1、 请参考最后一页评级说明及重要声明 投资评级：投资评级：推荐推荐（维持维持） 报告日期：报告日期：2020 年年 06 月月 28 日日 分析师：吴彤 S04 联系人（研究助理） ：余芳沁 S05 联系人（研究助理） ：蔡微未 S25 021-31。

2、上涨”，房地产赚钱效应将逐步萎缩，购房预期受到长效机制影响加大、部分房企将遭遇融资、回款和还债的三重压力，但房地产市场规模依然很大，而且定价体系坚实 ，资产包的流动性及估值弹性更大，行业存在结构性的风险和机会。
预计2019年上半年能看到行业基本面下行、下半年看到资源整合和政策宽松，地产行业洗牌后估值压制否极泰来，之后看好地产板块的估值抬升行情。
在基本面下行期，推荐现金流充裕、融资成本低、防御性强的头部个股。
重点推荐万科A(000002)、保利地产（600048）、招商蛇口（001979）、金地集团（600383）、中国金茂（0817.HK）等；在市场结构分化阶段，相对看好货值充裕、产品竞争优势突出的头部房企或一二线占比高的二线房企。
重点推荐融创中国（1918.HK）、中国恒大（3333.HK）、碧桂园（2007.HK）、龙光地产（3380.HK）、阳光城（000671）等；在行业资源整合高峰过后，地产出清将带来明显的投资机会，大部分中小房企可能退出行业谋求转型，估值有望迎来显著切换。
重点推荐华夏幸福（600340）、泰禾集团（000732）、世荣兆业（002016）等。

3、量没有意义；2）居民收入水平和偿付能力不是限制，因此考虑可支配收入，考虑GDP 结构等进一步衡量也意义不大。
2，政策边际变化将带来弹性，因为加杠杆群体是被严格限制。
1）中国各种政策大幅限制居民加杠杆能力，边际政策变化将带来弹性。
过去几年中低收入人群成为加杠杆主力，边际放开后其他群体有加杠杆空间，中低收入群体中还没加杠杆的群体有加杠杆弹性。
因此，总体杠杆有弹性。
2）商业银行有持续配置按揭的意愿和能力，将带动居民杠杆率提升。
在中国，金融机构和居民对于资产价格长期预期难以改变、金融机构资产配置趋势难改变情况下，居民杠杆有大弹性。
3，美国日本泡沫破裂、居民加杠杆缺乏弹性有其他背景，中国目前不存在。
三四线中短期有一定压力。
本轮三四线繁荣是由加杠杆带来的，我们测算，三四线城市2016 年、2017 年有息负债杠杆率分别为66%和74%。
但是三四线众多小笔金额按揭绝对不意味着低违约率。
三四线近年来购房杠杆率比较高，去库存目标完成后，三四线难以继续成为稳经济和银行资产配置以及信用创造的主要载体。
一二线城市将成为变化的主体，很可能成为未来经济增长和银行资产配置、信用创造的主要载体。
投资建议：居民杠杆率趋势难以改变，长期看好一二线城市基本面，地产公司集中度提升趋势延续，地产股“便宜”的特征明显，增量资金中长期将带来房地产核心资产的行情。
持续推荐保利地产、招商蛇。

4、2020年中期投资策略线上交流会 证 券 研 究 报 告 寻找洼地，坚守成长 2020年06月15日 食品饮料行业2020年中期投资策略 行业评级：增持 姓名：訾猛（分析师）姓名：李梓语（分析师）姓名：马铮（分析师）姓名：徐洋（研究助理） 邮箱：邮箱：邮箱：邮箱： 电话：电话：电话：电话： 证书编号：。

5、多数研究机构 2018 年底的预测：在 2018 年底市场对 2019 年房地产投资增速的一致预期值是 5%以下，预期值的中位数及均值大概位于 3%。
销售增速不差，投资增速好于过去四年，为房地产从严调控增加了底气。

6、资本和被压抑的资产需求，进一步加速的条件已经成熟。
与COVID-19之前相比，预计将有更加多样化的交易结构。
3.虽然周期和流行病主导着人们的思维，但企业和社会行为的结构性转变必须在战略中加以考虑更多地将由ESG主导。
资本市场概述：过去一年，资本市场艰难前行。
2021年有望逐步减轻这一负担，较低的基准利率、较高的债务和股权资本可用性，以及相对于其他资产类别具有吸引力的估值，表明经济复苏要比过去的衰退时期快得多。
交易量：2020年第4季度全球经济活动加速，但多数情况下仍同比下降。
与第三季度相比，美洲的增长尤为强劲，而欧洲则相对较弱。
投资者可能会推迟第一季度的交易，因为流感疫情压力再度爆发，市场前景越来越明朗。
随着写字楼行业的复苏，预计到年底流动性将加速增长。
股票：预计随着全球对更广泛复苏的信心增强，流入房地产的资金将恢复。
房地产投资信托基金价格将继续回升，使房地产投资信托基金变得更加活跃，同时资金流趋于稳定，然后在开放式核心基金转为正。
债务：与各地区的股票相比，债务市场的复苏要快得多。
然而，流动性集中在贷款价值比较低的最受欢迎的产品类型。
2021预计交易概况和贷款人池将扩大，例如，预计银行在美国将变得更加活跃。
定价：全球工业、生命科学和精选住宅类资产的估值普遍上升，而办公和零售类资产则面临下行压力，部分被基准利率的下降所抵消。
在欧洲、亚太地区和人口结构有。

7、据预测6 月成交总建面累计同比回正。
在相对宽裕的融资情况下，全国重点城市成交楼面地价走高。
2. 加剧分化，资金进一步往“优势城市” 、“优质区域” 集中房企资金集聚于优势城市“拿地”的特征明显， / / / 四类城市2020 年成交建面同比分别提升27%、1%、4%、14%。
2021年房地产市场走高政策：1. 2021 年政策方向确定，但“措施执行”将“更宽幅波动”2021 年宏观政策需要顾及的“分项目标”对比2020 年明显增加。
从2020 年下半年以来，“超宽松”的维稳措施已逐步向“常规宽松”过渡，到2021 年时，促使已经逐步稳健。
2. “降成本”走向“稳杠杆”，流动性“边际收紧”制约市场周转受“三条红线”调控影响，2021 年土地市场或将适度降温，但资金面仍然关注在“优势区域”的土地获取，政府重点管控“一级土地”“二级商品住宅”和“三级存量”延申，在信贷加严的情况下，一些购房行为会收到更多限制。
3. 房地产对城市经济的支撑作用将继续加强在城市大部分人群长租房为主，供给侧向租赁房倾斜，“可售”土地资源得到支撑。
并且政府实施“人才政策”，给人才优惠吸引人才，从而达到城市经济加强的目的。
文本由木子璨璨 原创发布于三个皮匠报告网站，未经授权禁止转载。
数据来源：合富辉煌：2021中国代表城市房地产市场预测。

8、行为，遏制热点城市房价过快上涨。
4、目前城镇还有几千万人居住在条件简陋的棚户区，要持续进行改造。
今年再完成棚户区住房改造600万套，继续发展公租房等保障性住房，因地制宜、多种方式提高货币化安置比例，加强配套设施建设和公共服务，让更多住房困难家庭告别棚户区，让广大人民群众在住有所居中创造新生活。
2018年政府工作报告中关于房地产相关行业的表述1、健全地方税体系，稳妥推金房地产税立法。
2、坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位。
3、加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
4、启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套。
2019年政府工作报告中关于房地产相关行业的表述1、健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。
2、更好解决住房问题，落实城市主体责任，促进房地产市场平稳发展。
3、继续推进保障性住房建设和棚户区改造。
城镇老旧小区量大面广，要大力改造提升。
2020年政府工作报告中关于房地产相关行业的表述1、坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位。
2、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。
3、深入推进新型城镇化。
发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。
4、新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。
1健人地方筋休系侦步抢讲户品,立6法2021年政府工作报告中关于房地产相关行业的表述1、坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳。

9、展趋势预计到2030年，印度房地产行业的市场规模将达到1万亿美元，高于2017年1200亿美元。
预计在2017-2028年，印度房地产市场的年复合增长率将为19.5%。
增加工业活动、提高收入水平和城市化将支持房地产在国内生产总值中的份额。
图1 印度房地产的市场规模所采用的策略拥有多样化的住宅、商业和乡镇开发项目的投资组合。
公司在不同的战略地理位置都有项目，以使风险多样化，专注于租赁业务的增长。
住房金融公司和私募股权(PE)公司已经开始专注于经济适用房。
与土地所有者合作的合资企业(JV)，而不是积累土地银行。
例如，总部设在孟买的房地产公司Oberoi房地产公司在进入NCR地区时采用了这一策略。
于2020年7月23日，Sunteck房地产公司与土地所有者签订了联合开发协议，在孟买市区(MMR)建造一个住房项目，在未来5-7年收入潜力为50亿卢比。
经济增长的驱动因素2019年，抵达印度的外国游客人数为1,090万人次，同比增长率为3.20%。
预计到2022年，印度的旅游业和酒店业将达到4189亿美元。
2019年，印度通过旅游业获得了300亿美元的外汇收入，同比增长了4.80%。
2007-19年，印度旅游业的外汇收入年复合增长率为8.96%。
不断增长的游客流入预计将给酒店业带来刺激。
图2 外国游客抵达印度量机会预计在2015-20年期间，教育部门的增量需求将达到最高水平。
印度不断增长的年轻。

10、值(GDP)将增长8.2%。
在2020年，中国人民银行(PBoC)提供了流动性来支持实现净投资13.04亿元。
这释放了大约通过下调人民币1.75万亿元的长期资金储备准备金率(存款准备金率)。
中国央行还多次下调利率至降低公司的融资成本。
图1:中国的LPR和RRR二、办公尽管未来办公室需求前景乐观，但大流行病和其他因素包括越来越多的年轻人担任公职基础就业正在改变工作方式，重塑办公室的角色、位置、配置和外观。
世邦魏理仕的调查发现，72%的中国住客有此打算增加混合工作方式的采用，重新思考他们对灵活的空间和家庭工作要求。
占领者计划在工作场所技术上投入大量资金以促进工作有超过70%的受访者选择了世邦魏理仕亚太区住户快速调查表明，他们打算将这类资本支出纳入未来的企业房地产战略。
图2 远程工作与在办公室工作(对受访者的结果总部位于中国大陆)三、零售疫情后的建设导致了更多去年30%的新供应被推迟到2021年。
世邦魏理仕估计这是新的中国18个主要城市的购物中心供应量将达到800万平方英尺。
今年，只有10%的新完工项目位于黄金地段这些地区可能出现供应不足的情况，并因租赁的增加而加剧需求。
在剩下的90%位于非黄金地区的新供应中，有一半会进入没有直接竞争对手的新兴地区。
图3:供应和需求预测四、物流2020年，随着新供应达到峰值，房东们面临压力需求。
受大流行影响。
世邦魏理仕追踪的19个城市的全国新供应量总面积。

11、0年净下降7%)。
相比之下，2020年最为积极的创新和技术领域则持平。
该行业的2020年总体前景为35%，但2021年每个类别的受访者为28%。
许多因素影响了去年这种恶化的前景，包括收紧对初创企业的投资，以及大湾区(GBA)其他城市越来越重视这一行业。
二、公共部门公共部门保持相当稳定，但回应更为两极分化，越来越多的受访者表示预期增加员工人数(38%，高于26%)或减少员工人数(19%，高于4%)。
员工人数预测三、消费市场香港消费市场部门消费支出下降10.1%，失业率上升2020至2020，但在第一季度复苏迹象显示损坏，尽管去年的调查损坏的基数减少了。
2021年的调查结果表明，挑战仍在继续。
只有24%的受访者预计人数会增加，37%的受访者预计人数会进一步减少。
与2021年2月公布的政府就业和职位空缺数据一致，该数据显示，2020年9月，一些行业(包括住宿和食品)的职位空缺从2020年6月的低点略有上升。
四、金融服务业金融服务业得益于非常活跃的资本市场。
香港证券交易所(HEX)自20107以来达到了交易高点和最大的首次公开募股(IPO)水平，同时亚太私募股权基金市场也将继续享受过去十年的成功。
分配给该地区的资金数额创历史新高。
员工人数的前景令人鼓舞，预计2021年员工人数净增长率为17%，而2020年为8%。
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数据来源：毕马威：。

12、增长(+3%复合年增长率)，投资额不断上升(+14%复合年增长率)，因为历史性的低利率、创纪录的“干粉”(储备)和不断增加的房地产证券化推动了大量投资。
据房地产服务公司JLL统计，商业地产交易量自2009年以来稳步增长，2019年创下历史新高，交易量超过2007年(图1)。
2007-2020年美洲、欧洲、中东和非洲(EMEA)以及亚太地区的直接商业房地产交易量 图1虽然投资者在2019年变得越来越谨慎，但该资产类别仍保持高度流动性，相对于优先主权债务的利差稳定，回报率稳健，证明了其弹性和稳定性。
二、房地产未来的框架四大支柱世界经济论坛对房地产未来提出了展望，未来的房地产是宜居的，可持续的，有弹性的和负担得起的。
为了实现这一愿景，WEF创建了房地产未来框架，以提供行业转型的途径。
城市和建筑的未来愿景基于四大支柱：宜居性、可持续性、弹性和可承受性。
它确定了推动变革的关键因素。
房地产的未来前景如图2所示。
房地产未来框架 图21.宜居性综合各种因素有助于提高生活质量，包括发达的建筑和社区、以人为本的包容性设计(为所有年龄和能力的人设计)以及与房地产开发同步满足公民需求的社会、社区和娱乐设施。
宜居性包括空间和居住者之间的相互作用，最终提高人类的体验。
人们一天中90%的时间都在室内度过，这使得建筑物有助于确保宜居性。
研究表明，舒适的环境与生产力之间存在正相关关系。
2.可持续性建筑物占全球温。

13、p其一，特斯拉通过干电极工艺化成分容工艺的创新提升产线效率，降低投资额，降本 1pp首先，公司从电极设计开始做创新，采用干电极工艺;此工艺来源于此前被公司收购的 Maxwell，符合我们在国信证券汽车行业专题特斯拉系列之十二：特斯拉电动。

14、p往2021年展望，大背景环境是经济活动仍在缓慢复苏。
从基本面的角度来看，多数子行业应处于回暖改善过程;从估值角度来看，春节后龙头经历估值杀跌过程，已步入合理区间。
全年估值扩张估计难以持续，板块仍需回归业绩增长主线。
我们选取2021年下半年。

15、p 中国是最大的半导体市场，国产替代潜力大：根据SIA统计，20162020年中国都是半导体销售规模最大的市场，在国产替代持续推进的当下，中国庞大的下游需求足以承载芯片设计厂商所需的市场空间。
pp 高端化跃迁恰逢其实，关注汽车工控数据中心三。

16、p21 年影视行业展望及投资建议pp电影：展望未来，在内容质量持续提升人均观影次数仍处于较低水平之下，国内电影市场仍将存在成长空间;而在监管导向趋于稳定行业经历出清之后，行业龙头有望享受周期向上红利。
pp2021 年电影院线建议持续关注三条。

17、p耕耘单晶塑造核心竞争力，非硅成本优势显著。
公司依靠团队技术品牌塑造核心竞争力，把握光伏产业链最具价值的硅片环节;20152020年公司硅片环节非硅成本持续下降，引领全球单晶硅片技术。
2020年公司硅片毛利率为30，是产业链中盈利能力最强的。

18、p炼焦煤供给趋紧因素一：山东发力焦煤去产能pp山东省印发文件全省落实三个坚决行动方案20212022年。
文件综合考虑煤矿资源禀赋开采条件灾害威胁程度等因素，要求到2021年，全省30万吨年及以下8处煤矿全部关闭，核定产能240万吨;关闭退出。

19、关注清洁能源装备氢能装备和再生资源行业。
根据国家统计局数据，制造业电力供应以及交通运输占据了超过70的能源消耗。
降低碳排放可以通过改变能源利用结构和降低单位产值能耗等手段实现，而装备制造业有望扮演重要角色。
清洁能源装备尤其是光伏设备和风电。

20、总结来看，欧美市场在疫情期间的特点在于1多数产品需求韧性强;2美国线上渠道对需求的承载能力大于欧洲。
因此对于后疫情时代的演变，我们也从需求和其实现的渠道两个角度来推演：pp首先，2020 疫情影响下厨房和起居场景的品类确实出现了明显增长，。

21、V软件定义汽车时代,汽车基座可能不再是quot;车，产品定义供给关系研发流程人才组织商业模式等将发生根本性变革,核心能力亦由生产制造转变为软件开发及生态构建:pp寺斯拉电动智能化水平相对突出以外，其他国内外车企包括造车新势力大体可理解为处。

22、台积电汽车业务是芯片供给的前瞻指标，台积电汽车收入 20Q421Q1 环比大幅回升，预计行业芯片供给 21Q2 末逐步恢复，21Q3 开始大幅好转。
台积电汽车业务主要是汽车 MCU 晶圆代工MCU 是汽车缺芯最严重领域之一，根据HIS 数。

23、由于 700M 网络特殊性，不排除国内基站主设备商700M 份额进一步提升。
pp短期看，相较5G 二期运营商出于5G 规模建设需求对主设备商集采压价，5G 三期主设备招标价格较 5G 二期或有一定提升空间，带动主设备商毛利率进一步改善。
电。

24、由于 2018 年初至今的时间段内市场上缺少可供参考的物业板块指数，我们选取 39只H 股物业股与4 只A 股物业股，分别以其总市值作为权重制作股价指数。
整体来看，截止至 2021 年6 月25 日，H 股物管指数较2018 年 1 月1。

25、PaaS业务开辟了新的收费模式，扩充了公司的收入来源。
平台营收分为三部分:1销售分成，Salesforce按照每个第三方应用年度订阅费的一定比例进行分成;2开发者服务费，付费开发者账号为200美金个;3应用商店广告费，即开发者想要在应用商。

26、20年上半年生鲜超市受益疫情，20年全年同店稳健增长;百货线上化趋势冲击，百货同店增长较为缓慢，同时受新租赁准则的影响，表观收入下滑。
21年Q1超市便利店开店加速，21Q1同店与19年基本持平。
从恢复的速度来看，以19年Q1为基数，区域加。

27、疫情加速商业地产在轻资产运营模式上的探索，我国商业地产行业正从产销模式向资管模式 转变，地产金融化趋势明显。
我国购物中心在填补县域商业空白及城镇存量改造上仍有较大增量空间。
通过人均商业面积法推测我国购物中心商业面积于中性情况下可达51651。