1、请务必阅读正文之后的免责条款部分 摘要： 春秋末期，战国逼近。
春秋时代，电商快递 Top5“通达百”集体出线；战国时代， Top5 企业将一决胜负。
战国时代的必要条件将在 2020 年末被满足。
未来三年， Top5 企业中，龙头企业将扩大领先优势，部分企业将出现份额萎缩。
战国终局，高度集中。
从经济学的视角，电商快递行业的三重属性2B 类工业 品、强规模经济和高管理瓶颈，将推动行业持续走向。

2、请务必阅读正文之后的免责条款部分 摘要： 春秋末期，战国逼近。
春秋时代，电商快递 Top5“通达百”集体出线；战国时代， Top5 企业将一决胜负。
战国时代的必要条件将在 2020 年末被满足。
未来三年， Top5 企业中，龙头企业将扩大领先优势，部分企业将出现份额萎缩。
战国终局，高度集中。
从经济学的视角，电商快递行业的三重属性2B 类工业 品、强规模经济和高管理瓶颈，将推动行业持续走向。

3、看出近年来成都优质仓储市场波动较大。
成都高标库主刀害户正在从少数电商寡头向多元行业租户结向转变。
需求端的结向性变化有由于提升需求的稳定性，减少单一行业波动带来的大面积退租风险。
图2 重庆优质仓储制流市场供应与需求重庆：集中供应重构仓储租户结构。
2020年重庆高标库供应达到历史巅峰，未来随着新增供应逐年回落，市场有望重回供需平衡。
过去的一年里，重庆新入高标库项目面积合计达到创纪录的116.8万平方米，高标库总存量突破340万平方米，位列全国第四。
图3 西安优质仓储物流市场供应与需求西安： 西北区域分拨中心优势明显，至2020年仓储市场持续供需两旺。
西安坐拥整个西北区域，是区域内最大且最重要的物流枢纽城市，因此，源源不断的吸纳了大量业务，覆盖西北地区的商贸物流企业，在此设立区域分拨中心，另一方面，城市更新规范老旧建筑的推动下，西安市场正在经历从非标到高标库的转型期。
图中空置率有明显下降的趋势，净吸纳量有逐年升高趋势。
总体来说，华西地区仓储物流市场供需挑战与机遇并存。
文本由言禾原创发布于三个皮匠报告网站，未经授权禁止转载。
数据来源：仲量联行：乘势而上：西部陆海新通道下的仓储市场投资报告(32页)。

4、宁浮洁宁浮洁 ningfujiecmschina. S02 丁浙川丁浙川 dingzhechuancmschina. S02 证券研究报告证券研究报告|行业专题报告行业专题报告 可选消费可选消费|零售零售 2020年年12月月07日日 履约重构提效率，仓储物流迎变局履约重构提效率，仓储物流迎变局 社区社区团购系列报告之四团购系列报告之四 李秀敏李秀敏 l。

5、请务必阅读正文之后的免责条款部分 摘要： 碎片化的供需信息，是中国农产品流通高成本的核心来源。
与流行的认知不同，我 们认为中国农产品流通巨大的损耗，并非源自物流，而是源自信息成本。
中国人地 比为美国 100 倍的小农经济供给体系，决定了供给。

6、统计，2020年中国智能仓储行业市场规模大约达到了943亿元，同比增长了9%，2015-2020年年均复合增长率达16%，在这当中包含了自动化立体仓库、智能物流机器人和输送及分拣设备等相关的一些智能仓储装备设施，预计到2023年中国智能仓储行业市场规模达到1549亿元，同比增长了18%。
数据来源仲量联行：城越2021总结报告-科技创新，点亮未来城市(55页)。

7、p物流地产行业中，通常会将业务分为为开发基金管理投资三个板块。
三板块运营特点不同轻重特点不同，因此比较适合于采用分部估值法。
pp以各部门价值之和减去净负债和少数股东权益，就得到相应的股权价值。
EV既包括了股权价值，也涵盖了债券价值，契合于物。

8、pSF REIT 三项物业资产目前的租户基本为顺风关联方，按面积算，顺风关联方占总已出租面积的 89.考虑到单一客户占比较大，该资产组合的风险抵抗能力可能不如拥有多样化租户组合的第三方物流仓储设施。
当然，顺风作为中国最有实力的物流企业之。

9、p社区团购共享仓缘起于何共享仓是专业的供应商服务商，其起源于兴盛优选对社区团购模式的迭代，是社区团购平台为保证履约时效性，建议供应商提前备货入库的地方，不属于平台后续分拣履约中的一环，此外，生鲜类共享仓还承担了商品初级加工打包分拣配送的重要。

10、p 另一方面，低标仓改造为高标仓亦困难重重。
pp 一是大量的低标仓库是零散的小型仓库，其本身所有土地面积已不足以支持改建;pp 二是有足够大的面积，改建过程亦需要重新规划审批，其效率相对亦较慢。
pp 而需求端，随着互联网零售崛起，高标仓储需。

11、整体来看，我们认为，多样化的租户组合方式优于关联方背书的方式。
首先，在多样组合下依然能够保持较高的出租率，能够更为体现资产的优质程度和管理人的管理能力。
管理人的管理能力强，才意味着未来仓库经营表现有继续保持或提升的可能，也才意味着基金未来。

12、期间费用率方面京东物流控制较好。
除了营业成本端在持续优化外，公司期间费用端也表现出明显的规模效应，期间费率从 2018 年的 10.2下降到 2020 年的 7.6，并且比顺丰低 2pcts。
不过随着公司采取市场份额和收入规模优先的策略，预。

13、期间费用率方面京东物流控制较好。
除了营业成本端在持续优化外，公司期间费用端也表现出明显的规模效应，期间费率从 2018 年的 10.2下降到 2020 年的 7.6，并且比顺丰低 2pcts。
不过随着公司采取市场份额和收入规模优先的策略，预。

14、催化1：产业集群化发展，更利于 3PL 进行资本开支中共十九届五中全会要求推动先进制造业集群发展，十四五规划纲要对培育先进制造业集群做出了部署。
工信部公布了 25 个 2020 年先进制造业集群优胜者的名单，国家发改委公布了 66 个战略性。

15、长久以来，货主企业的运输需求与运力资源的匹配一直是物流供应链行业的痛点，货主难以在市面上及时寻找到相应运力，优质运力资源难以及时匹配合适的货物导致黄牛中间商盛行，价格不合理资金风险高时效难保证流程不透明等问题较为严重。
2016 年 8 月，。

16、物流数字化是大势所趋没有成功的企业，只有时代的企业。
上世纪 90 年代，计算机局域网是个机会;2000 年，互联网是个机会;2010 年，移动互联网是机会。
2020 年开始，IOT，开启一个万物互联的数字新时代，在这个时代，物流行业准备好了。

17、新新驰管理咨询上海有限公司驰管理咨询上海有限公司同济大学中国交通研究院同济大学中国交通研究院20222022年年2 2月月疫情冲击下的城市物流韧性经受考验疫情冲击下的城市物流韧性经受考验中 国 城 市 物 流 竞 争 力 报 告中 国 城 。

18、 驾驭仓储的未驾驭仓储的未来来 2022 2022 年第三方年第三方物流物流行业发展状况报告行业发展状况报告 20222022年第三方物流行业现状报年第三方物流行业现状报告告2目录目录34 介绍供应链中断仍在继续 8 8 全渠道履约的兴起1。

19、2022 年深度行业分析研究报告 3 目 录 投资聚焦 . 5 1.背靠南山集团，深耕三大业务板块 . 6 2 物流地产行业：高标仓供不应求，行业格局一超多强 . 10 2. 1. 物流仓储行业现状：数量上供不应求，质量上高标仓稀缺 . 1。