1、 请务必阅读正文之后的免责条款 纳入基层治理，融入群众生活，渐成公共必需纳入基层治理，融入群众生活，渐成公共必需 物业管理行业专题报告2020.2.6 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 陈聪陈聪 首席基地产业分析 师 S47 张全国张全国 地产分析师 S01 联系人：李金哲联系人：李金哲 在抗击疫情过程中，行业在维护。

2、 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 探究探究物管物管龙头的长期龙头的长期天花板天花板 物业管理行业专题研究报告2020.4.20 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 陈聪陈聪 首席基地产业 分析师 S47 张全国张全国 地产分析师 S01 联系人：李金哲联系人：李金哲 如果我们只是盯着企业今天的营业收入或者利。

3、 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 物管公司可能透过外延扩张走向不动产管理物管公司可能透过外延扩张走向不动产管理 服务市场服务市场 物业管理行业专题研究报告2020.4.30 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 陈聪陈聪 首席基地产业分析 师 S47 张全国张全国 地产分析师 S01 联系人：李金哲联系人：李金哲 。

4、 证券研究报告 / 行业深度报告 物业管理行业专题报告物业管理行业专题报告 (4)：以报表为鉴，觅行业龙头：以报表为鉴，觅行业龙头 报告摘要：报告摘要： 尽管物业管理行业在中国有着近四十年的发展历史，但对资本市场 而言其却是个年轻的行业，无论是估值方式、信息披露还是经营数 据对比都未形成系统性框架。
值此年报披露之际，我们尝试将物管 公司的三表与经营数据拆分，以横向比较各家的经营业绩与质。

5、 请务必阅读正文之后的免责条款 问卷问卷调查调查消费者消费者评价评价 物业管理行业专题研究报告2020.3.24 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 陈聪陈聪 首席基地产业 分析师 S47 张全国张全国 地产分析师 S01 联系人：李金哲联系人：李金哲 我们我们通过问卷调查获得独家数据，通过问卷调查获得独家数据，来来揭。

6、 1 证券研究报告证券研究报告 行业研究/深度研究 2020年02月17日 房地产 增持（维持） 陈慎陈慎 执业证书编号：S0570519010002 研究员 刘璐刘璐 执业证书编号：S0570519070001 研究员 韩笑韩笑 执业证书编号：S0570518010002 研究员 01056793959 林正衡林正衡 联系人 1金地集团金地集团(。

7、2020年年4月月7日日 来自未来的回望来自未来的回望 并购大年和政策东风并购大年和政策东风 陈聪，张全国，联系人：李金陈聪，张全国，联系人：李金哲哲 中信证券研究部中信证券研究部 目录目录 CONTENTS 1 1. 未至的起点：品牌、换手和提价未至的起点：品牌、换手和提价 2. 当前的阶段：“品质产能”不足，企业百舸争流当前的阶段：“品质产能”不足，企业百舸争流 3. 2020年的关键词：并购。

8、 请务必阅读正文之后的免责条款 从单盘模型透视品质之路的丰厚回报从单盘模型透视品质之路的丰厚回报 物业管理行业专题报告2020.1.13 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 陈聪陈聪 首席基地产业分析 师 S47 张全国张全国 地产分析师 S01 联系人：李金哲联系人：李金哲 大量的科技投入大量的科技投入、管理创新和。

9、 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 行业行业研究研究 Page 1 证券研究报告证券研究报告深度报告深度报告 地产服务地产服务 物业管理行业专题报告（二）物业管理行业专题报告（二） 超配超配 （维持评级） 2020 年年 06 月月 10 日日 一年该行业与一年该行业与上证综指上证综指走势比较走势比较 行业专题行业专题 长期逻辑长期逻辑、 并购分。

10、守望邻里、 蓄势待发： 社区物业管理行业 “战疫”之下的 挑战与机遇 联系人 单小虎 普华永道思略特中国主管合伙人 +86 (10) 6533 2166 唐海燕 普华永道思略特中国合伙人 +86 (21) 2323 5306 戴冠辉 普华永道思略特中国业务总监 +852 2289 1693 作者简介 唐海燕（Petrel Tang）女士是普华永道思略特在房地产和 城市运营领域的思想领袖，她常驻上海。

11、量并购机会稀缺，建议聚焦品牌而非规模。
我们认为，最具并购价值的标的，是能够丰富或强化物管公司品牌产品线，提升企业运营的标的。
在住宅领域，无论是全国性品质龙头还是区域性小而美的公司，愿意出让的都很少。
在非住宅领域，我们认为颇有一些专门细分赛道的并购机会以及海外品牌龙头（五大行）在中国区业务的合作（甚至并购）机会。
五大行的中国区业务长期处于防御姿态。
五大行的核心区域，即北美区域，业务开展面临阶段性困难。
我们认为，全球巨头在短期很难在大中华区进行大量投入，甚至可能有想法收缩战线。
而且，尽管五大行进入中国很早，但本土物管龙头近几年进步巨大，国际品牌和本地品牌之间的差距越来越小（住宅领域则本土品牌已经彻底占据统治地位）。
若不寻求本土化破局手段，未来压力可能增大。
五大行给中国物业管理公司的三大潜在助力。
非住宅领域，中国和海外物业形态一致，空间服务诉求一致，五大行可借鉴的经验十分丰富。
即使在今天，五大行仍象征着商写高端物管品牌，坐拥不少核心城市优质存量在管面积。
更重要的是，五大行不是纯粹的物管公司，其业务涵盖商写物业全生命周期服务。
我们相信，中国企业即便不并购，最终能发展出增值服务体系，占据更高的市场份额，但并购高端非住宅物业品牌，的确是完善品牌和服务生态的捷径。
此外，五大行的总部在科技应用方面的经验，也值得国内公司借鉴。

12、实盈利能力。
本文通过合理手段进行毛利率调整，还原企业的真实盈利能力。
收入端：动静结合把脉基础业务，多种经营打造营收新增点动静结合把脉基础业务，综合考量不同增值业务长短期影响。
对于基础业务，静态维度上关联房企面积贡献占比更高的物管企业通常具有更强盈利能力；动态维度上关联大牌房企或有更强品牌竞争力的物管企业通常具备更高规模扩张速度与面积储备，在新盘效应下维持持续的盈利优化能力。
多种经营业务受益于市场化定价与轻资产运营，自由度与盈利性通常远高于基础物业。
当前在规模维持较高增速下非业主增值服务仍为企业获利的重要手段，但长期而言非业主增值服务受房企销售周期性影响较大，业主增值服务的盈利性与持续性在长期维度远高于非主业增值服务，或为物管企业提升盈利与在竞争中致胜的关键。
成本端：行业规模效应总体偏弱，多措并举控成本起实效行业规模效应总体偏弱，多措并举控成本确有成效。
尽管受服务半径、劳动密集型等因素影响，行业规模效应整体偏弱，物管企业仍可通过多渠道进行成本控制：积极开拓大盘物业实现一定程度的规模效应、加大低端服务外包比例、积极推进科技赋能实现减员增效。
在人工成本刚性提升背景下，行业成本费用率并未明显上行，人均在管面积与产值逐年提升，企业成本管控措施确有成效。
关注高盈利可持续或存改善预期优质物业标的关注高盈利可持续或存改善预期优质物业标的。

13、物业管理、交付前及顾问，及增值等服务。
随着城镇化进程加快，房地产蓬勃发展，人民收入提高，国家政策支持物业管理行业发展，物业管理行业在管面积和收入持续增加，预计到2020年全国物业管理市场规模超过1万亿。
（关注公众号“三个皮匠”，获取最新行业报告资讯）下面是我们收集整理的23份业管理的报告，分享给大家。
报告列表（23份）中商文库：2019年中国物业管理行业市场前景研究报告(38页).pdf房地产行业物业管理系列报告一：掘金万亿物业蓝海，优选成长与品质-190821.pdf房地产行业物业管理系列报告二：去伪存真，探索物管企业毛利率背后的奥秘-191111.pdf房地产行业物业管理行业系列报告之一：百舸争流上市谋发展，各显神通开启新征程-190507(20页).pdf房地产行业非住宅物业管理专题报告：升维新模式，掘金新蓝海-191030.pdf物业管理行业专题报告：三大独有特色，修筑护城河、造就蓝海市场-190714.pdf物业管理行业专题报告：顺应周期疾如风，日征月迈无转移-190816.pdf物业管理行业专题报告：齐纨未足时人贵，自知明艳更沉吟-191009.pdf物业管理行业全景图：“城镇化+消费升级+渗透率提升”多重驱动，物管发展方兴未艾.pdf物业管理行业深度报告 ：兼顾成长与防守，快速成长的价值蓝海-191011.pdf物业管理行业深度报告：大行业，小公司，地产后周期的黄金赛。

14、覆盖面积最大。
大约有95.5%的物业企业对住宅业态进行了布局，目前住宅物业竞争更加激烈，服务模式也相对成熟。
布局非住宅板块的物业公司远远少于住宅业态，各细分业态的在管规模与住宅物业相比也有较大差距。
在非住宅液态分为三大类：1、商办物业：商业中心、写字楼，商办物业市场长期以外资品牌“五大行”为主;国内物管企业在管理精细化和专业化方面，还有待进一步学习。
2、公共建筑：学校、医院、产业园区、公众场馆等多种业态，各业态物业服务市场化程度不一，发展步调也存在较大差异，学校、医院物业赛道存在个别区域性龙头，有较大的整合空间。
3、城市(镇)公共空间：城市服务，这类服务模式对物业公司的规模和资源统筹调度能力有一定要求，门槛相对于其它类型的物业服务更高，是近年来头部物业公司重点布局的方向，目前主要有万科物业、保利物业、碧桂园服务、招商积余等几家头部企业展开探索。
2019年城镇化是推动物业行业发展的长期驱动力，物业管理，尤其是住宅物业，主要的服务对象是城镇化社区，2019年我国常住人口城镇化水平达到60.6%。
根据美国和日本的经验，城镇化率 30%70%为快速城镇化阶段。
在现有发展速度下，我国未来十年或仍将处于快速城镇化阶段，这将为物业管理行业带来增量服务需求。
数据显示中，2021年竣工交付情况回补变量竣工周期对资本市场的影响已经在房地产产业链上得到反映，物业管理板块是受益方向之一。
2018年低。

15、业管理公司约占管理总面积的33%(115.5亿平方米)，市场份额较2015年的18.1%显著扩大。
行业快速增长的动力主要来自于中国快速的城镇化进程以及持续的房地产开发投资。
图2 物业管理市场规模及增速行业规模最大的10家物业管理公司合计约占11%的市场份额，平均每家公司管理3.87亿平方米的物业面积。
这些行业巨头还在继续扩占市场份额。
上市物业管理公司2019年年报数据显示，三大物管领头羊保利物业、碧桂园服务和雅生活在2019年新增现有项目物业管理合同面积共计2.87亿平方米，市场占比约60%;新增未来项目合同面积共计4.43亿平方米，占比约56%。
图3 物业管理品牌重要性调查领先物业管理品牌有望获得更多现有项目的青睐。
CRIC近期一项调查显示，72%的业主表示品牌声誉是物业管理公司选聘决策的决定性因素，36%的业主表示仅考虑领先物业管理公司。
花旗集团近期调查也显示，三分之二的家庭愿意支付更高的管理费，而一线城市愿意接受更高管理费的家庭占比71%。
政府也积极鼓励、支持发展物业管理行业，主动寻求降低企业成本。
据上海物业管理行业协会报告显示，上海物业管理行业共有900万员工，相当于全市劳动人口的7%。
为吸引更多劳动力，政府还在逐步落实养老服务从业人员培训费补贴，将符合条件的养老服务从业人员纳入公租房或政策性租赁住房保障范围。
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数。

16、 关于物业管理行业的报告研究也值得去关注。
近期受上市潮影响，整个物业板块都经历一定程度地回调，行业的发展受到一定 质疑，这说明市场对于物业行业如何进行价值创造以及高估值来源尚存分歧。
在 这个时间点，我们认为有必要重读物管行业，回归物业管理行业本源，理清行业的发展脉络，才能更好的展望未来。
由于物管行。

17、赚钱】通道。
3、如果您在线下有自己的货源，但又不打算做视频、直播形式带货，仅想让平台上的主播帮你卖货，请选择【我是供货商/品牌方】通道。
3.达人入驻上传身份证正反面，等待姓名和证件号码填充完毕后，检验其正确性，确认无误后勾选协议，点击【人脸验证并入驻】按钮，经过本人扫脸成功后，即入驻成功。
4.个人店入驻上传身份证正反面，等待姓名和证件号码填充完毕后，检验其正确性，确认无误后勾选协议(和达人协议有区别)，点击【人脸验证并入驻】按钮，经过本人扫脸成功后，即入驻成功。
5.个体工商店入驻选择个体工商店，需要填写经营者信息、店铺信息，随后经过平台审核，审核通过后入驻成功。
6.企业店入驻企业店铺分为：旗舰店、专营店、专卖店、卖场型旗舰店和普通企业店铺，共5种。
移动端目前仅支持普通企业店入驻(其他类型可通过电脑端访问快手电商官网入驻)，需填写企业主体信息、店铺信息，后经平台审核，通过则入驻成功。
平台会在13个工作日以内反馈审核结果，审核通过则直接进入工作台，审核未通过需商家根据错误提示修改入驻信息，重新提交审核等待结果。
摘自原文快手电商：2021快手电商运营白皮（197页）。

18、证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 通知的执行通知的执行展望和影响展望和影响定量定量预测预测 物业管理行业深度研究报告2021.1.9 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 我们具体分析了我们具体分析了关于加强和改进住宅物。

19、p商办管理能力的深化空间：高需求与低回报不匹配，管理能力亟待提升pp消费水平提升电商红利见顶，线下消费机遇显现pp消费水平持续提升，消费需求空间扩大。
近十年内，国内消费水平持续快速提升。
从居民消费和收入水平来看，居民消费水平自 2013 年。

20、p服务专业化程度高，高门槛构筑壁垒pp商办物业场景管理要求严格，存在高专业化门槛。
 住宅物业管理的服务主 要为四保一服，服务内容同质化，门槛较低，差异主要通过公司管理水 平体现，而商办物业作为人流密集的公共场所，相关物业管理服务涉及的 场景复。

21、p2.2龙头公司享受更高估值溢价pp我们仍然认为未来 35 年是行业的规模红利期，物管行业将加速整合，物管公司之间也会分化加剧。
对于未来 35 年的战略机遇期，物管公司普遍制定了高速扩张计划，我们对此持谨慎乐观的态度，谨慎在于大家的业务模式。

22、p内外生增长潜力决定合理PS 水平pp我们认为，不同物业管理公司应该给予不同的 PS 水平。
对于当年度 PS 而言，主要是考虑中长期内外生增长潜能。
内外生增长潜能，要么是企业依托品牌，拓展第三方的能力，要么是来自于强大的并购整合能力。
pp依。

23、从各地实践看，小区公共收益的主要用途是维修资金。
小区设备维修的费用开支是刚性的。
物业公司是管理人，不是主人。
小区的设备维修 等费用，理应是开发企业小区维修资金公共收益积累的维修资金来共同负担，而不是 由管理人来负担。
开发企业应该负担房屋。

24、在分析受访者购买二手房的年份时我们发现，20142019 年期间购买二手房的受访者比例最多，在所有购房者中占比超过了 70，即便考虑了每个区间时间长度不同的因素， 20142019 年受访者年均购房数量仍是其他区间的 2 倍以上。
2014 。