 1713郑州0.4170.487170.071180.59940.511 1314厦门0.3880.769100.084 160.177 160.520 1215济南0.3620.590150.080 170.332 110.445 1616宁波0.3050.79590.33060.094 170.000 20城市E S G投资发展指数2 0 2 2研究报告42排名城市投资环境发展指数创投生态环境发展绿色经济发展集聚程度城市服务业发展水平先进性生产服务机构标准化得分排名标准化得分排名标准化得分排名标准化得分排名17长沙0.2850.103180.067 190.424 70.546 1118西安0.2770.077190.201 110.360 100.471 1419大连0.2640.538160.000 200.053 180.463 1520合肥0.2020.000200.134 140.397 80.278 191.北京引领投资环境发展：ESG 投资的理想之地北京在投资环境发展指数中以 0.914 的得分遥遥领先，展现出其在创投生态环境的卓越表现。这不仅使得北京成为投资者心目中 ESG 投资的理想之地，同时也为 ESG 投资生态的全面发展创造了有利条件。近年来，北京市金融、科技、文化创意等高附加值服务行业取得了显著的成就，具体体现为北京以 81.67%的第三产业 GDP 占比稳居全国第 1 名。这种服务业的蓬勃发展为投资者提供了丰富的投资机会，同时也推动了城市经济的持续增长。总体而言，北京由于其迅速发展的服务业、强调环境可持续性、推崇社会责任以及高水平的公司治理，成为 ESG 投资的理想之地。这为投资者提供了一个融合可持续性和社会责任的投资环境，巩固了北京作为全球金融中心的地位。2.上海展现多维度优势：创投生态环境和绿色经济发展集聚程度引领创新浪潮上海在创投生态环境和绿色经济发展集聚程度方面以 1.000 和 0.768 的得分位居榜首，凸显了其在推动创新投资和绿色经济发展方面的卓越能力。一方面，上海资本市场的快速发展和高端人才的高度集聚吸引了高质量创新投资；另一方面，上海致力于发展高新技术产业和创新型企业，浦东新区的建设和科技园区的发展为 ESG 投资提供了坚实的科技和经济基础支持，使得上海在 ESG 投资发展指数中稳居前列。表 4-10：创投生态环境发展指标结果排名城市创投生态环境发展创新投资环境单位/名次排名1上海1.000112北京0.974223苏州0.94933城市ESG投资发展指数2022研究报告433.广州 ESG 投资生态蓬勃：城市服务业发展和先进性生产服务机构成就卓越 ESG 投资广州在城市服务业发展水平和先进性生产服务机构中以 0.639 和 0.872 的得分分别位列第 3 名，展示了其在服务业方面的成就。这一优势为 ESG 投资提供了强大的市场基础设施支持，使得广州的 ESG 投资生态蓬勃发展，成为 ESG 投资的热门选择。广州ESG投资生态蓬勃主要得益于其在“十三五”期间持续扩大的服务业发展基础以及“十四五”时期“一带一路”合作、粤港澳大湾区建设带来的稳中向好的服务业发展环境。此外，新一轮科技与产业革命进入群体迸发阶段，数字经济的高频创新为广州市先进性生产服务机构的发展注入了新动能。排名城市创投生态环境发展创新投资环境单位/名次排名4深圳0.923445广州0.897556青岛0.872667南京0.846778重庆0.821889宁波0.7959910厦门0.769101011武汉0.744111112杭州0.718121213天津0.692131314成都0.641151415济南0.590171516大连0.538191617郑州0.487211718长沙0.103361819西安0.077371920合肥0.0004020资料来源：“中国 100 城”城市创新生态指数报告城市E S G投资发展指数2 0 2 2研究报告44表 4-11：城市服务业发展水平指标结果排名城市城市服务业发展水平第三产业 GDP 占比单位/百分比排名1北京1.000 81.670 12上海0.701 73.280 23广州0.639 71.560 34郑州0.599 70.430 45成都0.593 70.260 56杭州0.551 69.100 67长沙0.424 65.520 78合肥0.397 64.780 89青岛0.365 63.890 910西安0.360 63.730 1011深圳0.332 62.940 1112济南0.332 62.940 1113武汉0.314 62.450 1314南京0.300 62.050 1415天津0.272 61.260 1516厦门0.177 58.600 1617宁波0.094 56.270 1718大连0.053 55.140 1819苏州0.052 55.120 1920重庆0.000 53.650 20资料来源：各城市 2022 年城市统计年鉴城市ESG投资发展指数2022研究报告45表 4-12：先进性生产服务机构指标结果排名城市先进性生产服务机构GaWC 排名单位/名次排名1上海1.000512北京0.996623广州0.8723434深圳0.8194645成都0.7625956天津0.6837767南京0.6398778杭州0.6269089重庆0.59996910武汉0.590981011长沙0.5461081112厦门0.5201141213郑州0.5111161314西安0.4711251415大连0.4631271516济南0.4451311617青岛0.3441541718苏州0.3351561819合肥0.2781691920宁波0.00023220资料来源：全球化与世界城市研究网络（Globalizations and World Cities Research Network,GaWC）2020 城市排名城市E S G投资发展指数2 0 2 2研究报告464.苏州科技创新引领：先进性生产服务机构和绿色经济发展集聚程度高苏州在创投生态环境发展和绿色经济发展集聚维度以 0.949 和 0.513 的得分分别位列第 3 名，凸显了其在科技创新和绿色产业发展方面的领先地位。这为 ESG 投资提供了可持续发展基础，表现出较大的 ESG 投资增长潜力。苏州科技创新引领主要得益于苏州积极建设数字经济时代产业创新集群，在遵循“绿水青山就是金山银山”的理念基础上，不断优化提升创新创业生态，深入推进科技体制改革，营造科技金融生态圈，持续优化绿色经济发展环境。表 4-13：绿色经济发展集聚程度指标结果排名城市绿色经济发展集聚程度中国 500 强公司数量绿色产业集聚程度单位/个排名单位/个排名1上海0.768 632812北京0.688 1161373苏州0.513 511814深圳0.448 333545重庆0.397 77636宁波0.330 69547天津0.317 317548杭州0.280 234379南京0.240 1453710广州0.236 1363711武汉0.201 5113712西安0.201 5113713成都0.138 51121314合肥0.134 415213城市ESG投资发展指数2022研究报告47排名城市绿色经济发展集聚程度中国 500 强公司数量绿色产业集聚程度单位/个排名单位/个排名15青岛0.129 31721316厦门0.084 7711617济南0.080 6911618郑州0.071 41511619长沙0.067 31711620大连0.000 220020资料来源：2022财富中国 500 强公司，各城市 2022 年城市统计年鉴5.全国范围内 ESG 投资机遇广泛重庆和宁波在绿色经济发展集聚程度指标分别位于第 5 名和第 6 名，为 ESG 投资发展奠定了坚实的产业基础，提供了更多的投资选择。重庆携手四川签订近 100 项生态环保合作协议，旨在加强构建川渝联建联治体系和绿色低碳发展。宁波临港工业数量多、占比大，具有天然的制造业发展优势，宁波以“五水共治”“五气共治”“三改一拆”的发展理念，全力推进绿色产业和经济发展。郑州和合肥在城市服务业发展水平上分别位于第 4 名和第 8 名，郑州主要依托于老城区服务业集聚的发展基础，以商业中心、特色商业街区、社区商业为主要载体，提升商贸、文化、旅游等综合性、多元性的服务功能，为服务业的发展提供了动力。合肥则是以建设长三角现代服务业中心为目标，以综合性国家科学中心建设为引领，其现代化科技服务优势帮助研发设计、检验检测、科技成果转化、知识产权、节能环保等服务产业得到了大力发展。这些城市为全国范围内 ESG 投资的全面推动贡献力量。(四)城市人力资本发展指数人力资本发展指数衡量城市 ESG 投资发展的人才基础和能力建设状况。涉及的主体包括研究机构、高等院校以及职业培训机构等，针对相关主体的多种评价维度，本报告选取人力资本培养水平、先进技术创新能力以及科学研究集聚程度 3 个二级指标及人才培养投入、人才培养数量、应用专利创新、人才聚集程度、全球高质量科研产出5 个三级指标来构建人力资本发展指数。城市E S G投资发展指数2 0 2 2研究报告48表 4-14：人力资本发展指数指标结果排名城市人力资本发展指数人力资本培养水平先进技术创新能力科学研究集聚程度标准化得分排名标准化得分排名标准化得分排名1北京0.940 0.821 11.000 11.000 12上海0.541 0.513 90.391 30.719 23广州0.484 0.674 20.205 50.573 44南京0.471 0.619 30.197 60.596 35杭州0.446 0.573 40.216 40.550 56深圳0.437 0.352 160.484 20.477 107武汉0.399 0.493 100.154 80.549 68西安0.377 0.517 80.109 100.506 79成都0.352 0.463 130.121 90.473 1110天津0.345 0.482 110.058 150.493 911长沙0.343 0.520 70.063 130.446 1212合肥0.339 0.452 140.065 120.501 813济南0.328 0.531 50.045 170.409 1314青岛0.328 0.530 60.076 110.377 1815重庆0.310 0.472 120.060 140.399 1516苏州0.301 0.349 170.176 70.378 1617大连0.225 0.275 180.000 190.401 1418郑州0.215 0.392 150.013 180.240 1919厦门0.132 0.020 200.000 190.377 1720宁波0.100 0.249 190.049 160.000 20城市ESG投资发展指数2022研究报告491.北京引领人才和创新：人力资本发展指数卓越北京在人力资本发展指数中以 0.940 的得分遥遥领先，在人力资本培养水平、先进技术创新能力、科学研究集聚程度指标均位列第 1 名，展现出其在人才培养和发展方面的突出成就。首先，北京市拥有丰富的高校资源和科研机构，为吸引和培养全球顶尖人才提供了坚实基础。其次，北京构建了强大的创新生态系统，汇聚了大量创新创业人才。中关村等高新技术产业园区孕育了众多科技企业，为初创公司提供了良好的孵化环境。这种创新氛围使得北京被国内外创新者和投资者所青睐。截至2022年底，北京以477,790件有效发明专利拥有量一骑绝尘，远超其他城市，反映了北京在科技创新、知识产权保护、政府支持和创新环境及科技人才基础等方面的综合优势。此外，由于人才的集聚和创新的推动，北京的产业结构不断升级，高科技产业、文创产业等新兴产业蓬勃发展，为人才提供了更广泛的职业选择，也推动了城市的经济多元化。这为 ESG 投资提供了强大的智力支持，使得北京在 ESG 投资发展指数中具备突出竞争力。2.深圳和上海科技创新支持卓越：先进技术创新能力占据前列深圳和上海在先进技术创新能力方面分别以 0.484 和 0.391 的得分位列第 2 名和第 3 名，凸显了其在科技创新和技术应用方面的实力。这为 ESG 投资提供了强有力的技术支持，使得深圳和上海在 ESG 投资发展指数中具备领先地位。深圳位列第 2 名得益于改革开放以来积累的创新基础和不断成熟的粤港澳大湾区创新产业链优势，使其具备了领先的科技创新活力及先进技术创新能力。首先，深圳的产业结构逐渐向高科技产业升级，特别是在信息技术、人工智能、生物医药等领域。这种产业升级为深圳提供了更多的创新机会，推动了整体科技水平的提升。其次，深圳建设了完善的创新生态系统，系统内大量的研发机构、孵化器和风险投资机构共同促进了科技创新的不断涌现，孕育了华为、腾讯、万科等众多科技领域行业标杆企业。此外，深圳崛起了一系列高新技术产业园区，如南山科技园、前海自贸区等，为科技企业提供了良好的创新环境。这些园区集聚了大量的高新技术企业和初创公司，推动了科技创新的蓬勃发展。对于上海市而言，一是上海在张江科技城、自由贸易试验区等地建设了一系列科技园区和自由贸易区，为科技企业提供了创新的土壤。这些区域聚集了大量的高新技术企业，推动了上海成为科技创新中心。二是上海拥有多所世界知名的高校和科研机构，为科技创新提供了强大的智力支持。高水平的研究人才和科研成果的孕育，为上海在先进技术领域的发展提供了有力保障。三是上海作为全球金融中心，为科技企业提供了更加便捷的融资和资本运作渠道。金融支持创新的模式，推动了上海在先进技术创新方面的长足进步。城市E S G投资发展指数2 0 2 2研究报告50表 4-15：先进技术创新能力指标结果排名城市先进技术创新能力应用专利创新单位/个排名1北京1.000 47779012深圳0.484 24383123上海0.391 20195034杭州0.216 12284245广州0.205 11773856南京0.197 11384567苏州0.176 10449578武汉0.154 9443289成都0.121 79619910西安0.109 740881011青岛0.076 594141112合肥0.065 540691213长沙0.063 532701314重庆0.060 518561415天津0.058 511621516宁波0.049 470981617济南0.045 450141718郑州0.013 307041819大连0.000 247781919厦门0.000 2477819数据来源：中国国家专利局中国专利网城市ESG投资发展指数2022研究报告513.广州科学研究集聚：人才聚集和科研产出优势明显广州在科学研究集聚程度方面以 0.573 的得分位列第 4 名，展现了其在科研领域成果丰硕。这为 ESG 投资提供了科研支撑，使得广州在 ESG 投资发展指数中成为备受关注的城市。广州市位列第 4 名得益于其优越的教育科研资源和有利的政策支持。广州市政府发布了广州市科技创新“十四五”规划，规划中提出，到 2025 年，广州市将在全球顶级的资源要素汇聚下，提升全市科技创新水平，以谋求更高质量的发展，为广州科技创新整体实力迈向世界主要城市先进水平提供强有力的行动指南。其次，广州市已经构建了一条全新的科技创新轴，这条轴线北起中新广州知识城，南抵南沙科学城，中间串联了广州科学城、广州人工智能与数字经济试验区、天河智慧城、广州大学城、明珠科学园等全市域科技创新关键节点。未来，这条创新轴将完善沿线产业规划、基础设施和生活配套，集聚国际一流的人才资源、科技基础设施、高等院校、科研机构和科技型企业。此外，广州市还依托科技创新平台和“双一流”高校等优势科研力量，衔接基础研究科技计划，着力引进培育一批能够攻克重大科学问题、取得世界领先的重大原创成果、抢占基础研究和前沿技术发展制高点的国际战略科学家、高层次基础研究人才、青年科技人才。这些都为广州的科学研究集聚程度奠定强有力的基础。表 4-16：科学研究集聚程度指标结果排名城市科学研究集聚程度人才聚集程度全球高质量科研产出单位/人排名单位/名次排名1北京1.000 18341112上海0.719 8552323南京0.596 4503634广州0.573 3935845杭州0.550 41141676武汉0.549 33361057西安0.506 304720108合肥0.501 199111369天津0.493 233918810深圳0.477 1861219911成都0.473 23582411城市E S G投资发展指数2 0 2 2研究报告52表 4-17：人力资本培养水平指标结果排名城市人力资本培养水平人才培养投入人才培养数量单位/比值排名单位/万人排名1北京0.8210.1571443.5012广州0.6740.205216.1663南京0.6190.181619.054排名城市科学研究集聚程度人才聚集程度全球高质量科研产出单位/人排名单位/名次排名12长沙0.446 21410301213济南0.409 大连0.401 重庆0.399 苏州0.378 9417401717厦门0.377 6718381618青岛0.377 郑州0.240 4619761920宁波0.000 461914520资料来源：Stanford University 2022，2023 自然指数科研城市4.南京、杭州黑马态势凸显：先进技术和人才培养协同发展南京、杭州的先进技术创新能力和人才培养协同发展，呈现出黑马态势，为 ESG 投资发展奠定了技术和和人才基础。南京先进技术创新能力和人力资本培养水平分别位列第 6 名和第 3 名，南京拥有 50 余所高等院校、120 多个国家级研发平台，并且南京立足资源禀赋，始终把科技创新摆在重要位置，持续深化校地合作，推进科技成果转化和产业化。杭州市先进技术创新能力和人力资本培养水平均位列第 4 名，得益于杭州市近年来努力争创综合性国家科学中心、科技成果转移转化首选地，持续强化企业科技创新主体地位，不断推动科技创新，塑造发展新优势。城市ESG投资发展指数2022研究报告53排名城市人力资本培养水平人才培养投入人才培养数量单位/比值排名单位/万人排名4杭州0.5730.193411.3075济南0.5310.20513.80176青岛0.5300.19636.73137长沙0.5200.18758.66118西安0.5170.1571317.7659上海0.5130.1341824.49210武汉0.4930.1441619.76311天津0.4820.17579.281012重庆0.4720.168910.55913成都0.4630.1641010.90814合肥0.4520.17187.821215郑州0.3920.159126.551516深圳0.3520.156154.071617苏州0.3490.162112.001918大连0.2750.127196.601419宁波0.2490.137171.202020厦门0.0200.070202.9018资料来源：各城市 2022 年国民经济和社会发展统计公报(五)城市开放合作发展指数本报告选取国际事务、国际投资、国际联通3个二级指标及驻本地外国使领馆数量、中国智库榜单TOP100数量、国际友好城市数量、实际使用外资金额与 GDP 的比值、外商投资企业数、航空物流枢纽发展指数排名、国际直航城市数量、UFI 认可展览数量 8 个三级指标来构建开放合作发展指数。城市E S G投资发展指数2 0 2 2研究报告54表 4-18：开放合作发展指数指标结果排名城市开放合作发展指数国际事务国际投资国际联通标准化得分排名标准化得分排名标准化得分排名1上海0.728 0.551 20.709 10.925 12北京0.675 0.953 10.309 90.764 23广州0.416 0.284 30.275 100.690 34成都0.344 0.089 80.252 120.689 45深圳0.313 0.043 140.337 80.561 56武汉0.292 0.073 100.469 40.334 77西安0.287 0.101 60.509 30.250 128重庆0.259 0.159 40.253 110.364 69苏州0.250 0.047 130.704 20.000 2010青岛0.249 0.073 90.348 70.326 811天津0.224 0.094 70.360 50.219 1312南京0.185 0.039 150.238 140.279 1013郑州0.180 0.010 170.210 160.319 914杭州0.159 0.142 50.077 190.259 1115宁波0.154 0.010 170.246 130.206 1516济南0.152 0.064 110.175 180.217 1417厦门0.145 0.047 120.228 150.159 1618大连0.130 0.000 200.360 60.029 1919合肥0.076 0.005 190.193 170.031 1820长沙0.054 0.014 160.020 200.129 17城市ESG投资发展指数2022研究报告551.上海引领开放合作：国际事务、国际投资和国际联通全面开花上海以 0.728 的开放合作发展指数得分居首位，其中在国际事务、国际投资和国际联通方面分别以 0.551、0.709和 0.925 的得分位列第 2 名、第 1 名和第 1 名，为 ESG 投资提供了广阔的国际合作支持。在国际事务指标，上海以77 家驻本地外国使领馆、11 家中国 TOP100 智库数和 73 个国际友好城市数量赢得第二。在国际投资指标，上海外商投资企业数和实际使用外资金额与 GDP 的比值优势显著，分别排名第 2 名和第 3 名。在国际联通指标，上海位居第一。从航空物流枢纽发展指数排名看，上海凭借双机场运行以及腹地经济的强支撑，航空物流枢纽发展大幅领先于其他地区；在 UFI 认可展览数量方面，上海以 32 个的优势稳居第一。2.北京国际影响显著：国际事务表现抢眼北京在国际事务中以 0.953 的得分位列第一，这使得北京成为全国范围内 ESG 投资国际影响力最突出的城市之一。北京驻本地外国使领馆数量和中国 TOP100 智库数量上以 173 家和 53 家的绝对数值断层领先。表 4-19：国际事务指标结果排名城市国际事务驻本地外国使领馆数量中国智库榜 TOP100 数量国际友好城市数量单位/个排名单位/个排名单位/个排名1北京0.953 上海0.551 7721127313广州0.284 673443444重庆0.159 125083535杭州0.142 012632956西安0.101 47082767天津0.094 012082768成都0.089 2240818119青岛0.073 380822810武汉0.073 5616201011济南0.064 1110821912厦门0.047 38081713城市E S G投资发展指数2 0 2 2研究报告56表 4-20：国际联通指标结果排名城市国际联通航空物流枢纽发展指数排名国际直航城市数量UFI 认可展览数量单位/名次排名单位/个排名单位/个排名1上海0.925 116233212北京0.764228011163广州0.690335441644成都0.689446321455深圳0.561882452426重庆0.364661610511排名城市国际事务驻本地外国使领馆数量中国智库榜 TOP100 数量国际友好城市数量单位/个排名单位/个排名单位/个排名13苏州0.047 01208181114深圳0.043 01216161415南京0.039 01225141516长沙0.014 21008111617郑州0.010 01208111617宁波0.010 01208111619合肥0.005 01208101920大连0.000 01208920资料来源：地方政府官网、地方外事机构办公室、领事机构官网，浙江大学信息资源分析与应用研究中心2021 全球智库影响力评价报告，中国国际友好城市总表（19732015）3.广州积极拓展国际合作：国际联通表现突出广州在国际联通方面以 0.690 的得分位列第 3，展现了其在全球范围内的国际交流与合作的积极态度，为 ESG投资提供了国际合作的基础，使得广州在 ESG 投资中具备较强的国际竞争力。近年来，广州积极“请进来”，构建新型国际交流平台，包括 财富 全球论坛、世界航线大会、世界港口大会、海丝博览会、从都国际论坛、“读懂中国”国际会议、亚洲青年领袖论坛等等，积极建设国际交往中心。城市ESG投资发展指数2022研究报告57排名城市国际联通航空物流枢纽发展指数排名国际直航城市数量UFI 认可展览数量单位/名次排名单位/个排名单位/个排名7武汉0.3347713125118青岛0.32699179689郑州0.310南京0.2791杭州0.259西安0.2503天津0.21414济南0.2315宁波0.206厦门0.1517长沙0.51118合肥0.0319大连0.029201771601820苏州0.0002017020018资料来源：中国航空物流枢纽发展指数（2021），国际展览协会（UFI）官网 4.成都和重庆跻身国际舞台：国际事务和国际联通表现突出在国际事务指标，成都和重庆得分分别为 0.089 和 0.159，分别位列第 8 名和第 4 名；在国际联通指标，成都和重庆得分分别为 0.689 和 0.364，分别位列第 4 名和第 6 名。显示了成都和重庆在国际舞台上的积极参与和开放合作态势，为 ESG 投资提供了更多的国际合作机会。成都是继北京、上海之后，我国大陆第三个拥有双国际枢纽机场城市。“两场一体”协同运行增强韧性，2022 年成都已相继新开通至纽约、列日等 5 条国际货运航线，国际货运航线增至 20 条，巩固提升国际航空货运能力。重庆以建设中西部国际交往中心为目标，建立市区联动机制，推动开展各类国际交往，畅通国际交往合作渠道，提升国际化服务水平，着力织密国际交往网络。5.西安和武汉国际投资突出：在开放合作中有待提升西安和武汉在国际投资方面表现较为突出，以 0.509 和 0.469 的得分分别位列第 3 名和第 4 名。西安有望通过优化国际联通、武汉有望通过强化国际事务提升其开放合作程度，从而提升其 ESG 投资的国际竞争力。城市E S G投资发展指数2 0 2 2研究报告58表 4-21：国际投资指标结果排名城市国际投资实际使用外资金额与 GDP 的比值外商投资企业数单位/比值排名单位/个排名1上海0.709 0.036 3223822苏州0.704 0.023 12282313西安0.509 0.056 199174武汉0.469 0.048 2266145天津0.360 0.024 1190936大连0.360 0.033 4451107青岛0.348 0.028 562868深圳0.337 0.027 659479北京0.309 0.026 7514810广州0.275 0.019 17655511重庆0.253 0.024 102961312成都0.252 0.025 82211513宁波0.246 0.015 18690414南京0.238 0.021 143851115厦门0.228 0.020 153691216郑州0.210 0.024 9492017合肥0.193 0.021 131281618济南0.175 0.019 16881819杭州0.077 0.001 20476920长沙0.020 0.003 198619资料来源：数据根据 2021 年各城市统计年鉴测算国际投资也成为其他一些城市开放合作发展的带动因素，例如苏州，其外商投资企业数以 2823 家取得了第一的成绩，与其他城市差距显著，表明其推行各项针对外商投资企业的激励政策和便利化举措成效显著，成为外资产业布局的重要目的地。城市ESG投资发展指数2022研究报告591 ISSB.IFRS S1 General Requirements foe Disclosure of Sustainability-related Financial information EB/OL.(2023-06-26)2023-06-27.www.ifrs.org.2 ISSB.IFRS S2 Climate related Disclosures EB/OL.(2023-06-26)2023-06-27.www.ifrs.org.3 安国俊，华超，张飞雄等.碳中和目标下 ESG 体系对资本市场影响研究基于不同行业的比较分析 J.金融理论与实践，2022,(03):48-61.4 安国俊.绿色基金 ESG 投资策略探讨 J.中国金融，2023,(20):71-72.5 白牧蓉，张嘉鑫.上市公司 ESG 信息披露制度构建路径探究 J.财会月刊，2022,(07):90-99.6 北京证监局课题组.关于上市公司环境、社会责任及公司治理（ESG）信息披露的研究 J.财务与会计，2021,(11):25-28.7 操群，许骞.金融“环境、社会和治理”(ESG)体系构建研究 J.金融监管研究，2019,(04):95-111.8 陈宁，孙飞.国内外 ESG 体系发展比较和我国构建 ESG 体系的建议 J.发展研究，2019,(03):59-64.9 陈骁，张明.通过 ESG 投资助推经济结构转型：国际经验与中国实践 J.学术研究，2022,(08):92-98.10 陈晓珊，刘洪铎.机构投资者持股与公司 ESG 表现 J.金融论坛，2023,28(09):58-68.11 方先明，胡丁.企业 ESG 表现与创新来自 A 股上市公司的证据 J.经济研究，2023,58(02):91-106.12 何诚颖，刘明晗，赵松慧等.ESG 评级、机构投资者持股比例与股价崩盘风险 J.金融论坛，2023,28(08):47-58.13 黄珺，汪玉荷，韩菲菲等.ESG 信息披露：内涵辨析、评价方法与作用机制 J.外国经济与管理，2023,45(06):3-18.14 金真.中国航空物流枢纽发展指数报告 M.社会科学文献出版社.202215 李天星.国内外可持续发展指标体系研究进展 J.生态环境学报，2013,22(06):1085-1092.16 林辉，李唐蓉.绿色发展、金融支持与企业价值基于上市公司 ESG 的实证检验 J.现代经济探讨，2023,(02):28-44.17 刘华珂，何春.绿色金融促进城市经济高质量发展的机制与检验 J.投资研究，2021,40(07):37-52.18 马杰.“碳”寻险资支持绿色发展之路 J.中国金融，2023,(18):94-97.19 马险峰，王骏娴.上市公司 ESG 信息披露制度思考 J.中国金融，2021,(20):69-70.20 宁吉.可持续社会责任投资的三重内涵 J.中国金融，2023,(17):9-11.21 秦二娃.国际绿色投资市场实践 J.中国金融，2023,(10):78.参考文献城市E S G投资发展指数2 0 2 2研究报告6022 饶淑玲，陈迎.我国金融业应对气候变化的主要障碍及对策研究 J.南方金融，2020,(07):13-22.23 上官泽明，张媛媛.企业 ESG 表现与金融资产配置：刺激还是抑制？J.上海财经大学学报，2023,25(06):44-58.24 孙明春.ESG 之道 ESG 生态系统的演化与扩张 EB/OL.(2021-04-13)2021-04-13.https:/ 唐棣，金星晔.碳中和背景下 ESG 投资者行为及相关研究前沿:综述与扩展 J.经济研究，2023,58(09):190-208.26 屠光绍.ESG 责任投资的理念与实践(上)J.中国金融，2019,(01):13-16.27 王昊，张书齐，吴思彤等.中国城市更新投资环境指数模型构建与实证研究 J.城市发展研究，2023,30(03):122-129.28 王凯，张志伟.国内外 ESG 评级现状、比较及展望 J.财会月刊，2022,(02):137-143.29 王文，刘锦涛，葛敏.中国 ESG 评级剖析及未来发展之道 J.学术探索，2023,(08):67-78.30 王文兵，马德培，干胜道.国际 ESG 信息披露及其对中国的启示 J.财会月刊，2023,44(11):135-142.31 肖德云，谭易洋.ESG 评级公布对中国企业研发国际化的影响研究 J.工业技术经济，2023,42(10):151-160.32 星焱.责任投资的理论构架、国际动向与中国对策 J.经济学家，2017,(09):44-54.33 闫立东.我国 ESG 评价体系中环境评价应用的建议 J.环境保护，2019,47(07):45-48.34 张博辉，邱慈观，吴海峰著.中国城市 ESG 治理评价体系 M.北京：中国金融出版社，2023.02.35 张佳康.ESG 投资评估体系的启示 J.中国金融，2019,(04):74-75.36 张跃平，贺吉刚.ESG 理念下的绿色金融创新 J.中国金融，2023,(11):62-63.37 赵文利.金融科技提升 ESG 信息披露质量 J.中国金融，2023,(14):69-70.38 赵永刚,段骆乐.丰富上市公司 ESG 价值内涵助力中国特色估值体系建设 J.清华金融评论，2023,(09):34-37.39 中国工商银行绿色金融课题组，张红力，周月秋等.ESG 绿色评级及绿色指数研究 J.金融论坛，2017,22(09):3-14.40 周林洁.推动 ESG 基金可持续发展 J.中国金融，2023,(13):71-72.41 朱海玲.绿色经济评价指标体系的构建 J.统计与决策，2017,(05):27-30.42 朱俊明，王佳丽，余中淇等.绿色金融政策有效性分析：中国绿色债券发行的市场反应 J.公共管理评论，2020,2(02):21-43.43 综合开发研究院（中国深圳）课题组.中国金融中心指数报告 M.中国经济出版社.2016城市ESG投资发展指数2022研究报告61附录附录 1：可持续发展城市指数（SCI）附录 2：全球金融中心指数（GFCI）一级指标二级指标地球（Planet Pillar）市民的迫切需求（空气污染、绿地、废物管理）长期影响（公共政策、能源消耗和温室气体排放）低碳基础设施投资（可再生能源、可持续交通）人（People Pillar）个人福祉（健康、教育、犯罪）工作生活（收入不平等和工作生活平衡）城市生活（公共交通基础设施的可靠性;宽带、Wi-Fi 可用性）利润（Proft Pillar）可负担性商业运输基础设施经济表现（营商便利度、经济发展、就业）业务基础设施（获得可靠的电力、连接）资料来源：Arcadis可持续发展城市指数 2022一级指标二级指标营商环境政治稳定性及法律法规制度与监管环境宏观经济环境税收与成本竞争力人力资本专业人才的可获得程度劳动力市场的灵活度教育与发展生活质量城市E S G投资发展指数2 0 2 2研究报告62一级指标二级指标基础设施建筑设施信息通信设施交通基础设施可持续性金融业发展水平产业集群的广度和深度资本可获得性市场流动性经济产出声誉城市品牌与吸引力创新程度城市吸引力与文化多样性与其他金融中心的比较定位资料来源：英国智库 Z/Yen 集团，中国（深圳）综合开发研究院第 34 期全球金融中心指数报告附录 3：全球城市实力指数（GPCI）一级指标二级指标经济市场规模市场吸引力经济集聚人力资本营商环境商业便利性研究和开发研究集聚研究环境创新城市ESG投资发展指数2022研究报告63一级指标二级指标文化交流引领潮流的潜力观光资源文化设施访客设施外国人数量宜居性就业环境生活成本安全性福利生活便利性环境可持续性空气质量城市环境交通便利度国际网络航空承载力市内交通交通舒适度资料来源：日本森纪念财团旗下城市战略研究所（Institute for Urban Strategies）Global Power City Index 2022附录 4：国际交往中心城市指数（IECI）一级指标二级指标三级指标吸引力宜居教育服务医疗服务PM2.5 空气质量等级谋杀犯罪率城市E S G投资发展指数2 0 2 2研究报告64一级指标二级指标三级指标吸引力宜商世界银行营商便利度指数宜业全球创业生态系统指数宜游入境游客数量入境游客人均消费影响力国际事务驻本地外国使领馆数量政府间国际组织总部数量非政府国际组织总部数量科技创新近五年高被引科技论文数量PCT 国际专利申请总数经济发展人均 GDP(2017 年 PPP 不变价)财富 世界 500 强企业总部数量全球金融中心指数(GFCI)GaWC 世界城市分级排名文化教育世界遗产数量全球顶尖高校数联通力交通联通国际航班联通密度国际直航城市数量数字网络固定宽带连接速度移动宽带连接速度商务交往UFI 认可展览数量ICCA 认可会议数量资料来源：清华大学中国发展规划研究院、德勤中国国际交往中心城市指数 2022城市ESG投资发展指数2022研究报告65附录 5：国际科技创新中心指数（GIHI）一级指标二级指标三级指标科学中心科技人力资源活跃科研人员数量(每百万人)高被引科学家比例顶级科技奖项获奖人数科研机构世界领先大学数量世界一流科研机构 200 强数量科学基础设施大科学装置数量超级计算机 500 强数量知识创造高被引论文比例论文被专利、政策、临床试验引用的比例创新高地技术创新能力有效发明专利存量(每百万人)PCT 专利数量创新企业创新领先企业数量独角兽企业数量新兴产业高技术制造业企业市值新经济行业上市公司营业收入经济发展水平GDP 增速劳动生产率创新生态开放与合作论文合著网络中心度专利合作网络中心度外商直接投资额(FDI)对外直接投资额(OFDI)创业支持创业投资金额(VC)私募基金投资金额(PE)注册律师数量(每百万人)城市E S G投资发展指数2 0 2 2研究报告66附录 6：全球科技创新中心发展指数（GSTICI）一级指标二级指标三级指标创新要素全球集聚力顶尖创新人才顶尖科技奖获得者人数高被引科学家人数研发人员规模全球创新资金研发投入规模外商研发投资全球风险资本吸收量科学技术全球引领力顶尖科研主体世界一流高校数量世界一流研究机构数量权威科研产出国际权威论文发表量高被引论文发表量国际科学合作国际权威论文引用量科学论文国际合作量高被引论文国际引用量一级指标二级指标三级指标创新生态公共服务数据中心(公有云)数量宽带连接速度国际航班数量(每百万人)电子政务水平创新文化专业人才流入数量(每百万人)创意型人才数量(每百万人)公共博物馆与图书馆数量(每百万人)资料来源：清华大学产业发展与环境治理研究中心和自然科研国际科技创新中心指数 2022城市ESG投资发展指数2022研究报告67一级指标二级指标三级指标技术创新全球策源力创新引擎企业全球知名研发企业数量最具创新性企业数量前沿科技产出PCT 专利公布量技术出口规模知识产权贸易额科技企业贸易额国际技术合作PCT 专利国际合作量产业变革全球驱动力前沿产业发展前沿产业知名企业数量前沿产业知名企业销售额传统产业转型传统产业知名企业数量传统产业知名企业销售额创新创业活力独角兽公司数量创新环境全球支撑力经济实力基础地区生产总值对外研发投资社会文化环境国际航空客运量宽带连接速度国际化程度学术交流平台全球顶尖科技期刊数量国际科学组织总都数量国际权威学术会议举办数资料来源：华东师范大学全球创新与发展研究院全球科技创新中心发展指数 2022城市E S G投资发展指数2 0 2 2研究报告68附录 7：中国创新人才指数（CITI）一级指标二级指标三级指标人才规模基础规模战略科学家数（两院院士数）国家“万人计划”科技创新领军人才数R&D人员数研究人员数卓越工程师数人才引进与流动引进海外高层次人才数人才流动量人才结构学历结构本科及以上学历人员占比研究生学历人员占比技能结构每万人拥有 R&D人员数每万人拥有研究人员数每万人拥有卓越工程师人数人才效能科技效益专利授权数发明专利授权数每万人发明专利授权数每万人发明专利拥有量获得国家科学技术奖励数权威期刊发表论文数经济效益劳动生产率中国科创板企业数世界 500 强企业数中国 500 强企业数中国创新企业100 强企业数城市ESG投资发展指数2022研究报告69一级指标二级指标三级指标人才环境人才吸引平均劳动者报酬房价收入比每万人拥有执业医师数人均教育经费支出人均一般公共预算支出人才培养普通高等学校专任教师数人均普通高等学校教育经费支出普通高等学校教育经费支出创新支持R&D 经费内部支出独角兽企业估值专精特新企业数中国民营企业 500 强企业数资料来源：深圳人才集团，清华大学技术创新研究中心中国创新人才指数 2022附录 8：大湾区 ESG 指数一级指标二级指标环境企业 CDP 披露表现企业气候目标或承诺空气质量水平能源经济效率水资源经济效率电力经济效率政府及有关部门环保投入水平城市绿地面积城市E S G投资发展指数2 0 2 2研究报告70一级指标二级指标经济和社会发展经济发展水平第三产业经济贡献就业情况政府及有关部门教育投入水平创新与技术发展公司治理公司治理相关协会或组织活跃度公司 ESG 报告披露情况绿色和可持续金融绿色和可持续金融相关协会或组织活跃度资本市场对可持续投资的关注度可持续债务融资工具发行情况ESG 公募基金数量政策大湾区可持续发展相关政策资料来源：汇丰银行和中国节能皓信“汇丰大湾区 ESG 指数”城市ESG投资发展指数2022研究报告71研究团队IMA 管理会计师协会单雨飞 CPA CMA CFE PMP，IMA 中国研究与知识总监周靓PMP，IMA 中国华北区与华西区合作与发展总监北京市金融发展促进中心邹捷北京市金融发展促进中心主任孙霖北京市金融发展促进中心营商环境部副部长、北京市地方金融监督管理局绿色金融专班专员王钦北京市金融发展促进中心金融机构服务部干部、北京市地方金融监督管理局绿色金融专班专员中央财经大学可持续准则研究中心刘轶芳中央财经大学可持续准则研究中心主任、教授许寅硕中央财经大学可持续准则研究中心国际合作部主任、副研究员刘倩中央财经大学可持续准则研究中心研究部主任、副研究员杨嘉宁香港中文大学（深圳）经管学院本科生王晓娟中央财经大学经济学院博士研究生王红莲中央财经大学管理科学与工程学院本科生杨海逸中央财经大学经济学院本科生李嘉仪中央财经大学经济学院本科生郭明明中央财经大学经济学院本科生蔡卓妍广东外语外贸大学经济统计学本科生张先筠武汉大学区域经济学硕士研究生刘颖伯明翰大学商学院硕士研究生

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