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1、2019盒区房报告 洞察城市新生活 目录 TABLE OF CONTENTS 02-08 什么是盒区房? 更便捷和高质量的生活方式 09-12 盒区房与新城市生活状态 新型的城市生活状态和邻里关系 13-22 懒人友好型社区受市场认可 租金、关注量、成交周期表明盒区房更受追捧 23-26 01 02 03 04 10城最具潜力盒区房 12019盒区房报告 01 什么是 盒区房? 22019盒区房报告 30 min 3 km 什么是 盒区房? 盒区房背后是居住体验的升级。在“房住不 炒”被不断重申的现在,房主对自住体验愈 发重视。尤其在不少年轻人看来,身处盒 区房意味着 能随时买到上千种日日鲜食
2、材、 节约时间成本、 享受更便捷和高质量的生活。 盒区房概念的出世,正是基于人们对城市 生活多样性、便利性和宜居性的需求,以 及城市未来职住平衡,组团化发展的需要 而创设的理想生活社区图景。 盒区房是指距盒马门店 3公里配送范围内, 享最快30分钟送达的楼盘及小区。 32019盒区房报告 盒马门店主要分布在一线和新一线城市,全国 22 个城市已经率先拥有盒区房。 从盒区房指数上看, 上海盒区房指数排名最高, 成都、 西安领跑新一线城市, 跻身前五。 盒区房 全景图 盒区房概况 注 数据截至2019年10月 盒区房指数 注 盒区房指数:指盒马覆盖的小区数量。指数越高,该城市的盒区房越多。 0-2
3、0 20-40 40-60 60-80 80-100 西安 武汉 长沙 成都 昆明 贵阳 重庆 大连 北京 杭州 上海 青岛 宁波 无锡 南京 南通 昆山 苏州 福州 广州 深圳 海口 覆盖城市数盒马门店数覆盖盒区房用户数 (万) 22186 万+ 4000 42019盒区房报告 各城市盒区房 分布在哪里? 截至2019年10月,盒马鲜生在10个样本城市中的分布门店数量为154家,一线城市分布最集中。 其中,上海分布门店数量最多为34家,其次是北京28家,深圳17家,武汉17家。 家34 家12 家8 家28 家12 家17 家11 家17 家10 家5 GUANGZHOU SHENZHEN
4、XIAN WUHAN CHENGDU NANJING HANGZHOU BEIJINGSHANGHAI CHONGQING 广 州 深 圳 西 安 武 汉 成 都 上 海 南 京 杭 州 北 京 重 庆 52019盒区房报告 盒马门店并非全分布在核心城区,但主要分布在主流商业区域。 (商业区域定义:我们选取餐馆、小吃店、影院、便利店、超市、购物中心、酒店等POI,并绘制 出二维密度图,每个方块包含POI的数目通过颜色表示) 以北京为例, 北京城六区 (东城区、 西 城区、 海淀区、 朝阳区、 丰台区、 石景 山区) 分布盒马门店数量为 13 家, 从 图中可见,南城、昌平等外城居住带 也分布着
5、大量门店。 同样,以上海为例,核心城区 (黄浦 区、 徐汇区、 长宁区、 杨浦区、 虹口区、 普陀区、静安区以及浦东新区等) 分 布的门店数量为 24 家,在实现陆家 嘴、静安等核心商圈覆盖的同时,更 多的盒马选址在拥有一定居民、 办公 人群基础的次级商圈。 北京市盒区房分布情况 注 黑色圆点表示盒马门店 300 400 数量 200 100 上海市盒区房分布情况 200 400 600 数量 62019盒区房报告 成都市盒区房分布情况杭州市盒区房分布情况 广州市盒区房分布情况南京市盒区房分布情况 200 400 600 数量 300 400 500 数量 200 100 300 400 50
6、0 数量 200 100 200 400 600 数量 72019盒区房报告 深圳市盒区房分布情况武汉市盒区房分布情况 西安市盒区房分布情况重庆市盒区房分布情况 100 200 300 数量 100 200 300 数量 500 1000 数量 100 200 300 数量 82019盒区房报告 02 盒区房与 新城市生活状态 盒区房范围内30分钟配送,以“新鲜”为第一追求的小包装 食材,已经改变了很多人的生活方式。 92019盒区房报告 盒马数据显示,已经有越来越多的盒区房用户 喜欢在“餐前买菜”,而不是“逛早市”,每天盒 马会有两个下单高峰,第一个在10点到12点之 间,第二个在16点到1
7、8点之间,其中下午的下 单高峰,单量更大。 与此同时,买菜的主力人群,正在从家庭中的 “爷爷奶奶”向“爸爸妈妈”渗透。盒马用户调研 数据显示,超过一半此前从不/几乎不参与买 菜的家庭中坚力量,开始参与买菜决策,其中 年轻妈妈参与买菜决策的比例越来越高。 家庭 30岁-39岁 女性群体 36.48% 买菜人群 000070809522123 下班路上买菜成为盒区房用户的生活新趋势。 30岁-39岁的女性群体,占到整体买菜 人群的36.48%。 下单高峰 10-12点下单高峰 16-18点 2019盒区房报告10 距离消费者步行15
8、分钟路程内,囊括购物、餐 饮、休闲、娱乐等功能的社区综合体愈发受到 欢迎。 以盒马门店为例,平均每家门店每年举办近 100场亲子活动,几乎覆盖每周末。 11月底刚刚开业的“盒马里岁宝”购物中心,实现社区购物中心全面数字化,近半商品实现线 上配送/到店购买无缝切换。 购物中心拥有60多个商户,其中超过20个是儿童零售/服务业态,兼具社区会客厅、社区生活 中心等功能。 社区 儿童业态受欢迎程度居首。 社区商业设施成为重要的社区生活中心。 112019盒区房报告 美国当代著名规划大师、“新城市主义”的代表人卡尔索普认为,当前中国城市普遍存在均质化问 题,体现在城市摊大饼,职住不平衡,人们大规模跨区移
9、动,增加城市拥堵,且人们的社区生活 被通勤消耗,本该作为交往和生活方式创造的社区愈加空心化。 “新城市主义”强调回归城市,回归社区,城市资源集约利用,让城市全面、协调、 可持续发展,成为目前全球城市发展的共识。 在城市中,距离消费者不过 3 公里的门店成为链接中心, 缔结线上线下一体化的服 务,并与盒区内的生活服务、 交通基础设施纵横交叠,从 而在城市里面促成一个个生 活组团的产生。 随着新零售业态和城市即时 配送网络的成型,中国不少 城市正在用市场化的方式打 破均质化。 城市 交通便利生活便捷娱乐休闲 北京盒区房聚类效果分布图 (蓝色区域标识辐射的3公里范围,黑色圆点表示生鲜门店) 1220
10、19盒区房报告 我们选取了 10 个城市通过盒区房和非盒区房的租金、关注房 源量、成交周期等多维度分析验算,发现盒区房作为懒人友好 型社区更受市场认可。 03 懒人友好型社区 受市场认可 注 非盒区房 : 距离盒马门店 3-5 公里,未在盒马配送范围内的楼盘和小区。 132019盒区房报告 盒区房分布式布局, 租金高于周边3.31% 尽管对于半数以上成交来自线上的新零售业态而言,选址的灵活性更高,但盒马依然选在了片区 内较为优质的小区附近。在相似商圈中,盒区房的租金平均高于非盒区房3.31%。 非盒区房租金盒区房租金 北京 上海 广州 深圳 杭州 成都 南京 西安 武汉 重庆 0 20 40
11、60 80 100 元/ 142019盒区房报告 北京 上海 深圳 杭州 成都 南京 西安 武汉 重庆 租客更重配套, 盒区房受关注度高出三成 统计周期内,有过租赁房源关注行为的用户,其关注的租赁房源量,可以反应租客的租赁需求情 况,新增房源量越多,租赁需求越旺盛。 从10月份的租赁新增关注房源量发现:盒区房受关注度高于非盒区房30.11%,盒区房更受市场欢迎。 01020304050 非盒区房新增关注量(套/小区)盒区房新增关注量(套/小区) 注 广州数据暂时缺失 152019盒区房报告 非盒区房成交周期(天)盒区房成交周期(天) 平均交易周期短7.49天, 盒区房更抢手 房源成交周期反映房
12、源的流通性情况,成交周期越短,流通性相应越强,即“房子好卖”的程度。 相对于非盒区房,盒区房的房源成交周期普遍较短,即流通性相对较强,成交周期低于非盒区 房。其中深圳的盒区房交易周期为128.9天,比非盒区房的交易周期短了32.4天。 北京上海广州深圳杭州 成都南京西安武汉重庆 注 房源成交周期 = 签约日期 - 房源录入日期,是指在贝壳平台上实际已发生的交易周期 (单位/天) 162019盒区房报告 非盒区房带看量(套/小区)盒区房带看量(套/小区) 带看量超非盒区房近3成, 年轻人买房更看重居住便利性 房产经纪人的带看量可以反映购房者需求情况,带看量越大,表示该社区越受到关注,成交可能 性
13、越大。 从各城市的10月份带看总量对比发现:盒区房的平均带看量普遍高于非盒区房,无论是一线城市 还是非一线样本城市,年轻购房者对周边配套、居住便利性更加重视。 80 70 60 50 40 30 20 10 0 北京上海广州 深圳杭州成都南京西安武汉重庆 172019盒区房报告 哪些盒区房的资深吃货 最能剁手? 东恒时代 6 首城国际7 十里堡东里8 北京奥林匹克花园9 兴隆家园10 远洋山水2 大成南里3 北京 合生江湾国际公寓10 世茂滨江花园1 仁恒河滨城2 东方城市花园3 证大家园5 大华锦绣7 瑞虹新城4 仁恒滨江园6 新湖明珠城8 达安花园9 上海 首开常青藤1 苹果社区4 远洋天
14、地5 182019盒区房报告 岭南新世界1 芳草园5 新世界锦云峰7 淘金家园4 光大花园2 翠城花园9 君誉富力现代广场10 万科欧泊3 华南碧桂园6 广州雅居乐花园西区8 广州 白石厦社区7 半岛城邦2期4 深云村5 鼎太风华6 益田村1 桃源村2 万科金域蓝湾9 上沙社区10 公园大地3 六约社区8 深圳 192019盒区房报告 福鼎家园1 钱塘明月3 西溪风情2 华润二十四城1 华润凤凰城2期3 凤凰城2 富力西溪悦居溪区 远洋公馆7 西溪八方城6 西溪北苑5 绿地旭辉城4 中海寰宇天下C区10 凯德风尚4 高笋塘社区10 佳兆业丽晶港9 中大君悦金沙5期君郎院6 中海兰庭7 仁恒滨河
15、湾8 神仙树大院5 8 成都 杭州 九龙仓碧玺9 202019盒区房报告 万科金域蓝湾1 万科翡翠公园4 玲珑屿花园3 仁恒江湾城兰苑5 万科光明城市9 朗诗国际街区7 21世纪现代城10 21世纪国际公寓6 仁恒江湾城2 雅居乐花园8 融侨馨苑5 高新枫叶新都市7 曲江观邸6 万科城1 中海御湖8 天地源枫林绿洲10 天地源枫林绿洲A区半岛9 白桦林居公寓2 伊顿公馆3 白桦林间4 南京 西安 212019盒区房报告 万科金域蓝湾1 百瑞景一期7 幸福时代4 晋合金桥世家2 同安家园9 万锦江城6 金色港湾5 世茂锦绣长江3 万科汉阳国际10 金地意墅8 财富中心国际公寓3 龙湖西苑6 上品
16、拾陆4 华润二十四城1 龙湖春森彼岸2 恒大绿洲7 锦绣城8 同创国际9 恒大御龙天峰10 龙湖水晶郦城静苑5 根据盒区房在统计周期内消费情况,我们罗列出了各城市消费力TOP10的盒区房,资深 吃货聚集地一目了然。 另外,我们计算了盒区房的成交均价与消费水平的皮尔逊相关系数,发现盒区房的消费 水平与房价高低并不相关。所以,并不存在“房子越贵,吃得越好”的现象。 武汉 重庆 222019盒区房报告 04 10城最具潜力 盒区房 232019盒区房报告 盒马订单量 银 行 0.05 盒区房与生 鲜门店距离 公 园 0.025 诊 所 0.025 药 店 0.05 医 院 0.2 地铁站 0.025
17、 公交站 0.15 展览馆 0.025 艺术馆 0.025 图书馆 0.025 博物馆 0.025 影 院 0.05 餐 馆 0.1 酒 店 0.05 便 利 店 0.15 购物中心 0.15 消 费 力 盒 - 鲜 距 离 生 活 便 利 交 通 便 利 环 境 宜 居 商 业 发 展 幼儿园 0.025 中 学 0.05 小 学 0.025 教 育 医 疗 市 政 服 务 金 融 服 务 潜力盒区房 数据说明 维度 细分 (x) 总权重(w) 0.1生活便利 交通便利0.1 环境宜居0.1 商业发展0.2 消 费 力1.0 盒-鲜距离0.3 242019盒区房报告 最宜居的潜力盒区房 在哪
18、里? 我们从生活便利(学校、医疗、银行、图书馆等分布)、交通便利(地铁、公交站等分布)、环 境宜居(公园分布)、商业发展(餐馆、酒店、影院、商超、便利店等分布)、盒区房消费单量 以及门店-盒区房直线距离等维度,通过加权求和的方式定义了潜力指数。 通过计算样本城市盒区房的潜力指数,我们罗列出了各城市最宜居的潜力盒区房: 中山公园 宁强小区No.2 金汇 金坤花园No.3 曹家渡 云和花园No.5 新江湾城 九龙仓玺园No.1 长寿路 梅山馨苑No.4 上海市 东大桥 圣世一品No.2 朝阳公园 公园大道No.3 朝青 天鹅湾南区No.5 岳各庄 第七街区No.1 七里庄 望园东里No.4 北京市
19、 1 25 34 1 25 34 皇岗 皇岗花园大厦No.2 石厦 中港城No.3 莲塘 东方凤雅台No.5 百花 南天二花园No.1 车公庙 趣园No.4 深圳市 林和 中怡城市花园No.2 粤垦 富力院士庭No.3 龙口西 保利中辰广场No.5 大石 信基城No.1 天润路 金碧翡翠华庭No.4 广州市 1 25 34 1 25 34 252019盒区房报告 合江亭 恒大都汇华庭No.2 桐梓林 桐梓林欧城No.3 九眼桥 粼江峰阁No.5 双楠 楠极地No.1 温江老城 太极花园No.4 成都市 1 25 34 杭州市 金沙湖 龙湖滟澜星座No.2 未来科技城 富力西溪悦居No.3 临平
20、 邱山小区No.5 滨江 欣盛东方郡西区No.4 No.1大关 大关西七苑 1 25 34 经开 白桦林间No.2 曲江 华侨城天鹅堡No.3 城东 东新城市花园No.5 高新 万达天樾No.1 高新 枫叶苑南区No.4 西安市 长乐路 饮虹园No.2 奥体 中泰国际广场No.3 三牌楼 金陵大公馆No.5 长江路 凯润金城No.1 奥体 宋都美域沁园No.4 南京市 1 25 34 1 25 34 北环 龙湖水晶郦城颐苑No.2 杨家坪 海丰楼No.3 杨家坪 星河港都No.5 北环 龙湖水晶星座No.1 嘉州 山顶道壹号No.4 重庆市 CBD西北湖 泛海国际居住 区樱海园 No.2 光谷广场 加州阳光No.3 积玉桥 杏林苑No.5 百步亭 中城青年汇No.1 后湖 晋合金桥世家No.4 武汉市 1 25 34 1 25 34 262019盒区房报告 为了保护消费者隐私和商家机密,本报告所有数据均经过脱敏处理。 数据来源:盒马、贝壳 数据说明 数据时间段:2019年