民宿

7民宿市场发展现状

民宿是什么

住宿业能够分为标准化住宿业和非标准化住宿业两大类，标准化住宿最典型代表是酒店，提供的是标准化的服务与定价；非标准化住宿的类型非常广泛，主要有客栈、民宿、公寓、度假别墅、小木屋、帐篷、房车、集装箱等，在这些中，民宿的数量最广、普及程度最高。

民宿目前在行业中没有较为统一的定义，在各国家之间的定义也都不尽相同。民宿一词是起源于日本的“Minshuku”，在1960年欧美也出现了类似的词汇如“Bedandbreakfast”、”Housestay”、“Househotel”等，其含义都与民宿概念接近。中国大陆对民宿的概念初期受到台湾的影响。台湾对民宿的定义是，用自住的房屋、周边的环境及条件打造乡村生活，同时以家庭为单位的副业方式进行营业。

民宿的兴起主要源于共享经济，指的是由个人业主、房源承租者或商业机构利用空闲房间，提供旅客的住宿。与个人业主的短租业务相比，两者的定位不同，民宿更多面向旅游需求，所以也更注重地方特色的打造和舒适氛围的营造，是短租房的升级版。游客能够在民宿中体验当地生活，与当地居民交流，感受人文情怀。一般的民宿分为农家乐、青年旅社、乡村别墅、客栈、城市民宿、酒店式公寓等

(1)农家乐：农家乐一般位于城市近郊或乡村地区，拥有美丽的田园风光，将乡村景观、民风民俗等融为一体，具有鲜明的乡土特色。农家乐的经营者主要利用当地的农产品、农村资源提供服务，帮助住户体验乡土气息，满足住户旅游、娱乐、度假等需求

(2)青年旅社：青年旅社是针对旅友和年轻人的旅馆业态，具有实惠、强调交流、社群生活的特点。青年旅舍提供的是以床位为出租单位住宿空间，往往多人一间；青年旅舍注重公共交流活动空间，通常设有自助厨房、小卖部、放映室、游戏室、酒吧、餐厅、图书室等水

(3)乡村别墅：即位于在乡村地区的别墅，乡村别墅主要用户住户享受生活，满足第二居所的需求。与农家乐相比，乡村别墅提供的服务不多，主要是满足住户居家度日和休闲度假需求

(4)客栈：指具有当地特色或者仿古的中小型住宿空间，主要满足游客度假需求。客栈一般位于景区周边或古镇之中，结合当地特色，具有复古特色，以销售客房和提供旅行度假配套服务为目标

(5)城市民宿：即位于城市之中的民宿，主要由住宅小区房屋改造而成。城市民宿通常位于旅游城市、有文化底蕴的老城或者经济发达的现代化都市。城市民宿一般没有酒店中的高级设施，但具有鲜明的城市特点，能让住户体验当地风情，加深对城市的了解。城市民宿能起到替代公寓、酒店的作用，吸引了各类住户

(6)酒店式公寓：严格来说，酒店式公寓属于城市民宿中的一类，但酒店式公寓既具有居家的格局，又能提供酒店式的服务。格局上，酒店式公寓会提供酒店没有的厨房客厅、书房等；服务上，酒店式公寓与酒店类似，包括入住与退房登记、家居清洁、送餐、衣服洗熨、叫醒服务等

民宿相关政策规定

(1)我国2019年7月出台的《旅游民宿基本要求与评价》中，明确的对民宿进行了定义，即民宿应当利用当地居民等相关闲置资源开设民宿，所经营的客房建筑不能超过四层，整体建筑面积不超过800㎡。对于民宿所提供的服务也有一定的要求，例如主人必须参与接待游客，并且能够帮助游客体验当地自然以及文化资源等各项要求。在该条政策中还对民宿采取了挂等级牌的评定方式，将民宿划分为两个等级，金宿级以及银宿级，在金宿级的具体要求中提到除了在保证民宿的住宿设施之外，还应该要保证民宿周围拥有自然生态环境，方便游客体验。在设计和运营上都应该体现当地文化，并且开展有助于地方经济、社会以及文化发展的活动。

2020年7月农业农村部发布《全国乡村产业发展规划(2020-2025年)》顺应老龄化社会的到来，发展民宿康养、游憩康养等乡村休闲旅游项目。依托都市农业生产生态资源和城郊区位优势，发展田园观光、农耕体验、文化休闲、科普教育、健康养生等业态，建设综合性休闲农业园区、农业主题公园、观光采摘园、垂钓园、乡村民宿和休闲农庄，满足城市居民消费需求。

(2)在台湾，根据《台湾民宿管理办法》第一章第三条指出：民宿需利用自用住宅房间开设，并且应当结合当地的文化与自然资源进行经营。

(3)在日本，为了迎接2020年东京奥林匹克运动会的召开，日本政府出台招揽4000万名国外游客的目标。而其中，发挥各地的民宿特色吸纳游客，也变成日本观光旅游的一部分。在2018年6月15日，日本开始实施《住宅宿泊事业法》，对民宿进行了严格控管。经营民宿需要申请民宿资质，每年只允许经营180天。

民宿的服务对象

民宿的服务对象应该是民宿主、游客以及旅游地。

从旅游地和游客的关系来看，旅游地作为地区生态及文化的载体，吸引游客前来游览。但当旅游地游客数量庞大，游客素质参差不一时，便会对当地生态及文化产生影响，从一定程度上影响了旅游地的可持续化发展。从游客和民宿主的关系来看，游客因为不同原因入住民宿，例如：能够深度体验当地风土人情、更快了解当地旅游线路、与当地人互动性高等。民宿主为了吸引更多的游客，就会满足游客的需求推出各项服务。从民宿主和旅游地的关系来看，旅游地为民宿主建立民宿提供了基础，不仅为民宿主提供客源还为民宿建造提供环境。而民宿主将当地的旅游资源传播给游客的同时也做到对资源的宣导和保护动作，对旅游地的生态和文化起到保护和传承的作用。在一个良性的循环状态下，旅游地、游客、民宿主三者便会形成了互利互惠，和谐共生的关系^[1]。

民宿的特点

民宿作为非标准住宿，具有个性化、平民化、互联网化等特点。

(1)个性化：民宿行业没有非常明确和统一的标准和规范，民宿主可以根据自身的要求个性化设计，这是民宿有别于酒店、公寓等标准住宿机构的最主要特征。

(2)平民化：民宿大部分房源都是个人房源，由当地的房东经营，房东能够帮助房客体验当地的美食、景色、民俗等，拉近民宿与房客的距离；

(3)互联网化。民宿的房源分散，依托爱彼迎、途家、小猪等互联网平台可有效提高民宿的知名度和经营效率^[2]。

民宿经营模式

(1)平台管理(B2C)

平台管理是指通过和开发商合作或业主托管获得批量、标准化新房房源并进行标准化运营管理。优势是房源高品质，高效对接上下游；劣势是个性程度弱，延展性弱，线下运营成本高；盈利方式是平台按比例与房东收益分成。代表平台有途家。

(2)业主自营(C2C)

业主自营是由个人房屋所有者将闲置房通过在线短租平台直接销售给房客。优势是轻资产运营，延展性强，便于扩张，盈利性强；劣势是无法把控房源质量，“货不对版”风险高；盈利方式是平台提取固定比例的佣金。如小猪短租向房东收取成交额的10%佣金。代表平台有爱彼迎和小猪短租。

(3)商户经营(C2B2C)

商户经营是指业主将房源出租给中介公司，中介公司对个人业主的房源进行统一装修改造、运营销售、保洁维修。优势是房源品质把关严格，更易促成交易；劣势是延展性弱，线下运营成本高。盈利方式是平台赚取承租和出租差价。代表平台是自如民宿。

发展方向；为赢得房源竞争，C2C平台和B2C平台在不断向C2B2C方向转型；C2c平台加重线下运营，在装修、身份验证、信用担保、保险服务电子门锁、拍摄发布、保洁服务、房东培训等方面为房东提供服务支持，吸引其入驻，逐渐具备B端特色；B2C平台逐步开拓C端业务市场，通过收购C端平台等，扩大个人房源比例^[3]。

民宿发展阶段

中国民宿的概念可追溯到古代的客栈，但现代所指的中国民宿行业开始于20世纪90年代的农家乐，中国民宿行业发展至今大致经历了三个阶段

(1)20世纪90年代至2010年，萌芽阶段:此阶段的早期，民宿经营是以家庭副业的形式为主，民宿类型以农家乐为主。随着中国旅游业的发展，民宿市场逐

渐升温，投资客开始进入民宿行业，民宿机构开始出现。民宿类型逐渐多元化，客栈、青年旅社等精品化、个性化的民宿出现。

(2)2011年至2014年，探索阶段:随着互联网的快速发展，行业中诞生了途家、游天下、住百家等平台企业。民宿概念尚未被广泛认知，市场中的平台企业也尚未探索出成熟的商业模式；2013年，红极-时的爱日租倒闭，之后业内接连倒闭了十余家企业

(3)2015年至今，高速发展阶段:2015年，国外领先的民宿平台爱彼迎正式进入中国，国内的民宿平台开始学习爱彼迎的模式；中国旅游业增长快速，民宿概念广泛传播，居民对民宿的需求增长；行业中资本持续涌入，大量企业获得融资，业内涌现出一批知名品牌^[2]。

民宿市场发展现状

中国旅游与民宿发展协会发布的《2020年度民宿行业研究报告》显示，民宿的用户群体以年青一代为主，其中18-24岁的年龄阶段占比最高，达到41%，占比第二的是25-31岁阶段，比例为38%，紧接着是32-38岁阶段，占比达19%，39岁以上占比仅为2%。根据我国的年龄分段，18岁以上40岁以下均为青年，因此民宿整体以青年人为主，占比达98%。千禧一代(指1982-1996年间出生的人)与Z世代(指1997-2012年间出生的人)成为民宿行业主要用户人群。

《民宿市场发展报告》民宿的主力消费价格在150-250元之间，占比为36%；其次为250-450元之间，占比为30.78%；450-800元的占比为20%。虽然与之装修风格相似的中端酒店价格相比稍高，但是由于民宿大多是家庭或朋友集体入住，平摊到人均价格会远低于中端酒店价格，还可享受到旅游导览，景区接送等附加服务，因此，民宿的性价比更高，对消费者的吸引力更强。年青一代成为非标住宿的主要消费人群，主要原因也是目前年轻人的住宿需求多元化、个性化和要求性价比，不再拘泥于传统酒店服务设施^[4]。