产业地产

1产业地产是什么
2产业地产与传统房地产的区别

3产业地产的特征
4产业地产的分类

5产业地产企业运营模式
6产业地产企业排行榜

产业地产是什么

产业地产这一概念出现于2003年，是在工业地产基础上发展起来的，是工业地产的升级版。我国现代意义上的“产业地产”概念是在2003年，由联东集团(LIANDOGROUP，北京联东投资(集团)有限公司，www.liando.cn)首次提出的，内涵随着产业地产的发展而不断丰富。联东地产策划师李冬阳认为，产业地产是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房、生态写字楼为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综合性产业商服地产。这一概念得到广泛认同。

其不同于传统房地产开发，产业园区为入驻园区的企业不仅要提供标准化厂房、仓库、研发楼、办公楼等基础设施，还要提供增值服务，例如物流、孵化、通讯、金融等，并通过整合周边的自然、社会、经济资源，打造产业集群，以降低入驻企业的运营成本，提升运营效率，同时提升开发企业本身的竞争力，树立良好的企业形象。

产业地产与传统房地产的区别

(1)规模升级。随着房地产行业的发展和从业者实力的壮大，其经历了从土地初级运作或单体建筑的开发运作一建筑群的开发运作一小区域的开发运作过程，产业地产是更大区域、更多角度参与的开发运作。

(2)经营者业务能力更高。与传统房地产相比，产业地产经营者在单纯的建、租、售业务之外，更应该具备宏观策划能力、整体开发能力、相关行业经营能力、产业规划能力。

(3)涉及领域更广。传统地产主要涉及住宅和商业地产，而产业地产的经营领域还涉及工业地产、旅游休闲地产、养老地产、科研地产、市政建设等诸多方面。产业地产在传统地产所涉及的运营范畴之外，还包括产业圈、价值链的整体策划与构建，需要对相关业态进行整合筹划，以产业生态圈的共荣发展带动自身经营利益的实现。

(4)分工合作更广。在房地产行业中存在广泛的分工合作，如开发商需要与从事建筑、融资、规划、设计、营销、物业管理、托付运营等不同专业领域的经营者开展合作。而从事产业地产的经营者，不但需要有以上行业内的分工合作，还需要整合房地产行业外的资源进行合作。

(5)社会建设参与度加深。传统房地产是从事地产开发的公司运作单一项目，而产业地产是围绕特定产业，促使其形成区域化生态圈。产业地产比传统房地产格局更大，传统单一房地产业务是产业地产中的组成部分。产业地产从业者需要更深远更广泛的参与社会建设从而获得更多机遇和长远利益，而非仅参与单一项目或建筑的建设。

(6)运营维度更高。传统房地产首先选择有优越位置或有规划潜力的项目而后投资获利。而产业地产本身就与区域未来规划紧密结合，是以先期投资带动区域整体价值升级进而带动实现自身发展。传统房地产以大量精力与财力进行点状投入、短链条运营，而产业地产需要投入更多精力站在更高的视角做多维度努力^[1]。

产业地产的特征

(1)产业地产项目的核心所在是“产业”。产业地产项目在前期定位、建设以及后期运营过程中，要贯彻考虑产业发展问题。产业的空间范围可以从区域性到全球性的，与开发企业的资源整合能力有关。

(2)与外部经济条件及政策结合更加紧密，各级政府在开发中具有较强主导性或指导性。产业地产的招商与运营，受外部经济形势影响较大，繁荣的经济态势会有助于产业地产的运营。同时，政策对产业的引导，也会让产业的发展格局发生变化，这都会影响产业地产的运营效益。“产业地产”受政府产业结构调整和优化升级政策的影响程度要高于普通住宅地产。“产业地产”项目的规划开发要考虑政策导向，从而更易于获得批准，而且运营过程中也有会多方面的扶持，比如人才、税收等。

(3)产业地产项目，对后期运营与服务体系设计要求更高。良好的产业服务配套，对产业地产招商引资有很大的促进，如企业财务服务、人才服务、设施配套服务、班车服务等。同时，项目的综合运营水平，也决定了租金水平，如物业水平、智能化水平、灵活的能源管理系统、方便快捷的停车系统等等。但良好的服务体系的建立，也意味着成本的上升，在项目策划时要综合考虑。

(4)产业地产开发者整合资源能力要高。此类项目，因功能复杂，因此，需要整合各类资源，并保证各类资源提供者的基本利益诉求，基于此，才能让整个项目良性循环，不断壮大。

(5)产城融合要求较高。当代产业地产的外部大环境基本上都是产业升级和以第三产业为主导的产业背景，项目不再孤立于城市，而是和城市各种子体系有密切联系，比如公共通勤交通、餐饮、物流、商业配套、甚至休闲娱乐与基础教育等等。

(6)产业地产与城市规划联系紧密。为了经济发展的集约性，很多城市规划了专门的区域来放置各种产业，其中就包含各类新区。如珠海横琴新区，新区建设之初就依据较完善的城市规划去逐步推进。产业地产在土地获取、项目前期测算等诸多环节中，都要结合片区未来规划去进行定位与分析。

(7)对比常规住宅项目项目，产业地产投资回收期长。产业地产，作为各区域产业政策推进的重要载体，开发时往往都附带一系列的开发条件。不同于住宅项目，可通过快速销售达成利益诉求，产业地产项目更侧重于建成后的长期运营，因此项目前期投入较大，回报期较长。因此，投资产业地产项目，必须具有较健康的财务条件。较长的回收期，从投资的角度看，既是不利条件，也是有利条件。所谓不利条件，是指较长的回报期会带来较大的资金压力；所谓有利条件是，产业地产项目如果运营良好的话，则会带来持续的现金流，可帮助企业度过房地产开发的不利周期时段。因此，虽然产业地产资金需求量大，还是有很多开发商愿意投资到该领域，以期获得稳定的投资回报^[2]。

产业地产的分类

1.传统的工业开发区正逐步向产业地产全面战略转型。目前常见的有这么几种方式：

(1)企业自建园区：政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响力，带动上下游企业加入园区建设。这种大型企业自建园区只是为自己的产业链升级和完善做整体配套，对区域、对经济发展的推动作用微乎其微。

(2)工业地产形式：以政府开发为主导，规划各种开发区、工业园，示范带动区域经济全面发展。由较强资金实力和开发经营的企业开发，推动当地二产经济的发展，也受到了各地方政府的热烈欢迎。但是由于政府需求的增加与企业日益增加的形象需求，工业地产的弊端开始暴露。

(3)产业发展形式：现已经没有园区会像以前一样无序开发和经营，早几年，几乎所有园区都采取卖地，随便建厂房出租出售这样的模式进行开发。而进入2010年，新开发立项的工业园区，都是以产业为主导，充分响应国家政策，积极配合各地方政府进行产业转型和升级。如联东U谷，以专业产业地产运营商为定位，在行业内形成了龙头地位。

2.产业延伸至产业地产的常见项目类型

第一产业：农业生态园、有机庄园、花卉大世界、马场/马术俱乐部、森林公园、农家乐/渔家乐等。

第二产业：各类工业园区/开发区、科技园/数码园、特色产业聚集区。

第三产业：城市综合体、仓储物流园、金融街/商业街、教育园区、体育赛址区、商务会展区、旅游景区、文化创意园区等

3.产品类别有两种：总部综合体与产业综合体。

(1)总部综合体作为产业地产的代表产品类型，是指在城市中心或副中心区域，以打造高品质、规模化的总部楼宇载体为手段，以培育和运营总部经济为目的，形成以总部首脑企业为核心，聚合上下游及现代服务业等高端产业资源，形成发展总部经济的企业集群。

(2)“产业综合体”就是集成了低密度总部、研发中试楼、标准厂房、公寓、商业等多业态的产业地产群体，并在各业态之间建立一种相互依存、相互助益的上下游链接关系，从而形成的一个支持区域发展第二、三产业的综合体。

产业地产企业运营模式

(1)重资产运营模式

我国地产业早期的重资产运营模式是向中国香港房地产开发商学习的，在此模式下，企业通过“拿地-开发建设-出售”的方式就能获利，且开发商一般要参与地产项目的全过程。产业地产属于房地产行业的分支，在我国的起步较晚，故我国产业地产的传统运营模式是沿用房地产企业的重资产运营模式，其早期主要依托土地增值收益、土地出租租金等获得利润。后来，产业地产企业在传统房地产企业运营模式的基础上，又多了一个运营商的身份，为入驻园区的企业提供增值服务，但其仍是以房产销售为主要业务。产业地产企业重资产运营模式可谓是一种着重土地储备的开发模式，所以随着土地资源的短缺与价格的上涨，企业的拿地成本愈加高昂，利润空间被严重压缩，企业出现“增收不增利”现象。当利润不足以支付债务利息时，企业就会面临资金链断裂的风险，进而可能会面临破产的风险。

(2)轻资产运营模式

我国房地产企业轻资产运营模式是向美国学习的，该模式的核心是专业分工和资产轻型化。轻资产运营模式下，地产企业可以不再用参与开发的全过程，即将地产的投开发、招标管理、施工建设、工程管理等分别交给产业链条上的专业公司完成，这样企业就可以更好地发展自己的核心业务，强化竞争优势，充分利用各个方面的资源并进行整合，减少对重资产的资金投入，从而全面提升企业的盈利能力。

目前，我国产业地产企业的轻资产运营模式主要可以分为四大类，分别如下：

①运营服务输出模式：运营服务输出模式是指地产企业将自己强大的“运营能力”进行分拆，通过咨询、包租、委托运营等方式，向政府或其他房地产商提供运营管理服务，服务内容主要包括产品定位、招商运营、增值服务、代建与物业管理等，该模式要求企业具备丰富的管理经验、强大的品牌效应以及标准规范的服务组合。在该模式下，企业的主要收入来源为品牌使用费和运营服务费。

②REITs模式：REITs模式即房地产信托投资基金，是国外产业地产中主要流行的轻资产运营模式。地产企业一般会成立房地产信托投资基金，通过发行地产基金向社会筹集资金。通常情况下，有两种实现方式：其一将与老厂房物主合作收购改造的物业回租给合作方；其二是通过建造新工业物业，吸引潜在企业客户。如果达到一定入驻率，企业就会获得相对稳定的现金流，然后用发行地产信托基金的方式将物业资本化，完成资本循环后，再进行新的资本运作循环。

③“地产+基金”模式：“地产+基金”模式是指企业以产业投资商的身份向社会筹集园区的开发基金后，将资金一方面用于园区土地及物业的开发建设，另一方面用于投资发展潜力较大的高新科技企业。同时，利用优惠的扶持政策吸引企业入驻，进而实现产业园区的增值和资本溢价。

④合作开发模式：合作开发模式是指产业地产企业与政府或企业签订开发协议，共同出资合作开发项目，同时共享收益、共担风险。这其中多以PPP模式为主，企业除了采用一二级联动开发，为合作方提供土地整理、基建和公建服务外，还为其提供产业规划、增值服务等，使产业园区长期可持续运营^[3]。