物流地产是美国普洛斯(Prologis)公司在上世纪80年代首次提出与实践，至今为止已有40多年的历史。普洛斯认为物流地产是根据客户的需求，选择合适的地点，建设、运营与管理专用物流设施，并且采用本地与全球的专业技能开发物流配送设施，与客户(比如制造商、零售商、物流公司等)建立密切的合作关系，为其在合适的时间与合适的地点，提供合适的现代物流设施和专业的物业管理服务，实现货物从供应地向接收地的流通。物流地产是工业地产的细分领域，也是传统物流仓储功能和服务的延伸业态。

根据易观分析，物流地产概念可从广义和狭义两方面理解，狭义的物流地产指的是用于物流产业的房产和地产，物流企业财产的重要组成部分。广义的物流地产指的是能够利用物流产业的物业或区域土地或平台或物流金融、信息、功能等资源，通过策划实现价值最大化的物流资源平台的整合体^[1]。

物流地产依托土地资源和基础设施，物流地产的资产形成包含选址、建设、出租等环节，最终实现物流与不动产的结合，因此物流地产属于工业地产的范畴。

物流地产不仅仅局限于传统意义上的物流仓储，是在经济全球化与供应链一体化背景下的仓储，是在现代物流系统中以满足供应链上下游的需求为目的，在特定的有形或无形的场所、运用现代技术对物品的进出、库存、分拣、包装、配送及其信息进行有效的计划、执行和控制的物流活动。

物流地产的具体承载设施包含物流园区(核心载体)、物流仓库、配送中心、分拨中心等，主要特征包括具备一定的土地规模，对交通条件要求较高，大量集中于交通枢纽节点，并且与周边区域的产业基础息息相关^[2]。

为满足日益增长的物流运输效率要求，现代物流地产往往有更开阔的空间和更完善的交通运输设施以方便货物的装卸和快速的中转需求^[3]。

(1)从总面积上看：现代物流地产总面积大于8000平方米，非现代物流地产则小于8000平方米；

(2)从净高来看：现代物流地产至少9-12米，单层楼宇更高，如果是多层，则1-2楼大于或等于9米，3楼大于等于7米；非现代物流地产一楼大于等于6米，其他楼层大于等于4.5米；

(3)从地板承重来看，现代物流地产1楼和二楼超过每平方米3吨，非现代物流地产1楼超过每平方米2吨，其他楼层仅超过每平方米0.6吨。

(4)从结构类型来看，现代物流地产单层和多层采用不同的结构，单层多用优质混凝土和钢结构，多层采用混凝土、钢结构、附带通道和电梯；非现代物流地产常用砖混、砖木和钢筋混凝土结构。

(5)从装卸平台来看，现代物流地产运用多个配备液压装卸跳板的装卸码头，非现代物流地产无可用装卸码头或可用码头数量有限

(6)从消防设备来看，现代物流地产配备喷水灭火装置、消防栓，配有应急物资及储水系统，非现代物流地产无配备

(7)从天窗采光来看，现代物流地产天窗占屋顶面积的3%不适用，非现代物流地产不适用；

(8)从空气循环来看，现代物流地产严格控制室内空气质量，非现代物流地产不适用。

具备一定的土地规模：物流地产的主要功能在于货物的仓储和流转，因此需要有一定的

空间规模才能够满足流通的要求。

对交通条件要求较高：物流地产主要服务于企业的货物仓储物流，因此，在地理位置属性上物流地产对于交通设施的依赖性非常强，依靠航空、铁路、高速公路、港口等交通基础设施实现货物的快速流转。

与周边产业基础息息相关：物流地产的发展依靠周边区域的产业基础支撑。作为物流设施，物流地产服务于生产企业的原材料和产成品的仓配需求、零售企业最后一公里之前的商品储等。因此，物流地产能够辐射的区域货物供应或需求规模决定了物流地产的发展空间；同时，产业结构的类型也会对物流设施提出不同的要求，比如冷链、易燃、危险品等特殊产品对物流服务有特殊的要求^[2]。

根据易观分析《中国物流地产市场年度综合分析》报告，物流地产的发展目前正进入市场调整期^[1]。

(1)起步发展期(1998年-2007年)：起步期

1998年12月，深圳龙岗平湖物流基地开始建立，国内第一家物流基地。随后全国各地陆续掀起各种建设园区的热潮，使得大多数的园区建设不符合当地土地利用总体规划，2003年，国土资源部、国务院，先后发文清理不合规的产业园区，暂停审批各类产业园区，园区的建设热潮得到一定程度的消退。2003年，国际专业的物流地产商普洛斯开始在中国设立上海办事处，后续接着丰树、盖世理等外资物流地产开发商，陆续进入中国，国内的物流地产市场迎来新的发展期。

(2)成长期(2007年-2014年)：高速发展期

2007年以后，嘉民、安博等外资物流地产开发加速布局中国，宇培、宝湾等中资开发商也加快布局物流地产领域。叠加电商逐步开始高速增长，物流地产的仓储需求度进一步提高。行业间开始出现股权并购现象，GIC收购普洛斯亚洲业务，中投集团入股嘉民等，中外企业双方之间展开更为紧密的合作，共同发力物流地产领域，市场进入到高速发展期阶段。

(3)调整期(2014年-至今)：市场调整期

2014年万科与资管巨头黑石合作，拉开了传统房地产进军物流地产领域的序幕。2015年金融保险巨龙平安也进军物流地产领域。2016年以后，宇培、易商红木港股上市，普洛斯被万科为代表的中资财团私有化，国内推出REITs政策试点，2021年普洛斯中金REITs上交所上市，顺丰房托港股上市，京东收购中国物流资26%股权，头部企业资产证券化、行业间并购加快，市场迈入调整期，行业出清后，市场会逐步进入成熟发展期。

按照功能和服务对象的不同，物流地产可分为四大类：

(1)城市配送类物流地产。城市配送类物流地产集中在人口密集的城市，主要为一线城市以及二线城市。此类物流地产主要服务于第三方物流企业、零售企业等，这类企业在城市周边租赁物流地产仓库用于货物的就近配送，提升配送效率，提高消费者的消费体验。城市配送类物流地产是市场中数量最多的物流地产类型，数量占比超过60%。

(2)进出口类物流地产。进出口类物流地产是进出口企业用作货物的周转仓库。此类物流地产主要位于港口附近，根据港口的类型的不同，进出口类物流地产可进一步分为海港类型、空港类型和陆港类型，此外还可分为保税区仓库和非保税区仓库两种类型。进出口类物流地产的发展受国内进出口贸易影响较大，2018年以来，受中美贸易战影响，部分地区进出口类物流地产租金、出租率持续下滑。

(3)工业区类物流地产。工业区类物流地产主要位于工业较发达城市的工业聚居区内，为工业企业提供仓储服务，主要客户有汽车制造企业、化工企业等。市场中工业区类物流地产数量不多，主要是因为大部分工业企业具有自己的仓库，较少对外租赁专业的物流地产仓库。

(4)交通枢纽类物流地产。此类物流地产主要位于区域性的中心城市，是作为该区域内的货物集散中心而存在。例如武汉、成都城市中的交通枢纽类物流地产是华中地区、西南地区的货物集散中心。区域性城市中交通枢纽类物流地产数量众多，一部分服务于物流企业，作为物流企业的分拨中心；一部分服务于散户用于堆放农产品等低端货物^[4]。

物流地产的运营模式主要分为三类，分别为地产商主导运营、物流企业主导运营以及两者合作的运营模式。

第一类地产商主导运营主要是指由房地产开发商作为物流设施投资的主体，针对客户的定制化需求建造物流体系。但是地产商只收取租金费用和提供配套服务，并不直接参与租赁企业的日常管理，这种模式最典型的就是美国的物流地产巨头普洛斯。

第二类物流地产企业主导运营模式是指由物流企业作为投建物流设施的主体，主要是为了满足自身发展的需要，根据自身的需求建设物流体系，但同时也会和其他物流需求企业进行合作，收取一定的使用费。最典型的是国内的上海百联和大商集团。

第三类是两者合作投建物流设施，主要是地产企业提供充足的资金，物流地产商提供专业化的团队，互相配合构建完整的物流体系，风险共担，合作共赢，典型企业为万科-天府新区物流园^[5]。

物流地产是企业经营专业现代化物流设施的载体。现代物流地产以物流园区为核心载体，

建设、运营与管理物流仓库、配送中心、分拨中心等专用物流设施，并与制造企业、物流企业、零售企业等供应链环节上的客户建立合作关系，提供包括园区租赁、园区运营、配送服务等在内的增值服务。物流地产主要运作环节包括选址拿地、开发建设、运营管理以及基金运作等^[6]

目前国内物流市场竞争格局呈现“一超多强”的态势，有多类企业参与其中。作为行业开

创者，普洛斯中国凭借基金轻资产模式快速扩张，占据市场龙头地位，2～10名的企业间规模相对均衡。按主导运营模式的不同可分为房企主导运营、收购参股物流企业、与传统物流企业合作、与电商企业合作这四种主流类型，一类是房企主导运营，设立独立物流地产板块开发运营，如万科、招商等。二是收购参股物流地产商，股权合作、多元化投资战略布局，如海航实业股份于2017年4月以总价76.9亿港元现金收购于新加坡上市的物流集团CWT集团共98.1%股份。三是与物流企业合作，资源互补、协同开发存量土地资源，在这种模式下，房企负责项目开发，项目建成后转租物流商，而物流企业租赁园区，负责运营和管理。四是与电商企业合作。品牌集聚、共建规模化产业园区，传统住宅开发企业在这类合作中发挥在园区投资建设、招商引资上的优势，电商平台则凭借其庞大的商户资源和良好的客户口碑，以达到园区招商及品牌集聚的效果。头部企业如下^[6]：

普洛斯：截至2019年底，已竣工和计划建筑面积共计3200万平米，属于内资民营，布局43个城市，300多个物流园区

易商红木：中国区资产管理规模建筑面积760万平方米，是外资企业

万纬物流：截至2020年中，物流仓储服务累计开业建筑面积616万平方米内资民营布局47个城市，仓储项目142个

宇培：截至2019年底，中国物流资产组合(含在建及待开发)超过620万平米内资民营布局45座城市，65个物流园区

宝湾物流：国企，布局30+个城市，60+个高端物流园

中储股份：截至2020年中，物流实体网络拥有土地面积600多万平米，是国企

安博中国：截至2020年3月底，共有506万平方米物流仓储面积，是外资企业，共有183栋现代物流设施

京东物流：截至2020年3月底，仓储总面积约1700万平方米。内资民营，全国共运营了超过730个仓库

苏宁物流：截至2019年底，拥有仓储及相关配套面积1210万平方米，属于内资民营企业，共有44个城市投入运营57个物流基地

参考资料：

[1]前瞻产业研究院2021年中国物流地产行业发展报告

[2]易观分析：中国物流地产市场年度综合分析2021（32页）.pdf

[3]【研报】房地产行业中国REITs市场洞察系列报告之四：物流地产基金化模式成熟资产天然稀缺-210426（25页）.pdf

[4]【研报】房地产行业：物流地产研究巨头入局物流地产行业进入发展新阶段

[5]陆航月. REITs在我国物流地产领域的应用研究[D].兰州财经大学，2020

[6]刘水，孙小东.大数据背景下物流地产前景分析[J].中国房地产，2021(11).

相关报告：

仲量联行：中国物流地产市场白皮书（30页）.pdf

数据研究院：2021北京物流地产市场发展报告（17页）.pdf

物联云仓：2021年中国第二季度物流地产分析报告（26页）.pdf

【研报】物流仓储行业专题研究报告：资本市场的认知与估值-210301（33页）.pdf