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1、 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。1 证券研究报告 建筑与工程建筑与工程 城中村改造城中村改造:建筑企业弹性测算:建筑企业弹性测算 华泰研究华泰研究 建筑与工程建筑与工程 增持增持 (维持维持)研究员 方晏荷方晏荷 SAC No.S0570517080007 SFC No.BPW811 +(86)755 2266 0892 研究员 黄颖黄颖 SAC No.S0570522030002 SFC No.BSH293 +(86)21 2897 2228 联系人 王玺杰王玺杰 SAC No.S0570122100047 +(86)755 8249 2388 行业行业走势图走
2、势图 资料来源:Wind,华泰研究 2023年10月16日中国内地 专题研究专题研究 城中村改造:轻资产环节珠三角企业占优,重资产环节上海竞争格局良好城中村改造:轻资产环节珠三角企业占优,重资产环节上海竞争格局良好 城中村改造是未来城市更新的重要方向之一,基准情况下本轮城中村潜在改造投资总额或超 5 万亿,截至目前已有 14 个城市出台城中村改造规划,其余城市预计将陆续跟进。本文主要立足于建筑企业受益情况,针对城中村改造涉及到的不同业务环节,对各城市需求、竞争格局进行全面梳理:1)对于轻资产类业务,按受益先后规划设计检测监理,民企参与度较高,普遍市占率较低,因此我们认为该类企业受益程度更多取决
3、于区域需求量,珠三角企业更占优势;2)对于重资产业务,多数地区以央国企为主导,地方国企具备一定属地优势,其中上海地区竞争格局较好,进入壁垒较高。需求:需求:广州和深圳的城中村广义需求领先其他城市广州和深圳的城中村广义需求领先其他城市 在改造初期各城市的推进节奏和体量可能存在差异,影响的因素包括潜在投资规模和资金筹措能力。潜在投资规模反映了各城市的需求上限:1)在不考虑保障房的情况下,按总量测算采用的基准情形(拆建比例 20%)细分到具体城市进行测算,珠三角地区城市潜在改造规模最大,其次为武汉、上海及北京;2)若考虑城中村与保障房联动,以城中村潜在改造投资与“十四五”剩余保障房筹建可拉动投资之和
4、作为广义需求口径,算得广州和深圳分别对应 7621/7439 亿元的潜在投资,领先于全国其他城市。其余潜在投资额超过 3000 亿的城市包括武汉、佛山、东莞、上海和北京。实力:实力:深圳、佛山、东莞、上海、北京等城市深圳、佛山、东莞、上海、北京等城市预计资金筹措能力较强预计资金筹措能力较强 潜在改造需求若要在短期内转化为实际的项目落地,则需要足够的资金筹措能力作为支撑。城中村改造的资金来源可分为政府自筹和社会资本:1)从政府自筹角度,上海、深圳、北京和东莞最优(财政造血能力强而地方债务压力小),其次为广州、佛山、杭州、宁波和苏州(财政造血能力较强而债务压力中等);重庆和合肥(债务压力较小具备一
5、定加杠杆空间);2)从社会资本参角度,珠三角地区吸引社会资本的渠道较多元,长三角地区较为突出的则是上海,已形成了非常成熟的合作改造模式,同时也通过银行信贷和城市更新基金引入社会资本。格局:轻资产环节民企参与度较高,珠三角企业需求弹性更高格局:轻资产环节民企参与度较高,珠三角企业需求弹性更高 城中村改造流程包括前期规划、一级土地开发、勘察、设计、施工、装修、监理和检测等环节。从业务模式和竞争格局的角度,我们将规划、勘察、设计、监理检测等环节分类为轻资产业务,该类业务竞争格局较为分散,一般由国企主导,民企为主要实施主体参与度较高,且大部分集中于需求较充沛的长三角和珠三角地区。由于该类企业普遍市占率
6、较低,因此我们认为其受益程度更多取决于经营区域的需求量,广州、深圳、佛山、东莞均是城中村潜在改造需求领先的城市,预计珠三角地区轻资产业务企业有望更占优势。格局格局:重资产重资产环节多以央国企为主导,属地企业占优,上海更为显著环节多以央国企为主导,属地企业占优,上海更为显著 我们将土地开发和工程施工分类为重资产业务,由于投入资金规模较大,壁垒相对较高,与政府长期的合作关系和丰富的项目经验使得央国企在该领域的话语权较大,在招投标上具有天然优势,项目向这两类企业集中的趋势明显,其中地方国企更加专注于特定经营区域,具备一定属地化优势。1)珠三角,近年向央企和地方国企倾斜的趋势较明显;2)长三角,上海和
7、杭州上市的地方工程国企数量较多,在城中村招投标中占据主导,其中上海地区项目招投标基本由央国企获得,且当地国企项目中标率更高,截至目前大部分公开招标改造的城中村地块都由上海市属国资集团公司竞得。风险提示:政策细则不确定性,地产销售下行超预期,本文关于所涉及公司的内容为客观描述,不涉及推荐和关注。(9)1112030Oct-22Feb-23Jun-23Oct-23(%)建筑与工程沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。2 建筑与工程建筑与工程 正文目录正文目录 城中村改造有望成为未来城市更新的重要方向之一城中村改造有望成为未来城市更新的重要方向之一.4 哪些城市可能
8、提供更大的增量?哪些城市可能提供更大的增量?.6 影响因素之一:潜在投资总额.6 城中村潜在改造投资.6 保障性住房建设投资.7 影响因素之二:资金筹措能力.10 政府自筹资金.10 社会资本参与.13 珠三角多城市及上海等地有望率先放量.14 哪些企业参与其中?哪些企业参与其中?.16 城中村改造各环节可分为重资产和轻资产业务.16 轻资产类业务:规划、勘察设计或优先受益,民企存在较好弹性.18 珠三角:上市民企主要集中在广州和深圳,或成为轻资产业务的实施主力.19 长三角:轻资产公司分布较均匀,多家公司深度参与城中村改造.21 重资产类业务:多数地区以央国企为主导.25 珠三角:市场向央企
9、和地方国企集中的趋势明显.26 长三角:上海、杭州地方国企主导,宁波等城市民营企业较为活跃.26 其他区域:重庆综合指标较优.30 风险提示.31 图表目录图表目录 图表 1:各城市城中村改造规划及改造细节.5 图表 2:各城市城中村潜在改造规模.7 图表 3:目标城市保障房筹建进度.8 图表 4:“十四五”期间剩余保障房筹建投资总量测算.8 图表 5:目标城市“十四五”期间剩余保障房筹建投资测算.9 图表 6:各城市城中村潜在需求(广义口径).10 图表 7:2020-2022 年间各省专项债用于城中村改造金额.11 图表 8:各城市财政自给率情况(2022 年).11 图表 9:各城市土地
10、财政依赖度情况(2022 年).11 图表 10:财政自给率与土地财政依赖度二维图.12 图表 11:各城市地方政府债务率情况.12 图表 12:2023 年 5 月至今广州市已有四个城中村项目公开引入合作企业.13 图表 13:十三城已设立或正在筹备城市更新基金.14 图表 14:各城市广义城中村潜在需求与财政自给率二维图.15 图表 15:各城市广义城中村潜在需求与土地财政依赖度二维图.15 图表 16:各城市广义城中村潜在需求与地方政府债务率二维图.15 1WNByXcX8ZjZmQsO8O9R9PtRmMpNpMeRqRmMeRpOwO7NnNzQMYsOzQwMtOsQ 免责声明和披
11、露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。3 建筑与工程建筑与工程 图表 17:2023 年上海已落地城中村项目投资额或超千亿.15 图表 18:拆除重建和微改造具体流程.17 图表 19:不同情形下各环节占总投资额比重.17 图表 20:各大城市地产、区域不同业务环节建筑龙头上市公司.18 图表 21:蕾奥规划营收及净利润情况.19 图表 22:蕾奥规划新签订单情况.19 图表 23:新城市营收及净利润情况.20 图表 24:新城市新签订单情况.20 图表 25:深圳瑞捷营收及净利润情况.20 图表 26:筑博设计营收及净利润情况.21 图表 27:华阳国际营收及净利润情况.21 图表
12、 28:华阳国际新签订单情况.21 图表 29:汉嘉设计营收及净利润情况.22 图表 30:不完全统计,汉嘉设计历史上共承接 12 个城中村项目,规模合计超 15 亿元.22 图表 31:华建集团营收及净利润情况.23 图表 32:华建集团新签订单情况.23 图表 33:测绘股份营收及净利润情况.23 图表 34:测绘股份新签订单情况.23 图表 35:华设集团营收及净利润情况.24 图表 36:苏交科营收及净利润情况.24 图表 37:轻资产业务上市企业收入弹性及城中村相关订单情况汇总.25 图表 38:浦东建设营收及净利润情况.26 图表 39:浦东建设新签订单情况.26 图表 40:浦东
13、建设历史上共承接 13 个城中村项目,规模合计 28 亿元.27 图表 41:上海建工营收及净利润情况.27 图表 42:上海建工新签订单情况.27 图表 43:隧道股份营收及净利润情况.28 图表 44:隧道股份新签订单情况.28 图表 45:浙江建投营收及净利润情况.28 图表 46:浙江建投新签订单情况.28 图表 47:龙元建设营收及净利润情况.29 图表 48:龙元建设新签订单情况.29 图表 49:宁波建工营收及净利润情况.29 图表 50:宁波建工新签订单情况.29 图表 51:重庆建工营收及净利润情况.30 图表 52:重庆建工新签订单情况.30 图表 53:重资产业务上市企业
14、收入弹性及城中村相关订单情况汇总.30 图表 54:报告涉及上市公司汇总表.31 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。4 建筑与工程建筑与工程 城中村改造有望成为未来城市更新的重要方向城中村改造有望成为未来城市更新的重要方向之一之一 城市发展已进入更新时代,城市发展已进入更新时代,城中村改造有望成为未来城市更新的重要方向城中村改造有望成为未来城市更新的重要方向之一之一。“城中村改造”是十四五规划框架下的“城市更新”规划的延伸,自 2019 年起“城市更新”频繁出现在政策文件和重要会议中;2020 年提出“十四五”期间要加快推进城市更新,其中就提及要改造提升城中村等存量片
15、区。到 2023 年 4 月,“城中村”改造正式作为一个相对独立的概念在政治局会议被提及,7 月国常会延续其基调,审议通过了关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见,提出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措,并把城中村改造与保障性住房建设结合好。而 7 月政治局会议的表述从此前的“积极稳步推进”进一步调整为“积极推动”。截至目前截至目前共有共有 14 个城市出台城中村改造规划,我们预计后续其他个城市出台城中村改造规划,我们预计后续其他城市将陆续跟进。城市将陆续跟进。在这14 个城市中,符合超大特大城市标准的城市共 11 个,其余
16、3 个城市(合肥、苏州、宁波)1虽暂不符合标准,但改造规划清晰,我们认为后续改造实施亦有望较快推进。其中,广州市早在 23 年 1 月已明确全年改造目标,2023 年全面推动 127 个城中村项目,投资金额约983 亿元;2 月在广州市城市更新专项规划(2021-2035 年)进一步指出,到 2035 年前推进 281 个城中村改造项目。除广州外,其他城市规划多以 23-25 年的短期目标为主,重点城市如深圳、上海,三年计划改造的城中村数量分别为 167 个和 30 个。我们预计随着政策的逐步推动,未来其余超大特大城市的改造规划也有望陆续公布。根据各城市的改造规划和历史改造案例,我们总结出如下
17、结论:根据各城市的改造规划和历史改造案例,我们总结出如下结论:1)改造模式方面)改造模式方面,本轮城中村改造贯彻了 2021 年城市更新政策中“严格控制大规模拆除、增建、搬迁”的要求,从历史案例和改造规划看,预计纯拆除新建类项目较少,基本均以混合改造为主,其中重庆、成都、沈阳等八个城市明确提出进行微改造,注重对历史建筑的保护。2)资金来源方面,)资金来源方面,出资方包括地方财政、专项债融资、城市更新专项基金、国企平台、市场化主体、集体组织、居民自筹、商业银行、政策性银行,资金筹措渠道较为丰富。3)安置方式方面,)安置方式方面,除青岛仍然以货币安置为主外,其余城市均为混合安置或以房屋安置为主,结
18、合华泰宏观若可用专项债,城中村改造能否加快?(20230918),我们不排除后续城中村改造与保障性住房建设形成联动。4)投资额方面,)投资额方面,不同城市的单项目投资额差异较大,以上海和广州为例,上海尽管未来每年仅投放 10 个项目,但从过去和今年新落地的项目来看,单项目投资额基本都在几十亿甚至上百亿,而根据广州今年 127 个项目对应 983 亿的投资额计算,单项目投资额不足 10亿,我们认为上述差异可能和改造模式及项目占地面积等因素相关。1 在后续的需求测算和分析中,我们将一并考虑这三个城市,因此城市口径共 24 个 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。5 建筑与工
19、程建筑与工程 图表图表1:各城市城中村改造规划及改造细节各城市城中村改造规划及改造细节 未来改造计划未来改造计划 改造细节改造细节 计划改造城中村数量计划改造城中村数量 改造方式改造方式 资金来源资金来源 安置方式安置方式 超大城市 北京 中心城区周边“城中村”改造全面完成(2027年前)混合改造 地方财政、国企平台、市场化主体、银行信贷、城市更新基金 房屋安置为主 上海 30 个(2023-2025 年),2032 年前预计完成62 个城中村项目 混合改造 地方财政、市场化主体、银行信贷、债权融资、城市更新基金 房屋安置为主 广州 281 个(2035 年前),其中 2023 年推进 127
20、个 混合改造 地方财政、市场化主体、城市更新基金、经济联合社自筹 房屋安置为主 深圳 167 个(2023-2025 年)混合改造 地方财政、国企平台、市场化主体、政策性贷款、ABS 房屋安置为主 天津 2 个(2023 年)混合改造 地方财政、国企平台、市场化主体 房屋安置为主 特大城市 东莞 242 个(2018-2035 年)混合改造 政府补贴、市场化主体 混合安置 西安 超 88 个(2023 年启动)混合改造 地方财政、专项债、市场化主体、银行信贷 混合安置 佛山 110 个(2021-2035 年)混合改造 政府补贴、市场化主体 混合安置 青岛 85 个(2023 年启动)混合改造
21、 地方财政、政策性贷款、专项债、市场化主体等 货币安置为主 济南 17 个(2023 年启动)混合改造 地方财政、政府专项债券、政策性贷款、产权单位出资、居民自筹 混合安置 昆明 250 个(2023-2025 年)混合改造 地方财政、国家政策性资金、专项债、商业化融资 混合安置 其他城市 合肥 104 个(2023-2025 年)微改造 地方财政、国企平台、国开行贷款 混合安置 苏州 172 个(2023 年启动)混合改造 政府补贴、市场化主体 房屋安置为主 宁波 197 个(2023-2025 年)混合改造 中央补助资金、国家政策性贷款、发债筹集 房屋安置为主 资料来源:各城市政府官网,华
22、泰研究 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。6 建筑与工程建筑与工程 哪些城市可能提供更大的增量?哪些城市可能提供更大的增量?我们认为影响各城市增量的因素包括各城市的潜在投资总额和各城市政府的资金筹措能力。我们认为影响各城市增量的因素包括各城市的潜在投资总额和各城市政府的资金筹措能力。上文我们梳理了目前已公布城中村改造规划的城市及对应的改造规模,但考虑到本轮城中村改造的宗旨是“成熟一个推进一个”,我们认为初期公布的规划并不能反映城中村潜在改造规模的全貌,因此我们假设各城市现存的城中村未来均有望逐步进行改造,进而对可拉动的潜在投资规模进行测算,我们认为该指标一定程度上反映
23、了各城市的理论需求上限。更进一步,我们认为上述需求若要在短期内转化为实际的项目落地,则需要当地政府拥有足够的资金筹措能力作为支撑。影响因素之一:影响因素之一:潜在投资总额潜在投资总额 城中村潜在改造投资城中村潜在改造投资 基准情况下,基准情况下,本轮城中村潜在改造本轮城中村潜在改造投资总额超投资总额超 5 万亿。万亿。根据华泰固收在探究城中村改造的四大问题(20230920)中的测算,基准情景(拆建比例为 20%)下,后续城中村改造的潜在投资规模超 5 万亿元,以 8-10 年的周期计算,每年潜在的新增投资额为 6000 亿元左右,约占全年地产投资的 4.5%;当拆建比例达到 50%时,城中村
24、改造的潜在投资规模约为 8 万亿元。从总量上看,基准情形下本轮城中村改造落到每年的投资规模仍与上轮棚改有较大差距从总量上看,基准情形下本轮城中村改造落到每年的投资规模仍与上轮棚改有较大差距,但但若有以下几方面安排,或可提供更多若有以下几方面安排,或可提供更多投资投资增量:增量:1)若对城中村改造的城市进行扩容,可直接增加待改造的城中村面积,放大基数(如合肥、苏州、宁波等城中村改造规划清晰的城市);2)若城中村改造与保障性住房建设形成联动,则相对更容易突破拆建比例的限制,资金来源也更有保障,能够起到一石二鸟的作用(华泰宏观 9 月 18 日报告 若可用专项债,城中村改造能否加快?);3)节奏上若
25、前置,在当前经济压力较大的时期多做一些投资,则有望增加短期的投资弹性。我们先在不考虑保障房的情况下,按基准情形细分到具体城市进行测算我们先在不考虑保障房的情况下,按基准情形细分到具体城市进行测算,珠三角地区城市,珠三角地区城市潜在改造规模最大,其次为武汉、上海及北京。潜在改造规模最大,其次为武汉、上海及北京。珠三角地区在改革开放初期,城市的产业化速度远远快于城市化,导致了城中村规模的快速增长,尽管这些城市对城中村进行改造的时点也相对较早,但目前仍遗留有相当规模的城中村,我们测算广州、深圳、佛山和东莞的潜在改造投资规模分别达6369/66213/4257/3652亿元,其余潜在改造投资规模在20
26、00亿元以上的城市包括武汉、上海、北京和成都,我们认为这或许反映了未来城中村改造潜力更大的区域。测算核心假设如下:1)各城市城中村自建房人口占比参考各城市七普年鉴数据;对于租住在城中村的人口,我们依据租金进行划分,考虑到不同城市的房价和租金差异,我们对不同城市进行差异化处理:对于一线城市,将租金低于 1000 元/月的租房人口作为居住在城中村的人口;对于其他特大超大城市,选择租金低于 500 元/月进行估算。2)我们按照七普中各城市人均居住面积近似为自建房住户人均居住面积,考虑到城中村租户对应的居住面积更小,我们假设低租金居住人口居住面积在 20 平方米以下,并通过加权平均算得人均租住建筑面积
27、。3)参考华泰固收在探究城中村改造的四大问题(20230920),拆建项目中拆除工程成本 100 元/平米,新建建筑工程成本约为 3000 元/平米,装修成本在 2000 元/平米,再加上基础设施配套等投资,成本或不低于 5000 元/平米;改造项目成本大约为 3000 元/平米左右。我们按拆建比例 20%进行加权平均,得到项目平均成本约为 3500 元/平米,我们进一步假设一线城市成本稍高为 4500 元/平米。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。7 建筑与工程建筑与工程 图表图表2:各城市城中村潜在改造规模各城市城中村潜在改造规模 城区人口数城区人口数 自建房户数自
28、建房户数占比占比 人均住房人均住房面积面积 租赁其他住房租赁其他住房户数占比户数占比 月租金月租金 500 元元/1000 元元以下户数占比以下户数占比 城中村租户人均住房城中村租户人均住房面积测算面积测算 城中村面积测算城中村面积测算 城中村改造可拉动的城中村改造可拉动的潜在投资总额潜在投资总额 万人%/人%/人 万 亿元 超大城市超大城市 北京 1,916 2.7%33.4 29.6%28.3%14.2 4,028 2,877 上海 2,489 2.0%30.6 31.9%24.5%14.2 4,300 3,071 广州 1,320 6.4%27.5 53.7%67.9%13.7 8,91
29、7 6,369 深圳 1,768 2.0%21.5 71.7%47.9%13.1 8,698 6,213 重庆 1,650 4.0%34.8 12.8%35.5%16.4 3,498 1,944 天津 1,165 2.3%35.0 15.2%25.5%15.6 1,648 916 成都 1,650 4.4%36.0 24.4%22.9%15.5 4,019 2,233 武汉 1,094 16.5%37.0 16.5%16.7%15.5 7,147 3,971 特大城市特大城市 东莞 930 7.9%27.4 59.1%64.7%12.8 6,573 3,652 西安 740 6.8%40.3
30、24.3%59.1%14.6 3,578 1,988 杭州 993 6.9%35.5 41.0%9.4%13.7 2,967 1,648 佛山 816 16.6%36.0 43.0%58.7%13.6 7,663 4,257 南京 693 4.6%35.7 19.1%13.1%15.9 1,417 787 沈阳 597 1.9%36.7 10.5%18.7%16.4 602 335 青岛 580 10.6%34.3 18.2%21.5%15.7 2,469 1,372 济南 657 9.4%37.7 14.2%24.3%15.9 2,695 1,497 长沙 510 10.4%40.3 18.
31、9%11.8%15.8 2,325 1,292 哈尔滨 503 2.3%36.8 9.7%22.9%15.8 600 333 郑州 719 3.9%37.5 20.2%13.5%16.2 1,376 764 昆明 412 16.2%41.1 26.6%53.6%13.9 3,562 1,979 大连 376 5.7%33.3 14.9%39.0%15.9 1,063 591 其他城市其他城市 合肥 642 2.3%34.8 22.3%14.8%16.0 853 474 苏州 484 6.1%41.6 23.8%18.7%14.5 1,546 859 宁波 367 13.4%36.3 36.1%
32、50.1%13.2 2,667 1,482 注:昆明市未公布七普年鉴,故使用云南省七普年鉴数据代替 资料来源:各城市七普年鉴,华泰研究预测 保障性住房建设投资保障性住房建设投资 保障性租赁住房作为长期房住不炒需求、短期稳增长重要抓手之一,政策不断保驾护航保障性租赁住房作为长期房住不炒需求、短期稳增长重要抓手之一,政策不断保驾护航,中央政治局会议中央政治局会议也提出也提出后续后续保障房建设保障房建设和城中村改造联动的可能性和城中村改造联动的可能性。目前全国重要城市均已公布“十四五”期间的保障房筹建计划,且大部分城市在政府工作报告中会公布当年的实际执行情况,我们据此测算“十四五”期间各城市剩余保障
33、房建设可拉动的投资规模,并和各城市城中村潜在改造投资规模结合,形成城中村改造的广义需求口径。从各城市从各城市 21-22 年实际执行和年实际执行和 23 年计划情况来看,大部分城市的执行进度符合年计划情况来看,大部分城市的执行进度符合十四五计划十四五计划进度进度。我们通过计算 21-23 年筹建套数占十四五计划筹集套数的比例,发现多数城市的执行进度处于 60%左右,表明保障房建设正稳步推进;有部分城市建设进度大幅超前,可能会超额完成“十四五”规划筹建套数,如重庆、上海、杭州和南京等;也有部分城市进度稍有滞后,如昆明、大连和合肥等。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。8
34、建筑与工程建筑与工程 图表图表3:目标城市保障房筹建进度目标城市保障房筹建进度 单位:万套单位:万套 2021 实际实际 2022 实际实际 2023 计划计划 2024E 2025E 十四五十四五计划计划 21-23 年占十四五计划年占十四五计划比例比例 北京 8.0 8.0 8.0 8.0 8.0 40.0 60.00%上海 6.7 24.8 7.5 4.0 4.0 47.0 82.98%广州 17.1 13.8 7.5 13.8 13.8 66.0 58.12%深圳 11.0 14.2 16.0 9.4 9.4 60.0 68.67%重庆 4.9 22.0 8.1 2.5 2.5 40.
35、0 87.50%天津-6.0 0.9 1.6 1.6 10.0 68.50%成都 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 30.0 60.00%武汉 2.2 6.2 5.8 5.4 5.4 25.0 56.68%东莞 0.3 3.0 3.0 1.9 1.9 10.0 63.00%西安 2.2 11.2 2.0 7.3 7.3 30.0 51.43%杭州 4.5 14.6 7.0 3.5 3.5 33.0 79.09%佛山 0.5 2.0 2.1 1.4 1.4 7.5 61.96%南京 4.0 5.1 2.0 2.0 2.0 15.0 74.00%沈阳 2.3 3.7 2.5 2.5 2.5
36、13.5 62.96%青岛 3.8 4.6 3.5 4.6 4.6 21.0 56.57%济南 3.7 4.0 3.5 4.7 4.7 20.5 54.51%长沙 4.4 3.0 2.6 2.5 2.5 15.0 66.35%哈尔滨-1.2 0.5 0.7 0.7 3.0 55.67%郑州 1.0 5.2 5.0 4.4 4.4 20.0 56.36%昆明-2.5 1.8 1.8 6.0 41.67%大连 0.2 1.2 0.6 1.1 1.1 4.1 48.78%合肥 2.2 2.3 1.2 4.7 4.7 15.0 37.87%苏州 4.6 4.1 3.1 4.1 4.1 20.0 58.
37、75%宁波-7.4 5.0 4.5 4.5 21.3 58.22%资料来源:各城市政府工作报告,各城市保障房十四五规划,华泰研究 我们测算上述城市在“十四五”我们测算上述城市在“十四五”期间剩余需要筹建的保障房合计可拉动约期间剩余需要筹建的保障房合计可拉动约 7667 亿元的投资。亿元的投资。根据各城市住建部规划,“十四五”期间上述城市合计需要筹建的保障房套数为 573 万套,剔除 21-22 年已实际筹建的 263 万套,“十四五”期间剩余需要筹建的保障房套数为 310万套,对应投资额为 7667 亿元。测算核心假设如下:1)根据保障性租赁住房的认定标准,保障性租赁住房项目面积应不超过 70
38、,我们据此假设单套保障性租赁住房的面积为 70。2)据统计局,2021 年全国竣工房屋平均造价为每平米 3891 元,过去五年平均增速 5.1%,以此测算“十四五”期间房屋建造成本分别为 3891/4088/4295/4513/4742 元/。3)考虑到房地产建设存在 1-2 年的施工期,我们假设当年新筹建面积对应投资落在当年三分之二、次年三分之一。图表图表4:“十四五”期间剩余保障房筹建投资总量测算“十四五”期间剩余保障房筹建投资总量测算 单位:亿元单位:亿元 2022 2023 2024 2025 2026 23-26 年合计年合计 单套面积(/套)70 70 70 70 70 房屋造价(
39、元/平米)4,088 4,295 4,513 4,742 4,982 当年新开工投资额(亿元)3,313 2,121 2,148 2,257-4,404 持续施工投资额贡献(亿元)812 1,656 1,061 1,074 1,128 3,263 当年总投资额(亿元)4,125 3,778 3,208 3,331 1,128 7,667 注:未考虑十五五计划,因此 26 年数据仅包含 25 年新开工项目结转的 1/3 资料来源:各城市政府工作报告,各城市保障房十四五规划,华泰研究预测 分地区看,广州和深圳剩余投资规模较高。分地区看,广州和深圳剩余投资规模较高。广州和深圳保障房发展较早,“十四五
40、”规划中筹集的套数也位居全国前列,23-25 年还分别剩余 35.1 万套和 34.8 万套需要筹建,分别对应投资额 1252 亿元和 1226 亿元。上海和北京剩余投资额分别为 835 亿元和 721 亿元,但考虑到上海进度略有超前,预计最终可能会超额完成“十四五”规划目标。其余投资额超过 500 亿的城市包括重庆、成都、武汉、西安、杭州等。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。9 建筑与工程建筑与工程 图表图表5:目标城市“十四五”期间剩余保障房筹建投资测算目标城市“十四五”期间剩余保障房筹建投资测算 单位:亿元单位:亿元 2022 2023 2024 2025 20
41、26 23-26 年合计年合计 北京 225.3 236.7 248.7 261.3 88.5 835.1 上海 534.0 386.9 159.4 130.6 44.3 721.2 广州 417.8 281.6 366.2 451.3 152.9 1,252.0 深圳 370.8 456.2 358.3 307.0 104.0 1,225.5 重庆 464.2 372.2 133.8 81.6 27.7 615.4 天津 114.5 74.3 41.7 51.4 17.4 184.8 成都 168.9 177.5 186.5 195.9 66.4 626.3 武汉 138.1 175.5 1
42、72.2 176.8 59.9 584.4 东莞 60.0 88.8 69.0 60.4 20.5 238.7 西安 234.2 147.2 173.5 237.9 80.6 639.2 杭州 319.4 279.6 142.8 112.7 38.2 573.2 佛山 43.6 61.6 51.1 46.6 15.8 175.0 南京 133.6 88.7 61.1 63.7 21.6 235.1 沈阳 91.5 85.4 77.7 81.6 27.7 272.4 青岛 121.9 113.8 131.1 148.9 50.5 444.3 济南 109.8 108.4 133.3 152.3
43、51.6 445.6 长沙 96.7 80.8 79.3 82.4 27.9 270.4 哈尔滨 22.3 21.2 19.0 21.7 7.4 69.3 郑州 108.9 151.0 142.4 142.5 48.3 484.2 昆明-50.1 61.9 57.2 19.4 188.5 大连 24.7 23.5 28.1 34.3 11.6 97.5 合肥 63.9 45.6 110.0 152.2 51.6 359.3 苏州 120.0 100.2 117.4 134.7 45.6 398.0 宁波 141.2 170.8 143.8 145.3 49.2 509.2 注:未考虑十五五计划
44、,因此 26 年数据仅包含 25 年新开工项目结转的 1/3 资料来源:各城市政府工作报告,各城市保障房十四五规划,华泰研究预测 综合测算下,广州和深圳的城中村广义需求领先其他城市。综合测算下,广州和深圳的城中村广义需求领先其他城市。我们对城中村潜在改造投资和保障房建设投资进行加总,广州和深圳分别对应 7621 亿元和 7439 亿元的潜在投资,领先于全国其他城市。其余潜在投资额超过 3000 亿的城市包括武汉(4555 亿元)、佛山(4432亿元)、东莞(3890 亿元)、上海(3793 亿元)和北京(3712 亿元)。总体而言,我们认为珠三角地区城市的城中村改造广义需求上限相对更高。免责声
45、明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。10 建筑与工程建筑与工程 图表图表6:各城市城中村潜在需求(广义口径)各城市城中村潜在需求(广义口径)注:广义口径=各城市城中村潜在改造投资规模+“十四五”期间各城市剩余保障房建设可拉动的投资规模 资料来源:各政府官网,华泰研究预测 影响因素之影响因素之二二:资金筹措能力资金筹措能力 各城市的资金筹措能力强弱将决定项目落地规模和速度,进而影响短期需求的释放。各城市的资金筹措能力强弱将决定项目落地规模和速度,进而影响短期需求的释放。城中村潜在改造规模决定了各个城市的需求上限,但并非所有需求上限较高的城市都能够快速将需求落地为实际的投资;部分
46、城市潜在改造规模较小的原因可能在于前期已经自发进行过数轮改造,拥有丰富的城中村改造经验,若这些城市能够迅速将剩余的城中村项目落地,同样可以在短期形成可观的增量。目前来看,各城市政府的资金筹措能力将影响短期内项目落地的节奏和规模。城中村改造的资金来源可分为政府自筹和社会资本城中村改造的资金来源可分为政府自筹和社会资本。本轮城中村改造要求“多渠道筹措改造资金”、“鼓励和支持民间资本参与”,因此从资金来源主体的角度可以分为政府自筹资本和社会资本。结合以往城中村改造案例,政府自筹资金以财政资金为主,以及少量的城中村专项债融资;社会资本参与的内涵较为丰富,主要包括金融机构融资、改造主体自筹、城市更新基金
47、、ABS 等多种形式。政府自筹资金政府自筹资金 当前当前政府自筹资金以财政资金为主,以及少量的城中村专项债融资。政府自筹资金以财政资金为主,以及少量的城中村专项债融资。财政资金方面,对于公益性较强、资金需求较小的综合整治类项目,政府可利用财政直投进行改造;对于市场化程度高、投资规模大、收益回报较明确的项目,财政资金可通过资本金注入、投资补助、贷款贴息、规费减免等方式起到引导和撬动作用。专项债方面,根据财联社,符合条件的城中村改造项目将纳入专项债支持范围,预计开始明年发行。但根据我们统计,过去其实已有城中村相关的专项债发行记录,在 2020-2022 年间共计有超 1,300 亿元的专项债在募集
48、资金用途中明确提及城中村改造,其中发行规模较大的省份为河南(326 亿元)、湖北(185亿元)、河北(143 亿元)和山东(135 亿元)。01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,000广州深圳武汉佛山东莞上海北京成都西安重庆杭州昆明宁波济南青岛长沙苏州郑州天津南京合肥大连沈阳哈尔滨(亿元)城中村潜在需求(广义口径)免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。11 建筑与工程建筑与工程 图表图表7:2020-2022 年间各省专项债用于城中村改造金额年间各省专项债用于城中村改造金额 资料来源:各地财政部,华泰研究 我们进一步通过地方
49、财政造血和债务压力两个维度对政府自筹资金的能力进行考察:我们进一步通过地方财政造血和债务压力两个维度对政府自筹资金的能力进行考察:考察各城市财政考察各城市财政造血能力造血能力的指标包括财政自给率和土地财政依赖度两个指标的指标包括财政自给率和土地财政依赖度两个指标。财政自给率计算财政收入与支出之间的比例关系,反应了财政的健康状况和对中央转移支付的依赖程度,计算公式为财政自给率=一般公共预算收入(本级税收+非税收入)/一般公共预算支出;土地财政依赖度计算土地出让收入占地方政府财政收入的比重,考虑到未来土地出让可能持续弱势,该指标或能反映地方财政收入的可持续性,计算公式为土地财政依赖度=土地出让金收
50、入/(一般公共预算本级收入+政府性基金收入+中央对地方转移支付)。长三角长三角及珠三角地区的城市财政自给率普遍较高。及珠三角地区的城市财政自给率普遍较高。24 个城市中财政自给率最高的是杭州(96%),最低的是哈尔滨(24%);财政自给率超 80%的城市包括杭州(96%)、苏州(90%)、东莞(89%)、广州(86%)、成都(85%)、南京(85%)、济南(82%)、上海(81%)和深圳(80%),除成都和济南外,均为长三角及珠三角地区的核心城市,经济实力强劲,产业经济发达,因此自身造血能力也强于全国其他城市。长三角长三角及珠三角地区的城市及珠三角地区的城市在土地在土地财政依赖度方面出现分化。
51、财政依赖度方面出现分化。24 个城市中土地财政依赖度最高的是西安(146%),最低的是哈尔滨(6%);在上述财政自给率较高的城市中,还能够保持较低土地财政依赖度的城市包括深圳(22%)、济南(41%)和上海(44%),而土地财政依赖度高的城市包括广州(84%)、南京(88%)、杭州(91%)和成都(95%)。图表图表8:各城市财政自给率情况各城市财政自给率情况(2022 年年)图表图表9:各城市土地财政依赖度情况各城市土地财政依赖度情况(2022 年年)资料来源:各地财政部,华泰研究 资料来源:各地财政部,华泰研究 0500300350河南湖北河北山东四川浙江山西贵州江西
52、湖南新疆江苏云南广东甘肃吉林广西重庆安徽福建黑龙江内蒙古陕西西藏辽宁(亿元)专项债金额(用于城中村)0%20%40%60%80%100%120%杭州苏州东莞广州成都南京济南上海深圳佛山长沙郑州宁波北京青岛合肥大连沈阳武汉天津西安昆明重庆哈尔滨财政自给率0%20%40%60%80%100%120%140%160%西安合肥成都杭州南京广州长沙宁波苏州武汉东莞佛山青岛郑州上海济南重庆北京大连深圳天津昆明沈阳哈尔滨土地财政依赖度 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。12 建筑与工程建筑与工程 将两项指标结合来看(见图表将两项指标结合来看(见图表 10),),我们认为最优的情况是
53、财政自给率高而土地财政依赖度低(图表第一象限),代表性城市是北京、上海、苏州、深圳、东莞和佛山;其次是财政自给率和土地财政依赖度双高(第四象限),代表性城市是广州、南京、杭州和成都;再次是财政自给率和土地财政依赖度双低(第二象限),代表性城市是重庆、武汉和哈尔滨;最后是财政自给率低而土地财政依赖度高(第三象限),代表性城市是西安和合肥。图表图表10:财政自给率与土地财政依赖度二维图财政自给率与土地财政依赖度二维图 资料来源:各地财政部,华泰研究 上海上海和深圳的地方和深圳的地方债务压力相对较轻债务压力相对较轻。本文将地方政府债务率计算公式定义为地方政府负债率(宽口径)=(地方债务余额+城投有息
54、负债)/地方政府综合财力。24 个城市中地方政府债务率最高的是哈尔滨(1092%),最低的是上海(73%);值得注意的是,目前仅有上海(73%)和深圳(78%)在该指标上低于 100%,其余债务率相对较低的城市包括北京(111%)、重庆(130%)、合肥(165%)、东莞(171%)。相对而言,我们认为上海和深圳或有更高的加杠杆空间。图表图表11:各城市地方政府债务率情况各城市地方政府债务率情况 资料来源:各地财政部,华泰研究 综合造血能力和债务压力来判断,综合造血能力和债务压力来判断,我们认为上海、深圳、北京和东莞最优(财政造血能力较强而地方债务压力较小),其次为广州、佛山、杭州、宁波和苏州
55、(财政造血能力较强而债务压力中等);最后,重庆和合肥(地方债务压力较小具备一定加杠杆空间)。北京上海广州深圳重庆成都武汉东莞西安杭州佛山南京哈尔滨合肥苏州宁波0%20%40%60%80%100%120%140%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%(土地财政依赖度)(财政自给率)0%200%400%600%800%1000%1200%哈尔滨青岛西安南京武汉郑州昆明成都长沙大连沈阳济南天津苏州佛山宁波杭州广州东莞合肥重庆北京深圳上海地方政府债务率 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。13 建筑与工程建筑与工程 社会资本参与社会资本参与 1)金融
56、机构融资:)金融机构融资:政策性银行和商业银行均可为城中村改造提供贷款支持。一方面,城中村改造项目可以向国开行申请中长期城市更新贷款,例如深圳人才安居集团(未上市)分别与国开行等 5 家银行签订 5,000 亿元合作协议,其中包含部分对城中村改造支持,预计2023 年通过城中村改造筹集保障房超 3 万套。另一方面,商业银行可为城中村项目提供银团贷款支持。例如,在北虹桥城中村改造项目中,上海地产集团(未上市)与中国银行上海分行、交通银行上海分行、中国工商银行上海分行等 8 家银行签署贷款协议,获得银团贷款 335 亿元。2)改造主体自筹:)改造主体自筹:政府通过公开招商引入社会资本并设立合资项目
57、公司,社会资本通过出资持股的方式参与改造,例如自有资金投入、银行贷款、信托、信用债和资产证券化融资等。在滚动开发模式下,改造项目自身的销售回款或运营收入也可为后期改造提供资金,上海和广州是这一改造模式的先行者。上海自 14 年开启城中村改造就坚持使用合作改造模式,在第一轮 49 个城中村改造项目中,有 38 个项目采用合作改造模式,占比达到 80%;广州自 18 年以来,对于规模较大的项目也开始引入合作企业,自 2023 年 5 月以来,黄埔区永岗社区旧村合作改造项目等四个项目先后发出公开引入合作企业的公告,项目合计规模超 100 亿元。值得关注的是,黄埔区的三个项目都明确“接受联合体投标,联
58、合体成员不得超过 5 个,其中具备与改造地块相匹配资金实力的联合体成员在联合体中所占份额不得低于 30%”,这在以往的旧改招标合作企业中是未曾出现过的。此外,对企业的总资产门槛要求也从前两年的普遍要求千亿,下调到 200 亿起步。我们认为准入门槛的降低有利于进一步激发社会资本参与改造的意愿。图表图表12:2023 年年 5 月至今广州市已有四个城中村项目月至今广州市已有四个城中村项目公开引入合作企业公开引入合作企业 时间时间 项目名称项目名称 合作企业名称合作企业名称 估算总投资额估算总投资额(亿元)亿元)2023/9/26 广州市黄埔区长岭街水西社区(元贝片)旧村合作改造项目-22 2023
59、/9/22 广州市黄埔区夏港街墩头基旧村改造项目(主)广州高新城市开发投资有限公司(成)广州众源城市更新有限公司 22.81 2023/9/15 广州市花都区秀全街大村村镇工业集聚区更新改造项目 广州市融合置业有限公司 2.18 2023/7/17 广州市黄埔区文冲街文冲(渡头、文元、江北片)旧村改造项目(主)知识城(广州)投资集团有限公司(成)广州知城宏麟投资有限公司 64.71 资料来源:广州公共资源交易中心,华泰研究 3)城市更新基金:)城市更新基金:政府引导、国企牵头联合社会资本设立城市更新基金,以股权、债权、夹层等形式为城中村改造提供融资。城市更新基金采取私募股权基金形式,由地方国企
60、负责运营,认购方包括房企、建筑企业、银行、保险机构等,资金使用较灵活,能够在项目前期提供资本金支持。深圳是城市更新基金的首创者,2016 年 8 月深圳市政府和光大集团共同设立光大瑞达城市更新基金,总规模 1000 亿元。在随后的 2017-2019 年间,东莞和佛山也先后设立过城市更新基金,但总规模较小。2021 年,上海和北京带头重启了城市更新基金。以上海为例,2021 年 6 月上海地产集团(未上市)联合万科、保利、招商蛇口等多家房企和国寿投资、中国太保等险资机构共同设立城市更新基金,总规模 800 亿元。该基金采用“引导基金+项目载体”模式,其中引导基金规模为 100 亿元。除上海和北
61、京外,广州、天津、西安、成都、沈阳也已设立城市更新基金,重庆、郑州和青岛城市更新基金正在筹建中。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。14 建筑与工程建筑与工程 图表图表13:十三城已设立或正在筹备城市更新基金十三城已设立或正在筹备城市更新基金 时间时间 城市城市 基金基金 规模(亿元)规模(亿元)参与企业参与企业 筹建中 重庆 重庆市城市更新基金 100 筹建中(重庆市住建委牵头筹建,建信信托和重庆市住建委下属企业共同管理)筹建中 郑州 郑州市城市更新发展基金 筹建中 财政部门牵头,郑州城市发展集团有限公司具体负责设立和运作 筹建中 青岛 李沧区城市更新基金 50 筹建
62、中 2023.3 广州 广州金控建银城市更新基金 200 建信信托、广州金融控股集团有限公司 2022.7 西安 西安市城市更新基金 100 西安财金投资管理有限公司、西安担保集团 2021.9 成都 成都青白江交子城市更新股权投资基金 10 成都交子金控集园 2021.8 天津 天津城市更新基金 600 天津城投集团、中国中铁、中国中治、中国电建、中国金茂、中海地产、华润置地、保利地产、绿城中国、平安不动产、富力集团、中国建筑等 2021.8 沈阳 沈阳市城市更新及发展基金 100 沈阳市城市建设投资集团有限公司 2021.6 上海 上海城市更新基金 800 上海地产、招商蛇口、中交集团、万
63、科集团、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资等 2021.5 北京 中关村科学城城市更新与发展基金 300 北京建工集团、中国交道建设股份有限公司、中建七局、上海宝治等 2019.9 佛山 佛山市城市更新基金 200 宝力集团、南海产业集团 2019.3 东莞 道滘城市更新子基金 10 道滘镇政府、东莞科技金融集团、道滘商会、道滘镇各村集体 2018 东莞 东莞市城市更新母基金 12.01 东实集团、东莞金控集团 2017.12 深圳 深圳市福田区城市更新基金 100 深圳市福田引导基金投资有限公司、深圳建行 2016.8 深圳 光大瑞达城市更新基金 1000 光大集团、深圳市政府 资料来源
64、:中指院,华泰研究 4)ABS 模式:模式:通过发行资产支持证券,将城中村改造项目的资产进行证券化,吸引机构投资者参与。这种模式可以实现资金的快速回笼和分散风险,深圳的统租改造模式与 ABS业务适配度较高。2019 年 8 月,佳兆业科创集团发行了市场上首单城中村长租 ABS,发行规模 2.34 亿元,期限为 10 年(2+2+2+2+2),优先级 2.22 亿元,其中优先 A 级占比 95%,获 AA+评级。入池的底层物业为位于深圳市福田区、宝安区、龙华区、龙岗区的合计 5 个城中村,建筑面积为 3.49 万平方米,现金流则为上述城中村统租改造后签订的长期收储合同。首单城中村 ABS 的落地
65、,对城中村项目引入资产证券化业务起到了重要的启发作用。总体而言,珠三角和长三角地区社会资本参与程度较高。总体而言,珠三角和长三角地区社会资本参与程度较高。从社会资本参与的方式看,珠三角地区吸引社会资本的渠道较多元,上述四种社会资本参与方式均有涉及,其中城市更新基金、“统租+ABS”模式均为深圳首创;长三角地区较为突出的则是上海,上海已形成了非常成熟的合作改造模式,同时也通过银行信贷和城市更新基金引入社会资本。从社会资本参与的规模看,上海和深圳的规模相对领先,根据 21 世纪经济报道,截至 2022 年底,上海利用社会资金进行改造的城中村项目共 54 个,总投资约 5,500 亿,已投入 250
66、0 多亿;而深圳也一次性获得了 5,000 亿元的中长期城市更新贷款。珠三角多城市珠三角多城市及上海等地及上海等地有望有望率先放量率先放量 汇总城中村潜在改造规模和资金筹措能力两大因素后,我们认为在需求端汇总城中村潜在改造规模和资金筹措能力两大因素后,我们认为在需求端,珠三角珠三角多个城多个城市市以及武汉、上海等地以及武汉、上海等地需求量较多,需求量较多,其中其中深圳、佛山、东莞、上海、北京等城市财政造血深圳、佛山、东莞、上海、北京等城市财政造血能力及债务率指标均表现较好,有望提供良好的资金支撑,实现能力及债务率指标均表现较好,有望提供良好的资金支撑,实现率先放量。率先放量。我们进一步以上述重
67、点城市的城中村改造落地进度与上述结论进行交叉验证,需求端格局较好的城市项目落地速度也较快。1)上海:上海 23 年计划改造 10 个城中村项目,目前已批复 6 个,实际落地 4 个,合计投资额将超 1,000 亿元。2)广州:广州 23 年计划改造 127 个城中村项目,目前已批复 82 个,实际落地 21 个,合计投资额近 200 亿元。3)深圳:2023 年 2 月,深圳市属国企人才安居集团和愿景集团共同成立深圳市安居微棠住房租赁投资控股有限公司,深圳市人才安居集团持股 51%,愿景集团持股 49%,注册资本 20 亿元。国资保障性住房专营机构的加入,有利于为城中村改造带来更多资金支持,加
68、快城中村规模化租赁改造,目前已由安居微棠统筹完成三批城中村改造项目的招标。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。15 建筑与工程建筑与工程 图表图表14:各城市广义城中村潜在需求与财各城市广义城中村潜在需求与财政自给率二维图政自给率二维图 图表图表15:各城市广义城中村潜在需求与土地财政依赖度二维图各城市广义城中村潜在需求与土地财政依赖度二维图 资料来源:各地财政部,华泰研究 资料来源:各地财政部,华泰研究 图表图表16:各城市广义城中村潜在需求与地方政府债务率二维图各城市广义城中村潜在需求与地方政府债务率二维图 资料来源:各地财政部,华泰研究 图表图表17:2023 年
69、上海已落地城中村项目投资额或超千亿年上海已落地城中村项目投资额或超千亿 项目名称项目名称 土地面积(亩)土地面积(亩)项目总投资(亿元)项目总投资(亿元)一级开发商一级开发商 松江区石湖荡镇金胜村塔汇“城中村”改造项目 452 88.7 中国中铁二局地产集团 宝山区杨行蕰川社区 BSP0-0401 单元 02B-09 地块(“城中村”改造项目杨行镇老集镇)216-上海宜为兴置业发展有限公司 奉贤区奉贤新城 18 单元 08-01C 区域地块(“城中村”改造项目-肖塘地区)83-上海肖塘投资发展有限公司 上海市浦东新区唐镇人民政府唐镇小湾村暮二村等地块“城中村”改造项目 1,467 600(预计
70、)-华新镇凤溪社区城中村改造项目 1,272 336.0 中交城投 朱家角镇城中村 11 个改造项目 683 前期评估阶段-资料来源:上海市公共资源交易中心,华泰研究 北京上海广州深圳重庆天津成都武汉东莞西安杭州佛山南京沈阳青岛济南长沙哈尔滨昆明大连合肥苏州宁波004000500060007000800090000%20%40%60%80%100%120%广义城中村潜在需求财政自给率北京上海广州深圳重庆天津成都武汉东莞西安杭州佛山南京青岛济南长沙哈尔滨郑州昆明大连合肥苏州宁波004000500060007000800090000%50%100%150
71、%200%广义城中村潜在需求土地财政依赖度哈尔滨青岛西安南京武汉郑州昆明成都长沙大连沈阳济南天津苏州佛山宁波杭州广州东莞合肥重庆北京深圳上海004000500060007000800090000%200%400%600%800%1000%1200%广义城中村潜在需求地方政府债务率 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。16 建筑与工程建筑与工程 哪些企业哪些企业参与其中参与其中?城中村改造城中村改造各环节可分为重资产和轻资产业务各环节可分为重资产和轻资产业务 城中村改造的改造模式包括拆除重建、微改造和混合改造。城中村改造的改造模式包括拆除重建、微改造
72、和混合改造。由于住建部明确规定在城市更新中防止大拆大建,因此预计纯拆除新建类项目较少。至于具体选择微改造还是混合改造,则由各城市政府综合考虑市内城中村布局、财政状况等因素后自行决定。部分城市如北京、深圳、上海、杭州、青岛、苏州,对于一些土地权属复杂或涉及文化保护区的改造项目采取混合改造(拆除重建和微改造并举)的模式;部分城市如重庆、沈阳、长沙、郑州、成都,则以微改造为主,在维持现状建设格局基本不变的前提下,对城中村进行综合整治。我们以拆除重建为例,我们以拆除重建为例,项目实施项目实施分具体环节看分具体环节看:1)规划阶段规划阶段是首要的,它确定了城中村改造的整体目标和规划方案,一般都会早于项目
73、的选定及批复,业务周期大约为 2-3 月。规划业务占项目总投资的比重较小,参考明源地产研究院测算的万科典型开发项目(下同),一般为 1%,但考虑到各项目方差较大,预计合理区间为 0%-2%之间。在规划阶段,会考虑到改造区域的功能定位、建筑密度、道路交通布局等因素。而规划业务最大的特点在于,它是全流程中唯一早于项目批复的环节,并且在一定程度上决定了项目批复的结果,而在项目批复后可能会随着项目的推进再进行多期规划。2)一级开发阶段一级开发阶段是指进行用地开发,包括土地征收、拆迁、补偿安置等。开发环节以地产、城投平台为主体,需要与相关部门进行协调,确保用地开发的合法性和顺利进行,一般土地一级开发需要
74、 1-2 年时间,但考虑到城中村改造可能面临土地权属问题,因此该环节耗时可能会进一步延长。开发环节占整个项目的投资比重较高,一般约为 40%,预计合理区间为 35%-45%,但本文主要研究与建筑行业关联度更高的相关环节,因此对开发环节的分析后文将不再进一步展开。3)勘察阶段勘察阶段是对改造区域进行勘察,了解现有建筑物的结构、土地利用情况、地貌特点、地下管线等,这些信息是进行设计和施工的基础。勘察环节单体业务规模较小,占项目总投资的比重约为 1%,预计合理区间为 0%-2%;业务周期则因项目而异,一些简单的勘察项目可能只需要一个月左右,而复杂的勘察项目可能需要半年以上才能完成。4)设计阶段设计阶
75、段是制定改造的建筑设计方案,根据规划要求和勘察结果,确定新建建筑物的布局、结构、材料等,还包括土地利用规划、环境保护设计等方面的考虑。设计业务的一个显著特点是分阶段进行,初步设计可能与勘察阶段同步甚至早于勘察阶段,而施工图设计则要等到勘察环节完成,且所需时间一般长于初步设计。设计业务占项目总投资的比例较小,各设计阶段加总占总投资的比重约为 1%,合理区间为 0%-2%;业务周期则与勘察阶段类似,一般为三个月左右,而复杂的项目设计同样可能需要半年以上才能完成。5)施工阶段施工阶段包括拆除和新建,拆除阶段处于项目较早期阶段,一般与土地一级开发同步进行,但拆除业务投资占比不高;新建阶段则位于勘察设计
76、环节之后,涉及的房屋类型较为综合,包括安置房、商品房、工商业建筑及各类配套设施等,一个综合的城中村项目进行新建往往需要花费2-3年的时间。综合来看,施工阶段投资占总投资的比重约为26%,预计合理区间为 20%-30%。6)装修阶段装修阶段是进行内外装修,包括水电安装、门窗安装、地面铺装等。这个阶段需要考虑到室内外的功能需求和装饰风格。装修环节处于整个城中村改造项目的末端,该阶段投资一般占项目总投资的约 8%,预计合理区间为 5%-10%。7)竣工阶段竣工阶段是完成改造工程,进行综合验收,确保施工质量和安全。在工程施工到竣工之间贯穿着监理和检测,监理负责对施工过程进行监督和指导,检测负责对施工质
77、量进行检验和测试,监理和检测环节一般分别占项目总投资的约 0.5%,预计合理区间为0%-1%。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。17 建筑与工程建筑与工程 在微改造流程中,在微改造流程中,相比于拆除重建,省去了一级开发和拆除阶段,因为改造流程主要是对现有建筑进行改造和装修,工程周期也相对较短,一般在 1-2 年;其余的流程与拆除重建流程类似,包括规划、勘察、设计、装修和竣工;在工程到竣工之间也贯穿着监理和检测,与新建改造基本同比。由于在流程上出现简化,因此各环节的占比也出现一定变化,若我们将开发阶段投资剔除,其余环节的投资占比变为:规划、勘察和设计分别各占 2%(合理
78、区间为0%-4%)、工程占51%(合理区间为40-60%)、装修占16%(合理区间为10%-20%)、监理和检测分别各占 1%(合理区间为 0%-2%)。我们进一步考虑基准情形下我们进一步考虑基准情形下各环节的投资各环节的投资占比占比(按照按照拆建比拆建比 20%进行加权平均进行加权平均):开发占 8%,规划、勘察和设计分别各占 1.8%、工程占 45.8%、装修占 14.1%、监理和检测分别各占 0.9%。图表图表18:拆除重建和微改造具体流程拆除重建和微改造具体流程 资料来源:明源地产研究院,华泰研究 图表图表19:不同情形下各环节占总投资额比重不同情形下各环节占总投资额比重 资料来源:明
79、源地产研究院,华泰研究 规划1%开发40%勘察1%设计1%工程26%装修8%监理0.5%检测0.5%其他(各项费用、税金等)22%拆建情形下各环节占总投资额比重拆建情形下各环节占总投资额比重规划2%勘察2%设计2%工程51%装修16%监理1%检测1%其他(各项费用、税金等)26%微改造情形下各环节占投资额比重微改造情形下各环节占投资额比重规划1.8%开发8.0%勘察1.8%设计1.8%工程45.8%装修14.1%监理0.9%检测0.9%其他(各项费用、税金等)25.0%基准情形下(拆建比基准情形下(拆建比20%20%)各环节占)各环节占投资额比重投资额比重 免责声明和披露以及分析师声明是报告的
80、一部分,请务必一起阅读。18 建筑与工程建筑与工程 从业务模式和竞争格局的角度,从业务模式和竞争格局的角度,我们将我们将上述上述城中村改造的各个环节划分为城中村改造的各个环节划分为重重资产和资产和轻轻资产资产类类业务。业务。重资产业务包括土地开发和工程施工,由于投入资金规模较大,壁垒相对较高,与政府长期的合作关系和丰富的项目经验使得央国企在该领域的话语权较大,在招投标上具有天然优势;轻资产类业务包括规划、勘察、设计、检测和监理等环节,壁垒相对较低,因而呈现“大行业、小企业”的特点,项目端一般由国企主导,民营企业为主要实施主体,参与度较高。图表图表20:各大城市地产、区域各大城市地产、区域不同业
81、务环节建筑不同业务环节建筑龙头龙头上市公司上市公司 城市名称城市名称 地产开发商地产开发商 规划规划勘察勘察设计咨询设计咨询 工程建设工程建设 装修装饰装修装饰 检测检测监理监理 北京 城建发展*、首开股份 城建设计*城建发展*、东方园林 上海 外高桥*、陆家嘴*、光明地产 华建集团*、尤安设计*、霍普股份*、同济科技*上海建工*、浦东建设*、隧道股份*、宏润建设、龙元建设*上海建科*广州 珠江股份 山水比德、地铁设计 中装建设*深圳 万科 A*、天健集团*、深振业 A 华阳国际*、蕾奥规划*、筑博设计*洪涛股份*、名雕股份*建科院、深圳瑞捷*重庆 渝开发、金科股份、财信发展、迪马股份 中设咨
82、询*重庆建工 天津 津滨发展、天房发展 成都 华图山鼎*成都路桥、四川路桥、绿茵生态 武汉 福星股份*汇绿生态、农尚环境、东湖高新*东莞 岭南股份 西安 陕建股份*杭州 汉嘉设计*、经纬股份*浙江交科、浙江建投*、诚邦股份、元成股份、园林股份 亚厦股份 南京 南京高科 华设集团、苏交科*、测绘股份*金埔园林、大千生态 沈阳 金科股份*青岛 冠中生态 德才股份*长沙 沙河股份 哈尔滨 龙建股份*郑州 设研院 昆明 我爱我家 合肥 设计总院 安徽建工 苏州 苏州规划*、中衡设计、启迪设计 金螳螂 建研院 宁波 宁波建工*注:列表中未包含全国性的央企,仅列示区域上市企业,全国性央企可在全国范围内、全
83、产业链条参与城中村改造相关业务,带*表示历史上承接过城中村相关业务。资料来源:公司公告,华泰研究 轻资产类业务轻资产类业务:规划、勘察设计或优先受益,规划、勘察设计或优先受益,民企存在民企存在较好弹性较好弹性 从竞争格局看,各项轻资产业务竞争格局均较为分散。从竞争格局看,各项轻资产业务竞争格局均较为分散。国内规划、勘察、设计、检测等业务具有行业整体规模大而单体业务规模小,行业集中度较分散等特点,行业内存在许多规模较小的上市民企。从分布情况看,绝大部分集中于长三角和珠三角地区,还有少数位于川渝等地区,整体集中度较低。分环节看,规划业务或最先受益,勘察分环节看,规划业务或最先受益,勘察、设计业务次
84、之。设计业务次之。规划业务处于项目最前端,当前各地都在摸排合适的城中村项目,因此规划业务有望最先受益;其次是勘察和设计,这两项业务的的落地时点主要取决于改造模式,若项目确定采用微改造,或可以跳过开发阶段,则勘察设计业务也将较快受益;最后是监理和检测,二者位于项目中后端,在城中村改造初期受益程度相对靠后。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。19 建筑与工程建筑与工程 珠三角:上市民企珠三角:上市民企主要集中在广州和深圳主要集中在广州和深圳,或成为轻资产业务的,或成为轻资产业务的实施实施主力主力 珠三角地区经营轻资产业务的公司主要集中在广州和深圳。珠三角地区经营轻资产业务的
85、公司主要集中在广州和深圳。对于轻资产业务而言,我们认为珠三角地区的格局主要为国企平台招标服务,民营企业为主要实施主体,理由包括:1)珠三角地区轻资产业务在供给端以民企为主,公司数量多但规模均较小,并不存在绝对的龙头,类似于充分竞争市场。我们对相关上市公司进行了市占率的初步测算,其中市占率最高的公司华阳国际为 1.89%,其余公司市占率均低于 1%,筑博设计市占率为 0.71%,蕾奥规划市占率为 0.32%,深圳瑞捷市占率为 0.26%。2)轻资产业务占总投资额比例较小,金额一般在几十万到几百万之间,对资金实力要求较低,更易于民企参与。1)蕾奥规划:)蕾奥规划:公司立足于深圳,长期服务于当地政府
86、(政府及国有企业类客户占比约 70%),并成立城市更新全资子公司与专门的城市更新项目部门拓展相关业务。作为重要业务板块,公司该类业务包括城市更新总体规划、产业园区改造、城中村及旧居住区改造、城市微更新和土地整备等,打造了深圳“工改工”的标志性项目天安云谷,业务覆盖范围由深圳逐渐辐射至省内乃及全国各大主要城市,历史承接共计 24 个城中村改造等城市更新的前期规划项目,2022 年城市更新类(含城中村改造)业务营收约 1.1 亿元。根据公司年报,未来公司将会从单一规划转向规划+服务,重点拓展城市运营业务,提供适应新时期的城市发展解决方案。23H1 公司营收和归母净利润分别为 1.9/0.2 亿元,
87、分别同比+6%/-40%。图表图表21:蕾奥规划营收及净利润情况蕾奥规划营收及净利润情况 图表图表22:蕾奥规划新签订单情况蕾奥规划新签订单情况 资料来源:公司公告,华泰研究 资料来源:公司公告,华泰研究 2)新城市:)新城市:公司作为国内第一家以国土空间规划为主业的上市公司,在科研水平、技术能力、企业资质、品牌和市场占有率方面居国内前列。近年形成以国土空间规划(城乡规划)类业务为龙头、以工程设计类业务为延伸、以工程咨询类业务为辅助,面向土地全生命周期提供整体解决方案,是国内少数能够同时提供城乡规划、工程设计及工程咨询等专业技术服务的综合型规划设计企业。公司历史上深度参与过深圳城中村改造,承接
88、了包括坪地街道、南山街道等 3 个城中村改造项目的设计业务,业务规模超 0.13 亿。在城市更新类项目上,公司承接前海合作区十九开发单元越海地块城市更新单元规划水资源论证专项研究等重点项目,深入研究城市高质量发展的支撑要素和实施路径,推动城市高质量发展更上新台阶。23H1 年公司营收和归母净利润分别为 1.9/0.2 亿元,分别同比-13%/-47%。-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%000222023H1营收归母净利yoy-营收(右)yoy-归母净利(右)(亿元)-40%-20%0%20%40%60%80%
89、01820192020新签订单yoy(右)(亿元)免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。20 建筑与工程建筑与工程 图表图表23:新城市营收及净利润情况新城市营收及净利润情况 图表图表24:新城市新签订单情况新城市新签订单情况 资料来源:公司公告,华泰研究 资料来源:公司公告,华泰研究 3)深圳瑞捷:)深圳瑞捷:公司主要面向政府、城投、地产企业等提供工程管理和工程评估数字化服务。公司布局城中村相关业务已有五年,主要集中在深圳、广州。尽管总体规模不大,但实战经验丰富,自 2018 年北京市中海北辛安棚户区改造至今,已累计参与包括北京市中海北辛安棚户区改
90、造、深圳万科城中村改造、武汉融创壹号姚家岭村城中村改造等 30 多个城中村改造项目,合计规模约 0.7 亿。公司业务开展主要包括规划后建设前的调研服务、覆盖全项目周期的工程管理与评估服务这两个维度,未来公司将继续利用智能化和数字化手段赋能城市焕新。23H1 公司营收和归母净利润分别为 2.3/0.3 亿元,分别同比-7%/+385%。图表图表25:深圳瑞捷营收及净利润情况深圳瑞捷营收及净利润情况 资料来源:公司公告,华泰研究 4)筑博设计:筑博设计:公司的主营业务为建筑设计及相关业务的设计与咨询,能够根据客户需要,提供从概念设计、规划方案设计、初步设计到施工图设计及后期施工配合等全过程设计服务
91、或分阶段设计服务,能够承担建筑工程相关的全部设计业务。公司重视城市更新带来的规划设计需求增量,参与过深圳市多项大型城市更新项目,如鸿荣源龙华区观湖街观城片区城市更新、绿景白石洲城市更新项目,拆除重建用地面积分别达到 235 万、61 万。同时,公司坚定推进业务向绿色公建转型,积极开拓医疗、康养、酒店、办公楼、产业园及城市综合体等设计项目,提高非住宅项目竞争力。23H1 公司营收和归母净利润分别为2.9/0.3 亿元,分别同比-27%/-61%。-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%0.00.51.01.52.02.53.03.54.04.55.020
92、02120222023H1营收归母净利yoy-营收(右)yoy-归母净利(右)(亿元)0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%020172018新签订单yoy(右)(亿元)-200%-100%0%100%200%300%400%500%002120222023H1营收归母净利yoy-营收(右)yoy-归母净利(右)(亿元)免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。21 建筑与工程建筑与工程 图表图表26:筑博设计筑博设计营收及净利润情况营收及净利润情况 资料来源:公司公告,
93、华泰研究 5)华阳国际:华阳国际:公司作为建筑设计领域的优质民营企业,立足建筑设计,延伸至全产业链服务,同时深耕 BIM 数十载。公司历史上承接过 2 个城中村改造项目,其中包括 2023 年度第一批城中村装修改造项目施工图设计(BIM)批量招标;在除城中村外的城市更新类项目上,公司参与较早,自 2007 年深圳大冲旧村改造起发展至今,已组建该类的专业部门,是城市更新制度、设计协作制度的深度参与者,建设多项深圳地标及大型项目。经过多年实践,业务服务范围自深圳起逐渐开拓至广州、东莞、合肥、长沙等全国多个超大特大城市,目前正有序推进绿景白石洲旧改项目。23H1 公司新签订单、营收和归母净利润分别为
94、10.6/7.0/0.7 亿元,分别同比+11%/-18%/+4%。图表图表27:华阳国际营收及净利润情况华阳国际营收及净利润情况 图表图表28:华阳国际新签订单情况华阳国际新签订单情况 资料来源:公司公告,华泰研究 资料来源:公司公告,华泰研究 长三角:轻资产公司分布较均匀,多家公司深度参与城中村改造长三角:轻资产公司分布较均匀,多家公司深度参与城中村改造 长三角地区经营轻资产业务的公司分布较均匀长三角地区经营轻资产业务的公司分布较均匀,各重点城市均有多家上市公司,各重点城市均有多家上市公司。我们对相关上市公司进行了市占率的初步测算,上海的轻资产公司包括上海建科、华建集团、尤安设计、同济科技
95、和霍普股份;南京的轻资产公司包括华设集团、苏交科和测绘股份;杭州的轻资产公司包括经纬股份和汉嘉设计;苏州的轻资产公司包括中衡设计和启迪设计。总体而言,除南京两家设计公司(华设集团、苏交科)规模较大外,其余民营上市公司市占率均未超过 1%,表明长三角地区轻资产业务的竞争格局比较分散;且部分公司历史上就参与过多个城中村改造项目,具备一定先发优势,若后续长三角地区城中村改造推进顺利,上述民企或拥有可观的收入弹性。-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%0246892020202120222023H1营收归母净利yoy-营收(右)yoy-归母净利(右)(亿元)-60
96、%-40%-20%0%20%40%60%80%0552002120222023H1营收归母净利yoy-营收(右)yoy-归母净利(右)(亿元)-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%0554045502020202120222023H1(亿元)新签订单yoy(右)免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。22 建筑与工程建筑与工程 1)汉嘉设计:汉嘉设计:公司地处长三角核心区域,是浙江较早成立的建筑设计类民营企业,区位优势明显,并逐步打开全国市场。收购杭设后业务链扩大,近年来业务领域持续向综合化
97、转型升级,主营业务由传统的勘察设计业务逐渐转为覆盖工程建设产业链全过程的设计、咨询、项目管理、总承包等多元化模式。从项目类型来看,公司承接城市更新项目的经验较丰富,业务由长三角覆盖至昆明、济南等城市,根据公告统计,公司历史共承接12 个城中村改造订单,合同额超 15 亿元,涵盖项目设计和 EPC 总承包;除城中村以外的城市更新项目公司亦广泛涉及,合计承接 15 个相关项目,规模超 18 亿元。23H1公司新签了城市更新拆迁安置房、保障性住房等相关新项目,营收和归母净利润分别为9.5/0.2 亿元,分别同比-15%/-32%。图表图表29:汉嘉设计汉嘉设计营收及净利润情况营收及净利润情况 资料来
98、源:公司公告,华泰研究 图表图表30:不完全统计,汉嘉设计不完全统计,汉嘉设计历史上共承接历史上共承接 12 个城中村项目,规模合计超个城中村项目,规模合计超 15 亿元亿元 时间时间 项目名称项目名称 中标价(亿元)中标价(亿元)2023/3/27 笕桥单元 JG0607-R21-01 地块拆迁安置房项目设计 0.11 2021/11/12 万全镇金阳村安置房、郑二社区安置房、宋桥社区(潘垟)安置房工程初步设计-2021/6/29 塘北单元 XH0501-R21/R22-16 地块拆迁安置房设计 0.05 2020/11/26 沈家桥安置房设计-采购-施工(EPC)项目工程总承包 4.69
99、2019/10/31 大关单元 GS0507-R21-01 地块八丈井东片安置房及 GS0507-G1/S42-30 地块绿地兼社会停车场项目设计-采购-施工(EPC)总承包 4.91 2019/10/14 庆隆小河单元 GS0305-15 公共服务设施工程设计-采购-施工 3(EPC)总承包 2.11 2019/1/30 祥符单元 GS0906-R21/R22-03 地块农转居公寓兼用服务设施设计-采购-施工(EPC)总承包 2.85 2018/4/16 冷水沟村等四村城中村改造项目(新东站安置二区)、裴家营、路家村城中村改造项目(新东站安置四区)建筑方案设计 0.04 2015 年 拱墅区
100、平安桥村康桥单元 R21-13 地块农转非居民拆迁安置房设计 0.02 2014/8/5 杭州市七堡单元(JG07)F-R21-16 地块杨公社区农转非居民拆迁安置房设计项目项目 0.02 2014 年“昆明市盘龙区北部山水新城城中村改造项目中坝 1、2、12 至 15 地块”设计服务合同 0.11 2010 年“昆明市盘龙区中坝片区城中村项目”规划方案设计合同 0.53 资料来源:公司公告,华泰研究 2)华建集团:)华建集团:公司以工程设计咨询为核心,为城镇建设提供高品质综合解决方案的集成服务供应商。在城市更新类项目上,公司全面投入上海中心城区城市更新和五个新城建设,参与了多个城中村改造项目
101、的设计工作,如上海市青浦区徐泾镇蟠龙“城中村”;并加强全国化布局,紧跟国家战略,重点深耕粤港澳大湾区、长三角一体化、雄安新区、成渝双城经济圈、海南自贸港等国家战略区域以及海南、云南、武汉、郑州重点省市的市场。23H1公司新签订单、营收和归母净利润分别为61.2/35.1/1.9亿元,分别同比+30%/+23%/+23%。-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%05002120222023H1营收归母净利yoy-营收(右)yoy-归母净利(右)(亿元)免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅
102、读。23 建筑与工程建筑与工程 图表图表31:华建集团华建集团营收及净利润情况营收及净利润情况 图表图表32:华建集团华建集团新签订单情况新签订单情况 资料来源:公司公告,华泰研究 资料来源:公司公告,华泰研究 3)测绘股份:)测绘股份:公司作为专业的地理信息技术服务提供商,主要利用现代专业测勘方法、先进的数据处理技术以及信息化技术,为建设工程、城市精细化及智能化管理、空间位置信息的行业应用提供包括地理信息数据采集、加工处理、集成服务等在内的专业技术服务。在城市更新类项目上,公司长期以来一直致力于为智慧城市提供全方位、精细化管理与精准化综合服务,公司的相关产品和服务如智慧水务、智慧交通和智慧园
103、林等综合解决方案都得到了具体实施应用。多年来,公司累计为自然资源、规划、住建、城管、园林、安全、地铁、供电、水务、人防、考古、文保等数十个行业客户提供时空信息应用服务。23H1 公司新签订单、营收和归母净利润分别为 3.4/2.4/0.1 亿元,分别同比-5%/+6%/-52%,截至23H1 末,在手订单 20.2 亿元。图表图表33:测绘股份营收及净利润情况测绘股份营收及净利润情况 图表图表34:测绘股份新签订单情况测绘股份新签订单情况 资料来源:公司公告,华泰研究 资料来源:公司公告,华泰研究 4)华设集团:)华设集团:公司主营业务涵盖规划咨询、勘察设计、综合检测、数字智慧、低碳环保、EP
104、C 及项目全过程管理等领域,为国内首家获得工程设计综合甲级资质并在主板上市的工程咨询公司。在设计类项目中,公司开拓了城市建设领域,积极参与城市基础设施存量升级改造,包括片区综合开发(TOD)、城中村改造、老旧小区改造、街区更新、低效用地开发、环境综合整治等,打造“城市更新+商业运营”模式,先后承接各类城市更新、片区开发项目 100 多个,如杭州西湖区西湖街道双峰新村未来乡村等城中村改造项目。23H1 公司营收和归母净利润分别为 22/3 亿元,分别同比-3%/+1%。-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%02040608020202021202220
105、23H1营收归母净利yoy-营收(右)yoy-归母净利(右)(亿元)-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%02040608002120222023H1新签订单yoy(右)(亿元)-60%-40%-20%0%20%40%60%02468020202120222023H1营收归母净利yoy-营收(右)yoy-归母净利(右)(亿元)-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%0246882002223H1(亿元)新签订单yoy(右)免责声明和
106、披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。24 建筑与工程建筑与工程 图表图表35:华设集团华设集团营收及净利润情况营收及净利润情况 资料来源:公司公告,华泰研究 6)苏交科:)苏交科:公是国内首家工程咨询 A 股上市公司,在科研水平、技术能力、企业资质、品牌和市场占有率方面居国内前列,集团的整体实力和竞争力在行业内保持领先地位。公司主营业务包括工程咨询和工程承包两大类,致力于为客户提供高品质的工程咨询一站式综合解决方案,已形成以规划咨询、勘察设计、环境业务、综合检测、项目管理为核心业务的企业集团,业务领域涉及公路、市政、水运、铁路、城市轨道、环境、航空和水利、建筑、电力等行业。尽管公
107、司总部位于南京,但公司于 2021 年 9 月被广州市国资委收购,因此公司除了在江苏省内有业务优势外,近年也不断渗透珠三角市场。在城中村改造方面,公司历史上一共获取过五个项目,均位于广州和深圳,规模合计超 0.05 亿元。23H1 年公司营收和归母净利润分别为 20.1/1.7 亿元,分别同比+1%/+3%。图表图表36:苏交科苏交科营收及净利润情况营收及净利润情况 资料来源:公司公告,华泰研究 -10%0%10%20%30%40%50%60%00702002120222023H1营收归母净利yoy-营收(右)yoy-归母净利(右)(亿元)-60%-
108、50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%0070802002120222023H1营收归母净利yoy-营收(右)yoy-归母净利(右)(亿元)免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。25 建筑与工程建筑与工程 图表图表37:轻资产业务上市企业收入弹性及城中村相关订单情况汇总轻资产业务上市企业收入弹性及城中村相关订单情况汇总 注:收入弹性=(公司所在城市城中村潜在投资额*公司所处环节投资占比)该公司 22 年收入规模;广义收入弹性=(公司所在城市城中村潜在投资额+公司所处城市保障房建设潜在投资额)*公司所处
109、环节投资占比该公司 22 年收入规模;各公司总市值数据选取时间为 2023 年 9 月 28 日。资料来源:公司公告,各城市政府官网,华泰研究 重资产重资产类类业务:多数地区以央国企为主导业务:多数地区以央国企为主导 重资产业务在多数地区以央国企为主导。重资产业务在多数地区以央国企为主导。对于重资产业务而言,国内存在综合实力强劲的大型央企,以及各地国资旗下的地方国企,与政府长期的合作关系和丰富的项目经验使得央国企在招投标上具有天然优势,项目向这两类企业集中的趋势明显,部分民营企业在少数城市活跃度较高。而相较于体量已经较大、业务遍布全国的央企,地方国企更加专注于特定经营区域,积累了业务基础,倘若
110、这些区域的城中村改造需求较大、政策推进较好,有望为属地公司带来较好弹性。分环节看,重资产类业务中开发环节处于项目较早期,其余环节处于项目中后期,本文主要聚焦于工程业务,此处不再对开发环节不做具体展开。我们按重点区域和城市对主要参与的上市公司逐一进行梳理。公司名称公司名称所属城市所属城市所处行业所处行业总市值总市值(亿元)(亿元)2022年收入年收入(亿元)(亿元)所在城市投所在城市投资规模资规模(亿元)(亿元)公司主要业公司主要业务所处环节务所处环节投资占比投资占比收入弹收入弹性测算性测算城中村改造相关订单城中村改造相关订单城市更新(非城中村)改造相关订单城市更新(非城中村)改造相关订单集团公
111、司资源集团公司资源霍普股份上海房建设计19 1.3 3,071 1.8%40.42 共2个订单共2个订单,主要为城区/公建改造华图山鼎成都房建设计85 1.1 2,233 1.8%36.83 共1个订单共8个订单,其中安置、保障房设计共0.05亿元,其他为城市更新改造类山水比德广州园林设计25 3.3 6,369 1.8%33.96 共6个订单,约为0.02亿元。公司细分领域已涵盖城市更新类,侧重于景观改造,有标志性项目汉嘉设计杭州房建设计23 25.0 1,648 47.6%31.38 共12个订单,超15.44亿元,可承接项目设计或EPC总承包共15个订单,超18.21亿元蕾奥规划深圳规划
112、设计31 4.4 6,213 1.8%24.77 共3个订单,超0.02亿元共21个订单,为0.37亿元,多为全国各较大城市的更新规划项目;2022年城市更新类(含城中村改造)业务营收约1.1亿元新城市深圳规划设计31 4.7 6,213 1.8%23.54 共3个订单,超0.13亿元7个订单中设咨询重庆基建设计4 1.7 1,944 1.8%20.55 共1个订单,为旧城改造概念规划共12个订单,基本分为安置房规划设计(0.04亿元)和市政交通类改造工程设计深圳瑞捷深圳规划设计31 5.7 6,213 1.8%19.15 30多个城中村改造项目,合计规模约0.7亿共4个订单,合计0.09亿元
113、筑博设计深圳房建设计21 8.8 6,213 1.8%12.50 共2个订单共18个订单,公司注重城市更新业务,参与深圳大型城市更新类规划设计建科院深圳检测服务23 4.7 6,213 0.9%11.55 7个订单,合计79.91亿元尤安设计上海房建设计40 5.1 3,071 1.8%10.65 1个订单,共0.22亿元约8个城市更新类成果,侧重于商业文娱类建筑更新改造经纬股份杭州电力设计26 4.3 1,648 1.8%6.70 共2个订单,超过0.12亿元共3个订单,约为0.04亿元,为供电改造相关华阳国际深圳房建设计29 18.3 6,213 1.8%6.00 共2个订单共12个订单,
114、超6.97亿元地铁设计广州基建设计69 24.8 6,369 1.8%4.53 共6个订单(2个地铁环控系统设备节能改造类订单12.50亿元,其余0.24亿元),公司城市更新更侧重于市政改造。集团拿地多为轨道交通类,含少数住宅用地苏州规划苏州规划设计37 4.0 859 1.8%3.74 共1个订单共25个订单,超1.02亿元,以苏州市的旧改、安置、保障房为主苏交科南京+广州基建设计75 52.3 7,157 1.8%2.41 共5个订单,独立合同超过0.04亿元,以配套设施为主共10个订单,搞过1.01亿元,以片区规划勘察为主测绘股份南京勘察测绘27 8.3 787 1.8%1.67 共14
115、个订单,超0.39亿元,主要为南京市保障房、安置房的勘察设计上海建科上海咨询检测67 35.6 3,071 1.8%1.52 共3个订单,其中公告披露1个订单2.26亿元2个订单,共0.84亿元建研院苏州检测服务24 8.1 859 0.9%0.94 1个订单中衡设计苏州房建设计29 17.6 859 1.8%0.86 共19个订单(含联合体中标),超2亿元,基本为安置房设计启迪设计苏州房建设计28 18.6 859 1.8%0.82 共25个订单(含联合体中标),超0.86亿元,基本为安置房设计同济科技上海工程监理61 39.4 3,071 0.9%0.69 共3个订单,为17.39亿元华建
116、集团上海房建设计57 80.4 3,071 1.8%0.67 4个订单,其中有合同额的2个订单合计1.1亿元披露合同的共1.21亿元,城市更新为公司的业务领域之一,参与了多项历史修缮、城市改造更新提升类项目。设研院郑州基建设计30 25.1 764 1.8%0.54 共2个订单共11个订单,超0.06亿元,集中于河南省的旧改、棚改设计城建设计北京基建设计7 106.3 2,877 1.8%0.48 1个订单,共0.00495亿元6个订单,共0.22亿元集团新竞得棚户区改造项目地块设计总院合肥基建设计54 28.0 474 1.8%0.30 共9个订单,超0.25亿,集中于安徽各县城的拆迁安置类
117、项目(联合体中标订单总额1.76亿元)集团近两年竞得较多住宅用地华设集团南京基建设计57 58.4 787 1.8%0.24 至少2个订单共27个订单,超过16.9亿元,包括全国多城市的安置、保障、城市更新项目,业主多为政府部门 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。26 建筑与工程建筑与工程 珠三角:市场向央企和地方国企集中的趋势明显珠三角:市场向央企和地方国企集中的趋势明显 珠三角地区城中村改造空间较大,市场需求充沛。珠三角地区城中村改造空间较大,市场需求充沛。过去珠三角地区的城中村项目数量多,但单体项目规模较小,央企、地方国企和民企在招投标上均有机会。但近年城中村项
118、目招投标向央企和地方国企倾斜的趋势较明显,如深圳成立安居微棠后,将多数城中村改造项目打包,进行分批次的统一招投标,单次招标项目体量扩大后,基本只有综合实力较强的央企或大型地方国企才有能力承接。以第一批次招标为例,中建、中交、中铁等大型央企的多个工程局均参与施工总承包业务的投标,竞争激烈,最终由中国建筑承接;而广州则明确 7 家市级做地主体(均未上市),大力推进四大重点片区统筹做地试点工作,具体包括:广州火车站片区(广州城投集团、广州市建筑集团);城市新中轴片区(越秀集团);罗冲围片区(珠江实业集团、机场建设投资集团);环五山创新策源区(越秀集团、机场建设投资集团),上述做地主体均为老牌广州市属
119、国企。基于此,我们预计未来珠三角地区的开发和施工业务或将由央国企主导。长三角:上海、杭州地方国企主导,宁波等城市民营企业长三角:上海、杭州地方国企主导,宁波等城市民营企业较为较为活跃活跃 长三角不同城市间的竞争格局存在一定差异。长三角不同城市间的竞争格局存在一定差异。上海和杭州上市的地方工程国企数量较多,在城中村招投标中占据主导;而宁波等城市中尽管也存在上市的工程国企,但民营企业同样积极参与城中村改造,竞争格局相对更加多元化。具体看:1.上海:竞争格局良好,地方国企壁垒高上海:竞争格局良好,地方国企壁垒高 上海城中村改造计划有序,每年落地的城中村项目数量较少上海城中村改造计划有序,每年落地的城
120、中村项目数量较少,但单体项目规模较大。,但单体项目规模较大。历史上除宝山区和青浦区的项目民企参与程度较高外(分别为大华集团和蟠龙天地),其余区的项目招投标基本由央国企所获得,且上海当地国企中标率更高,截至目前大部分公开招标改造的城中村地块都由上海市属国资集团公司竞得,后续的开发和改造则交由集团旗下的地产及工程公司,其中的上市主体包括上海建工、浦东建设、隧道股份、外高桥等。相比之下,民营企业则多以承接分包的模式参与项目建设。1)浦东建设:)浦东建设:公司隶属于浦东发展集团,作为浦东国资领域内唯一一家以工程施工为主业的上市公司,公司承担了浦东新区大量基建、房建等重要工程,也是浦东城中村改造的排头兵
121、。公司历史上相关项目经验丰富,合计承接 13 个城中村项目,均位于浦东,规模合计28 亿元;除城中村项目外,公司还承建了 63 个城市更新类项目,规模合计 128 亿元。23H1公司新签订单、营收和归母净利润分别为 156/78/3 亿元,分别同比+102%/+65%/+30%。图表图表38:浦东建设浦东建设营收及净利润情况营收及净利润情况 图表图表39:浦东建设浦东建设新签订单情况新签订单情况 资料来源:公司公告,华泰研究 资料来源:公司公告,华泰研究 -20%0%20%40%60%80%020406080020021202223H1营收归母净利y
122、oy-营收(右)yoy-归母净利(右)(亿)0%20%40%60%80%100%120%020406080020202021202223H1新签订单yoy(右)(亿)免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。27 建筑与工程建筑与工程 图表图表40:浦东建设历史上共承接浦东建设历史上共承接 13 个城中村项目,规模合计个城中村项目,规模合计 28 亿元亿元 时间时间 项目名称项目名称 中标价(亿元)中标价(亿元)2022/7/28 三林镇东明村“城中村”改造 C03A-2 地块项目 2.26 2022/3/8 北蔡镇老集镇、同福村和
123、三林镇东明村“城中村”配套项目福久路(荣彩路-棠林路)新建工程 0.11 2021/12/24 三林镇东明村“城中村”改造 C03B-4 地块项目 2.87 2021/12/24 北蔡镇同福村“城中村”改造 C01-2 地块项目 7.78 2021/12/24 北蔡镇老集镇、同福村和三林镇东明村“城中村”配套项目盛苑路(高压走廊-新浦路)新建工程 0.27 2021/12/24 北蔡镇老集镇、同福村和三林镇东明村“城中村”配套项目新浦路(盛苑路-浦三路)新建工程 0.14 2021/10/22 浦东新区新里城居住区 C01-8 地块(“城中村”改造项目同福村、东明村地块)6.75 2020/1
124、1/10 浦东新区三林镇中林村“城中村”改造项目房屋拆除工程施工及征收基地综合管理工程项目 0.13 2020/1/4 北蔡镇同福村“城中村”改造项目 C02-3 地块项目 2.85 2020/1/4 三林镇东明村“城中村”改造 B02A-2 地块项目 0.77 2020/1/4 三林镇东明村“城中村”改造 B02B-5 地块项目 4.14 2019/10/22 浦东新区周浦“老集镇”城中村拔点改造项目旧房拆除工程 0.01 2019/4/30 北蔡镇老集镇“城中村”改造项目旧房拆除工程 0.28 资料来源:公司公告,华泰研究 2)上海建工:)上海建工:作为长三角区域工程龙头,公司承建多个地标
125、性建筑,从项目体量而言,一般为百亿级别大型项目,具备规模效应。近年来开拓了城市更新等新兴业务,23H1 公司从投资开发、设计咨询、施工维保等全方位参与历史街区保护开发、城中村改造、旧改等城市更新领域,新签合同 76 亿元,占比 4%,陆续中标了惠南镇红光村、闵行区颛桥镇等“城中村”改造项目。此外,公司 23 年中重点处理了疫情遗留、地产拖累的问题,在上海建工集团的加持下,明年有望轻装上阵,发力优势业务。23H1 公司新签订单、营收和归母净利润分别为 2054/1444/8 亿元,分别同比+26%/+46%/+178%。图表图表41:上海建工上海建工营收及净利润情况营收及净利润情况 图表图表42
126、:上海建工上海建工新签订单情况新签订单情况 资料来源:公司公告,华泰研究 资料来源:公司公告,华泰研究 3)隧道股份:)隧道股份:公司主要从事隧道、路桥、轨道交通、水务、能源和地下空间等城市基础设施的设计、施工、投资、运营业务,以及与施工业务相配套的部分盾构设备制造业务,同时还拥有融资租赁和数字信息业务,全方位参与城市更新,根据公告历史承接 8 个包括城中村改造在内的相关项目,规模合计超过 40 亿元,并于 23 年 5 月 12 日与闵行区签署战略合作备忘录,内容包括加强城中村改造方面的合作。从集团角度而言,公司大股东城建集团作为上海市城市建设的主力军,拥有城市基础设施设计施工总承包、基础设
127、施投资经营、房地产开发经营以及盾构等地下施工设备研发制造,旗下负责地产开发管理的子公司上海城建置业是上海市重要的保障房建设主体,参与城中村改造开发。23H1 公司新签订单、营收和归母净利润分别为 423/234/8 亿元,分别同比+6%/+16%/+45%。-100%-50%0%50%100%150%200%05001,0001,5002,0002,5003,0003,50020021202223H1营收归母净利yoy-营收(右)yoy-归母净利(右)(亿)0%5%10%15%20%25%30%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,000
128、4,5005,00020021202223H1新签订单yoy(右)(亿)免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。28 建筑与工程建筑与工程 图表图表43:隧道股份隧道股份营收及净利润情况营收及净利润情况 图表图表44:隧道股份隧道股份新签订单情况新签订单情况 资料来源:公司公告,华泰研究 资料来源:公司公告,华泰研究 2.杭州:地方国企领头,上市民企市占率较低杭州:地方国企领头,上市民企市占率较低 在长三角城市中,杭州现存城中村规模在长三角城市中,杭州现存城中村规模仅次于上海仅次于上海,具有较大的改造空间。,具有较大的改造空间。从投资角度而言,地方政府
129、财政实力较强,债务率低。从改造模式上看,杭州地区是最早进行“做地”模式试点的城市之一,存在杭州交投集团(未上市)、杭州城投集团(未上市)等七家做地主体,均为地方国企。因此,从行业竞争格局而言,工程施工类央企、地方国企(如浙江建投、浙江交科等)拥有较强的话语权,龙元建设公告即将被八大做市主体之一的杭州交投收购,若进展顺利后续企业性质也将变更为杭州地方国企;此外,杭州地区还存在较多上市民营建企,大多以华东地区为主营,但在主营地区市占率均不足 1%,深入参与杭州城中村改造的可能较低。1)浙江建投浙江建投:浙江建投是浙江省成立最早的建筑国企,逐步形成了以建筑施工为主,投资、设计、建造、专业服务协同发展
130、的五大业务板块,规模与综合实力均处于省内前列。受益于国企品牌优势,参与了多项城镇化、保障性工程、重大基建等项目,并积极推进政府市场、大业主市场和两外市场的“三大市场”经营战略。公司在历史上主要参与了杭州市内的一些安置房设计项目,目前有温州市梧田街道蟠凤村、北村村城中村改造安置房工程在建,合同额约为 10 亿元。23H1 公司新签订单、营收和归母净利润分别为 923/480/5 亿元,分别同比+8%/+2%/-20%。图表图表45:浙浙江建投江建投营收及净利润情况营收及净利润情况 图表图表46:浙江建投浙江建投新签订单情况新签订单情况 资料来源:公司公告,华泰研究 资料来源:公司公告,华泰研究
131、0%10%20%30%40%50%0050060070020021202223H1营收归母净利yoy-营收(右)yoy-归母净利(右)(亿)0%2%4%6%8%10%12%14%0050060070080090020021202223H1新签订单yoy(右)(亿)-30%-20%-10%0%10%20%30%40%02004006008001,0001,2002002223H1营收归母净利yoy-营收(右)yoy-归母净利(右)(亿)0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%020040
132、06008001,0001,2001,4001,6001,8002002223H1新签订单yoy(右)(亿)免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。29 建筑与工程建筑与工程 2)龙元建设:)龙元建设:公司为建筑施工类民企,发展了建筑总包、基建投资和绿色建筑三大主业板块。根据 2023 年 6 月 27 日发布的权益变动公告,公司引入杭州交投为控股股东,国资的注入将有助于助力公司获取更多优质资源,优化业务结构,并推动公司在长三角及其辐射地区的基建业务拓展。历史城市更新业务主要包括 1 个城中村项目,合同额为 6.16 亿元,6 个除城中村以外的城市更新
133、类项目,规模为 24.32 亿元,长三角地区居多。根据公司 22年年报中的战略规划,公司将聚焦城市公共产品和服务创新,打造面向包括城市更新等未来城市发展领域市场的差异化核心竞争力。23H1 公司营收和归母净利润分别为 48/-5 亿元,分别同比-40%/-297%。图表图表47:龙元建设营收及净利润情况龙元建设营收及净利润情况 图表图表48:龙元建设新签订单情况龙元建设新签订单情况 资料来源:公司公告,华泰研究 资料来源:公司公告,华泰研究 3.宁波:本土化程度较高,民营企业宁波:本土化程度较高,民营企业较为较为活跃活跃 宁波的改造宁波的改造启动较早启动较早,财政财政自给率较高自给率较高、债务
134、率相对不高、债务率相对不高。在政策上,宁波市也已经启动了城中村改造三年(2023-2025)行动,积极推进城市更新。从参与主体来看,宁波城中村改造项目本土化程度较高,央企渗透率低;竞争格局也呈现出多元化的特征,除宁波建工在宁波市内市占率达 14%外,宏润建设与龙元建设等民企(二者均在宁波创立,后搬迁至上海)在宁波的活跃度也较高。1)宁波建工:宁波建工:公司是浙江省建筑施工类龙头民企之一,核心业务是建筑施工、市政园林、装饰幕墙,同时内生外延拓展至涵盖勘察测绘、工程设计等全产业链。在深耕宁波本地及周边市场的基础上,逐渐实现省外市场大区域发展。在城市更新业务上,公司历史承接了城中村、安置房、城市改造
135、等相关项目,以安置房为主,近五年承接 8 个城市更新类订单,规模超过 30 亿元,包括北仑大碶小学南地块安置房项目、邱一村安置房项目等。23H1 公司城市更新业务拓展稳定,子公司承接古林镇布政村新村建设项目,合同金额 3.8 亿元;新签订单、营收和归母净利润分别为 75/104/2 亿元,分别同比-31%/+3%/+2%。图表图表49:宁波建工宁波建工营收及净利润情况营收及净利润情况 图表图表50:宁波建工宁波建工新签订单情况新签订单情况 资料来源:公司公告,华泰研究 资料来源:公司公告,华泰研究-350%-300%-250%-200%-150%-100%-50%0%50%(50)050100
136、021202223H1营收归母净利yoy-营收(右)yoy-归母净利(右)(亿)-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%050030020022新签订单yoy(右)(亿)-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%050020021202223H1营收归母净利yoy-营收(右)yoy-归母净利(右)(亿)-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%050020182019
137、20202021202223H1新签订单yoy(右)(亿)免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。30 建筑与工程建筑与工程 其他区域:其他区域:重庆重庆综合指标较优综合指标较优 除珠三角和长三角外,其他城中村潜在改造需求较好的城市还包括武汉、成都、西安和重庆等,其中重庆在土地财政依赖度(2022 年为 39%)、地方政府债务率(2022 年为 130%)等指标上表现相对较优,有望成为其他区域中落地相对更快的城市。1)重庆建工:)重庆建工:公司作为重庆市属国有重点企业和重庆市属最大建筑施工企业,深耕区域市场数十年,与重庆各级政府和国有投资平台公司有着广阔的战略合作空间,在参
138、与本地重大建设项目方面具有较为明显的品牌和区域优势。在城市更新业务上,公司积极了参与地方政府及国有投资平台的旧改、保障房、安置房、两江四岸提升工程等相关项目。1H23 公司新签订单、营收和归母净利润分别为 289/209/1 亿元,分别同比-17%/-25%/-45%。图表图表51:重庆建工营收及净利润情况重庆建工营收及净利润情况 图表图表52:重庆建工新签订单情况重庆建工新签订单情况 资料来源:公司公告,华泰研究 资料来源:公司公告,华泰研究 图表图表53:重资产业务上市企业收入弹性及城中村相关订单情况汇总重资产业务上市企业收入弹性及城中村相关订单情况汇总 注:收入弹性=(公司所在城市城中村
139、潜在投资额*公司所处环节投资占比)该公司 22 年收入规模;广义收入弹性=(公司所在城市城中村潜在投资额+公司所处城市保障房建设潜在投资额)*公司所处环节投资占比该公司 22 年收入规模;各公司总市值数据选取时间为 2023 年 9 月 28 日。资料来源:公司公告,各城市政府官网,华泰研究 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%0050060020021202223H1营收归母净利yoy-营收(右)yoy-归母净利(右)(亿)-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%00500600700800
140、20021202223H1新签订单yoy(右)(亿)公司名称公司名称所属城市所属城市所处行业所处行业总市值总市值(亿元)(亿元)2022年收入年收入(亿元)(亿元)所在城市投所在城市投资规模资规模(亿元)(亿元)公司主要业公司主要业务所处环节务所处环节投资占比投资占比收入弹收入弹性测算性测算城中村改造相关订单城中村改造相关订单城市更新(非城中村)改造相关订单城市更新(非城中村)改造相关订单集团公司资源集团公司资源名雕股份深圳装修装饰18 8.3 6,213 14.1%105.76 共1个订单,为1.01亿元共1个订单,为0.76亿元成都路桥成都基建市政工程25 13.4
141、2,233 45.8%76.44 1个订单,合计5亿元洪涛股份深圳装修装饰27 13.3 6,213 14.1%65.84 共1个订单,为0.4亿元共6个订单,为1.8亿元农尚环境武汉园林工程44 3.9 3,971 2.3%23.45 中装建设广州装修装饰31 52.1 6,369 14.1%17.23 共1个订单,为0.40亿元共6个订单,为1.80亿元宏润建设上海基建市政工程52 87.0 3,071 45.8%16.18 共3个订单,为1.56亿元汇绿生态武汉园林工程43 6.1 3,971 2.3%14.89 东湖高新武汉基建市政工程63 139.9 3,971 45.8%13.01
142、 2个订单,合计168.24亿元元成股份杭州园林工程24 3.3 1,648 2.3%11.55 1个订单,合计3.50亿元浦东建设上海基建市政工程67 140.8 3,071 45.8%9.99 共13个订单,为28.35亿元共63个订单,为127.51亿元集团在19、21年竞得较多安置房用地,公司城中村及城市更新类项目多依赖于集团公司发包龙元建设上海房屋建设67 142.5 3,071 45.8%9.88 共1个订单,为6.16亿元共6个订单,为24.32亿元新集团公司旗下以公路用地为主,其中与城中村相关的地块5宗绿茵生态成都基建市政工程27 5.9 2,233 2.3%8.72 园林股份
143、杭州园林工程19 5.1 1,648 2.3%7.34 冠中生态青岛园林工程22 4.5 1,372 2.3%6.93 1个订单,合计0.14亿元诚邦股份杭州园林工程17 8.0 1,648 2.3%4.72 德才股份青岛装修装饰25 56.4 1,372 14.1%3.43 4个订单,合计38.39亿元35个订单,合计219.75亿元岭南股份东莞园林工程54 25.7 3,652 2.3%3.26 1个订单,合计0.08亿元宁波建工宁波房屋建设48 218.7 1,482 45.8%3.11 隧道股份上海基建市政工程184 652.7 3,071 45.8%2.16 共6个订单,超40亿;与
144、闵行签署战略合作备忘录,内容包括加强城中村改造合作共4个订单,超27.47亿集团于2019和2022年分别中标浦东外高桥两块城中村地块东方园林北京园林工程67 33.7 2,877 2.3%1.95 2个订单,合计50.58亿元亚厦股份杭州装修装饰72 121.2 1,648 14.1%1.92 8个订单,合计162.25亿元7个订单,合计75.85亿元金埔园林南京园林工程19 9.8 787 2.3%1.85 重庆建工重庆房屋建设65 493.3 1,944 45.8%1.81 浙江交科杭州基建市政工程107 465.8 1,648 45.8%1.62 龙建股份哈尔滨基建市政工程48 169
145、.6 333 45.8%0.90 1个订单,合计1.30亿元浙江建投杭州房屋建设148 985.4 1,648 45.8%0.77 1个订单,合计54.14亿元四川路桥成都基建市政工程756 1,351.5 2,233 45.8%0.76 上海建工上海房屋建设244 2,860.4 3,071 53.8%0.58 共2个订单,为15.48亿元共12个主要订单,为137.92亿元集团拿地种类丰富,涵盖安置用地及保障性租赁用地陕建股份西安装修装饰174 1,893.7 1,988 45.8%0.48 2个订单,合计19.77亿元1个订单,合计25亿元集团公司拥有两宗城中村住宅用地安徽建工合肥基建市
146、政工程84 801.2 474 45.8%0.27 9个订单,合计31.12亿元 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。31 建筑与工程建筑与工程 图表图表54:报告涉及上市公司汇总表报告涉及上市公司汇总表 彭博代码彭博代码 公司简称公司简称 彭博代码彭博代码 公司简称公司简称 彭博代码彭博代码 公司简称公司简称 002830 CH 名雕股份 002761 CH 浙江建投 600846 CH 同济科技 002628 CH 成都路桥 600039 CH 四川路桥 300675 CH 建科院 002325 CH 洪涛股份 600248 CH 陕建股份 603183 CH 建研
147、院 300536 CH 农尚环境 600502 CH 安徽建工 601668 CH 中国建筑 002822 CH 中装建设 002761 CH 浙江建投 601800 CH 中国交建 002062 CH 宏润建设 A03647 CH 城建设计 601390 CH 中国中铁 600133 CH 东湖高新 600629 CH 华建集团 601618 CH 中国中冶 001267 CH 汇绿生态 300983 CH 尤安设计 601669 CH 中国电建 600284 CH 浦东建设 603153 CH 上海建科 600266 CH 城建发展 600491 CH 龙元建设 301024 CH 霍普股
148、份 600648 CH 外高桥 603388 CH 元成股份 300844 CH 山水比德 600684 CH 珠江股份 002887 CH 绿茵生态 003013 CH 地铁设计 000002 CH 万科 A 605303 CH 园林股份 002949 CH 华阳国际 000514 CH 渝开发 603955 CH 大千生态 300989 CH 蕾奥规划 000897 CH 津滨发展 300948 CH 冠中生态 300564 CH 筑博设计 000926 CH 福星股份 603316 CH 诚邦股份 833873 CH 中设咨询 600064 CH 南京高科 605287 CH 德才股份
149、300492 CH 华图山鼎 000656 CH 金科股份 601789 CH 宁波建工 300746 CH 汉嘉设计 600376 CH 首开股份 002717 CH 岭南股份 301390 CH 经纬股份 600663 CH 陆家嘴 600820 CH 隧道股份 603018 CH 华设集团 000090 CH 天健集团 002375 CH 亚厦股份 300284 CH 苏交科 000656 CH 金科股份 600939 CH 重庆建工 301505 CH 苏州规划 600322 CH 天房发展 002061 CH 浙江交科 300826 CH 测绘股份 600708 CH 光明地产 00
150、2310 CH 东方园林 300732 CH 设研院 000006 CH 深振业 A 301098 CH 金埔园林 603357 CH 设计总院 000838 CH 财信发展 600170 CH 上海建工 603017 CH 中衡设计 600565 CH 迪马股份 600853 CH 龙建股份 300500 CH 启迪设计 001979 CH 招商蛇口 资料来源:Bloomberg,华泰研究 风险提示风险提示 1.政策细则不确定性。政策细则不确定性。城中村改造的规模、节奏、增量资金来源尚待更多政策细节披露,若改造量较少、时间周期较长、配套资金保障措施不足,存在低于预期的风险。2.地产销售下行超
151、预期。地产销售下行超预期。若地产销售恢复不及预期,地方政府、国企平台等改造主体的资金来源可能迟缓,城中村改造中面临的资金平衡压力将上升,城中村改造开发周期可能拉长。3.本文关于所涉及公司的内容为客观描述,不涉及推荐和关注本文关于所涉及公司的内容为客观描述,不涉及推荐和关注。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。32 建筑与工程建筑与工程 免责免责声明声明 分析师声明分析师声明 本人,方晏荷、黄颖,兹证明本报告所表达的观点准确地反映了分析师对标的证券或发行人的个人意见;彼以往、现在或未来并无就其研究报告所提供的具体建议或所表迖的意见直接或间接收取任何报酬。一般声明及披露一般
152、声明及披露 本报告由华泰证券股份有限公司(已具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格,以下简称“本公司”)制作。本报告所载资料是仅供接收人的严格保密资料。本报告仅供本公司及其客户和其关联机构使用。本公司不因接收人收到本报告而视其为客户。本报告基于本公司认为可靠的、已公开的信息编制,但本公司及其关联机构(以下统称为“华泰”)对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告所载的意见、评估及预测仅反映报告发布当日的观点和判断。在不同时期,华泰可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。同时,本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。以往表现并不能指引未来,未来回报并不能
153、得到保证,并存在损失本金的可能。华泰不保证本报告所含信息保持在最新状态。华泰对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改,投资者应当自行关注相应的更新或修改。本公司不是 FINRA 的注册会员,其研究分析师亦没有注册为 FINRA 的研究分析师/不具有 FINRA 分析师的注册资格。华泰力求报告内容客观、公正,但本报告所载的观点、结论和建议仅供参考,不构成购买或出售所述证券的要约或招揽。该等观点、建议并未考虑到个别投资者的具体投资目的、财务状况以及特定需求,在任何时候均不构成对客户私人投资建议。投资者应当充分考虑自身特定状况,并完整理解和使用本报告内容,不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。
154、对依据或者使用本报告所造成的一切后果,华泰及作者均不承担任何法律责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。除非另行说明,本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现,过往的业绩表现不应作为日后回报的预示。华泰不承诺也不保证任何预示的回报会得以实现,分析中所做的预测可能是基于相应的假设,任何假设的变化可能会显著影响所预测的回报。华泰及作者在自身所知情的范围内,与本报告所指的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系。在法律许可的情况下,华泰可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易,为该公司提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务或向该公司招揽业务。华
155、泰的销售人员、交易人员或其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。华泰没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。华泰的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。投资者应当考虑到华泰及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突。投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据。有关该方面的具体披露请参照本报告尾部。本报告并非意图发送、发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送、发布的机构或人员,也并非意图发送、发布给因可得到、使用本报告的行为
156、而使华泰违反或受制于当地法律或监管规则的机构或人员。本报告版权仅为本公司所有。未经本公司书面许可,任何机构或个人不得以翻版、复制、发表、引用或再次分发他人(无论整份或部分)等任何形式侵犯本公司版权。如征得本公司同意进行引用、刊发的,需在允许的范围内使用,并需在使用前获取独立的法律意见,以确定该引用、刊发符合当地适用法规的要求,同时注明出处为“华泰证券研究所”,且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。本公司保留追究相关责任的权利。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。中国香港中国香港 本报告由华泰证券股份有限公司制作,在香港由华泰金融控股(香港)有限公
157、司向符合证券及期货条例及其附属法律规定的机构投资者和专业投资者的客户进行分发。华泰金融控股(香港)有限公司受香港证券及期货事务监察委员会监管,是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司,后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司。在香港获得本报告的人员若有任何有关本报告的问题,请与华泰金融控股(香港)有限公司联系。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。33 建筑与工程建筑与工程 香港香港-重要监管披露重要监管披露 华泰金融控股(香港)有限公司的雇员或其关联人士没有担任本报告中提及的公司或发行人的高级人员。有关重要的披露信息,请参华泰金融控股(香港)有限公司的网页 https:/.
158、hk/stock_disclosure 其他信息请参见下方“美国“美国-重要监管披露”重要监管披露”。美国美国 在美国本报告由华泰证券(美国)有限公司向符合美国监管规定的机构投资者进行发表与分发。华泰证券(美国)有限公司是美国注册经纪商和美国金融业监管局(FINRA)的注册会员。对于其在美国分发的研究报告,华泰证券(美国)有限公司根据1934 年证券交易法(修订版)第 15a-6 条规定以及美国证券交易委员会人员解释,对本研究报告内容负责。华泰证券(美国)有限公司联营公司的分析师不具有美国金融监管(FINRA)分析师的注册资格,可能不属于华泰证券(美国)有限公司的关联人员,因此可能不受 FIN
159、RA 关于分析师与标的公司沟通、公开露面和所持交易证券的限制。华泰证券(美国)有限公司是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司,后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司。任何直接从华泰证券(美国)有限公司收到此报告并希望就本报告所述任何证券进行交易的人士,应通过华泰证券(美国)有限公司进行交易。美国美国-重要监管披露重要监管披露 分析师方晏荷、黄颖本人及相关人士并不担任本报告所提及的标的证券或发行人的高级人员、董事或顾问。分析师及相关人士与本报告所提及的标的证券或发行人并无任何相关财务利益。本披露中所提及的“相关人士”包括 FINRA定义下分析师的家庭成员。分析师根据华泰证券的整体收入和盈利能力获
160、得薪酬,包括源自公司投资银行业务的收入。华泰证券股份有限公司、其子公司和/或其联营公司,及/或不时会以自身或代理形式向客户出售及购买华泰证券研究所覆盖公司的证券/衍生工具,包括股票及债券(包括衍生品)华泰证券研究所覆盖公司的证券/衍生工具,包括股票及债券(包括衍生品)。华泰证券股份有限公司、其子公司和/或其联营公司,及/或其高级管理层、董事和雇员可能会持有本报告中所提到的任何证券(或任何相关投资)头寸,并可能不时进行增持或减持该证券(或投资)。因此,投资者应该意识到可能存在利益冲突。评级说明评级说明 投资评级基于分析师对报告发布日后 6 至 12 个月内行业或公司回报潜力(含此期间的股息回报)
161、相对基准表现的预期(A 股市场基准为沪深 300 指数,香港市场基准为恒生指数,美国市场基准为标普 500 指数),具体如下:行业评级行业评级 增持:增持:预计行业股票指数超越基准 中性:中性:预计行业股票指数基本与基准持平 减持:减持:预计行业股票指数明显弱于基准 公司评级公司评级 买入:买入:预计股价超越基准 15%以上 增持:增持:预计股价超越基准 5%15%持有:持有:预计股价相对基准波动在-15%5%之间 卖出:卖出:预计股价弱于基准 15%以上 暂停评级:暂停评级:已暂停评级、目标价及预测,以遵守适用法规及/或公司政策 无评级:无评级:股票不在常规研究覆盖范围内。投资者不应期待华泰
162、提供该等证券及/或公司相关的持续或补充信息 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。34 建筑与工程建筑与工程 法律实体法律实体披露披露 中国中国:华泰证券股份有限公司具有中国证监会核准的“证券投资咨询”业务资格,经营许可证编号为:941011J 香港香港:华泰金融控股(香港)有限公司具有香港证监会核准的“就证券提供意见”业务资格,经营许可证编号为:AOK809 美国美国:华泰证券(美国)有限公司为美国金融业监管局(FINRA)成员,具有在美国开展经纪交易商业务的资格,经营业务许可编号为:CRD#:298809/SEC#:8-70231 华泰证券股份有
163、限公司华泰证券股份有限公司 南京南京 北京北京 南京市建邺区江东中路228号华泰证券广场1号楼/邮政编码:210019 北京市西城区太平桥大街丰盛胡同28号太平洋保险大厦A座18层/邮政编码:100032 电话:86 25 83389999/传真:86 25 83387521 电话:86 10 63211166/传真:86 10 63211275 电子邮件:ht- 电子邮件:ht- 深圳深圳 上海上海 深圳市福田区益田路5999号基金大厦10楼/邮政编码:518017 上海市浦东新区东方路18号保利广场E栋23楼/邮政编码:200120 电话:86 755 82493932/传真:86 755
164、 82492062 电话:86 21 28972098/传真:86 21 28972068 电子邮件:ht- 电子邮件:ht- 华泰金融控股(香港)有限公司华泰金融控股(香港)有限公司 香港中环皇后大道中 99 号中环中心 58 楼 5808-12 室 电话:+852-3658-6000/传真:+852-2169-0770 电子邮件: http:/.hk 华泰证券华泰证券(美国美国)有限公司有限公司 美国纽约公园大道 280 号 21 楼东(纽约 10017)电话:+212-763-8160/传真:+917-725-9702 电子邮件:Huataihtsc- http:/www.htsc- 版权所有2023年华泰证券股份有限公司