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1、从涉及业务类型看,华润万象生活、宝龙商业、合景悠活、中骏商管住宅与商管业务兼具,星盛商业仅从事购物中心运营管理,卓越商企服务主要为写字楼等商务综合体提供物管服务。华润万象生活总收入及利润领先。华润万象生活 2021H1 总收入 40.1 亿元,远高于卓越商企服务(16.5 亿)、合景悠活(12.3 亿)、宝龙商业(11.7 亿)、中骏商管(5.8 亿)、星盛商业(2.6 亿);华润万象生活 2021H1 归母净利润 8.1 亿元,高于合景悠活(3.2亿)、卓越商企服务(2.7亿)、宝龙商业(2 亿)、中骏商管(1.5 亿)、星盛商业(0.8 亿)。其中,购物中心运营管理板块收入方面,宝龙商业
2、2021H1收入 9.4亿元、华润万象生活收入 9.3亿元,规模靠前;商务物业管理收入方面,卓越商企服务 2021H1 收入 9.4 亿元,相对靠前。合景悠活总在管规模跨越式增长,宝龙商业在营购物中心数量靠前。合景悠活 2021H1 完成收购雪松智联及上海申勤,总在管面积新增 1.1 亿平米至 1.65 亿平米,高于华润万象生活(1.3 亿平米)、卓越商企服务(0.35亿平米)、宝龙商业(0.25亿平米)、中骏商管(0.19亿平米)、星盛商业(0.02亿平米)。其中,购物中心运营管理方面,宝龙商业已开业零售商业物业 71 个、华润万象生活已开业商业运营及分租购物中心 64 个,规模相对靠前。商
3、务物业管理方面,卓越商企服务在管 0.17 亿平米,相对靠前。同时各家商管公司总合约/在管面积比,购物中心合约/在管数量比普遍较高,短期增长确定性较强。.各商管企业毛利率均呈改善趋势。从综合毛利率看,星盛商业因其业务模式仅包含购物中心轻资产运营,综合毛利率领先,2021H1 毛利率达 56.7%,高于中骏商管(49.3%)、合景悠活(44.2%)、宝龙商业(32.8%)、华润万象生活(32.2%)、卓越商企服务(29.6%),但各商管企业由于收入确认方式差异,毛利率不一定可比。出租率大多位于 90%以上,宝龙商业出租率改善明显。从反映经营成果的出租率水平来看,华润万象生活、合景悠活、星盛商业购
4、物中心平均出租率均稳定在 90%以上,宝龙商业出租率逐年改善, 2021H1 已升至 92.3%,中骏商管 2021H1 出租率仅为 85.2%,略显弱势。整体看,在市场空间广阔、行业格局分散、资本加持背景下,物企加速扩张,2021H1业绩及规模仍维持高速增长,较高业绩指引逐步兑现,精细化管理日渐成效,主流物企毛利率及管理费用率均实现改善。物管板块,物企加大第三方拓展及收并购力度,弱化关联方依赖度;商业、公建等非居业态逐渐成为物企竞相追逐的拓展方向;社区增值服务收益贡献度持续上升,已成为物管收入的新增长点。商管板块,各商管公司经营各有侧重,整体运营成效向好,出租率及毛利率等重要经营指标均呈改善
5、趋势。经历短期调整后,我们认为当前位置优质物管及商管企业估值已具备吸引力,建议逢低积极布局具备规模及资金优势、在增值服务各细分领域率先发力的物管龙头,如碧桂园服务、新城悦服务、融创服务、金科服务、保利物业等,以及占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商,如星盛商业等。1)市场化发展不及预期风险:市场化发展一方面可减轻关联房企依赖度,另一方面可进一步挖掘增长空间。但当前收并购市场热度较高,若后续收购标的估值持续走高且整合难度加大,第三方外拓难度提升,将对市场化发展产生不利影响。2)行业利润率下行风险:由于人工成本刚性上升,物业费动态提价机制形成缓慢,若科技赋能降本增效不及预期,基础物管服务面临盈利能力下行风险。3)社区增值服务培育及发展不及预期风险:社区增值服务当前处于量变积累过程中,细分领域盈利模式跑通尚需时日,存在发展进程不及预期风险。