商业地产

商业地产是什么

商业房地产业是现代商品经济发展的产物，它与房地产业的成熟发展和专业化细分相伴而生。总体上看，商业地产是作为商业用途的房地产形式，这在用途和功能上与以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业房地产等相区别。从业态组合和功能的研究视角来看，商业地产常见形式分为百货商场、购物中心、生活性超市、专业市场、商业步行街、街区式商铺等类型。近年商业地产新兴形式层出不穷，因此业内对商业地产定义有了狭义和广义之分。广义范畴的商业房地产内涵非常十分丰富，包括写字楼、酒店式公寓、休闲娱乐类商业房地产、购物中心、住宅和写字楼的底层商铺、商业街、SHOPPINGMALL、主题商场、文化创意地产、专业市场、旅游地产、批发市场、住宅社区商业，以及折扣店、工厂直销店等与住宅类有很大区别的房地产产品。而狭义层面的商业地产主要指以经营餐饮、娱乐、休闲、购物等为主的纯商业物业，即为商品交易和服务提供的场所。在国外用得比较多的概念是是狭义范畴的商业地产。

商业地产的类型

商业地产可划分为多种类型，消费类和行业类为最主要的标准。

1、以消费行为作为划分商业地产的依据，可将其划分为物品形态、体验业态和服务业态三种类型。

(1)服务业态类型。此种类型收入来源为向客户和消费者提供服务，常见类型包括房产中介、私家侦探社和市场调查企业等等。

(2)物品业态类型。此种类型收入类型来源于为消费者提供购物场所，常见类型包括室内商业街、超市、工厂直销折扣店等等。此种类型商业地产获得收入的多少与销售额存在直接关系，因此与商业服务之间存在密切关注，然而其主要经营义务为商品销售。

(3)体验业态商业地产类型。此种类型为了让客户获得良好的体验，主要包括娱乐性房地产和休闲类房地产等类型。

2、按照行业类型可将房地产划分为以下几种类型，主要包括健身服务类型、餐饮以及零售等，以下为具体内容

(1)娱乐性商业地产类型。常见类型主要有KTV、电子游戏室、娱乐城和网吧等。部分经营采用的是独立经营模式，部分则是将其与其他商业地产类型相结合，一般情况下会显示出高复合度、时尚且较大规模等特征，追求时尚群体以及年轻人为主要消费群体。

(2)零售类型商业地产。常见类型包括商品批发、商业街、百货和家具等等。

(3)健身服务类商业地产类型。常见存在形式包括室内和室外的高尔夫球场、健身房、篮球场和羽毛球场等等。单独列出健身类商业类型，主要原因是如今人们生活节奏持续增强，出现了多样化的疾病且人们对身体健康的关注程度不断增加，可将健身服务用来衡量人们生活品质的高低。目前，我国大中型城市才配备健身服务类型商业地产，然而在经济水平越来越好之后，此类商业形态类型数量和质量均会持续提升。

(4)功能定位为餐饮的商业地产和娱乐功能定位地产具有更多共同点，而且大多采用出独体开发与合作开发的方式，在发展过程中两极分化的特征比较鲜明，不论企业规模大小，都取得了较好的发展成果^[1]。

商业地产与住宅地产的区别

(1)功能：住宅地产主要是居住功能，提供给客户一种生活方式的改变；商业地产主要进行商品流通和展示，并满足人们的购物需求

(2)选址地段：住宅选择地段的弹性空间较大，要求不高；商业地产对地段的要求很高，包括地块所在位置的交通辐射能力、周围开发程度、附近居民的消费水平等

(3)目标客户：住宅地产的目标客户可分为自住型客户和投资型客户，以自住型客户为主；商业地产的目标客户包括经营者、投资者和终端消费者

(4)资金要求：住宅地产可以分期滚动开发，资金回笼较快，对资金要求相对较低；商业地产一般一次性建成，资金占用量大，回笼时间长，对开发商资金要求很高

(5)物业要求：住宅地产的物业满足社区居民基本生活即可；；商业地产对物业重运营、推广，对物业要求高

(6)盈利模式：住宅通常直接销售；商业地产只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有，通过经营收益、物业升值或少量物业销售实现投资回报

(7)专业性：与复杂的商业设计相比，住宅的专业化程度相对较低；商业地产专业化要求很高，开发经营各个环节均需要专业化的运作团队

(8)投资收益：住宅地产短期回报；商业地产长期收益，成功项目收益更高

(9)风险比较：住宅地产相对较低；商业地产风险很高

商业地产价值的形成

商业房地产是一种具有特殊价值的不动产形式，它的价值形成主要集中在三个方面

1)土地价值

实际上，商业地产包含了两种商品---土地和房产。分别具有两种价值。土地的价格往往可以在商铺的价格上进行体现，商铺总体价格已经对其土地价格进行了分摊。没有了单独的土地价格。

2)物业价值

内在要素包括了效用、稀缺、可转让、质量等。

外在要素则包括经济因素:比如国内生产总值、居民可支配收入、物价、利率、汇率等。政策因素政策因素:包括地产制度政策、金融政策、税收政策、规划和土地供应等内容。社会因素:包括社会治安情况、城镇化、人口、消费预期等因素。本文讨论的影响商业地产的因素主要涉及的就是这一部分价值形成过程中的外在因素。

3)经营价值

经营的成功与否也直接决定者商业地产的价值，包括经营者、成熟地段、经营特色等。这个因素更多的考虑是从微观角度，经营者本身或者经营模式是否成功等因素^[2]。

商业地产发展历程

总体上，我国商业房地产发展可以分为如下几个阶段：

1980年开始，我国商业地产进入发展的三个阶段:

1)1980-1992年，在改革开放初期，东南沿海改革开发特区逐渐出现商业，经营方式以个人开发经营、公司成立策划部经营管理两种方式为主，但业态种类并不统一固定，属于商业地产发展初期；

2)1992-2002年，在北京、上海、广州等中心城市，逐渐出现百货店、大卖场、超市等业态的商业，这类商业出现方式以城市老商业区改造、新兴业态出现(超市)、委托专业管理公司经营等三种方式为主；

3)2002-2012年，在全国大中城市(以直辖市和省会城市为重点)，区域中心城市(交通枢纽城市和资源城市)和重视构建城巿商品市场体系的市、县开始逐渐发展业态更加丰富的商业地产，如商业步行街、购物中心、CBD(城市中心商业区)、专业市场，这些业态丰富的商业主要以新城区建设、拆违、旧城改造进入。

在历经了供销社、百货商场、购物中心等模式之后，现在的商业地产逐渐向第四代商业模式发展，这种强调体验的商业模式是在购物中心和生活体验中心基础上构建出来的，规模上接近购物中心的体量，经营理念接近生活体验中心。这种商业模式融合两种商业模式，强调体验式购物，在满足人们一站式购物需求的同时做升级，增加体验式消费。体验性购物中心模式通常集购物、餐饮、休闲、娱乐等功能于一体，其中运动、娱乐、休闲占有相当重要的比例。这种商业模式下的商业地产通常具有购物、休闲和社交的多重属性^[3]。

商业地产运作模式

(1)只售不租

这种模式的主要目的在于通过出售新开发商业物业来实现开发利润，根据出售时间节点的不同可以分为快速出售收回投资、售后招商、先招商后出售三种方式。只售不租模式的优点在于开发商可以像住宅开发那样快速收回投资，完成销售之后就不再干预，避免商业物业长期经营带来的风险和不确定性，同时投资者也具有经营自主权；缺点在于开发商放弃了商业物业长期租金回报和升值溢价，也不能凭借商业物业从金融机构或资本市场获取更多资金来源，更重要的是商业物业销售后产权分割、经营权分散，无法统一招商统一经营，后期经营处于无序状态从而影响物业升值，不利于投资者利益。

(2)只租不售

开发商不出让产权，采取只租不售的模式，期望通过商业物业的中长期经营的租金收益逐步回收投资，同时实现物业升值。这种模式的优点在于开发商掌握产权，能灵活安排和调整经营模式，可以享受租金收益的同时获取商业物业升值带来的巨大利益空间，更进一步可以通过抵押贷款或资本市场运作获取巨额资金；缺点在于资金回收期长，经营风险高。只租不售在具体操作上可以分为整体出租、分层或分片出租、零散出租等方式，需要开发商具备雄厚的经济实力和较强的商业地产经营管理能力。经营能力强的商业地产商可以通过培育商业氛围，加强业态组合的规划与调整，持续提高商业物业价值，有利于项目品牌价值和竞争力的提升，获取巨额经营收益和形成优质资产；缺乏经营能力，资金实力不够或者应对市场变化等风险因素能力较弱的开发商采取只租不售模式往往会面临租金收益与风险水平控制的艰难平衡问题：出租给品牌商户可以降低风险获取稳定收益，但租金回报率低；出租给零散商户，预期租金收益提高的同时面临着经营不善带来的高风险。

(3)租售并举

为了避免前面两种模式的弊端，多数开发商采取了租售并举的模式，既避免了优质门面的流失，又可以通过出售部分物业来快速回笼资金，减轻物业持有压力，成为近年来十分流行的模式。目前商业地产市场较长的投资回报周期，较低的租金收益率，巨额的财务成本压力，再加上毫无松动迹象的整体信贷环境，使得商业物业很难完全自持，租售并举是在现实情况下解决这些问题的一个较好的选择。

(4)自主经营

商业地产开发商对开发的商业物业不租不售，采取自主经营的模式，企业涉足百货、超市、家居、服装、餐饮等零售行业。这种模式的优点在于商业物业经营权与所有权的统一，利于从企业发展战略的角度长期规划、整体布局，对于多元化布局的大型企业来说不失为一种很好的经营模式：一方面可以通过经营的零售店铺获取流动资金，给开发商提供源源不断的现金来源，另一方面可以把商物业抵押贷款，或进入资本市场融资。缺点在于，商业地产的运营十分复杂，往往很多成功的开发商在经营中面临重重困难，商业物业经营冷冷清清，物业升值和租金均得不到保障。这种模式适合零售出身后来由于经营需要转型为开发商的情况^[4]。

商业地产开发模式

房企开发商业地产的三大主要模式

(1)“现金流滚资产”模式下，房企求快:以新城控股为典型，利用项目可售部分的利润填补项目资金缺口﹐善用期间富余资金实现资产规模的滚雪球；在“现金流滚资产”模式下，开发商除了建造自持收租的购物中心、写字楼、酒店以外，还会在周边建造大量销售型物业主要包括住宅、酒店式公寓及沿街商铺等。通过将可售物业以高周转模式开发，快速收回现金流。

(2)“开发优资产”模式下，房企求优:以龙湖、华润为典型，获取核心地、投入便宜钱；“开发优资产”模式取地通常以在招拍挂市场竞争为主，项目中的持有物业面积占比更高，以高资本投入的方式获取商业地产长期收益。这也是开发经验丰富的港资房企、新加坡房企在内地参与商业地产的主要方式。从运营角度上看，最符合传统意义上“赚好地段的高租金”的商业地产逻辑；但从开发角度看，也面临“拿地难、回报慢”的现实问题。以龙湖集团、华润置地为例，采取(3)“开发优资产”模式的公司均具备以下关键要素。

“存量更新”模式下，房企求精:以大悦城为典型，通过激活地段好运营不善的“休克鱼”，实现客流和销售额大幅提高，带来明显的租金收入提升；很多早期的百货商场和过时的购物中心往往占据着较好的地理位置，却门庭冷落，经营艰难，面临被市场淘汰的局面，就是因为缺乏改造能力。拥有较强运营能力的房企通过激活这些存量项目，实现客流和销售额的大幅提高，能带来明显的租金收入提升，使其重新焕发生机^[5]。

商业地产行业现状

根据及刻研究院发布的《2021商业地产白皮书》^[6]从2017至2020年，中国购物中心数量由5300家增长至6900家，2021年约7500家。据联商网零售研究中心统计，2021年全国新开业的商业项目数量510个(含存量改造物业；不含专业市场、家居建材商场、纯商业街区、文化产业园区，商业建筑面积≥2万方)，同比上涨约36%，2021年销售额同比下滑的占比仅5.5%。因此，整体上看，除了个别项目因调整变化、当地偶发疫情等情况影响而导致销售额下滑外，其余销售同比均呈上涨趋势。在已统计的数据中，业绩最为出色的依旧是北京SKP，2021年销售额近240亿元，已经连续三年领先，问鼎全国“店王”。

商业地产百强企业

根据中指研究院发布的《2021中国商业地产百强企业研究报告》，在2021中国商业地产百强企业研究中，根据近3年企业实际经营状况，依据企业规模和运营能力相结合、成长潜力与经营稳健并重、融资能力与综合实力相结合的原则，运用因子分析法及相关数学模型，对全国重点商业地产相关企业(集团)的规模性、成长性、稳健性、运营能力、融资能力等方面的指标和数据信息进行深入分析研究，科学全面地计算出商业地产企业的综合实力指数。评选出了2021年商业地产百强企业，前十强分别是大连万达商业管理集团股份有限公司、红星美凯龙、华润万象生活有限公司、宝龙商业管理控股有限公司、新城控股集团股份有限公司、苏宁置业集团有限公司、大悦城控股集团股份有限公司、合景悠活商业、奥园商业地产集团、龙湖集团控股有限公司^[7]。

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