房地产信托包含两层意思，是站在不同角度的两种理解。一是理解为房地产作为信托标的物进行交付，属于不动产信托的一种，具体是委托人将不动产(即房产)所有权转移给受托人，受托人按照信托文件约定进行管理；二是理解为信托资金用于房地产项目，属于资金信托的一种，具体是委托人将资金委托给信托公司进行管理，由信托公司按合同约定将资金投向房地产项目进行运作和管理。

(1)债权型，是指信托资金直接用于向房地产企业放贷，形成信托财产对房地产企业的债权，通过收回本金和利息实现信托收益的业务类型。用于放贷的资金来源于信托公司房地产信托项目的发行，贷款资金发放到房地产企业后仅能用于合同约定项目的开发和销售。债权型房地产信托的投向有限制，需要房地产企业满足“四三二”要求，在项目整个开发过程中都可进行贷款发放，是受政策限制以前应用较为广泛的业务类型。

(2)股权型，是指信托资金用于购买房地产企业或项目公司的股权，并在项目开发结束后，以股份分红、股权转让、股权回购等形式变现退出进而实现信托收益的业务类型。用于购买股权的资金同样来源于房地产信托项目的发行，持有股权后，信托公司可通过修改公司章程、派驻现场监管、统一管理印章证照和监控资金等方式进行管控，以保证业务项目的稳健运行。这种模式在债权型受到政策限制以后得到较多采用。

(3)收益权类：收益权类房地产信托业务是指房地产企业将其名下绝对控股的房地产项目的收益权委托给信托公司设立的信托计划。此种类型项目适用于能提供稳定现金流收入的商业地产项目、以及能带来租金收入的其他项目，通过这种方式开展的房地产信托业务，房地产企业的房产项目产权并不会发生变更，而是通过受让收益权的方式获得融资。难点是房地产项目的收受收益权一般为预期收入，按照当时掌握的项目以及市场情况进行精准的预测往往存在不小的难度。

(4)混合类：将上述房地产信托业务两种或者以上任意组合起来即为混合类房地产信托业务。受监管影响，我国房地产业务普遍采取此种业务模式。受房地产业务开发周期的影响，需要大量资金阶段往往为拿地阶段，此阶段也是房地产开发商急需用钱的时间段。在监管趋向严格的初期，混合类房地产信托产生了。“股+债”型房地产信托业务可为不满足“432”监管机构要求的房地产项目提供融资服务。然而，随着监管进一步加强，“股+债”模式已被禁止。

(1)融资方式的特征。

通过房地产信托进行融资相对于其他融资方式有着明显不同，其主要特征有以下三点：

①风险隔离。信托关系中的委托人基于信任这个前提，将资金、动产或者不动产等符合要求的财产委托给信托公司进行管理，形成法律意义上的信托财产；而信托财产具有法定的独立性，其与委托人的资产、受托人的资产以及其他信托财产之间不存在连带关系，独立承担风险、负债和损失等。

②模式多样。信托制度本身相对银行或证券等制度就更具灵活性，开展业务的模式更加多样，加之房地产业务也存在着多元化的投资模式，因此，房地产信托业务的模式就更加多样化。一方面，信托对房地产开发商进行放贷的额度没有银行那样严格，大多是通过采用风险系数的方法对逐个项目计提风险来实现对整体风险的把控；另一方面是融资模式比较齐全且能够组合运用。

③专业管理。对于信托公司来讲，专业管理是其核心竞争力当中尤为重要的一项，其中主动管理能力是专业管理的关键。房地产信托业务相对其他类型业务有着较高的收益，但高收益的同时往往伴随着高风险，这就需要信托公司做到专业管理，对风险情况进行跟踪了解和及时把控，进而确保受益人利益，实现预期信托益。

(2)资金本身的特征。

资金或者说现金流对于房地产信托业务的风险控制万分关键，甚至直接决定了项目是否违约。房地产信托业务的资金与其他类业务相比也有一些明显的特征：①长期性。这个特征来源于房地产开发项目的周期普遍较长，各类房地产建设项目普遍需要历经很多阶段，整个建设周期大部分在两年及以上，这就造成开发商对资金的需求期限也多在两年及以上。此外，信托公司还需避免期限错配的问题，因此开展此类业务所需资金同样具有周期较长的特点。

②专项性。信托财产的运用具有明确的规定，这些规定一般会在信托合同中进行明确，主要内容包括，信托财产的投资方向、交易对手和具体用途等，并在信托项目成立之后，信托资金通常也只能运用于特定的交易对手开发特定的房地产建设项目，资金用途具有专项性。

③灵活性。信托对房地产项目的融资需求支持可通过多样的方式进行，在资金安排上有多种方案，可以根据项目开发特点和实际需求等情况设置非标准化的信托产品，灵活地提供和使用资金。这种灵活性很大程度上依赖于信托公司的专业能力。四是巨额性。房地产开发项目对资金的需求量可谓巨大，在土地、设备、工程款等方面都需要极大投入。因此，开发商通过房地产信托获取的资金量通常也很大，视具体项目规模，少则几千万，多则数十亿甚至上百亿，资金巨额性特点十分显著^[1]。

(1)房地产信托具有广泛性，相较于传统的银行业、保险业、证券业，信托行业涉及的领域更加广泛，可以广泛利用物权、债权、股权及收益权开展金融活动。一方面在资金运作方式和采取的业务手段方面具有广泛性，这有利于在合理控制风险的前提下提高信托机构的收益水平。同时房地产信托作为一类投资于实业的产品类型，可以通过信托计划推动产业发展，服务实体经济。另一方面信托融资的手段多样，可以适应各类房地产企业开发的用款需要，相比较银行的开发贷，证券的资产支持计划。信托融资的适用性更强，融资手段更加多样。

(2)房地产信托安全性较好，在房地产信托计划中，投资方的资金在信托计划设立时就实现了风险隔离，使信托资产独立于投资人的固有资产。同时房地产信托计划大多采取第三方增信，抵押物增信，设立优先股份分红等条件，加强投资资金的安全性。

(3)投资回报稳定，房企作为资金密集型的企业，其资金需求量较大，普通投资者参与门槛高，信托公司利用各类房地产信托产品进行融资，大大降低了投资者的准入门槛，可以通过众多投资者购买信托计划的方式，刺激普通投资者参与房地产投资。借助信托机构的专业管理经验，购买信托计划进行房地产投资对于投资者的专业背景和资金规模等方面要求放宽，既有利于地产企业快速获得项目资金补充，又有利于丰富金融产品。房地产信托产品，大多为融资型信托产品，盈利模式为到期还本付息的模式，收益比较稳定，同时以在建或已建项目作为抵押，进行信用增级，风险相对可控，与同收益率的其他金融产品比较，性价比较高^[2]。

房地产市场受大环境的影响本身面临着大量风险，房地产信托这种以信托公司为平台的融资方式，面临的风险也是多种多样的，概括为以下几点：

(1)政策与法律风险

国家货币、房地产以及信托监管机构等对信托公司业务的监管政策的调整使信托公司对应业务产生影响。信托本身建立在“一法两规”的基础上，但由于“一法两规”建立时间较久远，不排除后期修改的可能性。最近监管机构对信托公司的强监管并颁布了一系列的“新规”正是监管机构为应对市场变化所颁布的对业务的管理办法。

(2)市场风险

目前我国的经济结构中房地产经济规模占比较大，会受到来自市场的各方的影响。近几年，我国房地产融资在政策驱使下也受到限制。再加上市场上原材料，人力等客观因素的影响，使房地产项目的销售进度回款进度受到很大影响，直接导致开发商现金流紧张，同时也可能影响贷款标的价值，从而影响房地产信托利益的实现。

(3)信用风险

信用风险是指交易对手主动或者被动违约的行为，不履行或者不完全履行有关义务从而引发的风险。

(4)金融风险

金融风险是指“由于金融资产价格变动而导致损失的可能性，而价格变动往往与汇率、利率、通货膨胀等因素有关。

(5)操作风险

由于房地产业务操作过程中受人为因素的影响，在项目实际操作过程中工作人员舞弊、信托工作人员专业知识欠佳、信托交易结构设计方案有漏洞、经营层决策失误等人为因素造成的对信托公司业务带来的风险^[3]。

房地产信托风险的防范措施一般为实物抵押、股票质押和第三方担保。

(1)实物抵押：实物抵押是指房地产公司将持有的土地和楼盘作为抵押物，来保障信托产品的安全。抵押物的价格一般是通过具有资质的评估机构通过评估确定，作为房地产信托融资项目的抵押物价格通常是评估市场价值的40%至60%，例如10亿元的实物可以给4至6亿元的信托产品做抵押担保。通过一定的折扣率，可以避免因市场房价的波动而造成投资者本金和收益的损失。这里还需要重点关注受托人是否为第一抵押权人来享受抵押权，在了解后并无其他优先受偿权方可进行下一步流程。

(2)股票质押：股票质押是指房地产公司将股票包括上市公司的流通股、限售股、未解禁的股票、原始股等作为质押物进行质押，对于当下缺少资金的房地产公司而言是非常好的快速变现方式。上市公司的流通股是所有信托风险管控措施里变现最快、价格最直观的风控措施。

(3)第三方担保：第三方担保是指公司或者个人为该房地产信托项目提供担保，并承担连带责任。担保公司以2A级的担保公司和国有控股的担保公司为最佳。个人给信托项目做担保，其净资产必须要大于该信托项目的募集资金^[4]。

中国信托业协会数据显示，截至2021年年底，全行业资金信托规模为15.01万亿元，投向房地产行业的规模为1.76万亿元，占比11.74%，同比下降2.33个百分点。用益信托统计数据显示，2021年，房地产信托全年违约规模达917.11亿元，占比总违约规模61.34%。2022年1-5月，房地产信托违约规模428.43亿元，占总违约规模比例达80.45%，房地产企业违约是重灾区。

参考资料：

[1]蔡华星.Z信托公司房地产信托业务风险控制研究

[2]田正雨.资管新规下房地产信托产品融资模式研究--以信托股权融资产品为例

[3]杨雪春.房地产信托业务的内部控制研究——以A信托公司为例

[4]王晓婉.S公司房地产信托业务风险管理研究