1、 -1- 证券研究报告 2020 年 2 月 10 日 房地产 2020 年房地产四维数据的“新冠”敏感性分析 光大房地产行业 2019 数据分析及 2020 年新冠疫情敏感性测算 行业深度 新冠疫情突如其来，新冠疫情突如其来，2003 年年 SARS 经验参考意义有限经验参考意义有限 新冠疫情突如其来，房企延长假期、推迟复工，暂停线下售楼，销售、新 开工、施工、竣工等。

2、 -1- 证券研究报告 2020 年 2 月 10 日 房地产 2020 年房地产四维数据的“新冠”敏感性分析 光大房地产行业 2019 数据分析及 2020 年新冠疫情敏感性测算 行业深度 新冠疫情突如其来，新冠疫情突如其来，2003 年年 SARS 经验参考意义有限经验参考意义有限 新冠疫情突如其来，房企延长假期、推迟复工，暂停线下售楼，销售、新 开工、施工、竣工等。

3、量没有意义；2）居民收入水平和偿付能力不是限制，因此考虑可支配收入，考虑GDP 结构等进一步衡量也意义不大。
2，政策边际变化将带来弹性，因为加杠杆群体是被严格限制。
1）中国各种政策大幅限制居民加杠杆能力，边际政策变化将带来弹性。
过去几年中低收入人群成为加杠杆主力，边际放开后其他群体有加杠杆空间，中低收入群体中还没加杠杆的群体有加杠杆弹性。
因此，总体杠杆有弹性。
2）商业银行有持续配置按揭的意愿和能力，将带动居民杠杆率提升。
在中国，金融机构和居民对于资产价格长期预期难以改变、金融机构资产配置趋势难改变情况下，居民杠杆有大弹性。
3，美国日本泡沫破裂、居民加杠杆缺乏弹性有其他背景，中国目前不存在。
三四线中短期有一定压力。
本轮三四线繁荣是由加杠杆带来的，我们测算，三四线城市2016 年、2017 年有息负债杠杆率分别为66%和74%。
但是三四线众多小笔金额按揭绝对不意味着低违约率。
三四线近年来购房杠杆率比较高，去库存目标完成后，三四线难以继续成为稳经济和银行资产配置以及信用创造的主要载体。
一二线城市将成为变化的主体，很可能成为未来经济增长和银行资产配置、信用创造的主要载体。
投资建议：居民杠杆率趋势难以改变，长期看好一二线城市基本面，地产公司集中度提升趋势延续，地产股“便宜”的特征明显，增量资金中长期将带来房地产核心资产的行情。
持续推荐保利地产、招商蛇。

4、调的概率增大，但“房住不炒”和“租购并举”的基本基调不会改变，此前因调控升级从而对部分改善型住房消费的影响，后期可能会有所调整，以保证居民的合理住房消费。
预计2019年，房地产主要指标会出现回落，特别是新开工面积、土地购置面积和房屋销售面积会出现小幅下降，房地产开发投资与企业资金来源保持相对平稳。

5、万联证券 请阅读正文后的免责声明 宏观宏观报告报告| |宏观宏观专题报告专题报告 20202020 年房地产投资年房地产投资预判预判 日期：2020 年 01 月 07 日 宏观宏观专题专题研究研究报告报告 投资要点：投资要点： 20192019 年土地投资增速超预期，年土地投资增速超预期， 20202020 年土地投资增速或降温年土地投资增速或降温： 2019 年房地产行业的主。

6、世联研究 2019年，房地产在踟蹰前行中，销售额再度创出新高。
2020年，在“房住不炒”与“三稳”之下，房地产行业 终将褪去浮躁与虚火，回归其根本。
中国房地产市场2019年回顾与2020年展望 2020.02 深圳世联行集团股份有限公司 根 致虚守静 复归其 (1)全年商品房销售额 16 万亿，增速降至 6.5%.。

7、深圳中原研究中心 2020年1月1日 2019年房地产市场总结及预判 | 深圳中原研究中心 2019年 政策驱动供需两旺 分化加剧理性犹存 深圳中原研究中心 序 言 (一) 政策驱动 供需两旺 分化加剧 理性犹存 2019年全球经济低迷，由美国挑起的国际贸易争端加剧，主要经济体增速普遍回落，贸易需求放缓。
外部环 境的复杂多变，叠加内部经济结构矛盾犹存，国内经济下行压力进一步加大。
GDP增速逐季下滑。

8、北京 供应高峰压力之下， 高品质项目更具韧性 2019年全年优质 写字楼供应总量超90万平方米， 历史上仅次于2009年； 其 中， 甲级供应量高达71.3万平方米， 创历史新高， 推升市场空 置率至13.8%， 创2011年以来最高水平。
另一方面， 整体需求 疲软， 全年净吸纳量仅录得12.1万平方米， 为过去5年历史最 低。
CBD核心区域和金融街高品质新项目的陆续交付， 吸引 了众多企业搬。

9、行为，遏制热点城市房价过快上涨。
4、目前城镇还有几千万人居住在条件简陋的棚户区，要持续进行改造。
今年再完成棚户区住房改造600万套，继续发展公租房等保障性住房，因地制宜、多种方式提高货币化安置比例，加强配套设施建设和公共服务，让更多住房困难家庭告别棚户区，让广大人民群众在住有所居中创造新生活。
2018年政府工作报告中关于房地产相关行业的表述1、健全地方税体系，稳妥推金房地产税立法。
2、坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位。
3、加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
4、启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套。
2019年政府工作报告中关于房地产相关行业的表述1、健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。
2、更好解决住房问题，落实城市主体责任，促进房地产市场平稳发展。
3、继续推进保障性住房建设和棚户区改造。
城镇老旧小区量大面广，要大力改造提升。
2020年政府工作报告中关于房地产相关行业的表述1、坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位。
2、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。
3、深入推进新型城镇化。
发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。
4、新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。
 1健人地方筋休系侦步抢讲户品,立6法2021年政府工作报告中关于房地产相关行业的表述1、坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳。

10、增长(+3%复合年增长率)，投资额不断上升(+14%复合年增长率)，因为历史性的低利率、创纪录的“干粉”(储备)和不断增加的房地产证券化推动了大量投资。
据房地产服务公司JLL统计，商业地产交易量自2009年以来稳步增长，2019年创下历史新高，交易量超过2007年(图1)。
2007-2020年美洲、欧洲、中东和非洲(EMEA)以及亚太地区的直接商业房地产交易量 图1虽然投资者在2019年变得越来越谨慎，但该资产类别仍保持高度流动性，相对于优先主权债务的利差稳定，回报率稳健，证明了其弹性和稳定性。
二、房地产未来的框架四大支柱世界经济论坛对房地产未来提出了展望，未来的房地产是宜居的，可持续的，有弹性的和负担得起的。
为了实现这一愿景，WEF创建了房地产未来框架，以提供行业转型的途径。
城市和建筑的未来愿景基于四大支柱：宜居性、可持续性、弹性和可承受性。
它确定了推动变革的关键因素。
房地产的未来前景如图2所示。
房地产未来框架 图21.宜居性综合各种因素有助于提高生活质量，包括发达的建筑和社区、以人为本的包容性设计(为所有年龄和能力的人设计)以及与房地产开发同步满足公民需求的社会、社区和娱乐设施。
宜居性包括空间和居住者之间的相互作用，最终提高人类的体验。
人们一天中90%的时间都在室内度过，这使得建筑物有助于确保宜居性。
研究表明，舒适的环境与生产力之间存在正相关关系。
2.可持续性建筑物占全球温。

11、FORFUTURE 保利投顾研究院华中分院 保利投顾研究院华中分院 疫后乘风破浪，开挂般重获新生 保利投顾研究院华中分院出品 2021年1月 华中区域2020年房地产市场年报 FORFUTURE 保利投顾研究院华中分院 保利投顾研究院华中分。

12、3.1 免征范围大叠加低税率，房产税对沪渝地方财政贡献有限pp免征范围大叠加低税率，房产税对沪渝地方财政贡献有限。
从上海和重庆实施效果来看，2011 年上海及重庆房产税收入同比分别增长 19和 49，但占同期地方公共财政收入比重分别为 2。

13、轻资产模式下，商管公司通过品牌及管理输出服务或委托管理服务的模式为业主方提供商业运营物业管理服务，进而收取一定的管理服务费。
两种模式下最大 的不同在于收入来源的不同以及是否承担在管项目的全部运营成本。
行业内，华润万象生活主要采用品牌及管理。

14、2021 年 2 月 18 日自然资源部发文要求 22 个重点城市按照住宅用地分类调控文件要求，实 现两集中集中发布出让公告集中组织出让活动，2021 年发布住宅用地公告不能超 过 3 次。
截至 6 月 6 日，22 城均已披露首批集中供。

15、美国经纪佣金率近6，源于其独特历史渊源。
20世纪四五十年代全美地产经纪商协会NAR提出6的建议佣金率并受到行业广泛采用，尽管1950年美国最高法院裁定其涉嫌价格操作，此后NAR不再披露建议佣金率，但受制于以下三方面，美国仍维持较高佣金率：。

16、当前，北京上海等一二线城巿开始在前期物业服务阶段取消限价，实行市场调节价，并积极推动业委会成立。
以北京为例，根据2020年5月起实行的北京巿物业管理条例，北京的物管公司将在业主政府部内行业协会三方监管下实行巿场调节价并适时调整。
pp我们认。

17、2020年将被描述为充满前所未有的变化和冲击的一年。
新冠肺炎的影响在世界各地的经济和房地产市场都很明显。
原油价格在42便士左右徘徊，就业人数减少。
尽管新的商业机会出现了，但很少有公司可能会回到2019年的组织结构。
对于一个依赖石油收入的前沿。

18、华夏幸福暴雷始末：华夏幸福创立于 1998 年，从2002年固安工业园区起步，开启产业新城业务模式。
2007年2010年，河北大厂香河怀来产业新城成立，公司产业新城异地复制模式启动。
深耕环京地区的华夏幸福随着北京产业转移房产需求外溢，取得长。

19、房地产研究房地产研究 再见，旧时光再见，旧时光 2022年房地产行业十大判断年房地产行业十大判断 太平洋证券股份有限公司证券研究报告太平洋证券股份有限公司证券研究报告 20211220 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 。

20、 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 行业行业研究研究 Page 1 证券研究报告证券研究报告深度报告深度报告 房地产房地产 泛地产系列报告一泛地产系列报告一 超配超配 维持评级 2022 年年 01 月月。