1、 1 TablTable_StockInfoe_StockInfo 2020 年年 05 月月 05 日日 证券研究报告证券研究报告公司研究报告公司研究报告 买入买入 （首次首次） 当前价： 2.55 元 南山控股（南山控股（002314） 房地产房地产 目标价： 4.19 元（6 个月） 物流地产物流地产持续上量，受益公募持续上量，受益公募 REITs 推进推进 投资要点投资要点 。

2、 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 1 / 1919 Table_Page 深度分析|环保工程及服务 证券研究报告 环保环保行业深度行业深度报告报告 后浪后浪助推助推前浪，前浪，基建基建公募公募 REITs 打开行业估值空间打开行业估值空间 核心观点核心观点： 污染污染防治防治为为基建基建公募公募 REITs 重点支持行业，重点支持行业，解决后端运营融资问。

3、 -1- 证券研究报告 2020 年 5 月 1 日 建筑和工程 基建公募 REITs 起航，建筑板块迎来重大机遇 建筑装饰行业专题研究 行业动态 事件事件：2020 年 4 月 30 日，中国证监会、国家发改委联合发布关于 推进基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs） 试点相关工作的通知 。
该文件标志着中国基建公募 REITs 正式起航。
经济下行压力下，经。

4、 - 1 - 本报告的主要看点本报告的主要看点： 1. 通过数据展示不动产在全 球主要市场以上市公司和 REITs 形式上市的估值表 现（包括溢价/折价率以及 收益率要求） 。
2. 境内试点公募 REITs 与境 外 REITs、境内类 REITs 的实务比较。
3. 资产收益率不高是境内 REITs 面临的实质挑战。
我们对资产拥有人以及 REITs 投资人的建议。
4. 看好万科（仓。

5、 REITs 试点正式启动。
试点要求为 3 个聚焦和 1 个加强：聚焦京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲，以及国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区。
聚焦 3 大基础设施补短板领域、信息网络等新基建，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等。
聚焦权属清晰、有稳定现金流的优质项目。
加强融资用途，鼓励良性循环投资。

6、 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。
1 证券研究报告证券研究报告 行业研究/深度研究 2020年09月02日 非银行金融 增持（维持） 其他金融服务 增持（维持） 沈娟沈娟 SAC No. S0570514040002 研究员 SFC No. BPN843 陶圣禹陶圣禹 SAC No. S0570518050002 研究员 021-2。

7、4. 底层资产层面pp项目运营机构是比较重要的参与机构， REITs 底层资产收入的多少往往取决于运营机构的运营管理能力。
指引要求底层资产具有成熟的运营能力和模式，确保 REITs 产品可以产生持续稳定的收益和现金流。
在 REITs 发行。

8、产业园是一大片土地上聚集若干工业企业的区域。
它具有如下特点：a.开发较大面积的土地;b.进行详细的区域规划;c.制定长期发展战 略与相关政策;d.对入驻公司有明确准入条件;e.对园区环境规定了限制标准;f.为控 制与适应企业进入园区提供。

9、广河高速广州段是广东省境内连接广州市惠州市与河源市的广州至河源高速公路的广州段，属于基础设施补短板行业中的收费公路基础设施;位于粤港澳大湾区，属于优先支持的重点区域。
广州至河源高速公路是广东省十一五重点建设项目，是广州市城市空间发展规划中。

10、我国基础设施公募REITsppnbsp;基础设施公募 REITspp基础设施公募REITs 是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，。

11、资料来源：Wind，华泰研究pp派息收益率两极分化：特许经营权型REITs 高于持有物业型 REITspp依据招募说明书披露，以 IPO 价格对应估值调整后可测算得首批 REITs 项目 2122 年的派息收益率，派息率均值分别为 6.4。

12、派息收益率两极分化：特许经营权型REITs 高于持有物业型 REITspp依据招募说明书披露，以 IPO 价格对应估值调整后可测算得首批 REITs 项目 2122 年的派息收益率，派息率均值分别为 6.4和 6.行业间的区别显著：基。

13、宽货币环境下，短中期高等级信用债收益保持在 4以下，10 年期 AAA信用债收益率保持在 4左右，REITs 收益率略高于国债和高等级信用债。
从派息率来看 9 只公募 REITs 的现金分派率区间为 412，其中以产业园和仓储物流为基础资。

14、1. 估值方法公募 REITs 的定价与底层资产的估值密不可分。
从估值角度，符合底层资产要求的基础设施资产根据收入获取来源不同，可分为两大类：以收费为主要收入来源的基础设施，如供电站高速公路废水处理设施等。
收费类以收费为主要收入来源的基础设。

15、判断我国公募REITs投资收益主要有三大来源来源一：产品端之长期可供分配现金分派价值。
根据国家发改委关于做好基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点项目申报工作的通知，试点项目预计未来3年净现金流分派率预计年度可分配现金流目标不动产评估。

16、配售机制:认购份额超过发售份额时采取配售机制:网下投资者:按照事先确定的配售原则在有效认购的网下投资者中选择配售基金份额的对象。
扣除战略配售后，网下发售比例不低于公开发售数量的7基金发行过程中可以设置回拨机制,但回拨后仍需满足这一要求。

17、供水总量呈缓慢增长态势，企业外延扩展诉求强。
20102018年，我国城巿年供水量总量从507.9亿方增至614.6亿方，复合增速为2.41;县城年供水总量从92.6亿方增至114.5亿方，复合增速为2.69,行业整体增速缓慢。
截至2018年。

18、除了上述的基本面供需等因素以外，宏观环境以及 REITs 标的资产所在行业环境变化均可能会导致 REITs 价格的变化与波动，但宏观与行业环境的变化对 REITs 价格的作用路径相对复杂，可能并无趋势性的相关性。
以利率为例来看，作为宏观环境。

19、2022 年深度行业分析研究报告 3 证券研究报告 目目 录录 1 REITs 与与 PPP 的宏观背景有较大相似性的宏观背景有较大相似性 . 6 6 1.1 背景：经济下行压力下，基建逆周期属性凸显 . 6 1.2 变局：化解地方债务风险。

20、 1 证券研究报告 2022 年 3 月 10 日 行业研究行业研究 择优择精择优择精加速转型，国内产业园公募加速转型，国内产业园公募 REITsREITs 发行乘势而上发行乘势而上 国内典型产业园 REITs 产品专题报告 房地产房地产 。