物流园区能够将不同类型的物流设施、运输方式以及物流产业聚在一起，使其集中在同一个园区当中。因此，物流园区一定要具备较大的规模，并要拥有组织管理和经济开发这两种功能。在物流园区中，通过对企业各项经营活动的组织，能够有效满足人们的各种消费和生活需求，让企业和地区组织得到更好的生产

根据中国《物流园区分类与规范基本要求》(GB/T21334-2017)：“物流园区是为实现物流设施集约化和物流运作共同化，或基于城市物流设施空间布局合理化目的而在城市周边等区域，集中建设的物流设施群以及众多物流业者在地域上的物理集结地

在2006年新修订的中华人民共和国国家标准《物流术语(GB/T18354)》中，对物流园的概念做了较全面的解释：物流园是指为了实现物流设施集约化和物流运作共同化，或者出于城市物流设施空间布局合理化的目的而在城市周边等各区域，集中建设的物流设施群与众多物流业者在地域上的物理集结地。国内物流园主要具备土地规模、物流设施、进入企业及标准(或规则)、物流功能和服务、运营主体、投资主体等要素；表现出多模式运输手段的集合、多状态作业方式的集约、多方面运行系统的协调、多角度城市需求的选择、多体系服务手段的配套等特征，其多种服务手段的配套是物流组织和物流服务的重要功能特征。

(1)物流园区不同于物流企业的单一主体，而是由多个主体共同构成，这些主体可以提供的物流服务不尽相同，集中组合起来可以使园区提供多样化而完整详尽的物流服务，服务不完全相同但却具备一定的关联性，较大的物流用地同时也扩大了业务服务范围与规模；

(2)物流园区作为城市物流产业发展的枢纽区域，不仅承担着物流运送中心节点的作用，同时也承担着园区经济开发的使命，因此物流园区需要设置如信息管理中心等与区域物流发展相匹配的基本设施；

(3)物流园区在提供传统物流企业可提供的物流服务之外，还紧密联结了上下游产业，作为媒介降低了关联活动的运作成本，提升了关联产业的生产效率，延伸关联企业服务功能，进一步适应消费者日益丰富的消费需求

(一)参照国家标准(GB/T21334-2017)《物流园区分类与规划基本要求》中以依托对象为分类依据，将物流园区划分为五种类型的物流园区

(1)货运服务型：依托空运、水运或陆运节点(枢纽)而规划建设的；为大批量货物分拨、转运提供配套设施；主要服务于区域性物流转运及运输方式的转换。(备注：空港物流园区依托机场，以空运、快运为主，衔接航空与公路转运；港口物流园依托海港或河港，衔接水运、铁路、公路转运；陆港物流园依托公路枢纽或者铁路场站，衔接公路与铁路转运)

(2)生产服务型：依托经济开发区、高新技术园区、工业园区等制造业集聚园区而规划建设；为生产型企业提供一体化物流服务；主要服务于生产企业物料供应、产品生产、销售和回收等。

(3)商贸服务型：依托各类批发市场、专业市场等商品集散地而规划建设；为商贸流通企业提供一体化物流服务及配套商务服务；主要服务于商贸流通业商品集散。

(4)口岸服务型：依托对外开放的海港、空港、陆港及海关等特殊监管区域及场所而规划建设；为国际贸易企业提供国际物流综合服务；主要服务于进出口货物的报关、报检、仓储、国际采购、分销和配送、国际中转、国际商品展示等。

(5)综合服务型：具备两种及以上服务功能的物流园区。

(二)从物流园区经营形态上划分，有生产型、仓储型、配送型、服务型、综合型等五种形态。

(1)配送型的物流园区

配送型的物流园区，是以配送为主导、以其他为辅助的经营形态物流园区。城市物流、跨区配送、干线物流等配送集散地，都属于配送型物流园区。当然，有以城市配送为主的，有以农村配送为主的，有以河流配送为主的，有以航空配送为主的…应以自身核心业务界定。

(2)仓储型的物流园区

仓储型的物流园区，是以仓储为主导、以其他为辅助的经营形态物流园区。如对果蔬行业来讲，大型中央仓库、周转仓库、分销仓库等集散区域，都属于仓储型物流园区，如蔬菜周转集散区域、果品仓储集散区域，北京四道口冷冻仓库即属此类。仓储型物流园区是由大型仓储设施集合而成的。

(3)综合型的物流园区

综合型的物流园区，是在生产、仓储、配送、服务等方面都涉及的物流园区，此类型物流园区在功能上没有太多区隔，也不偏重于某一领域。现实经济运行，综合型的物流园区类型较常见。

(4)服务型的物流园区

服务型的物流园区，是以服务为主导、以其他为辅助的经营形态物流园区。如以金融服务为主、以托运服务为主、以财务服务为主、以海关服务为主。现实经济运行，服务型物流园区往往要配套生产型、仓储型、配送型的物流园区，以形成自身核心优势，这也是物流园区战略设计的命题。

(5)生产型的物流园区

生产型的物流园区，是以生产为主导、以其他为辅助的经营形态物流园区。如对餐饮行业来讲，单品类生产、跨品类生产的物流集散区域，都属于生产型物流园区，如鸡类生产加工区域、蔬菜与菌菇生产加工基地、酱汁生产加工区域。生产型物流园区大多是由中央厨房、中央工厂衍变而来的。

(1)公路港模式

公路港模式是当前国内物流园区运营管理最成熟、数量占比最高的模式。其在掌握大量车源信息基础上通过物流信息平台实现货源与车源结合，极大地降低了物流成本。然而在进一步扩张方面面临资金和管控瓶颈。

(2)工业物流地产模式

其利用国外产业投资基金私募较低成本的资金用于在国内的快速扩张。

(3)电商物流园区模式

京东亚洲一号是运用该模式的典型。京东亚洲一号物流中心为京东物流服务体系的重要环节，通过高效率仓储、分解，降低企业成本，从而给企业带来经济效益。在模式上通过自主购地建设并运营，在适用范围方面主要针对面向全国进行扩张的大型电商。

(4)货运枢纽模式

在边境口岸、港口、铁路货场、机场附近，通过多式联运，打造具有较强集散能力的货运服务型物流园区。可以依托铁路货运站打造铁路物流基地，然而其必须依赖特殊交通条件，很难在其他地区复制推广。

(5)商贸物流地产模式

商贸物流地产模式是伴随着商贸批发市场的发展而壮大起来的，通过品牌优势低成本拿地打造商贸群，引进商户进一步带动配套物流园区建设。然而随着电子商务发展，批发型贸易市场面临萎缩。

(6)综合服务物流园区模式

该模式能够整合仓储、配送、零担物流、专线运输、商贸交易等功能，通过相互带动而形成较强的集聚辐射带动能力，是一个可为城市提供综合物流服务功能的物流园区。

现代物流园区不同于传统物流企业，具备鲜明的特征，可以概括为系统性、派生性、竞争性。

(1)系统性代表着物流园区服务功能的多样性、完整性、全面性，基于多方面协作实现系统性。

(2)派生性代表着物流园区受上下游产业的共同影响，与区域经济发展一脉相承，密不可分，在需求上呈现派生性。

(3)竞争性代表着园区内物流企业的同质化竞争，但随着园区功能划分的进一步明确，园区内企业将逐步提升功能协作程度，优势互补，共同进步，另外从辩证角度来看，园区内入驻企业的竞争在一定程度上为园区运营主体带来有利之处，降低经营成本及企业进出障碍。

(1)物流及商流功能

①货物集散功能。对各种运输方式的到达货物进行接收，同时完成分拣存储，包括对于本地发出货物的集中，并对外发送

②货物中转功能。拥有多种运输方式满足多式联运需求，方便货物的进出口以及跨海运输；具有衔接干线运输以及支线配送的功能

③配送功能。配送范围主要覆盖配送中心，配载中心区域物流节点等，各工商企业能够享受到配送服务。

④流通加工功能。提供商品包装换装改装条形码印刷等服务，具有提高物流对象附加价值的作用。

⑤口岸功能。主要以监管机构设立为主，例如海关，卫检动植物检疫机构等，保证卫生检疫服务的健全，受益者主要包括物流产品相关的制造厂，分销商等。

⑥商品检验。主要以商品检验以及检疫为主。

⑦物流信息服务。指信息技术和物流服务相结合应运而生的公共物流信息平台的建设和运用，借助该平台实现对于物流状态的查询，物流过程的跟踪以及各类要素信息的记录和分析，同时还支撑起物流客户关系管理以及物流决策，便于各类单据处理，确保高效的物流工作效率。

⑧物流咨询与培训。和物流系统规划设计，物流培训以及物流项目咨询等相关的服务。

⑨商品展示的商流功能。通过建立商品展示厅的方式展现商流功能，为商家提供贸易机会。

⑩电子商务的辅助功能。凭借自身所拥有的仓储资源以及配送服务开展电子商务业务。

(2)经济开发功能

①物流基础设施项目的经济开发功能。无论是宏观经济领域或是微观经济领域，建设基础设施项目都能够对经济开发起到促进作用。建设物流园区所遵循的角度一般为区域经济发展以及城市物流功能建设，因此通常物流园区的规模都较大。就目前情况而言，国内较大规模的物流园区其占地面积都在千亩之上，而国外一些发达国家所建立的物流园区占地面积更是达到数平方公里。正是由于其具有较大的规模以及健全的配套服务设施，对于地区的经济增长具有良好的带动作用。

②既有设施及资源的整合功能。由于物流园区表现出的组织规模较大以及拥有较高的物流管理水平，势必会对现有的一些物流设施所表现出的功能进行一定的替代。不能单纯的以重复建设的眼光看待物流园区，而是需要遵循科学的功能设计以及空间布局达到对于未来物流组织管理的适应，借助规模化以及组织化经营特征，结合具体的政策对既有设施进行科学整合。除了进行整合之外，还对既有资源进行整合。资源来源于港口产业及周边产业，同时包括政策资源以及经济环境资源。在一定程度上物流园区可以视为周边资源的结合体。

③完善的物流服务所支持的经济开发功能。通常物流园区都具有较为完善的基础设施以及较为齐全的服务功能，这使得其集中运作效率更高且成本更低，具有较高的物流服务水平，更有利于经济发展，这体现出保税物流园区具有的经济开发功能^[1]。

(1)普洛斯：是全球物流地产的霸主之一，中国物流地产60%以上的市场占有率令其江湖地位稳如泰山。三核联动的闭合循环体系和核心型物流地产基金的助力，加上其他外资所不具有的本土化基因。

(2)易商：曾经的普洛斯第一副总裁沈晋初个人创业已经初步取得成功，华平、高盛、荷兰汇盈等超过10亿美元的注资让易商有更多扩张的底气。

(3)盖世理：是“物流地产中的劳斯莱斯”，业务小而精，其高品质的环保仓储做得很有一套。但东家从沃尔玛、迪拜世界集团道Brookfield的连续折腾，让盖世理也始终不能进入加速的正常轨道中，其在中国的发展不能算顺利。

(4)维龙：投资意大利最大的现代物流仓储设施提供商，目前维龙在中国各城市运营或在建的物流仓储总建筑面积超过100万平方米，资金充沛，一体化链条完整，500强客户丰富，是不可小觑的重要外资力量。

(5)安博：是全球最大的物流地产商，在中国物流地产市场稳扎稳打，保守而谨慎的作风虽然会错过机会，但也避免了很多的风险。目前和普洛斯、嘉民一样，都正在重视电商业务的增强。

(6)嘉民：获得了加拿大养老基金的支持之后，嘉民集团在中国的扩张步伐有增无减，与菜鸟网络、宏泰集团等本土企业的创新合作值得关注。

物流园区具备多种盈利模式，支撑着园区获得多元化的持续收入。

(1)土地增值。对于产业开发型项目而言，土地是至关重要的资源，物流用地的土地取得成本较低，项目建设完成后，投资主体通过对项目的经营运作，吸引周边上下游企业入驻合作，不断提升园区影响力，使得地价产生增值。

(2)租赁收入。物流园区租赁收入的获取方式较为多元化，其中较为普遍的收入方式是建成仓储设施的租赁收入，通过将仓库出租给入驻客户，获取稳定收益。拥有铁路专用线、运输装卸设备的园区还将产生设备租赁收入。随着现代物流园区入驻客户服务需求的多元化，越来越多的物流园区开始兴建用于商品展示、办公服务的配套用房，收取房屋租金。另外，入驻物流企业存在运输车辆停放需求，多数园区会划定专门区域建设停车场，收取一定的停车费。

(3)服务收入。物流园区处于上游供应企业和下游贸易企业的媒介环节，可以发挥信息中介作用，提供货源、运输、销售方面的咨询信息，合理配置货物装载，优化货物运输成本，满足客户运输需求，赚得信息业务提成。同时，帮助不从事自行运输业务的经营主体定制装配解决方案，赚取相关收益。一些物流园区依托园区经营载体，创办人才培训基地，为物流从业人员提供系统化专业培训，提升从业人员技能，收取相应的培训费用。当园区内企业面临资金问题时，经营主体通过引入产业发展基金等进驻园区，为入驻企业解决资金需求，收取融资中介费用。除此之外，物流园区在物业管理层面提供安全管理、网络管理等服务，收入管理费用。

(4)投资收益。园区内入驻的大量企业从事着多种多样的经营业务，对于有投资价值的利好业务，园区经营主体可以选择投资，获取投资收益^[2]。

中国物流园区大约出现于1999年，深圳市推出了平湖物流园，规划用地14.6平方公里，成立了管委会并向社会推出。其后，许多地方政府积极规划并建设物流园区，形成了一股园区热。据统计，2020年我国物流园区有1802个，2015-2020年，我国物流园区个数年均增长8.3%，近年来，国家对各类园区开始整治，物流园区的建设步伐已经放慢，一批没有经过详细规划的物流园区项目已被取消，总体上，我国物流园区建设呈稳步增长态势，但增速逐渐放缓^[3]。

近几年，我国物流园区规模不断扩大。中国物流与采购联合会、中国物流学会先后于2006年、2008年、2012年、2015年和2018年组织了五次全国物流园区(基地)调查。2006年我国包括运营、在建和规划的各类物流园区仅207家，2015年突破1000家，2018年增至1638家，比2015年的1210家增长428家。3年间，我国物流园区个数年均增长10.7%。在1638家园区中，处于运营状态的1113家，占67.9%；处于在建状态的325家，占19.8%；处于规划状态的200家，占12.2%。

而从非官方统计、从实际发展推断来看，我国各类物流园区的数量至少在数千家!如果纳入一些不完全符合园区标准的小散园区，这个数字应该有上万家。

(1)数字转型。充分利用各类信息技术，实现物流园区数据可采集、可录入、可传输、可分析，实现一切数据业务化，打破信息不对称和信息孤岛，提升物流数字化水平，再造物流园区业务流程和运营模式。

(2)全面连接。通过信息互联网和设施物联网，加快园区业务线上化转型，推动物流园区全面接入互联网，以信息互联、设施互联带动物流互联，打造在线物流园区，助力线下物流园区创新业务开展。

(3)产业融合。通过信息互联互通，加强物流园区与产业集聚区的融合发展，集中制造商贸业的采购、分销、物流、维修等非核心业务在物流园区集中，提升产业服务的专业化、社会化水平，助力区域经济价值链升级。

(4)平台开发。深入推进互联网与物流园区融合发展，推动物流园区公共信息平台技术升级、功能升级、模式升级，打造物流园区互联网平台，发挥网络效应，集聚更多物流资源和目标用户，打破园区区域限制和分工体系，重构物流园区商业模式。

(5)智能升级。瞄准高标准仓储设施标准，满足高增长、高附加值物流服务需求，加快推进物流园区机械化、自动化、智能水平，提高园区整体运作效率，逐步用机器替代人，改变传统物流园区的运作方式^[4]。

参考资料：

[1]张宇欣.天津港DG保税物流园区布局优化设计研究

[2]师琪.GL智慧物流园经济效益评估优化研究

[3] 邓定喜.全国统一大市场下中国物流产业园区的发展现状及趋势

[4]江苏园区.现代物流园区的现状类型与发展前景

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