1、 证券研究报告 / 行业深度报告 当前时点再议新冠疫情当前时点再议新冠疫情对房地产对房地产行业影响行业影响 报告摘要：报告摘要： 国内疫情缓解，行业缓慢修复。
国内疫情缓解，行业缓慢修复。
进入 3 月以来，国内疫情逐步缓解， 但境外输入压力仍然较大。
从目前房地产行业复工情况看，根据住 建部官方统计及我们的调研数据，售楼处复工率已达 90%以上，建 设工程复工率接近 90%，房企已实。

2、土地市场的热度有所降温。
中长期来看，人口增加和城镇化率升高或使未来十年房地产调控政策进一步延续。
2030 年中国人口预计增长至14.64 亿的峰值，中国常住人口城镇化率的目标是到 2030 年要提升至 70%。
从重点发达经济体和新兴经济体的城市化历程来看，城市化率达到70%之后，依然还会呈现不断上升的趋势。
随着中国经济和社会的发展，预计中国城镇化率在较长的一段时间内仍有较大的提升空间，这一过程的时间要远大于十年，在城镇化可能使我国整体房地产需求端热度延续超过十年的情况，相应的调控政策很可能会在这期间相应延续。
根据城市发展的周期来看，预计未来十年城市人口较为集中的核心城市仍然是房地产市场热度相对较高的地区，面临的调控压力也较大。
预计长三角、珠三角和京津冀等地区依然会成为人口集中的核心区域，而随着时间进一步推移，长三角、珠三角和京津冀这些区域的人口溢出效应以及逆城市化的发展会使一些人口分散在这些核心区域周边的卫星城市，我国人口集中的大都市带以及周边重点卫星城市较其他地区而言面临的调控力度更大。
由于融资端调控政策的陆续出台，房企拿地的分化开始加大。
从今年 1-7 月新增土地面积排名前100 的房企来看，新增土地集中度分化明显，新增土地项目主要向少数大型房企聚集。
排名前十的房企拿地建筑面积总和占新增土地建筑面积排名前 100 的房企拿地建筑面积总和的43.01%，而排名 。

3、多数研究机构 2018 年底的预测：在 2018 年底市场对 2019 年房地产投资增速的一致预期值是 5%以下，预期值的中位数及均值大概位于 3%。
销售增速不差，投资增速好于过去四年，为房地产从严调控增加了底气。

4、4月，国家发改委印发2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务，要求加快实施以促进人的城镇化为核心、提高质量为导向的新型城镇化战略，实现1亿非户籍人口在城市落户目标和国家新型城镇化规划圆满收官，为全面建成小康社会提供有力支撑; 5月22日，政府工作报告中明确提出实施扩大内需战略，重点支持“两新一重”建设(新型基础设施建设，新型城镇化建设,交通、水利等重大工程建设)，以促消费、惠民生、调结构、增后劲，奠定经济发展稳中向好的基础。
人口等生产要素流动更加自由我国幅员辽阔，不同区域资源禀赋各异，发展阶段与发展水平存在明显差异。
长期以来，京津冀&山东半岛、长三角、粤港澳&海西等东部三大区域是我国人口流向的主要聚集区，此类区域经济实力雄厚,产业发达,创新动能突出,交通便利，对人口及高质量人才的吸引力具备明显的领先优势;同时，近几年，在“一带一路”战略支撑下，中西部核心城市积极建设交通枢纽、承接东部产业转移,城市价值也获得明显提升，2016年以来中西部核心城市人口聚集趋势进一步凸显， 成为了新的人口增长极。
与此同时，尽管我国人口规模红利逐渐减弱,但人口素质提高和人力资本积累带来的人才红利正在形成。
人才在新旧动能转化、产业升级等方面的重要性持续凸显，城市竞争格局最终取决于人才的竞争也逐步成为共识。
今年以来,国家多次发文引导劳动力等要素合理畅通有序流动，强调新型城。

5、差距在逐渐缩小。
2020 年上半年，碧桂园、恒大和万科的销售额分别为 3722.9 亿元、3488.4 亿元以及 3204.8 亿元，2019 年同期则分别录得 3934.9 亿元、2818.0 亿元和 3340.0 亿元。

6、行为，遏制热点城市房价过快上涨。
4、目前城镇还有几千万人居住在条件简陋的棚户区，要持续进行改造。
今年再完成棚户区住房改造600万套，继续发展公租房等保障性住房，因地制宜、多种方式提高货币化安置比例，加强配套设施建设和公共服务，让更多住房困难家庭告别棚户区，让广大人民群众在住有所居中创造新生活。
2018年政府工作报告中关于房地产相关行业的表述1、健全地方税体系，稳妥推金房地产税立法。
2、坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位。
3、加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
4、启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套。
2019年政府工作报告中关于房地产相关行业的表述1、健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。
2、更好解决住房问题，落实城市主体责任，促进房地产市场平稳发展。
3、继续推进保障性住房建设和棚户区改造。
城镇老旧小区量大面广，要大力改造提升。
2020年政府工作报告中关于房地产相关行业的表述1、坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位。
2、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。
3、深入推进新型城镇化。
发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。
4、新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。
1健人地方筋休系侦步抢讲户品,立6法2021年政府工作报告中关于房地产相关行业的表述1、坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳。

7、十五规划建议促进了住房消费健康发展。
span style;font-size17px;font-family微软雅黑;colorrgb0,0,0居民住房具有两种属性消费属性和投资属性span style;font-size17px;font-family微软雅黑;colorrgb0,0,span .。

8、增长(+3%复合年增长率)，投资额不断上升(+14%复合年增长率)，因为历史性的低利率、创纪录的“干粉”(储备)和不断增加的房地产证券化推动了大量投资。
据房地产服务公司JLL统计，商业地产交易量自2009年以来稳步增长，2019年创下历史新高，交易量超过2007年(图1)。
2007-2020年美洲、欧洲、中东和非洲(EMEA)以及亚太地区的直接商业房地产交易量 图1虽然投资者在2019年变得越来越谨慎，但该资产类别仍保持高度流动性，相对于优先主权债务的利差稳定，回报率稳健，证明了其弹性和稳定性。
二、房地产未来的框架四大支柱世界经济论坛对房地产未来提出了展望，未来的房地产是宜居的，可持续的，有弹性的和负担得起的。
为了实现这一愿景，WEF创建了房地产未来框架，以提供行业转型的途径。
城市和建筑的未来愿景基于四大支柱：宜居性、可持续性、弹性和可承受性。
它确定了推动变革的关键因素。
房地产的未来前景如图2所示。
房地产未来框架 图21.宜居性综合各种因素有助于提高生活质量，包括发达的建筑和社区、以人为本的包容性设计(为所有年龄和能力的人设计)以及与房地产开发同步满足公民需求的社会、社区和娱乐设施。
宜居性包括空间和居住者之间的相互作用，最终提高人类的体验。
人们一天中90%的时间都在室内度过，这使得建筑物有助于确保宜居性。
研究表明，舒适的环境与生产力之间存在正相关关系。
2.可持续性建筑物占全球温。

9、p销售保持热度，关注调控政策和信贷变量pp2021 年3 月全国商品房销售面积和金额同比增长38.1和58.1，较2019 年同期增长18.6和 35.1，销售景气度仍然较高。
主要因为：1三道红线之下房企延续加速存量变现的经营策略，可售货值。

10、p4. 重点城市成交去化情况跟踪pp4.1 新房成交pp本周 52 个城市新房成交面积为 692.43 万平方米，环比下降 13.1，同比增长16.2，去年同期疫情造成的影响正在逐步减弱。
其中一二三线城市新房成交面积分别为103.52347。

11、p1.4.2. 国企毛利率持续高于民企，二者均处于毛利率下行通道pp行业整体 2020 年毛利率为 25.92，国企和民企毛利率分别为 3024.05，分别较 2019年同期下降 5.7pct3.6pct，分别较 2020 年 H1 下降 。

12、 由于整个行业空间极为广阔，整个行业的增速和公司当前的规模相关性不高，存在一些大公司实现较快增长。
pp 截止2020年12月31日，重点公司在管面积已达37.25亿平方米，同比36.02，增速较20182019年的32.9531.75进一。

13、二多重政策利好打开行业市场空间pp1关于加强和改进住宅物业管理工作的通知进一步打开行业空间pp住房和城乡建设部中央政法委中央文明办等 10 部门联合印发关于加强和改进住宅物业管理工作的通知以下简称通知，从融入基层社会治理体系健全业主委员会。

14、EDA 行业竞争的三要素：可靠性速度和生态一可靠性：芯片全流程巨大的NRE 成本决定了可靠性是核心竞争力EDA 工具的可靠性指的是使用EDA 工具本身是否准确，是否能保证BUG 风险点全覆盖，若 EDA 工具本身包含一定的 BUG，最终可能。

15、杭州第二轮集中供地规则与北京模式更相似。
7 月 30 日，杭州市发布了 2021 年第二批住宅用地集中出让公告，涉及上城拱墅萧山余杭临平钱塘等区域的 31 宗，总起拍金额 634 亿元，供应建面 466 万平。
31 宗供地中，9 宗位于主城。

16、德勤是数字化转型的先驱。
我们通过提升人类体验来促进新的增长连接思想技术创新和观点。
近年来，数字资产日益普及，包括金融行业和资本市场在内的不同行业对数字化的采用迅速增加。
数字资产的世界正在扩张，我们看到了其在房地产领域应用的巨大潜力。
术语证券。

17、2010 年，恒大成立恒大足球俱乐部，接连夺得联赛冠军，创造了中国足球多项纪录。
恒大知名度就此打开，迅速被人们知晓。
凭借品牌效应，恒大在房地产市场迅速占据优势地位，股价随之上涨。
恒大资金继续注入足球市场，而足球市场的新闻又将进一步提高恒大知。

18、由于按揭利率的快速上升，以及房价上涨预期的回落，持续推升了居民端对于购房持有成本上升的预期。
从平均房贷利率今年以来持续上行。
5 月首套房按揭平均利率 5.33，6 月后，房贷利率仍在持续上行。
而当前房价上行放缓，未来房价涨幅预期的下降，进。

19、中性假设可征收 7,236 亿，短期难改土地财政现状2020 年国有土地使用权出让收入 8.41 万亿元，占地方政府广义收入达 44，考虑相关税费后占比高达 5我们估算我国城镇住宅存量面积 290 亿平方米，住宅平均价格9,980 元平。

20、疫情加速商业地产在轻资产运营模式上的探索，我国商业地产行业正从产销模式向资管模式 转变，地产金融化趋势明显。
我国购物中心在填补县域商业空白及城镇存量改造上仍有较大增量空间。
通过人均商业面积法推测我国购物中心商业面积于中性情况下可达51651。

21、 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 房地产税改革历程国外经验及未来展望 房地产 房地产 我国房地产税改革历程：过程漫长我国房地产税改革历程：过程漫长且且复杂复杂 起步阶段起步阶段20132010 年 ：物业税模拟空转时期，试点从 6 个。

22、 房地产房地产行业行业 证券研究报告证券研究报告 行业深度行业深度 2021 年年 12 月月 6 日日 中中性性 公司名称公司名称 股票代码股票代码 股价股价人民币人民币 评级评级 金地集团 600383.SH 10.91 未有评级 万科。

23、 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 2022 年，房地产的变和不变年，房地产的变和不变 房地产行业 2022 年投资策略2021.12.24 中信证券研究部中信证券研究部 2022 年，房地产年，房地产市场的经济支柱地位不变，政策。

24、2022年2月行业探测仪之房地产行业修复的路径有哪些作者杨凡证书编号S01邮箱感谢王逸枫张博超和吴宇欣对本报告的贡献房地产行业 评级：看好投资要点1.行业：供需两端政策还会有何变化1需求端：解铃还须系铃人，需求回暖才能。