房地产金融是房地产企业在发展，流通和消费过程中通过资金流通，融资和相关金融服务(通过货币流通和信贷渠道)进行的一系列金融活动的总称。它的基本任务是使用各种方法和金融工具来筹集和融资资金，支持房地产行业的发展，流通和消费，在房地产企业的业务流程中促进健康的资本运作，并确保房地产再生产过程的顺利进行。

房地产金融一般具有广义和狭义两方面含义。房地产金融的广义上是指与房地产活动有关的所有金融活动。狭义的房地产金融通常以某些特定的金融形式表现出来，例如向房地产银行发行债券，建立住房储蓄机构，安排房地产公司和基金上市，建立抵押证券公司，抵押证券化以及其他。一种观点认为，房地产金融的最简单理解就是房地产资金的融资。实际上，房地产基金的融资与房地产融资不同。融资是房地产融资的主要方面。它包括房地产信贷融资，房地产股权融资和房地产债券融资。并采用信托融资。除了融资以外，房地产金融还具有许多其他金融功能，例如房地产保险，信托，证券，典当等。

(1)房产金融

指在房屋或建筑物的生产、消费和流通过程中的各种资金融资活动。严格来说，与住房金融有所不同。住房金融以住房为信用担保，获得住房券、住房抵押贷款、抵押贷款等资金融资。住房储蓄主要在住房消费过程中进行融资活动，为住房融资资金。可以看出，住房金融不是全部只是房地产金融的一部分。房地产金融除住房金融内容外还应包括房地产开发管理公司在房地产商品生产和流通中的融资。

(2)地产金融

又称土地融资，是指围绕土地有偿使用的融资活动。具体来说，可以分为地方财政和农地财政。城市金融是指围绕城市土地开发、建设和运营的资金融资活动，包括城市土地收购融资、城市土地整治融资、城市土地出让和运营融资。农地金融，在国外也称为农业金融，是资金围绕农地，的发展、生产和经营，主要包括农地获得的融资活动。农地改善金融，农地管理金融。与两者相比，前者的货币化程度和贷款利率更高，资金贷款容易收回，还款周期短，分期还款更常见；后者通常符合各国的土地政策。在政府的支持下，它不是为了盈利，而且贷款期限更长，通常长达几年、十年甚至几十年。在中国，农业金融分为广义和狭义。广义的农业金融也称农村金融，包括与农村地区生产经营有关的一切金融活动，如吸收存款、发放贷款、结算、现金管理和农村信贷合作；狭窄的义上的农业金融是指农地的金融管理，即与农业生产活动相关的资金金融。

房地产业与金融业是联系相当紧密的。1.房地产业的发展需要大量资金支持。房地产业是一个资金高度密集化的行业，从开发到经营的各个环节，都需要金融机构的大力支持，仅依靠房企自筹资金不足以支持其正常的发展。商业银行的信贷资金是房地产市场资金的主要来源，房企也通过发债融资、定增等方式从资本市场直接筹资；2.金融相关业务在对房地产市场提高资金支持时得到发展和扩大。为了共同的利益，金融机构帮助房地产扩大资金来源渠道，例如发行债券、股票，发展资产证券化业务，都需要金融机构的帮助，这也为金融创新工具的扩大化提供了动力。二者相辅相成，共同发展。

(1) 集中性

房地产相对于绝大多数商品而言，其单件价值大。无论是在房地产商品的生产环节还是流通环节，都必须有巨额的资金投入。因此，房地产金融活动要有金融机构的参与和稳定充裕的信贷资金来源。在房地产金融活动中，单靠房企本身很难满足资金需求，各个环节都需依靠金融机构来确保稳定充裕的流动资金。就西方发达国家而言，房地产信贷的资金筹措渠道相对较多，很多国家都设立了专门的金融机构，如日本设置住址金融公库、美国设立了储蓄银行等等，能够从较大程度上保证资金的充足。

(2)资金周转期长

房地产开发建设需经过一系列复杂且耗时长的过程，因而房地产金融的生产周期长。且房屋购买者常采用分期付款方式购房，故房地产金融的资金回收周期较长。其中包括多个阶段，如土地的取得、房地产设计、房产施工和房产竣工等等。交付之后，房地产通过七通一平之后，才能进入项目尾声。与其他项目相比，房地产开发项目所需要的时间相对较长，一般需要几年时间。在销售环节，由于房产价格较高，大部分购买者无法一次付清房款，往往需要向金融机构借贷，采取个贷形式获得房屋，对于银行而言回收资金周期长，短则几年长则几十年。

(3)资金运动固定性

房和地在物质形态上是连为一体、不可分割的，因而房地产固定在某一场所，在交换上只能是权属关系的变更，具有资金运动的固定性。

(4) 资金增值性

房地产资金数目大，带来高额利率。且土地的稀缺性和必要性使房地产价格不断上涨，资金具有增值性。银行进入房地产金融领域的主要目的是进行资本增值，房地产资金恰好通过流通能够给银行带来资本的增值，这一增值过程主要靠利息收入来实现。资本通过周转在进行增值的同时，由于土地资源的稀缺性和不可再生性，使得房地产本身成为重要的稀缺资源，特别是在城镇化过程中城市的土地日渐增值，人们对房地产的需求不断增加，导致了房地产价格不断攀升。金融机构为了确保银行货币资产得到保值和增值，为了扩大自己的资金实力，偏好于进行房地产投资或参加房地产信贷活动。

(5) 风险性

在房地产金融活动中，在信息不对称的条件下，或多或少的存在的不可抗逆因素或者人为的投机倒把驱使预期的房地产溢价收益与实际的房地产金融收益产生偏颇，从而导致资金的风险。又由于房地产资金的融通时间比较久，从资金投入到资金的收回需要较长的期限，宏观环境不断交替变更，若融出的资本不能按预期收回或者收回的本金利息未到达期望，就会产生房地产金融风险。房地产金融风险的来源非常广泛，主要包括：政策风险、自然风险、财务风险和决策风险等。以政策风险为例，管理者改变政策可能引致房地产市场和金融市场发生不同于投资决策时所预料的情况，从而减少收益亦或由于投资决策原来就是错误的，根本无法实现预期的投资收益，从而导致房地产融通的资金不能完全收回等等；又如遇到各种突发性的不可抗逆的自然灾害，致使房地产项目遭到严重损坏甚至不复存在，融资出去的房地产资金同样也无法收回。当房地产金融无法正常周转导致资金的回笼出现困难，商业银行不可避免的会发生房地产金融风险^[1].

金融机构为房地产企业提供资金支持的各环节中，由于某些原因致使风险发生产生损失，这些原因是事前没有预料到的，不确定的因素。房地产金融风险，不仅是对某项具体业务的描述，更多的是指引起金融机构乃至金融体系的不稳定性，蔓延到社会经济的方方面面。房地产业的发展依赖于金融机构大量的资金支持，但如果过度支持导致杠杆过高，就容易引起信用膨胀，引发房地产泡沫，一旦泡沫破裂，就会波及到整个金融体系，引发金融危机。

(1)信贷风险

这是房地产金融风险中最主要的风险，由于信息不对称，并且信贷资金数额巨大，信贷风险涉及到房地产金融的方方面面。对于人住房贷款借款人而言，包括个人无力偿付贷款、个人提前偿还贷款的信用风险；对于房地产企业而言，包括无力偿还巨额贷款、一旦信贷缩紧无法融入足够资金的资金短缺风险；对于商业银行而言，个人与企业的违约就直接导致其承受损失，并且当房地产价格下降时，即使处置抵押品也不能弥补全部的损失，当抵押品的处置过程中遇到一系列主观或客观的阻碍时，会进一步降低商业银行的变现求偿率，增大损失。

(2)宏观调控风险

这是房地产金融风险中力度最大的风险。通过利率、增加货币供给量等宏观调控政策，在经济下行时，持续降低利率与增加货币供给量使得经济过快的膨胀，房地产市场过热；为了抑制经济过热、房价过高，开始使用调高利率、减少货币供给量的手段使楼市降温，很有可能戳破泡沫，导致严重的金融危机。

(3)流动性风险

投入房地产市场的资金属于中长期贷款，金融机构的资金来源多为短期储蓄，这就会出现期限错配的问题。一般而言，如果中长期贷款比例过大，现金、国库券不足，并且没有及时融入现金时，就会导致无法为客户提现，这就是原发性风险。房地产开发业在贷款时，往往以房地产作为抵押，如果银行不能按期收到本息，可以对房子进行处理以此来弥补损失。然而，如果抵押物卖不掉或者抵押品估值下降，就会导致银行无法将资产变现，出现流动性短缺，这就是继发性风险。在房地产市场过热，宏观调控使其降温之后，就容易发生流动性危机^[2]。

参考资料：

[1]楚昊.WS农村商业银行股份有限公司房地产金融业务风险管理研究

[2]陈安妮.我国房地产金融风险分析与防范

房地产金融相关报告：

NIFD：2022年Q1房地产市场金融季度报告（20页）.pdf

仲量联行：2017年中国房地产金融：传统与创新共进（22页）.pdf

2021年第二季度金融监管政策报告：加大防范化解房地产金融风险（15页）.pdf

【研报】2020年金融地产行业地产分析研究报告（29页）.pdf

银行业“U”型底：从恒大事件看地产金融政策底线思路逐渐放松-211205（15页）.pdf

银行业：恒大集团债务风险对金融、地产及经济的传导及影响风险可控经济增长压力-211010（29页）.pdf

【研报】大消费行业：住建部要求完善房地产金融宏观审慎管理体系纸浆、生鲜乳价格上涨-210115（35页）.pdf