1、新冠肺炎疫情 对中国商业地产的 影响及应对 自元旦前夕发现第一例病例至今， 新冠肺炎疫情所带来的影响波及了整个中国乃至全球。
我们向患者和其家人表达深切的慰问， 以及向正在奋勇抗疫的医护人员表达诚挚的敬意。
疫情还在发展中，未来态势尚不明朗。
为了更好地了解目前和未来对商业地产领域可能产生的影响及趋势， 戴德梁行大中华区研究团队客观回顾当前的疫情发展， 并进行深入分析和阐述，以期商业地产市场的各方。

2、结合过往合作改造项目的实践经历，参考欧洲、日本和香港的商业改造经验，探讨存量时代购物中心的改造革新之路。
发展背景与现状购物中心市场2017年进入存量时代，2018年规模超过5亿我国零售类商用物业市场2005年增长率超过30%，开始进入高速增长期，并在2015年达到顶峰。
除2007金融危机后的几年紧缩外，年度增长率总体在30%以上。
2015年的新增商业面积超过了前一年全国总商业面积的一半，之后开始急速下滑。
购物中心市场的发展与行业基本同步，2017年开始全国购物中心和百货增量占存量比率降到20%以下，整体进入存量时代。
其中一线城市已连续三年保持在15%，大宗交易显著增多，存量市场特征明显。
二、三线城市新增项目主要来源于大型开发商三到五年前的下沉拓展。
预计2018年购物中心(含百货)整体存量规模将超过5亿。
“增转存”重构行业逻辑，土地驱动模式失效我国购物中心的繁荣，主要受益于城市化的加速发展。
不断扩大的城市边界和新区建设为开发商提供了“土地驱动型”的市场拓展机会，以住宅和商铺销售反哺商业，快速拿地高周转实现全国化布局。
但随着城市化进程步入提质减速阶段，城市在空间上的外延式发展速度放缓。
优质商业用地成为稀缺资源，供给侧收紧成为常态，“土地驱动模式”已成为历史，存量物业的改造提升将转而成为商业主战场。
我国商业更新的发展分为六个阶段，伴随着。

3、80%，构成山东经济的重要支柱。
山东工业基础深厚，结构多元，重工业和轻工业兼得。
规模庞大的制造业系统所带来的劳动力和供应链资源基础，为山东经济在提升效率和灵活度方面的创新发展提供了必要条件。
新经济占比逐年增加，推动山东经济转型升级。
作为新旧动能转换综合试验区，山东经济正从新旧动能转换的胶着期，逐渐步入新动能加速扩张的关键期。
重点发展的五大新兴产业（新一代信息技术产业、高端装备、新能源新材料、现代海洋、医养健康）以及重点转型的五大传统产业（高端化工、现代高效农业、文化创意、精品旅游、现代金融服务）正在构筑山东经济的新动能。
智能制造和科技创新成为突破口智能制造重塑价值链条山东正全面部署智能赛道，其中在汽车、机械、家电、电子信息等行业开展的全周期数字一体化管理，在化工、制药、新材料等行业开展的全过程能源优化管理以及在服装、铸造等行业开展的大规模个性化定制等模式正在山东大型企业中全面开展试点。
由此推动产业新城的开发以及城市空间结构的重塑。
以智能工厂为主要载体的智能制造企业逐渐向城市次中心及卫星城市外扩，并带动周边区域的城市开发。
培育创新驱动发展新引擎坚实的经济基础使山东具备充足的研发资金，青岛和济南与中国12强城市相比在科研经费上的投入强度分别排名第五和第十一，成为山东科技创新的中坚力量。
其他城市同样在通过创新能力建设促进高附加值产业发展。

4、造物流、购物中心、长租公寓、医养地产、数据中心等多个领域的结构性投资良机。
投资者可以利用优化租户组合、强化空间服务属性、可持续发展、用途转换和改造等策略提升资产表现，以便在市场波动逐渐加大时获取更好收益。

5、变，商业地产传统运营模式的盈利能力开始出现偏离，首当其冲的是电商对线下客流的影响，由此带来租赁商户的营收下滑。
购物中心/综合体的主要收入来源是租金，通常通过与商户租约约定或租约更新时的租金单价调整实现收益最大化，但商户/租户对租金的承受能力由坪效决定，在租金上涨、租售比不断提升的背景下，客流不增长、坪效不提高，最终结果就是租户歇业撤场，并带来消费者客流的进一步减损。
部分上市地产公司屡屡因为商场/购物中心的表现不佳而带来整体资产估值的下降。
此外，商业地产的运营成本却不断增加，为了维系消费者粘性，诸多商业地产运营商通过定期投入成本装修、改变风格来吸引客户，但投入的成本却难以带来相应的客流和坪效提升，从而导致税息折旧及摊销前利润（ EBITDA）回报不理想。
2019年上半年商业地产高管们的频繁变动也从侧面印证了这一点。
大浪淘沙沉者为金，在消费互联网不断崛起、传统商业地产运营难以为继的时代背景下，对前沿科技和新兴网络力量的消化和吸收成为了地产行业的共性选择。
但我们总要回答时代的问题：商业地产今天数字化转型遭遇的挑战是什么？产业边界到底在哪里？解决之道是什么？这正是白皮书需要探索的答案。
在这个变化和不确定性成为常态的时代里，没有一种竞争力是永恒的，更没有一种商业模式可以长存。
不确定环境下，“确定”唯一真实可靠的来源是消费者，消费者成为商业地产运营者和品牌商户间唯一的价值聚合点。
而。

6、无论您持哪种观点，我们都认为，持续的经济放缓和中美贸易摩擦已重塑市场格局，市场的结构性调整对未来前景至关重要。
尽管中美日前就经贸协议初步达成一致，但中美双边贸易关系的维护和管理将是一项长期的事业，这不仅关系到世界经济走向，也关系到全球的社会和政治生态，其影响更随着科技的不断进步而愈加深远。
另一方面，数十年来中国经济实现了快速增长，为社会带来可观的经济财富，同时也面临着诸多的内部挑战，包括债务增长、社会经济转型，及空气污染。
这些问题难以在短期内得到快速解决，并且已经影响、乃至塑造了全国商业地产市场的版图。
若将目光聚焦具体城市，华北区各个市场的表现也值得研究。
在北京，2019年甲级办公楼市场经历了近十年来租金的首次下跌和空置率峰值，而投资市场却热度攀升，大宗投资成交总额创下新高。
与此同时，天津、青岛和沈阳虽然持续面临空置率高企和需求有限的情况，但仍有市场领先的头部项目表现强劲，显示出各个市场中仍存在增长机遇。
2020年市场即将迎来更多挑战，这也是转变的关键时期。
市场策略的调整必不可少，租金的进一步下调或其他激励将为市场提供短期解决方案。
但长远来看，若要克服市场中的周期性和结构性问题，我们需要通过创新性变革提高服务品质。
预计这些变化将最终推动华北市场不断做出调整，更好地适应未来的环境。

7、市场部特别发起了投资者意向调查。
问卷以一对一访谈形式，邀请在中国大陆最活跃的投资机构的高层参与调研 , 收获122 份有效问卷并进行分析 , 供商业地产投资人以及社会各界进行参考。
调研结果彰显了充足的市场信心。
超 60% 的受访者认为投资活动将在疫情结束后 6 个月内得到反弹，并有 99% 的受访者表示疫情过后依然会继续在中国大陆的投资。
城市方面，投资者对一线城市热情更为高昂，其中尤以外资为甚，100% 外资受访者均表示未来 12 个月内有投资上海的计划。
虽然中国目前正受到疫情影响，但大部分投资人都对市场持有信心，并看好中国内地商业地产市场的长期发展。
北京供应稀缺、上海国际大都会、深圳大湾区概念支撑、广州高出租率回报稳定，短期的疫情，对比这些城市多年成熟的基础以及未来庞大的发展潜力，只是个插曲。
今时今日，大部分投资者见惯风浪，过去几年资产价值直线上升让投资者一直等待市场回调的入市机会。
这次“黑天鹅”的出现，睿智的投资者应该拥抱机会。

8、经济环境已然不同。
2019年全国的GDP总量已经是2002年总量的8倍有余，但在内经济下行风险已现，在外中美贸易摩擦压力犹在。
拉动经济增长的因素中，投资占比减弱，消费成为经济增长的主要推动力。
疫情对武汉经济的影响短期内难以改善2019年12月，新冠疫情率先在武汉及湖北省内其他市州爆发，后蔓延至全国，截至发稿前全球多个国家疫情严峻。
此次疫情的爆发对中国经济带来了新的下行风险，但由于全国超过80%的确诊病例集中于湖北省内，因此相比于2003年的非典在全国多个省市高速蔓延，其对国内整体经济走势的影响仍可控。
从经济体量上来看，2019年武汉GDP占全国GDP虽仅约1.6%，但武汉经济增长持续高于全国平均水平，长久以来，武汉的战略地位也不容忽视。
作为全国的交通枢纽、教育腹地和多个产业的研发基地，此次疫情的发生与发展对武汉整体经济、物业市场以及上下游企业的影响均不容小觑，市场的各方参与者都将面临严峻挑战。
企业节后复工推后，居民出行受限等级持续提升1月27日，国务院发布延长春节假期至2月2日的通知，部分城市在此基础上酌情延迟复工时间。
从1月23日武汉宣布关闭出城通道、市内公交停运起，湖北省各市州陆续施行封闭式管理，出行管制持续加强。
疫情对写字楼市场的影响疫情对武汉写字楼市场的影响：供应端受COVID-19疫情的影响，武汉写字楼供应与需求都将双双走弱。
就新增供应而言，全年新增供应（含甲乙级楼宇）预。

9、求。
积极寻找新的赋能方式来提高应对变化和抵御风险的能力，成为业主、开发商、投资者及其它市场主体所关注的焦点。

10、求。
积极寻找新的赋能方式来提高应对变化和抵御风险的能力，成为业主、开发商、投资者及其它市场主体所关注的焦点。

11、业趋势。
从中国商业地产百强企业规模表现来看：1、经营性物业持有及运营规模增长放缓，增速回落至12.7%图1 商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营面积均值及增速2020 年，受新冠肺炎疫情影响，短期居民生产、生活受限，线下消费市场首当其冲，全国居民人均消费支出同比实际下降4.0%，对商业地产市场需求带来不利影响。
在行业整体承压的情况下，商业地产百强代表企业规模仍保持增长，但增速有所回落。
2020 年，商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营面积均值为427.3 万平方米，同比增长12.7%，增幅较2019 年收窄5.0 个百分点。
2、疫情影响下，租金减免措施导致百强代表企业经营性物业租金收入同比仅增3.5%图2 商业地产百强代表企业经营性物业租金收入均值及同比增速疫情影响下，商业地产收入承压，百强代表企业租金收入增速大幅回落。
2020 年，百强代表企业经营性物业租金收入均值为30.1 亿元，同比小幅增长3.5%，增幅较2019 年收窄15.8个百分点。
其中，万达商管等行业龙头企业租金收入在百亿以上，其他多数代表企业租金入均小于100 亿元。
图3 商业地产百强代表企业租金减免措施3、收并购助力头部企业经营规模稳步增长商业地产市场受到疫情明显冲击，部分中小企业面临经营困境，商业地产行业的困境资产整合以及企业间的合作与整合不断出现。
一方面，凭借强大的资金实力与品牌影响力，头。

12、着越来越多的人接种疫苗，更多的业务开放，商业交易可能会在2021年下半年和2022年有所回升。
更高的财政支出和货币住宿将促进全国和该地区的增长。
奥斯汀-圆岩，德克萨斯州德克萨斯州的商业房地产市场与整个市场相比是不温和的。
公寓部门的租金增长正慢于全国范围内。
办公占用率下降，办公租金增长超过全国。
在工业部门，工业空置率高于全国，正在进行的建设也多于全国。
在酒店/住宿业，休闲和酒店业的工作岗位正在减少。
企业开业的比例低于全国范围内。
2019年，该地区经历了净移民现象。
阿拉巴马州伯明翰-胡佛伯明翰-胡佛市的商业房地产市场与整个市场相比，情况比较温和。
NAR商业市场状况指数：62.公寓部门的租金增长超过全国。
办公占用率增加，办公租金增长弱于全国。
在工业部门，工业空置率低于全国，正在进行的建设也多于全国。
它的零售贸易就业机会的增长速度比全国范围内都要快。
波士顿-剑桥牛顿，马萨诸塞州波士顿-剑桥-牛顿，马萨诸塞州的商业房地产市场与整体市场相比表现疲软。
北美商业市场状况指数：3公寓行业的租金增长正慢于全国范围。
办公占用率下降，办公租金增长弱于全国范围。
在工业部门，工业空置率低于全国，在建量也低于全国。
在酒店/住宿业，休闲和酒店业的工作岗位正在减少。
企业开业的比例低于全国范围内。
2019年，该地区经历了净迁出现象。
文本由云闲 原创发布于三个皮匠报告网站，未经授权禁止转载。
数据来源：美国房。

13、2018/2019 成都商业地产盘点与趋势预测 过去一年， 在宏观经济稳中向好和消费更新的影响下， 成都整个城市的商业地产焕发着 别样的魅力：2018 年，成都全年新增商业体量达 110 余万，诸多品牌商相继看好， 亦有 200 个首进品牌，市场活力持续走高。
在商业持续供应、存量升级等因素叠加影 响下，成都商业地产进入新的探索和发展阶段。
RET 睿意德基于此进行数据整理及研 究，发布2018 成。

14、2018/2019 上海商业地产市场盘点与趋势预测 本文详细解析 2018 年上海商业市场的变化与发展，并对 2019 年的发展趋势做出 预测。
回望 2018 年，上海商业地产在消费分级的态势下延续了增长势头，55 个新 商业项目相继亮相，越来越来多开发商通过存量改造或商业运营的转型调整来提升 运营效率，推动上海商业地产不断创造新的价值。
本文详细解析 2018 年上海商业市场的变化与发展，并对。

15、，而疫情前为2.8%。
美国商业地产租金上涨情况数据来源 全美地产经纪商协会(NAR)：2021年九月商业市场报告(英文版)(27页)。

16、p判断商业地产市场发展是否健康，重点考量三大维度指标，即量质效。
量：市场存量是否能有效去化;质：产品品质是否得以梯度培育，提升产业发展能级;效：楼宇空间是否高效利用，增强行业发展的正外部性。
这三大维度的核心问题取决于需求是否足量且能够高品质。

17、p亚特兰大桑迪斯普林斯罗斯韦尔，佐治亚州商业房地产市场是温和的相比，整体市场。
ppNAR商业市场状况指数：pp公寓业的租金增长速度快于全国。
pp写字楼入住率下降，写字楼租金增幅低于全国。
pp在工业部门，工业空置率高于全国，在建工程也高于全国。

18、风险点：增量销售物业表现过好，掩盖存量持有物业运营难盘活难的问题pp1. 销售业绩过于依赖综合体开发pp现金流滚资产的商业地产开发模式开辟了一种住宅低价拿地的方式，实质上以勾地为主要目的。
但商业地产的存量意义在于长期稳定的租金管理费收入，。

19、商业运营及管理服务涵盖：1运营阶段的商业运营服务：1租户管理及收租服务;2其他增值服务;2商业物业管理服务。
租户管理及收租服务则采用对每月租金抽成，一般比例介乎于 3至 30之间，对于第三方的业主方往往会收取较高的比例。
其他增值服务费中主。

20、本报告基于NAR对主要从事商业交易的成员进行的2020年第四季度商业房地产季度市场调查收集的信息。
房地产经纪人2020年第四季度商业地产季度市场调查 数据显示，商业地产市场继续复苏，但销售租赁和建筑活动仍低于去年同期水平。
经济复苏也不平衡。

21、所以我们认为，商管行业的竞争中，先发优势比物管更为重要一些。
物管行业的存量拓展是普遍可能存在的，但商管行业在初代拓展之后，难以开展存量拓展除非某商管平台出现经营崩溃的迹象。
pp三种经营模型的品牌竞争之路pp目前看，轻资产平台的第三方竞争才。

22、我国零售物业市场经历了起步期快速增长期，2014 年之 后，整体市场逐渐由增量时代进入存量时代，且购物中心饱 和度呈现发达地区高欠发达地区低的特点。
未来发展中， 住宅地产金融属性趋弱，零售物业写字楼和酒店的金融投 资属性将进一步凸显。
商业地。

23、行业地货比仍处于历史高位，公开市场招拍挂拿地利润未见反弹。
2015 年开始行业地价 整体上涨，百城纯住宅用地溢价率在 2016 年达到历史峰值。
土地市场竞争激烈，房企拿 地成本上升，地货比也相应大幅上涨。
我们研究 1.5 万块地块的楼面价和。

24、写字楼展望2021年下半年，全国18个城市预计有500至600万平方米新增供应入市，较多集中在四个一线城市及中西部区域，全国写字楼市场的整体空置率预计将上升2至3个百分点尽管供应端仍面临压力，基于中国经济稳定的复苏态劳和上半年旺盛的写字楼租。

25、此外，商业地产运营企业还可以通过群序号模式实现线上引流。
群序号模式是易观数科提出的通过微信群导流小程序交互和交易公众号精准触达，借助社交零售红利实现成本有效的高频交互模式。
群，微信群是企业做用户运营的亲密阵地，通过 utm 追踪群运营及转化。

26、战略和执行领先，十载探索终成六大航道全面扬帆。
地产扮演稳健增长角色，注重城市深耕，高端产品线具有溢价，预计继续保持 1015的增长，2020 年销售 2700 亿，一二线占比达 97，土地储备 7400 万方满足三年以上开发需求，通过综合开。

27、全国客流热度TOP20商圈大部分位于一线和新一线城市，南京新街口商圈客流热度第一，上海上榜数最多，南京东路为上海客流量最大商圈，三四线城市的商圈也榜上有名。
以上海南京西路商圈为例，上海南京西路商圈与上海其它主要商圈客群重叠率普遍较高，与核心。

28、 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 行业行业研究研究 Page 1 证券研究报告证券研究报告深度报告深度报告 房地产房地产 商业地产商业地产行业专题报告行业专题报告四四 超配超配 维持评级 2022 年年。

29、2022年年轻力崛起下商业地产发展变化洞察报告Mob研究院出品2022年2月2022 MobTech. All rights reserved.本报告核心观点国内商业地产拥有健康发展环境，但仍需创新突围多变及高颜值公共空间，强体验强圈层文化。

30、尽管对 COVID19通货膨胀和利率上升的担忧挥之不去，但我们预计今年商业房地产 CRE 的租户和投资者的需求将强劲。
虽然 Omicronvariant 的快速传播将继续抑制第一季度的经济增长，但服务业的反弹将产生巨大的顺风，以支持经济在。