养老地产是一类特殊的房地产，老年人是其主要的目标客户群体，以此为基础进行建筑设计、基础设施及服务配套建设。养老地产是一种集住宅、商业和服务一体的综合开发的复合型房地产。复合地产是地产行业的发展，是其他产业如金融、保险、医疗、商业等与传统房地产业在产品形态和功能上的良性结合，对各种行业资源进行了充分高效整合，地产项目也因此具备了更高的居住价值及商业价值。养老地产与高端住宅产品相似，但养老地产的标准更高，其项目功能及配套服务设施更全面。养老地产的核心是适老化设计，项目产品设计以养老需求为基础，全面满足老年人的物质及精神需要，例如便捷且无障碍生活环境、丰富的社区文化活动以及邻里温暖关怀等方面。养老地产主要具备四个关键属性：房地产属性、服务属性、金融属性和人文属性。

根据《2019养老地产行业全景图：“需求升级+政策红利”双轮驱动养老地产有望开启新时代》^[1]养老地产是指由企业开发主导的以养老为主题的产权类项目，是养老住宅+一般住宅+配套+服务的综合开发模式。养老地产是各种养老保障服务的整合终端，通过在功能组合与产品形态上与养老产业相互渗透，可以创造出更大的居住价值与商业价值。

通过对我国养老产业发展历史进行研究，将我国养老产业的历史发展划分为三个阶段：初步探索阶段、起步阶段和成熟阶段。

(1)养老地产探索阶段

我国养老地产的初始探索阶段，在2000年到2009年之间。针对当年的有关养老政策和制度，开始有部分嗅觉敏锐的地产企业察觉到了养老产业商业价值和市场需求，逐步将养老服务融入房地产开发之中，针对养老的各项服务内容进行深化改造和探索。此阶段养老地产的发展还存在着诸多问题，譬如规模小、产品模式少等。

(2)养老地产起步阶段

我国养老地产的起步阶段，在2009年到2017年之间。此阶段相比探索阶段，养老地产的发展有了显著提升，不仅拥有较大的社会关注度和社会资本注入，而且养老产品也更加丰富、养老服务也更加专业。养老地产的起步阶段的资金更加充足，养老项目趋向规模化和专业化，对于项目的整体收益也有了较大的提升。在养老地产的覆盖范围上，探索阶段的养老地产主要集中在一线城市进行试点开发，而起步阶段开始面向全国进行开发，覆盖面更广。此阶段仍然还存在着一些问题，尤其体现在养老地产的土地获取和开发模式上。

(3)养老地产成熟阶段

对于我国养老地产的成熟阶段，专家学者通过数据统计进行预测分析，将在2017年到2055年之间到达。届时我国老龄化将成为我国不可回避的问题，带来巨大的养老需求。根据专家学者提出的，当国家人均GDP超过10000美元，即可以认定为本国的养老行业已经进入了成熟阶段。以此标准，我国2017年的人均GDP已达11510美元左右，这代表我国养老市场已经进入了成熟阶段。

养老地产的成熟阶段代表着我国的人口老龄化趋势正在趋向平稳，养老相关的产业发展也达到了峰值。人口老龄化所释放的庞大养老需求，在此阶段也得到了缓解，养老市场更具规模，走向了一个更高的层次。经过了市场的洗礼和社会的淘汰，我国已经拥有满足基本国情的养老产业，其中养老地产以其庞大的体量，将成为我国未来养老产业的核心^[2]

养老地产是将地产与养老服务结合的新型地产模式。养老地产的特色具有以下几个层面。

(1)从经营业务上来说，养老地产可涵盖医疗、保险、物业、地产等多种经营业务，而不再像传统的房地产开发，将经营业务仅仅限制在对地产的开发建造上。对于养老产业开发企业来说，产业上游是资金运作，即向银行等金融机构进行的融资活动，产业下游则是医疗护理、休闲娱乐、物业服务、市场营销等活动。开发商要想在行业中形成竞争优势就必须创造有真正价值的经营活动，这些活动才是价值链上的关键点。在养老地产的开发中，多种业务的整合延长了养老地产的产业链，各行业可以进一步发挥自身的专业化优势，为企业赢得更多的利润点，增加企业利润，同时降低养老产业重资产轻服务的风险。

(2)从融资对象上来说，养老地产与传统地产开发不同，养老地产作为一种综合性持续性的大产业，不仅在前期有高于传统商业的开发成本，而且在后期，对配套设施的维护维修等持续运营成本也不低，一家企业的资金实力很难满足养老地产开发的要求，所以在进行养老地产的开发时，必须进行融资，以保证资金链的持续稳定。对于传统的地产开发商来说，其融资对象多为银行或者直接在证券市场上发行公司债、股票等证券向投资者融资；而养老地产的融资对象则更为广泛，不仅包括银行及市场投资者等传统融资对象，还可以吸纳保险公司之类的金融机构。由于保险资金规模大、回报要求低、周期长的资金性质，相对更为适合投资养老地产，房地产企业可以通过向保险公司融资来解决养老地产开发时所面临的资金困难问题。当然，对于保险公司来说，向养老地产投资也是符合他经营特征的，因为养老地产一旦成功开发并投入运营后，在后期会为股东带来稳定的投资收益，这符合保险公司的投资原则。保险类企业不仅可以发行理财类的养老保险产品，还可以通过建设大型养老社区，进入养老地产的方式来完善企业自身商业版图、构建长期稳定客源与收益，除此之外，还可以与自身所提供的保险产品形成互动、对未来市场进行前期铺垫。

(3)从盈利层面上来说，养老地产的盈利模式不同于传统的地产开发盈利模式。传统的房地产开发盈利模式主要是开发完毕后通过销售收回资金获取利润；养老地产的开发则是把眼光放在更为稳定的后期持续盈利上，在建成完毕投入运营后，不仅有多种形式收回成本，如销售、出租甚至旅居等形式，而且还可以对地产进行持续运营，如持续为老人提供医疗服务、对社区物业的持续运营等都可以成为养老地产开发商新的利润点^[3]。

养老地产是一种特殊的地产形式，与传统地产项目相比，养老地产不同之处在于：

(1)养老地产的项目选址方面，需要综合考虑老年人生活的需求，重点考虑生态环境、居住环境和交通便利性等；

(2)建筑的适老化设计，贴合老年人的生活习惯和需求，例如屋内照明设计、楼梯踏步扶手尺寸及无障碍通道设置等；再者是项目配套设施及服务设施的规划，结合老年人衣、食、住、行、用、医、娱、学等各项物质精神文化的需要，在项目周围进行相应的产品配套，实现老年人乐享晚年的需要。

(3)养老地产项目的开发成本高，资金回收周期长。与一般地产项目相比，由于养老地产项目设计的特殊性及配套设施服务的全面性，养老地产项目的初期投入较大。另外，项目配套服务部分在项目总盈利占比较大，需要经营一段时间才能逐渐收回此部分投资，因此，养老地产项目资金回收的周期也会较长，投资者的风险也会比较大^[4]。

(1)功能：商品住宅是为了满足人们居住要求专供居住的房屋。养老地产承载着为老年人提供养老、养生、医疗和康复等核心需求，所以其产品功能更为复杂，总的来讲，其核心要素就是满足老年人人群的多元化养老需求。

(2)客户：普通商品房的客户主要分为投资型客户和居住型客户。投资型客户将商品房作为一种投资品，其主要目的是获取商品房增值产生的收益。居住型客户，包括渡居型和永久居住型两种类型，其主要目的是为了买后自用，满足生活需求。养老地产项目涉及的客户范围很广泛，就前期投资而言，包括养老地产各功能板块的投资商；就后期运营而言，包括养老、医疗、教育、餐饮、农业、商业等运营机构；就目标消费者而言，包括老人及其子女，老年消费人群又包括养生型客户、康复理疗型客户、娱乐休闲客户、度假旅游客户、文化教育客户、理财投资客户等等类型。

(3)发展阶段：“开发-建设、持有-经营”是一个成熟的养老地产项目必经的两个发展阶段。对于一般的商品房，只有“开发-建设”阶段，建好后就可以通过销售快速回笼资金。但是养老地产不同，它的重点在于“持有-经营”，养老地产主要的盈利模式是养老地产的物业和租赁收入，并收取相应配套设施的服务费，根据大部分养老地产的情况看，更多老年人偏向租赁老年公寓。

(4)销售模式：对于商品房而言，其销售模式十分简单，通常就是直接出售或者是“部分出售+部分出租”。养老地产的销售模式主要有“出售”、“持有”、“持有+出售”。直接出售这种模式主要是开发商为了降低承担的风险，通过直接出售实现快速回笼资金的目的，其本质与商品房销售模式一样。但这种模式由于取得土地时不可以享受国家优惠政策，导致成本较高，这就可能造成了开发商为了降低成本对后期服务设施“偷工减料”，损害老年人的利益。“持有”这种销售模式，主要是采用租赁的方式经营，虽然不能快速回笼资金，会造成更高的经营风险，但一般而言，政府为了推动养老地产项目的发展，对于“持有”这种销售模式会给与一定的优惠，获取土地的成本更低，而且企业通过收取租金和日常服务费，保证可以获得长期稳定的现金流，对于老年人消费者而言也是降低了其养老成本^[5]。

中国的社会养老服务体系主要分为居家养老、社区养老和机构养老三大部分。2011年2月，民政部在发布的《社会养老服务体系建设“十二五”规划》中提出建设以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，由此衍生出养老社区(CCRC)、老年公寓和养老驿站三种养老地产类型。

(1)养老社区(CCRC)：是一站式的、全方位的、综合性的居住社区，涵盖了居家养老、社区养老和机构养老的所有功能。社区配备医疗和康复中心、护理中心、老年大学、文娱活动中心、休闲商业中心等。老年人在不同年龄阶段和身体状况下的需求都可以在社区里得到满足。这类社区一般位于城市郊区或度假风景区，土地成本相对便宜。根据不同的土地性质和参与建设主体，盈利模式有产权出售、会员制、租赁制和租售结合等。

(2)老年公寓：是针对机构养老模式开发的。区别于保障型的公办养老院，主要针对自理能力较低、收入不高的独居老人、孤寡老人等，民办老年公寓根据老人的需求设计，能提供全面周到和有特色的服务，收费相对公办昂贵。根据不同健康状况的老人，可以提供医疗康复、全护理、半护理、活动组织等服务。民办老年公寓采取会员制、押金制和出租制等方式收费。

(3)养老驿站：是居家社区养老依托的地产类型，一般位于社区中心。养老驿站提供居家上门服务和日间照料服务，居家上门服务有医疗检查、家政服务、生活照料(助餐、助浴、助医、助行)等，日间照料服务有短期全托、日托、淋浴、医疗护理、健康检测、膳食供应、文娱活动等。养老驿站一般配有护理人员、医疗人员、康复理疗师、心理咨询师、社会工作师等专业人员。养老驿站的收入来源多为政府补助、照料服务和餐饮服务，政府补助占主要部分。居家社区养老地产是受政府推崇的主要形式，有公建民营、公办民营、民办民营等模式，以公建民营为主，由政府提供旧建筑，开发商进行改造运营^[6]。

太阳城模式和CCRC养老社区模式是美国现有的两个具有代表性的养老地产经营案例。

1太阳城模式

坐落于美国佛罗里达州西海岸的太阳城养老社区，自1961年建设起，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区。其规模已达到微型城市的规模，据估计有超过14万人口，并且其面积与人口仍在持续增长中。太阳城内部划分六大居住区，分别是“太阳城中心”(独栋别墅)、“国王之殿”(联体别墅)、“湖中之塔”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)、“庭院”、“阿斯顿花园”(出租的独立居住公寓)、“自由广场”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)。太阳城模式值得借鉴之处：

(1)依靠销售住宅迅速回款(2)客户定位精确，从而精确提供服务。(3)区位选择，临近医疗设施，不设置医疗护理配套设施，降低成本。

2CCRC社区模式

CCRC社区全称为持续照料退休社区，完全自理、需要半护理以及全护理的年长人士在这里都能够获取相对应的居住产品，满足不同年龄段对居住和配套服务的要求。其销售卖点在于将社区服务逐步精细化，医疗救护方面更具备优势。CCRC社区最显著的特点就是以年长人士的自身情况为依据对其产品的类型进行细致的划分，并且依据住户身体和心里状况的变化来调换住处以及相对应的服务。

CCRC模式满足了年长人士对健康管理、护理和医疗的基本养老需求。同时在同一社区内满足了不同生理年龄段的不同养老需求。经营方面通过入门费以及年费月费的方式获得收益。同时通过出租店面获得租金收益。

参考资料：

[1]2019养老地产行业全景图：“需求升级+政策红利”双轮驱动养老地产有望开启新时代

[2]林泽宇.乡村振兴战略下养老地产开发模式的研究[D].福建工程学院，2021

[3]陈孟钰.我国养老地产融资模式分析[D].中南财经政法大学，2020.

[4]左小磊.养老地产发展的影响因素及对策研究[D].大连理工大学，2020.

[5]苏勒德.基于REITs的中国养老地产融资模式研究[D].内蒙古大学，2021.

[6]2019中国养老地产行业发展研究报告36页.pdf

相关报告：

国外养老地产模式研究报告（27页）.pdf

世联地产集团养老养生地产研究报告（111页）（111页）.pdf

高端养老地产专题研究报告（46页）（46页）.pdf

博志成：养老地产中端项目专题研究报告177页（173页）.pdf

2019中国式养老地产成功运营创新与实地体验报告（35页）.pdf

保险行业保险转型进行时六：养老地产一超多强博弈加速-20210614（31页）.pdf